MAIFexpérience #GrandsProjetsdelaCinquantaine #ProjetImmo L investissement locatif dans le neuf
Bien investir c est commencer par définir son projet, ses objectifs, se poser les bonnes questions. La MAIF et le service de Particulier à Particulier vous proposent un panorama complet des solutions qui s offrent à vous dans l investissement locatif.
Investir dans le neuf Avantages et inconvénients Le dispositif Pinel Plusieurs fonctionnements possibles Plafond des loyers Plafond des ressources des locataires Après le Pinel, que faire? Sommaire Le démembrement temporaire Bien neuf L optimisation fiscale pour les investisseurs privés Après le démembrement temporaire, que faire? Hors dispositif fiscal incitatif Si vous louez vide Si vous louez meublé Investir en résidence de services Le dispositif Censi-Bouvard Hors dispositif fiscal incitatif
Investir dans le neuf Avantages Une performance phonique et énergétique incomparable Un achat sécurisé de A à Z (garanties, etc.) 10 ans sans travaux Frais de notaire réduits Exonération de taxe foncière Inconvénients Bien virtuel au moment de la signature = difficultés à se projeter Délais entre l achat et la remise des clefs Surcoût et dépréciation Localisation géographique (surtout en périphérie)
Investir dans le neuf Le dispositif Pinel > Dispositif ouvrant à un avantage fiscal Réduction d impôt dans la limite de 5 500 e/m² habitable, sans pouvoir dépasser 300 000 e et deux investissements par an > Les trois conditions à respecter pour bénéficier de ce dispositif Louer vide Pendant 6 ans Respecter les plafonds de loyers et de ressources
Investir dans le neuf Le dispositif Pinel Plusieurs fonctionnements possibles 6 ANS 12 % soit 6 000 e/an + 3 ANS 6 % soit 6 000 e/an + 3 ANS 3 % soit 3 000 e/an Engagement initial de location Possibilité de proroger 9 ANS 18 % soit 6 000 e/an + 3 ANS 3 % soit 3 000 e/an
Investir dans le neuf Le dispositif Pinel Plafond des loyers > Les loyers proposés doivent être inférieurs aux prix du marché. Pour calculer le montant que vous pouvez percevoir : Application d un coefficient multiplicateur : 0,7 + [19/S (surface du logement)], dans la limite de 1,2 PUIS Multiplication du coefficient par le prix de la zone*, puis par la surface du logement = prix du loyer accepté Zone A1 bis Zone A Zone B1 Zone B2 16,83 e/m² 12,50 e/m² 10,07 e/m² 8,75 e/m² * Plafonds de loyers imposés pour le dispositif Pinel en 2016 Exemple : Pour un 30 m² en zone A (Montpellier, Lille) 0,7 + (19/30) = 1,33 ramené à 1,2 1,2 x 12,50 e = 15 e 15 e x 30 = 450 e/mois #À savoir Réduction possible du plafond par le préfet. Surface à prendre en compte = surface habitable (loi Boutin) + la moitié des annexes (cave, sous-sol, balcon, loggia, véranda, etc.) dans la limite de 8 m².
Investir dans le neuf Le dispositif Pinel Plafond de ressources des locataires* Leurs revenus doivent être suffisamment élevés pour couvrir trois mois de loyers Plafonds de ressources imposés par le dispositif Pinel en 2016 Zone A1 bis Zone A Zone B1 Zone B2 Personne seule 36 993 e 36 993 e 30 151 e 27 136 e Couple 55 287 e 55 287 e 40 265 e 36 238 e Personne seule ou couple ayant une personne à charge Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 72 476 e 66 460 e 48 422 e 43 580 e 86 531 e 79 606 e 58 456 e 52 611 e * Revenu fiscal de référence figurant sur l avis d imposition N 2
Investir dans le neuf Après le Pinel, que faire? 4 stratégies sont possibles Toujours Pinel (proroger jusqu à 12 ans) = Une réduction d impôt plus importante (jusqu à 21 %) Louer sans contraintes de plafonds de loyers et de ressources = Percevoir des loyers, un complément de retraite Vendre le logement libre ou occupé = Percevoir un capital avec une possible plus-value Récupérer le logement pour soi-même ou un proche au terme du bail = Résidence principale (pas secondaire)
Le démembrement temporaire «La nue-propriété constitue un investissement paisible, sûr et performant, idéal pour un investisseur occupé ailleurs, peu disposé à consacrer du temps à la gestion de son placement : il peut croiser les bras, car c est le temps qui s écoule qui travaille pour lui. «Jean Aulagnier, doyen de la faculté de sciences économiques de Clermont-Ferrand
Le démembrement temporaire BIEN NEUF Début du démembrement NUE-PROPRIÉTÉ = Investisseur privé Paie 60 % du bien USUFRUIT TEMPORAIRE = Bailleur social ou institutionnel Paie 40 % du bien Durée : 15 à 20 ans selon les programmes Ne s occupe de rien pendant le démembrement Ne perçoit pas les loyers Ne prend pas en charge les locataires, les travaux ni la fiscalité Perçoit les loyers Paie les charges courantes Supporte la fiscalité, les gros travaux, les réparations des parties communes et privatives Fin du démembrement INVESTISSEUR PRIVÉ Récupère le bien en pleine propriété (100 %) Automatique et gratuit
Le démembrement temporaire L optimisation fiscale pour les investisseurs privés POUR TOUS LES INVESTISSEURS Défiscalisation impôt sur le revenu + Prélèvements sociaux de l équivalent de 15 années de loyers Économie de 15 années de taxe foncière (équivalant à 1 an de loyers en plus) Économie sur les frais de notaire Assiette réduite Usufruit Récupéré sans imposition aux plusvalues immobilières POUR CEUX AYANT DES REVENUS FONCIERS POSITIFS Défiscalisation impôt sur le revenu + prélèvements sociaux des revenus fonciers existants Effet de levier du crédit et déductibilité des intérêts de l emprunt Ex. : prêt de 150 000 e sur 20 ans à 2,5 %, taux marginal d imposition : 30 % = économie fiscale de 18 340 e POUR CEUX ÉTANT SOUMIS À L ISF Réduction de l assiette ISF Du montant de la nue-propriété pour les investissements cash Non augmentation de l ISF Maîtrise du poids de l ISF pour les investissements à crédit : pendant qu un patrimoine immobilier se constitue, la nue-propriété est valorisée à 0 dans la déclaration ISF
Après le démembrement temporaire, que faire? 3 stratégies sont possibles Louer = Percevoir des loyers, un complément de retraite Vendre le logement = Percevoir un capital Récupérer le logement pour soi-même = Résidence principale ou secondaire
Hors dispositif fiscal incitatif > Il est tout à fait possible d acheter un bien sans avoir recours à un dispositif spécifique... >... puis de vouloir le mettre en location. #Pas de contraintes Possibilité de louer vide ou meublé. Usage de résidence principale et/ou secondaire. Pas de plafonds de loyers ou de ressources à respecter. Pas de durée de location minimum.
Hors dispositif fiscal incitatif Si vous louez vide, vous pouvez bénéficier d abattements sur vos revenus fonciers Le choix de la simplicité Si vos revenus locatifs 15 000 e hors charges Le choix de l optimisation Revenus réels (charges comprises) 30 % d abattement : 70 % des loyers seront imposés à l impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux Automatique, sauf si vous faites la démarche auprès des Impôts Déduction de tous les frais et charges Imputation du déficit foncier jusqu à 10 700 e (au-delà, report sur les revenus fonciers pendant 10 ans) Si revenu global insuffisant : report sur les revenus globaux des 6 années suivantes Bénéfices fonciers imposables à l impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux
Hors dispositif fiscal incitatif Si vous louez meublé, vous pouvez bénéficier d abattements sur vos bénéfices industriels et commerciaux (Bic) Le choix de la simplicité Si vos revenus locatifs 32 900 e charges comprises 50 % d abattement : 50 % des recettes sont imposées à l IR et aux prélèvements sociaux Par exception, 71 % d abattement pour des locations saisonnières classées «meublés de tourisme» Pour les investisseurs avertis Revenus réels (charges comprises) Déduction et amortissements de tous les frais et charges Pas d imputation du déficit locatif, mais report sur les bénéfices des 10 années suivantes Imposition des bénéfices locatifs à l IR et aux prélèvements sociaux Loueurs meublés professionnels (LMP) + de 23 000 e de recettes/an + de 50 % des revenus professionnels Inscription au RCS Plus-value professionnelle Imputation du déficit sur le revenu global Sortie des logements de l ISF
L investissement en résidence de services Le dispostif Censi Bouvard > Il s agit d un investissement dans une résidence de services gérée par un professionnel : pour étudiants de tourisme pour personnes âgées ou handicapées... >... qui vous apporte une réduction d impôt si : vous louez meublé en tant que non professionnel pendant au moins 9 ans à l exploitant de la résidence
L investissement en résidence de services Le dispositif Censi Bouvard > Des avantages fiscaux Une réduction d impôt de 11 % (dans la limite de 300 000 e), soit jusqu à 3 666 e pendant 9 ans. Au réel, possibilité d amortissement pour la fraction du prix au-delà de 300 000 e. La récupération de la TVA sur le prix d achat. >... mais aussi des limites Une réduction d impôt qui reste faible. Un amortissement très limité. Difficultés pour sortir du dispositif (reversement de la TVA, sauf vente avec cession du bail commercial). Il est plutôt conseillé d investir dans une résidence de services hors Censi-Bouvard, notamment pour pouvoir amortir l intégralité du prix du bien.
L investissement en résidence de services Hors dispositif Amortissement de votre investissement Revenus Loyers Charges Charges décaissées Intérêts d emprunt Taxe foncière Frais de notaire Expert-comptable Charges non décaissées Amortissement des murs (hors foncier) du prix HT sur 25-30 ans Amortissement des meubles (10 ans) 10 % par an Assiette d imposition quasi nulle pendant 25 ans Quelle que soit la tranche d imposition Aucun engagement de conservation/location contrairement au dispositif Censi Bouvard
L investissement en résidence de services Hors dispositif Exemple d amortissement Pour un achat de 150 000 E (au comptant) : terrain : 20 000 E immobilier : 123 000 E mobilier : 7 000 E Rendement : 4 % Revenus annuels 6 000 E Amortissement annuel Mobilier 10 % par an sur 10 ans 7 000 x 10 % = 700 E Immobilier 4 % par an sur 25 ans 123 000 x 4 % = 4 920 E 6 000 e 700 e 4 920 e = seulement 380 e de base imposable À laquelle sont déduits la taxe foncière, les intérêts d emprunt
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