La location en meublé Un statut à la mode JACQUES DUHEM
La location en meublé PROPOS INTRODUCTIFS
INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS LOCATIFS FISCALITE IR FISCALITE IS REVENUS FONCIERS BIC MEUBLE BIC HOTELIER REGIMES DE DEFISCALISATION LMP LMNP NON PRO PRO
INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS LOCATIFS FISCALITE IR DEFISCALISATION DE LA BASE Charges exceptionnelles Traitement dérogatoire des déficits DEFISCALISATION DE L IMPOT Réductions d impôt PLUS VALUES Plus-values des particuliers ou plus-values pro FISCALITE IS DEFISCALISATION DE LA BASE Charges: Amortissements / Frais d acquisition / Frais gestion IMPOT Taux de 15% puis 1/3 PLUS VALUES Plus-values pro IS ENCAPSULEMENT DESRESULTATS
INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS LOCATIFS FISCALITE IR DEFISCALISATION DE LA BASE Charges exceptionnelles Traitement dérogatoire des déficits DEFISCALISATION DE L IMPOT Réductions d impôt PLUS VALUES Plus-values des particuliers ou plus-values pro ABANDON DES REGIMES OUVRANT DROIT A AMORTISSEMENT OU A DES CHARGES EXCEPTIONNELLES RABOT ET PLAFONNEMENT GLOBAL DES NICHES FISCALES DURCISSEMENT DU REGIME DES PV IMMOBILIERES DES PARTICULIERS
INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS LOCATIFS FISCALITE IS DEFISCALISATION DE LA BASE Charges: Amortissements / Frais d acquisition / Frais gestion IMPOT STABILITE DES PRINCIPES FISCAUX Taux de 15% puis 1/3 PLUS VALUES Plus-values pro IS ENCAPSULEMENT DESRESULTATS COUT PLUS ELEVE POUR LES OPERATIONS DE CASH OUT
INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS LOCATIFS FISCALITE IR LOCATIONS NUES MONUMENTS HISTORIQUES LOI MALRAUX ROBIEN PERISSOL BESSON SCELLIER DUFLOT PINEL BORLOO AMORTISSEMENT 2009 REDUCTION D IMPOT
Le dispositif Pinel: Un aménagement du dispositif Duflot 1 er septembre 2014 DUFLOT PINEL 199 novovicies
Dispositif Pinel : Logements éligibles Types de logements Duflot Pinel Logement neuf Oui Oui Construction par le contribuable Oui Oui Locaux transformés à usage d habitation Logements anciens avec travaux de réhabilitation (caract. décence et techniques) Oui Oui Oui Oui
Dispositif Pinel: Délais d achèvement Types de logements Duflot Pinel Logement neuf Construction par le contribuable Locaux transformés à usage d habitation Logements anciens avec travaux de réhabilitation (caract. décence et techniques) 30 mois à compter de la D.O.C. 30 mois à compter de l acte authentique 30 mois à compter de l obtention du PC 31 décembre la deuxième qui suit celle de l acquisition
Dispositif Pinel: Performance énergétique Types de logements Duflot Pinel Logement neuf Construction par le contribuable Locaux transformés à usage d habitation Logements anciens avec travaux de réhabilitation (caract. décence et techniques) Selon la date de dépôt du permis de construire BBC2005 ou RT2012 Label «haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation 2009» Ou Label «bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009»
Dispositif Pinel : Engagement et durée de location Types de logements Duflot Pinel Logement neuf Construction par le contribuable Locaux transformés à usage d habitation Logements anciens avec travaux de réhabilitation (caract. décence et techniques) Durée fixe : 9 ans Durée variable : 6 ans + 2x3 ans ou 9 ans + 1x3 ans - Option lors du dépôt 2044-EB
Dispositif Pinel Engagement et durée de location Permis de construire Signature VEFA Déclaration ouverture de chantier Achèvement 1 er bail N+1 Engagement de location 2044-EB 6 ans 9 ans
Dispositif Pinel : Taux de la réduction d impôt Engagement initial 6 ans Prorogation 3 ans Prorogation 3 ans 12% 6% 3% Engagement initial 9 ans Prorogation 3 ans 18% 3%
Dispositif Pinel: Qualité du locataire Liens avec le propriétaire Duflot Pinel Membre du foyer fiscal Impossible Impossible Ascendant hors foyer fiscal Descendant hors foyer fiscal Associé de la SCI propriétaire du logement Ascendant/Descendant de l associé de la SCI/SCPI propriétaire du logement Membre du foyer fiscal de l associé de la SCI propriétaire du logement Impossible Impossible Impossible Impossible Impossible Possible à cpter 1/1/15 Possible à cpter 1/1/15 Impossible Possible à cpter 1/1/15 Impossible
Dispositif Pinel: Plafonds de loyers Zonage Duflot Pinel Zone A bis 16,72 Zone A 12,42 Zone B1 10,00 Zone B2 8,69 Coefficient = 0,7 + 19/Surface du logement Ce coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
Dispositif Pinel: Base de la réduction d impôt Plafond 2 logements / 300 000 Duflot Pinel Pleine propriété Par foyer Par foyer Indivision Pour l indivision Pour l indivision Société civile Pour la SCI Pour la SCI 5 500 /m 2
Dispositif Pinel: Plafonds de ressources Avis d imposition 2014 sur les revenus 2013 Signature du bail en 2015
Dispositif Pinel: Application chiffrée Item Ancien Pinel Investissement Dont construction Dont mobilier 300 000 240 000 0 Rendement brut 4% Charges courantes (% loyers) 300 000 240 000 0 2,4% (60m 2 en B2) LMNP classique 320 000 240 000 20 000 LMNP Censi-B. 320 000 240 000 20 000 3% 3% 10% 10% 10% 10% Emprunt 100%, 15 ans, 3% TmI 41%
Dispositif Pinel: Application chiffrée Item Ancien Pinel Réduction d impôt globale Impact fiscal global (+ = gain / - = coût) Coût global (cumul trésorerie impact fiscal compris) Valorisation au terme (pas de revalorisation) LMNP classique LMNP Censi-B. 0 63 000 0 33 000-52 388 + 49 366 0-15 464-256 102-226 348-276 275-260 811 300 000 300 000 300 000 300 000 Enrichissement 43 898 73 652 23 725 39 189 Taux de rentabilité interne (TRI) 2,04% 3,86% 1,17% 2,18%
Les locations en meublé Historique 1996 2009 BIC Hôtelier professionnel BIC Hôtelier non professionnel LMP L M P LMP LMNP LMNP Censi-B
PLAN DE L INTERVENTION: Problèmes de définition et de champ d application Le régime juridique de la location en meublé Les cactus fiscaux La détermination du résultat fiscal La qualification LMP LMNP Le traitement du résultat fiscal Les plus-values Les changements de statut L ISF
La location en meublé PROBLEMES DE DEFINITIONS ET DE CHAMP D APPLICATION
Définition du meublé Incidences du choix d un mode d exploitation Limites avec les régimes périphériques
QUELS SONT LES REGIMES PERIPHERIQUES A LA LOCATION EN MEUBLE? LOCATION EN MEUBLE OU BIC HOTELIER?
LOCATIONS SANS PRESTATION HOTELIERE LOCATION DIRECTE LOCATION INDIRECTE REGIME BIC MEUBLE
LOCATIONS AVEC PRESTATIONS HOTELIERES LOCATION DIRECTE LOCATION INDIRECTE GESTION PAR BAIL COMMERCIAL GESTION PAR MANDAT PROPRIETAIRE ASSOCIE A LA FOURNITURE DES PH, A LA GESTION OU AUX RESULATS D EXPLOITATION? OUI NON REGIME BIC HOTELIER REGIME BIC MEUBLE
QUELS SONT LES REGIMES PERIPHERIQUES A LA LOCATION EN MEUBLE? LOCATION EN MEUBLE OU REVENU FONCIER?
BOI-BIC- CHAMP-40-10 «Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. La location d'un local d'habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d'habitabilité (RM, M. Desanlis, JO, AN du 28 janvier 1980, p. 279, n 17701)»
BOI-BIC- CHAMP-40-20 «Les profits provenant de la location en meublé effectuée à titre habituel et quelle que soit la qualité de celui qui loue - propriétaire ou locataire principal sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux»
Location nue À titre occasionnel Location meublée À titre habituel Revenus fonciers BIC 28 décembre 2012 n 347607
28 décembre 2012 n 347607 «La durée de la location est sans incidence sur son caractère habituel, lequel résulte de ce que les locaux meublés ont été loués à plusieurs reprises au cours des années vérifiées»
Les conséquences pratiques de la distinction BIC Location meublée BIC Hôtelier Traitement fiscal des amortissements Traitement fiscal du déficit ordinaire Régimes d imposition Plus-values Article 39 C Si BIC LMNP, report sur revenus de même nature pendant 10 ans Si BIC LMP, imputation sur RG sans limites Régime des loueurs en meublé Plus-value des particuliers si LMNP Plus-value pro si LMP Droit commun Si BIC hôtelier non pro, report sur BIC non pro pendant 6 ans Si BIC hôtelier pro, imputation sur RG sans limite Régime des prestataires Plus-value pro Accès aux régimes de faveur si activité pro
QUELS SONT LES REGIMES PERIPHERIQUES A LA LOCATION EN MEUBLE? LOCATION EN MEUBLE OU LOCATION DE LOCAUX AMENAGES?
Les conséquences pratiques de la distinction BIC Location meublée Location locaux aménagés Traitement fiscal des amortissements Traitement fiscal du déficit ordinaire Régimes d imposition Plus-values Article 39 C Si BIC LMNP, report sur revenus de même nature pendant 10 ans Si BIC LMP, imputation sur RG sans limites Régime des loueurs en meublé Plus-value des particuliers si LMNP Plus-value pro si LMP Article 39 C Si BIC non pro, report sur BIC non pro pendant 6 ans Si BIC pro, imputation sur RG sans limite Régime des prestataires Plus-value pro Accès aux régimes de faveur si activité pro
La location en meublé LE REGIME JURIDIQUE
Le régime juridique de la location meublée Les principes L632-1 Loi d'orientation relative à la lutte contre les exclusions du 29 juillet 1998 «Toute personne qui loue un logement meublé à un bailleur louant habituellement plus de quatre logements meublés, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, a droit à l'établissement d'un contrat écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale»
Le régime juridique de la location meublée Les principes L632-1 Loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005 «Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale»
Le régime juridique de la location meublée Les principes Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014 L632-1 «Le local loué [constituant la résidence principale du preneur] doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires»
Le régime juridique de la location meublée Les principes Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014 «Art. 25-4. Un logement meublé est un logement décent équipé d un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.»
Le régime juridique de la location meublée Les principes Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014 «Art. 25-4. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.»
Le régime juridique de la location meublée Les principes Le contrat de location 1708 à 1760 Titre VIII : Du contrat de louage Chapitre Ier : Dispositions générales Chapitre II : Du louage des choses Section 1 : Des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux. Section 2 : Des règles particulières aux baux à loyer.
Le régime juridique de la location meublée Les principes Le contrat de location Ier bis loi 6/07/89 Article 25-7 : «Il est conclu pour une durée d au moins un an. [ ] Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable.»
Le régime juridique de la location meublée Les principes Le contrat de location Ier bis loi 6/07/89 Art. 25-5. «Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l établissement de l état des lieux.»
Le régime juridique de la location meublée Les principes Le contrat de location Ier bis loi 6/07/89 Art. 25-7 : «Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d un an..»
Le régime juridique de la location meublée Les principes La rupture contrat de location I er bis loi 6/07/89 Art. 25-8 : «I. Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d un préavis d un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.»
AUTRES CACTUS L exercice de l activité dans une co-propriété L autorisation administrative en cas de changement d affectation L article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation modifié par l article 16 de la loi n 2014-366 du 24 mars 2014 dispose : «La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. «L'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d'arrondissement concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. L'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel.
La location en meublé LE REGIME FISCAL
Comment investir? SEUL A PLUSIEURS SCI EI DE FAIT? E I EURL SNC BIC IR SARL de Fam + OPTION 206-2 CGI IS
SCI ACTIVITE COMMERCIALE 206-2 CGI IS
OPTION DE LA SARL DE FAMILLE POUR L IR LA SOCIETE DEVRA CONSERVER DANS LE TEMPS SON CARACTERE FAMILIAL POUR QUE L OPTION SOIT VALABLE LA SOCIETE DOIT EXERCER UNE ACTIVITE COMMERCIALE PROBLEME LORSQUE LA SARL DETIENT A SON BILAN DES TITRES DE SOCIETES IMMOBILIERES
DISTINCTION LMP LMNP Inscription au RCS? OUI NON LMNP Recettes TTC > 23 000? OUI NON LMNP Recettes > aux revenus pros du foyer fiscal? OUI LMP NON LMNP
Régime transitoire (depuis LF2009) Acquisition + location 2005 à 2008 Recettes majorées en 2014
FF Régime transitoire (depuis LF2009) Recettes majorées = Recettes réelles x 5 (Recettes réelles x 2/5 X nb d années de détention)
Régime transitoire (depuis LF2009) 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 30 000 30 000 30 000 30 000 30 000 30 000 30 000 30 000 30 000 30 000 138 000 126 000 114 000 102 000 90 000 78 000 66 000 54 000 42 000 30 000
L M N P INTERETS DE LA DISTINCTION LMP LMNP L M P APPLICATION DES PRINCIPES DES BIC DEFICITS IMPUTABLES SUR REVENUS DE MEME NATURE / 10 ANS PLUS VALUES IMMOBILIERES DES PARTICULIERS POSSIBILITE D ACCEDER AU DISPOSITIF BOUVARD CENSI Régime spécial d imputation des charges engagées avant le début de l activité DEFICITS IMPUTABLES SUR REVENU GLOBAL PLUS VALUES PROFESSIONNELLES
LE REGIME D IMPOSITION Le régime d'imposition est déterminé d'après les critères de droit commun. En cas d'application du régime micro-bic, (recettes 32 900 en 2014), le revenu imposable est calculé par application au montant des recettes d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %, avec un minimum de 305 Les activités de gîtes ruraux labellisés «Gîtes de France» (ou sous une autre marque : Rép. Lefait : AN 2-9-2014 p. 7331 n 46529.), meublés de tourisme au sens de l'article L 324-1 du Code du tourisme et chambres d'hôtes au sens de l'article L 324-3 du même Code relèvent du régime micro-bic si les recettes n'excèdent pas 82 200 en 2014 L'abattement forfaitaire pour frais est égal à 71 %.
Réponse ministérielle LEFAIT 2 septembre 2014 Aussi, dans la mesure où les gîtes ruraux satisfont à la qualification de meublés de tourisme classés mentionnée à l'article D. 324-2 du code du tourisme, le propriétaire les mettant en location peut bénéficier des seuil et abattement de 82 200 et de 71 % dans les mêmes conditions que les propriétaires de gîtes ruraux classés «Gîtes de France».
Recette s brutes 32 900 maxi Abatt. 50% Net taxable 50% Recettes brutes 82 200 maxi Abt. 71% Net taxable 29%
Le régime fiscal de la location meublée Le régime réel MICRO REEL SIMPLIFIE REEL NORMAL 82 200 783 000 MICRO REEL SIMPLIFIE REEL NORMAL 32 900 783 000
Le régime fiscal de la location meublée Le régime réel Option pour le régime réel simplifié REEL SIMPLIFIE OPTION MICRO REEL SIMPLIFIE 32 900 / 82 200
Le régime fiscal de la location meublée Le régime réel Option pour le régime réel simplifié 2014 2015 1er février de la première année au titre de laquelle le contribuable souhaite bénéficier du régime réel
Le régime fiscal de la location meublée Le régime réel Option pour le régime réel simplifié service gestionnaire du dossier professionnel OPTION Le 21 janvier 2014, Par la présente, j opte pour le régime du réel simplifié à compter de l exercice 2014
Le régime fiscal de la location meublée Le régime réel Option pour le régime réel simplifié 2014 2015 2016 2017 option Option pour le réel pour 2 ans Tacite reconduction pour 2 ans
LA DETERMINATION DU RESULTAT FISCAL LES FRAIS D ACQUISITION LES AMORTISSEMENTS
LES FRAIS D ACQUISITION Le régime fiscal de la location meublée La détermination du résultat imposable 38 quinquies Annexe III «[ ] Sous réserve des dispositions du VII de l'article 209 du code général des impôts, les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d'acte liés à l'acquisition peuvent être, au choix de l'entreprise, soit portés à l'actif du bilan en majoration du coût d'acquisition de l'immobilisation à laquelle ils se rapportent, soit déduits immédiatement en charges. Ce choix est exercé distinctement pour les titres immobilisés et les titres de placement, d'une part, pour les autres immobilisations acquises, d'autre part. Il est irrévocable. [ ]»
Le régime fiscal de la location meublée La détermination du résultat imposable Frais d acquisition les droits de mutation et d enregistrement ; les honoraires de notaire ; les frais d insertion et d affiches ; les frais d adjudication ; les commissions versées à un intermédiaire ; les droits de succession ou de donation et honoraires versés au notaire à l occasion de la transmission à titre gratuit (succession, donation ou donation-partage)
Le régime fiscal de la location meublée La détermination du résultat imposable Les frais d acquisition Items Données Prix d'acquisition 1 500 000 Dont terrain 450 000 Dont construction 1 050 000 Frais d'acquisition 105 000
Le régime fiscal de la location meublée La détermination du résultat imposable Les frais d acquisition Bilan / Création Immobilisation 1 605 000 Capital 105 000 Amortissement 0 Emprunt 1 500 000 Trésorerie 0 1 605 000 1 605 000 Immo + frais d acquisition 1 500 000 + 105 000 Dont terrain 450 000 + 31 500 Dont construction 1 050 000 + 73 500
Le régime fiscal de la location meublée La détermination du résultat imposable Les frais d acquisition Bilan / Création Immobilisation 1 500 000 Capital 105 000 Amortissement 0 Résultat -105 000 Trésorerie 0 Emprunt 1 500 000 1 500 000 1 500 000 Immo + frais d acquisition 1 500 000 + 105 000 Dont terrain 450 000 + 31 500 Dont construction 1 050 000 + 73 500
Le régime fiscal de la location meublée La détermination du résultat imposable Les frais d acquisition Sort des frais d acquisition Incorporation aux immobilisations Impact fiscal Amortissements : Majorés d une quote-part des frais d acquisition Mis en report s ils contribuent à la création/augmentat ion du déficit Déduction au titre des charges Création d un déficit Imputable sur RG si LMP En report 10 ans si LMNP
Imputation sur les BIC LMNP sans limite pour le LMNP Le régime fiscal de la location meublée Le sort des déficits non issus des amortissements Items Données Montant de la construction 200 000 Taux d'amortissement de la construction 2,5% Montant du terrain 100 000 Montant du mobilier 10 000 Taux d'amortissement du mobilier 10,0% Frais d'acquisition 35 000 Sort des frais d'acquisition déduction Type de prêt in fine Durée du prêt (en années) 10 Montant des loyers 12 000 Montant des charges 1 000
Le régime fiscal de la location meublée Le sort des déficits non issus des amortissements Imputation sur les BIC LMNP sans limite pour le LMNP Année Loyers Acqu Intérêts Charges Amort. Résultat Cumul Art. 39 C Déficit 1 12 000-35 000-11 725-1 000-6 000-41 725 6 000-35 725 Déficit perdu 2 12 000-11 725-1 000-6 000-6 725 12 000-725 3 12 000-11 725-1 000-6 000-6 725 18 000-725 4 12 000-11 725-1 000-6 000-6 725 24 000-725 5 12 000-11 725-1 000-6 000-6 725 30 000-725 6 12 000-11 725-1 000-6 000-6 725 36 000-725 7 12 000-11 725-1 000-6 000-6 725 42 000-725 8 12 000-11 725-1 000-6 000-6 725 48 000-725 9 12 000-11 725-1 000-6 000-6 725 54 000-725 10 12 000-11 725-1 000-6 000-6 725 60 000-725 11 12 000 0-1 000-5 000 6 000 60 000 0 29 725
Imputation sur les BIC LMNP sans limite pour le LMNP Le régime fiscal de la location meublée Le sort des déficits non issus des amortissements Items Données Montant de la construction 200 000 Taux d'amortissement de la construction 2,5% Montant du terrain 100 000 Montant du mobilier 10 000 Taux d'amortissement du mobilier 10,0% Frais d'acquisition 35 000 Sort des frais d'acquisition Amortis Type de prêt in fine Durée du prêt (en années) 10 Montant des loyers 12 000 Montant des charges 1 000
Le régime fiscal de la location meublée Le sort des déficits non issus des amortissements Imputation sur les BIC LMNP sans limite pour le LMNP Année Loyers Acqu Intérêts Charges Amort. Résultat Cumul Art. 39 C Déficit 1 12 000 0-11 725-1 000-6 583-7 308 6 583-725 Déficit perdu 2 12 000-11 725-1 000-6 583-7 308 13 167-725 0 3 12 000-11 725-1 000-6 583-7 308 19 750-725 0 4 12 000-11 725-1 000-6 583-7 308 26 333-725 0 5 12 000-11 725-1 000-6 583-7 308 32 917-725 0 6 12 000-11 725-1 000-6 583-7 308 39 500-725 0 7 12 000-11 725-1 000-6 583-7 308 46 083-725 0 8 12 000-11 725-1 000-6 583-7 308 52 667-725 0 9 12 000-11 725-1 000-6 583-7 308 59 250-725 0 10 12 000-11 725-1 000-6 583-7 308 65 833-725 0 11 12 000 0-1 000-5 583 5 417 65 833 0 0
Frais d ingénierie et ou de commercialisation Définition? Réalisation d une étude financière et patrimoniale Preuve matérielle? Les frais sont ils en rapport avec l activité de loueur en meublé? RISQUE DE REINTEGRATION DANS LE PRIX D ACQUISITION DONC DEDUCTIBLE SOUS FORME D AMORTISSEMENT
LES AMORTISSEMENTS Le régime fiscal de la location meublée La détermination du résultat imposable Retraitement du résultat fiscal : CGI art. 39 C BOI-BIC-AMT-10-40-10
Le régime fiscal de la location meublée La détermination du résultat imposable Retraitement du résultat fiscal : CGI art. 39 C 39 C «2. En cas de location ou de mise à disposition sous toute autre forme de biens consentie directement ou indirectement par une personne physique, le montant de l'amortissement de ces biens ou parts de copropriété est admis en déduction du résultat imposable, au titre d'un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts.»
Le régime fiscal de la location meublée La détermination du résultat imposable Retraitement du résultat fiscal : CGI art. 39 C Loyers +15 Charges courantes -10 Déficit BIC -7 Amortissement -12 Art. 39C
Le régime fiscal de la location meublée La détermination du résultat imposable Retraitement du résultat fiscal : CGI art. 39 C Loyers +15 Charges courantes -18 Déficit BIC -7 Amortissement -4 Déficit BIC LM Art. 39C
Le régime fiscal de la location meublée La détermination du résultat imposable Retraitement du résultat fiscal : CGI art. 39 C Loyers +15 Charges courantes -7 Amortissement -4 BIC +4 Stock amortisse t en attente
IMPUTATION DES ADD vs DEFICITS LMNP ADD DUREE DE VIE ILLIMITEE DEFICIT DUREE DE VIE 6 ANS ORDRE D IMPUTATION? OPTIMISATION?
REGIME SPECIAL LMP EN CAS D ACQUISITION EN VEFA Livraison VEFA LMNP LMP Déficit BIC LMNP Déficit BIC LMP
Livraison VEFA LMNP LMP Déficit BIC LMNP 1/3 1/3 1/3
PLUS VALUES LMP LMNP PV PRO PV PARTICULIERS ART 151 SEPTIES
ART 151 SEPTIES B Le régime fiscal de la location meublée Plus-value de cession LMP, plus-value professionnelle et 151 septies B BOI-BIC- PVMV-20-40- 30 210 Un bien est réputé affecté à l exploitation lorsqu il est utilisé dans le cadre de l activité économique exercée par l entreprise. [ ] Sont donc exclus du présent dispositif les immeubles de placement, c'est-à-dire les actifs immobiliers utilisés par les entreprises pour en retirer des loyers ou valoriser le capital. Tel est le cas par exemple des immeubles mis à disposition par un loueur en meublé, à titre professionnel ou non (cf. article 155-IV du CGI)
Le régime fiscal de la location meublée Plus-value de cession Passage de LMP à LMNP et inversement BOI-BIC- CHAMP-40-20 450 Le changement de qualité n'entraîne pas les conséquences fiscales d'une cessation d'activité au sens de l'article 201 du CGI ou de l'article 202 ter du CGI.
Le régime fiscal de la location meublée LMP et ISF Ne pas confondre LMP IR et LMP ISF 885R BOI-PAT-ISF-30-30- 10-10 180
Le régime fiscal de la location meublée LMP et ISF Ne pas confondre LMP IR et LMP ISF Inscription au RCS? OUI NON LMNP Recettes TTC > 23 000? OUI NON LMNP Recettes Revenus > aux revenus pros du foyer fiscal? OUI LMP NON LMNP
Le régime fiscal de la location meublée LMP et ISF Ne pas confondre LMP IR et LMP ISF RM KERT n 114639 JOAN 6 mars 2007 «[ ] il convient de retenir le bénéfice industriel et commercial net annuel dégagé par l'activité de location meublée, afin de permettre la comparaison avec l'ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal, y compris le bénéfice tiré de la location [ ]»
Loueurs en meublé et ISF CGI ART 885 R Dispositif applicable aux immeubles et non aux parts de sociétés INSCRIPTION AU R.C.S. EXONERATION RECETTES > à 23 000 RETRAITES REVENUS LMP > à 50% des revenus professionnels du foyer fiscal
Loueurs en meublé et ISF Parts de SARL: Rép. Min. Zocchetto 24 oct 2002 CGI ART 885 R Dispositif NON applicable aux parts de sociétés SARL IMPOSABLE A L IS. CGI 885 O BIS SARL AYANT EXERCE L OPTION POUR LES BIC CGI ART 239 AA BIS CGI 885 O
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