Crédit immobilier C'est le moment d'acheter ou de renégocier son prét I

/14 Dossier Spécial Crédit immobilier Crédit immobilier C'est le moment d'acheter ou de renégocier son prét I PAS MOYEN D'Y ÉCHAPPER... La baisse assez spectaculaire des taux d'intérêt ces derniers mois comme le recul des prix de l'immobilier font la une des journaux. Il faut dire que ce souffle d'air frais était attendu après des années de surenchère immobilière aggravée par une vive remontée des taux d'intérêt depuis 2007. Cette année, retournement complet de situation: les taux d'intérêt fixes moyens sont passés sous la barre des 4 % au début de l'été! Selon la durée du prêt que vous sollicitez et le montant de votre apport, vous pouvez décrocher un taux encore plus bas. C'est clairement le moment d'acheter à la faveur du recul des prix, ou de renégocier votre prêt! Mais, au préalable, il convient de ne pas trop s'emballer. Taux fixe ou variable, ratio d'endettement, taux d'assurance, garanties... Il est important de savoir décrypter les clauses et les pièges des offres de prêt... pour mieux le négocier! Dossier réalisé par Isabelle Galia/ et Sandra Mathorel

/14 Avantage à /'emprunteur / Toux d'intérêt bas et recul des prix de l'immobilier, les conditions sont réunies pour investir à moindres frais. 3,96 % f Au 31 juillet, le taux d'intérêt moyen pour un credit immobilier est passe sous la barre symbolique des 4 % En quèlques mois, le taux d'un credit a chute dans une proportion d'un 1/5 Exit les prêts a 5,5 % de la rentree 2008 ' Ni les économistes ni les experts du marche immobilier ne s'attendaient a un pareil recul dû a la baisse des taux d'intérêt des CAT (emprunts d'etat) a 10 ans engendrée par la crise entre août et decembre 2008, leur taux est passe en moyenne de 4,49 % a 3,49 % Dans le même temps, l'immobilier a vu ses prix reculer d'environ 10 % un peu partout en France (plus ou moins selon les regions) Ces deux effets conjugues ont amorce un sérieux retournement du marche l'acheteur a repris la mam Avec cette chute providentielle des taux d'intérêt, sa capacite d'emprunt augmente puisque le coût du credit, lui, diminue Ainsi, pour un emprunt sur 20 ans, elle a augmente de 14,54 % pour une mensualité de 1000 Resultat, on obtient un prêt plus important sans rembourser plus chaque mois et beaucoup d'investissements immobiliers redeviennent possibles DES CONDITIONS IDÉALES... «Les conditions de credit sont excellentes» C'est le constat, on ne peut plus clair, du professeur Michel Mouillait, specialiste des questions immobilieres Selon lui, il faut remonter a 1978 pourvoir un «taux d'effort» des menages (poids de leurs remboursements rapporte au revenu global) aussi bas Une bouffée d'oxygène bienvenue pour les acheteurs qui, depuis janvier 2007, voyaient les taux d'intérêt grimper sans cesse, pour atteindre 5,15 % en novembre dernier ' Pour endiguer la recession, la Banque centrale europeenne (BCE) n'a cesse depuis de faire baisser son taux directeur (qui oriente le niveau du taux du credit en zone euro), lequel stagne a I % aujourd'hui Ajoutez a cela un secteur bancaire fortement concurrentiel et vous obtenez une chute des taux du credit de plus de 1,3 point au 31 août dernier sur les durées courtes 3,80 % contre 5,20 % un an plus tôt sur 7 ans, 3,90 % contre 5,20 % sur 10 ans Crédit moins long... «Le taux d'intérêt d'un credit augmente toujours avec la duree de l'emprunt», rappelle Gilles Derasse, courtier chez GCF Du coup, pour profiter des meilleures conditions, il faut emprunter sur des durées brèves de 7 a 10 ans (voir Taux hors assurance au 31/01/200* tableau) Avec 3,96 % de taux fixe moyen au 31 juillet, la duree moyenne des prêts est passée de 225 mois en novembre 2007 (avec un taux a 4,84 %), a 211 mois, soit plus d'un an de gagne '...et plus important «Un couple gagnant 4 000 nets par mois peut emprunter aujourd'hui 213000 sur 20 ans, le taux moyen étant de 4,25 %, explique Mael Bernier d'empruntis com En octobre dernier, ce même couple n'aurait pu emprunter que 193 000 avec un taux a 5,40 % h> Non seulement, dans cet exemple, le couple gagne 20000 de capacite d'emprunt, maîs en plus il remboursera moins d'intérêts a la banque De fait, l'une des conséquences directes d'un taux peu eleve est que l'emprunteur

/14 A RETENIR V Grâce aux taux d'intérêt actuellement bas, votre crédit immobilier sera moins long et vous coûtera moins cher par rapport aux années précédentes. Toutefois, il ne faut pas prévoir d'être financé à 100 % du montant de votre achat. rembourse plus vite le capital emprunté (en payant ses mensualités, il s'acquitte d'abord des intérêts dus à la banque). BANQUES SÉLECTIVES Pas d'euphorie toutefois. Si banques et courtiers tordent le cou aux rumeurs de durcissement des conditions d'octroi d'un crédit - selon eux, la chute des demandes de prêts serait la première cause de la baisse de production de nouveaux crédits à l'habitat: -35% sur un an à fin juillet 2009- pour autant, ils ne prêtent pas à tout va non plus. Les garanties apportées par l'emprunteur sont toujours étudiées en détail pour accéder à l'emprunt. Retour de l'apport «Les banques sont redevenues attentives au montant de l'apport personnel, ce qui marque le retour d'une certaine orthodoxie bancaire, constate Christian Camus de Meilleurtaux. Les î O à 20 % d'apport tradttionnellement demandes par les banques étaient passés au second plan ces dernières années suite à l'envolée des prix immobiliers. Les banques acceptaient de financer IOU, ]Q5, voire même 120% du prix du bien!». Aujourd'hui, le montant moyen du crédit immobilier se situe plutôt aux alentours de 90 % du montant du bien. «Emprunter à 100 % est encore possible, maîs on vous demandera au minimum de pouvoir payer les frais de notaire», préciset-on chez Empruntis, avant de résumer. «plus vous avez d'apport, mieux vous êtes vu». Comprendre: l'apport permet de négocier un meilleur taux... Taux d'endettement Peu de banques en démordent: au maximum, les échéances de remboursement du crédit ne doivent pas dépasser 33 % des revenus mensuels nets du ménage. Toutefois, il semble que cette règle varie d'un dossier à l'autre. «Se/on les revenus cle l'emprunteur, le taux d'endettement peu évoluer plutôt entre 30 et 35 %», révèle Christian Camus. Une constatation également établie par les courtiers de GCF : «33 % pour qui gagne / 000 par mo;s et 33 % sur un salaire de 5 000... c'est tout à fait différent!». C'est là où réside toute l'ambiguïté de ce fameux critère. «Plus vous gagnez, moins le banquier sera regardant sur le taux d'endettement)), détaille Mael Bernier d'empruntis. ll calcule plutôt le «reste à vivre» (après remboursements des mensualités d'emprunt, IMDLR.)». Ce «reste à vivre», ou «résiduel», est finalement le «vrai» critère des banquiers pour accorder un crédit immobilier. Il doit être assez important pour pouvoir satisfaire les obligations de la vie quotidienne. Bon client Un emprunteur qui présente un «bon dossier», résume Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, «c'est donc celui qui apporte au moins 10 % du prix du bien, dont le résiduel est assez /mportant et c'est aussi un bon client pour la banque qui a une situation stable et, surtout, auquel on va pouvoir vendre des produits d'épargne, de placement, etc». Une bonne illustration du vieil adage «On ne prête qu'aux riches»... C'est vraiment le bon moment pour emprunter! Les taux d'intérêt ont peu de chances de baisser encore davantage. C'est tout juste si le taux moyen pour un emprunt sur 20 ans atteindra 4 % à la Fin de l'année, pronostique le courtier Cafpi. Pour Michel Mouillart, les taux actuels, quasi stables depuis l'été, sont une aubaine à saisir vite. Et pour cause, banquiers et courtiers parient plutôt sur une remontée des taux à la mi-2010. Quant aux prix de l'immobilier, ils pourraient cesser d'être aussi attractifs. Pour le réseau Laforêt immobilier, «le deuxième semestre 2009 enregistrera sans doute une nouvelle baisse des prix de 3 à 5 %, mais nous serons encore loin de ('effondrement.» Même analyse du côté du Crédit Agricole qui table sur un recul des prix d'environ 7 %, tant dans l'ancien que dans le neuf, avant une reprise, là aussi, en 2010. «Nous sommes dans l'œil du cyclone!», résume Christian Camus de Meilleurtaux. Profitez-en!

/14 LES TAUX DES CRÉDITS IMMOBILIERS À LA RENTRÉE Taux moyens du marché Taux min très bon dossier ' Barometre immo empruntis com 1I /09/2009 LES PRÊTS BANCAIRES PROFITENT DU PLONGEON DES TAUX D'INTÉRÊT DEPUIS LA CRISE En % 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 janvier 2006 Source Cafpi CAT 10 ans Moyenne taux bancaires 20 ans "f Moyenne taux bancaires 15 ans Taux BCE janvier 2007 janvier 2008 janvier 2009 juillet Le taux d'intérêt ne suffit pas à déterminer si votre prêt vous coûtera cher ou pas. Vous devez vous référer au taux effectif global, le TEG. Il inclut, en sus des intérêts, les frais de dossier, les taxes s'il y a lieu, les primes d'assurance, les frais des garanties, etc. POURQUOI PASSER PAR Si vous ne vous sentez pas l'âme d'un négociateur ou que le temps vous manque, vous pouvez faire appel à un courtier. Son métier consiste à négocier un prêt pour vous auprès de divers établissements financiers. Comme il détient un portefeuille de nombreux dossiers d'emprunteurs, il possède une grande «force de persuasion». Le courtier est généralement rémunéré par la banque qui lui reverse les frais de dossier. Cela ne vous coûte donc pas plus cher et vous bénéficierez en moyenne d'une décote de taux de 0,30 % par rapport à ce que vous auriez pu négocier seul.

/14 Comment renégocier un prét à la baisse Avec la baisse des taux d'intérêt, vous avez peut-être intérêt à renégocier votre prêt immobilier... Depuis novembre 2008, les taux d'intérêt ont reculé de I à 1,5 % selon la durée des prêts. Désormais, on avoisme la barre des 4,20 % pour un emprunt de 200000 à taux fixe sur 20 ans. Pour mémoire, le taux moyen était proche de 5,40 % au troisième trimestre 2008. Or, ce recul des taux d'intérêt ne profite pas à ceux qui ont déjà contracté un prêt à taux fixe. Seule solution pour profiter de cette baisse et faire des économies: renégociez auprès de votre banque les conditions de votre prêt voire, si cette négociation n'aboutit pas, adressezvous à un autre établissement afin qu'il «rachète» votre crédit à un taux plus intéressant. Maîs, dans ce dernier cas, il faut que le jeu en vaille la chandelle car le coût d'un prêt ne se réduit pas à son taux. Aussi, avant de vous lancer dans ce genre de démarche, mieux vaut bien réfléchir. RENÉGOCIEZ AVEC VOTRE BANQUE Le premier réflexe est de demander à votre banque une révision du taux concédé au moment de la signature du prêt. C'est la solution la plus pratique: elle évite d'avoir à changer toutes les domicihations de vos prélèvements et virements, démarche nécessaire si l'on fait jouer la concurrence en changeant de banque. Plus économique Comme vous ne faites qu'aménager votre contrat initial sans le rompre, c'est également la solution la plus économique pour vous... Mais pas forcément pour votre banquier qui, lui, va devoir «rogner» sur ses marges. Julien Lucas, directeur Groupe d'agences Landes Nord chez LCL (ex-crédit Lyonnais) argumente ce sacrifice: «Une banque ne finance rien en ressources propres. Lorsqu'elle vous a consenti le prêt, votre banque a dû elle-même emprunter le capital aux conditions du marché interbancaire de l'époque. Lin prêt consenti à 5,10 % a pu être acquis à 4,90 %, voire à 5 %, par l'établissement prêteur, ce qui laisse des marges minimales Ainsi, même si votre banquier accepte de renégocier le prêt, sa marge de manœuvre est limitée. De ce fait, il ne lui sera pas possible de vous proposer un taux à 4 % comme c'est le cas à l'heure actuelle avec un nouvel emprunteur, sous peine de perdre de l'argent» Examen du dossier ll peut toutefois arriver que pour satisfaire un «bon» client, le banquier accepte à titre exceptionnel de perdre de l'argent sur un prêt en cours. Un cadeau? Pas exactement, car alors, en compensation, le banquier s'assure qu'il est gagnant. «Nous regardons si, depuis la souscription du crédit, le client a toujours eu ses revenus domiciliés chez nous, s'il n'a pas eu d'incidents de paiement, s'il a réalisé des placements sur nos produits, souscrit des assurances, s'il a d'autres crédits avec des

/14 marges excédentaires.. Dons ce cos, nous pouvons consentir à faire un effort, mois uniquement si le différentiel global demeure positif...», explique Julien Lucas. Avenant Si votre banquier accepte de renégocier votre prêt, vous devrez signer, après un délai de réflexion de 10 jours à compter de sa réception, un avenant à votre contrat initial (auquel sera joint un nouvel échéancier des remboursements). Toutefois, il vous en coûtera des frais «de dossier» que vous pouvez essayer de négocier maîs la banque venant déjà d'accepter une réduction de taux, il n'est pas certain qu'elle sera encline à vous faire un cadeau sur ces derniers ' FAITES RACHETER VOTRE PRÊT Si votre banquier refuse de renégocier votre prêt, vous pouvez envisager de le faire racheter par la concurrence. N'oubliez pas toutefois que cela signifie qu'il vous faudra ouvrir un nouveau compte, généralement domicilier au moins un salaire, rapatrier vos placements, bref, reconstruire toute une relation avec votre nouvelle banque. Opération sous conditions Cette opération ne sera rentable que si : ^ La différence entre le taux moyen actuel et le taux auquel le prêt initial a été souscrit est d'au moins I point; «voire un peu moins si vous profitez de cette boisse du toux pour diminuer la durée du prêt en augmentant votre mensualité», précise Mael Bernier, directrice de la communication d'empruntis (courtier en crédit immobilier). ^ Le rachat intervient au cours du premier tiers du prêt (ex.: dans les 7 premières années d'un prêt de 20 ans). En effet, plus vous vous rapprocherez du terme de ce dernier et moins l'opération sera intéressante car vous aurez alors réglé la quasi-totalité des intérêts. Or, c'est sur leur montant que joue le taux d'intérêt et non sur celui du capital restant dû. Enfin, avant de vous lancer, «ossurez-vous que le jeu en vaut la chandelle, prévient Mael Bernier. Vérifiez que le gain réalisé d'un côté, du fait de la baisse du taux, n'est pas annulé par les différents frais annexes engendrés par le changement d'établissemenf frais de nouveau dossier, levée et réinscription d'hypothèque une caution mutuelle est, en revanche, transférable sans frais -, auxquels s'ajoutent les éventuelles indemnités de remboursement anticipé (IRA, voir p. 33) plafonnées à 3 % du capital restant dû et qui ne sont pas négociables en cas de rachat par la concurrence». Pas de revente immédiate ll existe un point à prendre en compte avant toute décision, avertit Julien Nicolas: «même avec un toux plus bas de 1,5 point que votre taux actuel, il est inutile de faire racheter votre crédit si vous comptez revendre votre bien dans les deux ou trois années qui suivent: vous auriez alors payé deux fois les frais de dossier - les initiaux et ceux suite au rachat par la concurrence, deux fois l'inscription de l'hypothèque, éventuellement une mainlevée et une indemnité de remboursement anticipé ' // fout que vous conserviez votre bien un minimum de temps après le rachat pour être vraiment gagnant». Faites donc vos calculs : rien ne sert de troquer des intérêts en moins contre des frais en plus, d'où l'intérêt d'avoir bien négocié son prêt à la signature. Montant Taux Durêe RACHETER SON EMPRUNT? Exemple pour un emprunt de 200 DOO à 5,40 % souscrit en octobre 2008 Mensualité * Coût du crédit Capital restant dû Intérêts déjà remboursés 4 IRA 1 Capital à racheter f Ancien Crédit 200 DOO 5,40 % 20 ans I 364 127 600 195 743 8024 5872 201 615 Si le prêt est garanti par une caution mutuelle, cette dernière sera transférée sans frais en cas de rachat du prêt par une autre banque, contrairement à ce qui se passe avec une hypothèque ou un PPD (privilège de prêteur de dossiers) qui nécessite une main-levée puis une réinscription. Mouveaucrédiil I 201 615 4,30 % 19 ans I 296 93 873 ' 127 600-101 897 = 25 703 I indemnités de lembourscment anticipe maximum 3 % au capital restant dû gênera em e rtt plafonne Source www em jl untis fr

/14 Contrat de prét, co se discute / Le taux d'un prêt immobilier n'est que la partie émergée de l'iceberg. Il ne faut pas négliger les frais annexes: frais de dossier, pénalités de remboursement anticipé et coût des garanties. Décrocher un prêt immobilier est un passage obligé lorsque l'on souhaite devenir proprietaire de son logement Toutefois, le droit au credit n'existe pas et tout banquier ne prendra la décision de vous accorder un prêt qu'après avoir analyse votre situation patrimoniale et financière Pour obtenir le financement qui vous permettra d'acheter la maison de vos rêves, vous devez donc vous présenter sous le meilleur profil financier, avoir environ 10 à 20 % d'apport personnel au minimum, un taux d'endettement qui, une fois le prêt accordé, ne dépasse pas 33 % du revenu mensuel net de votre foyer... Pour le reste, tout est négociable: du taux du crédit à celui de l'assurance emprunteur, en passant par les frais de dossier et les indemnités applicables en cas de remboursement anticipe de l'emprunt. Ne perdez jamais de vue qu'un prêt est un contrat bilatéral, donc négocie à deux, et qu'il vous faudra également consentir à certains efforts (fréquemment domiciliation de vos revenus) pour obtenir les meilleures conditions de votre banque. NÉGOCIER LES CLAUSES DE SON PRÊT C'est une réalité, les banques ne prêtent généreusement. qu'aux riches ' Aussi, la clef d'une bonne négociation réside principalement dans le profil financier de l'emprunteur: meilleur il est, plus les banques seront intéressées par le candidat à l'emprunt et seront donc prêtes à faire des «efforts» Sinon, elles rechigneront, d'autant plus qu'aujourd'hui, elles ne gagnent pratiquement pas d'argent sur les prêts immobiliers, dont les taux sont à peine plus élevés que ceux des obligations sur les marchés financiers. «Nous prêtons à un taux quasiment égal à celui auquel nous empruntons, explique Julien Lucas, directeur groupe d'agences Landes Nord chez LCL (ex-crédit Lyonnais). En fait, le credit immobilier est davantage devenu un produit "d'attraction" qui permet d'attirer une nouvelle clientele pendant plusieurs années qui va domicilier ses salaires, prendre une cane bleue, placer de l'épargne Cela va, en outre, diminuer le risque de son départ à la concurrence» CONCURRENCE Un autre argument dans la négociation consiste à mettre en concurrence plusieurs etablissements bancaires, le banquier est, en effet, un «commerçant» comme les autres et, pour attirer ou garder un bon client, il sera généralement prêt à faire un effort, notamment sur le taux d'intérêt ou sur les frais de dossier, qui s'élèvent souvent à I % du capital emprunté. Ceux-ci peuvent, par exemple, être réduits de moitié ' Rien ne vous empêche également de négocier le remplacement de l'assu-

/14 rance invalidité-décès proposée par la banque par votre propre contrat si vous obtenez, par ailleurs, des conditions plus avantageuses (voir p. 38). Indemnité de remboursement anticipé Si vous remboursez, avant la fin du prêt, la totalité du capital restant dû ou une partie de ce capital, la banque peut - à condition que votre contrat de prêt le prévoie expressément - vous réclamer le versement d'une indemnité de remboursement anticipé (le montant de cette pénalité est limité par la loi à un semestre d'intérêts sur le capital rembourse par anticipation, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement). Sachez que cette pénalité (IRA) est négociable et peut être revue à la baisse, voire supprimée. Ainsi, les banques acceptent généralement de ne pas la percevoir en cas de revente du bien, de rentrée d'argent inopinée, de décès de l'emprunteur... «En revanche, dans quasiment tous les contrats de prêts existe une "sous-clause" souvent désignée par l'abréviation "SRC", c'est-à-dire "sauf rachat par la concurrence", ce qui veut dire, explique Julien Lucas, qu'en cas de rachat du prêt par une autre banque (pour renégociation du prêt- NDLR), le client devra supporter cette péna//té quand bien même sa suppression aurait été acceptée lors de la conclusion du contrat de prêt» Domiciliation des revenus Une banque ne peut exiger la domicihation des revenus d'un emprunteur pour lui consentir un prêt. Toutefois, cela peut être un argument de poids pour négocier le taux du prêt ou l'exonération des frais de dossier, de CIRA... «En effet, indique Mael Bernier, directrice de la communication d'empruntis (courtier en crédits), la domiciliation des revenus va engendrer des à-côtés financièrement intéressants comme, par exemple, la cotisation des cartes bancaires, la souscription de produits d'épargne...» Maîs il ne s'agit pas, pour autant, d'un engagement à vie. Vous pouvez par la suite changer d'avis sans que les conditions du prêt en cours ne soient remises en cause dès lors qu'il n'y a pas d'incident de paiement. Toute disposition contraire constitue une clause abusive épmglée par la Commission des clauses abusives. Celle-ci recommande que «soient éliminées des contrats de prêt immobilier les clauses ayant pour objet ou pour effet (...) d'obliger l'emprunteur, pendant toute la durée du prêt, à verser l'ensemble de ses revenus sur un même compte dans l'établissement prêteur, sous peine de déchéance du terme, alors même que l'emprunteur aura ponctuellement satisfait à ses remboursements...» (recommandation n 04-03, BOCCRF du 30 septembre 2004) GARANTIR SON PRÊT IMMOBILIER ll existe deux catégories de sûretés pour garantir un prêt immobilier: ^ Les garanties «réelles», c'est-à-dire prises sur le bien immobilier objet du prêt. Suivant que ce dernier existe matériellement ou non (construction, travaux d'agrandissement), cette garantie sera un privilège de prêteur de deniers (PRO) ou une hypothèque. Ces sûretés réelles confèrent au banquier plusieurs droits: le droit de saisir le bien, en cas de défaillance de l'emprunteur, afin qu'il soit vendu en justice, le droit de suite (d'où l'importance de la mainlevée, sinon l'hypothèque suit le bien et le banquier pourra le faire saisir alors même qu'il aurait été revendu à un tiers!) et le droit de préférence (la banque sera payée sur le prix du bien par préférence aux autres créanciers). Alors que l'on parle toujours d'hypo- Pour les prêts conclus après le 30 juin 1999, aucune pénalité ne peut être réclamée si le remboursement anticipé est motivé par la vente du bien suite à un changement du lieu d'activité professionnelle, au décès ou à la perte d'emploi de l'emprunteur ou de son conjoint. Pour un prêt de 200000, garanti par le Crédit logement (simulation sur wwwcreditlogementfr), vous allez verser 2100 (300 au titre de la commission + I 800 de participation au FMC), lors de la mise en place du prêt Comme vous allez récupérer, en fin de prêt, 75 % du FMC (soit I 350 ), la garantie de votre prêt vous aura coûté, au final, 750 Par comparaison, le coût d'une hypothèque ou d'un PPD (toujours pour un prêt de 200000 ) aurait été plus éleve respectivement 3 000 et ll 59 pour l'inscription, et 872 en cas de mainlevée

/14 thèque, il faut bien différencier cette dernière du PPD. Ces deux sûretés ne garantissent pas la même chose. Le PPD repose sur du palpable : achat d'un terrain, d'un logement existant... En revanche, si vous faites des travaux d'amélioration, d'agrandissement, ou construire une maison, le banquier prendra une hypothèque. ^ La garantie fournie par un organisme de cautionnement agréé (ex.: crédit logement pour les salariés, AGPM pour les militaires, Casden pour les fonctionnaires de l'éducation nationale...). Cet organisme de cautionnement, obligatoirement partenaire de la banque où vous souscrivez votre prêt, se porte caution pour vous comme le ferait un proche. «70 % des prêts consentis en France, sont garantis par une caution mutuelle, précise Mael Bernier (Empruntis). Cest un phénomène qui s'est accru avec la crise financière, tiya quèlques années, les banquiers ne rechignaient pas à prendre des hypothèques. Aujourd'hui, avec un marché de l'immobilier en crise, ils ont tendance à préférer que leurs clients optent pour une caution mutuelle. En effet, en cas de défaut de paiement, c'est la caution mutuelle qui va acquitter les mensualités à la place de l'emprunteur défaillant alors que s'il y a une hypothèque, le banquier va se retrouver, cènes, propriétaire du bien maîs d'un bien qui peut avoir perdu de la valeur et dont la vente ne va pas couvrir l'intégralité des sommes prêtées.» (Maîs attention : l'organisme de cautionnement se retournera ensuite contre vous pour récupérer les fonds avancés! NDLR). ÉCONOMIE ll n'empêche, ce système est aussi avantageux financièrement pour l'emprunteur, surtout calculs faits sur toute la durée du prêt. Quand vous souscrivez une caution mutuelle, la somme à payer se décompose en : une commission (entre 0,3 et 0,5 % du montant du prêt) non remboursable plus une participation à un Fonds mutuel de garantie (FMC) (entre 1,5 et 2 % du montant du prêt). Double avantage de la caution mutuelle pour l'emprunteur: il récupère environ 75 % de la contribution au FMC à la fin du prêt. En outre, il n'y a pas de frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du prêt ou de rachat du crédit par une banque concurrente. QUE FAIRE FACE À UNE CLAUSE ABUSIVE? Selon la loi, est considérée comme abusive toute clause contenue dans un contrat conclu entre un professionnel et un consommateur, dès lors qu'elle a pour effet de créer un déséquilibre au détriment de ce dernier (e. consom, art. L. 132-1). Un certain nombre de clauses abusives ont été recensées par le décret 2009-302 du 18 mars 2009 (JO du 20). Vérifiez d'abord que la clause suspecte de votre contrat n'est pas une de celles «fichées» par ce décret. Consultez également les recommandations de la Commission des clauses abusives, notamment celle concernant les prêts immobiliers (n 04-03, BOCCRF du 30-09-2004). Démarche amiable. Si vous considérez que votre contrat de prêt contient une clause litigieuse, n'hésitez pas à le faire remarquer à votre banquier et demandez-lui de la supprimer, au besoin par lettre recommandée avec AR pour vous ménager des preuves. Annulation en justice. Si cette démarche amiable n'aboutit pas, vous pouvez demander l'annulation de la clause en justice. Si la clause en question a été jugée abusive par la Commission des clauses abusives, elle a toutes les chances de l'être également par les juges. Association de consommateurs. Avant d'engager une procédure, il peut être judicieux de prendre contact avec une association de consommateurs (comme l'afub - Association francaise des usagers des banques, www.afub.org). Elle pourra vous confirmer si la clause litigieuse est bien abusive et faire éventuellement pression sur le professionnel qui l'a insérée.

/14 IQ tentation du prêt à toux voriob/e Toujours attractifs, les prêts à taux variables sont-ils vraiment plus intéressants que les taux fixes? Pas sûr. Mi-juin, le courtier «Meilleurtaux.com» avait reçu deux fois plus de demandes de crédits immobiliers à taux variable que durant toute l'année 2008 (13 % contre 6 %). Ce type de crédit, pourtant plus risqué, attire à nouveau les candidats a la propriété. À raison ' MOINS CHER MAIS RISQUE Avec un taux de départ souvent inférieur à 3,50 %*, l'emprunt à taux variable peut être très tentant. Il est, au départ, presque toujours plus bas que le fixe Les mensualités et la durée de l'emprunt évoluent d'une année sur l'autre (à la hausse et a la baisse) Le principal intérêt du taux révisable est donc de diminuer le coût du crédit... À condition de bien choisir l'offre! Gare au cap! Avec des taux variables capes (un choix indispensable), le «cap» ou plafond de variation du taux peut être de I, maîs aussi de 2 ou de 3.. Avec un cap de 3, par exemple, sur un taux de départ à 3,50 % le taux peut grimper à 6,50 %! PLUS DE GARANTIES Depuis l'affaire du Crédit foncier (voir IP 663, p. 34) et la loi du 3 janvier 2008, la protection de l'emprunteur a été renforcée. Toute offre de prêt à taux variable doit être accompagnée d'une notice explicative (e. consom, art. L. 312-8). Et une fois par an, la banque doit préciser à l'emprunteur le montant du prêt restant à rembourser (e. consom, art. L. 312-14-2). Et là, vous risquez de payer beaucoup plus d'intérêts que vous ne remboursez de capital.. PEU INTÉRESSANT «Aujourd'hui, il n'y a pas suffisamment d'écart entre les taux variables et les taux fixes pour rendre les premiers intéressants», estime Gilles Derasse de GCF conseil Les taux variables ne présentent d'intérêt que s'ils marquent une différence d'au moins un point par rapport aux taux fixes, et ce en période de taux élevés. Exceptions «Toutefois, les banques peuvent ponctuellement proposer des taux variables intéressants», concède Gilles Derasse «Ce type d'emprunt peut être une bonne solution pour les pnmo-accedants qui revendront leur bien moins de cinq ans apres, car ils ont une bonne visibilité sur l'évolution future des taux», ajoute Mael Bernier d'empruntis. En dehors des produits éphémères et des courtes durées, le prêt à taux révisable n'est pas toujours séduisant... *Tous les taux sont hors assurance Taux variables A RETENIR V Avec un crédit à taux fixe, les mensualités et la durée de l'emprunt n'évolueront jamais. Avec un taux variable, elles diminuent ou augmentent selon les variations de l'indice de référence. Ces crédits peuvent être intéressants pour une courte durée. IS ans I 20 ans I 25 ans I 30 ans 2,80% 3,10% 3,20% 3,45% 3,90 % 4,00 % 4,20 % 4,65 % Taux poui un tres bon dossiet aa 6 aout 2009-, Mctlleu (taux com

/14 Attention ou piège du crédit relais I Financer l'acquisition d'un nouveau logement avant d'avoir revendu l'ancien est possible grâce au crédit relais. À utiliser avec prudence pour que la maison de vos rêves ne devienne pas votre pire cauchemar. Les banques se sont engagées à contacter au moins 6 mois avant l'échéance les clients bénéficiant d'un crédit relais, afin de faire le point avec eux et d'envisager des solutions. Idéalement, avant d'acheter un nouveau logement, mieux vaudrait attendre d'avoir vendu l'ancien C'est ce qu'a fait Bruno L il a d'abord vendu son appartement et s'est mis en location pour chercher tranquillement la maison qui lui conviendrait Cela n'a pas ete possible pour Laurent G mute en province sans avoir pu vendre sa maison en Tiède-France avant de partir, il n'était pas question pour lui, pour raisons familiales, de louer sur place en attendant la vente puis de déménager a nouveau, une fois sa nouvelle residence trouvée Ne lui restait qu'un seul choix opter pour un credit relais ENTRE DEUX LOGEMENTS Prêt de courte duree, souvent couple a un prêt immobilier classique, le credit relais permet d'acheter son nouveau logement en attendant de vendre l'ancien Montant prêté Le montant de ce prêt représente, en general, de 60 a 70 % de la valeur «nette»* estimée du bien a revendre, cela permet a l'établissement prêteur de se menager une marge de securite - bienvenue en temps de crise immobiliere - au cas ou le bien se vendrait finalement a un prix inférieur a celui escompte «Pour que cette estimation ne sort pas fantaisiste, la banque exige souvent qu'elle sort faite par écrit, par deux ou trois agences immobilieres Parfois même, elle envoie a ses frais son propre expert, précise Mael Bernier, directrice de la communication d'empruntis Sachez qu'il vous sera plus facile d'obtenir un credit relais si vous venez avec un compromis de vente signe lors de la souscription du prêt» Remboursement Consenti généralement pour un a deux ans, ce prêt est remboursable, sans pénalités, des que vous avez revendu votre logement Evidemment, le plus tôt est le mieux eu égard aux intérêts a payer En attendant, vous devrez vous acquitter du reglement mensuel de la prime d'assurance (deces) dont ce prêt doit obligatoirement être assorti Pour les intérêts, la banque vous laisse le choix entre les acquitter mensuellement ou les regler en une seule fois, en même temps que le capital, lorsque vous aurez vendu votre logement C'est généralement cette seconde option qui est choisie REMBOURSEMENT IMPOSSIBLE AU TERME I En cette période de crise immobiliere, ce «passage de témoin» peut se révéler être un piège dans lequel vont s'empêtrer les emprunteurs dont l'échéance du credit relais se profile sans qu'aucun compromis (ou promesse) de vente n'ait eté signe pour leur ancien logement En effet, a terme échu, le capital prête (éventuellement majore des intérêts s'ils n'ont pas ete regles au fur et a mesure) doit être rembourse lors de son unique

/14 presentation (une seule échéance) Or, dans le contexte défavorable aux ventes immobilières que nous connaissons, deux années ont pu ne pas suffire pour vendre son bien. Dès lors, quelles seront les conséquences? «En théorie, explique un banquier, l'échéance intégrale devrait se présenter au débit de votre compte et, faute pour vous de pouvoir l'honorer, elle se verra refusée par la banque L'échéance est alors dite "en litige" Cest à cette occasion que votre banquier peut actionner, outre les procédures de recouvrement et contentieux classiques, les garanties attenantes a votre prêt relais la caution ou l'hypothèque Ce processus n'est cependant pas systématiquement appliqué, loin de là En pratique, les banques ont tout intérêt à rechercher au cas par cas des solutions pour accompagner les clients en difficulté.» DEUX SOLUTIONS ^ prolonger la durée du credit relais (généralement de 6 mois) En contrepartie du plan de soutien au secteur bancaire, les banques ont pris l'engagement de n'appliquer aucune pénalité au client dont la duree initiale du prêt relais serait allongée. Toutefois, elles peuvent vous demander de revoir à la baisse votre prix de vente ; ^- transformer le crédit relais en prêt amortissable classique (avec une éventuelle mise en location du bien). Garder le contact Depuis mai 2009, des «contacts crédits relais» sont à la disposition des emprunteurs qui éprouvent des difficultés à rembourser un crédit relais. Concrètement, il s'agit d'une adresse postale spécifique à chaque réseau bancaire qui devrait permettre aux clients n'ayant trouve aucune réponse auprès de leur agence de faire appel à un plus haut niveau pour rechercher une solution. Retrouvez la liste de ces adresses sur le site de la Fédération bancaire française (www fbf.fr). * Déduction faite le cas échéant du (des) prêt(s) en cours RESIDENCE PRINCIPALE ET PLUS-VALUE : LE FISC S'ADAPTE À LA CRISE En principe, les personnes qui vendent leur résidence principale ne paient pas l'impôt sur les plus-values immobilières, sous réserve : d'y résider effectivement au jour de la vente ; ou, si elles ont dû quitter les lieux avant (par ex. : pour cause de mutation ou déménagement), de la revendre dans un délai dit «normal», jusqu'à présent fixe normalement à un an par ('administration fiscale. Pour tenir compte du contexte de crise immobilière actuel, une instruction fiscale (SM-1-09 du 31 mars 2009) a rallongé ce délai à deux ans pour les ventes réalisées en 2009 et 2010, à condition toutefois que le logement n'ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du vendeur ou des tiers.

/14 Assurance emprunteur, chère contrainte Mo/gré la libéralisation du marché, il est encore difficile de jouer sur le taux de l'assurance pour maitriser le coût du crédit. K SAVOIR V Mi-2010, les banques devraient être tenues de proposer à leurs clients un autre contrat en plus du contrat groupe (réforme du credit à la consommation, qui comporte un article sur l'assurance emprunteur, bientôt à l'assemblée). Vous ne pouvez pas y échapper Quand vous souscrivez un credit immobilier, vous êtes oblige de souscrire une assurance décès-invalidité Elle garantit a la banque le remboursement du prêt s'il vous arrive malheur POSTE CLÉ DU CRÉDIT Avec votre demande de prêt, vous devrez fréquemment remplir un questionnaire medical Taille, poids, âge, operations antérieures Tout est passe en revue Garanties Lassurance paiera les échéances a votre place en cas d'accident de la vie ll est donc indispensable de vérifier ce qu'elle couvre au même titre que n'importe quel contrat d'assurance Surcoût On le sous-estime, maîs «/e toux d'assurance a une influence significative sur le coût du credit», prévient Gilles Derasse, courtier chez GCF conseil Ce taux peut s'envoler a plus de 0,60 % du capital emprunte Toutefois, cela reste assez rare, la fourchette la plus commune s'établissant entre 0,10 et 0,30 % pour les moins de 35 ans et entre 0,30 et 0,45 % pour les 35-50 ans Pour 200000 d emprunt sur 20 ans et un taux de O 35 % I emprunteur paiera 200000 x O 35 % = 700 par an 58 33 par mois et 14 DOO d assurance bour les vinet ansjdtlcfs PEU DE CONCURRENCE En principe, «tout client o le droit de faire so petite etude de marche», explique Gilles Derasse de GCF Plusieurs sites Internet peuvent vous aider a trouver le bon produit (www assurance-pret-habitat com, wwwassurancepretimmobiherfr, etc ) «Les banques commencent a accepter la delegation d'assurance», constate Christian Camus, directeur general de Meilleurtaux Deux en un Dans les faits, on est lom du compte «Les banques ont leurs packages leur taux d'intérêt et leur taux d'assurance, détaille Gilles Derasse //es proposent le plus souvent un taux nominal plus intéressant si le client souscrit o son contrat groupe» Et Christian Camus de reconnaftre que les prêts souscrits avec une autre assurance restent rares «Les banques qui acceptent le font du bout des levres» PETITE SANTE, GROS PROBLEMES Les surprimes pour problèmes de santé plutôt bénins ne sont pas rares. Pour les cas plus graves, la convention Aéras (voir IP 662, p.23) doit permettre aux emprunteurs (pour un montant maximal de 300 DOO ) de se voir proposer une assurance crédit. Le dossier est susceptible d'être examiné trois fois par des assureurs différents. Le but est d'accéder à l'emprunt, même si l'assurance peut vous coûter plus cher.

/14 A/1 era les coups de pouce / Deux aides financières, le PTZ, prêt à taux zéro, et le crédit d'impôt sur les intérêts, allègent le coût de l'emprunt Pour réduire le coût du financement de leur résidence principale, certains emprunteurs peuvent bénéficier d'un prêt à taux zéro (sans intérêt) et, tous, ont droit au nouveau crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt. OBTENIR UN «PTZ» Primo-accédants. Pour avoir droit à un PTZ, il faut (sauf exceptions) ne pas être déjà propriétaire de sa résidence principale, ni l'avoir été dans les deux années précédant l'offre de prêt. Conditions de ressources. Les revenus doivent être inférieurs à un plafond variable selon le nombre de personnes destinées à occuper le logement et la zone géographique ou il est situé (voir tableau ci-dessous). Ressources prises en compte. Elles correspondent a la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne composant le foyer Pour les offres de prêt émises entre le 1 er janvier et le 31 mai, le revenu fiscal à prendre en compte est celui de l'année N - 2, pour celles émises entre le 1 er juin et le 31 décembre, celui de l'année N I. Montant plafonné. Le PTZ ne peut pas dépasser la double limite suivante: ^ 20 % du coût total de l'opération dans l'ancien (ou 30 % dans les zones Composition franches et urbaines.du mènage sensibles) dans la limite d'un maximum (voir tableau >), ^ SO % du montant du ou des autres prêts d'une durée supérieure à 2 ans finançant l'opération. Avantage exceptionnel en 2009: Pour la période du 15 janvier au 31 décembre 2009, le montant du PTZ dans le neuf a été doublé. CRÉDIT D'IMPÔT À condition d'avoir acheté à crédit votre résidence principale après le 6 mai 2007, vous bénéficiez d'un avantage qui, indirectement, rembourse 40 % Plafonds de ressources Mhrc dè I Zone A I Zones B 5 et plus des intérêts payes la première année, puis 20 % chacune des 4 années suivantes Les intérêts payés (hors frais d'emprunt et cotisations d'assurance) sont retenus dans la limite annuelle de 3750 pour un célibataire (7500 pour un couple), majorée de 500 par personne à charge (250 en cas de garde alternée) Un couple avec 2 enfants bénéficiera ainsi d'un plafond d'intérêts pris en compte de 8500 et d'un avantage fiscal de 3400 la première année, I 700 chacune des 4 suivantes S'agissant d'un crédit d'impôt, si votre avantage fiscal dépasse le montant de l'impôt finalement dû, vous serez rembourse de l'excédent d'office 312SO 43750 Les zones A B et C sont définies par arrête du 29 avril 2009 JO du 3 mai (voir notre rubrique «Plus sur le Net») Montant du prêt à taux zéro 2009 Zone C 20700 30900 35 700 40 350 45 DOO Zone A 14400 20 250 22 500 24750 27 000 57450 11-49650 29250 23688 31 588 50000 36538 56 875 40 488 64875 44425 Zone B 8800C 13200 15200 17200 19 200 21200 Zone C 8250 12375 14250 16 125 18000 19875