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Luxembourg Rapport de marché bureaux Office market report 2014

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Office Market Report Luxembourg 2014 INOWAI Luxembourg Key Data Total Population (Jan. 2014): 549,700 Non-nationals: 44.5% Luxembourg-City: 107,200 Esch-sur-Alzette: 32,600 Wage-earners (June 2014): 370,180 Cross-border commuters: 162,951 50% F, 25% D, 25% B Unemployment rate (Sept. 2014): 7.2% Inflation rate (Sept. 2014): 0.3% Growth rate 2013: 2% Growth rate forecast 2014: 2.9% GDP per capita Lux: GDP per capita EU-28: 62,400 euros 25,500 euros The financial centre: over 60 000 employees Banks: (Oct. 2014) Number of banks: 149 Employees: 26,144 Countries of origin: 27 Investment funds: (Nov. 2014) Number of UCIs: 3,900 Net assets: 3,913 bn euros PSF: (Oct. 2014) Number of PSF: 317 Employees: 14,782 Insurance & Re-insurance: (Sept. 2014) Number of insurances: 101 Number of re-insurances: 238 source: Statec, Eurostat. Une position stratégique au coeur de l Europe A strategic position at the heart of Europe Cadre dédié d incitation publique à la R&D Main-d œuvre multiculturelle et multilingue qualifiée Environnement politique et social stable Solidité des finances publiques et stabilité financière Environnement d affaires avec des infrastructures modernes Réseau logistique efficace Centre financier international Dedicated public incentive framework for R&D Skilled multicultural and multilingual workforce Stable political and social environment Solid public finances and fiscal stability Business friendly environment with modern infrastructures Efficient logistical network Leading international financial center Page 3

INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg 2014 2014 : une année record 2014 est une excellente année pour l immobilier de bureaux au Grand-Duché. Les investissements se sont accrus de 40% en un an et les locations ont progressé de plus de 35% dans un contexte économique porteur. Les prévisions pour 2015 sont très encourageantes. 2014 confirme et amplifie la reprise observée en 2013. Le second semestre a été particulièrement porteur, notamment en raison d opérations exceptionnelles à l instar du déménagement de PwC dans son nouveau siège de 30 000 m² à la Cloche d Or ou celui de KPMG au Kirchberg, 17 000 m². Les opérations enregistrées en 2014 confirment l intérêt à long terme des investisseurs pour le Luxembourg. Le Grand-Duché continue aussi à attirer de nouveaux partenaires comme le prouve l arrivée de la China Merchants Bank qui va s installer sur près de 5 000 m² au centre-ville de Luxembourg dans l immeuble Royal20 de Leasinvest. Globalement, 205 941 m² ont été loués en 2014, soit 35,6% de plus qu en 2013. Près de 300 transactions ont été enregistrées (294 précisément), soit 20% de plus que l exercice précédent. Le rythme est très soutenu. Il représente près d une opération par jour. La superficie moyenne est de 700 m². Les secteurs les plus recherchés l an dernier ont été le Kirchberg et la Cloche d Or, avec respectivement 20% et 17% des transactions étant donné que les espaces nécessaires n étaient pas disponibles dans le quartier de la gare et le centre-ville. L analyse sectorielle montre que les services financiers et la banque monopolisent près des deux tiers des superficies louées. INOWAI reste le premier opérateur du marché, ayant réalisé 20% du nombre des transactions enregistrées l an passé. La forte demande a contribué à maintenir les loyers à un niveau élevé. Ils sont cependant restés stables en 2014. Ils peuvent atteindre mensuellement, pour des immeubles neufs, jusqu à 45 /m² au centre-ville, contre 35 /m² dans le quartier de la gare ou, 33 /m² au Kirchberg et 26 /m² à la Cloche d Or. Page 4 Le taux de vacance reste à un niveau très bas (5,53%), même s il est légèrement remonté en fin d année. Compte tenu de la demande et des programmes en cours de réalisation, il s inscrira à nouveau à la baisse en 2015. Investissements : Le cap du milliard d euros est franchi La demande de bureaux restant forte, les nouveaux programmes en cours de réalisation sont très attendus. L an dernier 139 256 m² ont été livrés. Cette année, le volume des livraisons sera équivalent. En 2014, les investissements ont atteint 1,08 milliard d euros soit une progression de plus de 40% par rapport à 2013, qui était déjà en hausse de plus de 50% par rapport à 2012. Ils ont été réalisés à travers 36 transactions. Le quartier de la gare de Luxembourg a enregistré les opérations les plus importantes à l image la cession de la galerie Kons, devançant le Kirchberg et la Cloche d Or. Le centre-ville de Luxembourg et la gare sont les deux zones où le plus grand nombre de transactions ont été conclues, témoignant du dynamisme commercial de Luxembourg. Les réalisations et les projets en cours dessinent un axe majeur allant du Kirchberg à la Cloche d Or en passant par le centre-ville et la gare. Ce croissant concentre plus de 70% de l immobilier de bureaux à Luxembourg. La structuration de ce pôle majeur est un atout pour Luxembourg qui continue à attirer de nouveaux investisseurs internationaux publics et privés. Les perspectives de croissance pour 2015 étant bonnes pour le Grand-Duché, les prévisions tablant aujourd hui sur une hausse de 2% du produit intérieur brut, le marché de l immobilier de bureaux restera soutenu cette année.

Office Market Report Luxembourg 2014 INOWAI 2014: a record year 2014 is an excellent year for the office property market in the Grand-Duchy. Investments increased by 40% in just one year and transactions rose by more than 35% in a promising economic context. Forecasts for 2015 are very encouraging. 2014 confirms and amplifies the recovery observed in 2013. The second term was particularly promising, especially thanks to exceptional operations such as the move of PwC to their new 30,000 m² headquarters in the Cloche d Or or the move of KPMG to Kirchberg, 17,000 m². The transactions registered in 2014 confirm the long-term interest of investors for Luxembourg. Moreover, the Grand-Duchy continues to attract new partners as evidenced by the arrival of the China Merchants Bank whose new headquarters will nearly occupy 5,000 m² in the Royal20, the project of Leasinvest in the Luxembourg city centre. Generally speaking, 205,941 m² were rented in 2014, i.e. representing an increase in 35.6% compared to 2013. Almost 300 transactions were registered (294 precisely), this is 20% more than for the previous financial year. The pace is very fast as there is nearly one operation a day. The average surface area is 700 m². Last year, the most sought-after districts were the Kirchberg and the Cloche d Or, with respectively 20% and 17% of the transactions. This is due to the lack of availability in the station district and the city centre. The sectorial analysis shows that financial services and banks monopolize nearly the two thirds of the rented surface areas. INOWAI remains the first operator in the market since it realized 20% of last year s total transactions. The strong demand caused the rents to remain at a high level. However, they remained stable in 2014. They can monthly reach, for new buildings, 45/m² in the city centre, against 35/m² in the train station area, 33/m² in the Kirchberg and 26/m² in the Cloche d Or. The vacancy rate remains very low (5.53%), despite a slightly increase at the end of the year. Given the on-going demand and programmes, it will decrease again in 2015. Investment : The one billion euros threshold As the demand for office spaces remains high, the new programmes that are being implemented are widely expected. Last year, 139,256 m² were delivered, and the volume of deliveries will be roughly the same this year. Investments reached 1.085 billion euros in 2014, representing an increase in more than 40% compared to 2013, when investments had already increased by more than 50% compared to 2012. They were carried out through 36 transactions. The station district registered the most important operations, such as the Kons gallery transfer, getting ahead of the Kirchberg and the Cloche d Or. The Luxembourg City centre and station district are the two areas where more transactions were concluded, thus showing the economic dynamism of the country. The ongoing achievements and projects represent a major axis between the Kirchberg, the Cloche d Or, the city centre and the station district. This whole area gathers more than 70% of Luxembourg s office space market. The structuring of this major pole is an asset for the country as it continues to attract new public and private international investors. The prospects for growth in 2015 are promising for the Grand-Duchy since forecasts count on a 2% increase of the gross domestic product. The office space market will thus remain sustained this year. Page 5

INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg 2014 En quelques mots... Contexte général La très bonne tenue du marché de l immobilier de bureaux au Grand-Duché est confortée par un contexte économique favorable. La croissance a atteint 3 % l an dernier. Vide locatif Le taux de vacance reste bas à 5,53%. Il s est stabilisé autour de 5% depuis 2012 après avoir fortement diminué depuis 2009. Stock Le stock a franchi la barre symbolique des 3,5 millions de m² en 2014 pour s établir à 3 622 506 m² en fin d année. Loyers Le niveau des loyers prime pour les immeubles neufs atteint 540 par m² par an hors taxes en centre-ville de Luxembourg (CBD). Au Kirchberg, le loyer prime s établit à 396 et à 336 à la Cloche d Or. Prise en occupation Le volume global des transactions s élève à 205 941 m² pour 2014 (69 098 m² au dernier trimestre). Ce résultat est en progression de 35,6 % par rapport à 2013. Marché de l investissement 433 millions d euros d investissements ont été engagés au dernier trimestre, portant le volume d investissement pour l année entière à 1 085 millions d euros. In a few words... General context The accentuation of the economic recovery that began in 2013 has been consolidated by a favorable economic environment. The growth reached 3 % last year. Vacancy The vacancy stays low with a rate at 5.53%. It has stabilized around 5% since 2012 after declining in 2009. Stock The total stock has passed the 3.5 million m² symbolic mark to settle at 3,622,506 m² at the end of the year. Rents Rents for new buildings in Luxembourg City centre (CBD) reached 540 per m² per year excluding taxes. In 2013, prime rents were 396 on the Kirchberg and 336 in Cloche d Or. Take-up The total volume of transactions amounted to 205,941 m² in 2014 of which 69,098 m² during the last quarter. This is an increase of 35.6% compared to the same period last year. Capital Markets 433 million euros have been invested during the last quarter, bringing the investment volume for 2014 to 1,085 million euros. Page 6

Office Market Report Luxembourg 2014 INOWAI Vide locatif - Vacancy rate Le taux de vacance reste à un niveau très bas (5,53%), même s il est légèrement remonté en fin d année. Compte tenu de la demande et des programmes en cours de réalisation, il s inscrira à nouveau à la baisse en 2015. Les taux les plus bas sont enregistrés au Kirchberg avec 1,57%, dans le quartier gare avec 2,47% et au centre-ville avec 3,78%. A la périphérie de Luxembourg, ils sont traditionnellement plus élevés, dépassant parfois les 10% comme à Strassen ou Bertrange. Seul le nouveau quartier de Belval fait figure d exception avec un taux de vacance quasi nul. The vacancy rate remains very low (5.53%), despite a slightly increase at the end of the year. Given the on-going demand and programmes, it will decrease again in 2015. The lowest rates were recorded in Kirchberg with 1.57%, in the Station district with 2.47% and in the city centre with 3.78%. On the periphery of Luxembourg, they are traditionally higher, sometimes exceeding 10% in areas such as Strassen and Bertrange. The new district of Belval is the only exception, with a near-zero vacancy rate. Centre-ville (city) Vacancy m² Vacancy% Kirchberg 14 624 1,57% CBD 30 962 3,78% Station 9 491 2,47% Cloche d Or 42 708 10,73% Limpertsberg 3 541 4,17% Belair / Merl 3 516 5,12% Hamm 3 479 7,82% Kalchesbrück 4 366 13,23% TOTAL 112 687 4,08% Ville-périphérie (city-periphery) Airport - Findel 22 782 13,30% Bertrange / Bourmicht 16 791 20,48% Strassen 13 772 16,99% Howald 2 410 3,85% TOTAL 55 755 14,04% Périphérie (periphery) Taux de vacance et prise en occupation - Vacancy rate and take-up Belval 785 0,48% Capellen 7 112 10,23% Leudelange 13 724 18,66% Munsbach 3 180 5,29% Windhof 2 067 5,09% Esch-sur-Alzette 1 285 3,94% Contern 3 881 19,02% TOTAL 32 034 6,96% 200 476 5,53% x 1 000 300 250 % 9.0 7.5 Take-up 200 150 100 6.0 4.5 3.0 Vacancy rate 50 1.5 0 O B 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 source: INOWAI Research B 0 Page 7

INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg 2014 Stock Grâce à un marché de l immobilier de bureaux très dynamique, le stock total vient de franchir le seuil des 3,5 millions de m², pour s établir à 3 622 506 m² au dernier trimestre 2014. Ceci correspond à une augmentation de 4% par rapport à l année dernière. Un total de 139 256 m² de nouveaux bureaux ont été livrés en 2014. Cette année, le volume des livraisons sera à peu près équivalent. Thanks to the very dynamic office property market, the total stock has passed the 3.5 million m² mark, settling at 3,622,506 m² at the end of the third quarter of 2014. This represents an increase of 4% compared to the same period last year. A total of 139,256 m² of office space has been delivered in 2014. The volume should be roughly the same in 2015. Stock m² Stock % Centre-ville (city) Kirchberg 932 500 25,74% CBD 819 900 22,63% Station 383 500 10,59% Cloche d Or 398 000 10,99% Limpertsberg 85 000 2,35% Belair / Merl 68 700 1,90% Hamm 44 500 1,23% Kalchesbrück 33 000 0,91% TOTAL 2 765 100 76,33% Ville-périphérie (city-periphery) Airport - Findel 171 355 4,73% Bertrange / Bourmicht 82 000 2,26% Strassen 81 050 2,24% Howald 62 600 1,73% TOTAL 397 005 10,96% Périphérie (periphery) Belval 163 645 4,52% Capellen 69 500 1,92% Leudelange 73 556 2,03% Munsbach 60 100 1,66% Windhof 40 600 1,12% Esch-sur-Alzette 32 600 0,90% Contern 20 400 0,56% TOTAL 460 401 12,71% 3 622 506 Evolution du stock de bureaux - Office stock evolution x 1 000 3500 3 622 3 483 3 406 3 325 3 170 3 225 3000 2500 2 912 2 770 2 600 2 502 2 409 2000 source: INOWAI Research 1500 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Page 8

Office Market Report Luxembourg 2014 INOWAI Loyers - Rents Les loyers sont exprimés hors taxes par an par m²! Evolution du niveaux des loyers - rents level evolution La forte demande a contribué à maintenir les loyers à un niveau élevé. Ils sont cependant restés stables en 2014. Ils peuvent atteindre jusqu à 540 au centreville, contre 420 dans le quartier de la gare, 396 au Kirchberg et 336 à la Cloche d Or. euros an / m²/ hors TVA 540 480 444 408 CBD Cloche d Or Kirchberg Ville-Périphérie Gare Périphérie CBD Gare Kirchberg Rents are expressed excl. VAT per year per m²! 372 336 Cloche d Or The strong demand caused the rents to remain at a high level. However, they remained stable in 2014. They can reach 540 in the city centre, against 420 in the train station area, 396 or in the Kirchberg and 336 in the Cloche d Or. 300 264 228 192 Ville-Périphérie Périphérie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 source: INOWAI Research Rental bands new buildings / m² excl. VAT CBD (Central Business District) Station Kirchberg Limpertsberg Merl Belair Strassen Cloche d Or Airport Howald Bourmicht Leudelange Capellen Kalchesbrück Bertrange Hamm Munsbach Windhof Belval Contern Per month Per year 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 192 216 240 264 288 312 336 360 384 408 432 456 480 504 528 552 source: INOWAI Research Page 9

INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg 2014 Prises en occupation - Take-up 2014 confirme et amplifie la reprise observée en 2013. Le second semestre a été particulièrement porteur, notamment en raison d opérations exceptionnelles à l instar du déménagement de PwC dans son nouveau siège de 30 000 m² à la Cloche d Or ou celui de KPMG au Kirchberg (17 000 m²). Les opérations enregistrées en 2014 confirment l intérêt à long terme des investisseurs pour le Luxembourg. Le Grand-Duché continue aussi à attirer de nouveaux partenaires comme le prouve l arrivée de la China Merchants Bank qui va s installée sur près de 5 000 m² au centre-ville de Luxembourg dans l immeuble Royal20 de Leasinvest. Globalement, 205 941 m² ont été loués en 2014, soit 35,6% de plus qu en 2013. Près de 300 transactions ont été enregistrées (294 précisément), soit 20% de plus que l exercice précédent. Le rythme est très soutenu. Il représente près d une opération par jour. La superficie moyenne est de 700 m². Les secteurs les plus recherchés l an dernier ont été le Kirchberg et la Cloche d Or, avec respectivement 20% et 17% des transactions étant donné que les espaces nécessaires n étaient pas disponibles dans le quartier de la gare et le centre-ville. L analyse sectorielle montre que les services financiers et la banque monopolisent près des deux tiers des superficies louées. INOWAI reste le premier opérateur du marché, ayant réalisé 20% du nombre des transactions enregistrées l an passé. 2014 confirms and amplifies the recovery observed in 2013. The second term was particularly promising, especially thanks to exceptional operations such as the move of PwC to their new 30,000 m² headquarters in the Cloche d Or or the move of KPMG to Kirchberg (17,000 m²). The transactions registered in 2014 confirm the long-term interest of investors in Luxembourg. Moreover, the Grand-Duchy continues to attract new partners as evidenced by the arrival of the China Merchants Bank whose new headquarters will nearly occupy 5,000 m² in the Royal20 in Luxembourg City centre, the project of Leasinvest. Generally speaking, 205,941 m² were rented in 2014, representing an increase of 35.6% compared to 2013. Almost 300 transactions were registered (294 precisely), that is to say 20% more than for the previous financial year. The pace is very fast as there is nearly one operation per day. The average surface area is 700 m². Last year, the most sought-after sectors were the Kirchberg and the Cloche d Or, with respectively 20% and 17% of the transactions. This is due to the lack of availability in the station district and the city centre. The sectorial analysis shows that financial services and banks monopolize nearly the two thirds of the rented surface areas. INOWAI remains the first operator in the market since it realized 20% of last year s total transactions. Deals distribution in m² 80 70 60 50 77 60 Average size: 700 m² 26 % of deals below 100 m² 46 % of deals below 200 m² 74 % of deals below 500 m² 82 % of deals below the average transaction size of 700 m² 13 % of deals over 1000 m² 40 30 20 33 31 35 21 10 0 14 13 4 10 13 1 6 9 0-100 m² 101-200 m² 201-300 m² 301-400 m² 401-500 m² 501-600 m² 601-800 m² 801-1,000 m² 1,001-1,500 m² 1,501-2,000 m² 2,001-2,500 m² 2,501-3,000 m² > 3,000 m² source: Source: INOWAI, JLL, BNP RE, DTZ, CBRE, C&W, Real Corp Page 10

Office Market Report Luxembourg 2014 INOWAI Transactions 2014 >= 1 000 m² Quartier Locataire Surface Trimestre 2014 Cloche d Or PWC 30 000 m² 3 Kirchberg KPMG 17 000 m² 4 Station BCEE 10 500 m² 4 Kirchberg BEI 10 754 m² 2 Esch-sur-Alzette City Enovos 7 900 m² 4 CBD China bank Merchant 4 936 m² 4 Kirchberg Amazon EU 3 387 m² 1 Hamm ADEM 2 999 m² 3 Airport Deloitte 2 967 m² 2 Airport Cargolux Airlines International 2 944 m² 1 Strassen BIL 2 720 m² 3 Esch-Belval Consulting & Media Services 2 694 m² 2 Station SGBT 2 540 m² 1 Kirchberg BEI 2 008 m² 4 Other Periphery Vorsorge Lebensversicherung 1 942 m² 1 Other Periphery Universal Investment Luxembourg 1 942 m² 1 Kirchberg Amazon 1 914 m² 4 Kirchberg BEI 1 911 m² 3 Bourmicht Delphi International Operation Lux Sarl 1 895 m² 4 Bourmicht Baloise Assurance 1 808 m² 3 Airport Northern Trust 1 780 m² 2 Bourmicht Delphi International Operation Lux Sarl 1 743 m² 3 Airport Ferrero 1 720 m² 2 Station FIDEURAM 1 636 m² 3 Windhof Jindal Films 1 533 m² 2 Other City Etat Luxembourgeois 1 510 m² 3 Munsbach Ernst & Young 1 508 m² 1 Kirchberg TMF 1 356 m² 1 Limpertsberg Global Trust Advisors 1 322 m² 4 Capellen Lemanik SA 1 280 m² 2 Station NS 1 126 m² 1 Leudelange Frada SA 1 123 m² 3 CBD Agricultural Bank of China 1 122 m² 4 Bourmicht First Names Group 1 005 m² 3 Kirchberg Crédit Suisse 1 002 m² 3 source: Source: INOWAI, JLL, BNP RE, DTZ, CBRE, C&W, Real Corp Page 11

INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg 2014 Marché de l investissement Investment market En 2014, les investissements ont atteint 1 085 million d euros soit une progression de plus de 40% par rapport à 2013, qui était déjà en hausse de plus de 50% par rapport à 2012. Ils ont été réalisés à travers 36 transactions. Le quartier de la gare de Luxembourg a enregistré les opérations les plus importantes à l image la cession de la galerie Kons, devançant le Kirchberg et la Cloche d Or. Le centre-ville de Luxembourg et la gare sont les deux zones où le plus grand nombre de transactions ont été conclues, témoignant du dynamisme commercial de Luxembourg. Les réalisations et les projets en cours dessinent un axe majeur allant du Kirchberg à la Cloche d Or en passant par le centre-ville et la gare. Ce croissant concentre plus de 70% de l immobilier de bureau à Luxembourg. La structuration de ce pôle majeur est un atout pour Luxembourg qui continue à attirer de nouveaux investisseurs internationaux publics et privés. Les perspectives de croissance pour 2015 étant bonnes pour le Grand-Duché, les prévisions tablant aujourd hui sur une hausse de 2% du produit intérieur brut, le marché de l immobilier de bureaux restera soutenu cette année. Les taux de rendement prime évoluent à la baisse en centre-ville à 5% et à la hausse à 7% en périphérie. Investments reached 1.085 billion euros in 2014, representing an increase in more than 40% compared to 2013, when investments had already increased by more than 50% compared to 2012. They were carried out through 36 transactions. The station district registered the most important operations, such as the Kons gallery transfer, getting ahead of the Kirchberg and the Cloche d Or. The Luxembourg City centre and station district are the two areas where more transactions were concluded, thus showing the economic dynamism of the country. The ongoing achievements and projects represent a major axis between the Kirchberg, the Cloche d Or, the city centre and the station district. This whole area gathers more than 70% of Luxembourg s office space market. The structuring of this major pole is an asset for the country as it continues to attract new public and private international investors. The prospects for growth in 2015 are promising for the Grand-Duchy since forecasts count on a 2% increase of the gross domestic product. The office space market will thus remain sustained this year. Prime yields evolve with an decrease to 5% for the city centre and an increase to 7 % for the periphery. Page 12

Office Market Report Luxembourg 2014 INOWAI Evolution du volume d investissement - Investment volume evolution million 2500 1200 1000 800 600 400 200 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 source: INOWAI Research Evolution des taux de rendement prime - Prime yields evolution Yield % 10 9 8 7 6 5 4 3 2 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Prime Yield Periphery Prime Yield City source: INOWAI Research Page 13

INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg 2014 Quartiers - Districts Ville 76,33% du stock du marché immobilier de bureaux, soit 2 765 100 m², sont situés à Luxembourg-Ville et répartis entre autres sur quatre centres d affaires principaux, notamment le quartier d affaires du centre-ville (CBD), le Kirchberg, le quartier de la Gare et celui de la Cloche d or. Ville-périphérie Les communes limitrophes de la ville de Luxembourg - Strassen, Bertrange et Hesperange - totalisent avec l aéroport 10,96% du stock, soit 397 005 m². Périphérie 12,71 % du stock, soit 460 401 m² se situent essentiellement dans les zones d activités à proximité de l autoroute, soit dans la périphérie de Luxembourg- Ville ou à Belval près d Esch-sur-Alzette, la deuxième ville de Luxembourg. Le projet Belval consiste en l aménagement d un quartier mixte regroupant bureaux, logements, commerces, enseignement et culture. City 76.33% of the office stock (2,765,100 m²) is located in Luxmbourg City. This market can be divided into four major business districts, which are the Central Business District (CBD), Kirchberg, the Station District and Cloche d Or among others. City-periphery 10.96% of the office stock (397,005 m²) is located in Strassen, Bertrange, Hesperange and Findel Airport, which are neighbouring municipalities of the City of Luxembourg. Periphery 12.71% of the office market (460,401 m²) is primarily located in business areas, next to the highway, on the outskirts of Luxembourg City like the Belval project in Esch-sur-Alzette, which consists of a mixed neighbourhood of offices, residential, retail, education and culture. MERSH ETTELBRUCK WINDHOF CAPELLEN MUNSBACH KIRCHBERG ARLON/BRUXELLES (BELGIUM) STRASSEN BOURMICHT BELAIR LIMPERTSBERG CBD HAMM WASSERBILLIG TRIER (GERMANY) BERTRANGE- HELFEN T MERL STATION CONTERN CLOCHE D OR HOWALD DIFFERDANGE PETANGE LONGWY LEUDELANGE BELVAL ESCH/ALZETTE DUDELANGE ESCH/ALZETTE THIONVILLE METZ NANCY PARIS (FRANCE) Page 14

Office Market Report Luxembourg 2014 INOWAI Pipeline 2015 Pour 2015, une dizaine de projets majeurs sont engagés. Globalement, plus de 100 000 m² seront livrés pour une occupation propre. Ils concernent notamment belair/ Merl, le Kirchberg et Belval. Around ten major projects are on-going in 2014, with 100,000 m² for an own occupation to be delivered principally in Belair/ Merl, Kirchberg and Belval. Perspectives 2014-2015 2014-2015 outlooks Ces bons résultats témoignent de l intérêt des investisseurs pour le Luxembourg, dont l économie poursuit sa croissance, le produit intérieur brut ayant progressé de 3% en 2014. Pour 2015, les prévisions de l Institut de la statistique et des études économiques tablent toujours sur une croissance de 2%. La prudence reste néanmoins de mise en raison des incertitudes qui demeurent au niveau européen. La Banque centrale européenne a revu à la baisse ses prévisions de croissance pour la zone euro. These good results reflect the interest of investors in Luxembourg, whose economy continues to grow, with a gross domestic product rise of 3% in the first quarter of this year. For all of 2014, forecasts from the Institute of Statistics and Economic Studies still show a growth of 2%. Caution is still called for due to the remaining uncertainties in Europe. The European Central Bank has lowered its growth forecast for the euro area. Page 15

INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg 2014 Définitions - Glossary Disponibilité : Ensemble des locaux vacants et disponibles à la location immédiatement. Taux de rendement net immédiat : Rapport entre le revenu net (hors taxe et charges) d un immeuble et les coûts d acquisition (prix d acquisition + frais et droits de mutation). Nouvelles livraisons : Ensemble des constructions livrées au cours de la période qu elles soient vacantes ou occupées. Pipeline : Ensemble des surfaces à construire (permis accordé), en construction, ou en rénovation lourde avec modification des surfaces. Loyer Prime : Montant maximal constaté pour une surface de qualité supérieure dans la meilleure localisation pendant une période donnée (excluant toute valeur anormale). Exprimé en euros/m²/mois hors taxe et charges Stock : Ensemble des surfaces de bureau dont la construction est achevée, qu elles soient vacantes ou occupées. Prise en occupation : Représente les surfaces louées ou prélouées ainsi que vendues à des acquéreurs occupants. Taux de vacance : Ratio entre les surfaces offertes à la location et le parc existant. Taux de capitalisation : C est le rapport entre les revenus potentiels de l immeuble et son prix d acquisition Availability : Total floor space in properties marketed as available to let, whether physically vacant or ready for occupation immediately Net initial yield : ratio between the net income (excluding taxes and charges) from a property and the acquisition cost (price of the building plus fees and transfer duties). New supply : Represents the total amount of floor space that has reached practical completion as known on the last day of the quarter regardless of whether the space is occupied or still available on the market. Pipeline : total amount of space to be built (with a planning permission), under construction or major refurbishment with areas changes. Prime rent : The highest value recorded for an office unit of high quality in the best location during a determined period (after elimination of abnormal statistical values). Expressed in euros/ sqm/per month excluding tax and charges. Stock : The office stock is the sum of completed office properties whether occupied or still available. Take-up : Represents the total office space known to be let or pre-let to tenants as well as sold/pre-sold to end-users. Vacancy rate : The total amount of vacant space being offered for letting divided by the total stock of space and expressed as a percentage. Capitalisation rate : This is the ratio between potential income from a property and the property s purchase price. Page 16

Office Market Report Luxembourg 2014 INOWAI Notes Page 17

INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg 2014 Notes Page 18

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For any further information, please contact: Julien Pillot Marc Baertz, MRICS Head of Office Agency Partner - Capital Markets T + 352 26 43 07 07-48 T + 352 26 43 07 07-36 M + 352 691 320 337 M + 352 691 320 300 jpillot@inowai.com mbaertz@inowai.com INOWAI S.A. 51-53 rue de Merl L-2146 Luxembourg Luxembourg T + 352 26 43 07 07 F + 352 26 43 07 08 info@inowai.com www.inowai.com The information contained herein is provided by INOWAI Research. Although all facts have been rigorously verified, no warranty or representation as to accuracy or completeness is made by INOWAI. This information cannot be published, reproduced or referred to without prior written permission. All reproduction should be credited to INOWAI Research Copyright 2014 INOWAI Research Les informations contenues dans le présent document proviennent de INOWAI Research. Bien que toutes les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, INOWAI décline toute responsabilité sur l inexactitude involontaire des données. Toute publication, reproduction ou référence des informations contenues dans le présent document, est interdite sans l accord préalable écrit de INOWAI et, auquel cas, devra être mise au crédit de INOWAI Research Copyright 2014 INOWAI Research