Le marché de l habitation régional

Le marché de l habitation régional Estrie Haute-Yamaska Service économique et affaires publiques

Le marché de l habitation Estrie Haute-Yamaska La région de l Estrie Haute-Yamaska a connu en 2010 une excellente année, et ce, dans tous les centres urbains de 10 000 habitants ou plus. En pratique, près de 3 000 unités y ont été mises en chantier, et tous les segments de marché ont enregistré une performance intéressante. La région métropolitaine de recensement ( RMR ) de Sherbrooke a accueilli quelque 1 650 maisons, appartements et copropriétés, et les agglomérations de Granby, Cowansville et Saint-Hyacinthe, un total de près de 1 350 unités. Pour la période 2005-2011, le volume régional global a été relativement stable ( moyenne annuelle de 2 660 unités ), et l année 2011 devrait connaître une production semblable. La situation devrait être similaire l an prochain ( 2012 ), et ce, autant dans les secteurs unifamilial que multifamilial. Évolution des mises en chantier en Estrie, 2005 2012 1 800 1 600 1 400 1 200 Total Unifamilial 1 000 800 600 400 200 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011p 2012p Évolution des mises en chantier en Haute-Yamaska, 2005 2012 1 600 1 400 1 200 1 000 Total Unifamilial 800 600 400 200 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011p 2012p 2

Économie, emploi et démographie La région de l Estrie Haute-Yamaska couvre un vaste territoire, qui englobe des agglomérations comme Granby et Saint-Hyacinthe, et la RMR de Sherbrooke, dans laquelle le secteur de Magog a été inclus en 2006. L emploi global y atteint un nombre voisin de 175 000, et la ville de Sherbrooke y occupe une place de premier plan, avec plus de 90 000 emplois. Le taux de chômage a toutefois été ces dernières années légèrement supérieur à la moyenne provinciale, et ce, à cause des difficultés rencontrées par diverses entreprises du secteur manufacturier. D autre part, comparativement à d autres grandes régions urbaines du Québec ( Trois-Rivières ou Saguenay ), les «grands» employeurs ne sont pas vraiment nombreux en Estrie Haute-Yamaska. Sur le plan démographique, les MRC de Sherbrooke et Memphrémagog sont, en Estrie, celles où on a enregistré une croissance depuis 1996. Quelque 35 000 personnes additionnelles y habitent en 2011 par rapport à l année 2006. Les autres territoires ( régions de Lac-Mégantic, Asbestos, Windsor, Coaticook et Cookshire-Eaton ) n ont pas vraiment connu de changements. De plus, le solde migratoire interrégional pour l ensemble de l Estrie a été positif tout au long de la décennie 2000, quoiqu une baisse graduelle ait eu cours au fil des dix dernières années. La Haute-Yamaska, quant à elle, a pu bénéficier de sa position géographique intéressante, aux limites de la Rive-Sud montréalaise, soit la Montérégie. En ce qui concerne les perspectives démographiques anticipées pour la période 2011-2016, elles laissent entrevoir des potentiels de demande notables. Dans l une et l autre zones, la croissance d ici 2016 se situe à ± 7 500 nouveaux ménages ( 1 500 annuellement ). Comme ailleurs au Québec, les ménages des 65 ans ou plus y occupent une place clé. En contrepartie, chez les 25-44 ans, l augmentation se situe à près de 1 000 ménages ( Estrie ) et 1 200 ménages ( Haute-Yamaska ). Une telle situation est de nature à stimuler tout particulièrement le marché du deuxième acheteur. Croissance démographique 2011-2016 Nombre de ménages par classes d âge Moins de 25 ans 25-44 ans 45-64 ans 65 ans et plus Total Estrie ( total ) - 137 968-731 7 755 7 855 Haute-Yamaska - 105 1 212 212 6 164 7 483 Source : ISQ. Projections démographiques par territoires de MRC, mars 2010. 3

Conjoncture résidentielle La RMR de Sherbrooke La RMR de Sherbrooke traverse depuis le milieu de la décennie 2000 une période faste en ce qui concerne la construction résidentielle. Près de 1500 unités y ont été mises en chantier sur une base annuelle depuis 2005, soit au total quelque 10 000 nouveaux logements. Tous les types de maisons unifamiliales, la copropriété-appartement et les divers types de multifamiliales ont, par surcroît, connu une conjoncture favorable. Le marché de l habitation neuve y a donc été très diversifié et, à toutes fins pratiques, l ensemble des besoins de la population régionale ont été satisfaits. Mises en chantier 2005-2011*, RMR de Sherbrooke Marchés visés Ex-ville de Sherbrooke Banlieue, périphérie Secteur de Magog RMR de Sherbrooke Maison unifamiliale 429 3 662 1 032 5 123 Isolée 293 2 877 919 4 089 Jumelée 48 506 106 660 En rangée 88 279 7 374 Copropriété-appartement 386 149 199 714 Logement multifamilial 1 813 1 244 738 3 795 Locatif 1 595 1 050 600 3 245 Plex 26 194 59 279 COOP 192 0 79 271 Production totale 2 628 5 035 1 969 9 632 * Lors des six ( 6 ) premiers mois de l année ( de janvier à juin 2011 ). Source : Données de production de la SCHL et compilations de l APCHQ. Au plan spatial, l ancienne ville de Sherbrooke a accueilli un peu plus du quart de la production neuve récente, et ce, particulièrement à cause de l importance du secteur multifamilial. En fait, un logement, coop ou plex sur deux érigé dans l agglomération de Sherbrooke y a trouvé place. Les municipalités de la banlieue sherbrookoise ont quant à elles dominé dans le marché de la maison unifamiliale ( 70 % du total régional ). Par ailleurs, quelque 1 250 unités de logements multifamiliaux ( locatif privé, résidence pour personnes âgées et plex ) y ont aussi été mis en chantier. Finalement, quant à l ancienne agglomération de Magog, qui a été incluse lors du recensement de 2006 dans les limites de la RMR de Sherbrooke, elle a occupé 20 % du marché régional, et ce, tant dans le secteur unifamilial que dans celui du multifamilial. 4

Dans le marché de la revente, les prix et l absorption présentent de bons indicateurs. En 2010, le prix moyen atteignait 210 000 $ pour une unifamiliale, 225 500 $ pour un 2-5 plex et 151 725 $ pour une copropriétéappartement. La hausse des valeurs lors de cinq dernières années a oscillé entre 20 % ( copropriétés ) et 30 % ( plex et maisons ). Le délai de vente moyen a été et demeure généralement réduit ( ± 85 jours ) dans tous les marchés. Marché de la revente, RMR de Sherbrooke, 2010 Prix moyen Hausse sur 5 ans Prix médian Délai de vente Unifamiliale 209 191 $ 27 % 180 000 $ 88 jours Copropriété 151 729 $ 20 % 140 750 $ 137 jours 2-5 plex 225 500 $ 30 % 200 000 $ 86 jours Source : FCIQ. Le baromètre MLS du marché résidentiel. En ce qui concerne la conjoncture dans le marché locatif, le taux global d inoccupation est en hausse continue depuis 2007 ( de 2,4 % à 4,6 % en octobre 2010 ). Toutes les tailles de logements ont connu une variation semblable, et les loyers moyens ont progressé de 5 % à 7 % en 4 ans. Facteur à souligner, le parc locatif sherbrookois possède une taille importante ( 32 000 unités ), et il est largement concentré dans le segment des logements avec deux chambres. Dans le marché des résidences pour personnes âgées, la situation sherbrookoise ( taux d inoccupation de 7,0 % ) s inscrit dans la moyenne québécoise. Indicateurs du marché locatif, RMR Sherbrooke, 2010 Locatif privé Studios 1 chambre 2 chambres 3 chambres Total Taux d inoccupation 6,2 % 4,1 % 4,8 % 4,1 % 4,6 % Loyer moyen 383 $ 452 $ 566 $ 680 $ 550 $ Personnes âgées Taux d inoccupation 5,2 % 8,8 % 5,9 % NA 7,0 % Loyer moyen 1 156 $ 1 294 $ 1 635 $ NA 1 284 $ Source : SCHL. Rapport sur le marché locatif ( 2010 ) et Rapport sur les résidences pour personnes âgées ( 2011 ). 5

La Haute-Yamaska La Haute-Yamaska a accueilli depuis le milieu de la décennie 2000 plus de 7 650 unités dans ses trois centres urbains de plus de 10 000 habitants. L agglomération de Granby a occupé l avant-scène, avec les 2/3 de la production régionale ( 5 000 unités ), et a connu une bonne performance dans tous les segments de marché. Plus de 2 500 maisons unifamiliales, près de 850 copropriétés et plus de 1 600 logements y ont été érigés. En pratique, Granby représente un territoire de marché très bien structuré et diversifié. Mises en chantier 2005-2011*, Haute-Yamaska Marchés visés Granby Cowansville Saint-Hyacinthe Total Maison unifamiliale 2 545 336 896 3 777 Isolée 1 844 220 541 2 605 Jumelée 638 116 262 1 016 En rangée 63 0 93 156 Copropriété-appartement 837 11 341 1 189 Logement multifamilial 1 612 175 917 2 704 Locatif 1 407 169 827 2 403 Plex 40 6 51 97 COOP 165 0 39 194 Production totale 4 994 522 2 154 7 670 * Lors des six ( 6 ) premiers mois de l année ( de janvier à juin 2011 ). Source : Données de production de la SCHL et compilations de l APCHQ. Le marché de Cowansville est d une taille beaucoup plus réduite, et fait partie d un territoire distinct ( la MRC Brome-Missisquoi ), qui englobe Bromont, Sutton et divers autres lieux de villégiature ou semi-urbains. La maison unifamiliale y a été le produit vedette, exception faite de la mise en chantier de quelques immeubles multifamiliaux au milieu de la décennie 2000. La banque de terrains à développer y est majeure ( en soi et compte tenu de la profondeur de la demande potentielle ), et l industrie de la construction y est constituée d un nombre somme toute réduit d intervenants. 6

Pour ce qui est de l agglomération de Saint-Hyacinthe, elle a enregistré un volume annuel moyen de mises en chantier de l ordre de 330 unités au cours de la période 2005-2011. La copropriété-appartement ( près de 350 unités ), le multifamilial ( plus de 900 unités ) et l unifamilial ( quelque 900 unités ) ont tous enregistré un volume d activité intéressant. Saint-Hyacinthe est un marché urbain qui possède ses propres caractéristiques, mais qui en parallèle se trouve dans une relative proximité avec l agglomération de Montréal, ce qui la place aussi en concurrence avec des centres comme Belœil et Saint-Hilaire. Les flux de navettage quotidien ( travail-résidence ) que Saint-Hyacinthe entretient avec la Rive-Sud montréalaise sont néanmoins moyens comparés à ceux auxquels est soumise Saint-Jean-sur-Richelieu, par exemple. En ce qui concerne le marché résidentiel existant, il convient de souligner certains points particuliers : le prix moyen des maisons existantes se situe autour de 200 000 $ et le prix médian entre 180 000 $ et 185 000 $; le taux d inoccupation dans le stock locatif privé est voisin de 4 % et le loyer moyen est de ± 550 $ par mois; le marché des résidences pour personnes âgées enregistre un taux d inoccupation de plus de 15 %, sauf à Granby ( 4,6 % ), où l offre récente a été à toutes fins pratiques inexistante ces dernières années. Indicateurs du marché existant, 2010, Haute-Yamaska Revente maison Granby Cowansville Saint-Hyacinthe Prix moyen 202 481 $ 200 390 $ 196 937 $ Prix médian 180 500 $ 178 000 $ 188 500 $ Locatif privé Taux d inoccupation 4,0 % 4,5 % 4,3 % Loyer moyen 554 $ 500 $ 542 $ Personnes âgées Taux d inoccupation 4,6 % 21,7 % 15,7 % Source : SCHL. Rapport sur le marché locatif ( 2010 ) et Rapport sur les résidences pour personnes âgées ( 2011 ); FCIQ. Baromètre MLS. 7

Perspectives 2011-2012 Le marché résidentiel de la RMR de Sherbrooke et celui de la Haute-Yamaska sont, dans l ensemble, en bon état. L économie des grands centres urbains, comme celle de nombreux milieux à caractère plus régional ( Bromont, Valcourt, Lac-Mégantic ), a bien traversé les soubresauts des deux ou trois dernières années. L Estrie et l axe de la rivière Yamaska offrent de plus des milieux de villégiature et de vie de qualité dans plusieurs cas. Les prix en vigueur, sauf dans quelques marchés spécifiques, demeurent encore très abordables pour la maison neuve comme pour la maison existante, et l industrie de la construction y est fort concurrentielle. Dans le marché locatif, quoique le taux d inoccupation soit supérieur au seuil d équilibre ( 3 % ), cette région présente une offre bien ciblée. Évolution des mises en chantier de l Estrie, Tendances 2010-2012 2 000 1 800 1 900 1 825 1 750 1 600 1 400 1 200 1 000 Total régional, mises en chantier 800 600 400 200 0 2010 2011p 2012p Source : Données de production 2010 de la SCHL et projections pour 2011-2012 de l APCHQ. Au plan prévisionnel, dans le cas de la RMR de Sherbrooke, les années 2011 et 2012 devraient enregistrer un volume d activités minimum de 1 500 unités ( par 12 mois ). Comme dans la plupart des autres territoires du Québec, l évolution des taux d intérêt et la croissance ( voire le maintien ) de l emploi influenceront la performance annuelle «concrète». L apport récent des résidences pour personnes âgées au volume global des mises en chantier ne sera toutefois pas aussi déterminant que lors des années 2005-2010. En pratique, quelque 800 maisons unifamiliales et 700 logements multifamiliaux pourraient être construits annuellement en 2011 et 2012. Quand on inclut les autres centres de l Estrie, le total de quelque 1 900 unités pour 2010 pourrait chuter respectivement à 1 825 et 1 750 pour les années 2011 et 2012. 8

Dans le cas des trois centres urbains de la Haute-Yamaska, la stabilité des mises en chantiers par rapport à l année 2010 apparaît plus difficile à prévoir. La production récente a été somme toute forte, et la banque municipale de terrains à développer n est pas considérable. Dans les marchés locatifs, le taux d inoccupation de même que le difficile maintien d un écart acceptable entre le prix des maisons neuves et celui des maisons existantes sont aussi de nature à réduire les perspectives de construction au cours des 18 prochains mois. Durant la période de janvier à juin 2011, les mises en chantier n ont atteint que 40 % du volume annuel de l an dernier ( 517 unités, par rapport à près de 1 350 ). Plus précisément, les mises en chantier pourraient globalement chuter à 1 250 ou 1 200 unités sur une base annuelle. En contrepartie, si l on inclut des centres comme Farnham, Bromont ou Waterloo, les mises en chantier pour l ensemble de la Haute- Yamaska devraient osciller autour de 1 500 unités pour 2010-2012. Évolution des mises en chantier dans la Haute-Yamaska Tendances 2010-2012 2 000 1 800 1 600 1 625 1 550 1 475 1 400 1 200 1 000 Total régional, mises en chantier 800 600 400 200 0 2010 2011p 2012p Source : Données de production 2010 de la SCHL et projections pour 2011-2012 de l APCHQ. 9