Le marché en toute transparence Octobre 2013 Edito Financement immobilier : les banques allemandes résistent! A l ouverture du salon EXPO REAL, où plus de 34 000 représentants et 1700 exposants sont attendus à Munich, une chose est sûre : les acteurs habituels seront présents mais aussi certains nouveaux acteurs, et bien sûr, les banques allemandes qui sont restées très actives durant ces 5 dernières années difficiles. Jones Lang LaSalle a identifié entre 12 et 13 milliards d de financements disponibles pour 2013 et nous estimons qu environ 40 à 50% de ce montant est imputable aux banques allemandes. Une des raisons principales à cela est le «Pfandbrief». Dans cet article, une interview de Norbert Müller, à la tête du financement immobilier de l Europe de l Ouest et Directeur Général de PBB Deutsche Pfandbriefbank, nous exposera la stratégie des banques en France et le rôle des expertises dans le cadre des prêts hypothécaires. En France, les banques Allemandes dites «Pfandbriefbanks» ont été actives depuis le début de la crise. Initialement limité aux actifs «core», un changement a été observé au cours des 12 derniers mois pendant lesquels les «Pfandbriefbanks» se sont intéressés aux actifs «core plus» et dans une moindre mesure à des actifs dits opportunistiques. A titre d illustration, les banques Allemandes ont financé un projet en développement à La Défense, il s agit d un investissement d environ 100M dont la vacance est supérieure à Panorama du marché des financements immobiliers Des progrès en fin de trimestre Interview Norbert Müller, PBB Deutsche Pfandbriefbanks AG Marché immobilier et tendances Les rendements prime actuels sont-ils durables? 25% ainsi qu un portefeuille d actifs industriels de plus de 200M. Ce changement est moins lié à un changement de stratégie de la part des banques qu à la nature du marché impacté par la présence d investisseurs capables de s autofinancer et par le manque de produits de qualité dans les secteurs dits «prime». Comme le souligne Norbert Müller, PBB n a pas montré de signe de ralentissement dans son activité de financement avec plus de 500M de prêts au premier semestre 2013. Cette tendance semble être aussi observable chez les concurrents de PBB. Ce changement de stratégie imposé a permis le refinancement de 80 milliards d euros de dette immobilière en France. Cependant, il y a encore un nombre important d actifs secondaires dont le refinancement est impossible dans les conditions de marché actuelles et qui ne sont pas dans le radar des banques allemandes. Alors que les secteurs «prime» se maintiennent, les conditions de refinancement pour le reste du marché sont difficiles. Par ailleurs, les politiques de renégociations de la durée des prêts semblent s essouffler au profit de nouveaux octrois de financement. A noter que Lloyds a annoncé vouloir se désengager de 5 portefeuilles de prêts avant la fin de l année afin de réduire leur engagement dans les actifs non «core» a moins de 70 milliards. SOMMAIRE page 2 page 4 page 6 Chez Jones Lang LaSalle Expertises, la demande de nos clients pour des analyses plus poussées augmente considérablement. Ces analyses passent par l étude de la solidité financière des locataires, des tendances historiques mais aussi par l interaction avec d autres départements de Jones Lang LaSalle tels que Régénération Durable, Project & Development Services et l Agence pour fournir non seulement une expertise immobilère mais également une stratégie moyen terme de l actif. Vous retrouverez également dans cette édition de Valeurs d Experts, la contribution de notre département Debt Advisory, représenté par Cyril Hoyaux et Christophe Murciani. Chez Jones Lang LaSalle nous sommes très au fait de l importance de l activité du secteur bancaire en particulier de celle des banques allemandes. En termes d expertise nous sommes à l écoute de leurs demandes, qui deviennent de plus en plus nombreuses. Jusqu à présent, nous avons travaillé étroitement avec nos collègues allemands, qui possèdent la certification HypZert, pour fournir un service complet et de qualité, en délivrant à la fois la valeur de marché et la valeur hypothécaire. Nous avons cependant réalisé l importance de pouvoir fournir ce service nous-même. En conséquence, certains de nos experts suivent une formation qui leur permettra d obtenir cette accréditation. Cela nous permettra de fournir nous-même la valeur hypothécaire pour nos clients. Gareth SELLARS, MRICS Jones Lang LaSalle Expertises Directeur France
PANORAMA DU MARCHÉ DES FINANCEMENTS IMMOBILIERS Des progrès en fin de trimestre Christophe MURCIANI & Cyril HOYAUX, Debt Advisory, Directeurs, Jones Lang LaSalle Recours à la dette hypothécaire par taille unitaire d opération (en % du nombre d opérations en 2012) 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % > 200 M 100 à 200 M 50 à 100 M 30 à 50 M Opérations financées Source : Jones Lang LaSalle Opérations non financées Les financements hypothécaires 2012 : une approche et des ratios prudents Après un gel durable des financements sur les opérations de grande taille suite à la crise de 2008, on constate en 2012 que plus la taille unitaire de l opération est importante, plus le recours à la dette hypothécaire est fréquent. Une opération sur deux de plus de 200 millions d Euros a fait l objet d un financement hypothécaire en 2012, contre seulement 15% de celles de 30 à 50 millions d Euros. Ce recours plus fréquent à la dette hypothécaire sur les opérations de grande taille peut s expliquer par un profil de risque globalement plus sécurisé et par une qualité d actifs supérieure : la plupart des immeubles concernés sont des restructurations récentes ou des immeubles neufs et dans 75% des cas l état locatif est sécurisé ou très sécurisé. La faible proportion de financements hypothécaires sur la tranche des transactions comprises entre 30 et 50 millions d euros s explique également par la forte présence des investisseurs en fonds propres comme les SCPI sur ce segment. 2013, liquidité et nouveaux acteurs Nous recensions 12 à 13 milliards d Euros de financements disponibles en début d année auprès des différents acteurs. Au premier semestre les fonds de dette, qui avaient été annoncés l an passé, ont commencé à décaisser leurs premiers financements, sur un rythme certes soutenu mais dans des proportions qui restent modestes par rapport à la taille du marché. Ils ont été présents cet été sur de belles opérations à l exemple de Perspective Défense (Acofi et La Française AM), ou la Tour Sequana à Issyles-Moulineaux (Acofi, La Française AM et Aareal). Les assureurs quant à eux, peinent à trouver leur créneau et à être compétitifs par rapport aux banques. En effet, les assurances cherchent à financer prioritairement des actifs qu elles auraient elles-mêmes acquis en tant qu investisseur ; et sur ce segment elles sont confrontées à la compétitivité des banques traditionnelles. Enfin, les émissions obligataires ont nettement ralenti par rapport à l an passé. En effet, à fin août on recense moitié moins d opérations en volume que l an passé. Les grands institutionnels qui avaient animé le marché en 2012 en restructurant leur passif au détriment du crédit hypothécaire, et qui avaient anticipé une hausse du coût de financement, sont moins présents en 2013. Les banques continuent à délivrer les plus gros volumes de financements en 2013. Elles restent extrêmement attentives aux conditions du marché locatif, se concentrant essentiellement sur les immeubles sécurisés ou sur les opérations permettant de livrer un actif restructuré à moyen terme (avec un locataire sur le départ). Si les LTV sont légèrement plus élevées que l an passé (jusqu à 75% de la valeur de l actif), les maturités restent relativement courtes (5 ans). La baisse des marges constatée au 1er semestre 2013 compense en partie la 2
PANORAMA DU MARCHÉ DES FINANCEMENTS IMMOBILIERS ( SUITE ) remontée récente et significative des taux de swap. Toutefois dans ce contexte on peut difficilement anticiper une baisse du coût global de la dette. Les banques allemandes Dans ce contexte, les banques allemandes ont progressivement changé leurs politiques vers plus de risque ou des marges plus faibles. En privilégiant les actifs de bureaux en Ile-de-France et les entrepôts et commerces sur d autres marchés liquides, elles ont de plus en plus tendance à traverser le Périphérique (Puteaux, Issy-les-Moulineaux) et à prendre un risque locatif (Tour Pacific, Tour Sequana). Par ailleurs, et afin de maintenir leur leadership sur les prêteurs locaux tels que les banques d investissement ou les fonds de dettes, elles misent sur le refinancement hypothécaire (Pfandbriefe) afin d offrir des conditions très concurrentielles sur les actifs prime avec un effet de levier raisonnable (50-55 % de LTV peut engendrer des marges aussi faibles que 150-180bp p.a.). 3
INTERVIEW Norbert Müller Directeur Général, Responsable de Real Estate Finance en Europe Continentale Ouest chez pbb Deutsche Pfandbriefbank. Norbert Müller (48 ans) est Responsable de Real Estate Finance en Europe Continentale Ouest chez pbb Deutsche Pfandbriefbank, et plus spécifiquement sur les marchés espagnol, français et scandinave. Il a précédemment occupé pendant plus de 10 ans le poste de Directeur International dans l équipe Investissement EMEA chez Jones Lang LaSalle, à Bruxelles, en Allemagne et dans l équipe Paneuropéenne à Londres. En Allemagne, il a occupé le poste de Directeur du département Investissement puis celui du département Expertises. Il a également travaillé chez BBL, Bruxelles (maintenant ING) et DePfa Bank (devenu Aareal Bank) et a une connaissance approfondie des centres commerciaux, après avoir conseillé Wilhelm & Co. Norbert Müller, Directeur Général, Responsable de Real Estate Finance en Europe Continentale Ouest chez pbb Deutsche Pfandbriefbank Pouvez-vous décrire l activité actuelle de la banque en France? PBB Deutsche Pfandbriefbank est une banque spécialisée dans le financement immobilier et l investissement financier public. Dans le champ du financement de l immobilier, la gamme de service de pbb est faite sur mesure pour les professionnels nationaux et internationaux de l immobilier tel que les investisseurs et les fonds immobiliers. Nous nous concentrons sur les actifs les moins volatiles, dont les bureaux, les commerces et les entrepôts. Nous concentrons nos efforts sur des financements de moyen à large échelle compris entre 20 et 100 millions d. Les bureaux de pbb en France sont situés à Paris et accueillent près de 50 professionnels. En 2012, en France, la banque a généré environ 700 millions d de nouveaux business grâce au financement immobilier et au 1er semestre 2013 c est plus de 500 millions d de business qui ont été générés sur le marché. La France représente l un de nos marchés principaux mais aussi un marché cible. Quelle est votre équipe actuelle? Actuellement, l organisation de notre équipe à Paris comprend 10 professionnels en financement immobilier : donneurs d ordre, analystes et souscripteurs. En plus de cette équipe, nous comprenons des professionnels non spécialisés en financement immobilier. Pouvez-vous décrire votre stratégie de business pour les 18 prochains mois? La France représente l un de nos marchés principaux mais aussi un marché cible. Nous souhaitons donc intensifier notre pénétration dans ce marché. Non seulement à Paris mais aussi en Régions, en fonction des typologies d actifs. Quels volumes de transactions d hypothèques avez-vous réalisé en 2013? L hypothèque est l instrument financier prédominant et la plus large part des nouveaux business de pbb est financée par hypothèque. En ce qui concerne le financement, pbb a connu un réel succès en 2013. Durant les 6 premiers mois de l année 2013 la banque a émis des hypothèques d un volume de 3,1 milliards d. En août la banque a placé avec succès une obligation hypothécaire de 500 millions d sur cinq ans, amenant son nombre total d obligations émises à six en 2013. En quoi le processus de prêt diffère d une banque non-pfandbrief? A un stade très avancé nous impliquons nos analystes immobiliers et collègues en valorisation d actifs pour l évaluation 4
INTERVIEW (SUITE) «La France représente l un de nos marchés principaux mais aussi un marché cible.» «Avoir un expert qualifié afin de mener les Mortgages Lending Values est un véritable plus car les Mortgages Values sont produites localement.» de nos transactions. Leur implication est fondamentale afin d avoir un niveau «légal» suffisant de garantie pour la réserve commune de garanties, basée sur la MLV («Mortgage Lending Value»). Comment les régulations de Pfandbrief pour les MLV affectent votre activité quotidienne et comment permettentelles de réduire votre risque? Dès le premier jour, la détermination de la MLV a un impact sur le financement. Un maximum de 60% de la MLV établie peut être utilisé dans la réserve commune de garanties pour émettre une hypothèque. Pendant la vie du prêt, nous devons suivre le développement de la MV («Mortgage Value») et contrôler si la MLV doit éventuellement être réduite afin de refléter le risque potentiel additionnel sur la propriété. Par conséquent le contrôle de l analyste et du département Valorisation est d importance primordiale pour la banque. Quel est le calcul externe de la MLV utilisé une fois qu il est établi? La MLV est utilisée pour calculer le montant du prêt qui est utilisé en garantie dans la réserve commune de la banque. Ce montant est égal à 60% de la MLV (pourcentage fixé par la loi). Tous les éléments contenus dans le rapport de la MLV seront utilisés afin de confirmer la durabilité de la MLV dans le futur afin d assurer la sécurité des garanties de l hypothèque durant la vie du prêt. Que penseriez-vous de l idée d avoir des experts qualifiés HypZert en France? Je suis très favorable! Avoir un expert qualifié afin de mener les MLV est un véritable plus car les MV sont produites localement. Ayant un même contact pour les deux MV et MLV permet d économiser du temps, de réduire le nombre de points de contact et les coûts pour la banque et/ou l emprunteur. De plus, connaître les processus de la MLV permet à l évaluateur de mieux comprendre les demandes des banques par exemple, l importance accordée aux détails dans le rapport (séries longues sur les loyers, rendements, coûts de remise en état, valeurs du foncier, etc.) 5
MARCHÉ IMMOBILIER ET TENDANCES Les rendements prime actuels sont-ils durables? Michael Morris, Président, Jones Lang LaSalle Expertises Le taux de rendement prime de bureaux en Ile-de-France est inférieur à la moyenne des cinq dernières années Evolution des taux de rendement prime In % 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 Source : Jones Lang LaSalle A première vue, cela pourrait sembler être une question provocante. Le marché de l investissement a été au plus bas en 2008. Il s est animé à nouveau depuis et les volumes atteignent actuellement ceux rencontrés en 2004/2005, ce qui ne correspond toutefois pas aux volumes importants enregistrés en 2006 et 2007. Les taux de rendement pour les meilleurs produits sont sur une tendance baissière autour de 4,5 5,0% depuis 2010, excepté pour les adresses exceptionnelles comme les Champs Elysées ou la Place Vendôme. Les taux de rendement sont encore bien loin des taux prime observés en 2007 en-dessous de 4%. Le marché semble être confiant et sain pour les actifs «core». Les taux de rendement observés sont néanmoins en-dessous de la moyenne des taux observés sur la dernière décennie de 30 points de base et de 75 points de base sur la moyenne des deux dernières décennies. Maximun : 6,25% Moy. sur 20 ans : 5,51% Moy. sur 5 ans : 5,19% Moy. sur 10 ans : 5,07% Minimum : 3,50% Cela pourrait s expliquer si les fondamentaux du marché locatif étaient au vert. Dans ce contexte, la situation actuelle mérite d être analysée. En effet, les périodes récentes où les taux de rendement observés ont été inférieurs à 5% correspondaient à des périodes de croissance économique et de croissance des loyers ; parmi elles, le boom immobilier de la fin des années 80 et la période 2005-2007. Au cours de ces deux périodes, le marché locatif était très dynamique avec des loyers qui augmentaient fortement. Nous pourrions nous demander pourquoi le loyer est une donnée si importante lorsqu on s intéresse aux taux de rendement. D un point de vue théorique et toutes choses égales par ailleurs, nous pouvons constater que les taux de rendement immobiliers varient autour d un certain niveau dépendant des anticipations des investisseurs sur l évolution future des loyers. Quand les investisseurs anticipent une hausse des loyers, ils sont prêts à renoncer à une partie de leurs revenus immédiats dans l attente d un rendement futur plus important : les taux diminuent alors. En revanche, quand les investisseurs anticipent une baisse des loyers, ils vont demander un rendement immédiat plus important pour compenser les taux de rendement futurs plus faibles :les taux augmentent. A l heure actuelle, les loyers sont sur une tendance baissière dans la région parisienne mais également dans le reste de la France, et ce dans une plus faible ou 6
MARCHÉ IMMOBILIER ET TENDANCES ( SUITE ) Croissance nulle en 2012, légère amélioration prévue en 2013 Evolution et prévisions de la croissance en France In % 8 7 6 5 4 3 2 1 0-1 -2-3 In % 7 Source : Jones Lang LaSalle PIB Prévision Moyenne décénnale La BCE baisse son taux directeur à 0,50% : son plus bas niveau historique Evolution des taux directeurs de la BCE et de la FED 6 5 4 3 2 1 0 Source : Jones Lang LaSalle plus grande mesure dépendant du taux de vacance et de l offre future. Dans ce contexte, les taux de rendement devraient théoriquement ne pas être endessous de la moyenne long terme et même au-dessus de la celle-ci. En effet, alors que la récession semble être derrière nous, les prévisions de croissance ne semblent pas être très optimistes et le consensus pour les 24 prochains mois est à une croissance future modeste. On peut alors se demander ce qui explique des taux de rendement aussi bas pour le «prime». Quatre facteurs ont contribués au développement de cette situation sur les trois dernières années : Les investisseurs et plus particulièrement le grand public ont été et sont encore méfiants du marché action ; Taux directeur BCE Taux directeur FED 0.50% 0.25% Il y a une préférence pour les actifs tangibles tel que l art, le vin ou la pierre et plus particulièrement les actifs rares tels que les «trophy assets» ; Concernant les autres actifs, à faible risque, et donc à faibles rendements, il y a les obligations d état. Cependant, le «spread» entre les obligations d état et l immobilier reste attractif même à de faibles niveaux ; Le quatrième facteur, sûrement le plus important, est le faible coût de l argent pour ceux capables d emprunter. En effet, la politique monétaire des banques centrales, notamment aux Etats-Unis, est accommodante et les taux sont à leur plus bas niveau. Il est fondamental pour la compréhension de la situation actuelle de réaliser que les taux d intérêts opérés par les banques centrales sont artificiellement bas comme le montre le graphique ci-contre. Il est primordial, pour le futur, de comprendre que cette situation n est pas soutenable dans le temps. Les taux des banques centrales vont augmenter tôt ou tard pour se stabiliser à un niveau soutenable qui sera facilement supérieur au niveau actuel de 100 à 200 points de base. Cela ne doit cependant pas être une cause de préoccupations. En effet, si les banques centrales gèrent la sortie de la récession par une nouvelle phase de croissance avec le même succès rencontré lors de la crise de 2008-2010, les taux vont augmenter doucement au rythme de la reprise économique pour rentrer dans une phase de croissance durable. Dans ce cas, les anticipations de hausse des loyers vont progressivement remplacer le faible coût actuel du financement et les alternatives d investissement à faible rendement comme facteur explicatif du taux de rendement. On retrouvera alors une situation plus pérenne et plus en ligne avec les concepts théoriques. 7
MARCHÉ IMMOBILIER ET TENDANCES ( SUITE ) Pour l Europe de l Ouest la situation est plus compliquée. En effet, ce sont les Etats-Unis et non l Europe qui mènera la fin de la récession. Ce seront les Etats- Unis qui guideront le rythme de l augmentation des taux d intérêts. Si la croissance des Etats-Unis a semblé dépasser celle de l Europe de l Ouest, les taux américains pourraient augmenter à un rythme inadéquat pour les économies à faible croissance. La Banque Centrale Européenne a toutefois une marge de sécurité. Elle n a en effet pas baissé ses taux à des niveaux aussi bas que ceux observés actuellement aux Etats-Unis. Cependant, les taux pourraient souffrir de la tendance haussière observée aux Etats-Unis probablement à un moment où les économies européennes auraient besoin de taux bas comme stimulateurs. Quels sont les indicateurs à contrôler dans les mois et les années à venir? L écart de taux entre les actifs «prime» immobiliers et les obligations d état. Cet écart doit rester suffisamment attractif pour compenser les inconvénients de l investissement immobilier (notamment la faible liquidité comparé aux obligations d état) ; La politique monétaire de la Fed notamment les stimulus de l économie américaine et les taux d intérêt, La confiance des investisseurs dans le marché action. Si les marchés actions s envolent avant la perspective de hausse des loyers, l immobilier pourrait être perçu comme une classe d actif moins intéressante. Le marché se comporte d une façon rationnelle et peut s expliquer par le contexte actuel et les éléments récents. Cependant, certains fondamentaux vont changer et cette période de taux historiquement bas sera vue dans une dizaine d années comme une anomalie dans un graphique. Gardons cela à l esprit et anticipons en conséquence. Références banques Contacts : Jones Lang LaSalle Expertises Regulated by RICS 40-42, rue la Boétie 75008 Paris www.joneslanglasalle.fr MICHAEL MORRIS FRICS REV Président Tel. : +33 (0) 1 40 55 17 67 Mob. : +33 (0) 6 74 95 57 75 mike.morris@eu.jll.com GARETH SELLARS MRICS Directeur France Tel. : +33 (0) 1 40 55 85 60 Mob. : +33 (0) 6 50 86 65 27 gareth.sellars@eu.jll.com COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc. 2013 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d une inexactitude ou d une incorrection de ce document.