Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN, avec la collaboration de Renaud TURC LA COPROPRIÉTÉ Éditions d Organisation, 1998, 2000, 2002 De Particulier à Particulier, 1998, 2000, 2002 ISBN : 2-7081-2793-4
Sommaire INTRODUCTION... 1 L immeuble... 3 L interdiction de certaines mises en copropriété... 3 Diagnostic technique obligatoire... 4 La division en lots... 5 Les parties privatives... 6 La disposition des parties privatives... 8 La jouissance des parties privatives... 8 Les parties mitoyennes... 9 Les parties communes... 9 La jouissance des parties communes... 11 Le droit de surélever, d édifier, d affouiller... 12 L état descriptif de division... 13 Le règlement de copropriété... 15 Contenu du règlement de copropriété... 15 La destination de l immeuble... 16 La destination de chaque lot... 17 Les modalités de jouissance des parties privatives... 17 La location d un lot et le règlement de copropriété... 18 Éditions d Organisation V
La copropriété Les modalités de jouissance des parties communes... 20 La quote-part de charges... 21 Le fonctionnement de la copropriété... 21 Établissement du règlement de copropriété... 22 Règlement adopté à l unanimité... 22 Règlement établi par décision de l assemblée générale... 22 Mise en conformité du règlement... 23 Modification du règlement de copropriété... 23 Les copropriétaires... 25 Comment devient-on copropriétaire?... 25 L acquisition d un lot en copropriété... 25 Dissolution d une société civile immobilière... 27 L indivision... 27 Le droit de préemption du locataire... 28 Le syndicat des copropriétaires... 29 Rôle du syndicat... 29 La responsabilité du syndicat... 29 Les syndicats secondaires... 31 Constitution... 31 Les syndicats coopératifs... 33 Le conseil syndical... 34 Constitution... 34 Élection des membres... 34 Révocation, démission... 35 Fonctionnement... 36 Rôle et attributions... 36 Assistance au syndic... 36 Contrôle de la gestion du syndic... 37 Les assemblées générales... 39 Les participants... 39 Lot en indivision... 40 Lot appartenant au syndicat des copropriétaires... 40 Le copropriétaire incapable... 40 Le copropriétaire est un époux... 40 VI De Particulier à Particulier
Sommaire Les locataires-accédants... 41 Les associations de locataires... 41 La représentation... 42 Modèle de pouvoir... 43 Pouvoir en blanc... 43 Formule pour un pouvoir en blanc... 44 La convocation de l assemblée générale... 44 Convocation par le syndic... 45 Convocation par le conseil syndical ou par les copropriétaires... 45 Convocation par un administrateur provisoire... 46 Les personnes convoquées... 46 Forme de la convocation... 47 Délai de la convocation... 47 Contenu de la convocation... 48 L ordre du jour... 48 L ordre du jour complémentaire... 49 Les annexes... 51 La réunion de l assemblée générale... 53 Président de l assemblée... 53 Le mode de scrutin... 54 Répartition des voix... 54 La réduction des voix... 55 La spécialisation des voix... 55 Les règles de majorité... 56 La majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965)... 56 La majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965)... 58 La double majorité (article 26 de la loi du 10 juillet 1965)... 60 L unanimité (article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et article 35 de la loi du 10 juillet 1965)... 61 Le procès-verbal... 65 Contenu du procès-verbal... 65 Notification du procès-verbal... 65 Éditions d Organisation VII
La copropriété Le syndic... 67 Le syndic professionnel... 67 Les honoraires du syndic... 68 Le syndic bénévole... 70 Avantages et inconvénients... 71 La nomination du syndic... 72 Nomination par l assemblée générale... 72 Nomination par le règlement de copropriété... 73 Le syndic judiciaire... 73 La carence ou l empêchement du syndic... 74 Désignation légale... 74 Les pouvoirs du syndic... 75 Pouvoirs d administration courante... 75 Le syndic engage et congédie le personnel... 76 Les travaux urgents... 77 Pouvoir de représentation du syndicat... 78 La fin des fonctions du syndic... 79 L arrivée du terme... 79 La démission du syndic... 79 La révocation du syndic... 80 L ancien syndic restitue les archives et les fonds... 81 Les obligations du syndic... 83 Les obligations administratives... 83 Tenue d un carnet d entretien... 83 Détention des archives du syndicat... 84 Établissement de la liste des copropriétaires... 85 Convocation et tenue des assemblées générales... 85 L assurance de l immeuble... 86 Les dommages à l immeuble... 87 La responsabilité civile... 88 L assurance dommages ouvrage... 89 La gestion comptable... 89 Un compte par copropriétaire... 89 Ouverture d un compte spécial, bancaire ou postal... 90 Les documents comptables... 91 VIII De Particulier à Particulier
Sommaire Une comptabilité séparée... 91 Une comptabilité d engagement... 92 La gestion financière... 92 Le budget prévisionnel... 92 L avance permanente de trésorerie ou fonds de roulement... 94 Les provisions de début d exercice... 94 Les provisions en cours d exercice... 95 Les provisions spéciales... 96 Appels de fonds spéciaux... 96 Le placement des fonds recueillis... 96 Le contrôle de la gestion du syndic... 97 L approbation des comptes... 97 La responsabilité du syndic... 97 La responsabilité civile... 98 La responsabilité pénale... 99 Les charges... 101 Les charges générales... 101 Répartition des charges générales... 102 Cas particuliers... 103 Parties mitoyennes... 103 Garages et parkings... 104 Copropriété de plusieurs bâtiments... 104 Les charges spéciales... 104 Répartition des charges spéciales... 105 Les charges d ascenseur... 105 Chauffage collectif... 107 L eau chaude... 108 Les frais de combustible ou d énergie... 108 Les frais d entretien et de réparation... 109 L eau froide... 109 L escalier... 109 Le vide-ordures... 110 L antenne collective et le réseau câblé... 110 La révision des charges... 111 Modification des charges consécutive à l exécution de travaux... 111 Éditions d Organisation IX
La copropriété Division ou réunion de lots... 111 Changement d usage des parties privatives... 112 Révision judiciaire... 112 L annulation des charges... 113 Le recouvrement des charges... 114 Ne pas tarder à réagir : relancer le copropriétaire défaillant... 115 Des intérêts au taux légal... 116 Des nouveautés pour accélérer le recouvrement : l ensemble des charges réclamées immédiatement... 116 Frais de relance à nouveau facturés?... 117 La position des tribunaux... 118 Saisir le tribunal... 119 L injonction de payer... 119 Le référé provision... 120 L assignation au fond... 120 Se faire payer... 120 La saisie sur compte bancaire... 120 La saisie des loyers... 121 La saisie sur salaire... 121 Dernier recours : la saisie du logement... 121 La vente d un lot en copropriété : les formalités... 125 Les formalités liées au lot... 126 Communication du règlement de copropriété... 126 Indication de la surface... 126 Recherche d amiante, de plomb et de termites... 126 Le carnet d entretien... 127 Les formalités liées aux charges... 128 Avant la vente... 128 La note de renseignements : connaître l état actuel des charges... 128 La répartition au prorata temporis... 129 Autre répartition : ce que peut prévoir l acte de vente... 130 La délicate question des travaux : qui paie quoi?... 131 X De Particulier à Particulier
Sommaire D autres arrangements sont possibles : ce que peut prévoir l acte de vente... 132 Le certificat précisant l absence de charges... 133 L avis de mutation... 133 L opposition du syndic... 133 Après la vente... 134 Les travaux... 135 Les travaux d entretien (article 24 de la loi)... 135 Les travaux d amélioration (articles 30 et 26 de la loi)... 136 Les travaux urgents... 137 Travaux sur les parties communes exécutés par un copropriétaire... 138 Obtenir l autorisation de l assemblée... 139 En cas de refus de l assemblée... 140 Travaux aux frais de certains copropriétaires... 141 L installation d une antenne collective ou d un réseau câblé... 142 Travaux d intérêt collectif dans les parties privatives... 144 Réglementation relative à l amiante... 144 Un diagnostic technique amiante... 145 Des mesures plus contraignantes... 145 La réalisation des travaux... 146 Les indemnités... 146 Le paiement des travaux... 147 Le paiement différé des travaux... 148 Recours et contentieux... 149 La contestation d une décision d assemblée... 149 Violation des règles de tenue de l assemblée... 149 Qui peut intenter l action en nullité?... 150 Comment exercer l action en nullité?... 150 Recours contre une décision de travaux d amélioration... 151 Caractère somptuaire des travaux... 151 Alourdissement disproportionné des charges... 151 Éditions d Organisation XI
La copropriété Les actions syndicales... 152 Le respect du règlement de copropriété... 152 Action en responsabilité... 153 Les actions individuelles... 154 Les troubles de jouissance... 154 Les infractions au règlement de copropriété... 155 Les atteintes aux parties communes... 155 Les atteintes à la destination de l immeuble... 155 Procédure... 156 Le tribunal d instance... 156 Le président du tribunal de grande instance... 157 Le tribunal de grande instance... 158 Prescription des actions... 158 Copropriété en difficulté... 159 La nomination d un administrateur provisoire... 159 La mission de l administrateur provisoire... 160 Questions-réponses... 163 Annexes... 167 Adresses utiles et textes de Loi... 168 INDEX... 205 XII De Particulier à Particulier