Programme Local de l Habitat Communauté d Agglomération Val de France et Communes associées DIAGNOSTIC 20, boulevard de Sébastopol 75004 PARIS 01.42.72.63.13 01.42.72.09.85 gtaieb@teaser.fr gtc GUY TAIEB CONSEIL Développement local et habitat Septembre 2005 GTC Septembre 2005 1
Sommaire Les points-clés...7 1. Dynamiques socioéconomiques...9 Démographie... 11 Une érosion de la croissance démographique qui se ralentit...11 Une dynamique démographique relevant d un solde naturel important ne compensant que difficilement un déficit migratoire conséquent...13 Un territoire en perte d attractivité globale avec des déficits plus importants de familles et de retraités...15 Revenu et statut social... 17 Le revenu moyen n a pas bénéficié de la hausse générale des années 1998-2000...17 Emplois... 19 Actifs et migrations domicile-travail... 21 2. Le fonctionnement du parc de logements : développement, marchés, renouvellement... 23 Production de logements neufs... 25 Une construction neuve insuffisante dans les années 90, répartie de manière inégale sur le territoire25 Qui s est encore ralentie ces dernières années...27 Un territoire d une grande diversité... 29 Le parc de logement... 31 Une structure atypique à l échelle du territoire d étude...31 Une inadaptation croissante du parc existant révélée par une sur - occupation importante, un rythme lent de décohabitation...33 Logement social... 35 Un parc social abondant avec 3 principaux bailleurs...35 Des déconventionnements importants sur le territoire...35 Une demande locative sociale soutenue...37 Marquée par l importance des situations d hébergement et de mal logement...37 Et soumise à des délais d attente importants pour tous les types de logements...39 Des capacités d emménagement qui se réduisent...39 Un effort important de réhabilitation envisagé dans les dossiers ANRU...39 Le parc privé... 41 Des secteurs de sur-occupation importante...41 Une surreprésentation des propriétaires occupants très sociaux sur le territoire...43 Une forte densité de copropriétés dégradées...43 De nombreux projets de renouvellement urbain... 47 Des démolitions importantes...47 La reconstitution de l offre locative sociale...47 Une volonté de diversification de l offre nouvelle...48 Les marchés immobiliers... 51 Des hausses de prix exceptionnelles...51 GTC Septembre 2005 2
Un marché qui reste parmi les plus accessibles d Ile de France...51 Le marché des maisons individuelles un peu plus valorisé...51 Des parcours résidentiels difficiles pour les habitants du périmètre d étude...53 3. Le logement des populations à besoins spécifiques... 55 Les jeunes et les étudiants...57 Les personnes âgées...59 Les personnes handicapées...61 Les ménages en difficulté...63 Les gens du voyage...67 4. La mobilisation du foncier... 69 Extension du PEB de Roissy-Charles de Gaulle et création du PEB du Bourget...71 La raréfaction du foncier mobilisable...73 La nécessaire optimisation des potentiels existants...75 Des documents d urbanisme en cours d élaboration...77 GTC Septembre 2005 3
Jagny-sous-Bois Marly-la-Ville Saint-Witz Villaines-sous-Bois Villiers-le-Sec Villiers-Adam Montsoult Mareil-en-France Puiseux-en-France Moussy-le-Neuf Châtenay-en-France Attainville Baillet-en-France Villeron Vémars Béthemont-la-Forêt Chauvry Le Mesnil-Aubry CC de la Plaine de France Fontenay-en-Parisis CC Roissy Porte de France Moussy-le-Vieux Moisselles Louvres Bouffémont Chennevières-lès-Louvres Ezanville Le Plessis-Gassot Epiais-lès-Louvres Domont Mauregard Villeneuve-sous-Dammartin CC de l Ouest de la Plaine de France Ecouen Bouqueval Goussainville Saint-Leu-la-Forêt Saint-Prix Le Mesnil-Amelot Montlignon Piscop Andilly CA Val et Forêt Le Plessis-Bouchard Saint-Brice-sous-Forêt Margency Villiers-le-Bel Sarcelles Val de France Arnouville-lès-Gonesse Eaubonne Montmorency Ermont Soisy-sous-Montmorency CA de la Vallée de Montmorency Groslay Gonesse Sannois Enghien-les-Bains Deuil-la-Barre Garges-lès-Gonesse Saint-Gratien Montmagny Bonneuil-en-France Pierrefitte-sur-Seine Villetaneuse Stains Epinay-sur-Seine Le Thillay Roissy-en-France Vaudherland Argenteuil Dugny Aulnay-sous-Bois Mitry-Mory Tremblay-en-France Villepinte Communes associées CA Plaine Commune Villeneuve-la-Garenne L'Ile-Saint-Denis Gennevilliers La Courneuve Le Bourget Le Blanc-Mesnil Val de France Sevran Vaujours Villeparisis Colombes Saint-Denis Drancy Livry-Gargan Coubron Courtry Bois-Colombes Asnières-sur-Seine La Garenne-Colombes Clichy Saint-Ouen Aubervilliers Pantin Bobigny Pavillons-sous-Bois Clichy-sous-Bois Bondy CA de Clichy S/ Bois - Montfermeil GTC Septembre 2005 4
La Communauté d'agglomération de Val de France et les communes de Gonesse et Goussainville ont mandaté Guy Taieb Conseil pour l assister dans l élaboration d un Programme Local de l Habitat Intercommunal (PLHI). Cette démarche intercommunale vise à une meilleure adaptation entre l offre et la demande de logements, mais il conviendra aussi d examiner le fonctionnement global du territoire, c est à dire la capacité d accès de toutes les populations à l ensemble des services et à l emploi. Ce document se propose d aborder la problématique locale par une approche générale, portant sur les principaux indicateurs socio-économiques concernant les populations résidentes et leur habitat, les approfondissements mettant en lumière les spécificités du territoire et des marchés de l habitat nécessaires à l élaboration d un outil de décision et de programmation, en phase avec les besoins des populations. Pour mieux appréhender les contrastes entre le secteur d étude composé des 6 communes et son contexte régional, on utilisera deux référents principaux : le département du Val d Oise et l aire urbaine parisienne (1). (1) L Aire urbaine parisienne englobe plus de 11 millions d habitants dans ce qui constitue l espace de vie réel des franciliens urbains et au de-là puisqu elle déborde notamment au sud de l Oise sans pour autant englober les espaces ruraux de la Seine et Marne ou de l Essonne par exemple. GTC Septembre 2005 5
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Les points-clés 1. Dynamiques socioéconomiques tendance à la stabilisation démographique pertes migratoires élevées en particulier dans les classes d âge actives une population jeune des revenus faibles croissance régulière de l emploi qui bénéficie peu aux actifs locaux 2. Le fonctionnement du parc de logements : développement, marchés, renouvellement construction en baisse, forte pression sur les marchés décohabitations, renouvellement urbain : besoins endogènes considérables et risques de pertes démographiques lourdes marchés proches peu accessibles, dynamique potentielle du marché local des copropriétés en difficulté, leur situation conditionne l équilibre social du territoire une part du parc existant nécessite des actions de revalorisation. l adaptation du parc social requise pour permettre une meilleure réponse structurelle aux besoins à côté de la production nouvelle. des projets importants de renouvellement urbain et une volonté de diversification 3. Le logement des populations à besoins spécifiques accès difficile au logement pour les nombreux jeunes du territoire lié à une offre inadaptée et insuffisante un déficit de logements adaptés et un territoire inégalement équipé pour les personnes handicapées et les personnes âgées, forte progression des personnes âgées et très âgées dans le futur proche déficit tant en matière de logements temporaires qu en matière de places d urgence pour les ménages en difficulté 105 places à créer pour les gens du voyage selon le schéma départemental et des solutions à trouver pour les familles en voie de sédentarisation 4. La mobilisation du foncier l attractivité retrouvée sur les marchés fonciers forte réduction du foncier mobilisable en cours due aux contraintes de bruit quelques secteurs stratégiques mis en question par la détermination des normes du futur PEB au total des potentiels d extension limités GTC Septembre 2005 7
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1. Dynamiques socio économiques Tendance à la stabilisation démographique Des pertes migratoires élevées en particulier dans les classes d âge actives Une population très jeune Des revenus très faibles Croissance régulière de l emploi qui bénéficie peu aux actifs locaux GTC Septembre 2005 9
Moisselles BouffémontTx de croissance ann. de la pop. entre 1990 et 1999 (INSEE RGP 90 Ezanville et 99) >= à +1.5% par an (389) +0.70 à +1.49 (341) +0.20 Domont à +0.69 (232) CC de l Ouest -0.20 de la à +0.19 Plaine de France (167) < à -0.2 (172) Ecouen Le Plessis-Gassot Bouqueval Goussainville Louvres (nb. de communes / classes Piscopsur ensemble RIF) Andilly Villiers-le-Bel Saint-Brice-sous-Forêt Sarcelles Le Thillay Vaudherland Soisy-sous-Montmorency Montmorency CA de la Vallée de Montmorency Groslay CA Val de France Arnouville-lès-Gonesse Gonesse Enghien-les-Bains Deuil-la-Barre Montmagny Garges-lès-Gonesse Bonneuil-en-France Epinay-sur-Seine Pierrefitte-sur-Seine Villetaneuse Stains Dugny 140 Evolutions démographiques comparées 1975-1999 1,1% Taux annuel d'évolution de la population Périmètre d'étude CA Val de France 1,1% 130 0,9% 82-90 0,9% 82-90 120 0,7% 0,7% 110 0,5% 0,5% 100 0,3% 90-99 99-04 0,3% 90 0,1% 0,1% 99-04 80 1975 1982 1990 1999-0,1% -0,3% -0,1% -0,3% 90-99 Val-d'Oise Aire urbaine Périmètre d'étude sources : Insee - DGI (TH) traitement GTC 2004 GTC Septembre 2005 10
Démographie Une érosion de la croissance démographique qui se ralentit. Depuis 15 ans, la progression démographique sur le périmètre d étude se ralentit. Si dans les années 80, le rythme de croissance fut relativement soutenu, il s est nettement affaissé dans les années 90. Cette érosion de la dynamique démographique a particulièrement touché les communes de Val de France, tandis que les communes de Gonesse et Goussainville voyaient au contraire leur population croître à un niveau beaucoup plus soutenu que dans les années 80. Ces dernières années, d après l estimation réalisée à partir des données de la DGI sur la taxe d habitation, il semblerait que ce mouvement d érosion se ralentisse, la Communauté d'agglomération de Val de France stabilisant sa population au niveau de 1999, le périmètre d étude maintenant son niveau de croissance à 0,20% par an. Cette légère croissance est soutenue par la commune de Goussainville et dans une moindre mesure par la commune de Gonesse. Population 1982 Population 1990 Population 1999 Evo.82-90 Evo.90-99 Estimation évo. 1999-2004 Estimation pop 2004 Périmètre d'étude 175 589 185 274 188 442 0,77% 0,19% 0,20% 1 878 190 320 CA Val de France 129 150 137 310 136 365 0,88% -0,08% 0,03% 232 136 597 Arnouville-lès-Gonesse 10 530 12 223 12 291 2,15% 0,06% 0,79% 492 12 783 Garges-lès-Gonesse 40 182 42 144 40 058 0,68% -0,56% -0,39% -770 39 288 Gonesse 22 896 23 152 24 721 0,16% 0,73% 0,27% 329 25 050 Goussainville 23 543 24 812 27 356 0,75% 1,09% 0,94% 1 316 28 672 Sarcelles 53 630 56 833 57 871 0,83% 0,20% -0,02% -56 57 815 Villiers-le-Bel 24 808 26 110 26 145 0,73% 0,01% 0,43% 566 26 711 Aire urbaine 10 000 462 10 859 659 11 174 743 1,04% 0,32% - - - Val-d'Oise 840 885 1 049 598 1 105 464 2,81% 0,58% - - - GTC Septembre 2005 11
2,0% Taux de variation de la population dû au solde migratoire 2,0% Taux de variation de la population dû au solde naturel 1,5% 1,5% 1,0% 1,0% 0,5% 0,5% 0,0% 0,0% -0,5% -0,5% -1,0% -1,0% -1,5% -1,5% -2,0% -2,0% Périmètre d'étude CA Val de France Aire urbaine Val-d'Oise Périmètre d'étude CA Val de France Aire urbaine Val-d'Oise Source: Insee 1999 75-82 82-90 90-99 75-82 82-90 90-99 Taille Evolution / an moyenne des 1990-1999 ménages 1999 (desserrement) 0-19 ans % 60 ans et + % Indice de jeunesse 99 = (- 20 ans / + 60 ans) Périmètre d'étude 3,03-0,20% 33,0% 13,2% 2,50 CA Val de France 3,08-0,15% 33,7% 13,1% 2,57 Arnouville-lès-Gonesse 2,65-0,32% 25,0% 19,8% 1,26 Garges-lès-Gonesse 3,21-0,14% 35,1% 10,8% 3,24 Gonesse 2,76-0,61% 29,8% 13,5% 2,20 Goussainville 3,07-0,03% 32,0% 13,1% 2,45 Sarcelles 3,15-0,14% 34,9% 13,6% 2,57 Villiers-le-Bel 2,95-0,07% 33,2% 12,6% 2,64 Aire urbaine 2,38-0,40% 25,3% 16,6% 1,53 Val-d'Oise 2,74-0,50% 29,1% 14,2% 2,05 Evolution/an du nombre de ménages selon le nombre de personnes à charge 1999-2004 270 255 Périmètre d'étude 270 CA Val de France 240 240 210 210 Nombre de ménages 180 150 120 90 60 30 0 11-1 62 40 Nombre de ménages 180 150 120 90 60 30 0 151 9 26 16-30 -13-30 -8-16 0 PAC 1 PAC 2 PAC 3 PAC 4 PAC 5 PAC + 0 PAC 1 PAC 2 PAC 3 PAC 4 PAC 5 PAC + sources : Insee - DGI (TH) - traitement GTC 2004 GTC Septembre 2005 12
Une dynamique démographique relevant d un solde naturel important ne compensant que difficilement un déficit migratoire conséquent Dans les années 90, l évolution démographique fût soutenue par un solde naturel important qui a permis de compenser le déficit migratoire plus particulièrement marqué sur le territoire de Val de France. En regard de la situation départementale, et a fortiori celle de l aire urbaine, la variation due au solde naturel (naissances décès) fut bien supérieure de même pour celle relevant du solde migratoire (arrivées départs). La dynamique naturelle est soutenue par des taux de natalité élevés, supérieurs de plus de 3 points pour toutes les communes hormis Arnouville les Gonesse au taux du Val d Oise, et des taux de mortalité faibles. Le déficit migratoire s est largement accentué dans les années 90, après un léger recul dans les années 80. La forte dynamique naturelle se traduit par des tailles moyennes des ménages élevées, assorties de forts indices de jeunesse. Toutes les communes sont concernées, excepté Arnouville les Gonesse dont le profil signe un vieillissement de sa population. Cette importante occupation des résidences principales est également portée par un très faible desserrement dans les années 90, deux fois moins important que celui constaté sur l aire urbaine. Ceci traduit notamment un fort potentiel de décohabitation qui ne s est pas mis en œuvre (raisons économiques, raisons familiales, ) Les données fournies par la taxe d habitation pour ces dernières années mettent en lumière la croissance des ménages avec aucune personne à charge mais également celle des familles constituées avec trois et quatre personnes à charge. La faible évolution des petits ménages d une ou deux personnes à charge est probablement à relier aux difficultés de décohabitation pour les petits ménages. Population 1999 Evo.90-99 Dont Solde Naturel Dont Solde Migratoire Natalité 1000 hab) (pr Mortalité 1000 hab) (pr Périmètre d'étude 188 442 0,19% 21 036 1,25% -17 868-1,06% 18,4 5,9 CA Val de France 136 365-0,08% 16 699 1,36% -17 644-1,43% 19,2 5,6 Arnouville-lès-Gonesse 12 291 0,06% 471 0,43% -403-0,37% 11,9 7,6 Garges-lès-Gonesse 40 058-0,56% 5 668 1,53% -7 754-2,09% 19,7 4,4 Gonesse 24 721 0,73% 2 034 0,95% -465-0,22% 16,5 7,1 Goussainville 27 356 1,09% 2 303 0,99% 241 0,10% 15,9 6,0 Sarcelles 57 871 0,20% 7 173 1,39% -6 135-1,19% 20,3 6,4 Villiers-le-Bel 26 145 0,01% 3 387 1,44% -3 352-1,43% 19,3 4,9 Aire urbaine 11 174 743 0,32% 795 017 0,80% -479 933-0,48% 15,2 7,1 Val-d'Oise 1 105 464 0,58% 89 449 0,93% -33 583-0,35% 15,4 6,2 GTC Septembre 2005 13
-8 452 Val de France et communes associées OISE -2 467 VAL-D'OISE YVELINES -609 1 672 3 077-670 -1 544 SEINE-SAINT-DENIS SEINE-ET-MARNE VILLE DE PARIS HAUTS-DE-SEINE -778 Soldes des mouvements résidentiels 90-99 (variation > + ou - 500 personnes) INSEE - GTC VAL-DE-MARNE 2 000-3 500 1 000-2 000-1 000 - -500-2 000 - -1 000-3 500 - -2 000-8 500 - -3 500 ESSONNE Périmètre d'étude : SOLDE MIGRATOIRE 1990-1999 CA Val de France : SOLDE MIGRATOIRE 1990-1999 50 50 0 0-50 -50-100 -100-150 -150-200 -200-250 0-4 5-9 10-14 15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75et+ -250 0-4 5-9 10-14 15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75et+ Source : INSEE 1990-1999, traitement GTC 2004 Source : INSEE 1990-1999, traitement GTC 2004 GTC Septembre 2005 14
Un territoire en perte d attractivité globale avec des déficits plus importants de familles et de retraités L analyse du solde migratoire par tranche d âge dans les années 90 fait apparaître tant pour le périmètre d étude que pour la Communauté d'agglomération de Val de France des départs supérieurs aux arrivées pour toutes les tranches d âge, signant une dégradation marquée de l attractivité du territoire. Cette désaffection touche de manière plus accentuée les familles (les 30-39 ans) et par là même les jeunes enfants, ces mouvements apparaissant plus accentués pour la Communauté d'agglomération que pour le périmètre d étude. Elle concerne également les retraités (les 60-69 ans) quittant le territoire en fin d activité professionnelle, ces départs plus marqués peuvent signer une retraite prise dans une autre région mais aussi peut-être un sous équipement de logements adaptés pour cette population. L analyse des migrations résidentielles révèle que les départs se font massivement vers le reste du Val d Oise, mais également sur le département de l Oise, et de manière moindre sur le département de la Seine et Marne. Ce sont principalement des ménages en provenance de la Seine Saint Denis et de Paris, qui alimentent les arrivées. Ces mouvements résidentiels sont à relier aux conditions de marché, le reste du Val d Oise et surtout l Oise présentant une offre de produits plus conséquente (le niveau de construction neuve ayant été particulièrement faible sur le territoire dans les années 90) et plus abordable aux familles de Val de France, le plus souvent dans un contexte d accession à la propriété. GTC Septembre 2005 15
Nerville-la-Forêt Maffliers Butry-sur-Oise Saint-Witz Jagny-sous-Bois Revenu annuel par unité de conso. Marly-la-Ville Mériel en 2000 (INSEE DGI) Villaines-sous-Bois Villiers-le-Sec Villiers-Adam Montsoult Mareil-en-France Puiseux-en-France 25 000-33 800 Châtenay-en-France 20 000-25 000 Baillet-en-France Attainville Villeron Vémars Béthemont-la-Forêt 17 000 Chauvry - 20 000 Le Mesnil-Aubry 13 000-17 000 Frépillon Fontenay-en-Parisis CC Roissy Porte de France 9 000-13 000 Moisselles Louvres 6 000-9 000Bouffémont Chennevières-lès-Louvres Bessancourt Ezanville Le Plessis-Gassot Epiais-lès-Louvres Taverny Domont Mauregard Ecouen Goussainville Bouqueval Saint-Leu-la-Forêt Saint-Prix CC de l Ouest de la Plaine de France Montlignon Piscop Le Mesnil-Amelo Beauchamp Andilly Villiers-le-Bel CA Le Plessis-Bouchard Val et Forêt Roissy-en-France Margency Saint-Brice-sous-Forêt Le Thillay Vaudherland Montigny-lès-Cormeilles Sarcelles Eaubonne Montmorency Franconville Ermont Soisy-sous-Montmorency CA de la Vallée de Montmorency CA Val de France Groslay Arnouville-lès-Gonesse Cormeilles-en-Parisis Sannois Enghien-les-Bains Deuil-la-Barre Saint-Gratien Montmagny Gonesse Garges-lès-Gonesse Bonneuil-en-France Tremblay-en-France Argenteuil Pierrefitte-sur-Seine Villetaneuse Stains Epinay-sur-Seine Dugny Aulnay-sous-Bois Villepinte Bezons Colombes Carrières-sur-Seine Bois-Colombes Asnières-sur-Seine Saint-Ouen La Garenne-Colombes Clichy CA Plaine Commune Le Bourget Le Blanc-Mesnil Sevran Villeneuve-la-Garenne L'Ile-Saint-Denis La Courneuve Vaujours Gennevilliers Saint-Denis Drancy Livry-Gargan Coubron Aubervilliers Bobigny Pavillons-sous-Bois Clichy-sous-Bois Bondy CA de Clichy S/ Bois - Montfermeil Pantin Montfermeil 20 000 19 000 18 000 17 000 16 000 15 000 14 000 13 000 12 000 11 000 10 000 Evolution des revenus des foyers fiscaux (en Euros 2000) 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 Val-d'Oise CA Val de France Périmètre d'étude Revenus des ménages en (2000) 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 1er quartile Médiane 3ème quartile Val d'oise Périmètre d'étude CA Val de France GTC Septembre 2005 16
Revenu et statut social Le revenu moyen n a pas bénéficié de la hausse générale des années 1998-2000 Le revenu moyen imposable est faible sur le territoire en regard du département et de l aire urbaine. De plus, son évolution dans les années 90, marquée à la baisse, ne s est pas redressée à la fin de la période, comme il a été constaté sur les territoires de référence. Les écarts se sont creusés, les revenus ayant fortement décru sur le territoire (-1,07%/an), à comparer à l évolution départementale (-0,23%/an). Cette situation est à mettre en regard avec le taux d activité peu élevé sur le territoire d étude, le taux de chômage élevé, de l ordre de 20% en 1999, et le faible niveau de formation de la population (10% de diplômés bac +2 et enseignement supérieur), alors que ce taux est de 17% pour le département et 24% pour l aire urbaine. Arnouville-lès-Gonesse Garges-lès-Gonesse Gonesse Goussainville Sarcelles Villiers-le-Bel 2000 2001 2002 2003 Vald'Oise Evo-2000-2003 en pts 8,9 9,3 10,7 11,3 2,41 18,2 18,9 19,6 19,9 1,68 11,4 11,0 12,6 14,3 2,95 12,4 11,8 13,6 14,7 2,30 18,0 18,0 19,4 20,8 2,80 15,2 16,2 16,7 17,5 2,24 Ile de France 8,3 8,6 9,8 10,6 2,31 La part des bénéficiaires du RMI (selon les chiffres du Conseil Général) est également conséquente, 36 pour 1000 habitants âgés de 25 ans et +, à l échelle de la Plaine de France, bien supérieure à celle du Val d Oise (22 pour 1000). Cette proportion est particulièrement élevée sur Sarcelles, Garges les Gonesse et Villiers le Bel où elle atteint 50 bénéficiaires pour 1000 habitants Depuis 2000, selon les données ANPE, la situation ne s est pas améliorée, le taux de chômage a progressé sur toutes les communes du territoire. Ces éléments militent pour le développement d une offre adaptée en terme de prix afin de rendre possible des parcours résidentiels sur le territoire pour sa population. 52% 50% 48% 46% 44% 42% 40% 38% Périmètre d'étude Taux d'activité CA Val de France Critères de niveaux de revenus Part des actifs ayant un diplôme bac+2 et au delà 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Périmètre d'étude CA Val de France Vald'Oise Revenu imposable moyen 2000 Evolution annuelle 90-00 (en 2000) Revenu déclaratif médian 2000 des ménages Rapport interdécile (M) Source : INSEE 1999 Source : DGI, 1998 Taux de salariés précaires 1999 Taux de chomage global GTC Septembre 2005 17 Bac +2 - diplom sup (%) Périmètre d'étude 13 258-1,07% 21 088 6,6 15,1% 19,5% 10% CA Val de France 12 797-1,21% 28 016 5,8 15,9% 20,6% 10% Arnouville-lès-Gonesse 17 796-0,60% 18 288 7,1 10,9% 11,2% 13% Garges-lès-Gonesse 11 177-1,25% 24 114 5,0 16,7% 24,5% 8% Gonesse 14 774-0,70% 24 746 4,9 11,9% 14,7% 12% Goussainville 14 014-0,93% 20 551 6,5 14,8% 18,4% 7% Sarcelles 12 732-1,42% 20 753 6,1 17,2% 20,9% 11% Villiers-le-Bel 12 733-1,20% 22 043-14,8% 19,1% 10% Aire urbaine 20 396 0,06% 27 206 7,0 12,7% 11,5% 24% Val-d'Oise 18 753-0,23% 28 489 5,2 12,3% 12,0% 17%
Saint-Ouen-l'Aumône Belloy-en-FranceEpinay-Champlâtreux Bellefontaine Nerville-la-Forêt Auvers-sur-Oise Maffliers Butry-sur-Oise Saint-Witz Tx d'emploi en 1999 Jagny-sous-Bois Marly-la-Ville nb. emploi Mériel / nb. actifs Villaines-sous-Bois Villiers-le-Sec Villiers-Adam Montsoult Mareil-en-France Puiseux-en-France Au moins 2 x plus d'emplois que d'actifs (tx >2) Châtenay-en-France Emplois excédentaires (tx >1,2) Attainville Baillet-en-France Villeron Equilibré à + ou - 20% (tx de Béthemont-la-Forêt 0,8 à 1,2) Chauvry Le Mesnil-Aubry faiblesse Méry-sur-Oise emplois (tx entre 0,5 et 0,8) Frépillon Fontenay-en-Parisis CC Roissy Porte de France moins de 1 emploi pr 2 actifs (tx < 0,5) Bessancourt - source : INSEE RGP 90 99 - Taverny Saint-Leu-la-Forêt Pierrelaye Beauchamp Herblay CA Le Plessis-Bouchard Val et Forêt onflans-sainte-honorine Moisselles Louvres Bouffémont Chennevières-lès-Louvres Ezanville Le Plessis-Gassot Epiais-lès-Louvres Domont Ecouen Bouqueval Goussainville Saint-PrixCC de l Ouest de la Plaine de France Montlignon Piscop Andilly Villiers-le-Bel Saint-Brice-sous-Forêt Le Thillay Roissy-en-France Margency Vaudherland Montigny-lès-Cormeilles Franconville Montmorency Sarcelles CA de la Vallée de Montmorency CA Val de France Groslay Arnouville-lès-Gonesse Eaubonne Ermont Soisy-sous-Montmorency La Frette-sur-Seine Cormeilles-en-Parisis Sannois Enghien-les-Bains Deuil-la-Barre Saint-Gratien Montmagny Garges-lès-Gonesse Bonneuil-en-France Gonesse Tremblay-en-France Maisons-Laffitte Argenteuil Pierrefitte-sur-Seine Villetaneuse Stains Epinay-sur-Seine Dugny Aulnay-sous-Bois Villepinte Sartrouville Le Bourget Saint-Germain-en-Laye Le Blanc-Mesnil Villeneuve-la-Garenne CA Plaine Commune L'Ile-Saint-Denis La Courneuve Gennevilliers Mesnil-le-Roi Houilles Bezons Saint-Denis Drancy Colombes Montesson Sevran Livry-Gargan Le Vésinet Chatou Carrières-sur-Seine Nanterre Bois-Colombes Asnières-sur-Seine La Garenne-Colombes Clichy Puteaux Courbevoie Neuillysur-Seine Levallois- Perret Paris 17ème Saint-Ouen Paris 18ème Aubervilliers Pantin Bobigny Noisy-le-Sec Paris 19ème Le Pré-Saint-Gervais Romainville Les Lilas Pavillons-sous-Bois Clichy-sous-Bois Bondy CA de Clichy S/ Bois - Montferm Le Raincy Villemomble Gagny 0,85 Evolution du taux d'emploi (source INSEE) 0,80 0,75 0,70 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 Périmètre d'étude CA Val de France Val-d'Oise 1990 1999 GTC Septembre 2005 18
Emplois Une croissance régulière de l emploi sur le territoire La situation de l emploi s est globalement améliorée sur le périmètre d étude, le taux d emploi (rapport entre la population active ayant un emploi et le nombre d emplois sur le territoire) étant passé de 0,55 à 0,70. Seule, la commune de Gonesse a un taux d emploi supérieur à 1, constituant un pôle d emploi pour son environnement. Les données fournies par l Unedic concernant l emploi salarié privé confirment cette amélioration ; sur le périmètre d étude, la progression fut de près de 7000 emplois salariés privés entre 1993 et 2003. Toutefois, il faut noter que cette amélioration ne s est pas faite uniformément sur le territoire, les communes de Val de France y ayant peu participé, hormis Garges les Gonesse. 130 Evolution de l'emploi salarié privé (source UNEDIC base 100=1993) 35 000 Evolution du nombre d'emplois salariés privés 1993-2003 120 30 000 110 25 000 100 90 80 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Périmètre d'étude CA Val de France Val d'oise 20 000 15 000 10 000 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 source : Unedic Périmètre d'étude CA Val de France Emploi 99 Evo emploi Taux d'emploi Taux d'emploi Emploi Emploi evo emploi RGP 90-99 RGP 90 RGP 99 RGP Unedic 1993 Unedic 2003 Unedic en Tx Périmètre d'étude 47 408 4 944 0,55 0,70 26 810 33 796 26% CA Val de France 29 054 1 626 0,49 0,61 17 296 18 506 7% Arnouville-lès-Gonesse 2 150-506 0,48 0,41 1 954 1 442-26% Garges-lès-Gonesse 7 789 693 0,42 0,60 4 208 5 685 35% Gonesse 11 645 1 273 0,98 1,13 6 403 9 037 41% Goussainville 6 709 2 045 0,44 0,66 3 111 6 253 101% Sarcelles 14 444 972 0,61 0,75 9 301 9 688 4% Villiers-le-Bel 4 671 467 0,39 0,48 1 833 1 691-8% Val-d'Oise 373 839 41 996 0,70 0,79 205 772 254 129 24% GTC Septembre 2005 19
40% Catégories socio-professionnelles des actifs résidents (Insee 1999) 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% indépendants cadres professions intellect sup profession intermédiaire employés ouvriers Périmètre d'étude CA Val de France Val-d'Oise actifs résidant sur le territoire en surnombre par rapport aux emplois offerts emplois offerts sur le territoire en surnombre par rapport aux actifs y résidant ouvriers employés profession interm édiaire cadres professions intellect sup artisan commerçant chef entr agriculteurs exploitants -12 000-10 000-8 000-6 000-4 000-2 000-2 000 CA Val de France Périmètre d'étude source INSEE 1999 35% 30% Catégories socio-professionnelles des emplois offerts 25% 20% 15% 10% 5% 0% indépendants cadres professions intellect sup profession intermédiaire employés Périmètre d'étude CA Val de France Val-d'Oise ouvriers GTC Septembre 2005 20
Actifs et migrations domicile-travail L équilibre actifs emplois Les habitants du territoire d étude sont majoritairement employés et ouvriers. Les catégories socioprofessionnelles de cadres et de professions intermédiaires sont par contre moins bien représentées que dans le Val d Oise dans son ensemble. En regard des positions socioprofessionnelles des emplois offerts, le territoire du périmètre d étude hors Val de France accueille moins bien les catégories socio-professionnelles supérieures. Par contre, le territoire réunit nombre d employés et ouvriers qui ne sont pas logés dans les communes qui accueillent les emplois qu ils occupent et sont donc contraints à des migrations alternantes plus ou moins importantes. Migrations domicile travail L analyse des migrations domiciletravail révèle la place prépondérante de Paris pour les actifs du territoire, et le peu d importance du pôle de Roissy, où seulement quelques 3200 actifs, soit moins de 5% des actifs occupés du périmètre d étude, travaillent, alors que ce pôle représentent plus de 60.000 emplois. Cette situation doit largement être imputée à la très mauvaise desserte en transports en commun du pôle de Roissy pour les habitants de Val de France et de Gonesse et Goussainville. Le tableau ci-dessous fait état des principaux mouvements domicile travail pour les actifs résidents sur le territoire et travaillant sur une autre commune que leur commune de résidence. NAVETTES DOMICILE/TRAVAIL PERIMETRE D'ETUDE Principaux mouvements Flux internes Total : 7061 Flux entrants Total : 25590 Flux sortants Total : 45927 en direction de... en provenance de... en direction de... GONESSE 2132 PARIS 2470 PARIS 19242 SARCELLES 1830 SAINT-BRICE-SOUS-FORET 614 ROISSY-EN-FRANCE 3194 GARGES-LES-GONESSE 1035 SAINT-DENIS 531 SAINT-DENIS 1873 VILLIERS-LE-BEL 863 AULNAY-SOUS-BOIS 528 AULNAY-SOUS-BOIS 1084 GOUSSAINVILLE 611 DOMONT 472 AUBERVILLIERS 670 ARNOUVILLE-LES-GONESSE 590 Source RGP INSEE 1999 GTC Septembre 2005 21
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2. Le fonctionnement du parc de logements : développement, marchés, renouvellement Construction en baisse, forte pression sur les marchés Décohabitations, renouvellement urbain : besoins endogènes considérables et risques de pertes démographiques lourdes Marchés proches peu accessibles, dynamique potentielle du marché local Des copropriétés en difficulté, leur situation conditionne l équilibre social du territoire Une part du parc existant nécessite des actions de revalorisation. L adaptation du parc social requise pour permettre une meilleure réponse structurelle aux besoins à côté de la production nouvelle. Des projets importants de renouvellement urbain et une volonté de diversification GTC Septembre 2005 23
Moisselles Louvres BouffémontTx de construction 90-99 nb. de log. construits pour 1000 hab./an > à 7 5.0 à 7.0 3,5 Domont à 5 2 à 3,5 < à 2 CC de l Ouest de la Plaine de France Ezanville Ecouen Le Plessis-Gassot Bouqueval Goussainville Montlignon Piscop Andilly Villiers-le-Bel Margency Saint-Brice-sous-Forêt Le Thillay Vaudherland Montmorency CA de la Vallée de Montmorency Soisy-sous-Montmorency Groslay Sarcelles CA Val de France Arnouville-lès-Gonesse Gonesse Saint-Gratien Enghien-les-Bains Deuil-la-Barre Montmagny Garges-lès-Gonesse Bonneuil-en-France Epinay-sur-Seine Villetaneuse Pierrefitte-sur-Seine Stains Dugny LOGEMENTS 1990-1999 CONSTRUITS pour 1000 hab Périmètre d'étude 2,6 Aulnay-sous-Bois CA Val de France 1,5 Val-d'Oise 4,9 Source : Insee 1999 L écart entre la construction neuve et son utilisation par le territoire explique : 500 le déficit démographique de Val de France 500 la croissance démographique sur le périmètre d'étude 450 450 Effet démographique 400 400 Point mort : limite de l'équilibre Logements construits par an 350 300 250 200 150 Point mort : limite de l'équilibre Desserrement des ménages Déficit démographique Logements construits par an 350 300 250 200 150 Desserrement des ménages Variation des RS et des LV Construction neuve 100-50 Variation des RS et des LV Renouvellement du parc Besoins endogènes Construction neuve Logements constuits 1990-1999 100-50 Renouvellement du parc Besoins endogènes Logements constuits 1990-1999 GTC Septembre 2005 24
Production de logements neufs Une construction neuve insuffisante dans les années 90, répartie de manière inégale sur le territoire Pendant les années 90, la dynamique de construction neuve a été minimale sur le territoire de Val de France avec un taux de construction de 1,5 logements produit par an pour 1000 habitants, à comparer au 4,9 à l échelle départementale. Par contre, sur Gonesse et Goussainville, l activité fut beaucoup plus forte, ces deux communes ayant produit près de 280 logements par an, soit un niveau de construction supérieur aux 200 logements produits sur Val de France. Ces niveaux de production ont eu une incidence directe sur la dynamique démographique de ces territoires. A l échelle de Val de France, pendant les années 90, la construction neuve se devait de compenser la variation du nombre de logements vacants et occasionnels (129 logements), de répondre aux besoins de renouvellement du parc (destruction, désaffectation,..) (42 logements) et aux conséquences du desserrement (66 logements). L ensemble de ces 3 points constitue le point mort, soit 237 logements à produire par an. Ce niveau de production eut été nécessaire pour maintenir la population à son stade de 1990, mais la construction ayant été insuffisante, la Communauté d'agglomération a perdu de la population. Il faut préciser que les besoins liés au desserrement, compte tenu du rythme lent de la décohabitation, apparaissent particulièrement faibles (0,48 logement par an pour 1000 habitants), comparés au 1,59 pour 1000 habitants constaté à l échelle de l aire urbaine. A l échelle du périmètre d étude, compte tenu de la forte dynamique de construction sur les communes associées, l effet démographique est positif, le point mort des années 90 se situant à 365 logements par an, et la production neuve étant à 480 logements par an. 1990-1999 Variation des EFFET LOGEMENTS LOGEMENTS Renouvellement Desserremen POINT MORT R.S. et LV. DEMOGRAPHIQU CONSTRUITS CONSTRUITS annuel t annuel annuel Annuel E annuel annuel pour 1000 hab Périmètre d'étude 73 171 121 365 114 480 2,6 CA Val de France 42 129 66 237-35 202 1,5 Arnouville-lès-Gonesse 24 5 14 44 1 45 3,7 Garges-lès-Gonesse 10 64 19 93-68 24 0,6 Gonesse 13 40 48 102 59 160 6,7 Goussainville 18 2 2 22 95 117 4,5 Sarcelles - 3 25 25 47 24 71 1,2 Villiers-le-Bel 10 35 6 51 11 62 2,4 Aire urbaine 13 218 6 273 17 515 37 006 14 854 51 860 4,7 Val-d'Oise 566 615 1 854 3 035 2 197 5 232 4,9 GTC Septembre 2005 25
Construction neuve (moyenne triennale Sitadel - DDE 95) Périmètre d'étude 600 nb de logements/an 500 400 300 200 100 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Logts autorisés Logts commencés Locatif social 600 Construction neuve (moyenne triennale Sitadel - DDE 95) Communauté d'agglomération Val de France nb de logements/an 500 400 300 200 100 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Logts autorisés Logts commencés Locatif social GTC Septembre 2005 26
Qui s est encore ralentie ces dernières années Cette faible production des années 1990 s est encore ralentie au début des années 2000 passant d une moyenne de 480 logements par an à environ 350 d après les données du fichier Sitadel. Les ¾ de cette production récente se sont effectués à Gonesse et Goussainville (66% en 1990-1999). Sur la Communauté d'agglomération, la production a continué de baisser pour atteindre près d une centaine de logements par an. La part des logements locatifs sociaux dans cette production neuve à la fin des années 90 a diminué pour se situer aux environ d une centaine de logements par an. Ceci traduit peutêtre une évolution vers une diversification de l offre de logements, qui reste toutefois à confirmer. GTC Septembre 2005 27
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Un territoire d une grande diversité Une typologie des IRIS des communes du périmètre d étude a été bâtie à partir d un certain nombre d indicateurs issus des recensements de la population INSEE 1990-1999. Cette typologie met en lumière les quartiers ayant des profils similaires tant en terme de dynamique démographique qu en terme de caractéristiques socio-économiques des habitants de ces quartiers. Quatre groupes sont ressortis de l analyse en composantes principales : Le groupe n 1 correspond à des quartiers à dominante d habitat collectif, au 2/3 parc locatif social, habités par une population jeune, aux revenus moyens, touchée par le chômage. Le groupe n 3 est celui des quartiers les plus en difficultés, parc essentiellement collectif et locatif social occupé par une population très jeune où un ménage sur quatre est un ménage de plus de 5 personnes, où le taux de chômage est de plus de 27% de la population active. Le groupe n 4 représente des quartiers mixtes avec 20% de logements sociaux et plus de 60% de propriétaires occupants, la moitié du parc de logements étant individuel, une population relativement jeune aux revenus plutôt élevés. Le groupe n 2 se caractérise par un tissu urbain essentiellement pavillonnaire, occupé par une population vieillissante, à dominante propriétaire occupant dont les revenus sont élevés ; le parc ancien et inconfortable y est plus important qu ailleurs GTC Septembre 2005 29
Statut d'occupation (INSEE 1999) 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Périmètre d'étude CA Val de France Aire urbaine Propriété Loc. privé Loc. HLM Val-d'Oise Statut d'occupation Propriété Loc. privé Loc. HLM Périmètre d'étude 42% 11% 43% CA Val de France 38% 11% 47% Arnouville-lès-Gonesse 74% 14% 8% Garges-lès-Gonesse 34% 12% 51% Gonesse 44% 10% 42% Goussainville 59% 9% 28% Sarcelles 33% 11% 53% Villiers-le-Bel 37% 11% 48% Aire urbaine 45% 25% 23% Val-d'Oise 56% 14% 25% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% Evolution du taux de logements vacants (1990-1999 - INSEE) 1% Périmètre d'étude CA Val de France Aire urbaine Val-d'Oise 1990 1999 GTC Septembre 2005 30
Le parc de logement Une structure atypique à l échelle du territoire d étude Le parc de logements se caractérise par l importance du parc locatif social et la faible représentation des propriétaires occupants, en regard des référents de l aire urbaine et du Val d Oise. Toutefois, les structures des parcs des communes présentent des caractéristiques diverses : prédominance du parc privé sur Arnouville les Gonesse et Goussainville présence massive du parc locatif social sur Garges les Gonesse, Sarcelles et Villiers, relative faiblesse du parc locatif privé sur toutes les communes. Ces parcs se sont constitués majoritairement dans la période 1949-1974. Les logements qui les composent sont globalement considérés comme confortables selon la définition de l Insee. En effet, Le parc ancien est peu représenté, si ce n est sur le territoire d Arnouville les Gonesse, qui présente le taux d inconfort le plus élevé. Durant les années 90, la vacance avait progressé de manière significative sur l ensemble du périmètre d étude, toutes les communes ayant vu leur taux de vacance progresser de plusieurs points, à l exception de Goussainville pour laquelle le taux était resté stable. En 1999, la vacance du territoire d étude se situait au même niveau que celui du département. Mais ces dernières années, le taux de vacance a perdu 1 point selon les données fournies par EDF, traduisant les tensions constatées sur le marché du logement. Il faut également noter que ce parc est constitué en grande majorité de logements de taille moyenne (T3-T4), les logements de petite taille étant faiblement représentés tant sur la Communauté d'agglomération que sur les communes associées. Logts construits avant 1949 % de logts collectifs % logts vacants % résidences secondaires % T1-T2 % T5 et + % RP inconfortables Périmètre d'étude 10,1% 67,5% 6,5% 0,9% 11,4% 19,6% 5,2% CA Val de France 9,1% 75,4% 6,6% 0,8% 11,3% 17,8% 4,5% Arnouville-lès-Gonesse 27,4% 29,5% 5,6% 1,5% 11,0% 28,5% 7,2% Garges-lès-Gonesse 4,9% 81,0% 5,9% 0,6% 15,0% 13,1% 3,4% Gonesse 9,8% 61,4% 6,2% 0,9% 13,1% 22,5% 5,2% Goussainville 15,4% 33,8% 6,4% 1,4% 9,9% 25,3% 8,3% Sarcelles 6,5% 83,0% 6,5% 0,6% 7,8% 18,9% 4,1% Villiers-le-Bel 10,5% 76,2% 8,1% 1,2% 13,6% 16,8% 5,6% Aire urbaine 35,7% 68,8% 8,0% 3,3% 20,2% 19,9% 9,8% Val-d'Oise 19,8% 49,4% 6,3% 1,5% 11,6% 27,7% 7,2% GTC Septembre 2005 31
30% 25% 20% 15% Taille des logements (Insee 1999) 0,90 0,85 0,80 Nombre moyen de personnes par pièce (source : INSEE 1999) La réduction de la suroccupation correspondrait à la création de plus de 10 000 logements supplémentaires 10% 0,75 5% 0,70 0% Périmètre d'étude CA Val de France Aire urbaine % T1-T2 % T5 et + Val-d'Oise 0,65 Périmètre d'étude CA Val de France Aire urbaine Val-d'Oise Taille moyenne des ménages 1990 1999 Evolution / an 1990-1999 (desserrement) Besoins liés au desserrement en nb logts pour 1000 hab/an Périmètre d'étude 3,09 3,03-0,20% 0,65 CA Val de France 3,12 3,08-0,15% 0,48 Val d'oise 2,87 2,74-0,50% 1,72 Ile de France 2,46 2,38-0,39% 1,58 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% % chefs de ménage dans la population totale par tranche d'âge (Insee 1999) périmètre d'étude Val d'oise Ile de France pdr<25 ans 25-29 ans 30-49 ans 50-59 ans 60-74 ans 75 ans et + Variation 900 des RS et des LV 800 L'écart entre les besoins endogènes et la construction neuve explique la progression passée ou les pertes démographiques prévisibles dans le périmètre d'étude 700 Logements construits par an 600 500 400 300 200 100 - Construction neuve Gain de populations en 1990-1999 Forte croissance du point mort prévisible Desserrement des ménages Variation des RS et des LV Renouvellement du parc Variation des RS et des LV Déserrement en hausse (décohabitations ) Fort renouvellement urbain Construction 1990-1999 Point mort 1990-1999 Point mort prévisionnel 2006-2012 Fortes pertes de population en 2006-2012? Hypothèse construction neuve = tendance 1999-2003 Rappel construction 1999-2003 GTC Septembre 2005 32
Une inadaptation croissante du parc existant révélée par une sur - occupation importante, un rythme lent de décohabitation Une des particularités du territoire est la taille moyenne des ménages élevée associée à une baisse très lente de cette taille moyenne par rapport aux rythmes constatés dans les territoires référents. La sur-occupation des logements apparaît également importante, le parc existant se révélant peu adapté. Elle est préoccupante : de nombreuses familles sont en surnombre dans un logement trop petit. Cette réalité est à mettre en lien avec la difficulté de certains jeunes à quitter le domicile familial pour des raisons économiques : pas ou peu de revenus dans un contexte immobilier tendu où les petits logements sont peu nombreux et à des tarifs nettement supérieurs dans la plupart des territoires adjacents. Le solde migratoire, analysé précédemment, fortement négatif l est encore plus sur les classes d âges correspondant aux familles avec enfants (30-40 ans et 0-9 ans) qui, pour partie, ne peuvent accéder à la propriété ou à un logement plus grand sur le territoire. Pour retrouver une densité proche des moyennes départementale et régionale, et faire baisser cette suroccupation, il faudrait de l ordre de 10.000 logements supplémentaires. L ensemble de ces éléments met ainsi en lumière une décohabitation faible confirmée par la représentation des jeunes chefs de ménage sur le périmètre d étude, deux fois moins importante qu à l échelle de la région. Le faible pourcentage de petits logements du parc existant ne favorise pas non plus cette décohabitation. C est un enjeu majeur sur le territoire pour ce programme local de l habitat de mieux répondre aux besoins potentiels de décohabitation. Ces considérations ont également des conséquences importantes du point de vue du «rendement démographique de la construction neuve». En effet, nous avions vu dans la partie «Construction neuve» la composition du Point mort (niveau de construction nécessaire à l équilibre démographique) qui était caractérisé par un faible desserrement et un niveau limité de renouvellement. Or une meilleure réponse aux décohabitations implique la croissance des besoins liés au desserrement. De plus, comme on le verra dans la partie «Renouvellement Urbain», on peut anticiper la croissance des besoins liés aux opérations de démolitions reconstructions. En revanche, on peut s attendre à une stabilisation des logements vacants. Le résultat est visible sur le graphe présenté ci- contre. On constate, selon ces hypothèses, une forte augmentation du Point Mort. Or, en comparant simplement avec la production moyenne observée sur la dernière période longue (1990-2003, recensement + estimation 1999-2003), on obtient un écart point mort construction neuve important, impliquant des pertes démographiques non négligeables. GTC Septembre 2005 33
RGP Insee 1999 inventaire SRU 2003 (1) Locatifs publics (HLM) % de logements sociaux (Insee 1999) Nb de logements sociaux (inv.sru au 1 janvier 2004) % de logements sociaux (au 1 janvier 2004) Périmètre d'étude 26 500 43% 26 394 42% CA Val de France 20 405 47% 20 660 46% Arnouville-lès- Gonesse 371 8% 411 9% Garges-lès-Gonesse 6 358 51% 6 504 52% Gonesse 3 665 42% 3 044 35% Goussainville 2 430 28% 2 690 29% Sarcelles 9 505 53% 10 084 55% Villiers-le-Bel 4 171 48% 3 661 41% (1) Pour Goussainville (source PLS 2002) Parc de SCIC Habitat Ile de France sur le périmètre d'étude 7116 logements dont 93% conventionnés VILLIERS-LE- BEL 2713 GARGES LES GONESSE 272 Parc d'icade Patrimoine sur le périmètre d'étude (avril 2005) 6605 logements dont 59% conventionnés SARCELLES 4 097 VILLIERS-LE- BEL 874 SARCELLES 3794 GONESSE 54 GOUSSAINVILLE 283 GONESSE 1 634 Parc d'immobiliere 3F sur le périmètre d'étude (source décompte SRU) 4832 logements SARCELLES 474 GARGES LES GONESSE 4 262 VILLIERS-LE- BEL 96 Evolution de la construction neuve locative sociale - moyenne triennale (source DDE Val d'oise) nb de logements 250 200 150 100 50 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Périmètre d'étude CA Val de France GTC Septembre 2005 34
Logement social Un parc social abondant avec 3 principaux bailleurs Le parc locatif social représente 42% du parc des résidences principales, soit plus de 26.000 logements. Ce parc est géré par une quarantaine de bailleurs, trois se démarquent par le poids de leur patrimoine sur le territoire : SCIC Habitat Ile de France (24% du parc), ICADE Patrimoine (18% du parc) Immobilière 3F (18% du parc). Ce parc est appelé à évoluer à la faveur des projets de renouvellement urbain détaillés ci-avant. Des déconventionnements importants sur le territoire Nombre de logements, relevant aujourd hui de SCIC Habitat Ile de France et d Icade Patrimoine, sur le périmètre d étude ont été construits dans les années 60-70, sur fonds propres de la Caisse des Dépôts et Consignations. En 2003, la SCIC est dénommée Icade ; SA holding, filiale à 100% de la Caisse des Dépôts et Consignations, elle représente l activité logement de la Caisse. A cette même époque, il y a eu une partition du patrimoine de SCIC gestion (devenu Icade Patrimoine), qui a cédé à SCIC Habitat le patrimoine à vocation sociale, Icade Patrimoine se positionnant sur le logement intermédiaire. Ces logements avaient été conventionnés à l occasion de travaux de réhabilitation financés à l aide de Palulos. Grâce aux conventions conclues pour une durée de 9 ou 15 ans, selon la durée des prêts, les logements ont été attribués pendant cette durée, sous conditions de ressources et loués dans la limite de loyers plafonds. Lorsque la convention arrive à son terme, le principe est la SCIC Habitat Ile-de-France nb de lgts conventionnés libres total GARGES LES GONESSE 272 272 tacite reconduction de la convention, en l absence de dénonciation. Or ces conventions arrivent à expiration. Icade dénonce progressivement les conventions à leur terme et propose aux locataires un nouveau bail dans les conditions de la loi du 6 juillet 1989 (article 17c) à l expiration du bail conventionné, avec étalement sur 6 ans de la hausse des loyers pour rejoindre le niveau de loyer de référence sur le quartier. Les locataires occupants qui bénéficiaient de l APL, à la faveur du conventionnement, sont reportés sur l AL. A Gonesse, les logements du quartier de la Fauconnière ont été progressivement sortis du conventionnement depuis 1995. Sur Sarcelles, 838 logements ont été reconventionnés par le biais des aides de l ANAH en 2002, mais Icade Patrimoine souhaite progressivement déconventionner son parc sarcellois pour le positionner sur le segment du locatif intermédiaire. Icade Patrimoine conventionnés Anah Palulos GONESSE 54 54 526 1108 1634 GOUSSAINVILLE 283 283 SARCELLES 3632 162 3794 839 2494 764 4097 VILLIERS-LE-BEL 2441 272 2713 25 849 874 Total 6628 488 7116 839 3045 2721 6605 source : SCIC Habitat Ile de France - Icade Patrimoine - 2005 libres total GTC Septembre 2005 35
6635 demandes au sein du périmètre d'étude (1) interne au périmètre d'étude 5380 (83%) logés par des tiers 2670 (40%) en situation de mal logement (habitat précaire/sdf, logé en foyer/chrs, logé en hotel/meublé, logt inconnu) 576 (9%) locataires du privé 2310 (35%) locataires HLM 888 (13%) source : Fichier Préfecture Val d'oise avril 2005 (1) nombre de demandeurs demandant l'une ou plusieurs des communes du périmètre d'étude en 1er, 2ème, 3ème et 4ème choix Source : Fichier Préfectoral 2005 - Enquête PLS avril nb de demandeurs 1er choix parc LLS 2002 (PLS) Nb de demandes en stock pour 100 logements HLM Nb de demandes en stock pour 100 habitants Périmètre d'étude 5 855 27 798 21 3,1 CA Val de France 4 020 21 398 19 2,9 Arnouville-lès-Gonesse 132 414 32 1,1 Garges-lès-Gonesse 1192 6 359 19 3,0 Gonesse 1038 3 710 28 4,2 Goussainville 797 2 690 30 2,9 Sarcelles 1666 9 877 17 2,9 Villiers-le-Bel 1030 4748 22 3,9 Structure du parc locatif social Type de logement souhaité 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% T1 T2 T3 T4 T5 et + délais d'attente MEDIAN nb. de jours mois 1-2 pièces 275 9,2 3-4 pièces 265 8,8 5 pièces et + 332 11,1 délais d'attente MOYEN nb. de jours mois 1-2 pièces 433 14,4 3-4 pièces 472 15,7 5 pièces et + 597 19,9 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% T1 T2 T3 T4 T5 et + GTC Septembre 2005 36