creditfoncierimmobilier.fr ÉTUDE TRIMESTRIELLE Direction des Études Avril 2015 Point de conjoncture logement LE LOGEMENT ÉCHAPPE DE PEU À L ASPHYXIE C est sans regret, que l on a quitté l année immobilière 2014 et les espoirs déçus du marché résidentiel. 2015 débute avec des signaux plus positifs, pour le logement, dans un contexte général en voie d amélioration. L environnement économique reste encore dégradé et fragile, mais l évolution de certains paramètres est prometteuse. L économie française pourrait, en effet, bénéficier de conditions plus favorables susceptibles de soutenir un retour à la croissance. La baisse de l euro, favorisée par la politique européenne de Quantitative Easing de la BCE, est à même de stimuler les activités exportatrices. L économie devrait tirer également avantage de la baisse du prix des matières premières, de nature à modérer le surcoût des importations provoqué par la dépréciation de l euro, et à soulager le budget des ménages, dont la consommation reste le principal moteur de la croissance. Par ailleurs, le faible niveau des taux d intérêt et leur baisse continue maintiennent des conditions favorables pour tous les agents économiques. Il ne faut, toutefois, pas oublier que l économie française souffre toujours de handicaps qui seront longs à surmonter : le marché du travail a continué à se dégrader, et le chômage touche 10,4 % de la population active ; la progression des salaires n a jamais été aussi faible depuis plus de dix ans, et de nombreux facteurs psychologiques affectent encore le comportement des ménages et des entreprises. Mais, le plan de relance du Gouvernement consacré au logement a adressé quelques signaux positifs au marché du logement. Dans le contexte de 2014, et sur un marché de l ancien qui tourne au ralenti depuis trois ans, l activité immobilière s est orientée en léger retrait. En outre, la réalité des prix a fini par se révéler progressivement, traduisant une résistance qui a faibli et des tendances à la baisse qui, bien que modérées une fois pondérées par la statistique, ne s en sont pas moins généralisées. Si le contexte économique s améliore effectivement en 2015, avec des conditions de finance- ment toujours avantageuses et une stabilisation de l environnement réglementaire, l activité pourrait se redresser, cette année. Sur le marché du neuf, la tendance à la baisse de la production de logements ne s est pas inversée, l année dernière, ni sur le début de 2015, mais des perspectives de redressement pourraient s entrevoir dès le milieu de l année. Pour autant, le bilan annuel de la commercialisation des logements neufs reste médiocre, malgré un quatrième trimestre 2014 mieux orienté. Espérons que le début de l année s inscrira plutôt dans cette dernière tendance, et que le niveau toujours élevé des prix, dans le neuf, n handicapera pas la reprise. L activité du marché du crédit à l habitat s est contractée, en 2014, malgré des conditions de taux très favorables. Heureusement, la tendance à l amélioration observée en fin d année, liée sans doute aux mesures du plan de relance entrées en vigueur au dernier trimestre 2014, semble se poursuivre début 2015. Des craintes émergent, cependant, sur le financement de l accession, alimentées par le risque de voir la suppression de l APL accession au 1 er janvier 2016 briser cette timide reprise, alors que les conditions sont favorables à un redémarrage. La prochaine étape parlementaire sera déterminante compte tenu des enjeux, à la fois pour les candidats à l accession et pour le marché résidentiel. Le marché locatif, en France, connaît lui aussi la crise, alors qu il représente presque 22 % du parc des résidences principales dans le secteur privé. Les indicateurs qui le caractérisent, tels que vacance locative ou délais de remise en location, s aggravent depuis six ans, alors que la demande reste forte et insatisfaite. Ce marché paradoxal affiche, toutefois, depuis le début de l année, une mobilité résidentielle qui progresse. La reprise économique est plus facile à envisager aujourd hui qu en début d année dernière, mais le redressement des indicateurs ne devrait apparaître qu à partir de fin 2015. Dans ce contexte, le marché du logement pourrait sortir la tête de l eau : les attentes restent fortes et, désormais, quelques espoirs, même modestes, sont permis.
Point de conjoncture logement IMMOBILIER ANCIEN VOLUMES DE VENTES EN 2014 L activité immobilière, en léger retrait par rapport à 2013, tourne au ralenti depuis trois ans. Avec environ 700 000 transactions immobilières en 2014, l année s est terminée avec un volume d activité inférieur de 2,4 % à celui de 2013. L Île-de-France s est inscrite dans la tendance nationale, avec une activité en recul de 2 %, qui s accentue, selon les derniers chiffres publiés. Sur la période de trois mois couvrant novembre 2014 à janvier 2015, l activité est inférieure de 9 % à celle de la même période d il y a un an, avec un volume total de ventes de 29 240 logements. VOLUMES DE VENTES DE LOGEMENTS ANCIENS EN 2014 (Sources : CFI études/ Notaires IdF/ Insee/ CGEDD) Mai à juillet 2014 Appartements Évolution annuelle (1) Maisons Évolution annuelle (1) Paris 28 660 2 % NS NS Petite Couronne 36 110 4 % 11 400 3 % Grande Couronne 24 360 3 % 30 950 1 % Île-de-France 89 140 2 % 42 480 0 % Depuis trois ans, le marché de l ancien s est contracté de plus de 14 % par rapport à la moyenne d activité observée sur longue période avant la crise de 2008-2009. PRIX DE VENTE À LA FIN DU QUATRIÈME TRIMESTRE 2014 La réalité des prix finit par se dévoiler progressivement, laissant apparaître que la résistance à la baisse a faibli. Le recul des prix s est généralisé, l année dernière. Au quatrième trimestre 2014, les principales moyennes statistiques ont varié entre 2 % et 3 %. Cette tendance, engagée en 2013, s est donc accentuée, aussi bien en Île-de-France qu en régions, même si elle semble modérée au travers de ces indicateurs. Les moyennes, à fin janvier 2015, sont dans la même tendance avec un prix moyen d à peine plus de 7 900 / m² pour Paris, moins de 4 300 /m² en Petite Couronne et moins de 3 000 /m² en Grande Couronne. Les prix moyens des maisons s infléchissent également de plus de 2 % par rapport aux moyennes antérieures. Or, seuls les bons produits, correctement situés et de bonne qualité, c est-à-dire suffisamment liquides, se sont vendus et ont alimenté le marché. On peut en déduire que les logements qui présentaient une qualité inférieure, du fait de leur situation ou par leurs caractéristiques propres, n ont pas pu faire l objet de transactions. Sous la pression d une demande plus restreinte et plus exigeante sur les produits et leurs prix, cette part de logements est sortie du marché actif. Ils n ont, ainsi, pas pesé sur la statistique qui retrace, au final, des évolutions négatives mais pas alarmantes. PRIX DANS L ANCIEN (Sources : Insee, Notaires IdF/ Base Bien, études CFI mars 2015) Nov. 2014 à janv. 2015 Appartements Prix au m² Variation en un an (1) Maisons Prix à l unité Variation en un an (1) Paris 7 930 2,8 % NS NS Petite Couronne 4 270 1,4 % 336 800 2,6 % Grande Couronne 2 940 2,6 % 267 800 2,3 % 4 e trimestre 2014 Province NS 2,7 % NS 2,1 % (1) Évolution par rapport aux trois mois de l année précédente. La détérioration de la liquidité du marché résidentiel a, notamment, touché des logements de grande taille, comme à Paris, où l on constate une contraction du volume sur ce type de biens, encore plus forte depuis le début de l année. De même, certains produits très qualitatifs peinent à se placer compte tenu de prix unitaires élevés, pour lesquels la demande active n est pas assez solvable. Les marges de négociation sur les prix à l offre ont significativement augmenté, depuis plusieurs mois, en même temps que les délais de vente s allongent. ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER AVRIL 2015 2
LE LOGEMENT ÉCHAPPE DE PEU À L ASPHYXIE IMMOBILIER NEUF PRODUCTION DE LOGEMENTS À FIN JANVIER 2015 (FRANCE ENTIÈRE) La tendance à la baisse de la production de logements ne s est pas inversée, en 2014. L infléchissement pourrait-il survenir en 2015? Après avoir révisé ses modes de collecte de données, le Commissariat général au développement durable a redressé les chiffres publiés depuis 2000. À l occasion de la publication de ces statistiques, en février 2015, l instance a communiqué sur la nouvelle méthodologie mise en place, et délivre, désormais, de nouveaux indicateurs tels que le taux d annulation des permis autorisés, le délai de mise en chantier des permis autorisés, et le stock de logements restant à mettre en chantier. Il n est pas improbable que de nouveaux redressements de ces données soient faits dans les mois ou années à venir. CONSTRUCTIONS NEUVES (Sources : SOeS, Sit@del2/mars 2015) LOGEMENTS FÉVRIER 2015 Logements autorisés Autorisés depuis 1 an Évolution 12 mois glissants (1) Mises en chantier Mis en chantier depuis 1 an Évolution 12 mois glissants (1) Individuels purs 109 500 1,8 % 102 800 16,1 % Individuels groupés 45 100 15,2% 38 000 23,0 % Collectifs 180 500 10,7 % 183 000 7,1 % En résidences 33 000 21,7 % 27 300 16,4 % Total 368 100 6,6 % 351 100 10,5 % (1) Estimations à fin février 2015. Le nombre total de logements mis en chantier, après redressement, a atteint environ 356 000 unités sur l année 2014, baissant de près de 11,5 % par rapport à 2013. À fin février 2015, et sur une année glissante, les 351 000 logements mis en chantier représentent une baisse de 10,5 % en variation annuelle. Ce sont les logements individuels, qui enregistrent les plus fortes baisses, avec 16,1 % pour les maisons en secteur diffus, et 23 % pour les logements individuels en secteur groupé. Le nombre de logements collectifs mis en chantier diminue, pour sa part, de 7,1 %. Les autorisations de construire baissent de 6,6 % pour l ensemble des logements, dont le nombre total tombe à moins de 370 000 unités. CONSTRUCTION DE LOGEMENTS À FIN JANVIER 2015 (Sources : CGEDD, SOeS, Sit@del2 mars 2015) 550 000 500 000 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 09/2009 Autorisés 02/2010 07/2010 12/2010 Commencés 05/2011 10/2011 03/2012 08/2012 01/2013 06/2013 11/2013 04/2014 09/2014 02/2015 Le redressement des données statistiques a conduit à revoir les niveaux de logements autorisés et mis en chantier, mais les tendances restent baissières, depuis trois ans. La reprise de la construction passera d abord par une croissance des autorisations délivrées, qui n émerge toujours pas dans la plupart des régions. Seuls l Alsace, les Pays de la Loire et le Languedoc-Roussillon n affichent pas des variations à la baisse à fin février 2015 (en cumul sur 12 mois). Sept régions comptabilisent au moins 10 000 logements autorisés sur la période, Île-de-France en tête, suivie de Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d Azur et Aquitaine, pour les plus importantes. Les délais moyens d ouverture de chantier représentent 4,6 mois pour les logements individuels et 7,5 mois dans le collectif, soit un niveau inférieur à la moyenne constatée depuis 2000. Les taux d annulation des logements autorisés paraissent considérables (15,5 % pour les logements individuels, et 21,2 % dans le collectif), traduisant les difficultés à concrétiser les projets envisagés dont la commercialisation préalable est difficile, mais qui sont aussi confrontés aux aléas des recours des tiers. 3 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER AVRIL 2015
Point de conjoncture logement COMMERCIALISATION DE LOGEMENTS NEUFS EN 2014 Malgré un dernier trimestre mieux orienté, le bilan annuel de la commercialisation de logements, neufs en 2014, est médiocre. L année a été difficile, mais le quatrième trimestre a été mieux orienté en comparaison avec le dernier trimestre 2013 (+ 3,8 % de ventes tous types de logements), laissant peut-être augurer un rebond qui reste à confirmer. Sur ce trimestre, les réservations ont porté sur 24 000 logements, et c est le logement collectif, qui a permis ces résultats, le marché de la maison individuelle (secteur groupé) étant, lui, en retrait de 0,8 %. Cependant, au global, sur l année, les réservations n ont totalisé que 85 800 logements, soit presque 4 % de moins qu en 2013. Ce volume annuel est le plus mauvais depuis cinq ans. Les mises en vente n atteignent pas 90 000 logements, en repli de 13 %, et s approchent du niveau le plus bas rencontré lors de la crise de 2008/2009. COMMERCIALISATION DE LOGEMENTS NEUFS EN 2014 (PROMOTION IMMOBILIÈRE) (Sources: études CFI/SOeS, ECLN, FPI) APPARTEMENTS MAISONS (habitat groupé) ENSEMBLE DES LOGEMENTS NEUFS Année 2014 Nombre Variation annuelle Nombre Variation annuelle Nombre Variation annuelle Total des ventes 78 558 2,4 % 7 263 17,6 % 85 821 3,9 % Total des mises en vente 81 886 11,7 % 8 042 27,1 % 89 928 13,3 % Malgré les efforts d ajustement des promoteurs aux aléas du marché depuis quatre ans, le volume des stocks a eu tendance à s alourdir. Le point culminant du troisième trimestre 2014 n a pas rejoint le pic de la crise de 2008, et la bonne tenue de la commercialisation au quatrième trimestre a permis de voir le stock redescendre à 103 000 logements (proposés à la vente, non encore réservés). Sur ce stock, toutefois, 6,7 % des logements sont construits, 37,3 % sont en cours de construction, et 56 % ne sont qu en phase de projet. En rapportant ce stock aux délais actuels de vente, il faudrait à peu près 13 mois de commercialisation pour l écouler en totalité. Ce ratio reste élevé, mais il est en nette amélioration par rapport à ceux qui prévalaient depuis 2013. Douze régions ont recensé moins de 500 réservations au cours du quatrième trimestre. Les dix régions qui ont totalisé plus de 1 000 ventes représentent 89 % des réservations signées dans le dernier trimestre 2014. Les régions qui ont été les plus dynamiques sont, sans surprise, l Île-de-France, Rhône-Alpes, et Provence-Alpes-Côte d Azur. Toutes les régions du Sud, ainsi que les Pays de la Loire, la Bretagne, l Alsace et le Nord-Pas-de-Calais ont connu une activité moyenne. La crise de la demande qui affecte le secteur s explique aussi par les niveaux atteints par les prix, lesquels ont progressé régulièrement depuis six ans. Une grande partie des ménages qui souhaitent accéder à la propriété sont écartés du marché par la cherté du neuf, a fortiori les primo-accédants modestes. Après avoir fortement augmenté à partir de 2009, le prix de vente moyen au mètre carré des appartements oscille entre 3 800 et un peu plus de 3 900 depuis 2011. Il atteint 3 837 à la fin du quatrième trimestre 2014, soit un niveau quasiment équivalent à fin 2013 ( 0,8 %). Les évolutions du prix des maisons sont irrégulières, depuis 2009, mais la tendance est aussi à la hausse. En fin d année, le prix NOMBRE DE LOGEMENTS PROPOSÉS À LA VENTE EN FIN DE TRIMESTRE (PROMOTION IMMOBILIÈRE) (Sources : études CFI/SOeS, ECLN, FPI) 23 21 19 17 15 13 11 9 7 5 T2-2008 T4-2008 T2-2009 T4-2009 T2-2008 T2-2010 T4-2010 T2-2011 Stock en mois de commercialisation T4-2011 T2-2012 T4-2012 COMMERCIALISATION DE LOGEMENTS NEUFS (PROMOTION IMMOBILIÈRE) (Sources : SOeS, ECLN/Direction des études, CFI) Carte réalisée avec cartes et données Articque n De 41 à 665 n De 666 à 1195 n De 1196 à 2 282 n De 2283 à 4 657 n De 4658 à 5 840 Nord-Pas-de-Calais T2-2013 T4-2013 Stock en volume Haute-Normandie Picardie Basse-Normandie Lorraine Île-de-France Bretagne Champagne-Ardenne Pays de la Loire Poitou-Charentes Aquitaine Centre Limousin Midi-Pyrénées Auvergne Bourgogne Languedoc-Roussillon T4-2014 115 000 105 000 95 000 85 000 75 000 65 000 55 000 Alsace Franche-Comté Rhône-Alpes Provence-Alpes-Côte d Azur Corse ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER AVRIL 2015 4
LE LOGEMENT ÉCHAPPE DE PEU À L ASPHYXIE moyen d une maison neuve, en programme groupé, s élevait à 249 900, en légère baisse ( 2 %) par rapport à fin 2013. Le niveau élevé des prix de sortie du neuf s explique, notamment, par les prix du foncier, surtout en ville, où la demande serait plus forte. Les coûts de construction se trouvent, en outre, au plus haut après une décennie de forte hausse, par le fait de l accumulation de normes techniques, de coûts de main-d œuvre élevés, de matériaux plus techniques et plus chers, et de chantiers plus complexes et plus coûteux dans les centres urbains. Parallèlement, pour contenir les prix de vente des logements, les promoteurs ont eu tendance à réduire les surfaces habitables, concentrant, de fait, les coûts techniques sur moins de mètres carrés, au détriment du prix de revient métrique, qui a mécaniquement progressé. MARCHÉ DE L HABITAT NEUF EN SECTEUR DIFFUS En 2013, ce marché avait subi une chute de 20 %, tombant à moins de 103 000 maisons vendues. La conjoncture a frappé lourdement la clientèle des primo-accédants, et dans le même temps, le secteur de la maison individuelle s est également vu imposer la mise en œuvre de la RT 2012. En 2014, ce marché a encore reculé, mais seulement de 3,5 %, d après les chiffres publiés par l UMF (Markemétron), qui estime le volume de ventes annuelles à 99 000 maisons. La contraction du marché, très durement touché par la crise depuis sept ans ( 46 % sur la période 2007-2014), semble donc se ralentir progressivement. L apparente résistance des prix dans l ancien, observée depuis quatre ans, ainsi que le maintien de prix élevés et en progression régulière depuis six ans dans le neuf, trouvent essentiellement une explication dans la baisse continue des taux de crédit à l habitat, qui ont contribué à soutenir le marché. La grande majorité ÉVOLUTION DES PRIX DE VENTE DES LOGEMENTS NEUFS (PRIX MOYEN À LA RESERVATION) (Sources : SOeS, ECLN, FPI/ programmes immobiliers de cinq logements et plus février 2015) 310 000 295 000 280 000 265 000 250 000 235 000 220 000 205 000 190 000 T1-2005 T4-2005 T3-2006 T2-2007 T1-2008 Prix de vente des maisons ( ) T4-2008 T3-2009 T2-2010 T1-2011 T4-2011 INDICATEURS D ACTIVITÉ SUR LE MARCHÉ DE L HABITAT INDIVIDUEL DIFFUS (Sources : études CFI/ UMF/ Markemetron janvier 2015) T3-2012 T2-2013 T1-2014 T4-2014 Prix de vente des appartements ( /m 2 ) Ventes estimées (1) janvier 2015 7 528 Évolution janvier 2015/ janvier 2014 12 % Total ventes estimées un an glissant 102 300 Évolution annuelle 5 % (1) Indicateur calculé à partir des statistiques réalisées sur un échantillon de constructeurs de maisons individuelles, pondérées. Les données sont extrapolées sur cet échantillon représentatif des constructeurs du marché globale de la maison individuelle en diffus pour réaliser une estimation France entière. 4 100 3 900 3 700 3 500 3 300 3 100 2 900 2 700 2 500 des opérations immobilières (dans l ancien comme dans le neuf) sont financées grâce à un crédit immobilier. La chute des taux de crédit a, ainsi, contribué à abaisser le coût global des opérations qui ont bénéficié d un prêt bancaire, ce qui a également permis à l offre de résister plus facilement à la pression sur les prix. LE MARCHÉ DU FINANCEMENT DE L HABITAT L activité du marché des crédits à l habitat s est contractée, en 2014, par rapport à 2013. Après un début d année prometteur, en 2014, l activité s est ralentie pour se ressaisir en toute fin d année. Au final, toutefois, le volume des crédits à l habitat distribués retrouve le même niveau qu en 2012, reculant de 3,8 % en rythme annuel. La production 2013 représente, ainsi, un simple sursaut. En 2014, le marché a souffert des hésitations de la demande et des contraintes des nouvelles mesures imposées par la loi Alur. Une timide reprise est apparue fin 2014, principalement grâce aux conditions de crédit, mais aussi avec l annonce du plan de relance du Gouvernement, à l automne, et des premières mesures mises en œuvre. Ce contexte a favorisé un retour fragile des primo-accédants et des ménages modestes, et a pu encourager une réappari- VOLUMES DE CRÉDITS À L HABITAT (MONTANTS ENGAGÉS (1) PAR AN EN MDE) (Sources : OFL/ CSA/BDF/OPCI mars 2015) 180 170 170 169 160 162 150 140 130 141 120 110 120 119 100 90 80 2007 2008 2009 2010 2011 2012 (1) Crédits qui ont fait l objet d un accord formalisé du client. 129 2013 119 2014 5 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER AVRIL 2015
Point de conjoncture logement tion prudente des investisseurs sur le locatif privé. Sur la période de trois mois allant de novembre 2014 à janvier 2015, la production a été supérieure de plus de 14 % à celle de la même période de l année précédente. Les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors frais d assurance et coûts liés aux sûretés) sont descendus à 2,37 % fin 2014, et ont perdu 72 points de base sur l année. La baisse du coût des ressources et la politique d octroi des crédits à l habitat pratiquée par les banques ont contribué au maintien de ces taux exceptionnels. À fin janvier 2015, la baisse s est encore poursuivie, le taux moyen se situant à 2,29 %. Cette situation inédite est à peine affectée par une évolution baissière de l inflation, elle-même exceptionnelle, qui conduit à un taux déflaté légèrement supérieur au taux d intérêt moyen. Pour les nouveaux emprunts, les conditions actuelles constituent toujours une opportunité pour les emprunteurs d aujourd hui, qui bénéficieront sur les 15 ou 20 ans de la vie du prêt à venir d une érosion monétaire certaine, qui gommera tout ou partie de leurs charges de remboursement. Au quatrième trimestre, la durée des prêts accordés atteignait 211 mois, en moyenne, représentant 17 ans et 6 mois, mais elle est retombée à 17 ans et 2 mois, à fin janvier 2015. La durée moyenne reste légèrement plus longue pour l accession dans le neuf que dans l ancien. MARCHÉ LOCATIF Marché paradoxal et en difficulté depuis plusieurs années, le locatif privé démarre l année 2015 sur un signal prometteur. En 2014, le parc de 33,9 millions de logements comprend 28 millions de résidences principales, tandis que 58 % des ménages français sont propriétaires de leur résidence principale. Alors que, depuis une trentaine d années, le parc croît d environ 1 % par an, la part des ménages locataires a eu tendance à diminuer jusqu au milieu des années 1990, pour se stabiliser autour de 39 %, jusqu à aujourd hui. Sur l ensemble du parc de résidences principales, 21,9 % relèvent du parc locatif privé (données Insee 2014), tandis que le parc social en représente 17,4 %. Cette répartition est stable depuis quelques années. Mesurée à partir de la mobilité résidentielle des locataires (source Clameur), l activité du marché locatif privé est plutôt soutenue, depuis début 2015, avec un taux de 28,9 %, supérieur à la moyenne de longue période (28,1 %). Les disparités régionales traduisent des tensions qui peuvent varier fortement selon les zones, mais ces évolutions ne sont pas forcément liées aux niveaux locatifs. Ainsi l activité se contracte-t-elle dans certaines régions, comme en Lorraine ( 0,4 %) ou dans le Limousin ( 0,5 %), alors que les loyers y sont les moins élevés. A contrario, en Languedoc-Roussillon ou en PACA, les loyers élevés ne freinent pas la mobilité résidentielle, qui y croît respectivement de 4,3 % et 2,3 %. Si, dans les grandes villes françaises, la mobilité a tendance à progresser, Paris voit la sienne se réduire toujours plus, tombant à 16,7 % contre une moyenne sur longue période de 19,8 %. Le marché locatif de la capitale est particulièrement tendu, avec une demande toujours soutenue, alors que la mise en place de l encadrement des loyers risque d alimenter encore les tensions. Sur l ensemble de l année dernière, en France, les loyers moyens ont progressé de 1 % en rythme annuel. Depuis début 2015, la tendance semble s inverser. Dans plus de la moitié des villes de 10 000 habitants, les loyers de marché reculent, en moyenne, de 0,9 %. Pour autant, depuis six ans, l augmentation régulière des délais de remise en location s est accompagnée d une montée rapide de la vacance locative dans toutes les régions, aussi bien sur les marchés actifs que sur ceux plus déprimés. Début 2015, cette vacance locative moyenne s établit à 7,8 semaines, s échelonnant entre 4,5 semaines et jusqu à plus de 18 semaines, selon les régions. Au final, le marché locatif privé français reflète les paradoxes d une offre inadaptée qui, malgré des efforts d adaptation au niveau des loyers, souffre de la vacance dans de nombreuses régions, tandis que la demande se heurte à une sous-offre persistante dans les zones tendues. Enfin, la chute de l effort d amélioration et d entretien, constatée depuis 2012, reflète l attentisme des propriétaires privés, qui sont confrontés à une sérieuse érosion de la rentabilité de leur investissement, lorsqu ils ne sont pas victimes d une vacance locative qui s allonge. PREMIÈRES TENDANCES POUR 2015 Après une année 2014 décevante, pour l immobilier résidentiel, le nouveau chapitre 2015 commence avec plus d optimisme, mais sur quelles bases fonder l espoir de jours meilleurs? L environnement économique reste dégradé et fragile, mais quelques signes s annoncent prometteurs d amélioration, parmi lesquels le plan de relance du Gouvernement consacré au logement. Cependant, il est trop tôt pour prévoir à quel horizon, dans quelle ampleur et à quel rythme le marché du logement va effectivement pouvoir se redresser. En début d année émergent des conditions favorables à l économie française, qui pourrait bénéficier d un retour à la croissance. La baisse de l euro, de forte ampleur, favorisée par la politique européenne de Quantitative Easing, pourrait stimuler les activités exportatrices. Parallèlement, la baisse du prix des matières premières se répercute favorablement le budget des ménages et, pour les entreprises, neutralise le choc du coût des importations en dollars lié à la dépréciation de l euro. ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER AVRIL 2015 6
LE LOGEMENT ÉCHAPPE DE PEU À L ASPHYXIE Les taux du crédit immobilier devraient rester, encore cette année, un soutien fort de la demande. Ils pourraient continuer encore à baisser légèrement à la faveur de la politique de la BCE de Quantitative Easing. Le principal soutien de la croissance reste encore la consommation des ménages français, qui pourrait reprendre de la vigueur grâce à la baisse du prix du pétrole, facteur de soutien du pouvoir d achat, mais aussi grâce à la déflation, qui entraîne une baisse des niveaux de prix. C est ainsi qu en janvier, la consommation des ménages en biens a progressé de 0,6 % en volume. Pour l heure, l économie française souffre toujours de handicaps et devrait connaître une période de transition avant la reprise. Le marché du travail, qui s est encore dégradé, demeure anxiogène pour les ménages, dont il paralyse les décisions d achat immobilier. Même si le taux de chômage a peu augmenté au quatrième trimestre 2014 (0,1%), le chômage touche, en France, 10,4 % de la population active. La progression des salaires, en France, n a jamais été aussi faible. Tandis que, sur les 13 dernières années, les salaires avaient progressé, en moyenne, de 2,4 % par an, le salaire de base n a progressé que de 1,5 % en rythme annuel, en 2014. Il est trop tôt pour entrevoir une reprise de l investissement dans les outils de production. La politique de Quantitative Easing a commencé début mars, et il faudra d abord qu elle profite effectivement à l activité réelle au travers du crédit aux entreprises, pour que se redressent les perspectives de production dans l industrie. Ce n est qu à cette condition que des effets positifs sur le marché du travail pourront se voir et ce, avec un retard de plusieurs mois. Dans ce contexte, depuis le début de l année, la production de crédits à l habitat reste dynamique, en ligne avec les derniers mois de 2014, mais cet élan est encore fragile. Les hésitations qui ont freiné la demande, en 2014, ne sont pas toutes levées ; les primo-accédants et les ménages modestes qui pourraient venir alimenter le marché du crédit, et donc animer les marchés immobiliers, demeureront sensibles aux moindres grains de sable qui pourraient venir enrayer l émergence de cette dynamique. Ainsi, par exemple, si la menace qui pèse sur la suppression de l APL accession finit par se réaliser début 2016, on risque de revenir vers un mouvement récessif après 2015. Le marché du neuf a particulièrement été affecté par la crise, en 2014, avec un recul du volume de logements construits de 11 % sur l année. Le marché de l accession à la propriété est celui qui a le plus souffert, avec une chute de 17 %. En 2015, le nombre d opérations dans le neuf devrait profiter des mesures de relance du Gouvernement, et progresser par rapport à l année dernière, mais en restant inférieur à celui de 2013. La primo-accession des ménages les plus modestes, qui s est légèrement redressée depuis fin 2014, devrait poursuivre sa progression grâce, particulièrement, au renforcement du caractère solvabilisateur du PAS/PTZ. L assouplissement du dispositif fiscal à l investissement locatif intégré au plan de relance, notamment en ouvrant la possibilité d opter entre plusieurs durées d engagement et celle de louer à un ascendant ou à un descendant, devrait contribuer à ramener les investisseurs sur le marché du neuf. Le marché de l ancien tend à stagner, depuis trois ans, dans un contexte économique déprimé et un climat psychologique défavorable. Ces conditions ont été aggravées, en 2014, par le contrecoup du choc fiscal qui a frappé les ménages en capacité financière d acheter. La morosité et la crainte de l avenir, ainsi que le sentiment, pour les acheteurs, que les prix n avaient pas encore suffisamment baissé, alors que, de leur côté, les vendeurs estimaient qu il valait mieux attendre, ont conduit à un volume de ventes en retrait de 14 % par rapport aux chiffres moyens d avant la crise de 2008. NOMBRE D OPÉRATIONS DANS LE NEUF EN FRANCE (EN MILLIERS) (Sources : Panorama du financement, CFI études, Sit@del2, DAEI/SES/Aerel/modèle Fanie) 500 400 300 200 100 0 415 423 238 98 61 2010 227 220 105 74 63 2011 399 402 2012 2013 NOMBRE D OPÉRATIONS DANS L ANCIEN EN FRANCE (Sources : Panorama du financement, CFI études) 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 244 356 378 202 204 100 95 97 100 47 44 52 2014 2015 Prév. Locatif privé Locatif social Accession Total logements 829 000 2005 820 000 2006 810 000 2007 673 000 2008 594 000 2009 780 000 2010 802 000 2011 704 000 2012 717 000 700 000 2013 2014 (provisoire) 740 000 2015 (estimation) 7 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER AVRIL 2015
Les perspectives d un contexte économique en voie d amélioration possible, ainsi que des conditions de crédit très favorables devraient, pour 2015, permettre au marché de l ancien de revenir vers un niveau d activité plus soutenu, sans pour autant atteindre ceux de la moyenne décennale. Les marchés résidentiels devraient continuer d évoluer à des rythmes très différenciés, et les contrastes se renforcer encore. La demande, plus exigeante, accentuera sa pression sur les prix, et les délais de vente devraient rester importants. Les décotes sur les prix proposés à l offre pourraient se multiplier encore, cette année, y compris pour de bons produits, bien situés en Île-de-France. Les biens recherchés, ou très liquides, devraient donc continuer de s échanger mais avec des ajustements de valeur pouvant aller de 5 % à 10 %. Dans les métropoles régionales, en cœur de ville, les décotes entre prix à l offre et prix acté devraient toujours s observer, comme des baisses de valeur envisageables de 5 % à 15 %, et même jusqu à 20 % pour les biens les moins liquides. Les logements situés sur les marchés les plus secondaires ne s échangeront que si les vendeurs acceptent de replacer leurs prétentions dans la nouvelle donne du marché. C est à ce prix que l activité pourra repartir sur des fondamentaux assainis, même s il n est pas exclu de voir certains des marchés les moins actifs, ou des plus ruraux, rester quelque temps très peu ou pas liquides. Pour autant, et par effet de lissage, les indices de prix nationaux devraient s inscrire dans des tendances de faible baisse, autour de 2 % à 2,5 %. Les fragilités du marché locatif observées ces dernières années sont liées, pour partie, à une structure du parc en distorsion avec les réalités de la demande locative, elle-même soumise à de fortes contraintes économiques et de mobilité géographique. Les premiers indicateurs sur l activité du marché de ce début d année sont encourageants, avec une mobilité résidentielle qui semble vouloir reprendre des couleurs. L offre locative est partiellement animée par des particuliers bailleurs qui ont choisi d investir dans l immobilier résidentiel, considéré comme un placement sûr et de bonne rentabilité. Crédit Foncier Immobilier développe une plate-forme de services et de conseil à destination des grands propriétaires, professionnels de l immobilier, établissements financiers et particuliers, pour les accompagner dans la valorisation de leur patrimoine. CONTACTS CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER CONSEIL, EXPERTISE & ÉTUDES Anne-Marguerite Gascard, directeur général Tél. : 01 57 44 58 05 anne-marguerite.gascard@creditfoncierimmobilier.fr DIRECTION DES ÉTUDES Emmanuel Ducasse, directeur Tél. : 01 57 44 85 20 emmanuel.ducasse@creditfoncierimmobilier.fr Mirella Blanchard, responsable études bureaux mirella.blanchard@creditfoncierimmobilier.fr Isabelle Friquet-Lepage, responsable études logements isabelle.friquet-lepage@creditfoncierimmobilier.fr COMMERCIALISATION Olivier Boussard, directeur général délégué Tél. : 01 57 44 58 30 olivier.boussard@creditfoncierimmobilier.fr Toutes nos études de marché locales sont consultables sur : www.marche-immo.fr Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, vis-à-vis de tiers, quels qu ils soient, est interdite. La présente étude représente la vision de Crédit Foncier Immobilier sur le marché spécifique abordé et selon les informations disponibles à la date de rédaction. Notre responsabilité ne saurait être engagée en aucune manière en cas de pertes, dommages, coûts ou dépenses subis suite à l utilisation de ces informations. Crédit Foncier Immobilier. Siège social : 19 rue des Capucines 75002 Paris. RCS Paris 405 244 492. Photononstop. Conception-réalisation :.