L IMMOBILIER EN AFRIQUE DE L OUEST : Etat des lieux, problématiques, problématiques enjeux défis et perspectives enjeux, L immobilier en Afrique de l Ouest Performances MC Juillet 2009
Performances Management Consulting est une société de conseil en management stratégique, créée en 1995 par des consultants africains ayant acquis une expérience solide dans des cabinets et des entreprises de rang mondial. Le cabinet s est fixé comme ambition d être un acteur de la transformation des économies africaines. Dans ce cadre, le cabinet Performances publie de façon régulière des notes sectorielles sur un secteur clé pour la lutte contre la pauvreté et l émergence de l Afrique. Ces notes vous proposent une description précise du secteur, identifient les enjeux stratégiques et mettent en perspective les défis majeurs auxquels les décideurs publics et les acteurs privés devront faire face. Ce document est un résumé de la note sectorielle sur l immobilier en Afrique de l Ouest. L intégralité de cette publication est disponible sur le site web de PMC : www.performancesconsulting.com Document sectoriel : Immobilier en Afrique de l Ouest _ Juillet 09 2
Sommaire L immobilier est un secteur clé de l économie mondiale... 4 L essor de l immobilier est impulsé par une urbanisation croissante, surtout dans les pays en développement... 4 Le secteur est caractérisé aujourd hui par la mondialisation et la financiarisation des investissements... 5 Cette financiarisation accrue dans l immobilier a conduit à la crise des subprimes qui a évolué en une crise économique... 6 La crise financière et économique affectera de façon indirecte le secteur de l immobilier en Afrique de l Ouest... 6 De plus, la faible disponibilité des matériaux de construction limite le développement de l immobilier en Afrique de l Ouest... 6 Les financements insuffisants et inadaptés constituent aussi un frein important au développement de l immobilier en Afrique de l Ouest... 7 L inadéquation entre l offre et la demande immobilière constitue aussi un handicap majeur en Afrique de l Ouest... 8 La spéculation foncière et immobilière s intensifie dans les villes en Afrique de l Ouest... 8 Plusieurs insuffisances sur la réglementation et les politiques d aménagement du territoire affectent l immobilier en Afrique de l Ouest... 9 L immobilier en Afrique de l Ouest connaît également un développement du secteur informel travaillant hors normes... 9 Globalement, les enjeux de l immobilier en Afrique de l Ouest sont d ordre social, économique et environnemental... 10 Relever le défi du logement en Afrique de l Ouest impose de tenir compte des exigences de mixité sociale... 10 Face aux changements climatiques, le développement de l immobilier «durable» demeure aussi un défi majeur en Afrique de l Ouest... 10 Le développement de l immobilier en Afrique de l Ouest passera par la mise en place d une réglementation incitative et facilitatrice... 11 La mise en place d un plan d occupation des sols et d une politique d urbanisation cohérente est aussi nécessaires pour le développement de l immobilier... 12 Sur le volet financier, il importe de développer le crédit immobilier bancaire, d explorer les nouveaux modes de financement et de redéfinir le rôle du gouvernement des institutions multilatérales... 12 Document sectoriel : Immobilier en Afrique de l Ouest _ Juillet 09 3
Executive Summary L immobilier est un secteur clé de l économie mondiale Le secteur de l immobilier représente une part importante dans la création de richesses. En tant que secteur porteur, la santé de l immobilier affecte celle de l économie dans son ensemble. La crise économique actuelle en est une douloureuse preuve. Le marché de l immobilier se situe en outre au carrefour d autres secteurs (construction, BTP ) considérés comme piliers dans la plupart des économies mondiales. Dans la plupart des capitales mondiales, l immobilier est en pleine expansion, y compris en Afrique de l Ouest où le mètre carré a vu son prix exploser durant les dernières années. L essor de l immobilier est impulsé par une urbanisation croissante, surtout dans les pays en développement L année 2008 a été une année charnière en termes d urbanisation puisque la majorité de la population mondiale vit dorénavant en zone urbaine 1. Toutefois, la population rurale reste aujourd hui majoritaire dans de nombreux pays en développement ; 6 habitants sur 10 résident encore en zone rurale. Les pays en développement constitueront donc l épicentre de cette urbanisation croissante dans les prochaines années. La superficie construite dans ces pays en développement augmentera pour atteindre plus de 600.000 km² en 2030. Les villes de plus de 100 000 habitants devraient donc tripler de superficie en 2030. Chaque nouveau résident convertirait alors dans les prochaines années en moyenne 160 mètres carrés de surface non urbaine en surface urbaine 2. Figure 1 : Population rurale et urbaine en Afrique de l Ouest, 1950 2050 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Milliers Afrique de l'ouest - Population urbaine Afrique de l'ouest - Population rurale A l image de toute l Afrique, l urbanisation s accroit fortement en Afrique de l Ouest ; le nombre de villes de plus de 100 000 habitants y est ainsi passé de 12 à 90 entre 1 United Nations Department of Economic and Social Affairs/Population Division World Urbanization Prospects: The 2007 Revision 2 Banque Mondiale Document sectoriel : Immobilier en Afrique de l Ouest _ Juillet 09 4
1950 et 1998 et celui des agglomérations urbaines de plus de 5 000 habitants de 600 à 3 000 dans la même période. Figure 2 : Cartographie des taux d urbanisation des pays africains, 2007 > 81% 61 à 80% 41 à 60% 21 à 40% < 21% Source: United Nations Department of Economic and Social Affairs/Population Division World Urbanization Prospects: The 2007 Revision Le secteur est caractérisé aujourd hui par la mondialisation et la financiarisation des investissements La croissance urbaine élevée a conduit à une forte création de capital immobilier. Il a ainsi été évalué que le capital urbain accumulé au cours des trente dernières années est de l ordre de 300 milliards de dollars, les deux tiers provenant d investissements privés. La financiarisation du secteur participe à la même logique que celle de la mondialisation des investissements. L investissement immobilier devient financier avec une volonté souvent affichée de plus-value et de gains financiers. La forte création de capital immobilier représente des opportunités financières très intéressantes, que les fonds immobiliers, les sociétés immobilières par action ou les Real Estate Investment Trusts utilisent comme placement. Le marché financier joue ainsi un rôle hautement important dans le développement, en tant que source alternative au financement de l économie des
pays. Il est toutefois nécessaire de rappeler que ces ressources ne sont pas toujours au service des populations. Cette financiarisation accrue dans l immobilier a conduit à la crise des subprimes qui a évolué en une crise économique La mondialisation et la financiarisation des investissements immobiliers ont conduit à un krach des prêts hypothécaires à risque aux Etats-Unis. En effet, les emprunteurs, souvent de conditions modestes, n étaient plus capables de rembourser ces prêts ; ce qui a conduit à une dépréciation des valeurs des créances immobilières titrisées, à une perte de confiance générale dans le système financier et à une chute des marchés boursiers dès l été 2007. Cette crise dite «des subprimes» a atteint son paroxysme en 2008 et a évolué en une crise économique avec des conséquences graves, notamment dans les pays fortement industrialisés. Cette crise économique a aggravé la situation déjà difficile dans le secteur de l immobilier. En France par exemple, la crise financière a fortement touché le marché de l immobilier. Les banques françaises ont restreint leurs offres de crédits, au premier rang desquelles figure le crédit immobilier. Cette situation a conduit à une chute du marché du crédit immobilier de 26.3% au troisième trimestre 2008. Les ventes dans le neuf ont également dégringolé. Quant au nombre de mises en chantier, il a baissé de 20% par rapport à la même période en 2007 3. La crise financière et économique affectera de façon indirecte le secteur de l immobilier en Afrique de l Ouest Même si une crise des subprimes ne peut avoir lieu en Afrique de l Ouest pour la simple raison que le crédit hypothécaire n est qu à un état embryonnaire dans cette partie du monde, le secteur de l immobilier sera affecté de manière plus indirecte mais à plus long terme. Le processus de crise immobilière en Afrique, s il a lieu, suivra cependant le chemin inverse de son déroulement aux Etats-Unis. Le marché de l immobilier ne sera pas touché par le manque de crédit octroyé par les banques mais par le ralentissement des investissements dans les matériaux, la construction ou le BTP et aussi par la crise économique et sociale qui commence à affecter durement les économies des pays du continent. De plus, la faible disponibilité des matériaux de construction limite le développement de l immobilier en Afrique de l Ouest Le dynamisme du secteur immobilier s accompagne nécessairement d une industrie constructive forte et développée. La région d Afrique de l Ouest dispose d un potentiel suffisant en matières premières, mais son faible taux d industrialisation ne permet pas un développement soutenu du secteur immobilier. En tant que matériau nécessaire à toute construction, le ciment occupe un rôle primordial dans le secteur immobilier. Le secteur du ciment a toutefois connu d importants problèmes ces dernières années en raison de sa pénurie et de la flambée du prix de la tonne dans toute la région. 3 Selon le Président de la Fédération des promoteurs constructeurs en France Document sectoriel : Immobilier en Afrique de l Ouest _ Juillet 09 6
Tableau 1 : Tableau de production, prix et flux d échange de ciment en Afrique de l Ouest Les financements insuffisants et inadaptés constituent aussi un frein important au développement de l immobilier en Afrique de l Ouest Le marché du crédit immobilier est encore en train d émerger et reste peu développé, surtout pour les catégories les plus pauvres de la population. C est pourtant cette catégorie qui est le plus dans le besoin d aide au financement immobilier. Les banques prêtent peu, surtout en raison du manque de politique de crédit au financement. Elles sont également affectées par la crise financière et sont encore dans des situations inconfortables pour l octroi de prêts, surtout immobiliers. Les rares banques opérant dans le prêt immobilier conditionnent l obtention de prêts à de nombreuses conditions auxquelles les plus pauvres ne peuvent satisfaire. Les prêts existants sont souvent réservés aux personnes bénéficiant déjà d un minimum de moyens et ne touchent pas les plus nécessiteux. De plus, les taux d intérêts restent particulièrement élevés et n encouragent pas les investissements immobiliers. Dans le micro crédit le business model des institutions financières présentes dans les pays Ouest africains ne permet pas d offrir un accès au crédit immobilier aux plus pauvres. La proportion de crédit offert pour le logement est faible comparativement à celle destinée à l investissement commercial. En dépit de la demande croissante de logement, il n existe donc que peu de banques ou de sociétés de financement décentralisées spécialisées dans le crédit immobilier et plusieurs pays ne disposent pas de programmes de logement. L accès au crédit et au financement demeure pourtant un moyen fondamental pour le développement du secteur de l immobilier. L habitat n étant que rarement une priorité nationale, les Etats en Afrique de l Ouest n accordent que très peu de financement. Du fait des besoins importants en infrastructures, d une demande sociale toujours plus forte, l appel à des ressources et au partenariat du secteur privé apparait indispensable pour la réalisation et l exploitation optimale des grands projets d infrastructures de l Etat. Une plus grande compétitivité des pays dans l attrait et le développement des partenariats publics privés nécessitera notamment, au-delà du dispositif de promotion nationale comme destination d investissement, la mise à niveau de certains textes
législatifs et la promulgation de nouvelles lois de type BOT ou BOOT. L Etat devra également se renforcer en compétences pour la négociation, la contractualisation (y compris les aspects juridiques), le suivi et la maîtrise des processus liés à l ingénierie de tels projets. Figure 3 : Niveau de Partenariats Publics en fonction de la taille des projets de BTP mise en œuvre Taille des projets de B.T.P. Projets de logements sociaux et privés Infrastructures publiques de bâtiment (santé, écoles, aménagement urbain) Immobilier commercial et immobilier d entreprise Aménagement, équipement urbain et touristique : eau, assainissement, Energie, gestion des ordures, infrastructures hors-site (tourisme) Grands travaux d infrastructures : routes, chemin de fer, infrastructures portuaires et aéroportuaires, zone franche industrielle, zone économique spéciale Local Importance du financement privé international International A noter que la faiblesse du pouvoir d achat en Afrique de l Ouest ne permet pas d envisager des investissements privés massifs et nombreux dans ce secteur en raison de l absence de perspectives économiques stables et lucratives, sauf pour un habitat haut de gamme minoritaire. L inadéquation entre l offre et la demande immobilière constitue aussi un handicap majeur en Afrique de l Ouest On note dans les villes Ouest africaines, une offre en logement insuffisante face à une demande en constante augmentation. Ce déséquilibre entre l offre et la demande, facteur premier de l explosion des prix, a aussi été accentué par l arrivée massive de nombreux étrangers. Face à cette demande élevée, les politiques de régulation de l offre sont peu développées. Les taux d intérêt restent trop élevés (une moyenne de 11,7% au Sénégal par exemple) même s ils sont à la baisse. Des politiques de développement immobilier sont certes mises en place mais concernent, comme en Côte d Ivoire, plus la construction de logement moyen et haut de gamme que de logements sociaux. Les demandes de crédits sont accordées plus facilement par les banques mais cela ne concerne là encore qu une certaine tranche de la population plus «aisée». La spéculation foncière et immobilière s intensifie dans les villes en Afrique de l Ouest Selon la Direction de la Prévention et des Etudes Economiques du Sénégal, Dakar est confronté à des bulles spéculatives périodiques dans la mesure où la hausse rapide des prix du logement dans la capitale et sa banlieue ne semble guère justifiée par les prix de location. Le boom de l immobilier favorise par ailleurs le manque de transparence déjà caractéristique des investissements immobiliers. Quant aux origines de cette bulle, elle prend sa source parmi de nombreux déterminants, tels que la raréfaction des zones habitables, le manque d infrastructures de communication liant la capitale aux autres villes, l ouverture vers l extérieur etc.
La raréfaction des zones habitables est accentuée en Afrique de l Ouest par la croissance de la population urbaine ; elle a été multipliée par 4,2 entre 1950 et 2000 et la tendance continue. Des villes comme Dakar dont la superficie est limitée par des contraintes géographiques ne peuvent donc s agrandir indéfiniment. Si l on ose espérer que cette bulle spéculative se dégonfle d ici peu, les études montrent qu il faut en moyenne 7,2 ans pour que le prix de l immobilier dans l ensemble de Dakar se réajuste. Le risque pour les banques est alors réel ; elles seraient impactées par l impossibilité de certains propriétaires ou agences immobilières de rembourser les crédits qui leur ont été octroyés. Plusieurs insuffisances sur la réglementation et les politiques d aménagement du territoire affectent l immobilier en Afrique de l Ouest La faiblesse ou le manque de politiques d aménagement du territoire impacte fortement, non seulement le développement économique des régions mais aussi les inégalités spatiales en termes économiques et sociaux. Aujourd hui, la réglementation est encore insuffisante et quand elle existe, elle n est pas toujours appliquée. Les entrepreneurs en Afrique continuent en effet de faire face soit à des codes obsolètes en matière de construction soit à de nouveaux codes dont l application reste partielle. Avec des réglementations souvent très lourdes et bureaucratiques, les investisseurs préfèrent se retirer ou construire dans l informel, ce qui pose de nombreux problèmes sociaux, économiques ou même sécuritaires. A l heure actuelle, les pays Ouest africain apparaissent aux derniers rangs dans la publication «Doing Business» de la Banque Mondiale au regard des deux (2) critères principaux permettant d identifier l attractivité d un pays pour des investisseurs immobiliers potentiels : l octroi de permis de construire et le transfert de propriété. L immobilier en Afrique de l Ouest connaît également un développement du secteur informel travaillant hors normes L importance du secteur informel est liée au manque de politique d aménagement du territoire. En effet, face à l absence de réglementation ou à la faiblesse de son application, les professionnels du secteur de l immobilier multiplient les constructions illégales en ne respectant pas toujours les normes de sécurité ou de construction. Les immeubles continuent alors à sortir de terre sans études sérieuses, sans architecte, sans bureaux de contrôle technique agréés, sans entreprise structurée. Les entreprises informelles se situent le plus dans le second œuvre, dans la construction résidentielle et en sous-traitance des grands groupes. L absence de contrôle, pendant la construction et l exploitation des immeubles en cause, révèle la défaillance des autorités à légiférer dans le domaine ou même à garantir le respect des normes en vigueur. Pourtant, ce secteur informel, souvent qualifié d illégal ou de clandestin constitue une part non négligeable de l économie nationale et permet de satisfaire une demande croissante et très diversifiée. Il joue de ce point de vue un double rôle sur le plan social et économique. Premièrement en donnant un emploi à une certaine catégorie de la population qui serait sans cela au chômage et deuxièmement en répondant à une demande de logement d une population en quête d habitation. Sur le plan économique, le secteur informel permet de garantir des prix moindres et des facilités de paiement aux demandeurs. Il répond par conséquent aux aspirations des populations les plus pauvres. Document sectoriel : Immobilier en Afrique de l Ouest _ Juillet 09 9
Globalement, les enjeux de l immobilier en Afrique de l Ouest sont d ordre social, économique et environnemental L enjeu de l immobilier est avant tout un enjeu social ; il répond à la nécessité d assurer un logement à l ensemble de la population. «Garantir un toit décent pour tous à un prix abordable» pourrait résumer l enjeu principal du secteur de l immobilier en Afrique de l Ouest. En Afrique, trois (3) textes universel sont reconnus en matière de droit au logement. Ces textes stipulent globalement que chaque personne a droit à un lieu où vivre en sécurité, dans la paix et la dignité. Plusieurs mécanismes de contrôle au niveau du continent africain permettent d assurer le respect de ce droit au logement : La Cour africaine des droits de l homme et des peuples ; La Commission africaine des droits de l homme et des peoples L enjeu économique et financier de l immobilier réside dans le fait que le secteur est devenu un pilier majeur de l économie des pays en Afrique de l Ouest. Au niveau environnemental, l enjeu est de garantir des logements «propres» à travers des politiques écologiques d aménagement du territoire. L insalubrité actuelle des bidonvilles, ainsi que le gaspillage énergétique dans les grandes capitales africaines est un défi à relever dans les prochaines années et à intégrer dans les nouvelles politiques d aménagement urbain. Relever le défi du logement en Afrique de l Ouest impose de tenir compte des exigences de mixité sociale L urbanisation croissante en Afrique de l Ouest ne s est pas toujours accompagnée d une croissance économique locale suffisante. Le défi du développement de l immobilier social est à mettre en parallèle avec le défi de la mixité sociale des grandes villes, c'est-à-dire la cohabitation sur un même territoire de groupes sociaux aux caractéristiques diverses. La question de l étendue et de l emplacement des logements sociaux reste à résoudre. Le modèle des cités HLM a montré ses limites dans les pays développés, ne favorisant aucunement la mixité sociale et développant des sentiments de frustration, de ghettoïsation et de communautarisme. Les opérateurs privés n ayant pas développé de stratégie spécifique pour la mixité sociale, c est à ce niveau que les pouvoirs publics doivent intervenir en imposant un nombre minimal de logements sociaux par commune, voire par quartier tout en intégrant ce principe dans les projets d urbanisme et dans les programmes immobiliers. La réponse à ce défi passe dès lors par une collaboration étroite entre les opérateurs publics et privés, lesquels sont garants du bon financement du projet et de sa réalisation. Face aux changements climatiques, le développement de l immobilier «durable» demeure aussi un défi majeur en Afrique de l Ouest Document sectoriel : Immobilier en Afrique de l Ouest _ Juillet 09 10
Le secteur de l immobilier est en première ligne du changement climatique. Responsable de près du quart des émissions de gaz à effet de serre françaises, et d'environ 40% au niveau mondial, l ensemble des acteurs de la filière est concerné : investisseurs, promoteurs, constructeurs et exploitants. La période actuelle est par ailleurs propice aux changements radicaux en raison de la hausse des coûts de l énergie, qui représente une opportunité environnementale majeure. Les pistes d actions pour développer l immobilier «propre» se situent principalement à trois (3) niveaux : technologique, financier et réglementaire/normatif. Au niveau des technologique : Le recours à des sources d énergie renouvelables : le recouvrement de plus de 50% de la surface d un immeuble par du verre permet de refléter les rayons du soleil et ainsi de garder la fraîcheur à l intérieur du bâtiment ; L installation pour chaque immeuble de son propre système de pompage et de recyclage d eau ; L optimisation du fonctionnement des appareils Au niveau financier : Des prêts à taux zéro afin de stimuler les travaux de rénovation et inciter les professionnels à se former pour répondre à la demande ; Une valorisation financière directe de la qualité environnementale du bâtiment. Au niveau réglementaire et normatif : Un respect des réglementations énergétiques et thermiques existantes, et application des spécifications techniques dans les constructions ; Une Création de labels «Basse Consommation Effinergie» Le développement de l immobilier en Afrique de l Ouest passera par la mise en place d une réglementation incitative et facilitatrice En matière de réglementation sur l octroi de permis de construire, le défi principal consiste à trouver l équilibre adéquat entre garantir la sécurité des personnes à travers le respect des normes de sécurité et rendre le processus d obtention du permis facile, rapide et transparent. Si la majorité des pays au bas du classement quant à l octroi de permis de conduire est africaine, l Afrique est toutefois le continent qui compte le plus de réformes facilitant la délivrance de permis de construire. En effet, six (6) pays font partie des plus grands réformateurs dans ce domaine, dont quatre (4) sont de l Afrique de l Ouest : le Burkina Faso, le Liberia, la Mauritanie et la Sierra Leone. Figure 4 : Les réformes juridiques et administratives facilitant les transferts de propriété Document sectoriel : Immobilier en Afrique de l Ouest _ Juillet 09 11
La détention d un titre de propriété est un gage d accès au crédit. En ce qui concerne le transfert de titre de propriété, l Afrique de l Ouest est également une des régions les plus réformatrices, tout particulièrement en termes de réduction des délais. Si certaines réformes peuvent être mises en œuvre plus ou moins à moyen terme, telles que l informatisation du registre et des procédures, d autres comme l élimination des procédures inutiles ou la diminution du nombre d autorisations nécessaires sont plus simples et permettent d aboutir à des résultats rapides. La mise en place d un plan d occupation des sols et d une politique d urbanisation cohérente est aussi nécessaires pour le développement de l immobilier Le marché de l immobilier est fortement dépendant des politiques d occupation des sols définies par les autorités publiques. Ces dernières sont quasi inexistantes en Afrique de l Ouest et à ce titre nécessitent une réflexion plus approfondie sur : - les aspirations spécifiques des habitants, premiers utilisateurs de la ville ; - l efficacité énergétique ; - les disparités sociales afin d assurer une meilleure homogénéisation des quartiers ; - la relocalisation de l économie et des formes de commerces ; - les transports ; - les infrastructures comme les réseaux d électricité ; - l aspect sécuritaire En parallèle des politiques d aménagement du territoire, des politiques de sécurisation foncière doivent être élaborées et mises en œuvre. La gestion du foncier, tant rural qu urbain, constitue en effet un élément important des perspectives ectives de développement du secteur de l immobilier. Sur le volet financier, il importe de développer le crédit immobilier bancaire, d explorer les nouveaux modes de financement et de redéfinir le rôle du gouvernement des institutions multilatérales Le financement immobilier est aujourd hui le fait de mécanismes essentiellement informels, et portant sur des prêts familiaux ou des économies personnelles. Cette situation est peu optimale pour permettre un véritable développement de l immobilier en
Afrique de l Ouest. Il importe donc de développer le crédit immobilier bancaire, mais aussi d exploiter plusieurs solutions alternatives pour diversifier les sources de financement. A ce propos, les coopératives d'habitation permettent d'offrir à leurs membres des logements à moindre coûts et repose sur le principe d'adhésion libre et volontaire, ainsi que sur un processus de sélection où être membre est un privilège et non un droit. Parallèlement, les gouvernements ont un rôle déterminant à jouer dans le développement du secteur immobilier des pays d Afrique de l Ouest. Ils disposent de plusieurs leviers pour agir positivement sur le marché : du côté des constructeurs, ils peuvent subventionner les achats de terrains ou offrir des taux d intérêts avantageux. Du côté des «consommateurs», les gouvernements peuvent agir sur les prix en les stabilisant ou en limitant leur hausse. Les gouvernements peuvent aussi agir à travers la mise en place d entreprises publiques comme cela a été le cas pour Freddie Mac ou Fanny Mae aux Etats- -Unis avant la crise. Certains gouvernements ont également initié la création de banques de l habitat pour accorder du crédit immobilier avec des taux d intérêt préférentiels pour les familles les plus pauvres. A l exemple de l Inter American Development Bank ou de la Asian Development Bank, les institutions multilatérales africaines ont aussi un rôle prépondérant à jouer dans le développement du secteur de l immobilier, aux côtés des autorités gouvernementales et des acteurs privés. Ces institutions doivent s engager dans le développement d un immobilier social et durable à travers de partenariats publics privés constructifs nstructifs. Figure 5 : Les acteurs du financement immobilier
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