L OBSERVATEUR DE L IMMOBILIER DU CRÉDIT FONCIER n 89 UNE SOCIÉTÉ FRANÇAISE BOUSCULÉE PAR SES MUTATIONS BILAN DE L ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ SUR LONGUE PÉRIODE CARTES EN MAINS : FOCUS SUR LA GIRONDE
Multipliez les points de vue pour voir la situation sous le meilleur angle CONSEIL - EXPERTISE - COMMERCIALISATION : 06 98 32 44 24 / Crédits photos : Fotolia / istockphoto / Thinkstock - Crédit Foncier Immobilier - SA au capital de 211 605,07 - RCS Paris 405 244 492 - Siège social : 19, rue des Capucines - 75001 Paris Au contact de nos clients - investisseurs, propriétaires privés et institutionnels, promoteurs et utilisateurs -, nous avons appris à envisager les questions qui nous sont posées sous tous les angles. Et nous avons forgé cette conviction que nos métiers impliquent une approche sur-mesure et exigent la plus grande proximité. C est pourquoi nos 260 collaborateurs ont l'ambition de conduire leurs missions de conseil, d'expertise et de commercialisation, avec le souci de confronter les points de vue pour réussir au plus près des objectifs de chacun. 17 implantations, autant de marques d'attention Regulated by www.creditfoncierimmobilier.fr - 24, rue des Capucines - 75002 PARIS - Tél : 01 57 44 58 00
ÉDITORIAL chômage ou de la vacance locative. La subjectivité est une adversaire redoutable de la raison, et conduit parfois à des décisions discutables ou illogiques, motivées par l affect ou par des sentiments tels que la peur de l avenir, la morosité économique ambiante, la crainte du La subjectivité est omniprésente sur le marché de l immobilier résidentiel, où vendeurs et acheteurs sont le plus souvent des particuliers, et donc des «amateurs», sans connotation péjorative. Les anticipations de ces acteurs relèvent trop souvent de l irrationnel : des acheteurs frileux, qui craignent de s engager à long terme, et des vendeurs crispés sur des prix d affichage excessifs (la fameuse valeur «affective»), caractérisent une activité aujourd hui ralentie (710 000 ventes estimées pour 2014 dans l ancien, et un total de 310 000 constructions neuves seulement). Les uns se sont persuadés qu il était urgent d attendre la chute des prix (prédite depuis bientôt une dizaine d années), les autres espèrent des temps meilleurs, quand l économie et l inflation repartiront de concert. Tous sont convaincus que, de façon endémique, le logement s est progressivement raréfié, en France, atteignant ainsi des niveaux de prix jugés excessifs. La réalité est sensiblement différente : selon l Insee, la France comptait 33 192 000 logements en 2012, chiffre à rapprocher d une population estimée à 65 252 000 habitants. Le rapport des deux chiffres renvoie donc un ratio de un logement pour un peu moins de deux Français. Curieusement, ce ratio est sensiblement identique (un pour deux) en Allemagne, pays où le marché résidentiel est bien plus détendu, les loyers et les prix beaucoup plus modérés et accessibles. L erreur vient de ce que l on a oublié un paramètre important : la France urbaine, principale pourvoyeuse d emplois, se développe inexorablement à une époque où le recul du secteur industriel continue de dépeupler les villes petites et moyennes. Elle attire toujours plus de «ruraux» qui viennent alimenter, dans les métropoles, une demande de logements collectifs, plus coûteux à produire, sur des terrains toujours plus rares. Il en résulte que c est la France «profonde» qui en subit les effets : sur 36600 communes, on peut estimer que seules 10 % d entre elles ont eu un marché immobilier actif en 2013. L exode rural profite, certes, aux métropoles et aux grandes villes, mais affecte durablement le marché immobilier des villes moyennes et secondaires, où l offre de logements spacieux à des prix faibles peut se révéler surabondante. Ainsi, bien au-delà du critère du prix, scruté par tous les acteurs, se pose la question centrale de la liquidité. D où un risque immobilier à reconsidérer en termes de profondeur de marché. Vous trouverez dans ce numéro d autres sujets de réflexion tout aussi passionnants. Je vous en souhaite une très bonne lecture. Bruno Deletré Directeur Général du Crédit Foncier
4 SOMMAIRE L OBSERVATEUR DE L IMMOBILIER REVUE DU CRÉDIT FONCIER Crédit Foncier Immobilier 19, rue des Capucines Paris 1 er Adresse postale : 4, quai de Bercy 94 224 Charenton Cedex Téléphone : 01 57 44 80 00 Télécopie : 01 57 44 86 85 Directeur de la publication : Bruno Deletré. Rédacteur en chef : Emmanuel Ducasse. Comité de rédaction : Laurent Batsch, Mirella Blanchard, Éric Buffandeau, Denis Burckel, François Cusin, Emmanuel Ducasse, Paul Dudouit, Claire Juillard, Christian de Kerangal, Michel Mouillart, Nicolas Pécourt. Abonnements : Sylvie Buisson : 01 57 44 86 61 Mail : sylvie.buisson guihard@creditfoncierimmobilier.fr Changement d adresse : prière de joindre la dernière étiquette adresse en nous précisant votre nouvelle adresse. Prix abonnement au numéro : 30 Prix abonnement 4 numéros : 100 Crédit Foncier de France S. A. au capital de 1 331 400 718,80 542 029 848 RCS Paris. Maquette et réalisation : Crédits photo : Photononstop. Impression : Stipa. N de commission paritaire : 2 026 AD ISSN 0767 6794. Dépôt légal : décembre 2014. Dans le souci du respect de l environnement, le présent document est réalisé par un imprimeur Imprim Vert, avec des encres bio à base d huile végétale sur un papier certifié FSC fabriqué à partir de fibres issues de forêts gérées de façon responsable. SOCIÉTÉ 1 Une France bousculée > P. 8 Par Jean Viard, directeur de recherche CNRS au Cevipof (centre de recherches politiques de Sciences Po). Il nous expose son analyse des mutations qui touchent notre société. 2 Logement : pourquoi et comment faut-il relancer la construction? > P. 14 Par Denis Burckel, professeur associé, directeur du master «Management de l'immobilier», université Paris-Dauphine. Dans ce numéro, il nous propose un regard sur les conditions et enjeux de la relance de la construction. CORPORATE 3 La loi Pinel > P. 24 Par Gabriel Neu-Janicki, avocat à la Cour MRICS. Il nous détaille la loi Pinel et ses impacts sur les baux commerciaux. L OBSERVATEUR DE L IMMOBILIER DU CRÉDIT FONCIER Nº 89
5 4 Les fonds souverains : une classe d investisseurs à part > P. 32 7 Les réponses apportées par le prêt viager hypothécaire aux enjeux du vieillissement de la population > P. 54 n 89 Par Emmanuel Ducasse, directeur des études, Crédit Foncier Immobilier. Il brosse, dans ce numéro, un portrait synthétique des fonds souverains et de leurs spécificités. 5 L aménagement des espaces de travail : une décision stratégique > P. 35 Par Nicolas Pécourt, directeur communication externe et RSE, Crédit Foncier. Il nous détaille l intérêt du prêt viager hypothécaire au regard du vieillissement de la population. 8 Le viager d aujourd hui > P. 60 Par Sébastien Boussuge, directeur conseil & audit, Crédit Foncier Immobilier. Il nous livre un éclairage sur les stratégies d aménagement du lieu de travail. Par Nicolas Tarnaud, titulaire de la chaire immobilier & société, Neoma Business School. Il réalise un tour d horizon du viager et étudie sa place dans le marché immobilier actuel. RÉSIDENTIEL 6 Regards sur l accession à la propriété en longue période > P. 42 RÉGIONS 9 Cartes en mains : l immobilier résidentiel en Gironde > P. 70 Par Michel Mouillart, professeur d économie à l université Paris Ouest et conseiller scientifique de CSA, et Véronique Vaillant, directrice d études à CSA. Pour cette édition, il dresse le bilan de trente ans d accession à la propriété. Dans cette rubrique, la Direction des études de Crédit Foncier Immobilier présente les faits et chiffres du marché résidentiel girondin.