FRONT D ACTION POPULAIRE EN RÉAMÉNAGEMENT URBAIN 180, boulevard René-Lévesque Est, local 105, Montréal (Québec) H2X 1N6 Téléphone : (514) 522-1010 Télécopie : (514) 527-3403 Courriel : frapru@cooptel.qc.ca Web : www.frapru.qc.ca/ POUR LE DROIT AU LOGEMENT DANS LA CMM, DANS 5 ANS, 31 200 NOUVEAUX LOGEMENTS SOCIAUX! Mémoire présenté à la Communauté métropolitaine de Montréal sur le Plan métropolitain d aménagement et de développement (PMAD) par le FRAPRU Montréal, le 2 septembre 2011
PRÉAMBULE Le Front d action populaire en réaménagement urbain a été mis sur pied en 1978. C est un regroupement national pour le droit au logement. Il défend les droits des locataires et fait la promotion du logement social. Le FRAPRU est aussi actif sur les enjeux d aménagement urbain, de lutte contre la pauvreté et de promotion des droits sociaux. Il est présentement composé de 145 groupes membres, dont 86 sont situés sur le territoire de la Communauté métropolitaine de Montréal. TABLE DES MATIÈRES Introduction...2 Les problèmes de logement des locataires de la CMM...2 D autres problèmes de logement... créés par la CMM?!...5 Revoir le PMAD pour rester fidèle à ses engagements et à la population...6 Les recommandations du FRAPRU...7 Conclusion...9 FRAPRU toujours au front! Page 1 de 10
POUR LE DROIT AU LOGEMENT DANS LA CMM DANS 5 ANS, 31 200 NOUVEAUX LOGEMENTS SOCIAUX! Introduction Le FRAPRU est déçu, voire agacé, que la Communauté métropolitaine de Montréal n ait pas pris la peine, dans son Plan métropolitain d aménagement et de développement, de faire le point sur les conditions de logement des ménages établis sur son territoire et qu elle ne se soit pas donné des objectifs de développement en matière de logement social, afin de répondre aux besoins les plus pressants. Dans le même sens, le FRAPRU déplore que la CMM n ait pas profité de l occasion pour préciser les engagements qu elle espère des gouvernements supérieurs pour répondre à ces besoins Dans ce mémoire, le FRAPRU va faire la démonstration du mal-logement dans la CMM et des besoins en logements sociaux. Il va aussi proposer aux élues locaux une révision du PMAD pour y inclure des objectifs de développement de logements sociaux en nombre suffisant et l adoption d un plan d action conséquent. Les problèmes de logement des locataires de la CMM Il y a environ un an, la CMM mettait en ligne son Observatoire Grand Montréal où elle faisait notamment mention du nombre et de la proportion de ménages du territoire ayant des besoins impérieux de logement. Ses données sont effarantes : près du quart des ménages locataires du Grand Montréal (21,8 %) éprouvent des besoins impérieux de logements, dont 49 945 sont des ménages avec enfants mineurs et 23 685 sont des ménages dont le principal soutien financier est issu de l immigration récente; FRAPRU toujours au front! Page 2 de 10
dans 17 municipalités membres de la Communauté métropolitaine de Montréal, cette proportion de ménages ayant des besoins impérieux de logement est encore plus élevée, dont : 22,1 % à Châteauguay, 22,7 % à Longueuil, 22,9 % à Montréal, 23,2 % à Saint-Eustache, et 23,7 % à Beauharnois. Le Recensement de Statistiques Canada de 2006 précise que dans la région métropolitaine de recensement de Montréal, ce qui correspond à peu près au même territoire que celui de la CMM : le revenu médian des ménages locataires n est que de 30 743 $ par année, soit moins que la moitié du revenu médian des propriétaires (qui est de 69 683 $); parmi ces locataires, 221 785 ont un revenu annuel inférieur à 20 000 $ par année; chez les personnes seules, il n est que de 16 326 $; parmi les 706 690 ménages locataires de la CMM, 126 580 doivent consacrer plus de la moitié de leur revenu au logement (17,9 %), au détriment de leurs autres besoins essentiels, tels les médicaments, la nourriture, le transport, les fournitures scolaires des enfants, etc.; dans les familles monoparentales dirigées par une femme, cette proportion passe à 19,1 %; quant aux locataires qui vivent seul, 12,1 % d entre eux voient passer pas moins de 80 % de leur revenu à cet unique poste de dépenses; en 2006, 9,6 % des logements du territoire avaient besoin de réparations majeures, dont 38 750 ont été construits avant 1960; c étaient 10 475 de plus qu en 2001. FRAPRU toujours au front! Page 3 de 10
Les données de la Société canadienne d'hypothèques et de logement confirment quant à elles que les problèmes de logement ne se règlent pas dans la région de Montréal : dans son édition du printemps de Perspectives du marché de l habitation, la Société prévoit que le taux des logements inoccupés qui se rapprochait lentement du seuil d équilibre depuis quelques années va recommencer à descendre pour atteindre 2,4 % en décembre 2011 et 2,1 % en décembre 2012; 1 son Rapport sur le marché locatif de décembre dernier démontre que le taux d inoccupation des logements de 2 chambres à coucher se louant moins de 500 $ par mois a diminué de moitié entre octobre 2009 et octobre 2010, passant de 1,8 % à 0,9 % et que depuis deux ans, celui des logements de 3 chambres à coucher et plus qui se louent entre 500 $ et 899 $ par mois stagne à 2,1 %; 2 le même Rapport indique que le coût moyen des loyers a encore monté de 4,6 % en une seule année dans la métropole; en fait, depuis 10 ans, il aura augmenté de 37,5 % pour les logements de 2 chambres à coucher; 3 dans son rapport mensuel sur le marché de l habitation de janvier 2011, la SCHL indique que seulement 2472 logements locatifs ont été mis en chantier sur le territoire de la métropole au cours de la dernière année; c est 23 % de moins qu en 2009, 43 % de moins qu en 2008 et 53 % de moins qu en 2007; dans son édition de juillet 2011, elle indique que, depuis le début de cette année, seulement 1415 1 SCHL; Perspectives du marché de l habitation RMR de Montréal, printemps 2011. 2 SCHL; Rapports sur le marché locatif RMR de Montréal; décembre 2009 et décembre 2010. 3 SCHL; Rapports sur le marché locatif RMR de Montréal; octobre 2000 et décembre 2010. FRAPRU toujours au front! Page 4 de 10
logements locatifs ont été mis en chantier, contre 5021 logements en condominium; selon toute vraisemblance. 4 De toute évidence, si la tendance se maintient, une nouvelle pénurie de logements est à craindre. D autres problèmes de logement... créés par la CMM?! Dans son PMAD, la CCM prévoit accueillir 319 400 nouveaux ménages sur son territoire d ici 2031. 5 Elle se dit préoccupée par la mixité sociale, mais n indique nulle part de quelle façon elle compte s y prendre pour développer des logements répondant aux besoins des ménages à faible et à modeste revenus. Pire, bien qu une «étude du Dukakis Center for Urban and Regional Policy montre que les investissements en transport afin de développer des quartiers de type TOD engendrent fréquemment une gentrification (sic) du quartier et, paradoxalement, le remplacement de la population résidente par des ménages mieux nantis et moins grands utilisateurs du transport en commun», elle se promet de réaliser justement ce type d environnement autour des stations du réseau de transport en commun métropolitain. 6 Le PMAD de la CMM précise qu elle veut «orienter au moins 40 % des nouveaux ménages (2011-2031) dans des quartiers de type TOD». 7 4 SCHL; Actualités habitation RMR de Montréal; janvier 2011 et juillet 2011. 5 PMAD de la CMM, page 51. 6 Transit Oriented Development. PMAD de la CMM, page 47. 7 PMAD de la CMM, page 45. FRAPRU toujours au front! Page 5 de 10
Ce que la CCM ne prend pas la peine de préciser, c est que les conditions de vie des ménages à faible et à modeste revenus qui sont déracinés de leur milieu de vie par la «gentrification», se détériorent quasi systématiquement. Non seulement doivent-ils faire passer un montant important de leur petit budget au déménagement et à leur réinstallation, mais surtout, en perdant leurs réseaux d entraide communautaires et familiaux, ils se retrouvent encore plus isolés et exclus. Revoir le PMAD pour rester fidèle à ses engagements et à la population Qu on ne s y trompe pas, le FRAPRU est généralement d accord avec les initiatives visant le développement du transport en commun et avec les efforts de densification des villes de la CMM, ne serait-ce que pour diminuer la facture collective d énergie, réduire la pollution atmosphérique et protéger les terres arables de la vallée du Saint- Laurent. Il estime toutefois que cela ne doit, en aucun cas, être fait au détriment du droit au logement des populations qui habitent actuellement sur le territoire. Le FRAPRU est d avis que pour contrer les effets pervers du développement des TOD et pour enfin répondre aux besoins des populations locales mal-logées, il faut imposer et soutenir le développement de logements coopératifs et sans but lucratif, seuls types d habitations pouvant répondre adéquatement aux besoins et pouvant résister, de manière durable, aux pressions inflationnistes sur les loyers. Le FRAPRU demande à la CMM d en prendre acte et d agir en conséquence, au meilleur des intérêts de la population du Grand Montréal. D ailleurs, faut-il le rappeler, la CMM reconnaît elle-même les avantages du logement social. Dans le Plan d action métropolitain pour le logement social et abordable 2009-2013 publié en octobre 2008, elle faisait état des dizaines de milliers de ménages FRAPRU toujours au front! Page 6 de 10
en attente d un HLM, de la rareté des logements familiaux abordables, de l augmentation plus rapide des loyers que des revenus et elle réaffirmait «son engagement pour le logement social et abordable». La CMM invitait même le gouvernement du Québec «à donner suite à la vaste mobilisation du monde municipal afin de reconduire le programme AccèsLogis et d accélérer (son) rythme de réalisation». Dans un mémoire qu elle faisait parvenir au printemps 2009 au gouvernement du Québec, elle a demandé précisément : l adoption de programmations AccèsLogis (garantissant) au moins 2 000 unités par an pour le Grand Montréal; 8 l adoption de programmations AccèsLogis sur une base prévisible de 5 années; et un réengagement du gouvernement fédéral dans le financement des programmes de logements sociaux. Les recommandations du FRAPRU Pour toutes ces raisons, le FRAPRU demande à la CMM de revoir son PMAD et de se donner comme objectifs : 1. de développer au moins 31 200 logements sociaux en 5 ans, afin de répondre aux besoins les plus pressants, ce qui correspond, pour la métropole, à sa part des 50 000 nouveaux logements sociaux que le FRAPRU réclame pour 8 AccèsLogis est le programme québécois de développement de logements sociaux. FRAPRU toujours au front! Page 7 de 10
l ensemble du Québec, et ce au prorata du nombre de ménages locataires devant consacrer plus de la moitié de leur revenu pour se loger; 2. d intervenir vigoureusement auprès des gouvernements supérieurs pour qu ils ajustent en conséquence leurs investissements dans le développement de nouveaux logements sociaux, incluant des nouveaux HLM, et qu ils prennent des engagements récurrents en ce sens; 3. d obtenir du gouvernement du Québec qu il apporte les amendements requis à la Loi sur l aménagement et l urbanisme, à la Loi des cités et villes et à la Charte de Montréal afin que les pouvoirs municipaux puissent se doter d outils législatifs facilitant, voire accélérant, le développement de nouveaux logements sociaux sur le territoire de la CMM, tels : a. le pouvoir d exproprier les immeubles résidentiels barricadés depuis plus d un an ou appartenant à des propriétaires délinquants, pour le transférer à des projets d habitation sociale; b. le pouvoir d imposer un règlement obligeant tous les développeurs de logements privés à but lucratif de céder une partie de leur site à des projets de logement sociaux et ce dans une proportion suffisante pour répondre aux besoins locaux (ce qu on appelle communément un règlement d inclusion); 4. de développer des outils pour soutenir les municipalités : a. qui achètent et réservent des sites pour faciliter le développement de nouveaux logements sociaux; b. qui veulent adopter des règlements visant à intervenir plus adéquatement contre la perte de logements locatifs abordables sur leur territoire; FRAPRU toujours au front! Page 8 de 10
5. de préserver le parc de logements sociaux existants sur le territoire métropolitain et pour ce : a. obtenir de ses villes membres qu elles s engagent à maintenir leurs subventions dans les HLM de leur office d habitation, même à la fin des hypothèques et des conventions avec la Société canadienne d'hypothèques et de logement ; b. faire pression sur les gouvernements supérieurs pour qu ils fassent de même ; 6. d obtenir du gouvernement du Québec un code provincial du logement et des modifications au Code du bâtiment afin que tout nouveau projet de logements compte obligatoirement des logements universellement accessibles; 7. de protéger le parc métropolitain de logements locatifs abordables et, qu en ce sens : a. elle invite et soutienne les municipalités membres afin qu elles se dotent de règlements visant à empêcher la conversion des logements locatifs en copropriétés (condo) ou leur transformation à cette fin; b. elle implante et tienne à jour un inventaire du parc de logements locatifs du territoire de la métropole. Conclusion Dans son PMAD, la Communauté métropolitaine de Montréal promet : «En 2025, la Communauté est reconnue internationalement pour son dynamisme culturel, son caractère festif, sa joie de vivre et son ouverture sur le monde. Tirant fierté du visage francophone et cosmopolite de sa population, elle profite d un tissu FRAPRU toujours au front! Page 9 de 10
social diversifié et rassembleur. La Communauté continue de bénéficier d une vie culturelle intense et d un milieu artistique créateur. Les services sont accessibles à l ensemble de la collectivité et chaque ménage a accès à un logement décent (souligné par la rédaction). L engagement communautaire est reconnu comme une valeur importante pour le mieux-être collectif.» 9 Si on veut y parvenir, il faut s y mettre dès à présent! 9 PMAD de la CMM, page 15. FRAPRU toujours au front! Page 10 de 10