Assurer un complément de revenu dans un environnement fiscal hostile à l aide de l immobilier

Assurer un complément de revenu dans un environnement fiscal hostile à l aide de l immobilier Animé par : Franck JOSELIN, rédacteur en chef adjoint - L AGEFI ACTIFS Intervenants : Jean-Louis LE BOULC H Avocat AGIK A Hubert SEGURA Responsable commercial immobilier CPR AM Olivier GRENON-ANDRIEU PDG EQUANCE

Introduction Jean-Louis Le Boulc h Avocat AGIK A

Hubert Segura Responsable commercial immobilier CPR AM

Sommaire Pourquoi l immobilier indirect? SCPI achetées «au comptant» SCPI dans le cadre de l assurance vie SCPI achetées à crédit pour se constituer un complément de revenu SCPI «démembrées» : un complément de revenu pour le nu propriétaire SCPI fiscales

Pourquoi la «pierre papier»? - Un marché dynamique : croissance régulière et vraies perspectives - Pierre Papier = «Valeur Refuge» - Outil de diversification patrimoniale - Accès à des marchés immobiliers non accessibles «en direct» - Des options de souscription diverses en réponse à des objectifs multiples

Quelles options possibles avec la «pierre papier»? La souscription «au comptant» - Elément de constitution de revenus complémentaire : solution «retraite» - Des revenus, nets de charges, reversés aux associés de la SCPI - Une taxation de ces revenus au barème progressif de l IR - Clientèle visée = faiblement imposée COMPLEMENT DE REVENU vs OPTIMISATION FISCALE

Quelles options possibles avec la «pierre papier»? La souscription «via l assurance-vie» - Une alternative aux fonds en euros - Le bénéfice du régime fiscal de l assurance-vie = rendements défiscalisés - Un avantage en matière de liquidité - Clientèle visée = établie, moyennement imposée COMPLEMENT DE REVENU vs OPTIMISATION FISCALE

Quelles options possibles avec la «pierre papier»? La souscription «à crédit» - Constitution de patrimoine et effet de levier - Intérêts d emprunt déductibles = impôt résiduel allégé - Clientèle visée = établie, moyennement imposée COMPLEMENT DE REVENU vs OPTIMISATION FISCALE

Quelles options possibles avec la «pierre papier»? La souscription «en démembrement de parts» - Aucun IR ni ISF pour le Nu-Propriétaire pendant la durée temporaire du démembrement - Rendement «boosté» pour l Usufruitier - Clientèle visée = fortement imposée (ISF) COMPLEMENT DE REVENU vs OPTIMISATION FISCALE

Quelles options possibles avec la «pierre papier»? La souscription «en SCPI fiscales» - Exemple : SCPI adossée à la fiscalité «Malraux» - Une réduction d impôt applicable en une seule fois au titre de l année de souscription. - Depuis 2013, le dispositif fiscal Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 pour l année 2013). - Clientèle visée = fortement imposée COMPLEMENT DE REVENU vs OPTIMISATION FISCALE

Jean-Louis Le Boulc h Avocat AGIK A

La location meublée Schématiquement Location nue Revenus fonciers fiscalité Location meublée Bénéfices industriels et commerciaux fiscalité Déduction charges Déduction amortissements

La location meublée aspect juridique Absence de définition légale. Définition par la doctrine administrative dans la réponse ministérielle DESANLIS (JO.AN.28/01/1980) : «La location d un local d habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d habitabilité». BOI-BIC-CHAMP-40-10 : «Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire» Apport loi ALUR : un décret en Conseil d Etat doit fixer le niveau d équipements requis Pour être regardé comme loueur en meublé, il convient donc que les immeubles donnés en location répondent aux conditions suivantes:

La location meublée aspect juridique Les logements doivent être normalement ou suffisamment meublés pour disposer d un minimum d habitabilité permettant au locataire de réaliser les fonctions vitales suivantes : Sommeil Alimentation Toilette

La location meublée logements concernés Logements meublés loués à l année Une partie de la RP du loueur Logements meublés saisonniers Meublés de tourisme Chambres d hôtes Gîtes ruraux Logements au sein de résidences services Résidences étudiants Résidences de tourisme EHPAD Résidences seniors

La location meublée Les modalités Location directe Sans intermédiaire Par mandataire (agent immobilier) Immobilier géré (résidences services) Bail commercial classique Bail commercial avec clauses recettes

La location meublée immobilier géré Monsieur DUBIEN Bail commercial Société RESIDAZUR louage de choses Contrat d'hébergement hôtelier Famille FARNIENTE louage de services

La location meublée M. KLING Propriétaire d un appartement T2 loué meublé Valeur du bien : 220.000 Loyer annuel : 8.800 Taxe foncière : 920 Assurance : 280 Autres charges : 460 Calcul des amortissements Terrain (non amortissable) : 22.000 Base amortissable : 198.000 Amortissements annuels : 6.594 Amortissements mobilier : 1.200 Revenu locatif imposable Recettes : 8.800 Charges : 1.660 Amortissements : 7.794 Résultat fiscal = 0 MATCH location nue vs location meublée Location nue Revenu imposable : 7.140 Location meublée Revenu imposable : 0 => Économie d impôt annuelle : 3.250 (tranche 30 %) Que reste-t-il dans le portefeuille de M. KLING : > Location nue : 3.890 (44%) > Location meublée : 7.140 (81%)

La location meublée Mme BELLAVAL Acquisition d 1 appartement T2 à Montpellier Prix d acquisition : logement 200.000 + mobilier 18.000 Loyer annuel (location meublée) : 9700 Taxe foncière : 580 CFE : 250 Assurance : 420 divers : 610 Amortissements Résultat fiscal murs : 5.994 mobilier : 1.800 Recettes 9.700 Charges 1.860 Amort. 7.794 Bénéfice 46 Taux de neutralisation fiscale par les amortissements : 80 %

Olivier Grenon-Andrieu PDG EQUANCE

Déficit foncier Dispositif de droit commun qui n entre pas dans le plafonnement des niches fiscales Il consiste à effacer fiscalement le montant des loyers perçus par les charges déductibles du revenu foncier. Le déficit foncier est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 par an. Le déficit restant est reportable pendant 10 ans. Les intérêts d'emprunts et frais accessoires (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage...) sont toujours exclus de l'imputation sur le revenu global. Article 156-I-3 du CGI prévoit que lorsqu'un déficit a été déduit du revenu, le bien doit continuer à être mis en location, de manière effective et permanente pendant une durée de 3 ans (jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'année d'imputation du déficit sur les revenus)

Exemple déficit foncier Investisseur résident, 2 parts fiscales, TMI de 45%, Investissement SCPI déficit foncier de 100 000, dont 54 000 de travaux déductibles, étalés sur 2 ans. 2014 2015 2016 Revenu fiscal foncier 22 800 22 800 22 800 Déficit imputable 27 000 27 000 Déficit foncier reportable - 4 200-4 200 Déficit reporté 8 400 Economie fiscale IR + PS 10 260 10 260 3 780 => 32 670 + 3 534 + 3 534 + 1 302 Impôt IR + PS 6 480 + 2 232 Gain fiscal/investissement 32,67 % *après taxation des taux en vigueur soit 45 % + 15.5% de prélèvements sociaux.

Nue-propriété Le schéma repose sur la dissociation du droit de propriété (art 544 du Code Civil) entre la nue-propriété et l usufruit. Maximisation de plus-value : effet de levier optimisé qui consiste à rembourser 60 % du prix du bien pendant qu il se valorise sur 100 % de sa valeur ; Elimination des impôts et charges ; Exonération de tout risque et de contraintes locatives. Evaluation économique (fonction du taux de rendement, de son évolution et de la durée) Obligation d entretien pendant la durée de l usufruit + cahier des charges bailleur institutionnel Valeur de la NP Démembrement 15 ans : 60 % Démembrement 17 ans : 56 % Démembrement 20 ans : 50 %

Les droits et les devoirs de chacun Droits et devoirs Pendant le démembrement Fin du démembrement Usufruitier Droit réel temporaire Revenus, jouissance et imposition sur la pleine propriété, entretien du bien Extinction de l usufruit qui rejoint la nuepropriété Nu-propriétaire Exonération ISF Pleine propriété Convention de démembrement

Exemple investissement Nue-propriété cash Investissement cash sur 15 ans pour une valeur de 150 000 TMI IR 41 % + PS 15,5 % TMI ISF 1 % Acquisition en pleine propriété Acquisition en nuepropriété (60 % de la valeur PP) Prix acquitté 150 000 150 000 Revenus taxables (4,5 %) indexés 108 654 0 IR + PS annuel (56,5 %) 61 390 0 ISF annuel (1 %) 1 500 0 Solde de trésorerie 45 764 0 Soit à l issue de la période d investissement 195 764 250 000 TRI : 4,24 %

Exemple investissement Nue-propriété à crédit in fine Investissement à crédit in fine (4,5%) sur 15 ans pour 150 000 TMI IR 41 % + PS 15,5 % Revenus fonciers existants : 6 700 Démembrement sur 15 ans Acquisition en nue- propriété (60 % de la valeur PP) Prix acquitté 150 000 Intérêts d emprunts déductibles - 6 750 Revenus fonciers imposables 0 Economie IR et PS 2 747 + 1 038,5 Economie fiscale sur 15 ans 56 782,5 Soit à l issue de la période d investissement 250 000 Assurance vie nantie Versement initial : 45 000 Versements mensuels pendant 15 ans : 400 TRI : 5,17 %