ADIL 34 Guide de recouvrement des impayés à l usage des copropriétés

ADIL 34 Guide de recouvrement des impayés à l usage des copropriétés Ce guide a été réalisé à partir d un document rédigé par l Adil de Haute-Garonne 1

AVERTISSEMENT Toutes les informations contenues dans ce guide sont données sous réserve de l appréciation souveraine des Tribunaux 2

TABLE DES MATIERES I LA PREVENTION des impayes... 4 A) La mensualisation... 4 B) Le prélèvement automatique... 4 C) La relance systématique dès le 1er impayé... 4 D) Rappeler aux copropriétaires qu en cas de retard dans le paiement des charges des intérêts sont prévus... 5 II LES GARANTIES DE RECOUVREMENT... 7 A) L hypothèque légale... 7 B) Le privilège immobilier spécial... 8 C) L opposition lors de la mutation... 9 D) Le privilège spécial mobilier... 10 E) La saisie-conservatoire des créances... 11 III LES PROCEDURES AMIABLES ET PRE-CONTENTIEUSES... 14 A) L échéancier de paiement... 14 B) La remise de chèque à encaissement différé... 14 C) La cession volontaire des rémunérations... 14 D) La lettre recommandée avec avis de réception... 15 E) La sommation de payer (par voie d huissier)... 15 F) Le commandement de payer... 15 IV LES PROCEDURES CONTENTIEUSES... 16 A) La procédure d injonction de payer... 16 B) La déclaration au greffe du TI ou déclaration simplifiée... 17 C) L action en paiement dans lecadre du référé provision... 18 D) L action en paiement dans le cadre d une procédure au fond... 19 V LA PROCEDURE DE LA LOI SOLIDARITE ET RENOUVELLEMENT URBAIN... 21 A) Le budget prévisionnel annuel... 21 B) La procédure de recouvrement accéléré de l article 19-2 de la loi de 1965... 21 VI- LES MESURES HABITUELLES D EXECUTION... 23 A) La saisie-attribution... 23 B) La saisie des rémunérations du travail... 24 C) La saisie-vente... 25 D) La saisie des véhicules terrestres à moteur (VTM)... 29 E) La saisie immobilière... 30 VII LES FRAIS DE PROCEDURE... 36 A) Les frais nécessaires exposés pour le recouvrement d une créance justifiée à l encontre d un copropriétaire... 36 B) Les frais exposés pour mener à bien l instance... 37 C) Les frais d avocat... 37 D) Les frais d huissier... 38 E) L aide juridictionnelle... 41 3

I LA PREVENTION DES IMPAYES A- La mensualisation B- Le prélèvement automatique C- La relance systématique dès la 1ère défaillance Pour lutter efficacement contre les impayés de charges de copropriété, il est important de les anticiper en imaginant des mécanismes d alerte et de proposer des solutions aux copropriétaires ayant des difficultés financières, passagères ou chroniques, afin d adapter le paiement de leurs charges à leur budget. Il existe différents moyens de prévention face aux impayés destinés à éviter que des impayés courants deviennent des impayés lourds nécessitant une procédure judiciaire à l origine de frais importants pour la copropriété. A) LA MENSUALISATION La copropriété peut décider en assemblée générale d accepter le paiement mensuel des charges. Ceci permet aux copropriétaires qui le souhaitent d étaler le paiement des appels de fonds exigibles sur une autre période que le premier jour de chaque trimestre. Les copropriétaires peuvent alors payer l appel de fonds du trimestre en 3 fois. L effort financier consenti est ainsi étalé sur plusieurs mois. Il est important de préciser que la mensualisation est un avantage octroyé aux copropriétaires afin de les aider à supporter le montant des charges au regard de leur situation financière. La mensualisation est donc une mesure exceptionnelle qui doit être appréhendée en tant que telle par les copropriétaires qui en bénéficient. En optant pour la mensualisation, ils souscrivent un contrat «moral» avec le syndicat des copropriétaires dont la principale obligation est de procéder à des paiements réguliers. B) LE PRELEVEMENT AUTOMATIQUE Certains syndics offrent la possibilité aux copropriétaires de voir leurs charges prélevées directement sur leur compte bancaire. Ceci a l avantage de ne nécessiter aucune démarche dès que le prélèvement est opérationnel. C est un facteur de tranquillité et de sécurité pour le copropriétaire qui reçoit l appel de fonds car il n a pas à se préoccuper, par exemple, de rédiger un chèque et de l envoyer au syndic. De plus, l appel de fonds sera systématiquement réglé à sa date d exigibilité. Le seul inconvénient de ce dispositif est de générer éventuellement des frais bancaires pour les copropriétaires. Attention : ce mode de règlement n est pas obligatoire. C) LA RELANCE SYSTEMATIQUE DES LE PREMIER IMPAYE Une méthode efficace de lutte contre les impayés consiste à élaborer un protocole de recouvrement voté en assemblée générale et ainsi connus de tous. Ce protocole doit s accompagner d un suivi rigoureux des impayés de gestion courante (1 à 3 trimestres de charges) consistant à pointer régulièrement (tous les mois par exemple) les copropriétaires débiteurs. Une fois le repérage effectué, le syndic contacte par téléphone les copropriétaires et recherche avec eux des solutions pour régler leur dette. Le tableau ci-joint permet de : Suivre l évolution de la dette des copropriétaires à chaque pointage donc prendre rapidement des mesures face aux «petits» débiteurs afin d éviter qu ils ne deviennent de «gros» débiteurs ou des débiteurs chroniques. 4

Vérifier que les copropriétaires qui bénéficient d une mensualisation ou de délais de paiement respectent leurs engagements. Par exemple, si un copropriétaire s est vu octroyer des délais de paiement par le juge et s il ne respecte pas ces délais, l intégralité de la somme pour laquelle il a été condamné est immédiatement exigible. Il est donc possible de mettre en œuvre une mesure d exécution forcée pour recouvrer la créance reconnue par le jugement. Nom Occupant/Bailleur Mensualisation(M) Prélèvement automatique (P) Délais de paiement (DP) Dette au XX/XX/XX Date de la relance et remarques Dette au XX/XX/XX Date de la relance et remarques D) RAPPELER AUX COPROPRIETAIRES QU EN CAS DE RETARD DANS LE PAIEMENT DES CHARGES DES INTERETS SONT PREVUS En effet, le non-paiement des charges entraîne l application d un intérêt au taux légal prévu par l article 36 du décret de 1967. De plus, certains règlements de copropriété contiennent des clauses particulières permettant de sanctionner financièrement le copropriétaire défaillant. A l occasion d une assemblée générale ou lors de l envoi d un appel de fonds, les copropriétaires peuvent être sensibilisés sur les dispositions légales ainsi que celles du règlement de copropriété qui sanctionnent le retard ou le non-paiement des charges. 1/ L INTERET PREVU PAR L ARTICLE 36 DU DECRET DE 1967 Cet article, qui est d ordre public, prévoit que les sommes dues au titre de l article 35 du Décret de 1967, modifié par le décret du 27 mai 2004, portent intérêt au profit du syndicat des copropriétaires. Le règlement peut dispenser les copropriétaires de payer cet intérêt mais pas le fixer à un taux différent du taux légal qu il lui soit inférieur ou supérieur. Il s agit de : L avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété Des provisions du budget prévisionnel Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (dépenses pour travaux de conservation ou d entretien de l immeuble ou portant sur les éléments d équipements communs autres que ceux de maintenance, dépenses pour travaux d amélioration, dépenses occasionnées par les études techniques) Des avances correspondant à l échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l assemblée générale Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au 6ème alinéa de l article 18 de la loi de 1965 (il s agit des provisions spéciales dont le syndic doit proposer la constitution à l assemblée générale, lors de sa 1ère désignation et au moins tous les 3 ans, destinées à faire face aux travaux d entretien et de conservation des parties communes et des éléments d équipement commun qui seront nécessaires dans les 3 prochaines années mais qui n ont pas encore été décidés) En cas de retard de paiement, ces sommes sont majorées d un intérêt de retard au taux légal en matière civil à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. Ce taux légal est fixé par décret (publié au Journal Officiel) pour la durée de l année civile (0.71% pour 2012). A défaut de mise en demeure, les intérêts courent à compter de sa convocation devant le tribunal. 5

2/ LES DISPOSITIONS DU REGLEMENT DE COPROPRIETE a. La clause pénale L une des clauses les plus courantes des règlements de copropriété est celle qui prévoit des pénalités en cas de retard dans le paiement des charges. Elle a été validée par la jurisprudence car elle s assimile à la clause pénale des articles 1226 et 1152 du Code Civil. Le juge peut, même d office, la modérer, s il la juge excessive, ou l augmenter. b. La clause d aggravation de charges Certains règlements de copropriété prévoient que «les copropriétaires qui, par leur fait, celui de leurs locataires ou celui des personnes dont ils répondent, aggraveraient les charges générales ou spéciales, auront à supporter seuls les frais et dépenses qui seraient ainsi occasionnées». Cette clause permet notamment au syndic de réclamer au copropriétaire défaillant les frais de procédure engagés pour recouvrer judiciairement les charges non payées. Toutefois, elle n a pas valeur de titre exécutoire. Dès lors, si le copropriétaire refuse de s y soumettre, aucune mesure d exécution forcée ne peut être entreprise. Le syndic devra donc saisir le juge de l exécution aux fins de voir condamner le débiteur au paiement de ces frais. Le comportement fautif du débiteur ainsi que la nécessité d engager ces frais devront être dûment justifiés. Toutefois, la validité d une telle clause, les justifications de son application et les frais pouvant être imputés aux copropriétaires défaillants dépendent de l appréciation souveraine des tribunaux. c. D autres clauses ont été validées par les juges comme par exemple La clause prévoyant que la lettre de rappel adressée aux copropriétaires défaillants sera facturée à un montant très supérieur au coût de la rédaction et de l affranchissement. La clause prévoyant que des dommages et intérêts seront dus par les copropriétaires auxquels le syndic a été contraint d adresser des rappels pour non-paiement de charges. 6

II LES GARANTIES DE RECOUVREMENT A- L hypothèque légale B- Le privilège immobilier spécial C- L opposition lors de la mutation D- Le privilège mobilier E- La saisie-conservatoire A) L HYPOTHEQUE LEGALE Elle bénéficie au syndicat des copropriétaires pour les créances de toute nature, garanties par une hypothèque légale sur son lot, qu il s agisse de provision ou de paiement définitif. Toutefois, ces créances ne doivent pas être exigibles depuis plus de 5 ans. Le syndic devra donc se montrer diligent afin de ne pas laisser perdre la garantie. 1/ ETENDUE DE LA GARANTIE Il s agit de toutes les créances devenues exigibles que le syndicat détient sur un copropriétaire : Sommes dues au titre des charges courantes de l immeuble Dépenses exposées par le syndicat pour la réalisation des travaux d amélioration prévus à l article 30 de la loi de 1965 Annuités dues par les copropriétaires au titre des travaux votés en AG mais pour lesquels ils étaient opposants (Art.33 de la loi de 1965) Les avances ou provisions dont le syndic peut exiger le versement en vertu de l article 35 du décret de 1967 (modifié par le décret du 27/05/2004) Toute autre somme dont le syndicat serait créancier à l égard d un copropriétaire (exemple : réparation des dommages causés aux parties communes par les parties privatives d un lot) y compris les frais de l inscription hypothécaire L hypothèque porte sur le lot appartenant au copropriétaire débiteur donc tant sur les parties privatives que sur la quote-part de parties communes. 2/ PROCEDURE D INSCRIPTION Le syndic peut inscrire l hypothèque au profit du syndicat, de sa propre initiative, sans requérir l autorisation de l assemblée générale. Le copropriétaire doit faire l objet préalablement d une mise en demeure d avoir à payer une somme exigible par acte extrajudiciaire (Art.19, alinéa 1er, de la loi de 1965 et Art.64 du décret de 1967, modifié par le décret du 27/05/2004). La mise en demeure doit obligatoirement comporter le montant de la somme réclamée et le délai imparti au copropriétaire pour s en acquitter. Si la mise en demeure est restée infructueuse, elle servira de justification à la prise d hypothèque. Aucune mise en demeure préalable n est requise lorsque le copropriétaire qui n a pas donné son accord à des travaux d amélioration demande à bénéficier du paiement fractionné. Le syndic doit alors procéder au dépôt d un bordereau établi en 2 exemplaires. L un des exemplaires est rédigé sur une formule spéciale fournie par le bureau des hypothèques et destinée à y être conservée. Le syndic doit préciser la durée de validité de l hypothèque sans pourvoir excéder les délais fixés par l article 2154 du code Civil. L hypothèque prend rang au jour de l inscription à la conservation des hypothèques. 7

Le coût de l inscription de l hypothèque comprend la taxe et le salaire. La taxe représente 0,615% du montant de la créance et le salaire est égal à 0,5/1000. Exemple : pour une créance de 10 000, la taxe sera de 61,5 et le salaire sera de 5. 3/ LES EFFETS DE L HYPOTHEQUE Elle constitue un gage au profit du syndicat sur le lot du copropriétaire défaillant. Si celui-ci n exécute pas son obligation de paiement des charges, le syndic peut, sur autorisation de l AG, poursuivre la saisie du bien en vertu de l hypothèque. Lorsque le débiteur honore sa dette, le syndic peut valablement consentir la mainlevée de l hypothèque et requérir la radiation de l inscription sans solliciter l autorisation de l AG. Si le débiteur honore une partie importante de sa dette de sorte que le solde restant dû au syndicat ne représente qu une faible partie de la créance, le syndic, après avoir obtenu l accord de l AG à la majorité de l article 26, peut procéder à la mainlevée partielle de l hypothèque. Par ailleurs, le copropriétaire défaillant peut, «sous condition d une offre de paiement suffisante ou d une garantie équivalente, demander la mainlevée totale ou partielle au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé». B) LE PRIVILEGE IMMOBILIER SPECIAL Pour le paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 relatifs à l année courante et aux quatre dernières années échues, le syndicat bénéficie, à l occasion de la vente du lot, d un privilège immobilier spécial à l article 2374 du Code Civil. 1/ CHAMP D APPLICATION MATERIEL DU PRIVILEGE a. Les charges relevant de l Article 10 de la Loi D une part, il s agit des charges générales correspondant aux dépenses régulièrement engagées pour la conservation, l entretien et l administration des parties communes. D autre part, il s agit des charges entraînées par les services collectifs et éléments d équipement commun réparties en fonction de l utilité objective de ces services et éléments pour le lot. b. Les charges relevant de l article 30 de la loi Il s agit des charges relatives à la réalisation de travaux d amélioration votés en assemblée générale. Sont considérés comme des travaux d amélioration au sens de l article 30 : la transformation d un ou plusieurs éléments d équipement existant, l adjonction d éléments nouveaux, l aménagement ou la création de locaux affectés à un usage commun. c. Les charges relatives à des travaux d amélioration autre que ceux visés à l article 30 Il s agit des charges consécutives aux travaux énumérés à l article 25 de la loi : Les travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires en vigueur Les travaux d économie d énergie La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines et la réalisation des ouvrages permettant d assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d équipement définies par la législation relative à l amélioration de l habitat 8

Les travaux d accessibilité aux personnes handicapées à mobilité réduite L installation ou la modification d une antenne collective ou d un réseau interne à l immeuble raccordé à un réseau câblé Il s agit également des charges consécutives aux travaux de l article 26-1, c est-à-dire les travaux sur les parties communes destinés à améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d organiser l accès à l immeuble. d. Les intérêts dus par le copropriétaire débiteur des charges Ces intérêts sont dus en application de l article 36 du décret de 1967. Il semble qu ils entrent dans le champ d application du privilège. Toutefois, les frais de recouvrement et de procédure en sont exclus ainsi que les sommes dues au syndicat en application d une clause pénale. 2/ CHAMP D APPLICATION DANS LE TEMPS Les créances garanties concernent les charges relatives à l année courante et aux 4 dernières années échues. Dans ce cas, le syndicat bénéficie du privilège en concurrence avec le vendeur et le prêteur de deniers ce qui implique un partage au marc-le-franc si le prix de cession du lot est insuffisant. Toutefois, pour les créances afférentes aux charges et aux travaux de l année courante et des 2 dernières années échues, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers. L année courante visée est l année civile comptée du 1er janvier au 31 décembre. 3/ MISE EN ŒUVRE DU PRIVILEGE Le syndic doit former opposition au versement du prix de cession dans les 15 jours de l avis de mutation adressé par le notaire (Art. 20 de la loi de 1965). Cette opposition, si elle est régulièrement formée, vaut mise en œuvre du privilège au profit du syndicat. Il garantit alors de plein droit les créances du syndicat telles que précédemment définies. Ces dernières se trouvent donc privilégiées sur le montant correspondant du prix de cession du lot. Le notaire ou, en cas de vente judiciaire, l avocat du demandeur ou du créancier poursuivant, notifie aux autres créanciers inscrits l opposition formée par le syndicat et, sur leur demande, leur en adresse une copie, conformément aux dispositions de l article 6-1 du décret de 1967. C) L OPPOSITION AU VERSEMENT DU PRIX LORS DE LA MUTATION L opposition au versement des fonds issus de la vente est prévue et organisée par l article 20 modifié de la loi de 1965. Elle permet la mise en œuvre au profit du syndicat du privilège immobilier spécial qui garantit les créances de l année courante et des 4 années antérieures. 1/ MISE EN ŒUVRE L article 20 modifié de la loi de 1967 prévoit que, à défaut pour le vendeur de présenter au notaire un certificat du syndic ayant moins d un mois de date et attestant qu il est libre de toute obligation à l égard du syndicat, le notaire donne au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, avis de la mutation dans les 15 jours à compter de la date du transfert de propriété. Le syndic dispose alors d un délai de 15 jours à compter de la réception de cet avis pour former opposition au versement des fonds par acte extrajudiciaire entre les mains du notaire (ou de la personne qui a notifié l avis de mutation, cf. article 6-1 du décret). 9

L opposition doit contenir élection de domicile dans le ressort du TGI du lieu de situation de l immeuble. En vertu de l article 5-1 du décret de 1967 et pour l application des dispositions de l article 20, il n est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation. Ainsi, l opposition doit énoncer de manière précise : Le montant et les causes des créances afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi de 1965 de l année en cours, des 2 dernières années échues et des 2 années antérieures aux 2 dernières années échues Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées énoncées ci-dessus Le montant et les causes des créances de toute nature autres que celles précitées En vertu de la jurisprudence, l opposition peut également avoir pour objet de récupérer des charges impayées relatives à d autres lots que celui objet de la vente. Par ailleurs, les frais engagés par le syndic pour procéder à l opposition sont à la charge du vendeur. 2/ CAS PARTICULIERS Si le lot fait l objet d une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l avis de mutation doit être donné selon le cas, soit par le notaire, soit par l avocat du demandeur, soit par l avocat du créancier poursuivant. Si le syndicat est le créancier poursuivant, le syndic fait opposition entre ses propres mains. Si le lot fait l objet d une expropriation pour cause d utilité publique, l avis de mutation est donné soit par le notaire, soit par l expropriant. Si le lot est acquis par le titulaire du droit de préemption, ce dernier notifie l avis de mutation. Lorsque l acte est passé en la forme administrative, l autorité qui authentifie la convention est chargée de notifier l avis de mutation. 3/ EFFETS DE L OPPOSITION Non seulement, elle met en œuvre le privilège spécial du syndicat mais elle opère également un blocage du prix de vente, comme une véritable saisie-arrêt. Les effets de l opposition sont toutefois limités au montant des sommes restant dues par l ancien propriétaire. Les effets de l opposition sont toutefois limités au montant des sommes restant dues par l ancien propriétaire (Art. 20 Loi du 10/07/1965). Tout paiement amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l article 20 est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. Lorsque l avis n a pas été adressé au syndic, le délai de 15 jours n a pas couru et le syndicat peut s opposer valablement au versement des fonds. D) LE PRIVILEGE SPECIAL MOBILIER Il s agit du privilège prévu par l article 2332 du Code Civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf s il s agit d une location non meublée. Dans ce cas, le privilège est reporté sur les loyers dus par le locataire. 1/ CREANCES GARANTIES Ce sont les créances de toute nature du syndicat à l égard de chaque copropriétaire qu il s agisse de provision ou de paiement définitif. 10

2/ MISE EN ŒUVRE DU PRIVILEGE Ce privilège n est soumis à aucune formalité préalable. Après délivrance d un commandement de payer infructueux, le syndic doit assigner le débiteur aux fins d obtenir un titre exécutoire. Le recouvrement de la créance se fera alors par voie de saisie vente s il s agit d une location meublée. Le privilège s exercera sur les meubles garnissant l appartement et non sur un autre élément d actif. Si le local est loué vide, il sera possible de procéder à une saisie des loyers entre les mains du locataire (cf. VI-a) la saisie-attribution). D autre part, le privilège l emporte sur une délégation de loyers à un créancier, à moins que ce créancier ait signifié la délégation au locataire avant la saisie des loyers par le syndic. E) LA SAISIE-CONSERVATOIRE DES CREANCES Rappel préalable : Les mesures conservatoires permettent de «sauvegarder» une créance lorsque son recouvrement paraît menacé. Il peut s agir : des saisies-conservatoires (pour les sommes d argent et les biens meubles) des sûretés judiciaires (essentiellement pour les immeubles) La saisie-conservatoire des créances est une procédure rapide et simplifiée tendant à la mise sous contrôle de l autorité judiciaire des biens meubles lorsque le créancier justifie de circonstances susceptibles menaçant le recouvrement de sa créance (Art. L511-1 Code de Procédure Civile d Exécution). Cette saisie opère un blocage du mobilier jusqu à ce que la dette reçoive exécution volontaire ou forcée. 1/ CONDITIONS DE MISE EN OEUVRE Le créancier doit saisir le juge de l exécution (JEX) du lieu où demeure le débiteur sur requête (Art. R311-3 CPCE) lorsqu il se prévaut d une créance fondée en son principe et si le recouvrement en est menacé (Art. R511-1 CPCE). L ordonnance du JEX fixe le montant des sommes pour lesquelles la mesure est autorisée ainsi que la nature des biens concernés (Art. R 511-4 CPCE). L ordonnance peut également prévoir la date d un débat sur le principe et le montant de la mesure. Toutefois, l autorisation du JEX n est pas nécessaire lorsque le créancier dispose : D un titre exécutoire (exemple : acte notarié) D une décision de justice n ayant pas force exécutoire D autres titres tels que : billets à ordre, chèque ou loyer resté impayé dès lors qu il résulte d un bail écrit La mesure conservatoire doit être mise en œuvre dans un délai de 3 mois à compter de l ordonnance sous peine de caducité (Art. R511-6 CPCE). Dans le cas où l autorisation du JEX n est pas nécessaire, le créancier dispose d un mois à compter de l exécution de la mesure pour introduire une action en justice. S il introduit une requête en injonction de payer et qu elle est rejetée, il peut saisir valablement le juge du fond dans le mois qui suit l ordonnance de rejet (Art. R511-7 CPCE). Lorsque la saisie est pratiquée entre les mains d un tiers, le créancier doit lui présenter une copie des actes attestant qu il a engagé une procédure judiciaire dans un délai de 8 jours à compter de la date d accomplissement de ces actes. Les frais de mise en œuvre de la saisie sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge. 11

2/ PROCEDURE La saisie débute par un acte d huissier signifié au tiers. Cet acte contient à peine de nullité (Art. R523-1 CPCE) : Nom et domicile du débiteur Autorisation ou titre en vertu duquel la saisie est pratiquée Décompte des sommes pour lesquelles la saisie est pratiquée Défense faite au tiers de disposer des sommes réclamées dans la limite de ce qu il doit au débiteur Reproduction des dispositions de l article L 141-2 et L 211-3 CPCE : indisponibilité des biens, interruption de la prescription et obligation de déclaration L acte de saisie rend les biens qui en sont l objet indisponibles et interrompt le délai de prescription de la créance. Par ailleurs, le tiers saisi doit déclarer à l huissier l étendue de ses obligations à l égard du saisi ainsi que les modalités qui pourraient les affecter. Il doit également déclarer s il y a lieu les cessions de créances, délégations ou saisies antérieures. Dans un délai de 8 jours, en vertu de l article R523-3 CPCE, le débiteur doit être informé des opérations de saisie à peine de caducité. L acte de dénonciation comporte les mentions obligatoires suivantes : Copie de l autorisation ou du titre en vertu duquel la saisie est opérée Copie du procès-verbal de saisie Mention que le débiteur peut demander la mainlevée de la saisie au juge de l exécution de son domicile si les conditions de validité de celle-ci ne sont pas réunies Désignation de la juridiction devant laquelle seront portées les autres contestations, notamment celles relatives à l exécution de la saisie Reproduction des articles R511-1 à R 512-3 CPCE Indication que le titulaire du compte peut demander au tiers saisi, dans les 15 jours suivant la saisie, la mise à disposition d une somme d un montant au plus égal au RMI pour un allocataire, dans la limite du solde créditeur du compte au jour de la demande Les sommes ainsi saisies sont indisponibles et spécialement affectées au créancier saisissant. Ce dernier sera donc payé par préférence sur ces sommes, sous réserve de créances de rang préférable. Attention! Tous les comptes sont saisissables sauf les comptes de titres. Sont donc saisissables : les comptes de dépôt ou comptes courants ordinaires ou joints, les comptes sur livret, les CODEVI, les comptes à terme, les CEL, les PEL, les PEP, les plans d épargne Entreprises, les certificats de dépôt, la partie liquide d un PEA, les parties «espèces» d un compte de gestion. 3/ LA CONVERSION EN SAISIE-ATTRIBUTION En vertu de l article R523-7 CPCE, le créancier qui obtient un titre exécutoire constatant l existence de la créance notifie l acte de conversion au tiers saisi contenant, à peine de nullité, les mentions obligatoires suivantes : Référence au PV de saisie-conservatoire Enonciation du titre exécutoire 12

Décompte distinct des sommes dues en vertu du titre exécutoire au principal, frais et intérêts échus ainsi que l indication du taux des intérêts Demande de paiement des sommes précédemment indiquées à concurrence de celles dont le tiers s est reconnu, ou a été déclaré, débiteur La demande entraîne l attribution immédiate de la créance saisie au profit du créancier. La copie de l acte de conversion est signifiée au débiteur qui dispose de 15 jours pour le contester. Au terme de ce délai, le tiers effectue le paiement sur présentation d un certificat de non-contestation. Toutefois, le paiement peut intervenir avant cette date sur accord écrit du débiteur. 13

III LES PROCEDURES AMIABLES ET PRE-CONTENTIEUSES A- L échéancier de paiement B- La remise de chèque à encaissement différé C- La cession volontaire des rémunérations D- La lettre recommandée avec avis de réception E- La sommation d huissier F- Le commandement de payer A) L ECHEANCIER DE PAIEMENT Le syndic peut proposer à un copropriétaire défaillant de s acquitter de sa dette selon un échéancier négocié avec lui. En cas d accord, il est important de finaliser l engagement du copropriétaire par écrit. Cet écrit doit notamment comporter la mention selon laquelle le copropriétaire reconnaît sa dette et s engage à la payer selon un échéancier comportant des dates précises et les modes de règlement qui seront utilisés. B) LA REMISE DE CHEQUE A ENCAISSEMENT DIFFERE Certains copropriétaires débiteurs, pour obtenir des délais de paiement et prouver leur bonne foi, remettent plusieurs chèques au syndic à encaisser suivant un échéancier librement négocié. Cette pratique n est pas illicite, à condition toutefois que les chèques ne soient pas antidatés, mais demande un effort de gestion particulier au syndic. Il convient d attirer l attention du débiteur sur les risques encourus en cas d émission de chèque sans provision : il s expose à une interdiction de chéquier pendant 5 ans, à une amende civile et au fait que le créancier serait susceptible d obtenir un certificat de non-paiement permettant d engager une saisie sans jugement préalable. Par ailleurs, le syndic peut consulter le Fichier National des Chèques Irréguliers (FNCI) en s abonnant à un serveur de consultation de ce fichier sur Internet (le coût de ces abonnements au trimestre est d environ 20 HT). Par le biais de ces serveurs, des informations générales sur le chèque sont transmises au FNCI qui renvoie un indicateur de couleur précisant la situation du chèque (volé, sans provision, interdiction d émettre des chèques ). Attention! Ces chèques ne doivent pas être postdatés. Ils comportent la date de leur émission mais ne seront déposés en banque qu aux dates prévues dans l échéancier. Précision quant à la validité du chèque : 1 an et 8 jours à compter de sa date d émission. C) LA CESSION VOLONTAIRE DES REMUNERATIONS Il s agit d une procédure par laquelle le débiteur d une somme d argent déclare volontairement céder à son créancier une partie de son salaire. La déclaration de cession est rédigée par le greffier en chef à la demande du débiteur qui doit se rendre en personne au tribunal. A l appui de sa demande, il doit fournir une fiche de paie et une pièce d identité. Cette demande doit être datée et signée par le débiteur et par le créancier, s il est présent. Le secrétariat-greffe notifie la cession à 14

l employeur qui verse alors directement au créancier les sommes cédées dans la limite de la fraction saisissable. D) LA LETTRE RECOMMANDEE AVEC AVIS DE RECEPTION La lettre recommandée avec accusé de réception met en demeure le copropriétaire débiteur de payer les charges afférentes à son lot (Art. 63 du décret de 1967). Elle fait courir les intérêts de retard (Art. 36 du décret 1967). Les frais qu elle entraîne peuvent être mis à la charge du débiteur car la lettre recommandée est expressément prévue par la loi. Au niveau du contenu, elle doit rappeler les éléments ci-dessus ainsi que les conséquences d un défaut de réaction du débiteur : action en justice soit devant le Président du Tribunal de Grande Instance, s il s agit du défaut de paiement d une provision du budget prévisionnel, ou devant la juridiction de proximité, le Tribunal d Instance ou le TGI, selon le montant de la créance, suivie de la mise en œuvre d une voie d exécution. Toutefois, il est toujours possible de proposer au copropriétaire défaillant de négocier un échéancier de paiement et de le préciser dans la lettre. E) LA SOMMATION DE PAYER (PAR VOIE D HUISSIER) Elle peut intervenir lorsque le copropriétaire défaillant ne retire pas les lettres recommandées qui lui sont adressées. Elle a la même valeur juridique que la lettre recommandée mais les frais afférents ne peuvent être répercutés sur le débiteur, la sommation d huissier n étant pas expressément prévue par la loi. En effet, en vertu de l article L111-8 CPCE, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s ils concernent un acte dont l accomplissement est prévu par la loi. Il est encore possible de faire figurer dans l acte la possibilité de négocier des délais de paiement. Si l huissier a reçu mandat de recouvrer les sommes réclamées au débiteur, il facture au créancier un droit proportionnel au montant de la créance. Afin d éviter tout malentendu, il est important de définir clairement le mandat de l huissier. Ainsi, le mandat, comme la sommation, peut comporter la mention que les sommes devront être payées directement au syndic et non à l huissier. Ce dernier pouvant retenir des honoraires directement sur les sommes qu il a recouvrées. F) LE COMMANDEMENT DE PAYER C est l étape préalable aux procédures de saisies. En effet, le créancier ne pourra solliciter du tribunal l obtention d un titre exécutoire que s il a préalablement fait délivrer par un huissier un commandement de payer à son débiteur. Par ailleurs, la délivrance du commandement de payer est obligatoire avant la prise d hypothèque. 15

IV LES PROCEDURES CONTENTIEUSES A- L injonction de payer B- La déclaration au greffe du Tribunal d instance ou déclaration simplifiée C- Le référé D- La procédure au fond A) LA PROCEDURE D INJONCTION DE PAYER Elle permet au créancier ou à tout mandataire ayant un mandat spécial de recouvrer une somme d argent due au titre d un contrat ou en raison d un statut (tel que celui de la copropriété) et dont le montant est déterminé (Art.1405 NCPC). Si la créance est inférieure ou égale à 4000, l action s exerce devant la juridiction de proximité du lieu de situation de l immeuble. Au- delà de 4000 et jusqu à 10 000, la compétence est celle du tribunal d instance. 1/ DEROULEMENT DE LA PROCEDURE a. La phase unilatérale La demande se fait en complétant un bordereau de requête à déposer ou à envoyer au secrétariatgreffe. Ce bordereau contient : Noms, prénoms, adresses et professions des parties dénomination et adresse du syndicat des copropriétaires Montant de la somme réclamée avec le décompte des différents éléments de la créance Fondement de la créance Cette requête doit être accompagnée des documents justificatifs suivants (Art. 1407 NCPC) : Un justificatif de propriété (fiche de propriété du lot délivré par le service des hypothèques par exemple) Lettres d envoi d appels de fonds non réglés Les lettres de rappel et la mise en demeure Les Procès Verbaux d Assemblée Générale, certifiés conformes, ayant approuvés les dépenses des exercices concernés et le budget prévisionnel de l année en cours Une copie des clauses du règlement de copropriété concernant les charges Le juge statue par ordonnance, sans avoir entendu les parties, au vu des documents fournis par celles-ci. Il peut rendre une ordonnance de rejet ou une ordonnance qui fait droit à la demande en partie ou en totalité. En cas d ordonnance de rejet ou d acceptation partielle, le créancier n a aucun recours sauf à procéder selon les voies du droit commun (assignation du débiteur devant le tribunal compétent). Cette ordonnance doit être signifiée, à l initiative du créancier, par un huissier au débiteur. La signification indique : 16

Montant de la créance, intérêts et frais du greffe Moyens de défense : forme, délais et tribunal compétent pour former opposition Lieu où le débiteur peut consulter les documents produits par le créancier Mention que si la signification est faite «à personne», c est-à-dire directement au débiteur, l huissier doit informer verbalement celui-ci de ses droits et des sanctions qu il encourt Le créancier dispose d un délai de 6 mois pour signifier à compter de la date de l ordonnance à peine de caducité. A défaut d opposition, le créancier demande au greffe d apposer la formule exécutoire sur l ordonnance dans le délai d un mois à peine de caducité. Le créancier détient alors un titre exécutoire lui permettant de mettre en œuvre le recouvrement forcé de sa créance. b. La phase contentieuse Le débiteur a la possibilité de faire opposition dans le délai d un mois à compter de la signification si celle-ci a été faite «à personne». Sinon, ce délai court à compter du 1er acte d exécution engagé par le créancier (exemple : à compter du commandement de payer préalable à la saisie-vente). L opposition doit être déclarée devant le tribunal qui a rendu l ordonnance de payer par LRAR ou par demande contre récépissé. Le débiteur peut contester : La régularité de la procédure Le fondement de la créance Le montant de la créance L incompétence du juge La caducité Il peut également solliciter des délais de paiement. 15 jours au moins avant l audience, le greffe du tribunal convoque les parties par LRAR. Si le tribunal d instance n est pas compétent, il renvoie l affaire devant le tribunal approprié. Lors de l audience, la charge de la preuve appartient au créancier car il est considéré comme demandeur. Si le créancier ne se présente pas, le débiteur peut demander qu il soit statué sur le fond. Le juge a la faculté de mettre fin à l instance en prononçant la caducité de la citation. Si le débiteur ne se présente pas, le créancier peut solliciter l apposition de la formule exécutoire. Si les 2 parties sont présentes, le jugement rendu devra être signifié. 2/ COUT DE LA PROCEDURE Les seuls frais de la procédure sont relatifs à la signification de l ordonnance par huissier. En cas d opposition, les frais et dépens relèvent des règles générales en la matière. B) LA DECLARATION AU GREFFE DU TI OU DECLARATION SIMPLIFIEE Elle permet de saisir la juridiction de proximité ou le tribunal d instance (en fonction du montant de la créance) pour obtenir un jugement et ce, même en l absence de contrat. La déclaration est déposée ou envoyée au greffe de la juridiction. L enregistrement de cette déclaration suspend la prescription et les délais. 1/LES ETAPES DE LA PROCEDURE 17

a. La demande La déclaration doit indiquer (Art. 847-1 NCPC) : Noms, prénoms, professions et adresses des parties Objet de la demande Montant chiffré de la demande en principal, intérêts, frais b. Convocation Le greffe convoque les parties par LRAR. Si le courrier revient avec la mention «inconnu à cette adresse» ou si le débiteur n a pas retiré la lettre, le demandeur doit recourir à une citation par huissier, à moins qu il soit en mesure de donner au greffe une autre adresse où envoyer la convocation. La convocation adressée au débiteur vaut citation. Elle mentionne que, s il ne comparaît pas, il s expose à ce qu un jugement soit rendu à son encontre sur les seuls éléments fournis par le demandeur (Art. 847-2 NCPC). c. L audience Une fois que les parties sont valablement convoquées, l audience a lieu. Les parties vont exposer leurs arguments devant le juge. Elles n ont pas l obligation de transmettre les pièces à l adversaire avant l audience. Le juge va s efforcer de concilier les parties (Art. 847-3 NCPC) et peut, avec leur accord, désigner un conciliateur de justice pour procéder à la tentative de conciliation. A défaut de conciliation, il tranche leur différend. Le jugement est exécutoire et insusceptible d appel (seul le pourvoi en cassation est possible). Il doit être signifié. 2/ LE COUT DE LA PROCEDURE Cette procédure est peu coûteuse. En effet, la représentation par un avocat est facultative et l intervention d un huissier n est nécessaire que pour la signification du jugement. C) LE REFERE PROVISION Art. 484 NCPC : «L ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d une partie, l autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge, qui n est pas saisi du principal, le pouvoir d ordonner immédiatement les mesures nécessaires». La procédure du référé est donc intentée afin d obtenir une décision provisoire mais rapide lorsqu il y a urgence et qu il n existe pas de contestation sur le fond du droit. Toutefois, cette procédure est suivie obligatoirement d une procédure au fond. 1/ LES ETAPES DE LA PROCEDURE a. l assignation Le débiteur est assigné par voie d huissier. Ce dernier retient une date d audience au tribunal compétent (en fonction du montant de la somme réclamée). Avant l audience, la copie des éléments qui seront produits devant le juge est adressée au débiteur. b. L audience 18

Le juge compétent est le président du TI ou le président du TGI du lieu de situation de l immeuble. Il vérifie que le défendeur a eu un délai suffisant pour préparer sa défense entre l assignation et l audience (Art. 486 NCPC). Lorsque l obligation en cause n est pas sérieusement contestable, il peut accorder au créancier une provision qui constitue une avance sur la condamnation définitivement prononcée par le juge. Cette provision correspond à une partie de la créance non contestable et ne peut être assortie de sommes accessoires comme des dommages et intérêts. Elle sera définitive à l issue de la procédure au fond. Le juge peut également prescrire des mesures conservatoires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L ordonnance de référé est exécutoire de droit immédiatement. Cela signifie qu il est possible de faire exécuter la décision alors même que le litige n est pas tranché de manière certaine et définitive. Toutefois, en cas de difficulté d exécution, l ordonnance de référé ne permet pas de diligenter une vente sur saisie immobilière. 19 c. L appel Si le débiteur ne s est pas présenté à l audience, il peut faire appel de l ordonnance de référé dans les 15 jours à compter de la notification. 2/ LE COUT DE LA PROCEDURE Le ministère d avocat n étant pas obligatoire devant le tribunal d instance, seuls les frais d huissier pour l assignation sont incontournables et devront être supportés par le créancier. D) LA PROCEDURE AU FOND Elle permet d obtenir un jugement définitif, c est-à-dire que le tribunal tranche le litige sur le fond. Ce jugement est revêtu de l autorité de la chose jugée. Cette procédure est menée devant des tribunaux différents en fonction de leur compétence d attribution. 1/ INTERET DE LA PROCEDURE AU FOND Le copropriétaire pourra se voir condamner non seulement au paiement de l arriéré de charges mais également à des dommages et intérêts en raison du préjudice causé au syndicat des copropriétaires par sa mauvaise foi que le juge devra caractériser. Ce dernier pourra également condamner le copropriétaire aux dépens et à l indemnité de l article 700 du NCPC. 2/ LA PROCEDURE DEVANT LA JURIDICTION DE PROXIMITE La juridiction de proximité traite en matière civile, des actions personnelles ou mobilières lorsque la demande est inférieure à 4000 ou si la demande est indéterminée et qu elle a pour origine l exécution d une obligation dont le montant est inférieur à 4000. Pour les demandes déterminées et inférieures à 4000, les jugements sont insusceptibles d appel. Les voies de recours possible sont l opposition et le pourvoi en cassation. Pour les demandes indéterminées ayant pour origine l exécution d une obligation de moins de 4000, l appel est possible. 3/ LA PROCEDURE DEVANT LE TRIBUNAL D INSTANCE a. La compétence Le TI traite de toutes les actions en matière civile, personnelles et mobilières en dernier ressort lorsque la demande est supérieure à 4000 et n excède pas 10 000. Le montant de la demande

s évalue par créance ayant une cause et un fondement unique auxquels s ajoutent les intérêts échus avant la procédure et les dommages et intérêts réclamés. Les frais, les dépens et les intérêts à échoir ne sont pas pris en compte. En matière immobilière, la compétence territoriale est dévolue au TI du lieu de situation de l immeuble. En cas de demande mixte (à la fois de nature personnelle et immobilière), il est possible de saisir la juridiction du lieu de domicile du défendeur. b. Les étapes de la procédure La saisine du TI débute par l assignation. C est un acte d huissier qui doit comporter certaines mentions à peine de nullité. Elle doit être délivrée au défendeur 15 jours au moins avant l audience. Elle vaut mise en demeure et fait courir les intérêts. Le TI n est valablement saisi que si une copie de l assignation est déposée au greffe : il s agit de l enrôlement. Lors de l audience, les débats sont oraux. A défaut de conciliation, l affaire est immédiatement jugée. S il n est pas possible de juger l affaire immédiatement, elle est renvoyée à une audience ultérieure. Enfin, le juge peut statuer surle-champ ou après délibéré (dans ce cas, il indique aux parties la date à laquelle il rendra son jugement). 4/ LA PROCEDURE DEVANT LE TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE a. La compétence Tribunal de droit commun, il traite des affaires immobilières, quelque soit le montant du litige. Pour les affaires mobilières et personnelles, il est compétent lorsque la demande excède 10 000. La compétence territoriale est dévolue au TGI du lieu de situation de l immeuble. b. Les étapes de la procédure L instance est introduite par l assignation ou par requête conjointe. La constitution d avocat est obligatoire. Si le défendeur ne prend pas d avocat, il est considéré comme non comparant et un jugement par défaut ou réputé contradictoire sera rendu. La saisine du tribunal s effectue par l enrôlement dans le délai de 4 mois à peine de caducité. 5/ LES PIECES A PRODUIRE DEVANT LE TRIBUNAL A l appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires doit produire les pièces suivantes : Le procès-verbal d assemblée générale désignant le syndic ou renouvelant son mandant afin de justifier la capacité du syndic à agir en vertu d un mandat valide La matrice cadastrale ou une fiche d immeuble ou une attestation notariée ou un extrait 3233 du bureau des hypothèques afin de justifier la qualité de copropriétaire du débiteur Les copies des appels de fonds ou les relevés individuels de charges relatifs aux sommes dues par lot pour chacune des catégories de charges Les comptes généraux de la copropriété où apparaissent ces appels de charges Un état récapitulatif de la dette de charges Les PV d AG approuvant les comptes Les PV d AG approuvant les travaux et les appels de fonds correspondants Les PV d AG approuvant le budget prévisionnel pour l année en cours Le règlement de copropriété La copie de la mise en demeure par LRAR pour faire courir les intérêts et/ou, le cas échéant, la copie du commandement de payer 20

V LA PROCEDURE DE LA LOI SOLIDARITE ET RENOUVELLEMENT URBAIN A- Le budget prévisionnel B- La procédure de recouvrement accéléré des provisions prévues au budget prévisionnel La loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU, initie deux outils pour le traitement des charges et de leurs impayés : Un budget prévisionnel (article 14-1) Une procédure de recouvrement accéléré des provisions et charges (applicable depuis le 1er janvier 2002) A) LE BUDGET PREVISIONNEL ANNUEL Le budget prévisionnel permet d anticiper les dépenses prévisibles et de mieux gérer les dépenses courantes. L article 14-1 de la loi de 1965 modifiée prévoit que ce budget doit permettre de «faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d administration des parties communes et équipements communs de l immeuble». L objectif est de garantir au syndicat les ressources suffisantes pour maintenir l immeuble en bon état. En effet, le syndicat n a comme unique ressource que les appels de fonds récoltés auprès des copropriétaires. Le budget prévisionnel est voté chaque année en assemblée générale, réunie dans les 6 mois à compter du dernier jour de l exercice comptable précédent. Le vote en assemblée générale met à la charge des copropriétaires l obligation de verser, le 1er jour de chaque trimestre (sauf autre date fixée par l assemblée générale), des provisions représentant le quart du budget prévisionnel. Attention, sont exclues du budget prévisionnel les provisions pour : Travaux d entretien et de conservation Travaux relevant de l article 25 de la loi de 1965 Travaux d amélioration (Art. 26, 26-1 et 30 de la loi de 1965) Travaux de surélévation (Art. 35 de la loi de 1965) Travaux de reconstruction (Art. 38 de la loi de 1965) Provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d entretien ou de conservation des parties communes et éléments d équipement commun (Art. 18, alinéa 5 de la loi de 1965) Avances de trésorerie prévues au règlement de copropriété ou décidées en assemblée générale B) LA PROCEDURE DE RECOUVREMENT ACCELERE DE L ARTICLE 19-2 DE LA LOI DE 1965 L article 19-2 prévoit : «à défaut de versement à sa date d exigibilité d une provision prévue à l article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles». Ainsi, le copropriétaire, qui n a pas réglé l une des quatre provisions trimestrielles à la date prévue, devient redevable de la totalité du montant de ses charges pour toute l année comptable restant à courir. Les dispositions de l article 19-2, 1er alinéa, sont efficaces à compter de la mise en demeure restée infructueuse plus de 30 jours. A défaut de réaction du 21