I.M.P.I. Année 2010/2011 SEBASTIEN DONATI Support de cours Défiscalisation des Revenus Fonciers Effet de Levier du Crédit Cas pratiques Janvier 2011
Lorsque l économie semble mal se porter, du moins pour le grand public, et que vient se rajouter un environnement social difficile, comme entre 1991 et 1998, entre 2001 et 2003, et depuis 2007, le refuge patrimonial de référence depuis 1997 est principalement l immobilier. Mais depuis six mois, cette remarque est moins vraie. Le nominal des marchés financiers stagne, et le marché immobilier après avoir enregistre également baisse entre 2008 et mi-2009, du fait de la méfiance des Banques pour financer et de l attentisme légitime des acquéreurs a légèrement remonté et semble marquer une pause. L immobilier fait de moins en moins partie du patrimoine des Français. Il est de plus en plus remplacé par des supports financiers. Au plus fort de la période boursière de 1999 à 2001, il a été délaissé, car le rendement proposé par les immeubles d investissement était dérisoire par rapport aux formidables performances de la «bourse». Mais, comme sur le plan patrimonial, tout se joue sur de longues années, il apparaît que les 4 à 5 % de rendement net annuel d un immeuble sont plutôt «bien» au regard des 50 % des marchés financiers, entre 2000 et 2004, et entre début 2008 et mi 2009. On assiste alors depuis quelques années à un recentrage naturel vers l immobilier d investissement, mouvement accéléré depuis début 2009 grâce aux lois incitatrices telles la loi Scellier. Mais cette analyse est remise en cause du fait de la baisse consécutive des marchés financiers et immobiliers. Les lois de finances depuis 2006, en limitant le montant des économies d impôts liées aux investissements immobiliers de défiscalisation, ont apaisé le marché immobilier et ont évité la surchauffe. Depuis le début de l année 2008, la donne économique générale a changé, et la nouvelle loi de finances pour 2009 a accentué le phénomène en ne permettant plus, notamment, d accéder facilement au statut de L.M.P., précisément au moment où il faudrait soutenir le secteur C est pourquoi de nouveaux régimes plus favorables ont vu le jour, notamment le régime Scellier. L immobilier est toujours présent dans un patrimoine. Il en est même très souvent l élément essentiel. La construction d un capital pendant la vie professionnelle se matérialise par des supports financiers divers, de moins en moins exposés au risque au fur et à mesure de l entrée vers la retraite, et aussi et surtout par l immobilier. Ainsi, les différentes sommes sont épargnées dans le but d une acquisition immobilière, qui, pense-t-on, pourra toujours servir pour les vieux jours en créant des revenus additionnels, les revenus fonciers venant suppléer la réversion toujours insuffisante des régimes généraux et complémentaires de retraite. Mais le monde merveilleux créé pendant l activité professionnelle devient soudain moins protecteur au moment de la retraite, car la retraite tranquille avec des revenus fonciers est une douce utopie. L idéal, lorsque l on a construit un montant en capital sous forme d immobilier d investissement, c est-à-dire hors résidences principale et secondaire, est de le céder en tout ou partie pour le rendre liquide et le réorienter vers des produits d épargne qui
permettent la mise en place de versements périodiques, qui eux, paieront leur «loyer», et surtout seront beaucoup plus paisibles à gérer. En outre, cette solution présente l énorme avantage de faciliter la transmission. On évite ainsi une indivision et on peut prévoir une répartition plus facile de son capital entre ses héritiers. Mais pour en arriver à cette phase d arbitrage en faveur de supports financiers, il faut d abord construire le capital. En ce qui concerne l immobilier d investissement, l idéal est de recourir au prêt, ce qui permet une déduction des intérêts d emprunts des revenus fonciers. Il existe, comme nous le verrons dans une autre partie, des investissements qui permettent une déduction beaucoup plus importante des revenus fonciers, mais nous nous attacherons ici à ne traiter que les possibilités d abaisser l assiette imposable des revenus fonciers, dans le cadre strict du régime général. Toute personne qui souhaite défiscaliser par l acquisition d un immobilier de rapport souhaite recourir à l emprunt, car il permet souvent une acquisition bien plus importante que si elle avait été faite par les seuls fonds propres, et si possible faire des «travaux» qui viendront en déduction des revenus fonciers positifs. Mais attention, bien que certains affirment que cette opération ne va pas coûter un centime, il faut se rappeler que, si les loyers versés par le locataire sont égaux au flux de remboursement du capital et des intérêts, ils sont tout de même imposés. En effet, les loyers viennent se rajouter au revenu global, car ce n est pas la mensualité versée par le propriétaire pour le remboursement du prêt qui est défiscalisée mais seulement les intérêts du prêt, et encore, s ils ne sont pas supérieurs aux loyers. La vraie défiscalisation, ou du moins l optimisation, intervient lorsque les intérêts de l emprunt couvrent les loyers encaissés. On se retrouve alors non pas avec une économie d impôt mais devant une absence de taxation. On n en prend pas conscience tant que les charges couvrent le «positif», mais lorsqu elles s arrêtent, il faut alors recourir à une nouvelle acquisition avec un autre emprunt et d autres charges comme les travaux de rénovation. C est alors la fuite en avant, sachant que le remboursement des prêts est conditionné au paiement, par le locataire, de son loyer. Plus l on s expose au crédit et plus l on s expose au risque de ne pas pouvoir faire face aux remboursements du prêt et des impôts. Une précision s impose en ce qui concerne les travaux. L investisseur pense que c est un cadeau que de pouvoir déduire des revenus fonciers certains travaux, mais il oublie que c est tout de même lui qui les a financés. Ce n est pas un cadeau, c est de l équité. Car d un côté, ces travaux sont effectivement déduits des revenus taxables, mais de l autre, ils viennent augmenter d autant la plus-value de l immeuble, sachant que s ils ont déjà été déduits au titre des revenus fonciers, ils ne pourront pas l être de nouveau au moment de la revente pour le calcul de la plus-value. C est bien ici que l acte de défiscalisation par l emprunt pour l acquisition d un immeuble prend tout son sens. C est avant tout, comme le précise un éminent connaisseur de la gestion de patrimoine, un acte d appauvrissement. Il faut alors, avant de se lancer, bien mesurer les risques dus à l exposition crédit.
Pour bien le matérialiser, plaçons nous dans la situation où une personne possède déjà des revenus fonciers et souhaite les défiscaliser par l acquisition d un autre immeuble en ayant recours au crédit. Comparons la situation avant et après emprunt, pour un couple marié. La situation actuelle I. La situation patrimoniale : Le cas : Monsieur et Madame D sont mariés sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts et ont respectivement 50 et 51 ans. Nous considérerons que leur taux marginal d imposition est de 40 %. Ils possèdent leur résidence principale en pleine propriété, et le prêt qui leur a été consenti pour l acquisition est soldé. Ils possèdent une somme de 70.000 disponible sur un support de type obligataire. Ils possèdent un appartement de type T3, situé à BORDEAUX, en pleine propriété dont le solde du prêt est aussi remboursé, qui leur procure des revenus fonciers de l ordre de 10.000 par an bruts. Les charges déductibles sont de l ordre de 1.200 par an. Les charges non déductibles que sont des reliquats de frais d acquisition et des travaux de reconstruction, sont de 500. Monsieur et Madame D souhaitent prendre leur retraite dans une dizaine d années. La durée de l investissement devra être alors de 10 ans. Ils souhaitent acquérir un immeuble, qui leur procure des revenus fonciers avec possibilité de défiscaliser les revenus fonciers préalables (existants). Ils vont donc effectuer une acquisition à crédit en ayant recours à un prêt in fine. Ce dernier sera remboursable à terme, et permet de déduire des revenus fonciers des intérêts d emprunts toujours identiques, contrairement au prêt amortissable où les intérêts diminuent au fur et à mesure du remboursement. II. Les possibilités de trésorerie : Voyons si Monsieur et Madame D n auraient pas tout intérêt à capitaliser les revenus fonciers préalables qu ils possèdent après impôt, plutôt que d envisager une autre acquisition immobilière à crédit. Nous allons déterminer les revenus fonciers annuels dans le but de capitaliser la trésorerie disponible sur un contrat de type assurance-vie. 1) Déterminons les revenus fonciers annuels nets d impôts : Déterminons le résultat foncier, et la trésorerie disponible.
Le résultat foncier : Revenus fonciers 1 10.000 Charges déductibles 2 1.200 Résultat foncier (1-2) 8.800 La trésorerie disponible : Revenus fonciers 1 10.000 Charges déductibles 2 1.200 Charges non déductibles 3 500 Impôt à payer 4 8.800 x 40 % = 3.520 Trésorerie disponible 1-(2+3+4) 4.780 2) Capitalisons la trésorerie disponible : Capitalisons la trésorerie disponible en la déposant sur un contrat d assurance-vie en unités de compte, uniquement sur un compartiment obligataire. Nous ne tiendrons pas compte de la fiscalité des retraits sur le contrat d assurance-vie. Nous considérerons que la somme acquise est la somme retirée. Taux de rendement actuariel net : 4 % Frais d entrée calculés en dedans : 3 %. Utilisons la calculatrice HP 17 BII Menu Flux constant. 1P/an Mode fin. On recherche Vfut. I % an 4 Vact 0 Pmt 4.780 3 % = 4.637 Vfut 55.672 55.672 0 1 2. 10-4.637-4.637 0 Au terme des 10 ans les époux disposeront de 55.672. Nous appellerons K1 ce résultat.
Acquisition immobilière en ayant recours au prêt : I. L investissement immobilier : Les époux D souhaitent défiscaliser la totalité des revenus fonciers préalables en ayant recours à un prêt in fine. Les charges financières devront donc s élever à 10.000 par an. Nous considèrerons un taux d emprunt de 5 %. Considérons fictivement que la banque prendra l immeuble comme garantie de remboursement de l emprunt. Dans la très grande majorité des cas, cette dernière exigera que l emprunteur ait un produit adossé qui permette le remboursement du capital au terme. 1) Déterminons le montant du prêt à contracter : Acquisition immobilière x 5 % = 10.000 Emprunt x 5 % = 10.000 Emprunt = 10.000 / 5 % Emprunt = 200.000 Il va donc falloir acquérir un immeuble de 200.000. Considérons que l immeuble a un rendement de 5,5 % bruts. Revenus fonciers = 200.000 x 5,5 % = 11.000 Les charges déductibles sont de 800 par an et les charges non déductibles sont de 500 par an. 2) Déterminons le résultat foncier : Revenus fonciers préalables 10.000 Charges déductibles 1.200 Revenus fonciers induits 11.000 Charges déductibles 800 Charges financières 10.000 Résultat foncier 9.000 3) Déterminons la trésorerie disponible : Revenus fonciers préalables 10.000 Charges déductibles 1.200 Charges non déductibles 500 Revenus fonciers induits 11.000 Charges déductibles 800 Charges non déductibles 500 Charges financières 10.000 +/- fiscal 9.000 x 40 % 3.600 Trésorerie disponible 4.400
4) Capitalisons la trésorerie disponible : Capitalisons sur un contrat d assurance vie en unités de compte, sur lequel sera déposée, tous les ans, la trésorerie disponible des revenus fonciers, uniquement sur un compartiment obligataire. Taux de rendement actuariel net : 4 % Frais d entrée calculés en dedans : 3 %. Utilisons la calculatrice HP 17 BII Menu Flux constant. 1P/an Mode fin. On recherche Vfut. I % an 4 % Vact 0 Pmt 4.400 3 % = - 4.268 Vfut 51.242 51.242 0 1 2. 10 0-4.268-4.268 Au terme des 10 ans les époux disposeront de 51.242. Nous appellerons K2 ce résultat. Bilan de l opération : Epargne financière : K2 = 51.242 Epargne Immobilière = 200.000 + P.V. Remboursement du capital = 200.000 L évaluation économique du patrimoine sera donc de 51.242 + P.V. 5) Déterminons le taux annuel de revalorisation de l immeuble pour une équivalence avec la stratégie 1. Nous allons déterminer la plus-value minimum que doit prendre l immeuble pendant la période que dure l opération, pour que la stratégie ci-dessus soit au moins aussi avantageuse que le placement sans risque, sur un compartiment obligataire ou euros d un contrat d assurance-vie en unités de compte, sur lequel seront placés les revenus fonciers préalables.
Nous allons déterminer en premier lieu la plus-value : Pour équivalence : K1 = K2 + Epargne immobilière + P.V. Epargne financière K2 51.242 Epargne immobilière P.V. 200.000 + P.V. K1 51.242 + 200.000 + P.V. Remboursement du prêt 200.000 K1 51.242 + P.V. P.V. K1 51.242 P.V. 55.672 51.242 = 4.430 Pour une équivalence avec la stratégie 1, l immeuble acquis doit se valoriser, de 4.430, sur la période. Déterminons le taux annuel de revalorisation : Utilisons la calculatrice HP 17 BII, Menu flux constant 1P/an, mode fin Déterminons I % an. Vact - 200.000 Pmt 0 Vfut 200.000 + P.V. Vfut 200.000 + 4.430 = 204.430 I %/an 0,22 204.430 0 1 2. 10-200.000 Pour que la stratégie d acquisition immobilière à crédit soit au moins aussi avantageuse que la stratégie 1, il faut que la plus-value de la valeur de l immeuble soir d au moins 0,22 % par an. L effet de levier est ici. Le bien doit prendre au moins 0,22 % par an pour que la stratégie 1 soit au moins équivalente à la stratégie de défiscalisation. Alors, si l on pense qu effectivement le bien acquis aura une plus-value supérieure à 0,22 %, l effet de levier existe et l on pourra faire une acquisition immobilière bien plus importante, qui pourra nous permettre d effacer non seulement les revenus fonciers préalables mais aussi les revenus fonciers induits. Voyons maintenant quels sont les impacts des différents taux d intérêts sur l effet de levier.
II. Impact des différents taux : Nous allons dans un premier temps faire varier le taux débiteur du crédit en abaissant son montant, puis dans un second temps faire varier le taux créditeur du produit adossé, en l abaissant. Le taux d intérêt débiteur : Faisons varier le taux d intérêt du crédit à la baisse pour voir quel en sera l impact. Considérons que le taux du crédit in fine n est plus de 5 % mais de 4 %. L acquisition immobilière que l on va pouvoir faire sera plus importante. 1) Déterminons le montant du prêt à contracter : Acquisition immobilière x 4 % = 10.000 Emprunt x 4 % = 10.000 Emprunt = 10.000 / 4 % Emprunt = 250.000 Il va donc nous falloir acquérir un immeuble de 250.000 Considérons que l immeuble a un rendement de 5,5 % bruts. Revenu foncier = 250.000 x 5,5 % = 13.750. Les charges déductibles sont de 1.200 par an et les charges non déductibles sont de 400 par an. 2) Déterminons le résultat foncier : Revenus fonciers préalables 10.000 Charges déductibles 1.200 Revenus fonciers induits 13.750 Charges déductibles 1.200 Charges financières 10.000 Résultat foncier 11.350 3) Déterminons la trésorerie disponible : Revenus fonciers préalables 10.000 Charges déductibles 1.200 Charges non déductibles 500 Revenus fonciers induits 13.750 Charges déductibles 1.200 Charges non déductibles 400 Charges financières 10.000 +/- fiscal 11.350 x 40 % 4.540 Trésorerie disponible 5.910
4) Capitalisons la trésorerie disponible : Capitalisons sur un contrat d assurance-vie, en unités de compte, sur lequel sera déposé, tous les ans, la trésorerie disponible des revenus fonciers, uniquement sur un compartiment obligataire. Taux de rendement actuariel net : 4 % Frais d entrée calculés en dedans : 3 %. Utilisons la calculatrice HP 17 BII Menu Flux constant. 1P/an Mode fin. On recherche Vfut. I % an 4 Vact 0 Pmt 5.910 3 % = 5.733 Vfut 68.831 68.831 0 1 2. 10 0-5.733-5.733 Au terme des 10 ans les époux disposeront de 68.831 Nous appellerons K2 ce résultat. Bilan de l opération : Epargne financière : K2 = 68.831 Epargne Immobilière = 250.000 + P.V. Remboursement du capital = 250.000 L évaluation économique du patrimoine sera donc de 68.831 + P.V. 5) Déterminons le taux annuel de revalorisation de l immeuble pour une équivalence avec la stratégie 1. Nous allons déterminer la plus-value minimum que doit prendre l immeuble pendant la période que dure l opération, pour que la stratégie ci-dessus soit au moins aussi avantageuse que le placement sans risque, sur le compartiment obligataire ou euros d un contrat
d assurance-vie en unités de compte, sur lequel seront placés les revenus fonciers préalables. Nous allons déterminer en premier lieu le montant de la plus-value : Pour équivalence : K1 = K2 + Epargne immobilière + P.V. Epargne financière K2 68.831 Epargne immobilière P.V. 250.000 + P.V. K1 68.831 + 250.000 + P.V. Remboursement du prêt 250.000 K1 68.831 + P.V. P.V. K1 68.831 P.V. 55.672 68.831 = - 13.159 Pour une équivalence avec la stratégie 1, l immeuble acquis peut se dévaloriser, de - 13.159 sur la période. Déterminons le taux annuel de revalorisation : Utilisons la calculatrice HP 17 BII. Menu flux constant 1P/an, mode fin Déterminons I % an. Vact - 250.000 Pmt 0 Vfut 250.000 + P.V. Vfut 250.000 13.159 = 236.841 I %/an - 0,54 236.841 0 1 2. 10-250.000 La moins-value maximale annuelle que peut prendre l immeuble pour que la stratégie d acquisition immobilière à crédit soit au moins aussi avantageuse que la stratégie 1, est de 0,54 %. Que signifie ce résultat? Si, en abaissant le taux du crédit, nous pouvons nous permettre une perte plus importante en plus-value négative de l immeuble, c est qu une baisse du taux débiteur du crédit renforce la stratégie de défiscalisation par rapport à la stratégie de capitalisation des revenus fonciers préalables.
Précisons aussi que si les taux d intérêts débiteurs baissent, les taux d intérêts créditeurs des supports obligataires longs seront aussi orientés à la baisse. Un taux créditeur bas couplé à un taux débiteur bas renforce encore la stratégie de défiscalisation. En clair plus les taux d intérêts débiteurs sont bas plus l on a intérêt à acheter de l immobilier. Faisons varier le taux d intérêts annuel du produit de capitalisation de 4 à 3 %. Le taux d intérêts créditeur : Nous allons ici faire varier le taux d intérêt créditeur du produit de capitalisation en ne modifiant pas le taux d intérêt débiteur du prêt. 1) Capitalisons la trésorerie disponible Capitalisons sur un contrat d assurance-vie, en unités de compte, sur lequel sera déposée la trésorerie disponible des revenus foncier préalables existants uniquement sur un compartiment obligataire. Taux de rendement actuariel net : 3 % Frais d entrée calculés en dedans : 3 %. Utilisons la calculatrice HP 17 BII Menu Flux constant. 1P/an Mode fin. On recherche Vfut. I % an 3 Vact 0 Pmt 4.780 3 % = - 4.637 Vfut 53.158 53.159 0 1 2. 10 0-4.637-4.637 Au terme des 10 ans les époux disposeront de 53.159. Nous appellerons K1 ce résultat.
Acquisition immobilière en ayant recours au prêt : Déterminons le nouveau K2 : Taux de rendement actuariel net : 3 % Frais d entrée calculés en dedans : 3 %. Utilisons la calculatrice HP 17 BII Menu Flux constant. 1P/an Mode fin. On recherche Vfut. I % an 3 % Vact 0 Pmt 4.400 3 % = - 4.268 Vfut 48.928 48.928 0 1 2. 10 0-4.268-4.268 Au terme des 10 ans les époux disposeront de 48.928. Nous appellerons nouveau K2 ce résultat. Bilan de l opération : Epargne financière : K2 = 48.928 Epargne Immobilière = 200.000 + P.V. Remboursement du capital = 200.000 L évaluation économique du patrimoine sera donc de 48.928 + P.V. 2) Déterminons le taux annuel de revalorisation de l immeuble pour une équivalence avec la stratégie 1. Nous allons déterminer la plus-value minimum que doit prendre l immeuble pendant la période que dure l opération, pour que la stratégie ci-dessus soit au moins aussi avantageuse que le placement sans risque, sur le compartiment obligataire ou euros d un contrat d assurance-vie en unités de compte, sur lequel seront placés les revenus fonciers préalables :
Nous allons déterminer en premier lieu la plus-value : Pour équivalence : K1 = K2 + Epargne immobilière + P.V. Epargne financière K2 48.928 Epargne immobilière 200.000 + P.V. K1 48.928 + 200.000 + P.V. Remboursement du prêt 200.000 K1 48.928 + P.V. P.V. K1 48.928 P.V. 53.158 48.928 = 4.230 Pour une équivalence avec la stratégie 1, l immeuble acquis doit se valoriser, de 4.230 sur la période. 3) Déterminons le taux annuel de revalorisation de l immeuble, pour une équivalence avec la stratégie 1 : Utilisons la calculatrice HP 17 BII. Menu flux constant 1P/an, mode fin Déterminons I % an. Vact - 200.000 Pmt 0 Vfut 200.000 + P.V. Vfut 200.000 + 4.230 = 204.230 I %/an 0,21 204.230 0 1 2. 10-200.000 La plus-value minimale annuelle que doit prendre l immeuble pour que la stratégie d acquisition immobilière à crédit soit au moins aussi avantageuse que la stratégie 1, est de 0,21 %.
Pour conclure : Lorsque l on décide de défiscaliser ses revenus fonciers préalables par l acquisition d un autre immeuble en contractant un crédit in fine, ce que l on souhaite, c est défiscaliser les revenus fonciers préalables du premier immeuble avec les intérêts de l emprunt contracté pour l acquisition du second. Ces intérêts ne sont déductibles qu à hauteur des revenus fonciers positifs dans le cadre du régime général. Si l effet de levier existe, nous l avons défini ci-dessus, alors cette solution sera d un point de vue économique plus intéressante que le simple placement d épargne classique de la trésorerie nette dégagée avec les revenus fonciers préalables. En abaissant de 100 points de base le taux débiteur du crédit, l effet de levier s en trouve nettement amélioré en faveur de la solution de défiscalisation. Dans ce cas, la solution est renforcée. Quand le taux d intérêt débiteur baisse, cela permet une acquisition immobilière plus importante. Une baisse sensible du taux d intérêt débiteur aura un impact très élevé. En abaissant de 100 points de base le taux créditeur de la solution d épargne, les deux solutions sont équivalentes. Ce qui signifie que le taux d intérêt créditeur a un impact très faible, ou même n a pas d impact sur l intérêt ou non de l opération. Le plus important donc comme on l a vu plus haut, ce sera non pas le taux d intérêt servi par les solutions d épargne mais bien le taux débiteur du moment du crédit. Ainsi, plus le taux d intérêt du crédit est bas, plus il est intéressant d acquérir de l immobilier d autant plus qu en général des taux d intérêts débiteurs bas sont couplés avec des taux d intérêts créditeurs qui sont aussi généralement bas. Au-delà, c est la qualité de l acquisition immobilière qui est le soutien de la solution, car enfin, une fois l effet de levier connu, l immeuble ne doit pas passer en dessous de la perte maximale que l on peut se permettre «d encaisser». Le plus important dans une acquisition immobilière, c est la qualité de l immeuble lui-même.