Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier

Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier Octobre 2014 Direction des Études Point de conjoncture logement SUR FOND DE MOROSITÉ, LES FRAGILITÉS DU MARCHÉ RÉSIDENTIEL S ACCENTUENT Alors que la France n a pas encore pris le chemin de la reprise économique, les contrastes s accentuent sur les marchés immobiliers, qui continuent d évoluer à des rythmes différenciés. Crise économique et crise de confiance ont affecté l immobilier résidentiel, qui souffre d attentisme depuis plusieurs mois, tant sur le marché de l ancien que celui du neuf, plus durement touché. Les indicateurs économiques de la situation française restent moroses depuis le début de l année. La croissance du PIB reste bloquée à 0,0 %, au second trimestre 2014. Dans le même temps, l emploi demeure un problème majeur avec 2,8 millions de personnes au chômage et un taux élevé, à 9,7 % de la population active (sens du BIT, hors Dom). Depuis 2011, les ménages sont également confrontés à une hausse massive des prélèvements obligatoires, aggravée de façon spectaculaire, ces derniers mois. En l absence de reprise économique et dans un contexte de crise du logement, les tendances du marché du logement ne sont pas à l amélioration, sur l année 2014. La volonté du Gouvernement de redresser la situation s est traduite par un plan de relance du logement, dévoilé à la fin de l été, et visant à faciliter l accès au logement : renforcement du caractère solvabilisateur du PAS/PTZ pour les primo-accédants dans le neuf ; assouplissement du dispositif d incitation fiscale à l investissement locatif «Duflot», rebaptisé «Pinel» (plusieurs durées d engagement de location possibles, possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant) ; simplification des règles (limitation de l encadrement des loyers à l agglomération parisienne, dans l immédiat, normes de construction) ; et encouragement du secteur au travers de la libération de fonciers, la relance de la construction de logements intermédiaires et sociaux, les travaux de rénovation énergétique. Il est encore trop tôt pour mesurer les effets et la portée de ces dispositifs, dont le calendrier de mise en place s étalera sur plusieurs mois, jusqu à fin 2015, voire au-delà. Sur le marché de l ancien, le premier semestre s achève sur une situation mitigée. Après un début d année prometteur, les volumes de ventes se sont finalement tassés dès le printemps. L activité atone reflète l attentisme des ménages affectés par l environnement économique dégradé, et deux années de mesures gouvernementales qui ont entamé leur confiance dans le marché du logement. Au final, l activité ressort en retrait de la moyenne décennale. Du côté des valeurs, la plupart des marchés sont sous pression de la demande, revenue en position de force, depuis plusieurs mois, y compris, désormais, sur les secteurs appréciés. La hiérarchie des prix reste respectée, dans l ensemble, mais les négociations aboutissent de plus en plus à des décotes et conduisent à un allongement des délais de vente moyens. Le marché du neuf demeure le plus atteint par la crise actuelle. Le secteur de la construction souffre plus durement de cette situation et, même avec les mesures gouvernementales du plan de relance, il faudra attendre plusieurs mois avant tout rebond. D une manière générale, la commercialisation des logements neufs rencontre des difficultés, mais les situations sont très contrastées selon les territoires. Malgré l anticipation des promoteurs, qui ont réduit les mises en vente, l offre de logements neufs demeure élevée, tandis que l allongement régulier des délais de vente, depuis quatre à cinq ans, ralentit la résorption des stocks. Les niveaux de prix des logements neufs restent élevés, et les écarts toujours importants avec le prix de l ancien et la capacité budgétaire des ménages (principalement les primo-accédants et les ménages modestes), malgré la multiplication des gestes commerciaux à la vente. Les volumes de crédits à l habitat ont fait une pause, depuis le début de l année, dans ce contexte d activité immobilière ralentie, tant sur le marché de l ancien que sur celui du neuf. 2014 ne prend donc pas le chemin d une année de redémarrage. Et des incertitudes pèsent encore sur plusieurs indicateurs pour pouvoir envisager une amélioration rapide sur les premiers mois de 2015. Le retour de la confiance des ménages accédants ou investisseurs pourrait être plus lent que prévu, et les conditions nécessaires à un retour vers un marché résidentiel fluide nécessiter du temps, également. 1 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 2 e TRIMESTRE 2013

Point de conjoncture logement IMMOBILIER ANCIEN VOLUMES DE VENTES À FIN JUILLET 2014 L activité immobilière sous le signe de l atonie. En début d année, le marché de l ancien a bénéficié de l élan de la fin 2013, mais l activité s est rapidement essoufflée, au printemps, pour laisser finalement place à l atonie sur la première moitié de 2014. Sur l ensemble de l Île-de-France, le retrait du volume des ventes de 2 % au deuxième trimestre 2014 par rapport au deuxième trimestre 2013 laisse place à la stabilité (+ 1 %) à fin juillet. Paris tire son épingle du jeu avec un nombre de ventes supérieur de 11 % en évolution annuelle (mai à juillet 2014 comparé à la même période de 2013), mais à relativiser, car cette comparaison porte sur une activité particulièrement décevante, l an passé, sur cette période. Dans la capitale, la détente se ressent, désormais, également sur le marché des biens de prestige, dont les stocks augmentent, à la suite de l exil fiscal des Français fortunés et de la raréfaction des acheteurs étrangers. Rappelons que l Île-de-France représente moins de 20 % du nombre de ventes de logements anciens en France. Au plan national, l activité du marché de l ancien apparaît également en retrait, en référence à la moyenne décennale (cf. tableau Volumes de ventes de logements anciens). Le marché s est resserré, au cours des derniers mois, essentiellement sous la pression de la demande, dont le comportement a évolué sensiblement, tant en Île-de-France que dans les grands pôles urbains régionaux. Impactés par la crise, et confrontés à des niveaux de prix qu ils jugent trop élevés, les acheteurs vraiment motivés se raréfient et ne passent à l acte que lorsque l offre est capable de s adapter. Les causes de l essoufflement de la demande de logements varient selon les différentes catégories de ménages qui la constituent, mais convergent dans le sens d une contraction du marché de l ancien, alors que les besoins en logements caractérisent la plupart des centres urbains. Les primo-accédants et les ménages modestes ont été progressivement exclus de marchés sur lesquels les niveaux de prix sont devenus inaccessibles à leur budget. Les ventes de logements anciens occupés ont fortement chuté, faute d incitations fiscales, et compte tenu des contraintes que la loi Alur a imposées sur les loyers et les rapports locatifs. La catégorie des secundo-accédants constitue, aujourd hui, l un des seuls leviers encore actifs du marché de l ancien, mais ne suffit pas à soutenir l activité à un niveau élevé. PRIX DE VENTE À FIN JUILLET 2014 Avec le malaise ambiant, l immobilier renoue avec les fondamentaux. Les conditions d un ajustement des niveaux de prix semblent se mettre en place progressivement. La crise économique, la VOLUMES DE VENTES DE LOGEMENTS ANCIENS (Sources : études CFI/Notaires IdF/Insee.) Mai à Juillet 2014 Appartements annuelle (1) Maisons annuelle (1) Paris 8 390 11 % NS NS Petite Couronne 10 140 3 % 3 630 15 % Grande Couronne 7 050 4 % 9 550 5 % Île-de-France 25 580 1 % 13 200 5 % (1) De mai à juillet 2014 / De mai à juillet 2013. contraction de la demande, la perte de confiance des ménages, la pression fiscale, et les atermoiements réglementaires ont contribué à créer et nourrir le malaise qui caractérise, aujourd hui, les marchés immobiliers résidentiels en France. Dans ce contexte, hors cas exceptionnels, la valeur des biens de qualité et courants a perdu moins de 10 %. Les produits qui présentent des défauts ou situés dans les zones les moins attractives ont perdu 15 à 20 %, tandis que certains marchés plus ruraux ou déséquilibrés se sont grippés au point de ne plus enregistrer qu un nombre insignifiant de transactions. Selon le nouvel Observatoire LPI (Les Prix Immobiliers), l évolution des prix moyens sur les trois derniers mois d été ressort en légère hausse (de 0,4 % à 2,9 %), tant en Île-de-France qu en régions. Cet effet conjoncturel, lié à la saisonnalité trimestrielle des prix, est habituel, sur cette période de l année, ce que confirment également les statistiques notariales. Pourtant, si l on se réfère aux moyennes statistiques, la correction annuelle des prix apparaît modérée à Paris ( 1 %) ainsi, généralement, que sur les biens de qualité. La réalité du marché est nettement plus contrastée. Dans certains quartiers de la capitale, la résistance à la baisse des prix tend à s affaiblir. Dans le reste de l Île-de-France, les prix s infléchissent davantage, surtout en Grande Couronne. En Petite Couronne, la baisse moyenne est de 1 % sur le prix des appartements et de 1,3 % sur le prix des maisons. En Grande Couronne, les prix des logements anciens baissent de 2,5 %, pour les appartements, et de 1,7 %, pour les maisons. PRIX DANS L ANCIEN (DE MAI À JUILLET 2014) (Sources : Insee, Notaire Île-de-France/Base Bien, Notaires de France/ Perval, études CFI septembre 2014.) Appartements (prix au m²) Variation annuelle (glissement sur un an) Maisons (prix à l unité) annuelle De mai à juillet 2014 Paris 8 190 1,0 % NS NS Petite Couronne 4 350 1,0 % 349 400 1,3 % Grande Couronne 2 e trimestre 2014 3 000 2,5 % 276 600 1,7 % Province NS 0,7 % NS 0,8 % 2 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER OCTOBRE 2014

LES FRAGILITÉS DU MARCHÉ RÉSIDENTIEL En province, les ajustements de prix frôlent 1 % en moyenne, mais les disparités de marché sont très fortes. Or, les moyennes statistiques réalisées sur plus de 80 % du volume des ventes survenues en France affichent une stabilité en variation annuelle très étonnante. En fait, les corrections de prix peuvent être bien plus significatives en fonction de la qualité des biens et de leur situation. L autre signal d un marché en difficulté croissante est l allongement des délais de vente depuis plusieurs mois. Avec le retour à une sélectivité (bien naturelle) de la demande et des délais de vente croissants, l offre de logements anciens tend à augmenter sur l ensemble des marchés, ce qui renforce naturellement la position des acheteurs, attentistes et prudents, et sans doute plus âpres dans la discussion sur le prix. IMMOBILIER NEUF PRODUCTION DE LOGEMENTS À FIN AOÛT 2014 (FRANCE ENTIÈRE) Le secteur de la construction est encore plus durement confronté à la crise. La baisse du nombre d autorisations de construire, du deuxième trimestre 2014, s est encore poursuivie avec 88 900 logements autorisés en France, et atteint 12,5 % par rapport au deuxième trimestre 2013. À fin août, l essentiel des secteurs de la construction est orienté à la baisse. Sur douze mois glissants de septembre 2013 à août 2014, les autorisations de construire se portent à 394 154 logements, soit une baisse annuelle de 13,9 %. La tendance sur longue période est forte, aussi, pour les mises en chantier. Au cours des trois mois d été (juin à août), environ 69 200 logements ont été commencés, sur l ensemble du territoire français, soit une baisse de 11,3 % par rapport à l an dernier. Sur les douze derniers mois glissants, avec 303 218 logements mis en chantier, la baisse annuelle est de 11,6 %, et le volume des logements commencés atteint son plus bas niveau depuis le creux observé en 2010. En juillet 2014, les promoteurs immobiliers étaient plus nombreux à indiquer une baisse de la demande de logements neufs. Le solde d opinion demeure, ainsi, très en dessous de la moyenne sur long terme, et atteint son plus bas niveau depuis deux décennies. Depuis l émergence de la crise, les promoteurs sont forcés à la prudence, et confrontés à plusieurs problématiques avant de démarrer de nouvelles opérations : les coûts inhérents au montage d un programme immobilier intègrent des coûts de foncier trop élevés, sans réelle marge de négociation ; pour leur part, les coûts de construction ont été alourdis par une accumulation de normes diverses imposées par les orientations réglementaires (normes thermiques, accès aux personnes handicapées, réalisation imposée de parkings ). La prudence s impose, aussi, pour les banques qui financent les promoteurs : depuis plusieurs mois, il est devenu courant d exiger des fonds propres conséquents et une précommercialisation de 50 % d un programme avant d en démarrer la construction, lorsque 20 % à 25 % suffisaient, il y a quelques années. CONSTRUCTIONS NEUVES ET SUR BÂTIMENTS EXISTANTS AOÛT 2014 (Sources : SOeS, Sit@del2 septembre 2014.) LOGEMENTS AUTORISÉS Nombre de logements autorisés depuis 1 an 12 mois glissants (1) MISES EN CHANTIER Nombre de logements mis en chantier depuis 1 an 12 mois glissants (1) Logements individuels purs 117 587 20,1 % 96 602 18,3 % Logements individuels groupés 48 647 30,4 % 38 141 14,0 % Logements collectifs 197 683 6,6 % 145 900 9,6 % Logements en résidences 30 237 4,6 % 22 575 19,4 % TOTAL 394 154 13,9 % 303 218 11,6 % (1) 12 mois glissants (de septembre 2013 à août 2014) / (de septembre 2012 à août 2013). NOMBRE DE LOGEMENTS CUMULÉS SUR 1 AN GLISSANT (Sources : SOeS, Sit@del2 août 2014.) 550 000 490 000 430 000 370 000 310 000 250 000 Mai 09 Sept. 09 Janv. 10 Mai 10 Autorisés Sept. 10 Janv. 11 Mai 11 Sept. 11 Janv. 12 Mai 12 Commencés Sept. 12 Janv. 13 Mai 13 Sept. 13 Janv. 14 Mai 14 Août 14 3 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER OCTOBRE 2014

Point de conjoncture logement COMMERCIALISATION DES LOGEMENTS NEUFS (DEUXIÈME TRIMESTRE 2014) Les ventes de logements neufs ont atteint un nouveau plancher à fin juin. Depuis 2012, la commercialisation des logements neufs a souffert à la fois d une chute de la primo-accession, dont les conditions d accès au crédit se sont détériorées (réforme du PTZ + durcissement des conditions d octroi par les banques), et d une baisse de l investissement locatif privé, qui décroît, depuis 2011, pour atteindre le plus bas niveau en nombre d opérations réalisées sur une année glissante depuis 2007. Au cours du deuxième trimestre, les ventes totales de logements neufs diminuent encore de 12,1 % par rapport au deuxième trimestre 2013. Les réservations trimestrielles demeurent toujours dans le tunnel de 20 000 à 25 000 logements. Sur une année glissante, le nombre de réservations s établit à 85 904 logements (tous types confondus), en très net retrait ( 18 %) de la moyenne décennale des ventes de logements. À la fin du premier semestre, le nombre de réservations atteint même un point bas, avec 41 097 logements, soit presque 22 % par rapport à la moyenne décennale. Afin de contenir les stocks élevés, qui plafonnent autour de 100 000 logements depuis près de deux ans, et dont l évolution est liée au faible niveau des ventes, le nombre de nouvelles mises en vente continue de diminuer de 22,4 % à fin juin. Tandis que les encours de logements proposés à la vente plafonnent et que les réservations s érodent, les délais de commercialisation des logements neufs s accroissent régulièrement. Le délai d écoulement moyen pour vendre un appartement dépasse désormais une année, à environ 14,7 mois. Il est même de 17,7 mois pour écouler une maison neuve. La tendance est haussière depuis près de quatre ans. Toutefois, sur les 103 681 logements (maisons en programme, et appartements) proposés à la vente en France métropolitaine fin juin, 56,8 % sont encore au stade de projet. Il est intéressant d observer que la commercialisation se concentre sur une poignée de régions, puisque sur les vingt-deux régions, COMMERCIALISATION DE LOGEMENTS NEUFS AU 2 E TRIMESTRE 2014 (PROMOTION IMMOBILIÈRE) (Sources : études CFI/SOeS, ECLN, FPI.) Nombre de réservations au T2 2014 Total des réservations sur 12 mois glissants (1) Appartements Variation annuelle (2) Maisons (habitat groupé) Variation annuelle (2) 19 141 10,9 % 1 808 23,2 % 78 339 4,6 % 7 565 16,0 % Nombre de mises en vente au T2 20 571 21,1 % 2 039 33,5 % 2014 (1) Total des mises en vente sur 12 mois 80 710 19,8 % 8 428 31,3 % glissants (1) (1) Ventes sur 12 mois glissants de T3 2013 à T2 2014. (2) Variation annuelle de T3 2013 à T2 2014 par rapport à T3 2012 à T2 2013. NOMBRE DE LOGEMENTS PROPOSÉS À LA VENTE EN FIN DE TRIMESTRE ET DÉLAIS D ÉCOULEMENT MOYENS (PROMOTION IMMOBILIÈRE) (Sources : études CFI/SOeS, ECLN, FPI.) 120 000 25 100 000 20 80 000 60 000 15 40 000 10 20 000 0 105 002 T1 2008 109 397 T2 2008 112 481 T3 2008 109 787 T4 2008 96 289 T1 2009 Nombre de logements proposés à la vente en fin de trimestre 84 526 T2 2009 75 384 T3 2009 T4 2009 69 221 T1 2010 67 099 T2 2010 66 991 T3 2010 62 513 T4 2010 59 334 T1 2011 64 161 T2 2011 70 200 T3 2011 73 887 T4 2011 72 832 T1 2012 Délai d'écoulement des appartements neufs (nombre de mois) 83 188 T2 2012 91 936 T3 2012 98 434 T4 2012 96 111 T1 2013 102 249 T2 2013 104 923 T2 2012 104 665 T3 2013 102 899 T4 2013 101 322 T1 2014 103 681 T2 2014 Délai d'écoulement des maisons neuves (nombre de mois) 5 0 4 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER OCTOBRE 2014

LES FRAGILITÉS DU MARCHÉ RÉSIDENTIEL sept d entre elles, seulement, totalisent plus de 1 000 réservations sur trois mois, et représentent ainsi 77,5 % des réservations signées au cours du deuxième trimestre 2014. Enfin, dix régions ont recensé plus de 500 ventes de logements sur le deuxième trimestre 2014. Une autre explication à la crise de la demande qui affecte le secteur se trouve dans le niveau des prix des logements neufs. Ils ont beaucoup progressé, au cours des dernières années, et les niveaux atteints sont devenus inaccessibles à une grande partie des ménages, en particulier les primo-accédants. Le prix de vente moyen au mètre carré des appartements, à la fin du deuxième trimestre, est supérieur à son niveau de 2013 dans plus de la moitié des régions de France métropolitaine. La baisse légère des prix, dans les autres régions, compense cette hausse, et le prix moyen est finalement quasi stable ( 1 %), à 3 826 /m 2, France entière. Le prix des maisons (en secteur groupé) a encore progressé de 2,9 % pour atteindre 256 000, France entière, et 349 700 (+ 4,9 % par rapport au deuxième trimestre 2013), en moyenne, en Île-de-France. Le niveau élevé des prix de sortie du neuf s explique, notamment, par les prix du foncier, surtout en ville, où la demande serait plus forte. Les coûts de construction se trouvent, en outre, au plus haut après une décennie de forte hausse, par le fait de l accumulation de normes techniques et de coûts de main-d œuvre élevés, de matériaux plus techniques et plus chers, et de chantiers plus coûteux et difficiles en ville. On rappellera aussi que, pour contenir les prix de vente des logements, les promoteurs ont eu tendance à en réduire un peu les surfaces habitables, concentrant ainsi les coûts techniques sur moins de mètres carrés, ce qui a conduit au renchérissement du prix de revient métrique. Le plan de relance du Gouvernement récemment dévoilé vise à réinstaurer une confiance des ménages qui s est effritée, depuis quelques années. Les effets n en seront toutefois pas visibles avant plusieurs mois. MARCHÉ DE L HABITAT NEUF EN SECTEUR DIFFUS NOMBRE DE VENTES DE LOGEMENTS AU 2 E TRIMESTRE 2014 (Sources: études CFI/SOeS, Sit@del, FPI, Articque C&D.) Prix des maisons en euros, à l'unité Bretagne 270 000 250 000 230 000 210 000 190 000 170 000 Haute-Normandie Basse-Normandie Pays de la Loire Nord-Pas-de-Calais Picardie Lorraine Île-de-France Champagne-Ardenne Centre Poitou-Charentes Limousin Auvergne Aquitaine De 16 à 500 De 500 à 900 De 900 à 2 000 Midi-Pyrénées Bourgogne Languedoc-Roussillon De 2 000 à 4 000 De 4 000 à 5 359 Alsace Franche-Comté Rhône-Alpes Provence-Alpes-Côte d Azur ÉVOLUTION DES PRIX DE VENTE DES LOGEMENTS NEUFS (PRIX MOYEN À LA RÉSERVATION) (Sources : SOeS, ECLN, FPI/programmes immobiliers de cinq logements et plus/août 2014.) 4 500 255 897 /m 2 3 826 /m 2 Corse 3 500 Prix des appartements en euros/m² Depuis 2010, le nombre de maisons individuelles commercialisées en secteur diffus a chuté pour atteindre environ 108 000 ventes en 2013. Les sept premiers mois de l année en cours laissent présager un exercice encore difficile, pour ce secteur, puisqu à fin juillet, le total des ventes estimées sur un an glissant baisse de 8 % avec 102 300 maisons individuelles. Fin 2014, un nouveau point bas pourrait être atteint, autour de 100 000 maisons vendues. La contraction de ce marché résulte de plusieurs facteurs, à la fois structurels et conjoncturels. Ce segment du secteur de la construction a dû produire d importants efforts d adaptation, notamment avec l intégration de différentes normes comme celles de la réglementation thermique 2012, qui ont aussi nécessité du temps. Ces évolutions conduisent des petites entreprises, parfois mal préparées à des mutations techniques, à d importants efforts de formation et à des surcoûts de mise en œuvre évalués entre 8 % et 15 %. 150 000 T1 2005 T3 2005 T1 2006 T3 2006 T1 2007 T3 2007 T1 2008 T3 2008 T1 2009 T3 2009 Maisons, prix de vente moyen T1 2010 T3 2010 T1 2011 T3 2011 T1 2012 T3 2012 T1 2013 T3 2013 T1 2014 2 500 Appartements, prix moyen au m 2 INDICATEURS D ACTIVITÉ SUR LE MARCHÉ DE L HABITAT INDIVIDUEL DIFFUS (Sources : études CFI/ UMF/ Markemetron.) Ventes estimés (1) juillet 2014 9 001 juillet 2014/juillet 2013 7 % Total ventes estimées un an glissant 102 300 annuelle 8 % (1) Indicateur calculé à partir des statistiques réalisées sur un échantillon de constructeurs de maisons individuelles, pondérées. Les données sont extrapolées sur cet échantillon représentatif des constructeurs du marché global de la maison individuelle en diffus pour réaliser une estimation France entière. 5 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER OCTOBRE 2014

Point de conjoncture logement Par ailleurs, les difficultés rencontrées par les primo-accédants pour disposer d une enveloppe financière suffisante à la réalisation de leur projet avec la réforme du PTZ depuis 2012 ont privé les constructeurs de maisons individuelles d une majorité de leur clientèle. Pour autant, les professionnels du secteur diffus ont cherché des solutions pour éviter une hausse des prix de sortie supérieure à la capacité d absorption du marché ; en commercialisant des maisons de plus petite taille ; les prix moyens n affichent ainsi qu une hausse limitée de 3 % à 5 % (source UMF) en moyenne. LE MARCHÉ DU FINANCEMENT DE L HABITAT L activité du marché des crédits à l habitat en phase de stabilisation par rapport à 2013. Après un démarrage en ligne avec le rebond de la fin 2013, le marché des crédits à l habitat a finalement retrouvé un rythme calme au cours du premier semestre 2014. Au deuxième trimestre 2014, les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) ont encore baissé, pour s établir à 2,85 %, en moyenne, à fin juin. Toutefois, en rapprochant ces conditions de taux exceptionnelles des niveaux atteints par l inflation, on constate que le taux réel des crédits à l habitat déflaté ressort à 2,24 %, à fin juin 2014, contre 1,32 % en 2013 et 1,27 % en 2012. Au final, si les taux des crédits atteignent effectivement un plancher, avec la prise en compte de l inflation elle-même en forte baisse, les conditions de financement, en 2014, se révèlent légèrement moins favorables aux ménages qu en 2013 ou 2012. Au deuxième trimestre, la durée des prêts accordés a été de 207 mois, en moyenne, soit un peu plus de dix-sept ans, avec une tendance légère à l allongement par rapport au trimestre précédent, mais retrouvant le même niveau qu en 2013 sur la même période. La part des prêts à l accession à plus de vingt-cinq ans continue de diminuer, et reste inférieure à 16 %. Le niveau d apport personnel des emprunteurs dans les opérations immobilières financées a augmenté de 1,6 % sur une année glissante, après avoir diminué, en 2013, de 5,5 %. Cette tendance reflète l évolution de la structure du marché du financement de l habitat, qui a vu la part des primo-accédants et des ménages modestes diminuer sensiblement. VOLUMES DE CRÉDITS À L HABITAT (MONTANTS ENGA- GÉS, PAR AN, EN MD ) (Sources : études CFI/ UMF/ Markemetron.) 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 170 141 120 169 162 119 129 128 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 (estimations) PERSPECTIVES POUR 2014 Le redémarrage du marché résidentiel, qui semblait envisageable fin 2013, n aura pas lieu cette année. 2014 pourrait, au mieux, être une année de transition vers une amélioration espérée pour 2015. De nouvelles orientations se profilent, notamment avec le plan de relance du logement impulsé par le Gouvernement, qui vise à rétablir la confiance des ménages et des professionnels du secteur. Toutefois, il faut compter avec un environnement toujours très fragile, et un retour très lent vers les fondamentaux du marché. L économie française reste à la traîne de la légère reprise économique européenne, avec un PIB qui demeure à 0 % au deuxième trimestre 2014. L emploi constitue un problème majeur, et le taux de chômage est toujours élevé, à 10,2 % (sens du BIT). Si la confiance des ménages reste stable, au deuxième trimestre, l indicateur d opinion se maintient très en dessous de la moyenne sur longue période. La proportion des ménages considérant comme opportun de faire des achats importants est quasi stable ( 1 point) mais l indicateur à 27 est en retrait de la moyenne, à 14. 6 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER OCTOBRE 2014

LES FRAGILITÉS DU MARCHÉ RÉSIDENTIEL La distribution des crédits à l habitat devrait faire une pause, cette année. Les taux devraient rester encore faibles, cette année, et sauf événement, leur évolution ne devrait pas se traduire par une hausse sensible avant 2015. Toutefois, l effet déflateur induit par l évolution de l inflation, qui atteint des niveaux particulièrement bas, pourrait insensiblement modérer l intérêt de ces niveaux des taux de crédit. Sur le marché du neuf, les chiffres de la construction, qui ne devraient pas se redresser avant plusieurs mois, traduisent une situation critique pour le secteur et l offre neuve. Les perspectives sur le marché du neuf sont restées récessives, jusque-là, compte tenu de l état des autorisations de construire, dont le nombre a continué de baisser sévèrement. Les volumes de mises en chantier de logements pourraient descendre autour de 310 000 unités, fin 2014. Le marché de l accession devrait subir une nouvelle baisse, cette année. La construction de logements destinés au locatif social pourrait rester au même niveau de volumes qu en 2013. Les difficultés à commercialiser des logements à des investisseurs privés dans le cadre du dispositif Duflot ont contribué au repli sévère du locatif privé, lequel devrait se refléter sur l année 2014, les efforts de commercialisation se portant en priorité sur les programmes déjà lancés. Au global, la commercialisation de logements construits dans des programmes de promotion devrait se stabiliser autour de 87 000 unités. NOMBRE D OPÉRATIONS DANS LE NEUF EN FRANCE (EN MILLIERS) (Sources : Panorama du financement, CFI Études, Sit@del2, DAEI/SES/ AEREL/modèle FANIE.) 500 466 450 400 400 421 346 350 334 346 332 311 300 297 257 250 226 200 196 182 178 184 162 150 100 98 105 80 68 80 100 95 98 50 67 58,4 44,3 50,6 74 0 55 39 37 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 (estimations) 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 820 000 810 000 Total logements Accession 673 000 594 000 780 000 802 000 Locatif social Locatif privé NOMBRE D OPÉRATIONS DANS L ANCIEN EN FRANCE (EN MILLIERS) (Sources : Panorama du financement, CFI études.) 704 000 723 000 705 000 Dans l ancien, la légère reprise de 2013 ne se poursuivra sans doute pas, dans un contexte qui n est pas encore apaisé. La demande est toujours forte et concentrée en secteurs urbains, là justement où l offre de logements neufs est insuffisante, mais les décotes sensibles sur les biens les moins qualitatifs ou les moins biens situés devraient s accentuer, lors des prochains mois. 300 000 200 000 100 000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 (estimations) L activité du marché résidentiel pourrait revenir au niveau de 2012, soit en léger retrait par rapport à 2013, et à la référence de la moyenne décennale. L environnement de crise économique reste peu propice à l amélioration de la conjoncture immobilière. L activité sur les marchés du neuf et de l ancien devrait ainsi rester atone, d autant que les prix restent élevés, et qu ils n incitent pas les acheteurs à se lancer dans des projets immobiliers. Dans les métropoles régionales, en cœur de ville, des évolutions de valeur de 5 % à 12 % sont plausibles. Enfin, nombre de biens situés sur les marchés les plus secondaires ne pourront s échanger si les vendeurs n acceptent pas de négocier de façon bien plus réaliste. C est à ce prix que le marché pourra repartir sur des fondamentaux assainis. Les marchés continueront d évoluer selon des rythmes différenciés, et les disparités pourraient encore se renforcer. Sous la pression de la demande, les biens recherchés, ou très liquides, pourraient s échanger dans des fourchettes de valeur s ajustant de 3 % à 10 % sur Paris et les secteurs littoraux du Sud-Est. 7 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER OCTOBRE 2014

Point de conjoncture logement NOMBRE D OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES : ESTIMATIONS ÉTUDES CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER (EN MILLIERS) (Sources : Sitadel II, prévisions modèle Fanie arrêtées à septembre 2014, estimations CFI études.) LE NEUF (Sources : DAEI/SES/AEREL.) 2012 2013 var./2012 2014 var./2013 Logements mis en chantier 346 500 331 900 4,2 % 311 000 6,3 % dont locatif dont locatif social locatif intermédiaire locatif privé accession dont accession avec PTZ résidences secondaires 157300 100 000 2200 55 100 178100 77 200 11100 136900 95000 3000 38900 184200 57900 10800 13,0 % 5,0 % 36,4 % 29,4 % 3,4 % 25,0 % 2,7 % 140000 98000 5000 37000 162000 39000 9000 2,3 % 3,2 % 66,7 % 4,9 % 12,1% 32,6 % 16,7 % dont individuels collectifs dont logements en résidences 168700 177800 21200 156740 175160 18800 7,1 % 1,5 % 11,3 % 148000 158000 19000 5,6 % 9,8 % 1,1 % dont construction neuve 304250 294465 3,2 % 273000 7,3 % construction existante 42250 37402 11,5 % 33000 11,8 % Logements mis en chantier hors locatif social et logements en résidences 225300 218100 3,2 % 192000 12,0 % Estimation du nombre d opérations immobilières privées 277 000 205 000 9,7 % 185 000 9,8 % dont ventes logements promotion immobilière (Source : FPI/modèle Fanie.) ventes de maisons individuelles (Sources: UMF et études/cfi.) 88 700 128 100 87721 108 300 1,1 % 15,5 % 78000 100 000 11,1 % 7,7 % L ANCIEN (Sources : notaires/fnaim/études Crédit Foncier Immobilier.) 2012 2013 var./2012 2014 var./2013 Nombre de transactions (Sources : notaires/insee.) 704 000 723 000 2,7% 705 000 2,5% dont locatif privé accession résidences secondaires des résidents achats des non-résidents Estimation du nombre d opérations du marché résidentiel privé (neuf + ancien) 56 000 597 000 30000 21000 57000 617 000 29000 20 000 1,8 % 3,4 % 3,3 % 4,8 % 55000 603 000 28000 19000 3,5 % 2,3 % 3,4 % 5,0 % 931 000 928 000 0,3 % 890 000 4,1 % Crédit Foncier Immobilier développe une plate-forme de services et de conseil à destination des grands propriétaires, professionnels de l immobilier, établissements financiers et particuliers, pour les accompagner dans la valorisation de leur patrimoine. CONTACTS CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER CONSEIL ET EXPERTISE Christian de Kerangal, directeur général délégué Tél. : 01 57 44 58 08 christian.dekerangal@creditfoncierimmobilier.fr DIRECTION DES ÉTUDES Emmanuel Ducasse, directeur Tél. : 01 57 44 85 20 emmanuel.ducasse@creditfoncierimmobilier.fr Mirella Blanchard, responsable études bureaux mirella.blanchard@creditfoncierimmobilier.fr Isabelle Friquet-Lepage, responsable études logements isabelle.friquet-lepage@creditfoncierimmobilier.fr TRANSACTION Olivier Boussard, directeur général délégué Tél. : 01 57 44 58 30 olivier.boussard@creditfoncierimmobilier.fr Toutes nos études de marché locales sont consultables sur : www.marche-immo.fr Crédit Foncier Immobilier. Siège social : 19 rue des Capucines 75002 Paris. RCS Paris 405 244 492. Conception-réalisation : Regulated by 8 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER OCTOBRE 2014