Pôle Les Missions de Demain Les techniques du démembrement
Intervenants Jean Marie Piera Expert comptable Félix Cicéron Directeur de l ingénierie patrimoniale Expert et Finance Martial Asnar Consultant 2
Sommaire Que disent les textes? Le démembrement de propriété et l immobilier d entreprise La sortie de l immobilier par cession de la nue propriété La cession de l usufruit de l immeuble àla société opérationnelle Acquisition séparée de l usufruit et de la nue propriété de l immeuble Le démembrement des parts de la SCI propriétaire de l immeuble Conseils et méthodologie 3
Introduction Rôle important de l expert comptable Engager une réflexion stratégique sur l immobilier d entreprise Intégrer cette donnée dans leurs choix professionnels et patrimoniaux Parfaite maîtrise de son environnement juridique, fiscal et financier 4
Que disent les textes? 5
Que disent les textes? Droit de propriété (article 544 du Code Civil) = Droit de jouir du bien Droit d en user (usus) Droit d en percevoir les revenus (fructus) Droit d en disposer (abusus) 6
Que disent les textes? Le droit de propriété peut faire l objet d un démembrement par dissociation de l usufruit et de la nue propriété L usufruitier dispose du droit d usage et des fruits Le nu propriétaire conserve le droit de disposer du bien en respectant les droits de l usufruitier Il ne détient donc que le droit de disposer de la nue propriété du bien 7
Que disent les textes? Usufruit = Droit par nature temporaire (à durée fixe ou viager) àl échéance duquel le nu propriétaire retrouve la pleine propriété pleine et entière 8
Que disent les textes? L usufruitier perçoit les revenus et supporte les charges sauf les grosses réparations Le nu propriétaire n est pas obligé d effectuer les grosses réparations et l usufruitier ne peut le contraindre àle faire Une répartition conventionnelle est possible 9
Que disent les textes? Durée de l usufruit L usufruit constitué au profit d une personne morale ne peut excéder 30 ans (Cass.3è civ., 7 mars 2007) 10
Que disent les textes? Article 669 ou 683 du CGI Pour la détermination de l assiette de l usufruit pour le calcul des droits de mutation, faut il appliquer le barème de l article 669 (23% par période de 10 ans) ou de l article 683 (la valeur vénale)? Une réponse ministérielle (RM Grosskost, AN 28/06/2005, 55175) semble écarter l article 683 11
Que disent les textes? Article 1133 du CGI Au terme de la durée de l usufruit, la pleine propriété sera reconstituée dans le patrimoine du nu propriétaire, sans fiscalité complémentaire 12
Que disent les textes? Evaluation de l usufruit Barème fiscal (art.669 du CGI) obligatoire pour la liquidation des droits d enregistrement Evaluation économique : méthode dite des «cash flows actualisés» RM Grosskost, AN 28/06/2005, 55175 Cass. Com, 19 janvier 2010, 0910836 13
Que disent les textes? Amortissement d un usufruit temporaire d immeuble TA Paris, 6 juillet 2009, 04 19716 : L usufruit constitue un élément d actif incorporel amortissable sur sa durée de détention 14
Le démembrement de propriété & l immobilier d entreprise 15
Le démembrement de propriété et l immobilier d entreprise La sortie de l immobilier par cession de la nue propriété La cession de l usufruit de l immeuble àla société opérationnelle Acquisition séparée de l usufruit et de la nue propriété de l immeuble Le démembrement des parts de la SCI acquéreuse de l immeuble 16
La sortie de l immobilier par cession de la nue propriété Possibilité de ne céder que la nue propriété de l immeuble, l entreprise conservant l usufruit de celui ci à l actif Alléger le coût fiscal de la sortie de l immeuble de l actif de l entreprise 17
La sortie de l immobilier par cession de la nue propriété Exemple chiffré Immeuble valeur vénale = 1 000 000, valeur locative = 100 000 Bien acquis en 1970, VNC = 20 000 En cas de vente de la PP : Frais d acquisition àla charge de l acquéreur = 63 500 Impôt de plus value = 326 666 En cas de vente de la NP avec réserve d usufruit de 15 ans : Valeur de la NP = 240 000, soit 24% de la valeur de la PP Frais d acquisition = 35 000 Impôt de plus value = 78 400 18
La cession de l usufruit de l immeuble àla société opérationnelle Situation envisagée Le chef d entreprise vend àsa société opérationnelle l usufruit pour une durée fixe de l immeuble qu il possède depuis plus de 15 ans 19
Cas pratique La cession de l usufruit de l immeuble àla société opérationnelle Valeur de l immeuble : 1 000 000 Valeur locative : 100 000 Charges propriétaires : 8 333 Indexation annuelle des loyers : 1,5% Valeur de l usufruit temporaire sur 15 ans : 731 684 La TMI du contribuable est supposée à 40% Comparons des revenus fonciers nets d IR et le réinvestissement du produit de cession de l usufruit temporaire du bâtiment sur un contrat d épargne Etudes réalisées avec le concours du logiciel Patrim Expert, distribué par le Groupe Revue Fiduciaire 20
La cession de l usufruit de l immeuble àla société opérationnelle Objectifs pour le chef d entreprise Dégager des liquidités immédiatement tout en conservant la maîtrise juridique du bien Pour la société opérationnelle Exploitation de l immeuble en vertu d un droit d usufruit (amortissable) en lieu et place d un bail commercial 21
La cession de l usufruit de l immeuble àla société opérationnelle Année Revenus fonciers Impôts Revenus nets 1 91 667 47 759 43 908 2 93 042 48 475 44 567 3 94 438 49 202 45 236 4 95 854 49 940 45 914 5 97 292 50 689 46 603 6 98 751 51 449 47 302 7 100 233 52 221 48 012 8 101 736 53 004 48 732 9 103 262 53 800 49 462 10 104 811 54 607 50 204 11 106 383 55 426 50 957 12 107 979 56 257 51 722 13 109 599 57 101 52 498 14 111 243 57 958 53 285 15 112 911 58 827 54 084 Total 1 529 201 796 715 732 486 22
La cession de l usufruit de l immeuble àla société opérationnelle Année Montants versés Frais % Rendt Annuel % Retraits Bruts Retraits Nets Epargne En compte 1 731 684 2.00 4.00 43 908 43 908 700 068 2 4.00 44 966 44 567 681 306 3 4.00 46 474 45 236 660 225 4 4.00 48 014 45 914 636 699 5 4.00 48 274 46 603 611 962 6 4.00 49 464 47 302 584 998 7 4.00 50 670 48 012 555 701 8 4.00 51 890 48 732 523 963 9 4.00 51 332 49 462 491 536 4.00 52 423 50 204 456 678 11 4.00 53 526 50 957 419 278 12 4.00 54 643 51 722 379 220 13 4.00 55 773 52 499 336 385 14 4.00 56 914 53 285 290 650 15 4.00 58 069 54 084 241 884 Total 731 684 766 340 732 487 En investissant le produit de cession de l usufruit temporaire sur un contrat d épargne (assurance vie par exemple), et en effectuant des retraits nets d un montant identiques aux revenus fonciers, notre client bénéficiera de plus de 240 000 au terme du démembrement 23
La cession de l usufruit de l immeuble àla société opérationnelle Analyse des risques fiscaux L acte anormal de gestion L abus de droit L abus de bien social 24
Acquisition séparée de l usufruit et la nue propriété de l immeuble La société opérationnelle acquiert l usufruit temporaire de l immeuble Une SCI soumise à l IR en acquiert la nue propriété 25
Acquisition séparée de l usufruit et la nue propriété de l immeuble Deux avantages L impôt sur les sociétés pendant toute la durée du démembrement, Le régime des plus values des particuliers àl occasion de la revente future. 26
Acquisition séparée de l usufruit et la nue propriété de l immeuble IMMEUBLE IMMEUBLE Achat de l usufruit temporaire IMMEUBLE Achat de la nue propriété Société d exploitation soumise àl IS SCI soumise àl IR 27
Acquisition séparée de l usufruit et la nue propriété de l immeuble Mise en place du démembrement Détermination du prix d acquisition de l usufruit àdurée fixe Valeur fiscale Valeur économique Durée du démembrement Financement des droits démembrés 28
Acquisition séparée de l usufruit et la nue propriété de l immeuble Fiscalité applicable àla constitution du démembrement La SCI ne détenant que la nue propriété ne dispose d aucune ressource = les associés ne supportent aucune fiscalité pendant la durée de l usufruit Les intérêts d emprunt destinés àfinancer l acquisition de la nue propriété ne sont pas déductibles des autres revenus fonciers du nu propriétaire dès lors que l immeuble n est pas donné en location par l usufruitier RM WARSMANN, 2685, JOAN du 11 décembre 2007 29
Acquisition séparée de l usufruit et la nue propriété de l immeuble Fiscalité applicable pendant la durée du démembrement La société d exploitation peut amortir le droit d usufruit sur sa durée Les charges financières décaissées àraison de l emprunt contracté pour l acquisition du droit d usufruit sont déductibles 30
Acquisition séparée de l usufruit et la nue propriété de l immeuble Fiscalité applicable àla fin du démembrement La reconstitution de la pleine propriété de l immeuble à l extinction de l usufruit ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe (CGI, art. 1133) Société d exploitation Aucune plus value taxable n apparaît Compte d immobilisation incorporelle soldé Compte d amortissement correspondant soldé SCI : en cas de vente de l immeuble, la durée de détention doit être décomptée àpartir de l acquisition de la nue propriété 31
Acquisition séparée de l usufruit et la nue propriété de l immeuble Comparons deux situations 1 Constitution d une SCI (à l IR) qui achète un immeuble, loué à la société d exploitation 2 Acquisition de la nue propriété par le client (ou la SCI), et de l usufruit temporaire de l immeuble par la société d exploitation 32
1 La SCI loue l immeuble àla société d exploitation Paramètres de l étude Valeur du terrain : 200 000 Valeur de l immeuble : 800 000 Frais d acquisition : 70 000 Loyers annuels : 100 000 Charges annuelles : 8 333 Indexation de la valeur du bien et des loyers : 1,5% Emprunt : 1 000 000 à5% sur 15 ans TMI du client : 40% Etudes réalisées avec le concours du logiciel Patrim-Expert, distribué par le Groupe Revue Fiduciaire 33
1 La SCI loue l immeuble àla société d exploitation Bilan de l opération Pour le chef d entreprise (Annexe 1 p 49) Montant de l IR sur la période : 700 000 Coût pour le chef d entreprise : 430 000 Pour la société d exploitation (Annexe 1 p50) Coût pour la société d exploitation : 1 280 000 34
2 Acquisition démembrée de l immeuble Paramètres de l étude : Valeur de l usufruit de l immeuble : 774 853 Emprunt souscrit par la société d exploitation : 774 853 à5% sur 15 ans Valeur de la nue propriété : 774 853 Emprunt souscrit par le chef d entreprise : 225 147 à5% sur 15 ans Taxes foncières de 8333 sont àpayer par l usufruitier Droits d enregistrement : 23 414 Etudes réalisées avec le concours du logiciel Patrim Expert, distribué par le Groupe Revue Fiduciaire 35
2 Acquisition démembrée de l immeuble Bilan de l opération Pour le chef d entreprise (Annexe 2 p 52) Montant de l IR sur la période : 0 Coût pour le chef d entreprise : 370 000 Pour la société d exploitation (Annexe 2 p 53) Coût pour la société d exploitation : 865 000 Si le chef d entreprise réalise une petite économie, c est surtout la société d exploitation qui fait la bonne opération, puisqu elle réalise une économie de plus de 400 000 36
Le démembrement des parts de la SCI propriétaire de l immeuble Le chef d entreprise, associé de la SCI, détient la nue propriété des parts La société d exploitation en détient l usufruit, constitué pour une durée fixe 37
Le démembrement des parts de la SCI propriétaire de l immeuble La société d exploitation Est locataire de la SCI Verse des loyers Perçoit le résultat mis en distribution 38
Le démembrement des parts de la SCI propriétaire de l immeuble Le résultat de la SCI est déterminé selon les règles de l IS (CGI art. 238 bis K) pendant la durée de l usufruit En conséquence, la SCI peut déduire l amortissement de l immeuble du résultat qui remonte àla société d exploitation 39
Démembrement des parts de la SCI propriétaire de l immeuble Paramètres d étude Durée du démembrement : 17 ans Valeur des parts : 30032 (voir Annexe 3 p 56) La société d exploitation n emprunte pas pour acquérir l usufruit des parts Etudes réalisées avec le concours du logiciel Patrim Expert, distribué par le Groupe Revue Fiduciaire 40
Démembrement des parts de la SCI propriétaire de l immeuble Bilan de l opération Pour le chef d entreprise Montant de l IR sur la période : 0 Coût pour le chef d entreprise : 39 968 correspondant à l apport (70 000 ) diminué du prix d acquisition de l usufruit (30 032 ) Pour la société d exploitation (annexe 3 p 60) Trésorerie remontant de la SCI à l IS : 336 000 Coût pour la société d exploitation : 1 170 000 Le principal intérêt du montage réside dans le gain réalisé par le chef d entreprise (390 000 ) sans pour autant pénaliser la société d exploitation qui réalise néanmoins une opération profitable (110 000 ) 41
Le démembrement des parts de la SCI propriétaire de l immeuble Au terme de l usufruit, la pleine propriété des parts sera reconstituée entre les mains du chef d entreprise sans coût fiscal Les règles de l IR sont désormais applicables 42
Le démembrement des parts de la SCI propriétaire de l immeuble Le chef d entreprise conserve Son patrimoine Le revenu futur L espoir de plus value àla revente Il ne subira pas l impôt sur les revenus fonciers provenant de la SCI 43
Le démembrement des parts de la SCI propriétaire de l immeuble Précautions à prendre La répartition des résultats La clause bénéficiaire de l assurance décès 44
Année SCI àl IR (location de l immeuble) Synthèse Acquisition démembrée de l immeuble Démembrement des parts de la SCI 1 65 320 66 667 66 171 69 565 39 968 70 989 2 26 185 67 667 21 365 51 886 71 644 3 24 546 68 682 21 365 52 606 72 549 4 25 138 69 712 21 365 53 360 73 497 5 25 786 70 758 21 365 54 149 74 490 6 26 492 71 819 21 365 54 976 75 531 7 27 260 72 896 21 365 55 841 76 622 8 28 093 73 990 21 365 56 748 77 766 9 28 996 75 100 21 365 57 697 78 965 10 29 971 76 226 21 365 58 692 80 221 11 31 023 77 369 21 365 59 735 81 539 12 32 157 78 530 21 365 60 827 82 921 13 33 378 79 708 21 365 61 972 84 370 14 34 689 80 904 21 365 63 172 85 889 15 36 095 82 117 21 365 64 429 87 483 16 49 383 83 349 1 780 2 129 1 555 17 56 632 84 599 8 144 6 238 16 49 383 83 349 1 780 2 129 1 555 Total 429 719 1 280 091 367 067 865 383 39 968 1 169 794 Etudes réalisées avec le concours du logiciel Patrim-Expert, distribué par le Groupe Revue Fiduciaire 45
Conseils et méthodologie Article 22 de l Ordonnance de 1945 Lettre de mission Rapport 46
Outils Outil de ciblage du démembrement de l immobilier d entreprise Disponible près de l entrée Exemple de lettre de mission Disponible près de l entrée Le démembrement de propriété : aspects juridiques et fiscaux. Guide Pratique Disponible sur le Kiosque de la Profession contre bon d échange Logiciel de simulation Démonstration et acquisition sur le stand Groupe Revue Fiduciaire 47
Annexe 1 SCI standard àl IR (Location de l immeuble àla société d exploitation) 48
SCI standard àl IR : Trésorerie du chef d entreprise Année Loyers Charges Apports Emprunts Trésorerie avant IR Assiettes fiscales IR Trésorerie nette après IR 1 100 000 8 333 70 000 86 987 65 320 46 702 65 320 2 101 500 8 458 94 895 1 835 46 235 24 332 26 185 3 103 023 8 585 94 895 456 50 091 24 088 24 546 4 104 568 8 714 94 895 959 54 094 26 097 25 138 5 106 136 8 844 94 895 2 397 58 250 28 183 25 786 6 107 728 8 977 94 895 3 856 62 567 30 348 26 492 7 109 344 9 112 94 895 5 337 67 052 32 597 27 260 8 110 984 9 248 94 895 6 841 71 713 34 934 28 093 9 112 649 9 387 94 895 8 366 76 558 37 362 28 996 10 114 339 9 528 94 895 9 916 81 596 39 887 29 971 11 116 054 9 671 94 895 11 489 86 835 42 512 31 023 12 117 795 9 816 94 895 13 084 92 286 45 241 32 157 13 119 562 9 963 94 895 14 703 97 958 48 081 33 378 14 121 355 10 113 94 895 16 347 103 861 51 036 34 689 15 123 176 10 264 94 895 18 017 110 007 54 112 36 095 16 125 023 10 418 7 908 106 697 114 572 57 314 49 383 17 126 899 10 574 116 324 116 324 59 692 56 632 18 60 605 60 605 Total 1 920 135 160 005 70 000 1 423 425 266 705 1 336 701 696 421 429 716 L IR étant calculé sur une assiette ne tenant compte que de la déduction des intérêts d emprunt, il en résulte un décalage important entre l assiette fiscale et la trésorerie réellement perçue par le client. A cause de l impôt, celuici devra disposer d une trésorerie personnelle conséquente, pour mener àbien le financement de l opération. 49
Année SCI standard àl IR : Trésorerie de la société d exploitation Loyers versés Economie d IS Trésorerie société d exploitation 1 100 000 33 333 66 667 2 101 500 33 833 67 667 3 103 023 34 341 68 682 4 104 568 34 856 69 712 5 106 136 35 379 70 758 6 107 728 35 909 71 819 7 109 344 36 448 72 896 8 110 984 36 995 73 990 9 112 649 37 550 75 100 10 114 339 38 113 76 226 11 116 054 38 685 77 369 12 117 795 39 265 78 530 13 119 562 39 854 79 708 14 121 355 40 452 80 904 15 123 176 41 058 82 117 16 125 023 41 674 83 349 17 126 899 42 299 84 599 Total 1 920 135 640 044 1 280 091 Le coût de la location de l immeuble, par la société d exploitation, s élève à1 280 000, versés sur une période de 17 ans 50
Annexe 2 Acquisition démembrée de l immeuble 51
Acquisition démembrée de l immeuble : Trésorerie du chef d entreprise Année Loyers Charges Apports Emprunts Trésorerie avant IR Assiettes fiscales IR Trésorerie nette après IR 1 46 586 19 585 66 171 66 171 2 21 365 21 365 21 365 3 21 365 21 365 21 365 4 21 365 21 365 21 365 5 21 365 21 365 21 365 6 21 365 21 365 21 365 7 21 365 21 365 21 365 8 21 365 21 365 21 365 9 21 365 21 365 21 365 10 21 365 21 365 21 365 11 21 365 21 365 21 365 12 21 365 21 365 21 365 13 21 365 21 365 21 365 14 21 365 21 365 21 365 15 21 365 21 365 21 365 16 1 780 1 780 1 780 17 Total 46 586 320 475 367 061 367 061 Même si l acquisition démembrée génère une trésorerie sensiblement plus faible (367 000 au lieu de 429 000), le coût reste élevé pour le nupropriétaire, puisqu il représente environ un tiers de l investissement global. 52
Année Acquisition démembrée de l immeuble : Trésorerie de la société d exploitation Charges locatives Amort. usufruit Intérêts d emprunt Résultat fiscal Dépenses Emprunt Economie d IS Trésorerie nette 1 8 333 45 580 34 841 88 754 31 747 67 402 29 585 69 565 2 8 458 45 580 36 268 90 306 8 458 73 530 30 102 51 886 3 8 585 45 580 34 362 88 526 8 585 73 530 29 509 52 606 4 8 714 45 580 32 358 86 651 8 714 73 530 28 884 53 360 5 8 844 45 580 30 252 84 676 8 844 73 530 28 225 54 149 6 8 977 45 580 28 038 82 594 8 977 73 530 27 531 54 976 7 9 112 45 580 25 710 80 401 9 112 73 530 26 800 55 841 8 9 248 45 580 23 263 78 091 9 248 73 530 26 030 56 748 9 9 387 45 580 20 692 75 658 9 387 73 530 25 219 57 697 10 9 528 45 580 17 988 73 096 9 528 73 530 24 365 58 692 11 9 671 45 580 15 147 70 397 9 671 73 530 23 466 59 735 12 9 816 45 580 12 160 67 555 9 816 73 530 22 518 60 827 13 9 963 45 580 9 020 64 563 9 963 73 530 21 521 61 972 14 10 113 45 580 5 720 61 412 10 113 73 530 20 471 63 172 15 10 264 45 580 2 250 58 094 10 264 73 530 19 365 64 429 16 10 418 45 580 25 56 023 10 418 6 127 18 674 2 129 17 10 574 45 580 56 154 10 574 18 718 8 144 Total 160 005 774 860 328 094 1 262 951 183 419 1 102 949 420 983 865 382 53
Acquisition démembrée de l immeuble : conclusion Pour la société d exploitation, le démembrement de l immeuble représente une diminution substantielle de la trésorerie consacrée à l utilisation des locaux Pour la personne physique, il n y a pas de règle préétablie. Dans tous les cas, il devra disposer d une trésorerie importante pour financer l acquisition de l immeuble (cas standard) ou de la nue propriété (cas du démembrement) 54
Annexe 3 Démembrement des parts de la SCI propriétaire de l immeuble 55
Démembrement des parts : détermination de la valeur de l usufruit des parts Année Revenus Charges Emprunt IS Trésorerie nette Taux Actualisat Valeur Actualisée 2010 100 000 8 333 86 987 20 464 25 144 9,35 % 22 995 2011 101 500 8 458 94 895 2 713 4 567 19,56 % 3 819 2012 103 023 8 585 94 895 3 999 4 456 30,74 % 3 408 2013 104 568 8 714 94 895 5 333 4 374 42,96 % 3 060 2014 106 136 8 844 94 895 6 718 4 322 56,32 % 2 765 2015 107 728 8 977 94 895 8 157 4 301 70,93 % 2 516 2016 109 344 9 112 94 895 9 652 4 315 86,90 % 2 309 2017 110 984 9 248 94 895 11 206 4 365 104,37 % 2 136 2018 112 649 9 387 94 895 12 821 4 454 123,47 % 1 993 2019 114 339 9 528 94 895 14 500 4 584 144,35 % 1 876 2020 116 054 9 671 94 895 16 247 4 759 167,19 % 1 781 2021 117 795 9 816 94 895 18 064 4 980 192,16 % 1 704 2022 119 562 9 963 94 895 19 954 5 251 219,47 % 1 644 2023 121 355 10 113 94 895 21 922 5 574 249,32 % 1 596 2024 123 176 10 264 94 895 23 971 5 955 281,97 % 1 559 2025 125 023 10 418 7 908 25 492 81 205 317,67 % 19 442 2026 126 899 10 574 26 076 90 248 356,70 % 19 761 Total 30 032 La valeur de l usufruit des parts est déterminée par l actualisation des flux de trésorerie futurs qui seront distribués par la SCI, àla société d exploitation. Le taux d actualisation de 9,35% est calculé simplement en tenant compte de la rentabilité «faciale» de l investissement (recettes de 100 000 sur 1 070 000 investis) 56
Démembrement des parts : résultat fiscal de la SCI àl IS Année Loyers Charges Amort. immeuble Intérêts d emprunt Résultats fiscaux 1 100 000 78 333 38 095 44 965 61 393 2 101 500 8 458 38 095 46 807 8 140 3 103 023 8 585 38 095 44 346 11 996 4 104 568 8 714 38 095 41 760 15 999 5 106 136 8 844 38 095 39 042 20 155 6 107 728 8 977 38 095 36 184 24 472 7 109 344 9 112 38 095 33 181 28 957 8 110 984 9 248 38 095 30 023 33 618 9 112 649 9 387 38 095 26 704 38 463 10 114 339 9 528 38 095 23 215 43 501 11 116 054 9 671 38 095 19 548 48 740 12 117 795 9 816 38 095 15 693 54 191 13 119 562 9 963 38 095 11 641 59 863 14 121 355 10 113 38 095 7 381 65 766 15 123 176 10 264 38 095 2 904 71 912 16 125 023 10 418 38 095 33 76 477 17 126 899 10 574 38 095 78 229 Total 1 920 135 230 005 647 615 423 427 619 086 L application de l article 238 bis K du CGI, permet de déterminer le résultat de la SCI, àl IS, même si celle ci n a pas opté pour ce régime fiscal L immeuble est donc amorti, et les frais d acquisition deviennent déductibles 57
Démembrement des parts : trésorerie de la SCI àl IS Année Loyers Charges Emprunt Trésorerie transmise 1 100 000 8 333 86 987 4 680 2 101 500 8 458 94 895 1 853 3 103 023 8 585 94 895 458 4 104 568 8 714 94 895 959 5 106 136 8 844 94 895 2 397 6 107 728 8 977 94 895 3 856 7 109 344 9 112 94 895 5 337 8 110 984 9 248 94 895 6 841 9 112 649 9 387 94 895 8 367 10 114 339 9 528 94 895 9 916 11 116 054 9 671 94 895 11 488 12 117 795 9 816 94 895 13 084 13 119 562 9 963 94 895 14 704 14 121 355 10 113 94 895 16 347 15 123 176 10 264 94 895 18 016 16 125 023 10 418 7 908 106 697 17 126 899 10 574 116 324 Total 1 920 135 160 005 1 423 425 336 702 La trésorerie de la SCI sera transmise àla société d exploitation 58
Démembrement des parts : résultat fiscal de la société d exploitation Année Recettes Charges déductibles Amort. parts Intérêts emprunt acquis. parts Résultats fiscaux Economie d IS 1 161 393 1 767 163 160 54 387 2 8 140 101 500 1 767 95 127 31 709 3 11 996 103 023 1 767 92 793 30 931 4 15 999 104 568 1 767 90 336 30 112 5 20 155 106 136 1 767 87 748 29 249 6 24 472 107 728 1 767 85 023 28 341 7 28 957 109 344 1 767 82 154 27 385 8 33 618 110 984 1 767 79 133 26 378 9 38 463 112 649 1 767 75 953 25 318 10 43 501 114 339 1 767 72 605 24 202 11 48 740 116 054 1 767 69 081 23 027 12 54 191 117 795 1 767 65 371 21 790 13 59 863 119 562 1 767 61 466 20 489 14 65 766 121 355 1 767 57 356 19 119 15 71 912 123 176 1 767 53 030 17 677 16 76 477 125 023 1 767 50 313 16 771 17 78 229 126 899 1 767 50 436 16 812 Total 680 479 1 981 528 30 039 1 331 085 443 697 Les recettes sont issues des résultats de la SCI qui «remontent»àla société d exploitation Les charges correspondent aux loyers payés par la société d exploitation Il n y a pas double amortissement (immeuble et parts), car l immeuble est amorti dans une structure différente de la société qui amortit les parts 59
Démembrement des parts : trésorerie de la société d exploitation Année Recettes Dépenses Emprunt acquisition parts Economie d IS Trésorerie 1 4 680 130 055 54 387 70 989 2 103 353 31 709 71 644 3 103 480 30 931 72 549 4 959 104 568 30 112 73 497 5 2 397 106 136 29 249 74 490 6 3 856 107 728 28 341 75 531 7 5 337 109 344 27 385 76 622 8 6 841 110 984 26 378 77 766 9 8 367 112 649 25 318 78 965 10 9 916 114 339 24 202 80 221 11 11 488 116 054 23 027 81 539 12 13 084 117 795 21 790 82 921 13 14 704 119 562 20 489 84 370 14 16 347 121 355 19 119 85 889 15 18 016 123 176 17 677 87 483 16 106 697 125 023 16 771 1 555 17 116 324 126 899 16 812 6 238 Total 339 013 1 952 500 443 697 1 169 793 La trésorerie de la société d exploitation est déterminée en tenant compte de la «remontée»de la trésorerie de la SCI Pour que le montage soit «inattaquable», la trésorerie sur la période devra être inférieure à celle qui serait nécessaire de consacrer pour la simple location de l immeuble (sans démembrement) 60