Développer l offre de logements abordables Livret 2 : Les conditions et leviers pour produire à un prix abordable
édito Nos premiers travaux «Développer l offre de logements abordables dans le Grand Lyon, constats et propositions» recensaient les leviers pour répondre aux besoins des ménages de logements à un prix compatible avec leur revenu : le développement d une large gamme de produits, l articulation entre le parc neuf et le parc existant et la facilitation de la mobilité des ménages dans le parc. ABC HLM et les organismes HLM innovent et investissent. Plusieurs de ces propositions sont déjà opérationnelles : l amélioration du parc existant pour proposer des logements plus économes en énergie, le développement d une offre en accession sociale sécurisée pour faciliter les parcours résidentiels D autres axes sont en cours d étude, notamment la location choisie, pour permettre au demandeur d être acteur de sa demande de logement. En matière de production neuve, le prix de revient moyen d un logement a presque doublé entre 2000 et 2012, passant de 80 K à 150 K 1. L augmentation du prix du foncier - ou du marché de l ancien pour ce qui est des opérations en acquisition-amélioration -, du prix des matières premières, le besoin de formation accru des professionnels du bâtiment 2 sont les principaux facteurs extérieurs qui ont concouru au renchérissement des coûts de construction. D autres éléments tels que les règles locales (PLU, densité, charte architecturale ) ou normes nationales (Loi sur le handicap de 2005, Grenelle de l environnement ) sont également mentionnés comme facteur de coût. Le coût de construction représente près de 70 % du prix de revient d une opération 3 et dépend, en grande partie, de facteurs externes (marché, produit... ). Il reste cependant un des leviers sur lequel les organismes HLM et leurs partenaires peuvent «agir» pour produire du logement abordable. 1 Sources Cahiers de l observatoire de la production Programmation 2012 Rhône et Grand Lyon ARRA HLM avril 2014 - http://www.arra-habitat. org - rubrique «publications» 2 Sources : Revue «Eclairage» étude n 1 - novembre 2012 - Caisse des Dépôts et Consignations 3 Le foncier (acquisition, viabilisation) représente 20 % et les frais et honoraires (étude, frais financiers) 10 % Développer l offre de logement abordable : Les conditions et leviers pour produire à un prix abordable 3
... C est pour rechercher une meilleure adéquation entre les ressources des ménages et les prix de revient des opérations, qu ABC HLM a initié des travaux sur l optimisation des coûts de construction. L objectif est d identifier les leviers et marges de manœuvre pour produire du logement abordable, dont le prix est compatible avec les revenus des ménages les plus modestes et avec les conditions d équilibre des opérations de construction neuve des organismes HLM. Avant d aborder la question des coûts de production, il nous semble nécessaire, en préalable, d apporter quelques éclairages techniques sur le modèle économique du logement social - l utilisation du levier de la dette, la mobilisation des subventions et des fonds propres - et les règles «administratives» d équilibre d opération. La seconde partie de ce livret expose, de manière détaillée, les travaux d ABC HLM : comment, en s interrogeant sur la notion de loyer abordable, peut-on définir un prix de revient objectif? Enfin, la troisième partie dresse quelques pistes pour atteindre ce prix objectif, notamment en illustrant l incidence des choix de forme urbaine, d ambition architecturale et d effet de qualité, de performance énergétique sur les prix de revient. Au travers de ces travaux, les organismes HLM du Rhône souhaitent montrer qu il est possible d allier sobriété et qualité architecturale et urbaine. L objectif étant de concevoir et de construire avec plus de bon sens au bénéfice des locataires. Bonne lecture Daniel GODET Président d ABC HLM 4 Développer l offre de logement abordable : Les conditions et leviers pour produire à un prix abordable
sommaire La composition des coûts et l objectif d optimisation..................................... 6 Un peu de théorie : les composantes du prix de revient et le principe d équilibre d opération........................................ 6 Optimiser les coûts pour produire du logement abordable...................... 8 En synthèse......................................................... 9 Le logement abordable : quel prix et à quel coût?.................................. 10 Le loyer abordable pour solvabiliser au mieux les ménages.................................................... 10 Encart / exemple....................................................... 11 sans altérer la capacité d emprunt........................................ 12 Hypothèse 1 (passage du loyer maximum de convention au niveau du loyer plafond APL)............................................ 11 Hypothèse 2 (passage du loyer plafond APL au loyer minimum ouvrant droit à APL)...................................... 12 Hypothèse 3 (baisse du loyer au delà du niveau mini ouvrant droit à APL)......................................... 12 En synthèse......................................................... 15 Concilier prix de revient abordable et qualité urbaine............................................. 16 Les composantes des coûts de construction et les surcoûts..................... 16 Prix de revient et forme urbaine : les marges de manœuvre..................... 19 Le traitement des façades, les huisseries, quelques éléments de coûts........... 28 En synthèse......................................................... 29 Conclusion.......................................................... 30 Lexique........................................................... 31 Développer l offre de logement abordable : Les conditions et leviers pour produire à un prix abordable 5
La composition des coûts et l objectif d optimisation Un peu de théorie : les composantes du prix de revient et le principe d équilibre d opération Le prix de revient d une opération est composé de trois éléments : la charge foncière, les coûts de travaux et les honoraires. La charge foncière désigne le coût d acquisition et d aménagement du foncier (espaces verts et VRD). Les coûts de travaux comprennent le gros œuvre ansi que le second œuvre. Les honoraires regroupent toutes les prestations d ingénierie, frais de maîtrise d ouvrage, études, assurances, frais financiers et divers. Décomposition du prix de revient d une opération de logements sociaux Source : Observatoire de la production - ARRA HLM 2014 100 2% 12% 80 Révision Honoraires Travaux 60 64% Charge foncière (terrain + aménagement) 40 20 0 21% Dépenses 6 Développer l offre de logement abordable : Les conditions et leviers pour produire à un prix abordable
Le prix de revient de l opération dépend également du programme de l opération : le nombre de logements et leurs typologies (la répartition entre petits et grands logements), les surfaces, le niveau de performance énergétique, la qualité de mise en œuvre, le nombre de niveaux de sous-sol. Pour produire des logements neufs, les organismes HLM mobilisent trois ressources financières : l emprunt, les subventions de l Etat et des collectivités locales et leurs fonds propres. Décomposition du plan de financement d une opération de logements sociaux Source : Observatoire de la production - ARRA HLM 2014 100 80 15% Subventions Emprunts Fonds propres 60 71% 40 20 0 21% Recettes Le montage d une opération de logements locatifs sociaux est soumis à la règle de l équilibre du bilan d opération : le montant des dépenses (la charge foncière, les travaux et honoraires) est égal au montant des recettes (emprunt conventionné, subventions, fonds propres). La capacité d emprunt étant elle-même conditionnée par les recettes locatives futures. Développer l offre de logement abordable : Les conditions et leviers pour produire à un prix abordable 7
Optimiser les coûts pour produire du logement abordable Plusieurs paramètres entrent en jeu dans les mécanismes de montage d une opération de logements sociaux. La modification de l un des éléments, en dépense ou en recette, se traduit directement sur l ensemble du système. L impact de l optimisation du coût d une opération sur les dépenses et recettes composition familiale mode de consultation, mode d achat LOCATAIRE ressources APL règlementations, normes système constructif travaux loyer + charges taux d effort, reste à vivre délais, phasage typologie, surfaces niveau qualité, QEB nombre de sous-sols programme baisse des loyers recettes réduction des emprunts après seuil : baisse des APL augmentation du reste à vivre baisse du taux d effort coût stabilisé POURSUITE DE L OPTIMISATION DES COÛTS PLU règlementation ABF / conseil ZAC VEFA situation mode de maîtrise constructibilité foncier OPTIMISATION DU COÛT DE CONSTRUCTION réduction des fonds gratuits fonds propres état coût d acquisition collectivités autres AUGMENTATION DE LA PRODUCTION 8 Développer l offre de logement abordable : Les conditions et leviers pour produire à un prix abordable
En synthèse L optimisation du coût d une opération, doit bénéficier en premier lieu aux ménages, par la réduction des loyers applicables. La réduction des recettes locatives futures se traduira, quant à elle, par une réduction de la capacité d emprunt. Si la diminution du prix de revient est répercutée sur les financements par un moindre recours aux fonds propres des organismes et aux subventions de l Etat et des collectivités locales, elle peut permettre l augmentation de la production. La suite de nos travaux, exposés dans la seconde partie de ce livret, a consisté à identifier, dans ce système complexe, le niveau d optimisation nécessaire pour bénéficier aux ménages et qui n altère pas la capacité de financement des opérations. Développer l offre de logement abordable : Les conditions et leviers pour produire à un prix abordable 9
Le logement abordable : quel prix et à quel coût? La définition d un prix de revient «objectif» ne peut pas se fixer de manière unilatérale. L objectif de nos travaux est d identifier un prix de revient optimum au bénéfice du locataire. L étape préalable consiste à déterminer ce loyer abordable. Le loyer abordable pour solvabiliser au mieux les ménages L optimisation ou la baisse des coûts de construction doit profiter en premier lieu au locataire. Cela suppose de prendre en compte les paramètres des aides à la personne (APL) et du reste à vivre. Loyers plafonds APL (valeur 2012) Composition du ménage Loyer Plafond APL 1 personne 248 Couple 304 Couple + 1 enf 342 Couple + 2 enf 392 Couple + 3 enf 441 Couple + 4 enf 491 10 Développer l offre de logement abordable : Les conditions et leviers pour produire à un prix abordable
Exemple Un ménage (couple avec un enfant) occupe un T3 financé en PLUS de 66 m² de surface utile. Ces ressources sont de 1 559 mensuel (soit 60 % du plafond PLUS). Le loyer maximal applicable de 6,28 /m² de surface utile, soit 414 mensuels. Le schéma ci-dessous simule, successivement, pour ce ménage l évolution du taux d effort et du reste à vivre en fonction de l évolution du loyer. valeur 2012 1800 Le reste à vivre est = au ressources mensuelles - loyer résiduel (loyer + charges - APL)! Loyer Plafond APL À partir de ce seuil la baisse du loyer se traduit par la baisse de l APL et participe donc peu à la baisse du taux d effort 0,3 1600 men ensu suel els 1400 1200 1000 800 600 1 154 0,26 1 226 1 243 0,28 0,26 0,24 400 200 0 0,21 414 259 342 6,28 5,18 4,71 0,2 0,22 0,2 loye yer / m 2 U Loyer Reste à vivre Taux d effort Jusqu au niveau du loyer APL, la baisse du loyer va être directement répercutée sur le loyer et donc le reste à vivre pour le locataire (+ 4,5%). Passé ce plancher, la baisse est absorbée principalement par la baisse de l aide au logement plus qu elle ne permet une augmentation du reste à vivre pour le locataire. Les réductions de loyers ne sont pleinement profitables aux locataires que lorsqu elles affectent des loyers dépassant les plafonds APL. Dans ce cas, les aides étant plafonnées, le gain est reporté sur les ressources locataires ; autrement il vient en compensation de la baisse des aides. Développer l offre de logement abordable : Les conditions et leviers pour produire à un prix abordable 11
sans altérer la capacité d emprunt Le niveau de loyer est déterminant dans la capacité d emprunt que pourra engager l organisme HLM, et donc sur le prix de revient de l opération. Les deux schémas ci-après montrent l évolution des prix de revient «admissibles» selon les niveaux de loyer. Les hypothèses ont été faites sur la base d un T3 de 66 m² SU, dont le prix de revient est de 150 K, soit 2 273 /m² de SU, qui se décompose en : 1 600 HT/m² de SHAB de coût de travaux 250 /m² de SP de foncier Décomposition du schéma sur l évolution des loyers par rapport au prix de revient Hypothèse 1 (passage du loyer maximum de convention au niveau du loyer plafond APL) Une diminution du loyer de 17,5 % est appliquée pour passer au niveau du loyer plafond de convention (6,28 m²) au niveau de du loyer plafond APL (5,18 /m²). Cette diminution a un plein effet pour le locataire dont le loyer net diminue de 22 %. Cette baisse de recettes locatives se traduit par une diminution de la capacité d emprunt de 17,5 %. Celle-ci passe de 117 à 97 K. La diminution de 20 K de la capacité d emprunt suppose soit de recourir à des fond gratuits supplémentaires (fonds propres ou subvention), soit de se traduire par une recherche de diminution du prix de revient de l opération. Cette réduction correspond à un coût de construction de 1 386 HT/m². Hypothèse 2 (passage du loyer plafond APL au loyer minimum ouvrant droit à APL) Une baisse supplémentaire de 20 % permet de passer du niveau du loyer plafond APL au niveau minimum du loyer ouvrant droit à APL. Le bénéfice pour le locataire est moindre, de l ordre de 5 % sur son loyer net. L essentiel de la réduction est absorbée par la réduction de l APL. Cette réduction a un impact important sur la capacité d emprunt. Elle diminue de 37,5 % pour atteindre 73 K. Cette diminution peut être intéressante dans le cas où elle se répercute sur les besoins en fonds propres mobilisés par les organismes. Elle suppose, dans ce cas, de réduire les coûts de construction à 1 131 HT/m² et remet en question la faisabilité technique et économique de cette opération. Hypothèse 3 (baisse du loyer au delà du niveau mini ouvrant droit à APL) La poursuite de la réduction du loyer applicable au delà du niveau de loyer APL minimum bénéficie à nouveau au ménage en se traduisant par une diminution du loyer net. Toutefois, la capacité d emprunt est fortement altérée et le financement de l opération n est pas viable. 12 Développer l offre de logement abordable : Les conditions et leviers pour produire à un prix abordable
Illustration des impacts de la baisse du loyer sur le reste à vivre - valeur 2012 Cas moyen : T3 66 m 2 U / couple + 1 enfant (ressources 60 % plus 1 559 ) loyer brut 414 Capacité d emprunt pour un logement coutant 150 K 1 Loyer max. 6,28 m 2 soit 414 / mois 79 327 87 1 067 reste à vivre net : 1 154 117 K 78 % le loyer est baissé tant que l APL constant reste au plafond (87 ) = -72 (-17,5 %) loyer brut 342 la baisse du loyer se répercute totalement sur le loyer net à charge +72 le reste à vivre net (RAV + APL) profite de 100 % de cette baisse de loyer la capacité d emprunt est fortement réduite 2 Loyer APL 5,18 m 2 soit 342 / mois 79 255 87 1 139 reste à vivre net : 1 226 97 K 65 % le loyer est baissé de 20 % jusqu à presque disparition de l APL = -83 (-20 %) la baisse supplémentaire du loyer de 83 se répercute par la baisse de l APL de 65 et du loyer net de 17 +17 le reste à vivre net profite de 20 % de cette baisse supplémentaire de loyer 3 Loyer baissé de 20 % sup. 3,93 m 2 soit 259 / mois 79 loyer brut 259 238 21 1 222 reste à vivre net : 1 243 la capacité d emprunt est largement amputée 73 K 49 % Une fois l APL disparue, toute baisse supplémentaire du loyer se répercutera complètement sur le reste à vivre charges loyer net à charge APL reste à vivre Développer l offre de logement abordable : Les conditions et leviers pour produire à un prix abordable 13
Illustration des impacts de la baisse du loyer sur le montage financier Cas moyen : T3 / financement du Prix de Revient Prévisionnel et travaux (valeur 2012) 160 Prix de Revient d un T3 de 66 m² U : 150 K 2 273 TTC/m²U avec un coût travaux de 1 600 HT/m 2 140 120 33 500 m 2 U PR objectif du T3 de 66 m² U : 130 K 1 970 TTC/m²U avec un coût travaux de 1 386 HT/m 2 33 PR objectif du T3 de 66 m² U : 106 K 1 606 TTC/m²U avec un coût travaux de 1 131 HT/m² 100 K financés 80 60 40 117 97 (-17,5%) 33 73 (-37,5%)! Zone où la faiblesse des coûts objectifs met en question la faisabilité technique et financière de l opération (à qualité égale) 20 loyer plafond de convention 6,28 loyer plafond APL 5,18 loyer 3,93 permettant de percevoir le minimum APL 0 1 600 1 386 1 131 Travaux HT/m 2 habitable capacité d emprunt fonds gratuits En croisant les deux approches : la solvabilisation des ménages et le maintien d une capacité d emprunt raisonnable, on peut identifier un prix de revient «objectif». Dans l hypothèse d un loyer pratiqué au niveau du loyer dit APL max, à 5,18 /m² de SU, le prix de revient objectif est de 130 K par logement. Cette baisse de 13,4 % du prix de revient par logement suppose une baisse du coût de construction de 1 600 HT/m² à 1 386 HT/m², si l on retient le principe d une stabilité des fonds gratuits à 33 K par logement. 14 Développer l offre de logement abordable : Les conditions et leviers pour produire à un prix abordable
En synthèse Les réductions de loyers ne sont pleinement profitables aux locataires que lorsqu elles affectent des loyers dépassant les plafonds APL. Dès lors, la réduction de loyer la plus pertinente (du loyer plafond au loyer APL Maximum) sera de l ordre de 17,5 %. Elle se traduit par une baisse de la capacité d emprunt de l organisme de 17,5 %, passant de 117 K à 97 K et nécessite la réduction du prix de revient de 13,4 %. En effet, proposer un logement à un loyer abordable, sans dégrader l équilibre du financement des opérations, c est-à-dire sans mobiliser plus les fonds propres des organismes et les subventions des collectivités locales, suppose d agir, entre autres, sur le coût de construction et de tendre vers un coût de l ordre de 1 386 HT. À qualité maîtrisée, la réduction supplémentaire du coût des travaux pourra profiter à l économie de fonds propres des organismes et de subventions, et donc à l augmentation de la production ou à l investissement sur le parc existant. Reste donc à définir comment atteindre ce prix de revient cible? Comment se décompose le prix de revient d une opération et où sont les marges de manœuvre d économies? Développer l offre de logement abordable : Les conditions et leviers pour produire à un prix abordable 15
Concilier prix de revient abordable et qualité urbaine Le coût de construction représente en moyenne 70 % du prix de revient d une opération, 20 % étant consacrés au foncier et 10 % aux frais et honoraires. Nos travaux se sont limités à l identification des marges d économies sur les coûts de construction, du fait de leur poids dans le prix de revient et de la capacité des organismes HLM et de leur partenaires à influer sur ces coûts étant bien entendu que le marché des matières premières, les effets de concurrences, le besoin de qualification des équipes de maîtrise d œuvre restent les facteurs externes qui constituent les coûts de construction. Pour aller à l encontre de l idée que les coûts de construction sont corrélés à la qualité urbaine et architecturale, nos travaux se sont attachés à étudier ce qui constitue le coût de construction d un logement social, à identifier les éventuels «surcoûts», avant d illustrer concrètement le fait que l on peut optimiser les coûts de construction sans altérer la qualité urbaine des opérations et l habitabilité des logements. Les composantes des coûts de construction et les surcoûts Le prix de revient moyen d un logement de 66 m² est d environ 150 K, dont 70 % pour les coûts de construction. Les coûts de construction se décomposent en plusieurs lots (ex : fondations, gros œuvre, charpente, électricité ). L approche retenue par ABC HLM consiste en une ventilation des coûts par famille ou segment, pour mesurer l impact de l application des règles locales (PLU, charte architecturale, référentiel Habitat Durable ) et normes nationales (loi handicap de 2005, Grenelle de l environnement ) sur le prix de revient. La notion de surcoût dans nos travaux désigne l ensemble des coûts induits par des postes de travaux qui participent au renchérissement du prix de revient des opérations, sans offrir en contrepartie des améliorations notables, en termes de qualité constructive ou d habitabilité. 16 Développer l offre de logement abordable : Les conditions et leviers pour produire à un prix abordable
Au-delà des éléments de base, qui correspondent à l ensemble des postes de travaux nécessaires à la construction d un immeuble, huit segments ont été identifiés représentant 23 % % du coût de construction : L «optimisation» ou le «rendement de la forme urbaine» est le rapport entre la surface de l enveloppe (murs+ toits) et le volume intérieur. l «impact forme» désigne l ensemble des surcoûts liés à l application des règles d urbanisme (ex : faille, attique ). le «traitement des façades» comprend l ensemble des éléments d habillage des façades (bardages, huisseries, présence de balcons ). Les «contraintes extérieures» désigne les éléments de construction liées à l application de règles ou d ambitions architecturales. «Handicap», «RT 2012», «Qualitel», «Sismique» : désignent les coûts liés à la mise en œuvre des normes. Répartition des coûts de construction et des surcoûts 4% 3% 5% 4% 2% 1% 3% 1% 77% Eléments de base Optimisation Impact forme Habillage façade Contraintes extérieures Handicap RT 2012 Qualitel Sismique Développer l offre de logement abordable : Les conditions et leviers pour produire à un prix abordable 17
Détail de la répartition des surcoûts 3% 8% 21% Optimisation 3% 16% 12% Impact forme Habillage façade Contraintes extérieures Handicap RT 2012 Qualitel 18% 19% Sismique L analyse d opérations «robots», synthétisée dans les deux graphiques précédents, rend compte que les éléments de base représentent les ¾ du coût de construction et ¼ du coût de construction relève de l un des 8 autres facteurs : rendement de la forme urbaine, habillage, application de règles ou normes. Concernant les coûts liés à l application des normes sismiques, handicap ou de qualité environnementale, leur évolution relève de dispositions législatives. Des assouplissements ont d ailleurs été apportés dans le cadre des «50 mesures de simplification de la construction», adoptées en juin 2014. Les autres segments (forme urbaine, traitement des façades, stationnement ) cumulés impactent les coûts de construction jusqu à 20 %. Sur ces segments, les acteurs locaux ont des marges de manœuvre pour rechercher des économies dans les coûts de construction. 18 Développer l offre de logement abordable : Les conditions et leviers pour produire à un prix abordable
Prix de revient et forme urbaine : les marges de manœuvre Dans cette dernière partie, nos travaux rendent compte de l incidence des choix de forme urbaine, de composition architecturale, de traitement des façades sur les coûts de construction et dans quelle mesure, on peut atteindre un prix «objectif» abordable tout en maintenant la qualité architecturale et urbaine des constructions nouvelles. Pour exposer clairement cette relation, six exemples de formes urbaines sont présentées sous l angle de la composition urbaine et architecturale. En partant d une opération de référence, chaque opération présente une modification dans sa structure et indique l impact sur les prix de revient. Développer l offre de logement abordable : Les conditions et leviers pour produire à un prix abordable 19
Coût de contruction et forme urbaine + 2 % 1 600 HT/m 2 hab. 2 R+ (n + attique) 1 cage en coursive avec sous-sol 1 570 HT/m 2 hab. 1 R+ (n + attique) 2 cages avec faille avec sous-sol 1 530 HT/m 2 hab. - 2,5 % 3 R+ (n + attique) 2 cages avec sous-sol 1 480 HT/m 2 hab. - 6 % 4 R+ (n + attique) 1 cage avec sous-sol 1 447 HT/m 2 hab. - 8 % 5 R+ (n+1) 1 cage avec sous-sol toiture terrasse 1 290 HT/m 2 hab. - 18 % 6 R+ (n+1) 1 cage sans sous-sol toiture terrasse 1 250 HT/m 2 hab. - 20 % 7 R+ (n+1) 1 cage sans sous-sol toiture tuile 20 Développer l offre de logement abordable : Les conditions et leviers pour produire à un prix abordable
1 L opération de référence : deux corps de bâtiments séparés par une faille L Opus, Sathonay OPAC du Rhône 1 570 /m 2 Le «15», Lyon 7 éme OPAC du Rhône Le bâtiment se compose de deux corps de bâtiments, séparés par une faille. Chaque bâtiment est desservi par une entrée, une cage d escalier. Le dernier étage de l immeuble est en attique. Le stationnement est enterré sur un niveau de sous-sol. Cette forme urbaine est courante en secteur urbain, notamment dans les zones URM du PLU de l agglomération lyonnaise, notamment pour répondre aux enjeux de transparence sur les cœurs d ilots, de séquencement. LES FACTEURS DE SURCOÛT : La création de la faille contraint la compacité du bâtiment et nécessite le traitement et l habillage de deux nouvelles façades, La constructibilité du terrain n est pas optimisée, l emprise de la faille n est pas utilisée. Développer l offre de logement abordable : Les conditions et leviers pour produire à un prix abordable 21
2 La desserte en coursive Coût travaux : + 2 % 1 600 /m 2 Mermoz Batiment Oscar, Lyon 8 ème GrandLyon Habitat Le bâtiment se compose de deux corps de bâtiment. La desserte est assurée par une coursive qui relie les deux parties. Les logements ne sont desservis que par une seule cage d escalier et d ascenseur. Le dernier étage est traité en attique. Le stationnement est enterré sur un niveau de sous-sol. Eugène Pons, Lyon 4 ème Alliade Habitat LES FACTEURS DE SURCOÛT : La desserte en coursive permet de créer des appartements traversants, mais l emprise au sol de l immeuble est modifiée. Pour réaliser le même nombre de logements, le bâtiment est plus étroit, mais plus long. 22 Développer l offre de logement abordable : Les conditions et leviers pour produire à un prix abordable
3 Un seul corps de bâtiment, suppression de la faille et de la coursive Coût travaux : - 2,5 % Terre de bannière, Lyon 3 ème GrandLyon Habitat 1 530 /m 2 Le Sterling, Villeurbanne OPAC du Rhône L opération se compose d un seul corps de bâtiment. La faille est supprimée ainsi que la desserte par coursive. Deux cages d escaliers permettent d accéder aux logements. Le dernier étage est traité en attique. La construction est plus compacte et permet de générer 2,5 % d économie sur le coût de construction. LES FACTEURS D ÉCONOMIE : La réduction des surfaces de façades à traiter : béton, isolant et enduit, La réduction des déperditions thermiques, La réduction des traitements d étanchéité. Développer l offre de logement abordable : Les conditions et leviers pour produire à un prix abordable 23
4 Un seul corps de bâtiment desservi par une seule entrée Coût travaux : - 6 % ZAC Valéo, Lyon 8 ème OPAC du Rhône Le Mikado, Lyon 3 ème GrandLyon Habitat 1 480 /m 2 Les Orchidées Sauvages St Didier au Mont D Or Rhône-Saône Habitat Le bâtiment est compact et les logements sont desservis par une seule cage d escalier. Le prix de revient de l opération est réduit de 6 %. LES FACTEURS D ÉCONOMIE : La suppression d un hall d entrée, d un escalier et gaines de distribution palières, La suppression d une gaine d ascenseur et de la cabine, et plus généralement la réduction des surfaces des parties communes. 24 Développer l offre de logement abordable : Les conditions et leviers pour produire à un prix abordable