Association Française des Conseils en Gestion de Patrimoine Certifiés CGPC Affiliée au Certified Financial Planner Board of Standards et à l'international Certified Financial Planners Council Association déclarée loi du 1 er juillet 1901 (et textes subséquents) EXAMENS DE CERTIFICATION 2004 Unité de valeur 3 Investissement immobilier Durée : 2 heures Documents à disposition : Néant Siège social : 5, rue Tronchet - 75008 PARIS Tel. 01 40 06 08 08 - Fax. 01 40 06 96 23 e-mail : info@cgpc.net Web :www.cgpc.net
EXAMEN DE CERTIFICATION EN GESTION DE PATRIMOINE QCM INVESTISSEMENT IMMOBILIER Pour chaque question, encercler la lettre correspondant à la bonne réponse Une seule réponse par question 30 questions à 1 point 1. Une vente est considérée parfaite lorsqu il y a eu accord des parties sur : A- le bien cédé B- le prix C- le bien cédé et le prix D- la valeur vénale 2. Le bénéficiaire acquéreur d un bien immobilier signataire d un avant-contrat sous seing privé peut se rétracter dans un délai de : A- 5 jours B- 7 jours C- 10 jours D- 15 jours 3. Le prêt à usage (commodat) est : A- dépourvu d effet translatif de propriété B- pourvu d effet translatif de propriété C- une forme de bail à construction D- donne lieu au paiement de TVA 4. Dans un contrat de prêt, en cas de caution solidaire, dans lequel il a été renoncé au bénéfice de division et de discussion (formule habituelle dans la pratique bancaire), la banque poursuit : A- d abord l emprunteur B- d abord la caution C- indifféremment l emprunteur ou la caution D- le créancier 1
5. Le contrat de prêt immobilier accepté doit être réalisé dans un délai de : A- 30 jours B- 2 mois C- 4 mois D- il n y a pas de délai particulier exigé 6. Quel est le montant maximum du dépôt de garantie dans un contrat de location d un bien nu à usage d habitation? A- 1 mois de loyer B- 2 mois de loyer C- 3 mois de loyer D- est librement fixé par les parties 7. La responsabilité des associés au sein d une SCI est : A- illimitée et solidaire B- illimitée et proportionnelle à leur part C- limitée aux apports D- limitée et solidaire 8. Madame T possède un terrain sur lequel Monsieur et Mme T construisent une maison. A qui appartient la maison, sachant que M et Mme T ont adopté le régime de la communauté légale : A- à Monsieur T B- à Madame T C- à Monsieur et Madame T pour moitié D- à la communauté de biens entre M et Mme T 9. Dans le cadre d un immeuble dont la propriété est démembrée les travaux se répartissent de la façon suivante : A- travaux d entretien pour l usufruitier, les grosses réparations étant supportées par le nu-propriétaire B- travaux d entretien pour le nu-propriétaire, les grosses réparations étant supportées par l usufruitier C- tous les travaux sont supportés par l usufruitier puisqu il perçoit les revenus D- tous les travaux sont supportés par le nu-propriétaire puisque in fine, il a vocation à récupérer la pleine propriété 2
10. Le bail à construction est conclu pour une durée comprise entre : A- 1 et 18 ans B- 18 et 99 ans C- pour une durée viagère D- il n y a pas de condition de durée spécifique 11. Le taux de rendement interne du bien (TRI) indique : A- le taux de rentabilité annuel moyen sur la durée de l investissement B- le taux de rentabilité brute des loyers C- le taux de rentabilité des frais fixes D- le taux de rentabilité «net-net» 12. La plus-value immobilière est déclarée (bien vendu à partir de 2004) : A- directement par le notaire B- avec la déclaration générale des revenus, sur l imprimé n 2042 C- sur l annexe II de l imprimé 2044 D- sur l IFU 13. Dans l ancien (biens achevés depuis plus de 5 ans), l ensemble des frais et taxes liés à la vente appelés les «frais de notaire» représentent entre : A- 2,5 et 3,5 % du prix du bien B- 4,5 et 5,5 % du prix du bien C- 5,5 et 8 % du prix du bien D- 9 et 10 % du prix du bien 14. Le déficit foncier constaté à la suite de travaux réalisés par le nu-propriétaire, ayant reçu l immeuble «en direct» à la suite de la succession de son père est imputable A- sur le revenu global à hauteur de 10700 euros B- sur le revenu global sans limitation C- n est pas imputable sur le revenu global D- est imputable sur le revenu global de l usufruitier 15. Le régime Périssol peut concerner des biens acquis entre : A- le 1er janvier 1996 et le 31 août 1999 B- le 1er janvier 1993 et le 31 décembre 1999 C- le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 2002 D- Aucune réponse ne correspond 3
16. Le régime «Robien» : A- permet de louer en meublé B- implique l engagement de louer le bien pendant 9 ans C- ne concerne que les biens anciens D- l amortissement du bien est de 8% pendant 4 ans puis de 2,5% pendant 6 ans 17. Les biens immobiliers entrant dans le cadre du régime de LMP sont : A- toujours exonérés d ISF B- exonérés d ISF si les recettes sont supérieures à 23000 euros et représentent plus de la moitié des revenus professionnels C- exonérés d ISF si les recettes sont supérieures à 23000 euros ou représentent plus de la moitié des revenus professionnels D- taxables à l ISF si le contribuable y est assujetti 18. Dans le nouveau régime des plus-values immobilières (2004), si le propriétaire ne commence à occuper son bien que postérieurement à son acquisition, l exonération liée à l habitation principale est subordonnée : A- à une occupation à titre de résidence principale pendant au moins 5 ans de manière continue ou discontinue B - à une occupation à titre de résidence principale pendant au moins 5 ans de manière continue C - à une occupation à titre de résidence principale pendant au moins 5 ans de manière discontinue D- à une occupation effective au jour de la cession à titre de résidence principale sans condition de durée 19. Dans le régime dit «loi Malraux», le contribuable peut : A- déduire l ensemble de ses charges, intérêts d emprunt compris, de ses revenus fonciers et déduire de son revenu global, sans limitation de montant, le déficit foncier B - déduire l ensemble de ses charges, intérêts d emprunt non compris, de ses revenus fonciers et déduire de son revenu global, sans limitation de montant, le déficit foncier C- déduire l ensemble de ses charges, intérêt d emprunt compris, de ses revenus fonciers et déduire de son revenu global, avec limitation de montant, le déficit foncier D- déduire l ensemble de ses charges, intérêt d emprunt non compris, de ses revenus fonciers et déduire de son revenu global, avec limitation de montant, le déficit foncier 4
20. La transmission des monuments historiques est exonérée des droits de succession : A- sans condition B- si le propriétaire le décide C- si les héritiers concluent une convention à durée indéterminée autorisant la visite du public D- si les héritiers concluent une convention à durée indéterminée n autorisant pas la visite du public 21. Revenus Fonciers : modalités d imposition A- Pour la détermination du résultat les recettes et les dépenses à prendre en considération sont les recettes effectivement perçues et les dépenses effectivement acquittées au cours de l année d imposition B- Le taux de la déduction forfaitaire est fixé uniformément à 14% C- Le micro foncier ne peut être pratiqué pour les revenus de parts de SCI D- La CRL (Contribution sur les revenus locatifs) n est pas déductible en charges 22. Revenus Fonciers : imputation des déficits A- Les déficits peuvent être imputés sur le revenu global dans la limite de 10.700 B- Pour tous les régimes spéciaux (Périssol, Besson, Robien) le plafond d imputation sur le revenu global est porté de 10.700 à 15.300 C- L imputation sur le revenu global est toujours plafonnée D- L excédent de déficit non imputé sur le revenu global est reportable pendant 5 ans 23. La location d un immeuble aménagé à usage professionnel : A- est exonérée de TVA B- est imposable de plein droit à la TVA C- est imposable sur option à la TVA D- n entre pas dans le champ d application de la TVA 24. Impôts Locaux : A- Les Impôts Locaux (Taxe d habitation, Foncier Bâti, Foncier Non Bâti) sont dus pour la situation au 01/01 de l année d imposition B- Les valeurs locatives taxables sont celles fixées lors de la révision Foncière de 1970 C- Les personnes à charge permettent d obtenir des abattements en matière de Taxe Foncière D- En matière de taxe d habitation la cotisation exigible ne peut être modulée en fonction du montant du Revenu 5
25. Contribution sur les Revenus Locatifs A- Le fait générateur de la taxe est constitué par le montant des loyers courus B- Les personnes morales échappent au paiement de la taxe C- La contribution est applicable aux revenus tirés de la location lorsque les immeubles sont achevés depuis 15 ans au moins D- La CRL est due quelque soit le montant du loyer 26. La location en meublé, à titre habituel, relève, au regard de l impôt sur le revenu de la catégorie des: A- revenus fonciers B- bénéfices non commerciaux C- bénéfices industriels et commerciaux D- bénéfices agricoles 27. Les déficits subis l année N par un loueur en meublé non professionnel sont : A- imputables sur les autres revenus de l année N B- perdus C- imputables sur les autres revenus des 5 années suivantes D- imputables sur des bénéfices de même nature réalisés au cours des 5 années suivantes 28. Taxe Locale d Equipement (TLE) A- Elle est due sur les opérations de Construction reconstruction et agrandissement B- Son taux est fixe et de 4,8% C- Le paiement s effectue à la Recette des Impôts dans le ressort de l immeuble D- Le paiement ne peut jamais être fractionné 29. L acheteur d un bien neuf en outre-mer destiné à être loué, à titre d habitation principale, pendant au moins 6 ans bénéficie d une réduction d impôt de : A- 25 % du prix d acquisition B- 40 % du prix d acquisition C- 50 % du prix d acquisition D- 70 % du prix d acquisition 30. Pour bénéficier des subventions de l ANAH, les logements doivent être occupés, sauf exception, à titre de résidence principale pendant : A- 3 ans B- 6 ans C- 9 ans D- 12 ans 6
EXAMEN DE CERTIFICATION EN GESTION DE PATRIMOINE QUESTIONS OUVERTES 10 questions à 3 points 1ère question Votre client vous pose la question suivante : «Je reçois environ 12 000 de mes locataires pour des logements loués et 700 en provenance d une SCPI. Puis-je prétendre au micro foncier?» 7
2ème question Un client va céder à sa sœur ses droits sur des terrains dont ils ont hérité en 1996 et qui sont, depuis lors, restés indivis entre eux deux. Y aura-t-il une imposition à acquitter sur la plus-value relative à ce bien? Y a-t-il exigibilité des droits d enregistrement? 8
3ème question En 2001, M. AMIEN a acheté une maison d habitation sous le régime de la loi Besson. Son locataire vient de donner son congé. Peut-il aujourd hui passer sous le régime de la loi Robien qui lui permettrait de percevoir un loyer plus important? 9
4ème question Un contribuable est fiscalement domicilié en France. Il compte vendre en 2004 une maison qu il possède à Bruxelles. Va-t-il être imposé en France, au taux de 26 %, sur la plus-value immobilière? 10
5ème question Un client crée avec son épouse une SCI de gestion pour acheter un terrain à bâtir. Quel va en être l impact sur les droits ou taxes relatives à l acquisition? 11
6ème question Votre client Monsieur SIMPLE souhaite que vous lui calculiez sa plus-value immobilière suite à la vente de sa résidence secondaire le 20 janvier 2004 pour 120 000 euros. Il l avait acquis le ler octobre 1993 pour 60 000 euros, et il a réalisé les travaux suivants : réfection de l électricité en 1993 pour 5000 euros et changement de la chaudière l année suivante pour la somme de 1000 euros. 12
7ème question Un monsieur est décédé récemment. Sa fille est son unique héritière. Il avait souscrit un plan d'épargne logement il y a quelques années. La fille est elle -même titulaire d'un PEL. Peux-t-elle conserver le plan de son père ou doit-elle le clôturer? 13
8ème question Citez et expliquez brièvement au moins trois mesures protectrices d un particulier candidat - acquéreur d un immeuble à usage d habitation. 14
9ème question Un de vos clients Monsieur TROUVETOUT vous demande de lui calculer l amortissement qu il peut faire en optant pour le régime Robien, lors de la location d un appartement neuf qu il a acquis le 20 septembre 2003 pour un montant de 60 000 euros. 15
10ème question : Plus-values immobilières Une personne est sur le point de revendre un bien locatif acquis en 1995 et sur lequel on a effectué depuis cette date pour environ 20 000 euros de travaux d'amélioration intégralement déduits de mes revenus fonciers. Pour le calcul de la plus-value imposable, pourrais-je néanmoins appliquer au prix d'acquisition la majoration forfaitaire pour travaux de 15 %? 16