Étude sur le marché immobilier breton otaires-ouest.com
Étude sur le marché immobilier breton Sommaire Sommaire 1. Le découpage p. 05 Méthode de travail p. 06-10 Le résultat p. 11-12 2. L évolution du marché immobilier depuis 1968 p. 13 Les volumes p. 14-15 Les résidences principales p. 16-17 Les résidences secondaires p. 18-19 Les logements vacants p. 20-21 3. Le profil des acteurs du marché immobilier p. 22 Professions et âge p. 23-30 L origine des acquéreurs p. 31-34 4. Prospective sur la Ligne à Grande Vitesse p. 35-38 02
Étude sur le marché immobilier breton Éditorial Le mot du Président Maître DROUVI - Président Le notariat breton analyse, depuis 1998, le marché immobilier de la région et communique ses études aux professionnels du secteur ainsi qu à la presse qui les reprend régulièrement. Au fil des années, le marché a évolué, nos bases se sont étoffées. Les Présidents des Chambres départementales de la Cour d Appel de Rennes et moi-même avons jugé que notre découpage n était plus pertinent, notamment à cause de l accentuation de la métropolisation de notre région. En conséquence, nous avons décidé de confier à quatre étudiants en Master Aménagement/Urbanisme à Rennes 2, Mylène CHEVALIER, Romain DILLESEGER, Benoît JOCOUR et Enguerrand Le GOSLES, la mission de réaliser une étude aboutissant à un nouveau découpage de la région, en respectant les limites départementales. L étude porte certes sur le nouveau découpage, mais également sur la métropolisation, la migration des seniors sur le littoral, le poids de la résidence secondaire sur notre région, le problème des logements vacants, les difficultés pour les jeunes ménages à devenir propriétaires sur certains secteurs, la désertification des campagnes ainsi que les grands projets d aménagement de la région. Je tiens à les remercier tous les quatre pour leur travail et leur investissement ainsi que leur enseignant Jean OLLIVRO, professeur de géographie à l Université Européenne de Bretagne (Rennes 2). Maître Bernard DROUVI Président 03
Étude sur le marché immobilier breton Brest Morlaix Guingamp St-Brieuc Dinan St-Malo Fougères Quimper Quimperlé Pontivy Rennes Vitré Lorient Vannes Ploërmel Châteaubriant St-azaire Ancenis antes 04
Étude sur le marché immobilier breton Le découpage >Le découpage 05
Étude sur le marché immobilier breton Le découpage Méthode de travail Pour analyser les statistiques des ventes immobilières issues des actes qu ils reçoivent, les notaires disposaient d un découpage de la région, datant de plus de 15 ans, qu ils ne jugeaient plus pertinent tant au niveau départemental que régional. Pour eux, ils ne reflétaient plus les réalités d un marché en constante évolution. Réaliser un nouveau découpage intégrant les réalités du marché immobilier actuel Afin d établir un découpage plus cohérent, le Conseil Régional des notaires a fait appel à 4 étudiants, en Master d Aménagement et d Urbanisme à Rennes 2. Leur mission était de réaliser un nouveau découpage intégrant les réalités du marché immobilier actuel, ainsi que les facteurs socio-économiques. Pour ce nouveau découpage, ils ont pris le parti de retenir les critères : de métropolisation, les villes centres, leurs agglomérations ainsi que les littoraux. À cela s ajoute un facteur déterminant : les prix du marché immobilier. Ils ont, dans un premier temps, réalisé des cartes de la région avec les prix médians, de 2009 à 2013, par commune pour chaque type de biens (pages 7 à 10). Les cartes des prix pour tous les types de biens mettent en exergue les mêmes phénomènes : les prix sont les plus élevés sur l ensemble du littoral sud Breton (surtout pour les appartements anciens), la Côte de Granit Rose, la région de Saint-Malo ainsi que sur les métropoles de Rennes et antes. Les ventes d appartements (anciens et neufs) se concentrent sur le littoral sud et dans les agglomérations, d où l absence de données fiables sur de nombreuses communes. 06
Étude sur le marché immobilier breton Prix médian au m² des appartements anciens entre 2009 et 2013 Prix médian au m² des appartements anciens entre 2009 et 2013 Juillet 2014 / Sources : DREAL, Géobretagne, Géoportail, Perval / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès 07
Étude sur le marché immobilier breton Prix médian au m² des appartements neufs entre 2009 et 2013 Prix médian au m² des appartements neufs entre 2009 et 2013 Juillet 2014 / Sources : DREAL, Géobretagne, Géoportail, Perval / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès 08
Étude sur le marché immobilier breton Prix de vente médian des maisons anciennes entre 2009 et 2013 Prix de vente médian des maisons anciennes entre 2009 et 2013 Juillet 2014 / Sources : DREAL, Géobretagne, Géoportail, Perval / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès 09
Étude sur le marché immobilier breton Prix de vente médian des terrains à bâtir entre 2009 et 2013 Prix de vente médian des terrains à bâtir entre 2009 et 2013 Juillet 2014 / Sources : DREAL, Géobretagne, Géoportail, Perval / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès 10
Étude sur le marché immobilier breton Le découpage Un résultat correspondant davantage aux réalités du marché Après analyse des cartes, le type de bien retenu, pour réaliser le nouveau découpage, a été «les maisons anciennes» (voir page 09). Ce type de bien reste en Bretagne le cœur du marché immobilier. Les maisons anciennes restent en Bretagne le cœur du marché immobilier De cette carte, ressortent les évolutions de ces dernières années, permettant de redessiner des agglomérations. Mis à part Lorient agglomération, les limites administratives ne sont plus respectées. Seules antes et Rennes possèdent deux couronnes, qui traduisent leur rang démographique. L homogénéisation du découpage passe également par un regroupement des communes en bassins qui répondent à la fois à une cohérence géographique des prix de l immobilier et du foncier, tout en tenant compte des réalités politiques de ces territoires (voir page 12). Les noms donnés aux bassins correspondent aux noms des communes emblématiques de chaque bassin, ce qui permet de les situer aisément. 11
Étude sur le marché immobilier breton ouveau découpage de la Bretagne Finistère (29) 1. Brest centre 2. Brest agglomération 3. Quimper centre 4. Quimper agglomération 5. Littoral de Locmaria-Plouzané à Locquirec 6. Littoral de Landevennec à Plomeur 7. Littoral de Penmarc h à Clohars-Carnoët 8. Bassin de Morlaix 9. Bassin de Quimperlé 10. Bassin Centre Finistère 11. Bassin de Landerneau Côtes-d Armor (22) 1. Saint-Brieuc centre 2. Saint-Brieuc agglomération 3. Littoral de Plestin-les-Grèves à Binic 4. Littoral de Morieux à Lancieux 5. Bassin de Loudéac 6. Bassin de Lamballe 7. Bassin de Dinan 8. Bassin de Lannion-Guingamp 9. Bassin de Caulnes 10. Bassin de Plouaret-Rostrenen Morbihan (56) 1. Lorient centre 2. Lorient agglomération 3. Vannes centre 4. Vannes agglomération 5. Littoral de Guidel à Penestin 6. Bassin d Auray 7. Bassin de Ploërmel 8. Bassin de Questembert 9. Bassin de Gourin 10. Bassin de Pontivy Ille-et-Vilaine (35) 1. Rennes centre 2. Rennes première couronne 3. Rennes agglomération 4. Littoral de Saint-Briac-sur-Mer à Roz-sur-Couesnon 5. Bassin de Combourg 6. Bassin de Coglais 7. Bassin de Fougères 8. Bassin de Vitré 9. Bassin de Bain-de-Bretagne 10. Bassin de Redon 11. Bassin de Montauban-de-Bretagne Loire-Atlantique (44) 1. antes centre 2. antes première couronne 3. antes agglomération 4. Saint-azaire centre 5. Saint-azaire agglomération 6. Littoral ord-loire 7. Littoral Sud-Loire 8. Bassin d Ancenis 9. Bassin d Arthon-en-Retz 10. Bassin de Blain 11. Bassin de Châteaubriant 12. Bassin de Machecoul-Clisson 13. Bassin de Guémené-Penfao 14. Bassin de Herbignac-Savenay-Pont-Château 15. Bassin de ort-sur-erdre Juillet 2014 / Sources : DREAL, Géobretagne, Géoportail / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès 12
Étude sur le marché immobilier breton L évolution du marché de l immobilier depuis 1968 >L évolution du marché de l immobilier depuis 1968 13
Étude sur le marché immobilier breton L évolution du marché de l immobilier depuis 1968 Des volumes en constante augmentation Sur la région, on répertorie trois grandes villes (plus de 100 000 habitants) : Brest, antes et Rennes. aturellement, ce sont elles et leurs agglomérations qui comptent le plus grand nombre de logements (supérieur à 50 000), et ce depuis 1968. Le nombre de logements n a cessé de progresser au cours des quarante dernières années sur une grande partie de la région. Cette hausse est plus marquée sur le littoral (notamment sud) et surtout autour des grands pôles urbains. Les bassins de vie s élargissent souvent pour des raisons de prix à Le marché immobilier breton est dynamique proximité des grandes villes. La comparaison entre 1968 et 2010, des cartes du nombre de logements est particulièrement édifiante pour les agglomérations de antes, Rennes et surtout Vannes. L augmentation du nombre de logements dans les communes périphériques de ces villes est nettement supérieure à la moyenne. Seules les communes du Centre Bretagne voient leur nombre de logements stagner voire diminuer. La Bretagne n a pas échappé au phénomène de désertification des campagnes, même si nos voisins britanniques les affectionnaient particulièrement au début des années 2000. Le marché immobilier breton observé sur ces quarante dernières années est dynamique. Les prix de l immobilier et du foncier augmentent progressivement sans rupture notable, pour tous les types de biens. Les secteurs les plus prisés sont, sans surprise, les villes centres ainsi que les littoraux. 14
Étude sur le marché immobilier breton ombre de logements total en 1968, 1990 et 2010 ombre de logements total en 1968 ombre de logements total en 1990 Juillet 2014 / Sources : DREAL, Géobretagne, Géoportail, Géoclip / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès Juillet 2014 / Sources : DREAL, Géobretagne, Géoportail, Géoclip / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès ombre de logements total en 2010 Juillet 2014 / Sources : DREAL, Géobretagne, Géoportail, Géoclip / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès 15
Étude sur le marché immobilier breton L évolution du marché de l immobilier depuis 1968 Les résidences principales La résidence principale est, selon la définition de l'isee, l'habitation occupée de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes d'un même ménage, par opposition à la résidence secondaire. En matière fiscale, la résidence principale est, d'une façon générale, le La région voit le nombre des résidences principales progresser logement qui répond aux deux conditions suivantes : vous y résidez habituellement et effectivement avec votre famille, et vous y avez le centre de vos intérêts professionnels et matériels. Par conséquent, il est impossible d'avoir plusieurs habitations principales! Lorsqu'il n'est pas possible d'utiliser le critère familial, la résidence principale est celle où vous avez les attaches les plus fortes. L analyse de la carte «Comparaison de la part des résidences principales entre 1990 et 2010» (voir page 17) met en exergue la naissance de troisièmes couronnes à antes et Rennes. Il est à noter que celles-ci tendent à se rejoindre par l extension de la couronne rennaise vers le sud. Une diminution notable du nombre de ces résidences principales est remarquée dans le centre de la Bretagne au profit d une augmentation de résidences secondaires à partir de 1990. Globalement, l ensemble de la région voit le nombre des résidences principales progresser grâce notamment à une démographie positive (solde migratoire sur le littoral et naturel dans les agglomérations) et à la décohabitation (conséquence des divorces et séparations). 16
Étude sur le marché immobilier breton Comparaison de la part des résidences principales entre 1990 et 2010 17
Étude sur le marché immobilier breton L évolution du marché de l immobilier depuis 1968 Les résidences secondaires Une résidence secondaire est, selon l ISEE, un logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. Les logements meublés loués (ou à louer) pour des séjours touristiques sont également classés en résidences secondaires. La distinction entre logements occasionnels et résidences secondaires est parfois difficile à établir, c'est pourquoi, les deux catégories sont souvent regroupées. Toute la région a connu une forte augmentation du nombre de résidences Sur le littoral 50% de résidences secondaires pour les touristes. secondaires entre 1968 et 2010, mettant en avant la forte attractivité de la Bretagne Sur le littoral, en 2010, la majorité des communes, dans le Morbihan, en Loire Atlantique ainsi que sur la Côte d Émeraude (dans les Côtes d Armor) compte plus de 50 % de résidences secondaires. Globalement, la hausse, en part comme en nombre, est beaucoup plus significative au sud qu au nord de la région. Ainsi, le littoral morbihannais regroupe les cinq communes détenant le plus grand nombre de résidences secondaires : Arzon, Carnac ou Damgan disposent de plus de 75 % de résidences secondaires par rapport au nombre de logements total (chiffres de 2010). Le Centre Bretagne n échappe pas à cette hausse en nombre de résidences secondaires. Même constat pour Brest, antes et Rennes. Pourtant, il est évident que ces dernières n ont pas une économie axée sur le tourisme. En revanche, dans le centre Bretagne, outre les britanniques qui affectionnaient particulièrement ce secteur, on trouve de nombreux citadins, propriétaires ou non de leur résidence principale, qui n ont pas les moyens financiers d acheter sur la côte et se replient à la campagne. Ce secteur présentant l avantage pour les touristes de se trouver à une heure de route de la côte nord comme de la côte sud. 18
Étude sur le marché immobilier breton ombre de résidences secondaires en 1968, 1990 et 2010 ombre de résidences secondaires en 1968 ombre de résidences secondaires en 1990 Juillet 2014 / Sources : DREAL, Géobretagne, Géoportail, Géoclip / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès Juillet 2014 / Sources : DREAL, Géobretagne, Géoportail, Géoclip / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès ombre de résidences secondaires en 2010 Juillet 2014 / Sources : DREAL, Géobretagne, Géoportail, Géoclip / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès 19
Étude sur le marché immobilier breton L évolution du marché de l immobilier depuis 1968 Les logements vacants Le logement demeure l une des priorités de nos gouvernements successifs. Pourtant, en Bretagne comme partout en France, on recense des logements vacants. La part de vacance n excède pas 10% Un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas suivants : - proposé à la vente, à la location ; - déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation ; - en attente de règlement de succession ; - conservé par un employeur pour un usage futur au profit d'un de ses employés ; - gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (exemple : un logement très vétuste...). Toute la région est concernée par une forte augmentation des logements vacants depuis 1968, en nombre. Les villes, grandes et moyennes, sont celles qui en concentrent le plus même si, en pourcentage par rapport au nombre de logements total, leur part reste faible. Toutefois, l évolution du nombre de ces logements renvoie à une politique de construction de logements qui ne répond pas forcément aux besoins des communes et des habitants. Les logements vacants se concentrent dans le centre de la Bretagne (ils représentent souvent entre 10 et 20 % du parc immobilier), conséquence de la désertification des campagnes. Globalement, cette vacance ramenée au nombre de logements total demeure raisonnable sur la région. La part de vacance n excède pas 10% pour la majeure partie des communes bretonnes. 20
Étude sur le marché immobilier breton Part des logements vacants / ombre de logements vacants en 1968 et en 2010 Part des logements vacants en 1968 ombre de logements vacants en 1968 Juillet 2014 / Sources : DREAL, Géobretagne, Géoportail, Géoclip / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès Part des logements vacants en 2010 Juillet 2014 / Sources : DREAL, Géobretagne, Géoportail, Géoclip / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès ombre de logements vacants en 2010 Juillet 2014 / Sources : DREAL, Géobretagne, Géoportail, Géoclip / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès Juillet 2014 / Sources : DREAL, Géobretagne, Géoportail, Géoclip / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès 21
Étude sur le marché immobilier breton Le profil des acteurs du marché immobilier >Le profil des acteurs du marché immobilier 22
Étude sur le marché immobilier breton Le profil des acteurs du marché immobilier Professions et âge Les prix de l immobilier, les bassins d emploi, le littoral, l achat d une résidence secondaire ou principale, sont autant de critères qui influencent les acquéreurs pour élire résidence dans une commune ou un secteur. Tous n ont pas les mêmes critères de choix, c est pourquoi il est intéressant d étudier les cartes selon le profil des acquéreurs. Employés/ouvriers Sur l ensemble de la région, les acquéreurs employés/ouvriers se concentrent dans les couronnes des grandes villes (2 ème voire 3 ème ) et à proximité des grandes entreprises : industries surtout agroalimentaires ou services. Les prix de l immobilier aux alentours des métropoles flambent et les ménages les plus modestes sont obligés de s éloigner des grandes villes. Ainsi, dans les Côtes d Armor, on observe une part conséquente d employés/ouvriers au niveau du bassin de Caulnes. Celui-ci est équidistant par rapport à trois sites importants d entreprises et d industries. En effet, sont implantés à moins de 25 kms au ord-ouest du bassin, le groupe Cooperl Arc Atlantique, qui opère dans le secteur agroalimentaire et qui recrute près de 5 000 employés. Au ord-est, dans le département d Ille-et-Vilaine, le groupe Roullier implanté à Saint-Malo, se situe à moins de 30 kms et emploie environ 6 500 personnes dans le domaine de l industrie et de la construction. Enfin, à 10 kms à l Est, le pays de Rennes n accueille pas moins de trois grosses entreprises de service qui recrutent plus de 90 000 personnes (Groupe Samsic ; Groupe le Duff et l entreprise Ubisoft Entertainment). La ville de Caulnes se situe sur l axe Rennes-Saint-Brieuc. La Route ationale 12 permet aux employés de rejoindre Lamballe ou Rennes en 30 minutes environ, et le trajet jusqu à Saint-Malo s effectue en moins de 50 minutes (temps malléable selon la localisation des ménages au sein du bassin). ous pouvons avancer que le bassin de Caulnes est un «secteur dortoir» où les employés/ouvriers investissent uniquement en raison de la distance par rapport à leur lieu de travail. On peut citer également le bassin de Bain de Bretagne (35). La présence de l entreprise PSA située à Chartres de Bretagne, employant 5 800 employés, est un des facteurs explicatif du nombre important d employés/ouvriers dans ce secteur. Même constat dans le bassin de Landerneau (29), avec la présence de deux industries agroalimentaires localisées respectivement à Ploudaniel et Landerneau (Groupe Even et le Groupe Triskalia), ou dans la périphérie de Saint-azaire, avec les chantiers navals STX France et le groupe Airbus. 23
Étude sur le marché immobilier breton Part des employés et ouvriers acquéreurs par bassin en 2013 et localisation des principales entreprises Part des employés et ouvriers acquéreurs par bassin en 2013 et localisation des principales entreprises 12-14 13 8 2 1-3 - 6 4-11 9 Type dentreprise / industrie 15 15 10 5 Industrie Agroalimentaire 7 Entreprise de lindustrie et de la construction Entreprise des services Juillet 2014 / Sources : DREAL, Géobretagne, Géoportail, Perval, Bretagne économique (n 225, janv.2014), Agreste Loire Atlantique tique / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès 24
Étude sur le marché immobilier breton Part des employés et ouvriers acquéreurs par bassin en 2013 et localisation des principales entreprises Professions et âge (suite) Palmarès des 15 plus grandes entreprises - Tableau récapitulatif Juillet 2014 / Sources : DREAL, Géobretagne, Géoportail, Perval, Bretagne économique (n 225, janv.2014), Agreste Loire Atlantique / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès Les actifs investissent dans les villes et les couronnes Lorient regroupe également une part importante d ouvriers/employés, certainement dû au port de pêche qui se situe au second rang au niveau national, derrière Boulognesur-Mer dans le ord-pas-de-calais. Il est à noter sur le littoral, que c est dans le nord Finistère que l on retrouve la part la plus importante d employés/ouvriers, le prix du foncier étant plus abordable. Les chefs d entreprise et les professions libérales privilégient le littoral, le plus souvent pour leur résidence secondaire, et la proximité de leur entreprise pour leur résidence principale. Tandis que les cadres, qui sont également très présents sur le littoral mais sur le marché du secondaire, privilégient pour leur résidence principale les centres villes, voire les 1 ères couronnes de Rennes, antes ou Brest. L âge Au niveau de la répartition, sans surprise, les plus jeunes (moins de 30 ans) s éloignent des grandes villes pour pouvoir accéder à la propriété. Seule Brest se distingue. La ville possède la base navale la plus importante de la façade Atlantique et accueille donc un nombre important de jeunes militaires désirant s installer, expliquant ainsi la part élevée d acquéreurs de moins de 30 ans. De même sur le littoral, les jeunes sont peu présents pour cause de prix du foncier trop élevé. Là encore, le Finistère fait exception en y recensant entre 10 et 15% des acquéreurs. Les actifs entre 30 et 60 ans investissent logiquement dans les villes et les couronnes tandis que les plus de 60 ans privilégient le littoral. Il est à noter, qu en dehors du littoral, les plus de 60 ans sont peu présents en Loire-Atlantique et en Ille-et-Vilaine par rapport aux autres départements de la région. 25
Étude sur le marché immobilier breton Part des chefs d entreprise et professions libérales acquéreurs par bassin en 2013 Part des chefs dentreprise et professions libérales acquéreurs par bassin en 2013 Juillet 2014 / Sources : DREAL, Géobretagne, Géoportail, Perval / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès 26
Étude sur le marché immobilier breton Part des cadres supérieurs acquéreurs par bassin en 2013 Part des cadres supérieurs acquéreurs par bassin en 2013 Juillet 2014 / Sources : DREAL, Géobretagne, Géoportail, Perval / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès 27
Étude sur le marché immobilier breton Part des acquéreurs de moins de 30 ans par bassin en 2013 Part des acquéreurs de moins de 30 ans par bassin en 2013 Juillet 2014 / Sources : DREAL, Géobretagne, Géoportail, Perval / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès 28
Étude sur le marché immobilier breton Part des acquéreurs de 30 à 60 ans par bassin en 2013 Part des acquéreurs de 30 à 60 ans par bassin en 2013 Juillet 2014 / Sources : DREAL, Géobretagne, Géoportail, Perval / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès 29
Étude sur le marché immobilier breton Part des acquéreurs de plus de 60 ans par bassin en 2013 Part des acquéreurs de plus de 60 ans par bassin en 2013 Juillet 2014 / Sources : DREAL, Géobretagne, Géoportail, Perval / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès 30
Étude sur le marché immobilier breton Le profil des acteurs du marché immobilier L origine des acquéreurs Avec son littoral, la Bretagne est l une des régions les plus touristiques de France et le nombre de résidences secondaires n a cessé de croître depuis 1968 (voir page 19). De plus ses côtes attirent également de nombreux retraités (voir page 30) qui investissent quant à eux dans une résidence principale. De nombreux bretons possèdent une résidence secondaire Si l ensemble des littoraux bretons est très recherché par les franciliens, les côtes situées à l est de la région et au sud sont plus prisées notamment pour des questions pratiques. Ainsi, en Ille-et-Vilaine, beaucoup de personnes âgées en provenance de Paris investissent sur la côte. Effectivement, très proche de la capitale et réputée, elle est très appréciée des parisiens. Ainsi, Saint-Lunaire est la ville d Ille-et-Vilaine où le pourcentage de franciliens est le plus élevé. Le Golfe du Morbihan reste le secteur le plus prisé de la région. Les franciliens sont très nombreux à investir, ce qui, rappelons-le, explique en partie le fait que le Morbihan regroupe les cinq communes détenant le plus grand nombre de résidences secondaires : Arzon, Carnac ou Damgan disposent de plus de 75 % de résidences secondaires par rapport au nombre de logements total (chiffres de 2010). Au vu des prix du foncier, les locaux ne peuvent souvent pas se permettre d acquérir un bien sur le littoral. Outre les franciliens et les étrangers, les côtes bretonnes attirent également de nombreuses personnes venant d autres régions françaises. De même, nombreux sont les bretons qui possèdent une résidence secondaire sur le littoral de la région. Enfin, les étrangers, notamment les britanniques, investissent toujours dans le centre de la région, même s ils ne sont plus aussi actifs qu au début des années 2000. 31
Étude sur le marché immobilier breton Part des acquéreurs et des vendeurs en provenance de l Ile-de-France par bassin en 2013 Part des acquéreurs et des vendeurs en provenance de lile-de-france par bassin en 2013 Juillet 2014 / Sources : DREAL, Géobretagne, Géoportail, Perval / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès 32
Étude sur le marché immobilier breton Part des étrangers acquéreurs et vendeurs par bassin en 2013 Part des étrangers acquéreurs et vendeurs par bassin en 2013 Juillet 2014 / Sources : DREAL, Géobretagne, Géoportail, Perval / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès 33
Étude sur le marché immobilier breton Part des acquéreurs et des vendeurs en provenance d un autre département par bassin en 2013(hors Ile-de-France) 34
Étude sur le marché immobilier breton Prospective sur la Ligne à Grande Vitesse >Prospective sur la Ligne à Grande Vitesse 35
Étude sur le marché immobilier breton Prospective sur la Ligne à Grande Vitesse Dans le cadre des grands projets de développement du réseau ferroviaire, celui de la Ligne à Grande Vitesse (LGV) Bretagne-Pays de la Loire reliera, à partir de 2017, Paris à Rennes en 1h27, faisant ainsi gagner 37 minutes aux voyageurs par rapport au trajet actuel. La construction de cette ligne se fait en deux temps : un premier tronçon reliant Paris au Mans est d ores et déjà en service depuis 1989, le second tronçon Le Mans-Rennes, en construction en 2014, sera livré en 2017. ous nous sommes penchés sur le chantier de la LGV en Bretagne car on nous annonce que ce projet impactera le marché de l immobilier à Rennes et ses alentours. Il La tendance est à la baisse semblait intéressant de réaliser cette étude afin d évaluer l influence de ce nouveau projet sur l agglomération rennaise, sur le foncier et le bâti. Alors, «révolution» du marché immobilier breton ou incidence nulle? Afin d obtenir des résultats probants, l étude sur l impact de la présence de la LGV en Bretagne a été corrélée avec celle qui reliera Paris à Strasbourg (la LGV Est Européenne) en 2016. En effet, des similitudes ont été constatées entre le marché immobilier en Bretagne et celui d Alsace : même indice de prix des appartements en euros et évolution similaire de ce dernier, qui passe de 60 000 en 2000 à environ 90 000 en 2008 (1). Par ailleurs, selon le classement des villes de plus de 100 000 habitants, basé sur le prix des appartements anciens, Rennes et Strasbourg se suivent depuis 2008 (2) occupant, par exemple, les places de 13 ème et 14 ème en 2007 et de 12 ème et 10 ème en 2013. Ajoutons à cela, que Rennes et Strasbourg se plaçaient, en 2011, respectivement onzième et septième au classement des villes les plus peuplées de France. ous avons également établi un parallèle avec les conséquences de la mise en place de la LGV à Marseille en 2001. Aucune étude n ayant été réalisée préalablement, l analyse suivante se base sur des documents officiels, les chiffres fournis par les notaires via les organismes Perval et Min.not ainsi que des interviews réalisées auprès des services d urbanisme des métropoles rennaise et messine. Rennes est une ville très prisée, c est une ville étudiante, il y a de nombreux équipements. [...] Il y a une forte demande donc les prix augmentent. Mr THÉAUD, accueil service droit des sols de la mairie de Rennes 1 : Commissariat général au développement durable. (2011). Études et documents : Impact de la LGV Est sur le prix de l immobilier (Publication n 59). Repéré à http://www.developpement-durable.gouv.fr/impact-de-la-lgv-est-sur-le-prix.html 36
Étude sur le marché immobilier breton Prospective sur la Ligne à Grande Vitesse Source : Perval, Min.not / Réalisation : M. Chevalier, R. Dillenseger, B. Joncour, E. Le Goslès Le graphique ci-dessus, présentant les prix au m² des appartements anciens dans les agglomérations sur lesquelles se base l étude, montre : - Les prix augmentent plus ou moins progressivement entre 1998 et 2007, année du début de la crise économique. Les prix diminuent en 2009 puis croissent à nouveau, à divers degrés, jusqu en 2013. - Rennes a la plus forte et la plus constante croissance depuis 2009. - Marseille connaît la plus forte augmentation des prix sur 15 ans notamment entre 2001 et 2008. Au regard de ce graphique, nous avançons l hypothèse suivante : la hausse des prix du marché de l immobilier et du foncier dans les villes nouvellement desservies par la LGV a pu être «gommée» par la crise économique. Cette dernière a entraîné la déflation des prix de l immobilier et du foncier à partir de 2007, date à laquelle le premier tronçon Paris-Gare Lorraine TGV a été livré, desservant aussi le centreville de Metz et ancy. Le graphique ci-dessus montre une relative stabilité des prix concernant ancy et Metz, tandis que les agglomérations de Strasbourg et Rennes, enregistrent une baisse. Difficile donc, dans ce cas, d affirmer que la LGV a un impact sur le marché immobilier. De même, nous ne constatons aucune anticipation préalable, une ou deux années avant l arrivée de la LGV. Il n y a pas de rupture dans la hausse constante des prix des appartements anciens. Cependant, la progression vertigineuse des prix de l immobilier à Marseille nous amène à penser que la ligne à grande vitesse joue sur l évolution des prix. Mais, peut-on imputer uniquement cette augmentation à la mise en place de la LGV? La forte tendance à l urbanisation dans la région PACA, le renouvellement urbain de certains quartiers, la forte attractivité de la région et le fait que la région a toujours eu des prix élevés au niveau national, sont autant de facteurs qui peuvent expliquer cette augmentation. Les phénomènes ne permettent pas de visualiser les impacts de la LGV, d autres décisions ont eu des impacts sur le marché de l immobilier, comme la fermeture d une base aérienne. Mr HEEQUI, directeur délégué prospective, stratégie et innovation territoriale pour Metz métropole. 37
Étude sur le marché immobilier breton Prospective sur la Ligne à Grande Vitesse Par ailleurs, l agglomération de Reims a connu un regain de dynamisme dans les prix et la construction neuve depuis 2000 ainsi qu une augmentation de la proportion de franciliens dans les acheteurs de biens. Depuis la livraison de la LGV en 2007, les prix sont restés stables. Le lien avec Paris change avec l arrivée de la LGV. C est l occasion de refaire la gare qui sera un PEM. [...] Il y a quelques logements dans le développement de l opération mais ce n est pas un objectif majeur. [...] Ce projet devra faire l objet d études pour les prix de l immobilier. Il n y a pas encore assez de recul. Mme ROULLIER, chargée d opération sur la ZAC EuroRennes. Sans le recul nécessaire sur l arrivée de la LGV Bretagne-Pays de la Loire, nous ne pouvons actuellement assurer une hausse des prix de l immobilier à Rennes. Cependant, nous pouvons avancer que les effets notables qu auront les LGV concerneront des logiques d aménagement, l arrivée d activités, de sièges sociaux, dans le but de désengorger Paris, et la création de Pôles d échanges multimodaux. Pour exemple, il a été entrepris à Metz la création d un quartier d affaires, tout comme les projets Eurorennes, Euralille et Euraltlantique (situés respectivement à Rennes, Lille et Bordeaux). C est un équipement structurant pour le centre-ville, [...] il y a une logique à faire un nouveau quartier d affaires à cet endroit. Mr HEEQUI, directeur délégué prospective, stratégie et innovation territoriale pour Metz métropole. 2 : Immobilier : perspectives 2014, Rang des appartements anciens des villes de plus de 100 000 habitants, 2014. 38
Conseil régional des notaires de la Cour d'appel de Rennes 14, rue de Paris - CS 16 436-35064 Rennes Cedex Tél. 02 99 27 54 45 / Fax 02 99 27 54 40 www.notaires-ouest.com Travail réalisé par Mylène CHEVALIER, Romain DILLESEGER, Benoît JOCOUR et Enguerrand LE GOSLES, sous la direction de Catherine PAILLEY et Clémence DOIO. Crédit photo : Yvonnik MARTI L ALEXADRE - Conception LADEAUCREATIO.COM rcs rennes B 342 042 546-14/0509 - Édition septembre 2014