Investir dans une villa Un bon placement
Considérations générales sur la maison individuelle L'acquisition d'une villa repose en 1 er lieu sur des critères émotionnels La villa sert prioritairement à se loger et n'est que rarement utilisée comme placement financier
1. Comparatif des charges entre un logement en location et en propriété propre
1. Locataire propriétaire / les écarts Le propriétaire va voir sa charge "loyer" fluctuer en fonction des taux d'intérêts Le locataire va être soumis à l'offre et à la demande des appartements en location / à l'évolution des taux d'intérêts et du coût de la vie Le propriétaire doit assumer les charges d'entretien et des charges annexes (fiscalité / assurances /...)
1. Taux d'intérêt et indice des loyers Indice des loyers Taux hypothécaire variable Source BNS
1. Conclusions sur locataires - propriétaires Les charges du propriétaires ont une marge de fluctuation relativement importante, mais généralement limitée dans le temps Les charges pour le locataire, sur une très longue période, sont plus importantes que celles du propriétaire. Cette augmentation est liée notamment à l'amélioration de la qualité du parc locatif et du besoin avéré en logements plus grands et mieux équipés Etre propriétaire d'une maison individuelle / appartement en PPE est un bon placement sur le long terme
2. Comparatif en terme de placements financiers Immobilier Obligations de la Confédération SMI
2. Evolution de la valeur des biens immobiliers Prix nominaux, valeurs trimestrielles, Indice 1975 = 100 300 Logements en location Logements en PPE 250 Maisons individuelles 200 150 100 50 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 Source: Wüest & Partner
2. Placements obligataires 9 8 7 6 5 4 3 2 1 en % Taux des obligations de la Confédération (10 ans) Taux hypothécaire variable moyen 0 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 Evolution d'un placement type obligataire : base taux moyen de 4 % Base 100 2008 : 364
2. Evolution du Swiss Market Index Indice 1975 = 100 1'300 S M I 1'100 900 700 500 300 100 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 Source: Datastream
2. Commentaires sur les différents types de placement Un placement sur des actions ou obligations reste le plus rentable à long terme La progression de la valeur du bien est plus importante dans le domaine de l'appartement PPE et du locatif résidentiel L'investissement dans une maison individuelle est un placement sûr avec une volatilité et une rentabilité plus faible Le moment de l'acquisition et l'emplacement vont grandement influencer le rendement futur de l'investissement réalisé
3. Tendances sur le marché suisse des maisons individuelles Selon des sondages, les MI sont toujours le rêve de la familletype suisse La volonté politique de densifier les zones habitées est souhaitable du point de vue de l'aménagement du territoire. Il faut noter que ce sont avant tout les immeubles locatifs qui vont tirer profit de cette tendance et non pas les MI Le potentiel pour les MI dans les zones périphériques est toujours existant. La demande des MI a tendance à se déplacer en raison de prix plus bas vers les zones périphériques, le long des axes de communication (routiers ferroviaires) Source: Datastream
3. Tendances sur le marché suisse des maisons individuelles Les prix des MI ont connu une accélération moins forte dans les dernières années que les autres types d'habitation Cette tendance va probablement persister. En 2009, il est attendu une augmentation nominale des prix de l'offre des MI d'environ 1%. A l'exception des quelques endroits présentant des tendances spéculatives, l'offre de MI se réduira simultanément avec la demande en 2009 Source: Datastream
3. Tendances sur le marché suisse des maisons individuelles Il existe plusieurs éléments qui font baisser l'attraction des maisons individuelles (MI): - La "réurbanisation" provoque une rareté de surfaces disponibles près des centres urbains et une augmentation très forte du prix des terrains - Les prix des MI sont devenus trop élevés pour une grande partie de la population - Les nombreux immigrants cherchent principalement des logements de location - Les raisons structurelles (p.ex. politique d'aménagement du territoire / évolution démographique) Source: Datastream
3. Tendances sur le marché suisse des maisons individuelles L'évolution démographique affaiblit la demande de MI car c'est exactement une partie de cette génération de "baby-boom" qui décide de vendre ou quitter les MI. La tendance de familles plus petites est un autre élément qui va faire diminuer la demande. De plus, les MI des années 50/60 et plus vieilles sont souvent démodées. Pour l'acheteur, cela engendre des coûts de rénovations ou de transformations qui doivent être pris en compte et qui font baisser le prix
Autorisations de construire et demandes de permis en Suisse MI: maisons individuelles, IH: immeubles d habitation 45'000 40'000 Demandes IH Autorisations IH Demandes MI Autorisations MI 35'000 30'000 25'000 20'000 15'000 10'000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Source: Schweizer Baublatt, Credit Suisse Economic Research
4. Perceptions des tendances par le Credit Suisse Marché Le renchérissement et la raréfaction des matières premières engendrent une sensibilisation accrue de la population suisse à la protection de l'environnement, au réchauffement climatique, à la pénurie et au prix de l'énergie Acquéreur Le désir d'une meilleure qualité d'habitat (p. ex. meilleure qualité de l'air) ne cesse de croître Besoin de diminution de la consommation d'énergie afin d'économiser sur les coûts Constructeur Les maîtres d'ouvrage sont de plus en plus nombreux à se conformer au standard Minergie, celui-ci répondant de façon optimale au besoin d'une meilleure qualité d'habitat combinée à une baisse de la consommation d'énergie 1 Source: Sustainability Affairs, RPA 2 Plan d'action de l'ofen pour l'efficacité énergétique, Mesures dans le domaine du bâtiment, février 2008; Révision des Modèles de prescriptions énergétiques des cantons (MoPEC), avril 2008
4. Bénéfices financiers d'une construction Minergie Le surcoût lié au respect du standard Minergie ne nécessite pas de fonds propres supplémentaires Dans le calcul de la capacité à supporter la charge, prise en compte de coûts d énergie plus faibles, sous forme de frais accessoires moins élevés Amortissement annuel plus faible grâce à la meilleure préservation de la valeur du bien immobilier Prise en charge des frais de certification Minergie jusqu'à concurrence de CHF 3'500.-
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