Baisse du marché mais risques maîtrisés

Trimestriel n 33 juillet 212 Baisse du marché mais risques maîtrisés Les signes de correction se précisent. Les ventes dans l ancien ont connu un pic en janvier 212 (effet taxation des plus-values), mais décrochent depuis. Dans le neuf promoteurs, la baisse est enclenchée depuis un an. Les prix de l ancien ralentissent nettement, avec une progression ramenée à 1,3% sur un an au premier trimestre 212, et baissent en rythme trimestriel. La construction se retourne. L inflexion est marquée en matière de crédit habitat. Cette correction est motivée par quatre freins, de nature plutôt conjoncturelle : Un contexte économique très morose, avec une croissance du PIB quasi-nulle en 212 (+,3% en moyenne) et une hausse régulière du taux de chômage. Une légère remontée depuis plusieurs trimestres des taux de crédit habitat. Des prix clairement surévalués, de l ordre de 2% en moyenne dans l ancien, et de 3% à Paris. Une série de mesures de resserrement fiscal, qui en général s appliquent à partir de 212 et vont fortement peser, encore plus qu en 211, sur les investissements locatifs, dans l ancien comme dans le neuf. À l inverse, les spécificités structurelles du marché immobilier français continuent à jouer favorablement. D une part, la demande reste potentiellement forte, via notamment la permanence de l effet «valeur refuge» (renforcé par la volatilité des marchés boursiers et obligataires et la faible attractivité des placements monétaires). D autre part, les ratios de CDL habitat restent bas, du fait des spécificités de l offre de crédit habitat, qui est restée prudente (cf. focus page 8). Un schéma de retournement violent avec forte hausse des CDL, resserrement marqué du crédit et spirale délétère ne semble donc guère probable en France. On s achemine vers une correction assez graduelle. En 212, les ventes de logements se replieraient de 1% dans l ancien et % dans le neuf. La baisse des prix de l ancien atteindrait -6% en glissement cette année (de décembre 211 à décembre 212) et un rythme du même ordre en 213. Sommaire Tendances récentes dans l ancien...2 Bonne tenue des ventes, mais signes d érosion...2 Amorce de baisse des prix...2 Tendances récentes dans le neuf...3 Repli des ventes dans le neuf en 211 et début 212...3 Remontée des stocks...4 Début de retournement des mises en chantier...4 Freinage des prix...4 212-213 : correction du marché... 211-début 212 : résistance mais début d inflexion... 212-213 : la correction se précise...6 Crédit habitat : offre prudente et risques modérés...8 Prudence en matière d octroi de crédit...8 Part grandissante des cautions dans les garanties...9 Indicateurs des marchés immobiliers français... 1 Olivier ELUERE

Bonne tenue des ventes, mais signes d érosion Les ventes de logements anciens sont restées élevées en 211 et début 212. Des signes d érosion apparaissent toutefois clairement. En France, le nombre de transactions dans l ancien a atteint 87 en 211 (source : Conseil général de l environnement et du développement durable, d après les bases fiscales et notariales), soit une hausse de 3,2% sur un an. Les transactions ont ainsi avoisiné (sans les dépasser) les records atteints en 24-2, proches de 83 par an. Les ventes se sont toutefois essoufflées au quatrième trimestre 211. Les transactions ont été très soutenues au premier trimestre 212, 2, avec un pic en janvier, 1 environ. Ceci s explique par des ventes réalisées par anticipation avant la mise en place de la réduction de l abattement sur les plus-values (qui prenait effet en février). Mais les ventes ont fortement reculé en février mars. Le cumul douze mois a atteint 818 en mars. En Ile-de-France, les ventes avaient connu un repli en 211. Les ventes d appartements anciens avaient atteint 13 unités, -8,7% sur un an. Au premier trimestre 212, elles se sont fortement redressées, +16% sur un an. Plus nettement encore qu en province, l effet de la réforme des plus-values a dopé le volume de ventes en janvier (ventes pratiquement doublées entre janvier 211 et janvier 212). L effet a été très marqué à Paris (poids important des investissements locatifs). Mais les ventes ont été faibles en février-mars, en recul de l ordre de 2% sur un an. Amorce de baisse des prix Les prix de l ancien sont restés en hausse en 211, 3,6% sur un an en fin d année, mais en freinage assez net par rapport à 21, 7,6% en fin d année. En moyenne annuelle en revanche, la hausse des prix a été un peu plus forte, 6% en 211, contre,1% en 21. Début 212, le mouvement de freinage s accentue. Sur un an, la hausse a atteint 1,3% au premier trimestre 212, après 3,6% au quatrième trimestre 211. La variation annuelle devient négative en province, -,%. Les hausses de prix restent encore fortes en Ile-de-France,,4% a/a et notamment à Paris, 7% a/a. En rythme trimestriel, la baisse des prix est désormais enclenchée : -,7% au premier trimestre 212 en données cvs, après -,7% au quatrième trimestre 211. Le repli est général : -1% t/t en province, -1% à Paris, -,1% pour les appartements en Ile-de-France. Les évolutions restent modérées au niveau de ces grandes zones, mais, dans certaines communes, les baisses dépassent 1% sur le trimestre. Au regard des avantcontrats de vente, les prix seraient à nouveau en baisse au deuxième trimestre 212. Au premier trimestre 212, le prix moyen du mètre carré des appartements anciens s élevait à 8 26 à Paris, 4 43 en Petite Couronne et 3 14 en Grande Couronne. Le prix des logements anciens est estimé à 2 873 le m 2 en France. Malgré ce début de repli, les prix restent très élevés. Les hausses de 21-211 ont plus que compensé la baisse de 9% observée entre mi-28 et mi-29. La hausse cumulée depuis le début du boom (1998) est considérable, %, Les prix sont toujours fortement surévalués, d au moins 2% (cf. analyse page ). Tendances récentes dans l ancien 2 2 1 France : Transactions de logements anciens nombre estimé par trimestre France : Prix des logements anciens Graphique 1 4 6 7 8 9 1 11 Source : CGEDD, Notaires, CA Nbre de transactions estimées 2 1 - Graphique 2-1 4 97 98 99 1 2 3 4 6 7 8 9 1 11 Variation sur un an, % Source : INSEE, Notaires indice base 1 T1 21 4 3 2 a/a indice Graphique 3 France : Appartements anciens vendus libres en Ile-de France 1 4 6 7 8 9 1 11 Source : Chambre des notaires Nombre de transactions 12 1 8 6 N 33 juillet 212 2

Repli des ventes dans le neuf en 211 et début 212 En 211, les ventes de logements neufs (réservations, filière promoteurs, programmes d au moins cinq logements) se sont repliées de 9,6% par rapport à 21. Elles ont atteint 14 3 unités. Ce niveau reste assez élevé, mais significativement inférieur aux records des années 24-27, 122 par an. Au quatrième trimestre 211, les ventes ont été fortes, 3 2 unités, en raison de la volonté de certains investisseurs de profiter in extremis d un dispositif Scellier avec réduction d impôt de 22%. Mais les ventes ont rechuté au premier trimestre 212, 19 6 unités, -14% sur un an. En Ile-de-France, les ventes ont baissé plus nettement en 211, de 17% sur un an. Le quatrième trimestre n a pas fait apparaître de rebond et les ventes ont baissé de 2,8% sur un an au premier trimestre 212. La baisse des ventes en Ile-de-France peut s expliquer en partie par la faiblesse de l offre nouvelle (niveaux de stocks très bas, cf. page suivante). Dans la France entière, elle reflète clairement un repli de la demande, qui devrait se poursuivre sur les prochains trimestres. Au regard des récentes enquêtes auprès des promoteurs, la demande de logements neufs à acheter reste mal orientée. Les ventes dans le neuf promoteurs sont caractérisées par un poids élevé des investissements locatifs, par rapport aux achats classiques (ménages achetant un bien pour y habiter). Ce poids atteint en général %, contre 1 à % dans l ancien. Il est monté à 64% en 29-21, du fait du succès du dispositif Scellier. En 211, cette part s est réduite à 8% environ, soit une baisse estimée à 18% du nombre de ventes investisseurs. Les ventes investisseurs ont à nouveau chuté au premier trimestre 212 et sur l année devraient baisser de 22% par rapport à 211 pour avoisiner 47 unités. Leur poids serait ramené à 3% du total. Une série de facteurs négatifs pénalise les investissements locatifs en 211 et 212. Dans le cadre des plans d économies budgétaires présentés en 211, trois principales mesures concernent l immobilier. Le dispositif Scellier est revu très nettement en baisse. L abattement sur les plus-values immobilières hors résidences principales est fortement réduit. Les taux de prélèvements sociaux sur les revenus du capital (y compris les plusvalues immobilières) sont accrus de 3,2% en 212. Ces divers éléments sont détaillés en page 7. De plus, les prix sont très élevés, ce qui conduit à des taux de rendement locatif assez faibles, de l ordre de 3% hors mesures fiscales. Le cumul de ces facteurs réduit nettement l attrait des investissements locatifs dans le logement neuf. La demande des acquéreurs classiques et notamment des primoaccédants a en partie compensé ce recul de la demande des investisseurs. Le poids de ce segment est passé de 37% en 21 à 43% en 211. Le nombre de ventes s est accrû, mais assez modérément, de 4%, malgré la mise en place du PTZ+. La demande a, en effet, été affectée par la hausse du chômage, des niveaux de prix trop élevés et le début de remontée des taux de crédit. Les ventes sur ce segment seraient en repli de % en 212. Au total, les ventes de neuf baisseraient de % à 9 unités. Tendances récentes dans le neuf 49 41 33 2 18 France : Ventes de logements neufs milliers par trim. France : Stocks de logements neufs Graphique 4 Mises en vente Ventes 1 91 94 97 3 6 9 Source : Ministère de l'ecologie 13 11 9 7 Graphique 3 3 91 94 97 3 6 9 Stocks à vendre Stock en mois de vente (éch. dr.) Source : Ministère de l'ecologie 4 4 3 3 2 2 1 milliers mois Graphique 6 France : Ventes et stocks de logements neufs ventes en milliers 91 94 97 3 6 9 Source : Ministère de l'ecologie mois de vente Ventes Stocks en mois de vente 23 19 11 7 24 2 16 12 8 4 N 33 juillet 212 3

Remontée des stocks Les mises en vente de logements ont atteint 121 unités en 211, en hausse de 11% sur un an. Elles restent en deçà des records de 26-27, par an. Mais elles ont progressé, du fait de la bonne tenue des ventes en 21 et de niveaux de stocks proches de la normale. Au premier trimestre 212, elles restent relativement élevées. Les mises en vente étant supérieures aux ventes depuis plusieurs trimestres, les stocks de logements neufs sont repartis à la hausse. Ils atteignent 79 3 logements au premier trimestre 212, Le ratio stocks/ventes, qui mesure le délai moyen d écoulement des stocks, s est ainsi nettement redressé, à 9,7 mois en mars 212, contre 7, mois en décembre 211 et 6,1 mois fin 21. Il repasse au-dessus du niveau moyen de 2-21, 7,7 mois. Seulement 39% des stocks sont achevés ou en cours de construction, et 61% sont en projet. En Ile-de-France, les stocks remontent, à 6,8 mois de ventes, contre,4 mois fin 211 et 3,8 mois fin 21. Ces niveaux de stocks restent assez bas. Les mises en vente demeurent faibles, l offre est structurellement insuffisante par rapport à la demande, en raison notamment du manque de foncier disponible. Graphique 7 France : Stocks de logements neufs (Ile-de-France) 2 milliers mois 3 17 2 2 14 11 1 8 91 94 97 3 6 9 Stocks à vendre Stocks en mois de vente (éch. dr.) Source : Ministère de l'ecologie Début de retournement des mises en chantier En 211, la construction de logements est restée soutenue, du fait de la bonne tenue relative de la demande et de niveaux de stocks assez bas. Les mises en chantier ont totalisé 421 3 unités, +22% sur un an et les permis de construire 34 8 unités, +18% sur un an. Cette reprise était surtout imputable au logement collectif, du fait notamment de la croissance marquée de la construction de logements sociaux en 21-211. En 212, la tendance s inverse, en raison de la baisse de la demande et de la remontée des stocks. Sur les trois derniers mois connus (février-avril), les mises en chantier sont en baisse de 1,3% par rapport aux trois mois précédents et les permis de construire reculent de 3,3%. Sur un an, le repli atteint respectivement -21,7% et -2,2%. Cette tendance baissière devrait s intensifier au cours des prochains mois. Graphique 8 France : Mises en chantier et permis de construire 6 4 3 milliers, cumul 12m 2 199 1994 1998 22 26 21 Source : Ministère mises en chantier de logements de l'ecologie permis de construire Freinage des prix Les prix des appartements neufs continuent à ralentir. Ils ont progressé de 1,9% sur un an au premier trimestre 212, contre 3% au quatrième trimestre 211 et,1% fin 21. En Ile-de- France, les prix freinent également, à 4% au premier trimestre 212, après 1,% au quatrième trimestre 211. Les prix ralentissent du fait de la baisse des ventes et de la remontée des stocks. Mais ils restent en légère hausse (y compris en variation trimestrielle), compte tenu notamment de la nécessité d amortir les hausses de coûts de production, avec en particulier le poids des normes environnementales («bâtiment basse consommation»). Il s agit de prix «à la réservation». 2 16 12 8 4-4 -8 France : Prix des logements variation annuelle, % appartements neufs logements anciens Graphique 9-12 1 2 3 4 6 7 8 9 1 11 Source : Ministère de l'ecologie, Insee-Notaires N 33 juillet 212 4

211-début 212 : résistance mais début d inflexion Sur les derniers trimestres, le marché résidentiel est demeuré plutôt soutenu, mais pas de façon uniforme, et les signes d inflexion se sont peu à peu accumulés. Les ventes dans l ancien ont enregistré un nouveau record sur l année 211, 87 unités, ont connu un pic en janvier 212, mais décrochent depuis. Dans le neuf promoteurs, la baisse est enclenchée depuis un an. Les prix de l ancien ralentissent nettement depuis un an, avec une progression ramenée à 1,3% sur un an au premier trimestre 212, et sont désormais en léger recul en rythme trimestriel. Les prix du neuf freinent également. La construction se retourne. Le marché résidentiel est donc engagé dans une phase de correction. L inflexion est encore plus sensible en matière de crédit habitat. Les encours de crédit habitat restent en hausse encore significative,,1% sur un an en avril 212, mais ralentissent (9,1% un an plus tôt). La production de nouveaux prêts à l habitat recule nettement. Ce flux (en cumul douze mois) avait bondi de 77,4% sur un an en 21, compte tenu du dynamisme du marché immobilier, mais aussi des opérations de rachats de crédits (remboursements anticipés/nouveaux prêts) liées à la baisse des taux de crédit. Ces opérations ont eu un poids assez important en 21 et début 211. En 211, la production de crédits a connu un repli de 8,9% sur un an en moyenne. Le recul s amplifie début 212, -3,% sur un an en avril. Les flux mensuels, qui atteignaient 12 milliards en moyenne en 211, ont chuté à 6,8 milliards par mois en février-avril 212. D une part, les opérations de rachats de crédits se sont fortement réduites, du fait de la remontée des taux de crédit habitat. D autre part, la baisse des ventes et des prix diminue la demande de crédit liée aux nouvelles acquisitions. Les signes de correction sont donc de plus en plus présents, mais le marché est resté globalement assez résistant. On a en fait observé sur les derniers trimestres un contraste entre le marché des «accédants classiques» (qui achètent un bien pour y habiter) et celui des investisseurs (qui achètent un bien pour le louer). Le marché des accédants classiques est resté soutenu car les moteurs structurels habituels de la demande ont continué à jouer : désir d accession à la propriété, démographie favorable, phénomènes de décohabitation, préparation de la retraite, saturation du marché locatif et surtout effet «valeur refuge». Les ménages français sont confrontés à un environnement géopolitique, économique et financier très incertain et à de multiples inquiétudes : crise de la dette souveraine européenne, plans de rigueur budgétaire, risque de rechute en récession, marchés financiers jugés risqués, volatils et peu rémunérateurs. Ils privilégient les valeurs refuge : les placements monétaires (livret A), l or et l immobilier. La pierre rassure, par son coté tangible, des évolutions assez régulières, une valorisation favorable sur longue période. La baisse des flux de placements en assurance-vie en 211 s explique d ailleurs probablement en partie par des arbitrages assurance-vie/immobilier (clôture d un contrat assurance-vie pour financer une acquisition immobilière). 212-213 : correction du marché 8 6 4 2 Graphique 1 France : Encours de crédits habitat aux ménages 97 99 1 3 7 9 11 montants Source : BdF, CA croissance sur 12m (éch.dr.) 16 12 8 4 Mds France : Production de crédits habitat % a/a Graphique 11-4 3 4 6 7 8 9 1 11 12 montants Source : BdF, CA croissance sur 12m (éch.dr.) 4 4 3 3 2 2 millions cumuls 12 mois Graphique 12 France : Appartements anciens vendus libres à Paris % %a/a 83 8 87 89 91 93 9 97 99 1 3 7 9 11 Ventes variations de prix sur un an (éch. dr.) Source : Chambres des notaires % 2 1 8 6 4 2-2 2 2 1 - -1 N 33 juillet 212

Ces éléments favorables expliquent la bonne tenue des ventes dans l ancien, où le poids des investissements locatifs est faible, 1 à % du total. A l inverse, le marché des investisseurs s est retourné du fait de l annonce, courant 211, d une série de mesures de durcissement fiscal, détaillées ci-dessous. Comme les prix sont très élevés et les taux de rendement locatif hors avantages fiscaux très bas (de l ordre de 3% dans le neuf), le rendement global d un investissement locatif est jugé de moins en moins attractif, ce qui a conduit à une nette réduction de la demande des investisseurs. Ceci a joué surtout sur le segment neuf promoteurs, où le poids des investissements locatifs est massif, supérieur à % et où les ventes investisseurs sont en baisse d environ 2% sur un an. 212-213 : la correction se précise Sur les prochains trimestres, la tendance baissière va se confirmer et va toucher l ensemble du marché, accédants classiques comme investisseurs. En effet, quatre principaux facteurs négatifs se cumulent. Le contexte économique est fortement détérioré. La croissance du PIB sera quasi nulle en 212 (+,3% en moyenne) et en faible reprise en 213 (1,1%). Le taux de chômage remonte et devrait atteindre 9,7% en moyenne en 212 et 9,9% en 213. Le pouvoir d achat devrait baisser et la confiance des ménages rester médiocre. Une partie des acheteurs potentiels devraient donc renoncer à acheter. Les taux de crédit habitat ont amorcé une remontée depuis le début 211 : ils atteignaient 4,7% en mars 212 pour un prêt habitat à taux fixe de durée supérieure à un an, contre 3,41% fin 21. Ils devraient rester à peu près stables ou en légère hausse (ils ont d ailleurs diminué à 4% en avril). Les taux courts vont baisser en phase avec la politique d assouplissement de la BCE et le taux Euribor trois mois devrait reculer vers,6% en moyenne en 212, contre 1,4% en 211. Les taux des OAT dix ans baisseraient aussi nettement en moyenne, à 2,% en 212, contre 3,3% en 211 (effet «flight to quality»). En sens inverse, les critères d octroi de crédit habitat seraient très légèrement resserrés, un mouvement amorcé mi- 211, en raison du fléchissement de la demande de logements. Les prix sont toujours très fortement surévalués, de l ordre de 2% en moyenne dans l ancien, et de 3% à Paris, au vu notamment des niveaux atteints par les taux d effort théoriques 1, 37% fin 211 contre 3% en 23 (cf. graphique). La conjonction de prix très élevés et de la hausse des taux de crédit décourage une partie des acheteurs et rend les acquéreurs plus attentistes et plus exigeants sur les niveaux de prix, les concessions opérées sur la qualité et la taille des biens atteignant leurs limites. En 211, avec la remontée des taux de crédit (,6%) et en sens inverse un léger allongement des maturités (un an environ), la hausse du taux d effort théorique est restée contenue grâce au net freinage des prix. 27 2 22 2 17 12 1 France : Immobilier et Bourse 7 88 9 92 94 96 98 2 4 6 8 1 12 1 8 6 4 Séries déflatées indices base 1 T1 1988 prix de l'ancien en France CAC 4 (éch. dr.) moy. trim. en % France : Taux de crédit habitat Graphique 13 Graphique 14 Graphique France : Ventes et prix de logements anciens 4 3 2 1 prix de l'ancien à Paris Source : Notaires, CA taux moyen d'un crédit habitat à taux fixe (TEG) taux OAT 1 ans 2 91 93 9 97 99 1 3 7 9 11 Source : BdF, Crédit Agricole SA 2 2 1 milliers - 3 4 6 7 8 9 1 11 Ventes variations de prix sur un an (éch. dr.) Source : CGEDD, notaires % 2 1 - -1 1 Le taux d effort est la charge de remboursement annuelle d un crédit habitat (capital et intérêts) rapportée au revenu annuel du ménage acquéreur. Le taux d effort théorique est calculé aux conditions du marché (prix, taux, durée des crédits), mais en supposant que les acheteurs achètent toujours le même type de bien (en termes de surface et de standing). N 33 juillet 212 6

Une série de mesures de resserrement fiscal, décidée en 211, va affecter le marché immobilier et principalement la demande des investisseurs en 212 et 213 : - Le dispositif Scellier est revu très nettement en baisse : la réduction d impôt est ramenée à 22% en 211 et 13% en 212 pour les logements BBC («bâtiment basse consommation»), contre 2% en 29. Elle est réduite à 13% en 211 et supprimée en 212 pour les logements non-bbc. Le dispositif Scellier est supprimé en 213. - L abattement sur les plus-values immobilières hors résidences principales est fortement réduit. Les propriétaires bénéficiaient d un abattement de 1% par an au-delà de la cinquième année de détention d un bien immobilier ou d un terrain à bâtir. Les ventes au-delà de quinze ans de détention étaient donc exonérées d impôt. Désormais, l abattement est très progressif, 2% par an de la 6 e à la 17 e année, 4% de la 18 e à la 24 e et 8% ensuite, l exonération n étant totale qu audelà de trente ans. Cette mesure s applique aux ventes réalisées devant notaire à partir du 1 er février 212. - Les taux de prélèvements sociaux sur les revenus du capital (y compris les plus-values immobilières) sont fortement accrus, de 3,2% : 1,2% en 211 et 2% à partir de mi-212. Les plus-values, hors abattement, seront ainsi imposées mi- 212 à 34,% (19% d impôt et,% de prélèvements sociaux). - Le PTZ+ (prêt à taux zéro) est recentré sur le logement neuf. La demande de logement va donc se replier. Mais elle ne va pas s effondrer. Les freins décrits ci-dessus sont plutôt de nature conjoncturelle. En revanche, les «fondamentaux» du marché restent globalement bien orientés. Les facteurs de soutien structurels à la demande vont continuer à jouer (démographie, retraites ) et en premier lieu l effet «valeur refuge». Les marchés boursiers et obligataires devraient demeurer volatils et incertains et les placements monétaires peu attractifs. De plus, les ratios de CDL habitat restent bas, grâce aux spécificités de l offre de crédit habitat, beaucoup plus prudente que dans la plupart des autres pays, notamment anglo-saxons. De plus, les indicateurs de risque demeurent favorablement orientés : évolutions à peu près stables et niveaux raisonnables en matière de taux d effort, de durée des prêts et d apport personnel (cf. focus page 8). Un retournement violent avec forte hausse des CDL, resserrement marqué du crédit, forte contraction de la demande et spirale délétère semble donc peu probable. On s achemine plutôt vers une correction assez lente et graduelle, qui pourrait durer trois à quatre ans. En 212, les ventes de logements anciens se replieraient de 1%, pour atteindre 73 unités. Dans le logement neuf, les ventes baisseraient de %, et avoisineraient 9 unités. L offre de logements anciens restera assez mesurée. Une partie des vendeurs potentiels hésiteront à vendre, du fait de la mesure sur les plus-values (entrée en vigueur en février 212) et de la volonté de conserver un actif jugé sûr et rentable. Les prix de l ancien connaîtraient une baisse de -6% en glissement (de décembre 211 à décembre 212) et -2% en moyenne annuelle. Les prix dans le neuf seraient en léger repli. En 213, la baisse des prix de l ancien devrait être du même ordre, ce qui conduirait à un repli cumulé d environ 12% entre fin 211 et fin 213. 39 37 3 33 31 29 27 en % France : Taux d'effort théorique France : Conditions de crédits habitat Graphique 16 2 87 89 91 93 9 97 99 1 3 7 9 11 annuité de crédit habitat/revenu Source : BdF, Notaires calculs CA 8% 6% 4% 2% % solde de réponses resserrement Graphique 17-2% Réalisé -4% Attendu dans 3 mois 3 4 6 7 8 9 1 11 12 Source : BDF, Crédit Agricole S.A. Graphique 18 France : prix des logements anciens et taux de chômage 2 1 - -1 12 87 89 91 93 9 97 99 1 3 7 9 11 hausse des prix sur un an Source : FNAIM, BdF taux de chômage (éch.dr. inversée) 6 8 1 N 33 juillet 212 7

Crédit habitat : offre prudente et risques modérés Le marché immobilier connaît une correction qui pourrait durer plusieurs années. Les baisses de prix cumulées pourraient être significatives, de l ordre de à 2% sur trois ans. Le taux de chômage va remonter en 212-213 et risque de se maintenir à des niveaux élevés ensuite. Il est important de rappeler que dans ce contexte, les risques en matière de crédit habitat sont pour l instant limités et devraient rester mesurés. Les ratios de CDL ménages (créances douteuses et litigieuses) restent bas (3,38% au quatrième trimestre 211) et n ont que très peu progressé depuis la correction immobilière de 28-29. Ils étaient à un plus bas de 2,83% fin 28. À titre de comparaison, ce ratio avait culminé à 7% en 1994, à la suite de l éclatement de la bulle immobilière de 199-1991 en Ile-de-France et de la récession de 1993. Ce ratio cumule les crédits habitat et les crédits consommation. Sur les seuls crédits habitat, l historique ne remonte qu à 2. Le ratio d encours douteux habitat remonte mais reste faible, 1,29% en 21. Il était à un plus bas de,89% en 27. Mais il atteignait 1,7% en 2, année où le marché immobilier était équilibré et en hausse modérée. 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1,,8,6,4,2 en % France : crédit habitat ratio encours douteux/encours total Graphique 19, 1 2 3 4 6 7 8 9 1 Source : Banque de France Prudence en matière d octroi de crédit Le faible niveau du risque constaté jusqu à présent au vu de l évolution des CDL peut surprendre, compte tenu de l ampleur du boom immobilier des années 1999-27 et de la gravité de la crise économique et financière de 28-29. On peut l expliquer principalement par les spécificités du marché français du crédit habitat. L offre de crédit habitat est prudente, beaucoup plus que dans la plupart des autres pays, notamment anglo-saxons. De plus, au regard des récentes analyses de l ACP, les indicateurs de risque restent favorablement orientés : L octroi d un crédit habitat est fondé essentiellement sur la capacité de remboursement de l emprunteur (et non sur la valeur et la qualité du bien). Le «taux d effort» de l emprunteur (part du revenu consacrée au flux de remboursement du crédit) ne doit pas dépasser significativement un tiers du revenu. Ce critère est appliqué de façon assez stricte et le taux d effort moyen observé est effectivement assez stable sur les dernières années, dans une fourchette 29-31%. Il atteignait 3,8% fin 211 (source ACP). La France n a pas développé, à l inverse d autres pays, comme par exemple le Royaume-Uni, un éventail de crédits non standards. Les prêts sont, en général, accordés à des ménages à revenus réguliers et bien documentés. Les crédits sont quasiment toujours amortissables, et généralement à annuités constantes. Les mécanismes d extraction hypothécaire sont très encadrés (on ne peut se ré-endetter qu à concurrence du capital déjà remboursé et non pas en fonction de la valorisation du bien). Ils sont très peu utilisés. Il n y a pas eu de marché subprime. 1% 9% 8% 7% 6% % 4% 3% 2% 1% % France : crédits habitat part des taux fixes et des taux variables Graphique 2 26 27 28 29 21 Source : Banque de France taux fixe taux variable Le crédit habitat est très majoritairement à taux fixe sur toute la durée du prêt. La production de crédits est constituée à plus de 8% de prêts à taux fixe depuis 27. La part est de 87,1% en 21. De plus, les taux variables sont le plus souvent «capés». N 33 juillet 212 8

La maturité des prêts s est allongée mais reste «raisonnable», proche de dix-neuf ans environ en moyenne (durée initiale d un prêt principal). Elle s est accrue graduellement de 2 à 28 et s est un peu réduite depuis. Elle a atteint 18,4 années en moyenne en 21. Elle s est à nouveau un peu accrue en 211, à dix-neuf ans environ. À titre de comparaison, cette durée atteignait vingt-cinq ans en moyenne en zone euro à la fin du boom, en 27, avec le développement dans certains pays de prêts à trente ans et plus. Les taux de crédit habitat restent bas et ne devraient pas fortement remonter, compte tenu notamment du très bas niveau des taux d intérêt de marché (cf. page 6) ; Ces éléments sur les conditions d octroi du crédit expliquent en bonne partie pourquoi les CDL n ont que peu progressé sur les années récentes. D autres éléments contribuent à modérer les niveaux de CDL et les impacts pour les institutions de crédit d une hausse de ces niveaux. 2 2 1 en années France : durée moyenne initiale d'un prêt principal à l'habitat Graphique 21 1 2 3 4 6 7 8 9 1 Source : ACP, Crédit Agricole S.A. Part grandissante des cautions dans les garanties La hausse du chômage est le principal facteur a priori de tombée en CDL, mais l impact n est pas immédiat : les prestations chômage, aides sociales et assurances permettent de différer ou d éviter le passage en CDL ; et les emprunteurs accordent généralement la priorité, en cas de difficultés, à rembourser leur crédit habitat. De plus, la hausse du taux de chômage devrait être graduelle et s interrompre en 214. En France, la caution d établissement de crédit ou de société d assurance est depuis 2 la principale forme de garantie. En 21, elle représente 9% des prêts, contre 28% seulement pour l hypothèque. La caution ne représentait que 42% des prêts en 2. Du fait de l importance des cautions par rapport aux autres garanties, la notion de Loan to Value (LTV), ou rapport entre le montant du crédit et la valeur du bien, est moins pertinente pour la France que pour la plupart des autres marchés immobiliers. Selon l ACP, l analyse du risque de crédit en France porte en premier lieu sur la solvabilité de l emprunteur et non sur la valeur du bien financé. Le critère de solvabilité étant clairement pris en compte au moment de l octroi du crédit, le poids élevé des cautions est un élément plutôt favorable en matière de risque de crédit. Le LTV est toutefois un critère important au moment de l octroi de crédit. Il était proche de 8% sur les années récentes, ce qui correspondait à un apport personnel de 2% environ. Il a atteint 81% environ en 211. Dans un stress scenario très négatif, avec forte baisse des prix et nette remontée du chômage, il est probable que les CDL et le coût du risque connaitraient une remontée plus prononcée. Mais dans notre scénario central, la hausse de ces deux variables devrait rester mesurée, grâce aux spécificités françaises du marché du crédit habitat décrites ci-dessus. 7 6 4 3 2 1 France : part grandissante des cautions dans les garanties en % Graphique 22 1 2 3 4 6 7 8 9 1 Source : ACP caution hypothèque N 33 juillet 212 9

Indicateurs des marchés immobiliers français Résidentiel Non résidentiel Ancien Ventes Demande Prix Offre Construction Taux de vacance Valeur locative Neuf Achevé de rédiger le 2 juillet 212 Directeur de la Publication : Jean-Paul Betbèze Comité de Rédaction : Olivier Eluère Réalisation & secrétariat de rédaction : Fabienne Pesty Contact : publication.eco@credit-agricole-sa.com Crédit Agricole S.A. Pôle Études Économiques Groupe 771 PARIS Cedex Fax : +33 ()1 43 23 8 6 Copyright Crédit Agricole S.A. ISSN : 1768-938 Cette publication reflète l opinion de Crédit Agricole S.A. à la date de sa publication, sauf mention contraire (contributeurs extérieurs). Cette opinion est susceptible d être modifiée à tout moment sans notification. Elle est réalisée à titre purement informatif. Ni l information contenue, ni les analyses qui y sont exprimées ne constituent en aucune façon une offre de vente ou une sollicitation commerc iale et ne sauraient engager la responsabilité du Crédit Agricole S.A. ou de l une de ses filiales ou d une Caisse Régionale. Le Crédit Agricole S.A. ne garantit ni l exactitude, ni l exhaustivité de ces opinions comme des sources d informations à partir desquelles elles ont été obtenues, bien que ces sources d informations soient réputées fiables. Ni Crédit Agricole S.A., ni une de ses filiales ou une Caisse Régionale, ne sauraient donc engager sa responsabilité au titre de la divulgation ou de l utilisation des informations contenues dans cette publication. www.credit-agricole.com Études Économiques Abonnez-vous gratuitement à nos publications électroniques N 33 juillet 212 1