édition 2012
SOMMAIRE Un guide du baieur : pourquoi?...3 Avant a ocation Que type de ocation puis-je proposer ou accepter?...4 Quees conditions pour mon ogement mis en ocation?...5 Quees aides pour améioration de mon ogement?...7 Comment formaiser e bai et 'état des ieux?...9 Qui contacter pour avoir pus d'information?...10 Pendant a ocation Quees sont mes obigations?...12 Que dois-je communiquer à a Caf...13 A quees aides e ocataire peut-i prétendre?...13 Mon ocataire ne paye pus son oyer : que faire?...16 À a fin de a ocation Annexes Le renouveement du bai (pour une ocation vide)...20 Le congé...21 Le départ du ocataire...21...22
Un guide du baieur : pourquoi? Ce guide a pour ambition de transmettre au propriétaire d'un ogement des cefs, des repères, des bonnes pratiques qui ui donneront de 'autonomie dans a reation administrative qu'i entretiendra avec son ocataire mais aussi avec sa Caf et d'autres organismes. I s'agit notamment d'expiquer à un baieur qui souhaite, pour a première fois, mettre un ogement en ocation, quees étapes i doit suivre, ques documents i doit rempir ou demander, ques services pubics i doit prévenir notamment si son ocataire bénéficie d'une aide pour financer son oyer ou si i y a un impayé de oyer. I ui faut ainsi avoir un minimum de connaissances sur es aides au ogement proposées par a Caf, sur es critères minimum d habitabiité du ogement (surface, état du ogement) sur es circuits d'aerte en cas d'incident de paiement du oyer, sur es principaes dispositions de a régementation en matière de ocation. Pour faciiter a ecture de ce guide, ceui-ci a été découpé en trois grandes parties «chronoogiques» : que faut-i savoir et entreprendre avant de ouer, que faut-i faire, que faut-i communiquer pendant a ocation, que faut-i prévoir ou mettre en œuvre à a fin du bai. Ainsi, dès ors que es reations entre baieur, ocataire et caisse d Aocations famiiaes seront simpifiées, carifiées et finaement sereines, nous espérons que 'appréhension de mettre son ogement en ocation sera amoindrie. Cette carification des procédures, des reations, des informations devraient contribuer à faciiter 'accès à un ogement décent pour es ocataires. Si vous souhaitez de pus ampes renseignements concernant ces points, vous pouvez formuer votre question par mai à adresse suivante : XXXXXX@caf.fr 2
Avant a ocation Que type de ocation puis-je proposer ou accepter? La ocation vide La ocation vide désigne a ocation d'un bien immobiier non meubé, soumis à a oi du 6 juiet 1989, par opposition à a ocation en meubé. Le bai pour une résidence principae est concu pour une durée de trois ans au minimum, tacitement reconductibe pour une nouvee durée de trois années. Quand un événement précis justifie que e baieur ait à reprendre e oca pour des raisons professionnees ou famiiaes, es parties peuvent concure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins une année. Le contrat doit mentionner es raisons et 'événement invoqués. Le baieur doit confirmer, deux mois au moins avant e terme du contrat, a réaisation de 'événement. Dans es autres cas, e déai de préavis appicabe à a non reconduction du bai est de trois mois orsqu'i émane du ocataire et de six mois orsqu'i émane du baieur. La ocation meubée Une ocation est meubée orsque e ogement (maison, appartement, chambre...) est garni d'un mobiier en nombre et en quaité suffisants pour permettre a vie courante : it ou canapé, tabe, chaises, uminaires, voets ou rideaux dans a chambre, paque de cuisson ou cuisinière, réfrigérateur, ustensies de cuisine, assiettes, couverts, verres, etc.). Toute personne qui oue un ogement meubé doit bénéficier d'un bai d'une durée d'un an. A son expiration, ce bai est tacitement reconduit pour un an. Néanmoins, orsque a ocation est consentie à un étudiant, a durée du bai peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, a cause de reconduction tacite est inappicabe. Le baieur qui souhaiterait modifier ou ne pas renouveer e bai doit informer e ocataire avec un préavis de trois mois. I doit motiver son refus de renouveement du bai, soit par sa décision de reprendre ou de vendre e ogement, soit par un motif égitime et sérieux, notamment 'inexécution par e ocataire de 'une des obigations ui incombant. 3 1
La coocation La coocation consiste à partager un ogement à pusieurs (au moins deux personnes), chacun étant signataire d un contrat de ocation avec e même propriétaire. La coocation correspond donc : soit à a co-signature d un même bai par pusieurs occupants d un même ogement (coocation soidaire). Dans ce cas, chaque coocataire est responsabe soidairement du paiement de a totaité du oyer et de toute somme due au baieur (charges, réparations ocatives) ; soit à a signature de pusieurs baux par au moins deux personnes constituant des foyers distincts mais occupant e même ogement. Dans ce cas, es coocataires ne sont pas soidaires du non paiement du oyer d'un autre coocataire. Chacun doit répondre aux obigations prévues dans son bai et payer a somme indiquée. Attention! Vous devez indiquer précisément e nombre de coocataires ainsi que a part de oyer acquittée par chacun sur attestation de oyer que vos ocataires vous demandent de compéter. La sous-ocation Le ocataire ne peut sous-ouer e ogement qu'avec 'accord écrit du baieur, y compris sur e prix du oyer. Le prix du oyer des ocaux sous-oués ne peut excéder ceui payé par e ocataire principa. En cas de cessation du contrat principa, e sous-ocataire ne peut se prévaoir d'aucun droit à 'encontre du baieur ni d'aucun titre d'occupation. La sous-ocation peut être partiee ou totae. Attention, e ocataire en titre qui sous-oue tout ou partie de son ogement ne peut pus prétendre à 'ALS (Aocation ogement sociae). 4
Avant a ocation Quees conditions doit rempir mon ogement pour être mis en ocation? I doit être en conformité avec certaines normes et obigations de sécurité et de saubrité. En effet, seon a Loi SRU du 13 décembre 2000 (Art.187), vous êtes tenu(e) de remettre au ocataire un ogement décent ne aissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à a sécurité physique ou à a santé et doté des ééments de confort e rendant conforme à usage d habitation. Qu est-ce qu un ogement décent? Décret 2002-120 du 30 janvier 2002 C'est un ogement qui respecte es conditions reatives à a saubrité : e ogement ne doit pas être frappé d un arrêté d insaubrité ou de péri : dans ce cas, e oyer est suspendu et e propriétaire est contraint de reoger, à ses frais, e ocataire paignant ; e ogement ne doit pas être inhabitabe par nature (cave, garage, combes ) et doit se conformer au règement sanitaire départementa. C est un ogement qui répond aux conditions reatives à a sécurité et à a santé : e gros œuvre, a couverture, es escaiers et es bacons doivent être en bon état, es canaisations et revêtements ne doivent pas présenter de risque pour a santé, es branchements de gaz, d éectricité, de chauffage et d eau chaude doivent être en conformité avec es normes de sécurité et en bon état d usage, a ventiation et écairage nature doivent être suffisants. C est un ogement qui respecte es normes minimaes d'habitabiité. La superficie doit être au moins égae à : 9 m 2 pour une personne seue, 16 m 2 pour deux personnes (+ 9 m 2 par personne suppémentaire), 70 m 2 pour huit personnes et pus, 5
en outre, e ogement doit comporter au moins une pièce de 9 m 2 et 2,20 mètres de hauteur, soit un minimum de 20 m 3 (8 m 2 suffisent si a hauteur est de 2,50 mètres). C est un ogement qui présente es ééments d équipement et de confort suivants : instaation compète permettant un chauffage norma, instaations d eau potabe et d évacuation des eaux usées correctes sans risque de refouement ni d'odeur, cuisine ou coin cuisine avec évier (avec eau froide et chaude), instaation sanitaire intérieure au ogement comprenant un WC et un équipement de toiette comportant douche ou baignoire (avec eaux froide et chaude), pour es ogements d une seue pièce, instaation sanitaire peut se imiter à un WC extérieur au ogement mais situé dans e même bâtiment et faciement accessibe, réseau éectrique suffisant pour écairage et e fonctionnement des appareis ménagers courants. Que se passe t-i si e ogement n est pas décent? La caisse d Aocations famiiaes s est engagée dans a utte contre es ogements non décents. Lorsqu un ogement non décent est signaé à a Caf (par e ocataire, es services sociaux...) un circuit est mis en pace : 1. Envoi d'une fiche d'auto-diagnostic au ocataire qui doit a renvoyer à a Caf. 2. Envoi d'un courrier à 'aocataire ui indiquant que son signaement est pris en compte et qu'i doit poursuivre e paiement intégra du oyer. 3. Dés réception de a fiche d'autodiagnostic, étabissement d un prédiagnostic pour définir si es «désordres» reèvent de 'insaubrité ou de a non décence. 4. En cas d'insaubrité, e oyer est suspendu et e propriétaire est contraint de reoger, à ses frais, e ocataire paignant. La Caf suspend donc e versement de 'aide au ogement. 5. En cas de non décence, envoi d'un courrier au propriétaire pour 'aerter sur a situation de son ogement, ui rappeer ses obigations et 'informer de a suspension du tiers payant. 6. Le propriétaire a six mois pour faire réaiser es travaux ou contester es observations du ocataire. 6
Avant a ocation 7. Dès ors, un inspecteur du service d'hygiène municipa ou de 'Agence régionae de santé peut faire une visite du ogement et étabir un constat. 8. A 'issue des 6 mois, si es travaux ne sont toujours pas réaisés, e versement de 'aide au ogement est suspendue. 9. Le ocataire peut aors entreprendre une procédure contentieuse auprès du Tribuna d Instance. En cas de itige, e ocataire pourrat-i suspendre e paiement du oyer? Non, e ocataire sera obigé de payer e oyer et es charges récupérabes seon es termes convenus dans e contrat de bai. Même partie, e défaut de paiement des oyers est une cause de résiiation du bai. Cependant, une fois toutes es formes de recours amiabes épuisées, e ocataire pourra se faire autoriser judiciairement par e juge du Tribuna d'instance à verser e paiement du oyer sur un compte boqué à a Caisse des dépôts et consignations tant que e propriétaire n'a pas exécuté ses obigations (Loi 89-462 du 6 juin 89 «des rapports entre baieurs et ocataires» Art 20-1, modifié par a oi n 2007-290 du 5 mars 2007). Faut-i faire réaiser des diagnostics du ogement à ouer? Oui, effectivement, ors d'une ocation vide ou meubée, e baieur doit remettre à son ocataire des diagnostics immobiiers ors de a signature du contrat de bai qui sont regroupés au sein du Dossier de diagnostic technique (DDT). Ces diagnostics sont es suivants : 'état des risques natures et technoogiques (ERNT) qui indique si e ogement se situe ou non dans un périmètre d'exposition à un ou pusieurs risques ; e diagnostic de performance énergétique (DPE) qui renseigne sur e degré d'isoation thermique du ogement et sur es charges prévisionnees de chauffage ; e constat des risques d'exposition au pomb (CREP) qui indique si es revêtements du ogement contiennent ou non du pomb. Ces diagnostics doivent donc être réaisés en amont par des organismes ou entreprises agréés, idéaement avant même e passage de 'annonce, puis remis au ocataire au moment de a signature du bai. 7
Quees aides puis-je demander pour améioration de mon ogement? Les Subventions de Anah (Agence nationae pour améioration de habitat) L Anah a pour mission de promouvoir e déveoppement et a quaité des ogements privés. Ee apporte une aide financière aux ocataires et propriétaires baieurs ou occupants, sous certaines conditions, pour a réaisation de travaux d améioration de eur ogement. En tant que propriétaire baieur privé, après travaux, vous vous engagez à ouer e ogement pendant 9 ans minimum. Ques travaux peuvent être financés par cette subvention? travaux d améioration de habitat en matière de sécurité, de saubrité, d équipement, d accessibiité et d adaptation aux personnes âgées ou handicapées, transformation de ocaux non affectés à habitation en ogement (dès ors que ces ogements sont utiisés à titre de résidence principae), travaux qui permettent d économiser énergie et d améiorer isoation phonique, travaux réaisés dans es parties privatives ou communes des immeubes. Le 1% ogement Le 1% Logement est un fonds géré par es comités interprofessionnes du ogement (Cieo) et es Chambres de commerce et d industrie (CCI) pour accompagner es saariés dans eur parcours résidentie. I propose une gamme de produits qui s adressent aussi bien aux ocataires qu aux propriétaires baieurs. 8
Avant a ocation Le Pact-Arim Le Pact-Arim est e premier réseau associatif au service de 'habitat en France. I a pour objectif d'améiorer et de réhabiiter habitat pour assurer des conditions de vie décentes pour tous, utter contre a crise du ogement, et favoriser a cohésion et a mixité sociae sur e territoire urbain comme rura. Les 145 associations et organismes Pact sont reconnus services sociaux d intérêt généra et peuvent accompagner es baieurs et ocataires dans a réaisation de eurs projets habitat. Leur action est orientée dans cinq directions : e maintien à domicie des personnes âgées ou handicapées, e déveoppement des territoires aux côtés des coectivités, notamment par a résorption de habitat indigne, es économies d énergie et a préservation de environnement, 'insertion sociae par e ogement, a maîtrise de 'énergie notamment 'améioration thermique des ogements et une meieure maîtrise des fuides (eau courante ), a mise en vaeur du patrimoine bâti et du cadre de vie. 9
Quees précautions prendre pour prévenir d éventues impayés de oyer? Vérifier a sovabiité du futur ocataire Vérifiez que es ressources de votre ocataire ui permettent de supporter e oyer et es charges en ui demandant ses dernières fiches de paie et son dernier avis d imposition, ou à défaut sa dernière décaration fisc a e. Informez-e du niveau prévisionne des charges qui ui incomberont. Les documents qui peuvent être demandés : buetins de saaire, avis d imposition, contrat de travai, attestation de paiement Caf, dernière quittance de oyer, etc. Les documents qui ne peuvent pas être demandés : photo d identité, carte d assuré socia, copie de reevé de compte bancaire ou posta, contrat de mariage ou certificat de concubinage, etc. Demander qu'un proche se porte «caution» La personne qui se porte caution (désignée sous e terme «a caution») a a même fonction que 'assurance de oyers impayés : i doit payer es oyers, es charges et es dégradations ocatives en cas de défaiance du ocataire. C'est souvent un proche, un ami ou un parent du ocataire. La caution doit rempir et approuver par sa signature un formuaire qui définit 'étendue de ses obigations de paiement du oyer en cas de défaiance du ocataire. Une fois 'acte de caution signé, a caution est engagée. Si e ocataire vient à ne pus payer, e baieur pourra a soiciter à sa pace immédiatement s'i 10
Avant a ocation Souscrire une assurance d impayés de oyer Vous pouvez vous assurer contre es impayés de oyers : soit en demandant a garantie des risques ocatifs «GRL» auprès d un assureur qui a adhéré au dispositif GRL mis en pace par Etat et e 1% ogement (a GRL ne suspend pas a procédure d'impayé de oyer), soit en vous adressant à assureur de votre choix et seon es conditions proposées par ceui-ci. s'agit d'une caution soidaire, après recours forme contre e ocataire s'i s'agit d'une caution simpe. Des modèes de caution sont disponibes sur Internet ou vendus dans e commerce. Renseignez-vous auprès des professionnes et comparez es coûts et modaités de prise en charge qui vous sont proposés. Si vous avez pris a précaution de souscrire une assurance contre es impayés de oyer, vous ne pouvez pas demander a caution d un tiers aux ocataires, sauf s'i s'agit d'un étudiant ou d'un apprenti. 11
Comment formaiser e bai et état des ieux? Un bai écrit Le bai, ou contrat de ocation, est un document essentie pour e propriétaire comme pour e ocataire. En précisant cairement es droits et obigations de chacun, i favorise es bonnes reations. Si e ogement est oué vide, a ocation est strictement régementée. I y a pus de soupesse si e ogement est oué meubé. Le bai peut être étabi directement entre e propriétaire et e ocataire sur papier ibre, éventueement avec 'aide d'un professionne (agent immobiier, huissier). I doit comporter un certain nombre de mentions obigatoires (artice 3 de a Loi du 6 juiet 1989). Vous pouvez égaement rempir un bai type disponibe sur Internet ou en vente chez certain buraistes ou agences spéciaisées. Le bai doit être fait en deux originaux dont un exempaire est remis à chaque partie. En cas d'absence de bai, une ocation verbae reste, en principe, vaabe, mais cette situation crée de nombreuses difficutés et ne profite pas au propriétaire qui ne pourra pas invoquer a nuité du bai pour demander au ocataire de quitter es ieux ou augmenter e oyer. Un état des ieux précis L'état des ieux, appeé aussi «constat d'état des ieux» est un document essentie qui décrit e ogement oué pièce par pièce, ainsi que es équipements qu'i comporte. La oi a rendu obigatoire son étabissement en début et en fin de ocation afin d'éviter des itiges au départ du ocataire. L'état des ieux permet de comparer 'état du ogement au début et à a fin de a ocation et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, cees qui incombent au propriétaire ou au ocataire. C'est après comparaison des deux états des ieux 12
Avant a ocation que e propriétaire restitue au ocataire son dépôt de garantie, déduction faite e cas échéant des dégradations dont e ocataire pourrait être tenu responsabe. I doit être étabi avec minutie à 'entrée des ieux entre e ocataire et e propriétaire puis joint au contrat de ocation. En cas d'absence d'état des ieux, e baieur devra faire a preuve que es dégradations qu'i invoque, éventueement, en fin de bai, sont dues à a faute du ocataire. Faire signer e bai par un ou pusieurs ocataires Pour un coupe marié, que que soit e régime matrimonia, a signature d'un seu conjoint engage 'autre. Les époux sont automatiquement cotituaires du bai, et ce, même si e contrat n'a été consenti qu'à un seu des deux époux ou encore si e bai a été signé avant e mariage. De pus, cette cotituarité perdure même si e coupe se sépare. Seu un jugement de divorce peut y mettre fin. Pour un coupe «Pacsé» ou en concubinage, seu ceui qui a signé e bai est tituaire du contrat. Néanmoins, même orsqu'un seu des partenaires a signé e bai, es deux membres du coupe sont soidaires pour es dépenses reatives au ogement commun. Chacun d'entre eux peut être tenu au paiement de a totaité du oyer, des charges et de toute somme due au baieur, jusqu'à a dissoution du Pacs. I en est de même en cas de coocation «soidaire». La date de signature du contrat n'est pas a date de début de a ocation : cee-ci est précisée dans e contrat et peut être postérieure à a date de signature. L'état des ieux, en revanche, doit être étabi e jour de a prise de possession des ieux. Ce petit différé, entre signature du bai et entrée dans es ieux, permet au ocataire de présenter une attestation d'assurance dès a remise des cés. Souscrire une assurance mutirisque habitation Les ocataires ont une obigation égae de s'assurer. Pour toutes es ocations vides, e ocataire est obigé de s'assurer contre es risques dont i doit répondre en sa quaité de ocataire. 13
Demander un dépôt de garantie Les garanties se présentent généraement en deux voets : e premier protège votre ogement et son contenu, 'autre couvre votre responsabiité civie. En compément des garanties de base contre 'incendie, e vo, e dégât des eaux, es dégâts causés par a tempête, a grêe, a neige, etc., es assureurs proposent une garantie en responsabiité civie qui couvre es conséquences pécuniaires des sinistres pour esques 'assuré voit sa responsabiité engagée. Le propriétaire demande en principe e versement du dépôt de garantie dès a signature du bai. Le montant du dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de oyer en ocation vide, deux mois en meubé. Le baieur est en droit d'encaisser e chèque immédiatement. Le ocataire s'acquitte du premier mois de oyer au jour de 'entrée dans es ieux. À retenir! Le montant du dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de oyer en ocation vide, deux mois en meubé. 14
Avant a ocation Qui contacter pour avoir pus d information? L'Adi L Adi est un organisme d'intérêt pubic qui informe et conseie gratuitement sur tout ce qui reève de 'habitat. I guide es particuiers dans eurs projets mais, en aucun cas, i n'agit à eur pace. En matière de ogement, 'Adi propose des conseis compets sur : es financements (prêts, aides, etc.), a fiscaité (impôts ocaux, avantages fiscaux, etc.), es contrats (de vente, de construction, etc.), es assurances, es reations avec es professionnes de 'immobiier (notaires, architectes, syndics, etc.), a ocation (baux, oyers, charges, réparations ocatives, démarches, etc.), a copropriété (charges, participation aux assembées généraes, etc.), es offres (de ogements, de terrains). Tout e monde peut, à tout moment, soiciter 'Adi pour une demande queconque de renseignements ou de conseis. La chambre syndicae des propriétaires et des copropriétaires I existe au moins une chambre syndicae de propriétaires par département. Ee sont toutes affiiées à 'Union nationae de a propriété immobiière (Unpi). Cette association de propriétaires a pour pour objet de : conseier, accompagner et informer ses adhérents en matière de propriété immobiière, de copropriété, de ocation (habitation, commerciae ou professionnee) dans toutes eurs démarches et activités de propriétaire ou copropriétaire, aider ses adhérents à gérer eur patrimoine, à comprendre et vérifier es comptes de copropriété, à rédiger des baux ou courriers, à étabir es décarations fiscaes, proposer des documents types (baux de ocation, ettre de congés, etc). 15
La chambre départementae des huissiers de justice Cet organisme précise e rôe et e champs d'intervention des huissiers. I propose des annuaires qui vous permettront de contacter 'huissier de votre choix. L huissier de justice L huissier de justice est un officier pubic et ministérie exerçant une En matière de rapport ocatif, huissier de justice peut guider e particuier dans a rédaction du bai (déivrance de congés, état des ieux, recouvrement des oyers). Dans e cadre du suivi d une procédure d expusion, i garantit es droits respectifs du baieur et du ocataire. En matière d'impayé de oyer, 'huissier gradue son intervention, du recouvrement amiabe jusqu à a procédure judiciaire simpe et rapide. Un particuier peut demander à un huissier de justice d étabir un constat à tout moment. Le constat d huissier est un éément de preuve préaabe à toute démarche en justice. profession ibérae régementée. I a seu quaité pour exécuter es décisions de justice et déivrer des actes. Au centre de nombreux confits privés, huissier de justice met ses compétences au service du particuier. I veie au respect des règes dans de nombreux domaines du quotidien et accompagne e citoyen dans es évènements majeurs de sa vie. Sur a Toie Ces organismes sont présents sur Internet. Pour avoir accès à eurs informations et connaître es coordonnées de eurs instances dans votre département, consutez : Ë ani.org Ë unpi.org Ë huissier-justice.fr 16
Pendant a ocation Quees sont mes obigations? La gestion courante du ogement oué Quee que soit e type de ocation que vous adoptez, a gestion courante d'un ogement oué, comporte principaement : es réparations qui sont dues à a vétusté. Les menues réparations et réparations d entretien courant sont du ressort du ocataire (voir cidessous), es actions de reance auprès du ocataire en cas d'impayés, a transmission gratuite d'une quittance à a demande du ocataire, en contrepartie du paiement de son oyer, a décaration de vos revenus fonciers tirés de a ocation (dans votre décaration de revenus, en février), es formaités pour signaer tout changement de ocataire au service des impôts sous peine d'être tenu(e) responsabe du paiement de a taxe d'habitation. en ocation, que e propriétaire paie et dont i demande e remboursement au ocataire. Les charges ocatives sont : es dépenses d'entretien : e ménage des parties communes, 'entretien des espaces verts, 'écairage des parties communes., etc. ; es menues réparations ; es services dont e ocataire profite directement, tes que a taxe d'enèvement des ordures ménagères. Cette taxe figure sur 'avis de taxe foncière que reçoit e propriétaire mais i s'agit bien d'une charge ocative que e baieur peut se faire rembourser par e ocataire. La répartition des charges ocatives Les charges ocatives sont des dépenses reatives à un ogement donné Si e ocataire est responsabe de 'entretien et des petites réparations du ogement, e propriétaire doit supporter es réparations pus importantes. Ainsi, s'i faut rempacer e joint d'un 17
robinet, c'est e ocataire qui doit s'en charger. Si, en revanche, i faut changer e robinet, c'est au propriétaire de s'en occuper. Si 'immeube est en copropriété, 'entretien et es réparations des parties communes sont prises en charge par e syndic et es dépenses correspondantes sont facturées au propriétaire. Or, certaines dépenses sont reatives à 'utiisation des parties communes et aux services dont profite directement e ocataire (concierge, ascenseur, ménage, entretien espace vert, écairage coectif, etc.). Ces dépenses peuvent être répercutées par e propriétaire sur e ocataire. A 'inverse, es charges qui incombent uniquement au propriétaire, comme es honoraires du syndic, ne sont pas récupérabes et restent à a charge du propriétaire. Une fois par an, e syndic arrête es comptes de a copropriété et adresse au propriétaire un reevé de comptes faisant apparaître es dépenses réees de a copropriété. Certains syndics indiquent e caractère récupérabe ou non des charges, ce qui simpifie a tâche des baieurs. Le baieur doit aors adresser au ocataire un décompte de charges et peut réguariser eur paiement s i a incus dans son contrat de bai e paiement par e ocataire d'une provision pour charge ocative. En ocation meubée, es charges ocatives ne font 'objet d'aucune régementation. Le propriétaire peut fixer e montant des charges forfaitairement. Dans ce cas, e propriétaire détermine dans e contrat une somme fixe qui ne varie pus que que soit e montant rée des charges, mais qui peut être indexée. Taxe d habitation À noter : c'est e ocataire au 1er janvier qui est directement redevabe de a taxe d'habitation auprès des Impôts. 18
Pendant a ocation Que dois-je communiquer à a Caf? Si votre ocataire demande une aide au ogement à a Caf, i devra constituer un dossier de demande d'aide au ogement. Dans ce cadre, i vous demandera de rempir une attestation de oyer que vous devrez ui retourner ou envoyer directement à a Caf. Vous avez a possibiité de demander, sur 'attestation de oyer, e versement en tiers payant de 'aide au ogement de votre ocataire, sans 'accord de ceuici. Par aieurs, chaque année, en août, vous devrez communiquer à a Caf une attestation de oyer pour chacun des baux pour esques vos ocataires demandent une aide au ogement à a Caf. Cette démarche peut se faire en igne sur e caf.fr. Vous recevrez pour cea un identifiant et un mot de passe. Si vous percevez une aide au ogement pour e compte de votre ocataire (tiers payant) vous devez signaer dans es meieurs déais à votre Caf : e départ de votre ocataire du ogement, tout changement de votre situation (changement d adresse, de domiciiation bancaire), tout changement concernant votre ogement (vente, changement de gérance, travaux d'agrandissement, etc.), tout impayé de oyer dés ors qu'i y a deux mois d'impayés consécutifs (ire page 24). 19
A quees aides e ocataire peut-i prétendre? Pour accès au ogement Ë L avance Loca-Pass L avance Loca-Pass est une avance du dépôt de garantie accordée sous forme de prêt à taux 0 par un organisme coecteur du 1 % Logement. Qui peut en bénéficier? es saariés des entreprises du secteur assujetti de pus de 20 saariés y compris es travaieurs saisonniers à conditions qu'is aient moins de 30 ans, es étudiants boursiers d État. Quees sont es conditions? signature du bai, ne pas bénéficier d une aide de même nature accordée par e Fonds de soidarité ogement. Ë Le Fonds de soidarité ogement Qui peut en bénéficier? Le ocataire peut soiciter une aide du Fonds de soidarité ogement pour financer ses frais d accès au ogement ocatif : s i a de faibes revenus, si avance Loca-Pass ne peut être accordée, ou en compément de avance Loca-Pass pour es autres charges. Sur quoi a demande de FSL peutee porter? e dépôt de garantie, e premier oyer (s i n a pas droit à une aide au ogement égae), assurance muti-risque habitation, e fait que e FSL puise se porter caution pendant une année. En fonction de a situation personnee du ocataire, d autres aides pourront être mobiisées par e travaieur socia qui monte e dossier de demande avec e ocataire. Quees sont es modaités de paiement? Les frais ne devront pas être régés avant e dépôt du dossier. Une commission examine a situation et e projet puis informe e ocataire des suites réservées à sa demande. Toute attribution du FSL impique e paiement des aides au ogement en tiers payant (directement au baieur). 20
Pendant a ocation Ë La prime de déménagement Qui peut en bénéficier? Les famies : ayant au moins 3 enfants à charge (nés ou à naître), qui déménagent entre e premier jour du mois qui suit e troisième mois de grossesse et e dernier jour du mois précédant e deuxième anniversaire du dernier enfant, qui ont droit à aocation ogement famiiae (ALF) ou à aide personnaisée au ogement (APL) uniquement pour a nouvee résidence et dans es six mois qui suivent e déménagement. Quees sont es démarches à effectuer? Dans es six mois qui suivent e déménagement, e ocataire doit demander à a Caf : une décaration de situation, une demande de prime de déménagement. Ces documents, disponibes sur e caf.fr, doivent être soigneusement rempis puis renvoyés à a Caf, accompagnés : de a facture du déménageur (ee doit avoir été payée) sur aquee doivent figurer : adresse de chargement, adresse de ivraison des meubes, e mode de paiement utiisé, des justificatifs de frais si es ocataires ont fait e déménagement euxmêmes : ocation d un véhicue, factures d essence... Que est e montant de a prime de déménagement? I est éga aux dépenses réeement engagées pour e déménagement, dans a imite d un pafond fixé annueement par décret (consutabe sur e caf.fr). Les aides au ogement de a Caf Si e ogement oué est a résidence principae des ocataires et si es ressources de ces derniers sont modestes, une aide au ogement peut eur être attribuée par a Caf si es ocataires en font a demande. L'aide personnaisée au ogement (APL), 'aocation de ogement à caractère famiia (ALF) et 'aocation de ogement à caractère socia (ALS) sont accordées sous certaines conditions et ne sont pas cumuabes. Ë L aide personnaisée au ogement (APL) Si vous avez passé une convention avec Etat ou avec 'Anah pour e ogement que vous mettez en ocation, votre ocataire peut bénéficier de APL. 21