février 2014 : N 18 économie L'immobilier de bureau, mutations économiques et urbaines Édito A Marseille, plus de 80 % de l emploi est le produit de l activité tertiaire. Ces emplois, pour la très grande majorité d entre eux, sont localisés à l intérieur des tissus urbains dans une offre immobilière dédiée en lien à la fois avec les besoins existants et futurs du territoire mais aussi, de plus en plus, dans une relation forte avec les transports et les autres services urbains. Les discours et les démarches volontaristes sur l économie productive devraient s'articuler avec la tertiairisation de l économie, favorisant la modernisation et l adaptation permanente de l offre locale, aussi bien en gamme de prix qu en diversité des produits proposés, sans oublier les réponses à apporter à l obsolescence d une partie du parc ancien. Compte tenu des enjeux économiques et urbains qui s attachent à ces questions, l Agam a souhaité y consacrer un numéro complet de sa publication "Regards de l Agam". S il ne devait y avoir qu un seul symbole urbanistique de la mutation de l économie, le bureau serait celui-là. Il est à la fois signal de la métropolisation d un territoire et de son basculement vers une économie de services, pourvoyeuse d emplois qualifiés et d ouverture sur d autres échelles régionale, nationale voire internationale. Le bureau traduit aussi une forme d apaisement urbain, limitant les conflits d usages à la seule hauteur des bâtiments, là où l activité générait des nuisances diverses bruit, flux, vue. Synonyme de proximité, il favorise, comme le commerce, l implantation de services. Le bureau est urbain, parfois "hyper-central", et participe d abord d une centralité connectée et ouverte, lisible et visible. L implantation urbaine de la fonction tertiaire est depuis longtemps régie par des logiques financières. L espace urbain se confond ainsi avec le produit immobilier pour devenir un produit urbain tertiaire, souvent standardisé. La multiplication de nouvelles réglementations, sociétales et environnementales combinée aux mutations rapides des attentes des entreprises rend une partie du parc inadaptée et produit de l obsolescence. Par ailleurs, les évolutions technologiques et les aspirations des salariés font apparaître des nouveaux produits et de nouvelles localisations. La mission des urbanistes prend une dimension nouvelle. Comment accompagner le développement d une offre de bureaux hétérogène, qui réponde à la fois aux besoins urbains des entreprises et des salariés, tout en assurant des niveaux de prix acceptables? Comment anticiper les signaux, même faibles, liés aux nouvelles technologies, qui pourraient redéfinir la carte de l offre de bureaux dans la ville ainsi que sa forme?
2 N Immeuble de bureaux - euroméditerranée Un marqueur de métropolisation qui tisse le maillage urbain Le marché des bureaux en Europe est dominé par les grands centres urbains. Paris et Londres possèdent les marchés majeurs avec 50 millions de mètres carrés chacun environ. Ces deux métropoles se détachent d une dizaine de régions urbaines européennes dont les parcs varient entre 11 et 18 millions de mètres carrés. Seul point commun entre ces agglomérations : elles sont favorablement positionnées dans le jeu économique mondial et notamment dans leur fonction de commandement et de tertiaire supérieur. Vitrine de la tertiarisation de l économie... L image du bureau est très positive A la fois vitrine de la tertiarisation de l économie d un territoire et de son positionnement au sommet de la chaine de commandement, l image du bureau est très positive. Bien qu hétérogène dans sa fonction économique et urbaine, le bureau regroupe souvent des entreprises de l économie résidentielle ou domestique, ainsi qu une grande part de "back office". Et reste la figure de proue de la métropolisation. Cette tendance tend aussi à s affirmer à l échelle régionale. Les capitales régionales cherchent ainsi à accélérer leur production de produits urbains tertiaires toujours plus lisibles et attractifs, capables de répondre aux stratégies de localisation sélectives des entreprises et d attirer les fonctions de commandement local voire national. La visibilité et la lisibilité du marché constituent, ici aussi, des éléments primordiaux, tant pour les collectivités que pour les professionnels. La taille critique et le volume du parc représentent un premier marqueur, en commençant par le volume des transactions. Dynamique favorable En 2013, 4 millions de mètres carrés de bureaux étaient répartis entre Aix et Marseille. Malgré un climat économique morose, la dynamique de transactions enregistrée auprès des commercialisateurs avait augmenté entre 2011 et 2012. Le marché de bureaux d Aix-Marseille occupait ainsi la troisième place en termes de volume de transactions en 2012, après Lyon et Lille. Depuis 2005, le volume annuel moyen de transactions est de 130 000 m² environ 87 000 m² pour Marseille Provence Métropole et 40 000 m² pour Pays d Aix. Quant au niveau de loyer prime (en euros hors taxes par an), il comptait parmi les plus élevés des dix-neuf métropoles régionales, en février 2013, après Lyon mais avant Toulouse et Lille. La dynamique de la demande est portée à 80 % par une dimension endogène sur Marseille et à 75 % sur Aixen-Provence. Selon les commercialisateurs, le rapport entre offre et transaction s était équilibré en 2012 sur le périmètre d Aix-Marseille, contrairement à la sur-offre constatée sur d autres métropoles de même taille. A l échelle de la future métropole, le marché Aix-Marseille représentait, en 2012, plus de 80 % de l ensemble des transactions réalisées en immobilier de bureau.
3 CLASSES VOLUME ANNUEL DES TRANSACTIONS TERRITOIRES ÉTUDIÉS AUTRES VILLES Métropoles mondiales > à 1 millon de m 2 Paris Île-de-France Londres Métropoles européennes 200 000 m 2 à 1 million de m 2 Métropoles nationales à vocation internationale 100 à 200 000 m 2 - Lyon, Lille, Aix-Marseille, Toulouse Métropoles régionales de premier rang 50 000-100 000 m 2 Rennes, Nancy Autres métropoles régionales 20 000 m 2 à 50 000 m 2 Reims Dusseldorf, Barcelone, Milan, Francfort, Berlin - Bordeaux, Strasbourg, Nantes, Nice-Sophia Antipolis, Montpellier Metz, Orléans, Rouen, Dijon, Clermont- Ferrand, Annecy, Mulhouse Aix-Marseille : une diversité d offre pour répondre aux besoins 90 % des programmes de bureaux neufs engagés sur le Pays d Aix sont de type "Bureau-parc" et situés, en grande partie en périphérie. A l inverse, Marseille Provence Métropole connaît, depuis le début des années 2000, une forte polarisation de l offre autour de quelques grands pôles. Et notamment Euroméditerranée et Saumaty-Séon, qui regroupent près de 70 % de la production entre 1995 et 2010. L implantation des programmes de bureaux sur le marché d Aix-Marseille s est ainsi opérée dans un double processus de polarisation et de périurbanisation, sous forme de parcs. Depuis quelques années, le déploiement du bureau dans les zones périphériques se poursuit, mais à un rythme et un volume comparativement plus modérés. Cette tendance devrait se poursuivre et marque le passage d une phase extensive à une période de renouvellement et d adaptation de l existant afin de générer une offre nouvelle de bureaux. Elle s inscrit aussi dans un contexte de tensions foncières à l échelle métropolitaine qui impose de repenser à la fois l utilisation des espaces disponibles et l impact sur le fonctionnement urbain du développement économique. Les polarités tertiaires sur le marché d Aix-Marseille sont donc hétérogènes en termes de produits et de localisation. Cette diversité de l offre répond à un large panel de besoins et d entreprises. A observer les résultats positifs de ces dernières années, cette diversité constituerait un facteur favorable à la dynamique du marché. Elle a en effet créé, au fil du temps, une complémentarité qui permet aux opérateurs, au-delà des limites administratives, de choisir une localisation en fonction de la gamme des produits mais aussi des besoins urbains liés à leur fonctionnement. Paroles d acteur Philippe Le Normand Directeur régional Méditerranée CBRE La dynamique du marché de bureaux entre Aix et Marseille se distingue à la fois par le type d utilisateurs et les programmes proposés. Le marché marseillais est porté en grande partie par les sièges institutionnels et les banques et assurances. Les produits demandés sont des immeubles de grands volumes avec des plateaux importants, mais aussi bien connectés en transports en commun. De manière générale les attentes des entreprises sont urbaines, autant au niveau des services que de la desserte. Les prix "primes" à Marseille tournent autour de 270 euros par m² et par an, soit l équivalent des prix maximum constatés dans d autres grandes métropoles régionales. Le marché à Aix-en-Provence est porté par une demande en surfaces plus petites, comprises entre 300 et 400 m², rarement au-dessus de 2 000 m². Les utilisateurs sont pour l essentiel des "start-up" ou des agences régionales. Le produit est celui du "bureau parc" situé en périphérie, avec une offre importante en stationnement. Le prix prime se situe autour de 150 euros par m² et par an. Il en ressort que le marché de bureaux à l échelle Aix-Marseille est complémentaire. Il y a très peu de porosité entre les deux, autant au niveau des utilisateurs que des produits proposés : les projets de parc tertiaire à Marseille sont rares et les grands programmes d immeubles de bureaux sur Aix-en-Provence sont peu demandés. Cette complémentarité est une force, autant pour le développement que pour l attractivité générale du territoire métropolitain.
A8 Économie 4 Beauvalle La Duranne ZI Les Milles Europôle Arbois Pichaury-Robole SUD AIXOIS Pôle microélectronique de Rousset-Peynier-Fuveau A8 Meyreuil A51 HAUTE VALLÉE DE L ARC Gare TGV Aix-en-Provence Parc du Griffon Aéroport Marseille Provence RIVE EST DE L ÉTANG DE BERRE A52 Parc des Florides A55 Zone franche Saumaty-Séon Technopôle de Château-Gombert Zone franche Sud GPMM RADE DE MARSEILLE Belle-de-Mai Euroméditerranée Gare TGV Saint-Charles La Valentine MARSEILLE CENTRE GÉMENOS A50 Plaine de Jouques Le Prado Quartier central d affaires Bonneveine Luminy Autres pôles de bureaux significatifs Principales zones de bureaux A50 CARTOGRAPHIE AGAM FÉVRIER 2014 Polarités de bureaux majeures LA CIOTAT Athélia N Principales zones tertiaires de l agglomération aix-marseille N O 0 5 km Marseille rattrape son retard à l échelle de la métropole Développé plus tardivement, l immobilier de bureaux profite, à Marseille, d un mouvement de rattrapage. Il a fallu attendre trente ans après Lyon et le début de La Part-Dieu en 1981, pour que l agglomération marseillaise bouleverse sa propre histoire économique et engage, enfin, une nouvelle dynamique urbaine avec une aide importante de l État. Le projet Euroméditerranée, soutenu par un établissement public d aménagement, équivaut aux opérations lyonnaises réunies de La Part-Dieu (1,6 million de m² de bureaux en 2010) et de LyonConfluence. Il s agit donc d un mouvement de rattrapage conjugué à une projection dans l avenir, capable de promouvoir la métropole régionale en Méditerranée et en Europe. Le marché des bureaux d Aix-Marseille, longtemps "endormi" en dehors des transactions réalisées sur des parcs en périphérie d Aix-enProvence, a ainsi entamé une période de croissance active au début E S des années 2000, avec une production de 600 000 m² entre 2000 et 2011 pour la seule ville de Marseille. Dans le même temps, les loyers ont aussi grimpé avec des valeurs locatives "prime" qui dépassent aujourd hui les 200 euros hors taxes par mètre carré et par an soit l équivalent, quasiment, des prix maximum observés à Lyon. Les évolutions projetées du prix du "prime" neuf atteignent ainsi, pour 2014, 270 euros hors taxes par mètre carré et par an. Marseille s est dotée d une offre immobilière répondant aux standards internationaux. Une situation qui, malgré la crise, se prolongera encore au cours des deux prochaines décennies avec près de 700 000 m² programmés à l horizon 2025-2030. Grâce à un taux de rendement attractif et aux efforts particuliers sur l offre urbaine engagés depuis 15 ans, Aix-Marseille peut se prévaloir d un marché de bureaux viables, confirmé par les bilans des commercialisateurs pour l année 2013. Enfin, la complémentarité avec l offre périphérique, localisée en grande partie sur Aix-en-Provence, permet d élargir le spectre du type d offre sur la métropole, en milieu urbain et périurbain, comme sur le type de produits, depuis l immeuble de grande hauteur jusqu aux "bureaux parcs".
5 Quelles perspectives à 20 ans pour l immobilier de bureaux? La croissance du parc de bureaux s est accélérée, sur le territoire de Marseille Provence Métropole, au cours de la décennie 2000, avec une production avoisinant les 60 000 m² par an. Portée pour l essentiel par les grandes opérations urbaines, cette croissance pose aussi la question de la localisation optimale des programmes à moyen et long terme, comme celle des liens entre développement urbain et offre tertiaire. Cela interroge aussi la capacité du marché à générer une offre de produits adaptés aux attentes des entreprises et, notamment en termes de gamme et de prestations. Elles posent aussi la question de son aptitude à assurer le renouvellement du parc ancien, dans un contexte d obsolescence de plus en plus rapide, engendrée notamment par la production de nouvelles normes, réglementaires et environnementales. L Agam appuie les collectivités et les partenaires publics dans une réflexion qui vise à améliorer la synergie entre les entreprises et la ville, à promouvoir des espaces plus lisibles, mieux intégrés et donc plus attractifs. Il s agit ainsi de permettre de comprendre la diversité et l hétérogénéité du parc tertiaire pour cibler au mieux les réponses à apporter en termes de produit. Cette reflexion associe les commercialisateurs en immobilier d entreprises présents lors des réunions du club immobilier d entreprise piloté par l Agam. Des logiques clés pour l implantation et la production du bureau Le caractère financier du marché de bureau crée une demande de localisations urbaines minimisant le risque et optimisant la valeur. Comme pour le commerce, pour lequel le parking et la visibilité restent la pierre angulaire de la viabilisation des programmes, les opérateurs en bureaux sont à la recherche de conditions de desserte en transports en commun spécifiques et d une relative lisibilité économique des sites. En d autres termes l emplacement est au centre de la dynamique de production, et c est à partir de lui que se déroule toute la diversité de la gamme et des produits. Les stratégies d implantation de l entreprise dépendent en grande partie de la solution à ses besoins fonctionnels. Le marché de bureaux doit pouvoir répondre à plusieurs types de besoins correspondant au positionnement des entreprises. Bien que souvent hétérogènes, les polarités de bureaux auront une fonction dominante que leur confèrent la spécificité des entreprises présentes et leur insertion dans l urbain. L emplacement : connecté, lisible et producteur de valeur Une desserte en transport en commun efficace concernant l offre de bureau en milieu urbain semble un pré-requis pour favoriser l attractivité des sites, de même que l accessibilité routière pour les pôles en périphérie. Bien plus que d autres fonctions économiques ou urbaines, le bureau est demandeur de connexions et a parfois tendance à générer des espaces de concentration ou d agrégation. La visibilité "marché" d un pôle de bureaux sera aussi une condition de son développement, avec un effet "de masse critique" favorisant les sites les plus identifiés. La cohérence urbanisme/transport est donc bien un enjeu majeur pour le développement tertiaire. Que ce soit du coté des investisseurs et des entreprises, que de celui des développeurs urbains. La saturation de certains axes TC ou routiers, le rallongement des temps de trajets, sont autant d externalités négatives, potentiellement porteuses d une perte d attractivité. L exploitation des données de l Enquête ménage déplacement sur le département corrobore ce constat. Avec un ratio emplois/m² élevé, une forte concentration tertiaire est un facteur aggravant dans la saturation des réseaux de transport ou routier. Une nécessaire adaptation aux fonctions Les logiques de production et d implantation de bureaux relèvent aussi de polarités aux fonctions différentes. Comme le commerce, le secteur des services est hétérogène et les besoins des entreprises tertiaires multiples. L offre de bureaux doit évidemment s y adapter. Bien qu identifiées le plus souvent, les polarités de bureaux ont une fonction dominante que leur confèrent la spécificité des entreprises présentes ainsi que le type de produit immobilier proposé.
6 Fonction décisionnelle et de commandement Certaines sont ainsi dotées de fonctions décisionnelles et de commandement. Positionnées sur le haut du marché immobilier, elles regroupent à la fois des centres directionnels et administratifs de grandes entreprises, des administrations publiques ainsi que des entreprises à fort besoin d image. Les polarités "primes" sont généralement bien desservies par les transports en commun et proches d un, voire de plusieurs pôles d échanges. Trois constatations s imposent dans ce cadre : les sièges sociaux ou régionaux d entreprises constituent le cœur de cible des quartiers centraux d affaire ; les fonctions de siège et de commandement sont à la recherche d une localisation clairement identifiable et connectée aux portes de la métropole ; les produits de bureaux recherchés sont en grande partie des produits neufs ou rénovés, avec des niveaux de prix prime. Fonction recherche et développement D autres polarités viennent aussi en support d une fonction de recherche et développement. Une fonction qui intègre, pour l essentiel, les technopoles "In-situ" ainsi que les entreprises spécialisées en phase de développement. Adossée à une offre en enseignement et en recherche, les technopôles sont composés à la fois d opérations de bureaux purs et de bureaux liés. Les programmes immobiliers spécifiques du type salle blanche ou laboratoire adossé à du bureau sont aussi à prendre en compte. Le niveau de polarisation et les spécificités de ce type de pôle sont importants. Ce qui implique des liens fonctionnels forts entre les différentes structures sur les sites. Aussi, l enjeu principal, pour les territoires, est d assurer une continuité dans le parcours de localisation de l entreprise et notamment en développant une offre foncière et immobilière adaptée. Fonction "back office" Certaines de ces polarités de bureau ont des fonctions de "back office". Elles regroupent l ensemble des entreprises qui effectuent de la gestion de fichier pour des tiers, ainsi que les services déconcentrés de gestion administrative sans véritable contact avec la clientèle. Second "rideau" des polarités "décisionnelles et de commandement", elles ont un lien fonctionnel renforcé avec les sièges directionnels et administratifs. Comme le commerce, le secteur des services est hétérogène et les besoins des entreprises tertiaires multiples Fonction de proximité Enfin, certaines polarités assurent un support de proximité. Liées à la densité résidentielle et à une demande locale, elles regroupent toutes les offres en services de cette nature, ainsi que les agences de proximité de grandes entreprises ou des administrations. FONCTION RECHERCHE & DÉVELOPPEMENT Besoins en desserte TC Synergie FONCTION DECISIONNELLE ET DE COMMANDEMENT Besoins en desserte TC Grande accessibilité FONCTION BACK OFFICE Besoins en desserte TC Salariés clients... FONCTION DE PROXIMITE Besoins en desserte TC Salariés usagés Ces polarités se situent soit en périphérie des villes soit à proximité des polarités "primes", c'est-à-dire à proximité de leurs donneurs d ordre éventuels. Avec un rayonnement qui peut être régional, les attentes en termes de desserte y sont d ailleurs essentiellement urbaines et métropolitaines. Quant aux attentes en termes de produit immobilier, elles y sont moins exigeantes que pour les "primes". Le niveau de prix y est souvent plus bas et des produits peuvent y être de seconde main. Innovation / industries créatives / recherche Forte spécificité Surepresentation du bureau lié Prix variables Centre directionnel administratif Spécificité et lisibilité Surepresentation du bureau pur PME / siège local Fonctionalité et mixité Bureaux & purs liés Agence proximité / accueil/service public Proximité et mixité Bureaux purs & mixité résidentielle Prix élevés à Prime Prix intermédiaire Entrée de gamme
7 Marseille : des succès et des difficultés Zone franche urbaine Bonneveine Bourse-Canebière Une polarité dynamique Quinze ans après son démarrage, la zone franche urbaine Nord-littoral poursuit son développement et sa spécialisation dans quelques secteurs clés de l économie. En 2009, elle comptait plus de 12 900 emplois. Territoire de prédilection des technologies de l information et de la communication (TIC) et du back office, elle a constitué l un des moteurs majeurs de production de bureaux sur Marseille et notamment sur le boulevard André Roussin, où une polarité tertiaire de plus de 75 000 m² s est structurée avec une offre récente et qualitative. La croissance de l offre tend encore à se confirmer, comme celle de la demande qui s est pérennisée en 2012 par rapport à 2011. A très court terme, 20 000 m² de bureaux purs sont programmés. Cette zone franche a profité d une bonne accessibilité routière et de sa position géostratégique aux portes de la ville. Sans compter un traitement qualitatif et une proximité avec les services et les commerces, ainsi qu une bonne lisibilité pour le "marché". La dynamique pourra encore s accélérer avec l amélioration de la desserte en transports en commun prévue dans le Plan de déplacements urbains et une offre foncière nouvelle permettant de consolider la taille critique constituée au fil du temps. Une offre vieillissante en manque de perspectives Le pôle de bureaux de Bonneveine est au cœur d un périmètre qui intègre une offre de commerces dynamique, d hôtellerie et d équipements. Il comptabilise 4 800 emplois et 30 000 m² de bureaux. Bien que situé sur un territoire attractif au sud de Marseille, il se classe parmi les pôles les moins dynamiques. Il peine en effet à retrouver un positionnement favorable sur le marché. La création d une offre nouvelle et mieux connectée, plus au nord, laisse présager à moyen terme une perte de vitesse réelle de sa dynamique tertiaire. Ses points forts reposent certes sur la proximité de services et de commerces et sur une localisation attractive. Mais ses points faibles restent le manque de desserte en transports en commun, la difficulté de son accessibilité routière et la relative obsolescence d un parc ancien et parfois complexe à réhabiliter. Sans parler d un manque de visibilité pour les opérateurs. Une offre dense et connectée en manque de visibilité Avec près de 94 000 m² de bureaux identifiés entre le secteur de la Bourse et les Réformés, la Canebière représente un pôle important pour le centre-ville. Composée d entreprises de type "back-office" et de nombreux établissements publics relevant d une économie résidentielle, l offre s appuie avant tout sur une implantation "historique" et sur la proximité de services. Le secteur possède cependant des attributs urbains réels : une bonne connexion en transports en commun, un important tissu commercial et un effet d "adresse". Mais la dynamique de marché est faible, autant en termes de commercialisation que d opérations nouvelles. Le parc de bureaux est ancien, voire obsolète, et les prix de location se situent à un niveau parmi les plus bas de Marseille. La solution réside peut-être dans la constitution d une offre de bureaux nouvelle et de taille suffisante, capable de rendre une visibilité aux opérateurs. Sans doute devra-t-elle être accompagnée d actions complémentaires de développement un projet hôtelier notamment et de requalification sur l espace public afin d améliorer, aussi, le sentiment de sécurité.
8 N immeuble de bureaux - prado marseille Le défi de l'obsolescence La logique d implantation et de production de bureaux impose, enfin, de prendre en compte l obsolescence éventuelle du parc existant. Le développement important d une offre tertiaire toujours plus moderne, conjugué à l apparition de nouvelles normes, crée mécaniquement une obsolescence. Les réglementations environnementales (Rt) et sociétales (Pmr) génèrent une obsolescence technique d une partie du parc de bureaux existant. Elles ont un caractère obligatoire pour certaines catégories d établissements et forment un ensemble qui influence directement l offre immobilière et son positionnement commercial. De fait, une partie du parc de bureaux devient obsolescent ou est déjà obsolète, et nécessitera des travaux de mises aux normes. Sur Marseille, l obsolescence des programmes de bureaux entraîne une perte d attractivité de certains pôles On peut estimer cette obsolescence technique sur la base de la date de réalisation des programmes, au regard des différentes normes déjà en vigueur. Mais au-delà de sa dimension technique, l obsolescence du parc de bureau inclut aussi les besoins des entreprises et un aspect économique qui préfigure la sortie d un immeuble du parc de bureaux, démolition, changement de destination. Sur Marseille l obsolescence des programmes de bureaux entraîne une perte d attractivité forte de certaines polarités tertiaires. Souvent couplées à une mauvaise réponse en termes de besoins urbains, elles sont peutêtre vouées à une nouvelle affectation, résidentielle ou économique. Ainsi, dans un contexte de besoin de logement et de repositionnement spatial de l offre de bureau plus neufs et mieux adaptés, la question de la mutation d un parc en perte d attractivité ou en vacance prolongée se pose. Certes, les obstacles aux mutations sont nombreux. Une étude récente de l Observatoire Régional de l Immobilier d Entreprise de l Île-de-France le confirme : "Le marché de transformation du bureau en logement fonctionne au coup par coup et n est pas industrialisable". L hétérogénéité des localisations et des formes urbaines que peut prendre le bureau aboutit souvent à des niveaux différents de mutabilité. De même, les Nouvelles règles sur les aires de stationnement obligatoires Actant l effet pervers de la mesure sur la mutation d un parc de bureaux obsolète, et notamment en centre-ville, la Ville de Marseille et la Communauté urbaine ont mis un terme à l obligation de réaliser des aires de stationnement lors de la transformation de bureaux en habitat. La création de logements sur d anciens plateaux de bureaux n y sera donc plus soumise désormais. Selon l article 12 du Plan local d urbanisme, des places de stationnements sont exigées "hormis lorsqu un immeuble change de destination pour prendre la destination habitat". Cette mesure vise la mutation et non la démolition-reconstruction qui, de fait, enclenche l obligation de réaliser des aires de stationnement.
9 règles d urbanisme relatives aux exigences de stationnement en centre-ville peuvent représenter un frein à la mutation des bureaux les plus obsolètes vers du logement. La suppression de l obligation de stationnement en cas de changement de destination d un bureau en habitat, qu autorise désormais le Plan local d urbanisme de Marseille, devrait permettre une meilleure fluidité dans la mutation du parc obsolescent et notamment en centre-ville et dans les secteurs à forte attractivité résidentielle. De fait, la mise hors marché dans les secteurs mixtes devrait s intensifier et offrir à certains propriétaires un arbitrage économiquement plus tenable, entre réhabilitation ou mutation. Sur certains secteurs, les plus mutables, cette mesure devrait favoriser clairement le développement résidentiel. Le bureau demain? De nouveaux produits portés par de nouvelles logiques de travail Paroles d acteur Lucile De Malet Directrice DTZ Marseille/Aix en Provence Les vingt dernières années ont vu se développer une inflation de textes réglementant l utilisation des immeubles et instaurant, par là même, une obsolescence administrative du parc de bureaux. Celle-ci est aussi la conséquence directe de l évolution des caractéristiques intrinsèques des bâtiments, des exigences actuelles en équipements et en prestations techniques, de l émergence de nouvelles organisations des espaces de travail. Citons in fine le défi de la performance énergétique du parc existant. Une première approche a identifié un volume de 700 000 à 800 000 m² de bureaux obsolètes sur l agglomération marseillaise, soit entre 25 et 30 % du parc existant. C est aux conditions d une seconde vie des immeubles de bureaux qu il faut aujourd hui s intéresser. Cette réflexion doit être menée conjointement par les propriétaires mais aussi par les collectivités locales, intéressées au premier chef à éviter le développement de friches tertiaires Symbole de la mutation de l économie depuis le début du 20 e siècle, le bureau incarne, sous toutes ses formes, (tour, bureau-parc, campus) les évolutions des organisations diverses (entreprises, administrations). Il manifeste aussi une tendance forte à s inscrire dans l espace urbain de manière visible, voire prédominante quartier central d affaires, par exemple. Il est particulièrement lié, enfin, aux évolutions sociétales, autant technologiques, économiques que managériales... L entrée dans l ère numérique a replacé la question du travail à distance au cœur de l actualité. Bien que largement imaginés dès les années 1970, avec des projections parfois fantaisistes, la diffusion et l optimisation de l internet permettent aujourd hui de reconsidérer le travail à distance sous des formes nouvelles. Avec, comme corollaire, de nouveaux produits de bureau, parfois inattendus. Les nouveaux outils de communication tendent en effet à réduire les frontières entre travail et vie privée, tandis que la volonté croissante de diminuer les trajets domicile-travail apporte de nouveaux modèles. Tiers-lieux, espaces de travail partagés, "co-working" : si ces termes étaient liés, au départ, à une culture de l entreprise directement importée des États-Unis et difficilement intégrable dans une organisation du travail "présentiste", ils trouvent un écho renouvelé au regard de contraintes que renforcent la durée des temps de trajets et, peut-être aussi, par les aspirations nouvelles des salariés. Nouvelles aspirations, nouvelles tendances Selon une enquête de l Essec (Source : ESSEC Business School) auprès de 2 000 étudiants de grandes écoles, en 2013, une majorité privilégie le travail hors de l entreprise, souhaite avoir son bureau dans un espace urbain central et hyper-connecté. Et 55 % se disent favorables au télétravail. Le bureau de demain, vu par la génération Y, semble tourner le dos au modèle hyper-concentré du quartier central d affaire mais aussi périphérique, du bureauparc ou du campus. Ces nouvelles aspirations de la future génération de salariés dans les services pourraient
10 Paroles d acteur Bruno Marzloff Sociologue, directeur du cabinet d'études Chronos Nous constatons aujourd hui un bouillonnement d initiatives et de concepts liés au travail mobile : tierslieu, co-working, télécentre, fab labs... La sémantique s emballe dans le sillage brouillon de modèles qui se cherchent. Il faut s extraire du mot télétravail. Si le siège reste au centre de l organisation du travail, il entre en contradiction avec l'envie et la nécessité d'une flexibilité qui s'exprime dans la délocalisation et la désynchronisation du travail ; prenant en compte une dispersion dans d'autres lieux un ou à deux jours par semaine. On observe une maturité forte chez les salariés et les fournisseurs de services. Les territoires, les employeurs et les acteurs de l'immobilier cherchent leurs marques. Dans l offre urbaine et immobilière, les modèles hérités d'hier continuent de se développer, dans les grands pôles de bureaux ou à la périphérie des villes. Mais une partie de l ingénierie territoriale et certains opérateurs privés sont de plus en plus sensibilisés à l émergence de nouveaux concepts. Les contraintes qui pèsent sur les entreprises et les salariés en termes de déplacements domicile-travail et de flexibilité nécessitent d aller plus loin dans la recherche de mixité fonctionnelle et de proximité. Amsterdam l a bien compris. Face à une hypertrophie de ses flux automobiles, les entreprises ont instauré un réseau de "télécentres". On en comptabilise plus d une centaine, ce qui n est plus marginal. paraître anecdotiques si elles ne risquaient pas, à terme, de poser des problèmes de ressources humaines pour les entreprises. Moins de concentration, plus de connectivité Bien qu urbaine et souvent connectée, l offre de bureaux souffre aussi de critiques liées à son manque "d urbanité". Que ce soit par l hyper-concentration de certains pôles ou, au contraire, par leur diffusion en périphérie, le développement urbain lié au bureau est souvent mis à mal au regard des déplacements domicile-travail qu il génère et des lieux parfois monofonctionnels qu il produit. Le développement de l offre tertiaire est pris en tenaille entre les impératifs de valorisation d actifs qui imposent souvent des localisations dans des lieux déjà ciblés, et les aspirations parfois contradictoires de l entreprise concernant le travail à distance. Mais si l on considère le coût pour la collectivité et pour l entreprise de ce mode de développement urbain, quelles pourraient être les pistes pour de nouvelles solutions? Vers des "polarités de tiers-lieux"? Les "tiers lieux" désignent les espaces situés entre le domicile et le lieu de travail. Pensés au départ comme des lieux d escale pour les salariés "mobiles" (commerciaux et cadres), ils apparaissent aujourd hui comme une alternative crédible au "poste fixe" et au télétravail. La littérature foisonne de concepts pour définir ces lieux encore mal appréhendés par les urbanistes et les professionnels de l immobilier. Du café au bureau partagé, du "fab-lab" au "business lounge" des compagnies aériennes, tout espace public ou à usage collectif pourrait ainsi devenir un "tiers-lieu". Certaines enseignes commerciales l ont bien compris, et développent par exemple des systèmes de wifi gratuit afin de devenir un support spontané de travail pour cadres connectés! Au-delà des caractéristiques et des besoins divers (création de synergies, de liens, échanges d idées et de réseaux), les "tiers lieux" restent, pour les urbanistes, des espaces intermédiaires pouvant servir de point d ancrage à un certain type de salariés et palier ainsi aux dégâts, tant publics que privés, que causent les déplacements domicile-travail. La concentration de cette offre alternative de bureaux pourrait ainsi constituer des centralités urbaines ou les consolider. Ces polarités de "tiers-lieux" restent encore à imaginer. Mais si le modèle économique des bureaux partagés se consolide, il est probable de voir se développer demain, une nouvelle offre tertiaire forte de logiques urbaines différentes. "Moins de concentration, plus de connectivité" autant physique que virtuelle. La polarité de bureau pourrait ainsi devenir éphémère ou multitâches, créant des espaces urbains modulables au gré des salariés présents, devenant tour à tour polarité pour "back office" le matin et pôle d innovation pour start-up l après-midi.
11 N Groupe union co-working, exemple de bureaux partagés sur marseille Quoiqu il en soit et même si le modèle urbain du bureau semble connaître aujourd hui ses limites, il est probable que les prochaines mutations dans le secteur des services auront un impact important sur le développement urbain. Comme pour le commerce, ses mutations sont à chercher dès à présent du coté des nouvelles règles de flux d information, interrogeant la capacité de l urbanisme à appréhender l action urbaine à l heure d internet. portrait N bureaux parc - aix-en-provence portrait En savoir plus Bibliographie Work in process, nouveaux bureaux - nouveaux usages, Pavillon de l arsenal, 2013 Sans bureau fixe, transition du travail - transition des mobilités, Bruno Marzloff, FYP, 2013 Mixité fonctionnelle et flexibilité programmatique, Frédéric Mialet, Programme BATEX, PUCA, 2011 Euroméditerranée, accélérateur de métropole, Brigitte Bertoncello, Jérôme Dubois, Parenthèse, 2010 La Défense, l esprit et le temps, Le cherche midi, 2009 Etudes Agam Schéma d implantation tertiaire : état des lieux, Agam, 2012 Benchmarking des formes urbaines pour l accueil d activités, Agam, 2011 Immobilier de bureau & métropolisation, FNAU, Agam, 2007 Sites internet Site de l Observatoire immobilier de Provence : www.observatoire-oip.com Site de l Observatoire de l immobilier d entreprise de l Ile de France : www.orie.asso.fr
12 m Club pour échanger sur l immobilier d entreprise Depuis près de sept ans, le pôle Développement et stratégie économique (DES) de l Agam anime le Club immobilier d entreprise. Regroupant les directions locales des grands groupes de commercalisateurs, tels que CBRE, DTZ, Arthur Lloyd ou BNP Paribas, et les partenaires institutionnels, le club se réunit trois fois par an pour échanger sur les dynamiques du marché de l immobilier local et ses perspectives d évolution. Objectif : confronter les visions entre professionnels de l immobilier et acteurs de l urbanisme sur quelques sujets à l étude en lien avec la place de l économie dans le développement urbain. Contacts : Laurent Couture 04 88 91 92 86 Patrick Tanguy 04 88 91 92 83 m La métropole à la carte Depuis le mois de décembre 2013, l Agam met en ligne, tous les 15 jours, cinq cartes à l échelle métropolitaine. Regroupées dans un atlas thématique, on y retrouve des données socio-économiques essentielles sur les logements, les revenus, l activité ou la recherche d emploi. Mais le panel d informations s élargit pour appréhender les domaines de l aménagement, des espaces d activités, des déplacements, du socle géographique. L Agam a rédigé aussi un commentaire détaillé pour chaque carte qui permet de disposer d une analyse concernant l essentiel à retenir de leur lecture ainsi que des éléments de méthodologie. Depuis l annonce en septembre 2012 par l État de la création de la métropole Aix-Marseille-Provence, l agence se mobilise auprès de ses partenaires pour leur apporter un appui technique à cette démarche dans le prolongement de nombreux travaux réalisés antérieurement. La connaissance partagée et l appropriation collective des données socio-économiques et géographiques à cette nouvelle échelle constituent un préalable nécessaire pour tous les acteurs qui devront œuvrer à la construction de la métropole. m Charte qualité Marseille actualisée Actualisé en 2013, le Cahier des recommandations environnementales de la "Charte Qualité Marseille" a été officialisé au Conseil municipal du 9 décembre 2013. Une actualisation rendue nécessaire par les évolutions réglementaires (lois Grenelle I et II, nouvelle Réglementation thermique) et l adoption des plans climat de la Ville et de la Communauté urbaine Marseille Provence Métropole. Par ailleurs, l Agam a souhaité donner plus de visibilité aux thèmes de la biodiversité et de la prise en compte de la santé : qualité de l air, réduction des nuisances sonores L élaboration du document s est fait en étroite collaboration avec les acteurs de l aménagement et de la construction : Ville de Marseille, Soleam Cette charte s articule autour de six défis : prise en compte du site naturel dans les aménagements, lutte contre le changement climatique avec la maîtrise des consommations d énergies, maintien de la biodiversité et des espaces à caractère de nature en ville, recherche de la qualité pour les constructions et les aménagements, réduction de la nuisance des chantiers et prise en compte de la santé et du bien-être des habitants en ville. La charte "Qualité Marseille" est disponible en ligne sur : www.agam.org m Venir au pôle de la Belle de Mai, facile ou pas? En partenariat avec la ville de Marseille, l Agam vient de lancer une enquête sur l accessibilité du pôle de la Belle de Mai auprès des "utilisateurs" : salariés, intermittents, visiteurs professionnels et grand public. Objectif : connaître leurs pratiques de déplacements et leurs besoins précis pour améliorer les conditions d accès au site de la Belle de Mai transports en commun, cheminements piétonniers, modes doux de transports (vélos). Cette enquête sera en ligne jusqu au 14 mars 2014. Elle comprend également une tribune libre pour formuler des suggestions. Accédez au questionnaire anonyme avec le lien suivant : www.agam.org/fr/enquete-belledemai.html Directeur de la publication : Christian Brunner Rédaction : Laurent Couture, Isabelle Collet Conception / Réalisation : Pôle graphique Agam Marseille - Février 2014 Numéro ISSN : 2266-6257 :::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::... Agence d urbanisme de l agglomération marseillaise Louvre & Paix La Canebière CS 41858 13221 Marseille cedex 01 Tél : 04 88 91 92 31 - e-mail : agam@agam.org Toutes nos ressources @ portée de clic sur www.agam.org Pour recevoir nos publications dès leur sortie, inscrivez-vous à notre newsletter