Association Française des Conseils en Gestion de Patrimoine Certifiés CGPC Membre du Financial Planning Standards Board (FPSB) Association déclarée loi du 1 er juillet 1901 (et textes subséquents) EXAMEN DE CERTIFICATION 2008 CORRIGÉ Unité de valeur 3 Investissement Immobilier Durée : 2 heures Coefficient : 1 Documents à disposition : Néant Siège social : 5, rue Tronchet - 75008 PARIS Tel. 01 40 06 08 08 - Fax. 01 40 06 96 23 e-mail : info@cgpc.net Web :www.cgpc.net 1
REMARQUES PRÉLIMINAIRES Cette épreuve doit être traitée sans aucun document. Seul l'usage d'une calculette 4 fonctions est possible. L épreuve comporte 2 parties: - un QCM de 30 questions, notées chacune sur 1 point (30 points au total). Temps de traitement recommandé = 60 minutes (soit 2 minutes par question en moyenne). - 5 questions ouvertes et 5 mini-cas pratiques notés chacun sur 3 points (soit 30 points au total). Temps de traitement recommandé = 1 heure (soit 6 minutes par question en moyenne). Pour établir la note finale, il sera fait la somme des points acquis à toutes les questions (le maximum possible est donc de 60 points), puis ce total sera divisé par 3 pour avoir une note sur 20. Nous vous rappelons que les copies ayant une note inférieure à 12 feront l'objet d'une double correction et qu'une note inférieure à 10/20 est éliminatoire (sauf délibération du Jury). Principe de réponse pour le QCM : il y a une et une seule bonne réponse à chaque question. Vous ne devez donc pas cocher deux réponses pour une même question. De même, aucun commentaire écrit ne sera pris en considération (sauf indication limitée à «réponse annulée», écrit en face de la réponse que vous ne souhaitez pas faire prendre en considération, si vous vous êtes trompé(e) en cochant une réponse). Principe de réponse pour les questions ouvertes et cas pratiques: nous vous rappelons que le temps moyen est limité à 6 minutes par question. Nous attendons donc du candidat une réponse claire et précise (pas plus de 10 lignes par question) et non une dissertation sur le sujet. Exemple: une limitation fiscale pourra être justifiée par la référence à l'article du Code des Impôts sans entrer dans la restitution exhaustive du contenu ("dans la limite de XXX par application de l'art YYY du CGI car le client aura plus de ZZ ans au moment de l'événement", sera considéré comme juste). *** 2
EXAMEN DE CERTIFICATION EN GESTION DE PATRIMOINE QCM Pour chaque question, encercler la lettre correspondant à la bonne réponse Une seule réponse par question et suivant lois et règles au 01 /09/2008 30 questions à 1 point 1. Tous biens confondus, le prix moyen du mètre carré à PARIS, pour le 1 er trimestre 2008 est de: A 4 230 B 6 430 C 8 500 D 9 400 2. Pour les contribuables dont le revenu brut foncier n excède pas 15 000 par an, le régime du micro foncier : A est applicable sur option irrévocable pour 3 ans B permet un abattement global de 20% sur le montant des loyers perçus C est applicable de plein droit et permet un abattement global de 30% sur le montant des loyers perçus D est applicable sur option et permet un abattement global de 30% sur le montant des loyers perçus 3. Sous le régime ROBIEN dit «recentré», le déficit maximum déductible du revenu imposable est de : A 7 600 B 9 200 C 10 700 D 15 400 4. La loi du 21 août 2007 octroie à la personne physique ayant acquis un logement affecté à son habitation principale un crédit d impôt pour les actes authentiques signés à compter du 6 mai 2007: A d un montant de 40% la première année et de 20% au titre de la deuxième à la cinquième annuité du montant des intérêts payés B applicable au primo accédant à la propriété C dans la limite d un plafond annuel du montant des intérêts de 7 500 pour une personne physique célibataire D applicable pour l ensemble des indivisaires ayant acquis ensemble un logement en indivision 3
5. Une promesse unilatérale de vente : A engage réciproquement et définitivement vendeur et acquéreur B engage définitivement le vendeur et réserve à l acquéreur l option d acquérir lesdits biens dans un certain délai C est érigée sous condition suspensive d obtention d un prêt D vaut vente 6. Depuis le 1 er janvier 2007, les actes d administration portant sur des biens détenus en indivision sont, sous certaines conditions : A pris par tous les indivisaires à l unanimité des droits indivis B pris par le ou les indivisaires titulaires d au moins un tiers des droits indivis C pris par le ou les indivisaires titulaires d au moins deux tiers des droits indivis D pris par l indivisaire le plus diligent 7. Un déficit foncier afférent à des biens loués nus : A est déductible des revenus globaux, dans la limite de 10 700, s il est généré par des dépenses afférentes à des travaux d entretien, d amélioration, réparation ou intérêts d emprunt ayant servi à financer ces dépenses B est déductible des revenus globaux, dans la limite de 10 700, s il est généré par des dépenses afférentes à des travaux d entretien, amélioration ou réparation C est déductible des revenus globaux, dans la limite de 10 700, s il est généré par un emprunt ayant pour objet le financement des dépenses d entretien, d amélioration et de réparation D n est pas déductible des revenus globaux 8. L apport d un bien immobilier, acquis il y a moins de 15 ans par un couple marié sous le régime de la séparation de biens, à une société fiscalement transparente, entraîne : A une taxation de la plus value immobilière au taux de 27 % (après abattement particulier et réduction) et un abattement forfaitaire de 2 000 B un report d imposition C un sursis d imposition D une taxation de la plus value immobilière au taux de 29% (après abattement particulier et réduction) et un abattement forfaitaire de 1 000 9. Les associés d une société civile sont responsables : A solidairement des dettes sociales pour l intégralité du montant des dites dettes B solidairement des dettes sociales à proportion de leur participation dans le capital social C indéfiniment des dettes sociales dans la limite de leur apport D indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur participation dans le capital social 4
10. Lors de la signature d un compromis de vente contenant condition suspensive d obtention d un prêt par un acquéreur non professionnel d un immeuble à usage d habitation, ladite condition doit être d une durée : A librement définie par les parties B minimale de 10 jours C minimale de 30 jours D minimale de 45 jours 11. Un bail à usage d habitation, loué par une personne morale (hors SCI familiale) à un particulier, est d une durée minimale de : A 3 ans B 6 ans C 9 ans D 18 ans 12. Une personne physique peut prétendre à une réduction d impôt de 25% lorsqu elle investit dans le secteur forestier, sous certaines conditions, et notamment: A lorsqu elle acquiert des bois et forêts d une superficie maximale de 35 hectares B lorsqu elle s engage à conserver les terrains pendant 15 ans C lorsqu elle exploite ou donne à exploiter lesdits biens en père de famille D lorsqu elle constitue une enclave 13. Lors de l acquisition par un particulier d un immeuble à usage d habitation, celui-ci bénéficie d un délai de rétractation : A de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée contenant copie de l avant-contrat B jusqu au jour de la signature de l acte authentique de vente C de 11 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée contenant copie de l avant-contrat D de 7 jours à compter de la signature de l avant-contrat 14. Le propriétaire d un bien immobilier loué à titre d habitation principale doit délivrer au locataire un bien comportant: A au moins une pièce principale de 9 m² et d une hauteur sous plafond de 2,20 mètres B un volume total de 14 m³ C au moins une pièce principale de 8 m² et d une hauteur sous plafond de 2,20 mètres D un volume total de 25 m³ 15. En présence d un démembrement de propriété portant sur un immeuble, les travaux d entretien courant sont déductibles au titre de la déclaration de revenus: A de l usufruitier B du nu-propriétaire C par chacun en application de l article 669 du Code Général des Impôts D par chacun en application de la valeur économique de l usufruit 5
16. En présence d un démembrement de propriété portant sur un immeuble, le bien est à déclarer, au titre de la déclaration d Impôt de Solidarité sur la Fortune: A par l usufruitier B par le nu-propriétaire C par chacun des usufruitier et nu-propriétaire en application de l article 669 du Code Général des Impôts D par chacun des usufruitier et nu-propriétaire en application de la valeur économique de l usufruit 17. Pour les locations de biens nus consenties, depuis le 9 février 2008, le montant du dépôt de garantie versé par un locataire lors de la signature d un contrat de location portant sur un immeuble à usage d habitation principale est de : A maximum un mois B minimum un mois C librement fixé par les parties sans minimum ni plafond D proportionnel à la durée du bail 18. L amortissement PÉRISSOL est en principe remis en cause lorsque la location prend fin : A avant l expiration d un délai de 5 ans B avant l expiration d un délai de 9 ans C avant l expiration d un délai de 6 ans D avant l expiration d un délai de 10 ans 19. A laquelle de ces conditions est soumis le bénéfice de l amortissement ROBIEN : A les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certaines limites B les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certaines limites et le loyer mensuel au m² ne doit pas excéder un certain plafond C le loyer au m² ne doit pas excéder un certain plafond D aucune condition de montant de loyer n est exigée 20. Quel est le régime d imposition des locations non meublées? A BIC B BNC C revenu foncier D revenu de capitaux mobiliers 21. Dans un immeuble en copropriété, le certificat «loi Carrez» doit indiquer : A la superficie des balcons et terrasses non couverts B les surfaces occupées par les murs et cloisons C la superficie du local principal D la superficie des planchers des parties du local dont la hauteur est inférieure à 1,80 m 6
22. Dans le cadre d un bail à construction A en fin de bail les constructions reviennent toujours au constructeur B un tel bail peut-être conclu au minimum pour 12 ans et au maximum pour 99 ans C en fin de bail le propriétaire du terrain est tenu de rembourser au locataire le montant des travaux de construction D le bail à construction est un contrat conclu entre le propriétaire d un terrain nu et un locataire qui s engage à y faire construire une ou plusieurs constructions et à les maintenir en bon état 23. L acquisition par un particulier d un immeuble à usage d habitation achevé il y a moins de 5 ans relève : A d une exonération de tout impôt vis-à-vis du Trésor B de la TVA immobilière C de la TVA au taux de 2,2% D des droits d enregistrement 24. Au delà de 10 700, les déficits fonciers sont imputables : A sur les revenus de fonciers pendant 3 ans B sur les revenus de fonciers pendant 5 ans C sur les revenus de fonciers pendant 6 ans D sur les revenus de fonciers pendant 10 ans 25. Lors de la location d un bien immobilier destiné à l habitation principale du locataire, le propriétaire doit fournir : A le certificat de mesurage loi Carrez B le diagnostic de performance énergétique C le constat des risques d exposition au plomb D l état parasitaire 26. Le statut de loueur meublé professionnel est applicable : A lorsque le montant de recette annuelle dépasse 20 000 B lorsque cette activité représente 40% des revenus du contribuable C lorsque le bailleur est inscrit au registre du commerce et des sociétés D à toute personne physique ou morale 27. Les subventions de l'anah A les subventions délivrées par l'anah concernent les travaux d'amélioration réalisés dans les logements situés dans des immeubles achevés depuis plus de 20 ans B le logement qui bénéficie d'une subvention ANAH doit impérativement être loué ou occupé, à titre de résidence principale pendant neuf ans minimum C les travaux subventionnables ne sont pris en compte que s'ils excèdent 3 000 HT D le logement qui bénéficie d'une subvention doit impérativement être loué ou occupé, à titre de résidence principale pendant dix ans minimum 7
28. Il est possible d établir une déclaration d insaisissabilité de sa résidence principale à la condition: A d être gérant majoritaire d une SARL B d être président d une société anonyme C d être associé en nom d une société de personne D d être entrepreneur individuel 29. Les revenus issus d une sous-location entrent dans la catégorie des : A revenus fonciers B bénéfices industriels et commerciaux C bénéfices non commerciaux D revenus de location en meublés 30. Depuis le 1 er octobre 2007, est soumis à permis de construire : A les travaux ayant simplement pour effet de modifier les structures porteuses d un bâtiment B les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses d un bâtiment lorsque ces travaux s accompagnent d un changement de destination C le changement de destination D la division d un six pièces en deux fois trois pièces 8
EXAMEN DE CERTIFICATION EN GESTION DE PATRIMOINE QUESTIONS OUVERTES 10 questions à 3 points 1/ Indiquez trois cas dans lesquels l acquisition de l usufruit d un bien immobilier peut avoir un intérêt fiscal : Lorsque l investisseur n est pas passible de l ISF. Lorsque l investisseur a besoin de revenus complémentaires. Lorsque l investisseur a de gros déficits fonciers reportables depuis 10 ans. Stratégies à effet de levier avec Impôt sur les sociétés. 2/ Quel est le régime fiscal applicable à l acquisition par un particulier d un bien immobilier achevé depuis moins de 5 ans et destiné à un usage d habitation principale : Principe : la première cession de l immeuble dans les cinq ans de son achèvement entraîne l application du régime de la TVA au taux de 19,60%. Cette TVA est exigible lors de la signature de l acte de vente. L assiette de la TVA est constituée du prix de vente hors taxe ainsi que de toutes les prestations supplémentaires imposées par le vendeur à l acheteur. Le taux de la taxe de publicité foncière applicable est alors de 0,715%. Exception : Si l immeuble, depuis son achèvement a déjà fait l objet d une première cession à une personne autre qu un marchand de biens alors le régime applicable est celui de droit commun, savoir celui des droits d enregistrement. Le taux applicable est alors de 5,09%. 3/ Indiquez trois cas dans lesquels l acquisition de la nue-propriété d un bien immobilier peut avoir un intérêt fiscal : - déductibilité des dépenses effectivement supportées par le nu-propriétaire, - déductibilité des intérêts de l emprunt contracté pour l acquisition de la nue-propriété, - absence de déclaration au titre de l ISF. 4/ Donnez au moins trois cas d exonération d imposition sur la plus-value immobilière : Pour les immeubles constituant l habitation principale du cédant au jour de la cession ainsi que leurs dépendances immédiates et nécessaires ; Pour les immeubles pour lesquels une déclaration d utilité publique a été prononcée en vue d une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite ; Pour les immeubles échangés dans le cadre d opérations de remembrements ou assimilées ; Pour les immeubles dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 ; Pour les immeubles détenus depuis plus de 15 ans. Quand une exonération particulière est prévue en faveur de certains contribuables non-résidents ; 9
Pour, sous certaines conditions, les titres de sociétés à prépondérance immobilière qui mettent, en droit ou en fait, gratuitement un logement à la disposition de l associé cédant qui l occupe à titre d habitation principale Pour les titres détenus depuis plus de 15 ans. 5/ Donnez trois cas d inopportunité de l acquisition d un bien immobilier au travers d une société civile : - activité de marchands de biens, - location en meublée, résidence hôtelière. - acquisition d un terrain à bâtir, - acquisition de la résidence principale au regard de l ISF. 6/ Monsieur DUPONT est propriétaire en indivision avec sa sœur d un appartement situé à PARIS dont ils ont hérité à la suite du décès de leurs père et mère. Monsieur DUPONT envisage de racheter la part de sa sœur dans ce bien. Il désire connaître le montant des droits qui seront éventuellement dus au Trésor au titre de la plus-value et des droits d enregistrement. Au titre de la plus-value : lorsque l indivision a pour origine une succession, aucun impôt de plus-value n est dû lors de la licitation. Au titre des droits d enregistrement : la licitation entre membres originaires de l indivision entraîne l assujettissement à un droit de partage de 1,10% sur la valeur totale des biens licités. Ainsi, cette opération n est pas assimilée à une vente qui aurait entrainée une taxation au taux de 5,09%. 7/ Monsieur et Madame DUPUY, mariés depuis 1982 sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts, envisagent de céder un appartement qu ils ont acquis le 20 janvier 2002 pour un prix de 200 000. Ils souhaitent connaître le montant de l imposition sur la plus value à acquitter. Ils vous indiquent qu ils ont procédé à la réfection complète de l électricité en 2005 pour un montant de 4 500 et de la chaudière en 2006 pour un montant de 5 000. La vente du bien doit être régularisée le 1 er octobre 2008 pour un prix de vente de 400 000. 1/ Prix de cession :... 400 000 Prix de cession corrigé :... 400 000 2/ Prix d acquisition :... 200 000 Frais d acquisition (7,5%) :... 15 000 Travaux (15%) :... 30 000 Prix d acquisition corrigé :... 245 000 Montant de la plus value brute :... 155 000 Nombre d année de détention au delà de 5 ème :... 1 Taux de réduction :...10% Montant de la réduction :... 15 500 Plus-value imposable :... 139 500 Abattement fixe :... 2 000 10
Plus value nette imposable :... 137 500 Montant de l impôt (16% + 11%)... 37 125 8/ Madame Z est usufruitière d un appartement à usage d habitation dont sa fille est nuepropriétaire. Elles envisagent de donner ce bien à bail. Elles vous demandent qui de l usufruitier ou du nu-propriétaire doit effectuer les travaux afférents au dit bien. De même, elles se demandent qui doit signer le bail en qualité de bailleur. En ce qui concerne les travaux : les grosses réparations incombent au nu-propriétaire et les réparations d entretien à l usufruitier. Toutefois, lorsque le bien est loué, l usufruitier peut être tenu des grosses réparations. Pouvoir pour signer le bail : le bail portant sur un bien à usage d habitation et étant consenti par une personne physique il sera d une durée de 3 ans. Ainsi, en application de l article 595 du code civil, l usufruitier a seul la qualité pour donner à bail. 9/ Monsieur et Madame DURAND, mariés sans contrat, envisagent de faire construire aux moyens des revenus tirés de leurs activités professionnelles, sur un terrain que Monsieur a reçu dans la succession de son père. Ceux-ci se demandent à qui appartiendra cet ensemble immobilier? Monsieur et Madame DURAND, mariés sans avoir établi de contrat, sont soumis au régime de la "communauté réduite aux acquêts ". Ce régime comprend les biens communs constitués des «acquêts» (biens acquis par les époux au cours du mariage), des gains et salaires des époux ainsi que des revenus de leurs biens propres. En sont exclus, les biens acquis avant le mariage ou reçus par succession ou donation par chacun des époux. Le terrain donné à Monsieur DURAND par ses parents après le mariage reste donc sa propriété et ne deviendra pas un bien commun (art. 1405 du code civil). La maison construite sur un terrain propre de Monsieur DURAND lui appartiendra en propre, l immeuble étant devenu l accessoire du terrain, indépendamment du financement de la construction (art. 1406 du code civil). Lors de la liquidation de la communauté (divorce ou décès), le patrimoine de Monsieur s étant enrichi au détriment de la communauté, celui-ci devra récompense à la communauté (article 1437 du code civil) à hauteur de la valeur totale du bien déduction faite de la valeur actualisée du terrain (article 1469 du code civil). 10/ Monsieur TROUVETOUT vous demande de lui calculer l amortissement qu il peut pratiquer en optant pour le régime dit ROBIEN, lors de la location d un appartement neuf qu il a acquis le 20 septembre 2007 pour un montant de 150 000. La base de déduction au titre de l amortissement s élève à 150 000. 2007 : 150 000 x 6% x 4/12 = 3 000 2008 à 2013 : 150 000 x 6% = 9 000 par an 2014 : (150 000 x 6% x 8/12) + (150 000 x 4% x 4/12) = 8 000 2015 : 150 000 x 4% x 8/12 = 4 000 Total des déductions effectuées : 75 000 soit 50% du prix d acquisition. 11