La Lettre OBSERVATOIRE de l HABITAT N 1 - Octobre 2013 www.saintbrieuc-agglo.fr Rubrique Cadre de vie CADRAGE DES TENDANCES 2012, 1 ère année du P.L.H Population et ménages Parc de logements Construction Marchés immobiliers Parc locatif privé Parc locatif social Foncier L Observatoire de l habitat est mis en place fin 2013 afin de suivre annuellement l évolution des marchés dans Saint-Brieuc Agglomération et de mesurer les résultats issus de la mise en œuvre du Programme Local de l Habitat (PLH). Il ne saurait exister sans la volonté des acteurs du territoire de disposer d un outil de connaissance permettant de dialoguer sur les problématiques de l habitat et d affiner la compréhension des phénomènes à l œuvre. Après un temps de mise en place et de consolidation, l de deviendra un instrument de veille pour l élaboration de projets collectifs. Chaque année, l Observatoire présentera les travaux lors des Rencontres avec les acteurs du territoire (les Rencontres Territoriales de l Habitat) afin d échanger, d affiner et de comprendre les phénomènes à l œuvre. Pour cette première année, nous avons décidé de créer cette lettre, la n 1 de l Observatoire de l habitat de Saint-Brieuc Agglomération, portant tant sur l offre que sur la demande dans notre territoire intercommunal. Consacrée au bilan de l année 2012, année pleine du PLH de Saint- Brieuc Agglomération, elle reprendra les dernières tendances des marchés locaux de l habitat sur diverses thématiques (sociodémographie, parc de logements, construction, marché immobilier, parc locatif privé, parc locatif social, foncier) C est par ce socle commun de connaissances que tous les acteurs publics et privés de l habitat, aux côtés de Saint-Brieuc Agglomération, amélioreront l efficacité des réponses apportées aux habitants. Armelle Bothorel, Présidente de PLH 2012 En chiffre 950 logements construits 310 logements sociaux financés 313 logements sociaux réhabilités 124 aides à des primo-accédants 109 logements améliorés 5 ha acquis et portés par l Agglomération 3 562 emplois salariés du secteur privé dans la construction
SOMMAIRE Socio-démographie p 2 Parc de logements p 3 Construction p 4 Marchés immobiliers p 5 Parc locatif privé p 6 Parc locatif social p 7 Foncier p 8 Remarques/ Glossaire p 9 Sources p 10
SOCIO-DÉMOGRAPHIE Chiffres-clés 114 537 habitants en 2010 1 habitant sur 3 de moins de 30 ans 1 habitant 4 de plus de 60 ans Une croissance démographique portée par les couronnes 1 de l Agglomération 83 186 11631 Evolution de la population depuis 1968 96 555 + 2, 3 % /an 14407 101 384 + 0,7 % /an 103 406 + 0,2 % /an 17484 19545 106 910 + 0,4 % /an 21059 113 801 + 0,6 % /an 23380 L Agglomération compte près de 115 000 habitants (estimation Insee 2010) suite à une variation annuelle moyenne de 0.6 % depuis 10 ans (inférieure à la moyenne régionale (+0.9 %). La croissance démographique est alimentée par la diffusion des ménages dans la 1 ère et 2 nde couronne de l Agglomération avec respectivement +1.2 % /an et + 1.1 % / an. 21274 29589 35337 39109 39762 44408 La population de la ville centre de Saint-Brieuc stagne depuis 10 ans autour de 46 000 habitants. 50281 52559 48563 44752 46089 46013 1968 1975 1982 1990 1999 2009 Par conséquent, le poids démographique de la ville-centre est passé de 43 % du volume total en 1999, à 40 % en 2011. Saint Brieuc 1ère couronne 2nde couronne Source Insee Vieillissement d une population qui reste cependant jeune L indice de jeunesse, ainsi que la part des moins de 30 ans a tendance a chuté du fait du vieillissement de la population. Si avant 2000, plus d 1 habitant sur 5 avait plus de 60 ans (21%), cette population représente aujourd hui près d 1 habitant sur 4 (24.5 %). Cependant, il s agit du même taux que la moyenne régionale. Toutefois, le territoire de Saint-Brieuc Agglomération garde une certaine jeunesse (près de 36 % des habitants ont moins de 30 ans : idem moyenne nationale - contre 39 % en 1999). A l échelle des communes, les villes de Trégueux, Saint-Brieuc, et Plérin sont davantage marquées par le vieillissement, plus d 1 habitant sur 4 de plus de 60 ans. Cette part importante de personnes âgées génère des besoins d adaptation des logements, (dans l accès au logement et aux services). Baisse de la taille des ménages Evolution de la population et du nombre de ménages indice base 100 Ménages Habitants 51 588 45 161 113 801 106 910 24 432 83 186 1968 1975 1982 1990 1999 2009 Source Insee L augmentation du nombre de ménages est élevée par rapport à la population (+ 14 % depuis 1999 contre +6 % pour la population à la même période). Les ménages se sont diffusés essentiellement en 1 ère et 2 nde couronne avec plus de 22 % de progression dans les 10 dernières années (contre entre 10 et 13 % pour la population). Les villes de Langueux, Trégueux, Tréméloir et Yffiniac ont vu leur nombre de ménages augmenter de plus de 30 % en 10 ans. 1 Cf. Remarques page 9 2
Ressources et niveaux de vie Depuis 2009, les ménages à faibles revenus ont tendance à diminuer. La part des ménages sous les plafonds HLM diminue notamment du fait de l arrivée d accédants à la propriété dans l Agglomération. Ainsi, en 2011, 58,7 % des ménages se situent sous le plafond HLM (égal à la moyenne nationale : 59 %), contre 61.4 % en 2009. 8 022 14,9 % Revenus des ménages selon les plafonds HLM Saint Brieuc Agglomération 8 174 16 % 3 788 6,9 % 3 851 7,5 % Supérieur à 150% A noter que sont éligibles au parc social plus de ¾ des ménages du parc locatif privé (78 %) et près de la moitié des propriétaires occupants (46 %). 9003 16,8 % Plafond HLM 9 041 17,7 % De 130 % à 150 % inclus De 100 % à 130 % inclus Si la part des ménages éligibles au parc social diminue, la tendance s inverse et se durcit pour les plus précaires (ressources inférieures à 30 % du plafond HLM). La part de ceux-ci augmente en effet de plus d 1 point en 2 ans passant de 9.1 % à 10.3 % en 2011. 15 559 32,1 % 9 006 20,2 % 4 918 9,1% 15 684 30,7 % 9 063 17,7 % 5 273 10,3 % De 60 % à 100 % inclus De 30 % à 60 % inclus Inférieur ou égal à 30 % 2009 2011 Source Filocom LE PARC DE LOGEMENTSS Un parc de logements en évolution permanente Chiffres-clés 53 116 ménages au 1 er janvier 2012 2.2 personnes par ménages en 2011 en moyenne (contre 2.4 en 1999) 37 % de ménages isolés en 2011 (contre 35.6 % en 2007) Le parc de logements en 2011 60 767 logements 57 329 logements 5 124 / 8,4 % 4 309 / 7,5 % 2 527 / 4,2 % 2 256 / 3,9 % 53 116 / 87,4 % 50 764 / 88,5 % 2 007 2 011 Résidences principales Résidences secondaires Logements vacants Source Filocom 2011 Au 1 er janvier 2012, il y avait 60 767 logements sur Saint-Brieuc Agglomération. Le parc de logements a ainsi progressé de 1.5 % par an depuis 2007, témoignant d un certain maintien de la construction pendant la crise. Le logement se diffuse au rythme de la construction dans la 1 ère couronne puisqu en 2007, 47,3 % des logements étaient situés dans la ville de Saint-Brieuc contre 45.8 % fin 2011. La structure du parc de logements évolue au fil des années. En effet, si le parc des résidences principales représentait 88.5 % du parc total en 2007, elles ne sont plus que 87.4 % du parc fin 2011. Cette tendance est mécaniquement induite par l augmentation rapide des résidences secondaires (+2.4 % /an) et surtout des logements vacants (+3.8 % /an). A noter que le parc collectif augmente plus vite que le parc individuel (respectivement + 7.2% contre +5.3 % depuis 5 ans) Zoom sur les logements vacants présente une vacance élevée, touchant 8.4 % des logements en 2011 selon la source Filocom (7.9 % en Bretagne) et 6,8 % en 2009 selon l Insee 2. La ville de Saint-Brieuc est la plus touchée avec plus d 1 logement sur 10 vacant au 1 er janvier 2012, soit la 83 e sur 440 villes moyennes françaises (20 000 à 100 000 habitants) et 1 ère pour les villes bretonnes. La problématique des logements vacants est plus modérée dans les autres communes du territoire (moins de 8 % dans toutes les communes). La vacance de Saint-Brieuc est à la fois frictionnelle (50% date de moins d 1 an, 75 % depuis moins de 2 ans,) et structurelle (plus de 4 ans) avec 12.5 % des logements vacants. Ces logements ne sont plus attractifs du fait de leur vétusté et/ou parfois de leur localisation. Dans le même temps, l augmentation de la vacance est mécaniquement liée à la production de logements neufs qui concurrencent les biens plus anciens. 2 Cf. Remarques page 9 3
LA CONSTRUCTION Chiffres-clés 2012 1 000 logements autorisés, soit une diminution de 26 en un an 950 logements mis en chantier, soit une progression de 9 % 450 logements individuels et 280 logements collectifs construits L année 2012 confirme la reprise amorcée depuis 2010 L année 2012 confirme la reprise de la construction (logements commencés) depuis 2010 avec cependant certaines nuances. Le nombre de logements mis en chantier augmente depuis 2009. La reprise sur évolue au même rythme que sur les autres territoires (cf. graphique). En revanche, ces territoires ont connu une baisse en 2012 que a compensé par les projets en résidences (personnes âgées) portés par la ville centre (224 logements commencés), par le Programme de Rénovation Urbaine (PRU), etc. 170 150 130 110 90 70 50 Evolution de la construction depuis 2003 indice base 100 Bretagne Côtes-d'Armor France Métropolitaine SAINT-BRIEUC AGGLOMERATION 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Source Sitadel2 Un marché fluctuant depuis 2009 Néanmoins, si la production (mises en chantier + 9 %) se redresse, sans retrouver le dynamisme d avant crise (jusqu à fin 2007), les autorisations de construire sont beaucoup plus fluctuantes selon les années consacrées avec un record depuis 10 ans en 2011. Le coup d arrêt en 2012 (-25 %) peut s expliquer par la nécessité d écouler les stocks (ouverture de chantier). Les ouvertures de chantier devraient ralentir selon le même rythme en 2013. Si l on décompte les résidences construites à Saint-Brieuc en 2012, le rythme de construction a diminué avec 724 logements mis en chantier (- 14 %), signe d une baisse notable du marché des logements dits ordinaires. Concernant 2013, les 6 premiers mois sont marqués par une forte baisse de la construction. Seulement 263 logements mis en chantier de janvier à juin, contre 436 en 2012 (- 40 %). Les autorisations de construire subissent le même sort avec 317 logements autorisés pour les 6 premiers mois 2013 contre 423 en 2012 (- 25 %). 993 895 1142 954 Evolution de la construction depuis 2003 1277 1271 1260 1113 1201 1226 640 La tendance à la baisse de la production de logements ordinaires, risque de se confirmer en 2013 en raison des nouvelles résidences collectives et le PRU à Saint-Brieuc qui ne porteront plus le marché de la construction. 867 747 696 468 737 1352 871 1003 952 317 263 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 - jusqu'à Logements autorisés Logements commencés juillet Source Sitadel2 PLH Une construction de logements ordinaires 3 en baisse Logements construits par formes urbaines Le repli du collectif depuis 2007 s est inversé depuis 2010 avec le PRU de la ville de Saint-Brieuc. individuel pur individuel groupé collectif résidence 407 102 383 351 123 406 197 467 510 693 611 117 136 212 128 390 449 356 258 132 72 164 259 315 24 228 291 278 100 91 456 355 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Source Sitadel2 La tendance se modère en 2012 avec une faible diminution de 4 % des mises en chantier. La baisse du collectif est plus conséquente à l échelle nationale (-16 %). S agissant des mises en chantier en individuel, le constat est identique puisque l on note une baisse de 20 % en un an (même tendance pour la France Métropolitaine avec une baisse de 15 %). En 2012, ce segment de la production neuve porte le marché à hauteur de 47 % contre 64 % en 2011. 3 Cf. Remarques page 9 4
Répartition de la construction sur le territoire Ces 3 dernières années, la production de logements est hétérogène sur le territoire. Elle est largement portée en volume par Saint-Brieuc (42.5 % de la production) et les communes de la 1 ère couronne (31,2 % de la production). Cette tendance est liée aux reconstructions du PRU dans les quartiers de Saint- Brieuc et à la production en lotissements en 1 ère couronne. La 2 nde couronne (26.3 % de la production) représentent un volume de construction moins important. Néanmoins, les taux de construction annuels moyens (production nouvelle dans le parc existant) y sont parfois élevés, à l image de Tréméloir, Trémuson et Plédran avec plus de 2 % des logements construits pendant les 3 dernières années. Pour la seule année 2012, la production de logements est largement portée par les résidences pour personnes âgées construites à Saint-Brieuc (24 % des constructions). La 2 nde couronne voit son rythme de construction stagner en 2012 (augmentation sur Hillion, Yffiniac et Trémuson). A l inverse, la 1 ère couronne est marquée par une baisse (-29 %). PLH - ACTION 1 : BILAN DE LA CONSTRUCTION EN 2012 Source Sitadel@2 Saint-Brieuc Agglo Saint-Brieuc Langueux Plérin Ploufragan Trégueux Yffiniac Hillion La Méaugon Plédran Pordic Saint-Donan Saint-Julien Tréméloir Trémuson Nombre de logements construits 952 + 52 471 + 271 62-11 80 + 5 37-138 Objectif annuel moyen PLH 900 200 73 75 175 100 57 22 10 83 50 10 15 12 08 62-38 66 + 9 40 + 18 4-6 30-53 53 + 3 1-9 9-6 17 + 5 20 + 12 LA PROMOTION IMMOBILIÈRE Tendances des prix du logement individuel Chiffres-clés 2012 150 000 pour une maison individuelle + 4.2 % d augmentation pour une maison individuelle 157 appartements neufs vendus En 2011, les prix étaient restés contenus, notamment du fait d une demande encore élevée. En revanche, les prix de l immobilier en 2012 reculent dans tous les segments du marché, hormis pour le logement individuel à Saint-Brieuc. Pour les maisons à Saint-Brieuc, les prix progressent + 4,2% et reviennent à leur niveau de 2007. Au contraire, sur l agglomération les prix baissent légèrement de -2 % (150 000 ). Sur les 5 dernières années, pour le marché de la maison ancienne, les prix moyens sont très hétérogènes allant de 120 300 à Saint-Donan à 188 400 à Pordic. En 2012, quelques hausses sont constatées dans certaines communes pour les maisons (anciennes et neuves) avec +11 % à Langueux par exemple. 5
Lettre n 1 Tendances du logement collectif En appartements anciens, les prix se réduisent à 1240 /m² soit un repli de 4,5% en 2012 (-7,1% sur 5 ans). A l image des villes moyennes françaises, les zones les plus convoitées ont moins été marquées par la conjoncture avec : +0,8% dans le centre de Saint-Brieuc (1417 /m²), -10,1% dans les quartiers ouest (953 /m²) - source Chambre des Notaires 22. A noter qu un acquéreur sur quatre a moins de 30 ans en 2012 contre un sur cinq en 2011. Concernant les ventes en neuf, une légère reprise s observe pour le collectif avec 157 ventes d appartements (+50) par rapport à 2011, et 70 nouveaux logements mis en vente. LE PARC LOCATIF PRIVÉ Chiffres-clés 2012 25 % des résidences principales avec 13 232 logements 54 % du parc locatif privé dans Saint-Brieuc 8.1 /m² de loyer moyen en 2012 Caractéristiques du parc locatif privé Au 1er janvier 2012, compte 13 232 logements dans le locatif privé (25 % des résidences principales contre 20,7 % en Bretagne et 24,8 % en France Métropolitaine), soit une augmentation du volume de 11 % par rapport à 2007. Plus de la moitié du parc locatif privé est concentrée dans la ville de Saint-Brieuc, 1/3 dans la 1ère couronne. Près d 1/3 du parc locatif privé date d après 2000, indiquant un renouvellement important du parc de logements, avec toutefois près d 1/3 construit avant 1949 (essentiellement dans les communes rurales ou parfois 1/3 du parc date d avant 1915. La part des petits logements (T1-T2) est la plus importante avec 45 %. Les grands logements (T5 et +) représente 12% du parc locatif privé. La rotation dans le parc locatif privé est importante avec plus de 37 % des ménages l occupant depuis moins d 1 an. Dans les cas d une occupation de longue durée, il joue un rôle social de fait, tendance renforcée par un niveau de loyer bas par rapport à d autres territoires. A ce titre, plus des ¾ des ménages du parc locatif privé sont éligibles au parc social (contre 68 % en Bretagne et 67% en France Métropolitaine). L évolution des loyers Les loyers moyens dans l Agglomération ont diminué au cours de l année 2013 avec -1.5% contre +1.3 % en Bretagne. Cette tendance s inverse si l on prend en compte les 10 dernières années (+1.5 % contre +1.1% en Bretagne). Niveau de loyers moyen par type de logements ( /m²) 14,0 SAINT-BRIEUC AGGLOMERATION (hors Saint-Brieuc) Saint-Brieuc 10,2 9,8 8,4 8,4 8,6 Si le loyer moyen de du parc privé se situe en 2013 à 8,1 /m², il est de 8.4 /m² hors Saint-Brieuc et de 8 /m² pour la ville de Saint-Brieuc. 8,3 7,4 7,1 7,4 6,4 6,2 8,4 8,1 8,0 6,9 6,1 4,3 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Ensemble Source Clameur 6
LE PARC LOCATIF SOCIAL La demande locative sociale Chiffres-clés 2012 7 840 logements sociaux publics (source RPLS hors conventionnés) 67.5 % du parc social public dans Saint-Brieuc 2800 demandes au 1 er juin 2013 4.59 /m² de loyer (surface utile) Au 1 er juin 2013 Source Imhoweb Demandes externes (hors HLM) Demandes locataires HLM 1ère couronne 2ème couronne Ville centre SBA 632 173 940 1745 397 57 639 1093 Demandes en cours 1029 230 1579 2838 Au 1 er juin 2013, 2 838 demandes de logement social sont en cours sur dont près de 1750 sont externes au parc social (61.5 %). Les demandeurs déjà présents dans le parc H.L.M. sont au nombre de 1093. Parmi les demandes en 2 nde couronne, 75 % proviennent de ménages non présents dans le parc HLM, tendance constatée dans les communes plus rurales où le taux de rotation est moins important. Caractéristiques territoriales de la demande locative sociale Parmi les demandes, (hormis les 38.5 % émanant de locataires déjà dans le parc HLM), 26 % sont locataires du parc privé, 10 % logés par les parents ou enfants, et 7.2 % chez un particulier. A noter que 1 demandeur sur 10 en 2 nde couronne est propriétaire de son logement et 3.5 % des demandeurs de la ville de Saint-Brieuc sont dans une structure d hébergement. L ancienneté de la demande est inférieure à 6 mois pour 39 % des cas et supérieure à 2 ans pour 14 % des cas. La situation familiale de la demande est liée aux phénomènes de décohabitation et de publics spécifiques (jeunes et personnes âgées), puisque 43 % des demandes sont le fait d une personne isolée (47 % pour la ville de Saint-Brieuc) et moins de 25 % des couples avec ou sans enfants (23 %). A noter qu 1/4 des demandeurs ont moins de 30 ans et concernent des personnes sans emplois dans 27 % des cas (31 % pour la ville de Saint-Brieuc). Tremuson 1,1% Répartition des communes demandées dans au 1er juin 2013 Hillion La meaugon Pordic 1,0% 0,5% Tremeloir 2,0% St julien 0,1% 0,5% Yffiniac 3,6% Pledran 2,9% St donan 0,1% Tregueux 6,2% Plerin 7,7% St brieuc 55,6% Langueux 7,9% Ploufragan 10,9% Source Imhoweb Source Imhoweb 1 er juin 2013 1ère couronne 2ème couronne Ville centre SAINT- BRIEUC AGGLO Logement (trop cher, trop petit, trop grand, démolition, insalubrité, accession à la propriété) 43% 37,8% 41,4% 41,6% Situation d'urgence (hébergement, sans abri, expulsion) 13,7% 14,8% 17,7% 16% Raisons familiales (Divorce, séparation, rapprochement familiale, mariage, PACS, 12,9% 17,8% 11,3% 12,4% violences, etc.) Raison de santé, handicap 11,8% 10,4% 10,4% 10,9% Environnement et voisinage 5,2% 7,4% 6,4% 6,1% Professionnel (Rapprochement lieu de travail, mutation) 6,6% 3,5% 4,3% 5,1% Autres motifs particuliers 6,8% 8,3% 8,5% 7,9% Motifs de la demande locative sociale Le principal motif de demande de logement social (donnée déclarative) porte sur la question du logement dans plus de 40 % des cas (logement trop cher dans 16 % des cas, 1 er motif de la demande, ou logement trop petit dans 12 % des cas. Les situations d urgence représentent 16 % des demandes (18 % dans la ville de Saint-Brieuc). Le motif suivant est lié aux situations familiales dans 12,4 % des cas (18 % en 2 nde couronne). Environ 1 demande sur 10 concerne une raison de santé et/ou handicap. 7
L offre locative sociale Au 1 er janvier 2013, compte 9163 logements dans le locatif social (parc locatif public + conventionnés privés), soit 17.3 % des résidences principales. Concernant le parc locatif social public (hors conventionnés privés), il représente 7 839 logements en 2012 (source RPLS 4 ), soit 14.6 % (contre 11 % en Bretagne et 16 % en France Métropolitaine). Ce taux enregistre une augmentation du volume de 2.8 % par rapport à 2011 (+2.2 % en Bretagne). Près de 70 % de ce parc locatif social public est concentré dans la ville de Saint-Brieuc, 1/4 dans la 1 ère couronne et 7 % en 2 nde couronne. Le taux de locatif social public varie selon une fourchette de 1 à 10, passant de 2.2 % à Tréméloir et plus de 22 % dans la ville de Saint-Brieuc. En 2012, 264 logements locatifs sociaux publics ont été mis en service par l ensemble des bailleurs sur le territoire de l Agglomération dont 187 à Saint-Brieuc (42 % de la production départementale et 6 % de la production bretonne en 2012). Ressources / plafond HLM Ancienneté d'occupation Typologie - de 1 an 15% T1 9,5% Caractéristiques du parc locatif social < 30 % 32 % 1 à 2 ans 2 à 3 ans 19% 11,5% T2 19% 30 à 60 % 31% 3 à 4 à 10 ans 4 ans 27% 7,5% T3 38% Date de avant 1915 1% 1949-67 1968-74 1974-81 1982-89 13% 20% 14% 22% construction 1915-48 1% 130 à 150 % 1% 60 à 100 % 25% > 150 % 1% 10 ans et + 29% T6 T4 T5 et + 27% 6% 0,5% 1990-99 Après 2000 15% 8% 100 à 130 % 5% Source Filocom 2011 Caractéritiques du parc social public Plus d 1/3 du parc locatif social public date d avant 1975 (35 % - près de 39 % à Saint-Brieuc) ; avec toutefois un renouvellement important du parc social, lié au PRU, avec 8 % du parc social public construit après 2000 (près de 17 % en 1 ère couronne). Le parc social public est essentiellement composé de logements de type 3 et 4 (65 %), avec néanmoins 1/3 du parc social de Saint-Brieuc composé de T1 et T2. Les grands logements sociaux sont logiquement plus présents en 2 nde couronne. A ce titre, près de 70% des ménages du parc locatif privé sont éligibles au parc social (contre 66 % en Bretagne). Concernant les moins aisés, 15 % des ménages du parc locatif privé disposent de ressources inférieures ou égales à 30% des plafonds HLM en vigueur au 1 er janvier 2012, mais le chiffre grimpe à 17.5 % pour la seule ville de Saint-Brieuc (13.5 % en Bretagne). LES TERRAINS À BATIR Des prix au m² qui ont presque doublé en 5 ans Sur les 5 dernières années, les prix moyens au lot sont passés de 57 /m² à 96 /m² dans dans le diffus (hors lotissement). L année 2011 présente une hausse du prix moyen au m² des lots de 31,5 %. Les prix sont les plus élevés dans la commune de Plérin avec 113 /m². Saint- Brieuc contient ses prix autour de 106 /m². Rapportée au m², l augmentation du prix est constatée dans toutes les communes de l Agglomération. Cela traduit aussi la diminution des surfaces moyennes des terrains vendus, passant à 744 m² en 2012 et 465 m² en lotissements (moyenne lotissements privés et communaux). Concernant les ventes, 252 lots ont été vendus, soit 124 de plus que l année précédente. A noter que 183 lots vendus l ont été en 1 ère couronne (près de 75 %). En lotissement, représente plus d 1 vente de lots réalisée sur 10 (11% - 126 lots, vente comprise entre le 1 er juin 2011 et le 1 er juin 2012) dans le département. Chiffres-clés 2012 252 terrains vendus 96 /m² prix moyen des lots vendus 465 m² surface moyenne en lotissement 84 lots disponibles au 1 er juin 2012 Prix et ventes des terrains à bâtir depuis 2006 205 195 101 83 128 57 63 83 80 73 1er janvier 2007 1er janvier 2008 1er janvier 2009 1er janvier 2010 1er janvier 2011 252 96 1er janvier 2012 Nombre de terrains vendus Prix moyen (en /m2) Source EPTB - Dreal Bretage 4 Cf. remarques page 9 8
REMARQUES Couronnes : Le présent diagnostic est organisé selon les secteurs géographiques différents selon les diversités de situation : - la ville centre (Saint-Brieuc) - la 1 ère couronne (Plérin, Ploufragan, Trégueux, Langueux, Yffiniac) - la 2 nde couronne (Pordic, Tréméloir, Trémuson, La Méaugon, Saint-Donan, Saint-Julien, Plédran, Hillion) Logements vacants : Les logements considérés comme vacants par la Direction Générale des Impôts diffèrent néanmoins de ceux définis par l'insee. Ainsi sont considérés comme vacants les logements non assujettis à la taxe d'habitation et à l'inverse de l'insee, FILOCOM assimile les logements insalubres et inhabitables. De plus lors d'un changement d'occupant, le délai de mise à jour de la taxe d habitation peut créer de la vacance fictive. La vacance de FILOCOM est supérieure à celle de l'insee mais si l'on compare plusieurs territoires, les hiérarchies des territoires qui découlent de la comparaison des taux de vacance pour une même source statistique, sont très comparables quelle que soit leur source. Logement ordinaire : on entend un type d habitation qui n est ni communautaire (cité universitaire, foyers pour personnes âgées ), ni hébergement (hôtel, motel ) RPLS : Le répertoire du parc locatif des bailleurs sociaux a été mis en place en 2011, succédant ainsi à l enquête sur le parc locatif social (EPLS). Les bailleurs sociaux interrogés pour RPLS sont définis par l article L.411-10 du code de la construction et de l habitation (CCH). GLOSSAIRE ANRU : Agence Nationale de Rénovation Urbaine Autorisé : Une construction est autorisée si un avis favorable a été accordé, après instruction par la Direction Départementale Des Territoires et de la Mer ou la mairie, suite à la demande de permis de construire déposée par le pétitionnaire. Le nombre de logements autorisés est donc égal au nombre de permis de construire portant sur un logement et ayant reçu une autorisation. Commencé ou mis en chantier : Une construction n est considérée commencée dans SITADEL qu après réception de la déclaration d ouverture de chantier (DOC) envoyée par le pétitionnaire. Légalement, un chantier est considéré ouvert lorsque les fouilles en rigole ou les fondations sont entreprises sur une partie ou la totalité des constructions autorisées. Distinction entre résidence principale et résidence secondaire SITADEL : Les résidences secondaires sont les résidences déclarées comme telles au moment du dépôt du dossier. Si cette information est correcte pour les logements individuels, elle est en revanche moins sûre pour les logements collectifs pour lesquels la destination ne peut être connue qu à la commercialisation. Elle est donc supposée par le constructeur en fonction du type de programme qu il construit. Logement : On appelle logement un ensemble de pièces principales, destinées au logement et au sommeil, et de pièces de services (cuisines, salle de bain, WC, buanderie, débarras, séchoir et le cas échéant, des dégagements et dépendances). Un logement doit comporter au moins une pièce principale, une pièce de service (soit salle d eau, soit WC) et une cuisine ou un coin cuisine aménagé dans la pièce principale. Logements collectifs : Il s agit des logements faisant partie d un bâtiment de deux logements ou plus dont certains ne disposent pas d un accès privatif. Dans le cas d opérations regroupant à la fois des logements individuels et collectifs, ces derniers sont considérés dans leur type de construction respectif. Logements individuels : Le logement individuel correspond à un bâtiment ne comportant qu un seul logement et disposant d une entrée particulière. Par extension, les logements «en bande» (bâtiments comportant plusieurs logements disposant chacun d une entrée particulière) sont considérés comme individuels. On distingue l individuel pur (opération de construction d une maison seule) de l individuel groupé qui comporte plusieurs logements individuels dans un même permis, ou alors un seul logement couplé avec un local non habitation ou des logements collectifs (permis mixte). Logements intermédiaires : Les logements intermédiaires appartiennent au parc locatif. Leurs propriétaires bailleurs proposent des loyers à prix moyens, entre le marché social et le marché libre. Dans le cadre d un dispositif d incitation fiscale, comme Duflot, ce type de logements est souvent accompagné de plafonds de loyers et de limites des ressources des locataires. Loyers du parc privé : moyenne des loyers de l ensemble des locataires, qu ils aient changé de logement au cours de l année (loyer de relocation) ou non (loyer de locataires stables). Ménage (Insee): De manière générale, un ménage, au sens statistique du terme, désigne l'ensemble des occupants d'un même logement sans que ces personnes soient nécessairement unies par des liens de parenté (en cas de cohabitation, par exemple). Un ménage peut être composé d'une seule personne. Nombre et prix de vente de logements anciens : données issues d études notariales et concernant des biens de plus de 5 ans ou de seconde main, libres de toute occupation. Sont exclues les ventes réalisées par les professionnels de l immobilier. Surface habitable et surface de plancher Depuis le 1 er mars 2012 est entrée en vigueur en France une nouvelle unité de calcul des surfaces de constructions, assez proche de la surface habitable par son mode de calcul, la surface de plancher (SDP). Cette surface sert essentiellement à la délivrance des permis de construire et des autres autorisations d'urbanisme. Elle se substitue aux anciennes surfaces hors œuvre brute (SHOB) et surface hors œuvre nette (SHON), mais ne remplace en aucun cas la surface habitable. 9
SOURCES MOBILISEES Insee : L Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) est chargé de la production, de l'analyse et de la diffusion des statistiques officielles en France : comptabilité nationale annuelle et trimestrielle, évaluation de la démographie nationale, du taux de chômage, etc. Il constitue une direction générale du ministère de l'économie, des Finances et de l'industrie (MINEFI). Il dispose d une indépendance de fait vis-à-vis du Gouvernement, désormais garantie en droit par la loi. Sit@del2: SITADEL est le «Système d Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux» gérée par l Etat. Cette base de données recense l ensemble des opérations de construction à usage d habitation (logement) et à usage non résidentiel (locaux) soumises à la procédure d instruction du permis de construire. Cette base de donnée qui permet un suivi historique de la construction neuve depuis 20 ans est exhaustive, contrôlée et enrichie mensuellement. Filocom : Traitement automatisé de données issues des fichiers fiscaux et fonciers. Ses principales finalités sont l aide à la définition et à la mise en œuvre des politiques locales de l habitat, l aide à la programmation du logement social, à l observation et à l évaluation des politiques publiques. Il est constitué par le rapprochement du fichier de la taxe d habitation (TH), du fichier foncier (pour ce qui concerne les propriétés bâties soumises à la TH), du fichier des propriétaires (idem) et du fichier de l impôt sur les revenus des personnes physiques (IRPP ou IR). Le champ couvert est celui des locaux à usage d habitation assujettis à la taxe d habitation (occupés et imposés ou occupés et exonérés), ou non assujettis (vacants ou, à partir de la version 1997, meublés soumis à la taxe professionnelle). EPTB : L enquête est réalisée auprès des particuliers qui ont obtenu un permis de construire d une maison individuelle gérée par l Etat; les autres maîtres d ouvrage sont exclus. L unité statistique est le terrain. Seuls les permis déposés dans l année en vue de la construction d une maison individuelle pure sont pris en compte. Clameur : Partenariat entre plusieurs organismes immobiliers visant à consolider les observatoires sur les loyers du parc privé. 255 000 références annuelles de marché permettent de mesurer précisément les loyers des marchés locatifs privés dans 1 587 villes, regroupements de communes et Pays. Perval : La base de données Perval est un système d'enregistrement des transactions immobilières réalisées par les notaires. Il est utilisé par l'insee au niveau national pour la production des indices de prix des logements anciens. ECLN : L enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN) est effectuée auprès des promoteurs immobiliers, professionnels ou occasionnels, publics ou privés par l Etat. Les programmes de cinq logements et plus destinés à la vente aux particuliers sont retenus pour l enquête, à l exclusion de tout programme de réhabilitation ou de rénovation. Réalisation, rédaction, traitement statistique et cartographie - Direction de l Aménagement et Cadre de Vie - Service Habitat 10