Chroniques notariales vol. 56 Table des matières Chapitre I. Généralités..................................... 222 Section 1. Formalité de l enregistrement........................ 222 1. Obligation d enregistrement Projet DER-VE.......... 222 2. Obligation d enregistrement Exigence du paiement préalable Dérogations Actes authentiques........... 223 3. Obligation d enregistrement Bail Bail d habitation Enregistrement gratuit Annexes Présentation dématérialisée de l acte Emphytéose et superficie Exclusion....................................... 223 4. Obligation d enregistrement Bail Bail d habitation Première évaluation de la réforme de 2006.............. 225 5. Obligation d enregistrement Bail Bail d habitation Sanctions en cas d absence d enregistrement Sanction civile uniquement applicable aux baux de résidence principale d une durée supérieure à trois ans..................... 226 6. Obligation d enregistrement Exploits et procès-verbaux d huissiers de justice Dispense...................... 227 7. Obligation d enregistrement Jugement et arrêts Doctrine....................................... 228 8. Obligation d enregistrement Jugement et arrêts Jugements et arrêts faisant titre d une convention translative ou déclarative de propriété ou d usufruit d immeubles situés en Belgique...................... 228 9. Enregistrement facultatif Droit fixe général Convention de vie commune Apport d un immeuble au patrimoine commun interne................................. 229 Section 2. Règles générales de perception....................... 230 1. Modalités de la convention............................ 230 10. Vente d immeuble Condition suspensive Illustration... 230 11. Vente d immeuble Condition suspensive Mainlevée d une inscription hypothécaire Acte soumis à un droit fixe spécifique Non-application de l article 16 du Code des droits d enregistrement......................... 230 2. Erreur de qualification, abus de qualification et abus fiscal..... 231 12. Abus fiscal Nouvelle mesure générale anti-abus Impôts sur les revenus Droits d enregistrement et droits de succession Doctrine........................... 231 212
Les droits d enregistrement 13. Abus fiscal Nouvelle mesure générale anti-abus Impôts sur les revenus Droits d enregistrement et droits de succession Circulaires.......................... 232 14. Requalification Vente d actions de sociétés immobilières Ancienne mesure générale anti-abus (art. 18, 2, C.enr. ancienne version) Requalification en vente d immeubles Simulation................... 233 15. Requalification Vente d actions de sociétés immobilières Ancienne mesure générale anti-abus (art. 18, 2, C.enr. ancienne version) Requalification en vente d immeubles Simulation................... 234 3. Le fisc-tiers....................................... 236 16. Simulation Doctrine............................ 236 17. Simulation Vente Vente déguisant une donation Charge de la preuve présomptions................... 236 18. Simulation Apport Apport par des personnes physiques d un immeuble en société Cession des parts de cette société à une autre société Prix payé à l aide de sommes empruntées Remboursement d une dette hypothécaire des personnes physiques apporteuses Choix de la voie la moins imposée.................................. 236 Chapitre II. Vente d immeubles.............................. 239 Section 1. Opérations imposables............................ 239 19. Renonciation anticipée à un droit de superficie.......... 239 20. Vente avec transfert de propriété différé................ 239 21. Apport Immeuble destiné à l habitation.............. 239 22. Apport Immeuble destiné à l habitation.............. 240 23. Dation en payement Vente d immeuble Convention translative Paiement d une dette au moyen d un immeuble Application art. 44 C. enr............................ 241 Section 2. Base d imposition................................ 242 24. Prix et charges Vente publique Prime de mise à prix et bénéfice d enchère............................... 242 25. Prix et charges Terrains pollués Région wallonne...... 243 26. Prix et charges Frais d assainissement du sol Charge à ajouter au prix Région flamande.................... 244 27. Abattement bruxellois Abattement par restitution (art. 212bis C. enr./bxl.) Condition de fond : aliénation dans les deux ans des immeubles qui empêchent le bénéfice de l abattement immédiat Notion Démembrement de propriété : non................................. 245 213
Chroniques notariales vol. 56 28. Abattement bruxellois Condition de maintien de la résidence principale pendant cinq ans Inscription antérieure à l acquisition............................ 246 29. Abattement bruxellois Condition de maintien de la résidence principale pendant cinq ans Compatibilité avec le droit européen.............................. 247 30. Abattement flamand Abattement ordinaire Exclusion en cas de propriété d un autre immeuble d habitation Acquéreurs multiples.............................. 247 31. Abattement flamand Abattement ordinaire Condition d établissement de la résidence principale dans les deux ans après l enregistrement de l achat Force majeure.......... 248 32. Abattement flamand Abattement complémentaire Synthèse........................................ 249 33. Abattement flamand Abattement complémentaire Montant Combinaison avec l application des articles 57 et 58 C. enr...................................... 252 34. Abattement flamand Abattement complémentaire Pluralité d acquéreurs mais unicité d emprunteur......... 253 35. Abattement flamand Abattement rénovation Synthèse....................................... 253 36. Abattement flamand Abattement rénovation Etablissement d une résidence principale : réunion de l immeuble acquis avec l habitation existante des acquéreurs................................... 256 Section 3. Tarifs d imposition et régimes de faveur................ 257 37. Région wallonne Notions d époux et de cohabitant légal Définition légale............................ 257 38. Région wallonne Taux réduit Crédit hypothécaire social.......................................... 258 39. Région Wallonne Taux réduit Habitations modestes... 258 40. Région wallonne Taux réduit Habitations modestes Raison impérieuse................................ 264 41. Région wallonne Taux réduit Habitations modestes Possession d autres biens............................ 265 42. Taux réduit Habitations modestes Possession d autres biens.......................................... 266 43. Taux réduit Habitations modestes Possession d autres biens.......................................... 266 44. Région flamande Taux réduit Habitations modestes Possession d autres biens............................ 267 45. Région wallonne Taux réduit Habitations modestes Mentions obligatoires.............................. 268 214
Les droits d enregistrement 46. Taux réduit Petites propriétés rurales Exploitation effective........................................ 269 47. Habitation modeste Condition de maintien de la réduction Inscription dans les registres de la population Généralités Responsabilité de l Etat... 270 48. Habitation modeste Condition de maintien de la réduction Inscription dans les registres de la population Force majeure..................... 271 49. Marchands de biens Désignation d un représentant responsable...................................... 274 50. Marchands de biens Conditions de fond Exigence de l enregistrement d un acte authentique............... 275 51. Marchands de biens Tarif Conditions de fond Délai de revente Région flamande................... 277 52. Marchands de biens Conditions de fond Qualité de marchand de biens Succession de reventes Force majeure.................................... 277 53. Marchands de biens Majoration de la garantie Sanction : exigibilité du droit au taux ordinaire sur les biens non encore revendus..................... 278 54. Reportabilité flamande Acquisition d une habitation avec le terrain attenant sous régime TVA Constitutionalité................................. 279 55. Reportabilité flamande Acquisition d une habitation avec le terrain attenant sous régime TVA Adaptation art. 212bis et nouvel art. 616 C. enr./vl. Synthèse....... 281 56. Reportabilité flamande Traité de l UE Libre circulation des personnes et des capitaux Pas de contradiction............................... 284 57. Reportabilité flamande Conditions de fonds Etablissement de la résidence principale à l endroit nouvellement acquis Notion de fait.................. 284 58. Reportabilité flamande Conditions de fonds Etablissement de la résidence principale à l endroit nouvellement acquis Force majeure : non............. 285 59. Reportabilité flamande Montant reportable Nouvelle acquisition en plusieurs actes................. 285 60. Reportabilité flamande Montant reportable Application en cas de tontine........................ 285 61. Vers une reportabilité wallonne?.................... 286 Section 4. Opérations exemptées............................. 286 62. Déclaration de command.......................... 286 215
Chroniques notariales vol. 56 63. Déclaration de command Vente publique........... 287 64. Articles 129 et 130 C. enr. Vente d un bien immeuble à un associé..................................... 287 65. Vente sous régime TVA Application de la TVA au terrain attenant Généralités et références doctrinales.. 288 66. Vente sous régime TVA Application de la TVA au terrain attenant Entrée en vigueur................ 290 67. Vente sous régime TVA Application de la TVA au terrain attenant Notion de terrain attenant et de terrain jouxtant............................. 290 68. Vente sous régime TVA Application de la TVA au terrain attenant Conditions de fonds Simultanéité des conventions de cession du bâtiment et du terrain...... 291 69. Vente sous régime TVA Application de la TVA au terrain attenant Conditions de fonds Vente sur plans (Loi Breyne).................................... 292 70. Vente sous régime TVA Application de la TVA au terrain attenant Conditions de fonds Identité du cédant du bâtiment et du terrain attenant............ 292 71. Vente sous régime TVA Application de la TVA au terrain attenant Conditions de fonds Unité TVA Vente par les membres d une unité TVA à un tiers............. 293 72. Vente sous régime TVA Application de la TVA au terrain attenant Conditions de fonds Unité TVA Vente entre membres d une unité TVA..................... 293 73. Vente sous régime TVA Application de la TVA au terrain attenant Taux réduit applicable au bâtiment et au terrain.. 294 74. Vente sous régime TVA Application de la TVA au terrain attenant Impact sur le régime des marchands de biens (art. 64 C. enr.).................................. 294 75. Vente sous régime TVA Application de la TVA au terrain attenant Impact sur la restitution des droits d enregistrement en cas de revente à bref délai (art. 212 C. enr.)................................. 294 76. Vente sous régime TVA Cession d une universalité de biens ou d une branche d activité Bâtiment neuf...... 295 Chapitre III. Baux d immeubles et opérations assimilées.......... 297 77. Emphytéose et superficie Caractère imposable Renonciation unilatérale et anticipative................. 297 78. Emphytéose et superficie Caractère imposable Constitution à titre gratuit.......................... 298 Chapitre IV. Partages et opérations sur droits indivis............. 300 Section 1. Opérations imposables............................. 300 79. Tiers acquéreur conventionnel...................... 300 216
Les droits d enregistrement 80. Conversion de l usufruit du cohabitant légal survivant..... 301 Section 2. Taux.......................................... 301 81. Région flamande Partages et cessions de parts indivises Nouveau tarif à 2,5 % Abattement entre époux ou cohabitants légaux.............................. 301 Chapitre V. Actes de sociétés................................. 304 Introduction............................................ 304 Section 1. L apport en société............................... 304 82. Interdiction de rétablir le droit d apport................ 304 83. Les apports soumis à un autre droit d enregistrement proportionnel ou à la TVA........................... 305 Section 2. Les opérations de restructurations de sociétés (fusions, scissions et opérations assimilées, apports de branche d activité et d universalité)....................................... 306 84. Le régime d immunité Vue d ensemble............... 306 85. Conditions d application du régime d immunité Enumération..................................... 306 86. Conditions d application du régime d immunité l apport de l «universalité des biens d une société»......... 307 87. Conditions d application du régime d immunité la notion de «branche d activité» discordance avec la TVA...................................... 308 88. Absence de condition «anti-abus» Comparaison avec le régime de neutralité en matière d impôt des sociétés Interdiction de refuser la neutralité à l impôt des sociétés au motif que l opération vise principalement à éviter un droit d enregistrement........................... 309 89. Remarque : le cas particulier de la scission partielle....... 310 Chapitre VI. Donations.................................... 312 Section 1. Généralités..................................... 312 90. Notion donation lors de la modification du régime matrimonial..................................... 312 Section 2. Région wallonne................................. 313 91. Base imposable terrains pollués..................... 313 92. Donation mobilière taux......................... 313 93. Donation mobilière objet......................... 314 94. Donation mobilière terme / condition suspensive....... 316 1. Les donations à terme................................ 317 2. Les donations sous une condition suspensive indépendante du décès du donateur.............................. 317 3. Les donations sous une condition suspensive qui se réalise par suite du décès du donateur....................... 317 4. Entrée en vigueur................................... 320 217
Chroniques notariales vol. 56 95. Donation d entreprises............................ 321 96. Donation à certaines personnes morales............... 325 97. Exemption bois et forêts......................... 328 98. Exemption Natura 2000......................... 328 Section 3. Région bruxelloise................................ 329 99. Taux réduit habitation familiale.................... 329 Section 4. Région flamande................................. 329 100. Donations réciproques........................... 329 101. Donation mobilière base imposable produits d assurance...................................... 332 102. Donation mobilière créance avec réserve d usufruit et accroissement.................................. 333 103. Terrain à bâtir................................. 333 104. Donation d entreprises........................... 334 1. Entreprises visées.................................... 335 2. Conditions de forme.................................. 337 3. Conditions au maintien de l exemption................... 337 4. Article 7 du Code des droits de succession................. 338 105. Donation à certaines personnes morales.............. 338 106. Donation à certaines personnes morales fondations privées......................................... 339 Chapitre VII. Restitutions et mises à néant amiables.............. 340 107. Restitution Jugements et arrêts Droit de titre Résolution judiciaire Demande en résolution Délai d un an........................................ 340 108. Restitution Infirmation d un jugement ou arrêt Accord des parties Examen du fonds du litige Interprétation restrictive............................ 341 109. Restitution Résolution judiciaire Demande en résolution Délai d un an........................ 342 110. Restitution Revente à bref délai Condition suspensive.. 343 111. Restitution Revente à bref délai Délai de remboursement................................ 343 112. Restitution Mise à néant amiable de la convention Droit fixe spécifique............................... 343 113. Restitution Fondement de la demande Répétition de l indu Prescription............................ 346 Chapitre VIII. Hypothèques, gages sur fonds de commerce et privilèges agricoles..................................... 348 114. Droit sur les constitutions d hypothèque Droit d hypothèque Droit sur l inscription ou le renouvellement de l inscription d un droit d hypothèque ou d un privilège Recettes budgétaires............................... 348 218
Les droits d enregistrement 115. Région wallonne Droit sur les constitutions d hypothèque Hypothèque constituée en garantie d un crédit ou d un prêt hypothécaire «social» sous forme d Eco-prêt Taux 0....................... 348 116. Droit fixe spécifique Mainlevée totale ou partielle d une inscription hypothécaire........................ 348 Chapitre IX. Jugements et arrêts............................. 351 117. Décision judiciaire Droit de condamnation Doctrine........................................ 351 118. Décision judiciaire Droit de condamnation Principes........................................ 351 119. Décision judiciaire Droit de condamnation Injonction de paiement européenne................... 352 120. Décision judiciaire Droit de condamnation Exemptions du droit de condamnation Jugements et arrêts prononçant des amendes pénales, civiles ou disciplinaires Portée de l exemption Contrôle judiciaire des amendes fiscales......................................... 352 121. Décision judiciaire Droit de condamnation Jugement contesté par les héritiers du condamné Titre de perception................................ 353 122. Décision judiciaire Droit de condamnation Privilège (art. 150 C.enr.) Doctrine.................. 354 123. Décision judiciaire Droit de condamnation Privilège (art. 150 C.enr.) Faillite.................... 354 Chapitre X. Enregistrement gratuit et exemption de la formalité.... 355 Section 1. Enregistrement gratuit............................ 355 124. Cession d immeubles pour cause d utilité publique Intercommunales................................. 355 125. Bail d immeuble Affectation exclusive au logement d une famille ou d une personne seule Qualité du locataire Déduction professionnelle du loyer......... 355 126. Cession d immeubles Région flamande Projet Brownfield Restitution des droits.................... 356 127. Cession d immeubles Région flamande Echange de terrains Banque foncière flamande................ 356 Section 2. Exemption de la formalité.......................... 358 128. Décision judiciaire Condamnation en matière d impôts Indemnité correspondant à une dette TVA..... 358 Chapitre XI. Contrôle et preuve.............................. 359 129. Dissimulation d une partie du prix Présomption de l homme..................................... 359 219
Chroniques notariales vol. 56 130. Présomption légale Vente d immeuble Mandataire du vendeur Personne qui négocie la vente Payement anticipé d une partie du prix........................ 360 131. Expertise de contrôle Demande d expertise Requête unilatérale Conditions de forme Rapport au droit judiciaire....................................... 361 132. Expertise de contrôle Demande d expertise Acte administratif Motivation......................... 362 133. Expertise de contrôle Demande d expertise Délai pour requérir l expertise Prescription................ 363 134. Expertise de contrôle Procédure Convocation des parties Date de fixation de la valeur vénale......... 363 135. Expertise de contrôle Rapport d expertise Violation des formes substantielles Omission de la date Délai de dépôt Motivation............................. 363 136. Expertise de contrôle Rapport d expertise Violation des formes substantielles Erreur de date Motivation.... 364 137. Expertise de contrôle Rapport d expertise Nullité du rapport Pouvoir du juge........................ 365 138. Expertise de contrôle Transaction postérieure à la demande d expertise Interruption de la procédure... 366 139. Echange d informations entre administrations fiscales Mise à disposition de renseignements entre départements administratifs.................................... 367 140. Renseignements à fournir par le receveur Bail d immeuble Révision du loyer Protection de la vie privée................................... 368 Chapitre XII. Poursuites et instances.......................... 369 141. Contrainte Motivation de la contrainte............ 369 142. Amendes administratives Caractère répressif Réduction Pouvoir du juge........................ 369 143. Amendes administratives Délivrance d une contrainte Majoration de l accroissement....................... 371 144. Restitution des droits Intérêts moratoires Point de départ Commandement de payer Taux........... 373 145. Requête contradictoire Demande de restitution Signature...................................... 373 146. Saisie conservatoire Délai de validité Suspension Demande au fond Contrainte...................... 374 147. Prescription Recouvrement des droits Droit de condamnation Point de départ................... 375 148. Prescription Recouvrement des droits Droit de mutation Point de départ Acte introductif d instance Jugement faisant titre.................... 375 220
Les droits d enregistrement 149. Prescription Recouvrement des droits Droit de mutation Point de départ Acte introductif d instance....................................... 376 150. Prescription Recouvrement des droits Délai de prescription Simulation........................ 377 151. Prescription Restitution des droits Délai de prescription Point de départ..................... 377 152. Prescription Restitution des droits Répétition de l indu Délai de prescription..................... 378 153. Accès au dossier administratif Droits de la défense Nullité de la contrainte............................ 378 221