ORDRE DU JOUR La gouvernance, la refonte des statuts et du règlement Le projet de budget Questions/Réponses Les travaux de canalisation et leur financement L éventuel passage en copropriété Conclusion Questions/Réponses
Questions posées par les délégués d escalier Les délégués d escalier ont soulevé environ 25 questions. 4 thèmes sont apparus nettement prioritaires, et serons donc abordés aujourd hui: L explicitation de ce que signifierait le basculement en copropriété (15 voix) Comment réagir efficacement à la construction de logements rue Blanche (11 voix) Mutualisation des travaux (8 voix) Rôle, rémunération et évaluation du Directeur (8 voix) Les autres questions sont écrites et ne seront pas oubliées. Réponses seront apportées tout de suite, ou d ici Septembre /Novembre selon leur difficulté, par les moyens de communication habituels.
GOUVERNANCE
GOUVERNANCE STATUTS ET REGLEMENT L Assemblée Générale Mission: décider des grandes orientations et des allocations de ressources. - Un rôle plus décisionnel dans l adoption du budget de charges courantes et du budget travaux, - Un cadrage des orientations budgétaires, - Une vision moyen terme formalisée, - 2 réunions par an. Le Conseil d Administration Mission : maintenir la résidence dans son habitabilité et son cadre, sa valeur, sa pérennité, en particulier garantir la poursuite des gros travaux. - Continuer l ouverture avec 3 nouveaux administrateurs, - Réduction de la durée des mandats, éventuelle limitation du nombre de mandats, - Budgets courant et travaux construits sur une base calendaire, - Assurer une gestion rigoureuse des dépenses.
GOUVERNANCE STATUTS ET REGLEMENT Les Délégués d escalier Mission : assurer un relais efficace entre le CA, l AG et les résidents. - Clarification de leur mandat, de leur condition de désignation, - Un rôle plus actif dans le sens ascendant et descendant, - Une consultation pour des événements importants non prévus au budget. La Communication - Comptes rendus des CA, - Comptes rendus réunion délégués, - Un blog avec un modérateur, - Une communication par des notes brèves centrées sur un sujet.
GOUVERNANCE STATUTS ET REGLEMENT La refonte des statuts et du règlement: Etat des lieux - Nos statuts et règlements ne sont pas à jour et parfois en contradiction avec les Lois : Textes concernant les sociétés d attribution, Code la construction, Lois ALLUR et SRU. - Notre règlement de répartition des charges est parfois en contradiction avec la loi de 1965 et est inéquitable sur certains points: Répartition des charges d ascenseurs, Électricité des parties communes, Consommation d eau générale, Chauffage, Répartition des charges de gros travaux
GOUVERNANCE STATUTS ET REGLEMENT Création d un groupe de travail composé d administrateurs, de délégués et d experts issus des résidents. Mission - Refonte des statuts, - Evolution du règlement de répartition des charges. Livrables - Des résolutions à soumettre à l approbation de l AG, - Des recommandations et règles de fonctionnement. APPEL A VOLONTAIRES : ENVOYEZ VOS CANDIDATURES AU BUREAU!
RAPPORT DU COMITE D AUDIT NOS DEPENSES les comptes & le budget NOS RECETTES les appels de fonds (charges & travaux) LES IMPAYES
Les Charges Le budget 2014/2015 est respecté et confirme une baisse de 5%. La proposition du budget 2015/2016 prévoit une nouvelle baisse de 4%. 2013/2014 Budget 2014/2015 Estimé 2014/2015 Budget 2015/2016 2 941 2 799 2 795 2 697-142 - 146-98 - 5% -5% -4% K
Les Charges Nous prévoyons des baisses (économies) partout où c est possible. 2013/2014 Estimé 2014/2015 Budget 2015/2016 Personnel SIPM 1 661 1 622 1 571 58.1% Charges externes Eau, Gaz, Electricité 735 671 634 23.6% 404 447 395 14.7% Travaux d entretien 158 27 90 3.3% 100% K
Les Salariés de la SIPM Les économies réalisées ne se font pas au détriment des prestations. 2013/2014 Estimé 2014/2015 Budget 2015/2016 Coût total du Personnel 1 661 1 622 1 571 Salaires 911 958 926 Charges sociales 494 54% 538 56% 521 56% Charges fiscales 138 121 116 Provisions 5 5 7 K
Baisse du contrat Assurances Baisse du juridique Les Charges externes 2013/2014 Estimé 2014/2015 Budget 2015/2016 CHARGES EXTERNES 735 671 634 Contrat Nettoyage 248 242 242 Contrat Entretien 139 143 145 Assurances 165 123 125 Conseil & Prestations Juridiques 68 77 40 Honoraires (CAC, expertise, paie) 40 27 30 Informatique et Réseaux Sécurité 30 36 25 Autres Charges diverses 44 23 27 K
EAU, GAZ, ELECTRICTE Nouveau contrat GAZ. Prix du chauffage de l eau est à réviser! Il faut maîtriser la consommation d eau! 2013/2014 Estimé 2014/2015 Budget 2015/2016 MONTANT TOTAL 404 447 395 Eau 188 199 200 Récup consommation eau -243-176 -180 Eau net -55 +25 +20 Gaz 408 400 350 Récup chauffage ECS ( à 9 /m3) -102-89 -90 Gaz net +306 +311 +260 Electricité 68 68 70 Autres matériels (bruleurs, ampoules) 84 44 45 K
Travaux d entretien Baisse depuis 2 ans du coût de ces travaux. 2013/2014 Estimé 2014/2015 Budget 2015/2016 MONTANT TOTAL 158 120 90 Provisions antérieures -149-93 0 Solde 9 27 90 K
Travaux spéciaux d amélioration Les canalisations des escaliers 2 et 9 ont été changées à un coût maîtrisé. La mise au norme de l électricité est beaucoup moins importante que prévu. 2013/2014 Estimé 2014/2015 Budget 2015/2016 Canalisations 1 706 999 1 190 Colonne escalier 11 et 12 en urgence 80 Ascenseurs 1 841 150 130 Electricité 0 75 0 Amiante 78 0 0 K
LES RECETTES Les Charges courantes, c est 57.90 par m² habitable (contre 63.10 en 2013/2014). 2013/2014 Estimé 2014/2015 Budget 2015/2016 CHARGES -2 941-2 795-2 697 RECETTES +2 873 +2 799 +2 697 Ecart -68 +4 0 TRAVAUX -3 625-1 224-1 400 RECETTES +3 612-13 +1 325 +101 +1 300-100 K
LES IMPAYES Montant total des impayés (au 9 juin 2015) : 170 000 soit la moitié du chauffage! 7 actionnaires pèsent pour plus de 50% de ce montant. Nous avons engagé à leur égard, les procédures juridiques qui s imposent, jusqu ici, hélas, sans grand résultat. Nous offrons toujours la possibilité d une solution amiable avec les concernés, dans le respect de tous les autres actionnaires. À défaut nous proposerons la saisine des actions. Les autres actionnaires débiteurs sont instamment priés de régulariser leur situation au plus vite.
QUESTIONS / REPONSES sur: - La gouvernance - Le Directeur - Proposition de budget - Les impayés
20 LES TRAVAUX DE CANALISATIONS
CANALISATIONS de la RESIDENCE : CARTOGRAPHIE RESEAU CHAUFFAGE RESEAU EAU SANITAIRE Chauffage aller Chauffage retour Eau chaude sanitaire aller Eau chaude sanitaire retour Eau froide sanitaire Eaux usées Eaux vannes Chaufferie Blanche Chaufferie Montmorency Spécificité : les chaufferies Blanche et Montmorency sont interconnectées sur le réseau de chauffage et fonctionnent comme une seule chaufferie pour optimiser leur fonctionnement et réduire les consommations de combustible (gaz). 21
CANALISATIONS de la RESIDENCE : ETAT DES LIEUX 2. Etat de ces canalisations Entartrées, avec des réductions importantes de diamètre de passage, notamment sur le chauffage et les évacuations d eaux usées. Corrodées en plusieurs endroits, ce qui génère des fuites multiples, Présentant de ce fait un risque de développement de Légionnelle, maîtrisé par une température élevée de l eau chaude avec risques de brûlures et surconsommation de gaz associés. 3. Entretien Réparation des fuites par l équipe de Plombiers SIPM, sur environ 1 m. Environ 20 interventions par an. Nécessité de casser chaque fois les accès aux gaines de passage de tuyauteries à l intérieur des appartements. Il est impossible de prévoir quelle canalisation de quel escalier va se 22 mettre à fuir.
TRAVAUX DE REMPLACEMENT DES CANALISATIONS Débutés en 2007. Nature des travaux : remplacement de l ensemble des tuyauteries. dans chaque appartement de chaque escalier (colonne complète). des réseaux communs au niveau des arrivées d eau, des chaufferies et sur la boucle de chauffage. Durée prévisionnelle : 1 escalier rénové par an. 10 escaliers déjà traités + villas et boutiques. 9 escaliers restant à traiter, soit une fin des travaux en 2024. Difficultés importantes : Travaux réalisés en milieu habité, dans les appartements et les chambres de service. Nécessité de réaliser une partie importante des travaux hors période de chauffage (entre mai et octobre de chaque année). 23
BENEFICE DE CES TRAVAUX Un réseau entièrement neuf et maintenu en état pour plusieurs dizaines d années. Elimination des fuites sur l ensemble des réseaux (chauffage, eau et évacuation). Après remplacement de l intégralité des canalisations de chauffage, meilleur équilibrage du réseau permettant une amélioration des températures dans les appartements, notamment en étages élevés. Réduction des pertes de rendement du chauffage et économies de combustible.
AVANCEMENT à fin 2015 13,2 M dépensés à fin 2015 Esc 12 Esc 211 Esc 10 Esc 9 Esc 8 Esc 7 Esc 6 Esc 5 Esc 4 Esc 123 Esc 2 Esc 1 Boutiques Esc 13 Esc 14 Esc 15 Esc 1216 Esc 17 Esc 18 Esc 19 Villas Reste 9 escaliers : Soit environ 15 M étalés sur 9 ans AILE BLANCHE AILE MONTMORENCY Pour un appartement de 118 millièmes : 67 900 ( 575 / millième général).
FINANCEMENT Impact financier de la mutualisation sur l ensemble de la résidence, pour 1 appartement de 118 millièmes : Répartition par escalier Effet de la mutualisation : 67 900 sur une année comptable. : 3 570 /an pendant 19 ans. Dans la pratique, les réseaux d eaux froide et chaude sanitaire sont communs et les réseaux de chauffage également puisque les chaufferies sont interconnectées pour se suppléer l une l autre en cas de panne et obtenir de meilleurs rendements (une seule fonctionne en été). Le fait de remplacer en même temps l ensemble des canalisations d un escalier (parties verticales dans les étages et horizontales au niveau chaufferies) permet : de réduire sur la durée les nuisances dues à ces travaux dans les appartements, d améliorer le réglage du chauffage de l escalier considéré, de réduire les coûts des travaux par un fort effet de masse et d organisation du chantier.
LA POURSUITE DES TRAVAUX Un appel d offre a été lancé le 21 mai 2015 pour la réalisation des travaux des 9 escaliers restants, sur le mode suivant : 3 tranches de 3 escaliers chacun, 1 tranche ferme et 2 tranches conditionnelles. Caractéristiques de l appel d offres : Etude technique fouillée réalisée en amont par le maître d œuvre pour l ensemble des escaliers restants, 7 entreprises consultées, Analyse technico-économique des offres réalisée cet été par le Comité Technique Choix de l entreprise avant le 30 novembre 2015.
LES TRAVAUX DE CANALISATIONS : Focus sur la répartition des coûts 28
FOCUS SUR LA REPARTITION DES COÛTS Depuis le début, le montant des travaux est réparti sur la totalité des millièmes de la résidence. Une étude a été réalisée pour comparer 2 modes de répartition des coûts : La mutualisation globale des coûts, La mutualisation des coûts des réseaux froids et l affectation spécifique par aile des coûts des réseaux chauds. Hypothèses de calcul : La part des travaux des réseaux chauds dans le coût total est estimé à 30%. Le coût au millième des travaux restants est estimé identique au coût précédent soit 600 /millième. L étude est faite sur la base d un lot constitué d un appartement avec une cave et un garage, soit 118+5+2 = 125 millièmes.
CAS D UN APPARTEMENT + CAVE + GARAGE COUT AU MILLIEME 700 600 581 581 585 582 500 400 300 200 254 254 294 205 Blanche Montmorency 100 0 fin 2014 avec mutalisation complète fin 2014 avec mutalisation par bloc à terme avec mutualisation complete à terme avec mutualisation par bloc AU TERME DES TRAVAUX, UN IMPACT NEGLIGEABLE.
PROPOSITIONS du CONSEIL Le Conseil propose de: Poursuivre les travaux jusqu à leur terme pour maintenir la viabilité de l immeuble et son standing. Maintenir la mutualisation globale des coûts. Etudier la possibilité d accélérer les travaux en réalisant 2 escaliers par an selon la capacité de l entreprise de plomberie et la possibilité de mise en place d un emprunt.
L EVENTUEL PASSAGE EN COPROPRIETE 32
L EVENTUEL PASSAGE EN COPROPRIETE Solution à tous les problèmes..? Grand danger.? Après les informations plus ou moins contradictoires qui ont circulé, il s agit de faire un bilan objectif et factuel en prenant en compte l ensemble des aspects: Processus de passage, Coût du passage pour les retrayants et les non retrayants, Coût d un syndic: forfait, travaux Apport d un syndic sur négociation achats, sur expertise technique, Mode de fonctionnement avec coexistence syndic/sipm, Impact pour les salariés: gardiens, concierges, bureaux, Aspects fiscaux, ISF, droit de pré-emption, Impact sur la valeur des biens, Garantie de poursuite des gros travaux,.. Sans réponse à ces questions, une aventure dans l inconnu
L EVENTUEL PASSAGE EN COPROPRIETE Création d un groupe de travail composé d administrateurs, de délégués et d experts issus des résidents. Mission - Mise à plat de l ensemble des aspects afin d apporter une information objective à tous. Livrable - Exposé à la prochaine AG. APPEL A VOLONTAIRES : ENVOYEZ VOS CANDIDATURES AU BUREAU
QUESTIONS / REPONSES sur: - Le passage en copropriété - Les grands travaux - La répartition des coûts
CALENDRIER 2 ème trimestre 2015 3 ème trimestre 2015 4 ème trimestre 2015 Réunion actionnaires 16 juin Réunion délégués d escalier mi-septembre Assemblée Générale Fin novembre Statuts, règles de répartition des charges Eclaircissement sur passage en copropriété Information Lancement Constitution des groupes Point intermédiaire Premiers acquis Vote de changements Information complète validée Appel d offre sur travaux canalisation Analyse des offres Analyse des offres Choix de la solution Choix du fournisseur Impayés Recherche active de solution amiable Demande de saisines 36
CONCLUSION LA SIPM N EST PAS EN CRISE! Le conseil d administration vous a proposé dans cette réunion: De jeter les bases d une SIPM modernisée, plus participative, plus efficace, plus professionnelle et plus équitable, De poursuivre la maîtrise des coûts, De vous apporter des éléments de réflexion objectifs sur le passage en copropriété. Il a besoin pour cela: Du support actif des résidents, des délégués d escalier et de volontaires. De sérénité pour travailler efficacement! MERCI