Cahier des charges de rétrocession dans le cadre de la préemption du bail commercial «Léa Mode» 1
La loi du 2 août 2005 en faveur des PME, ouvre la possibilité aux communes d exercer un droit de préemption spécifique lors de la cession de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux. Cette loi a été complétée par le décret d application n 2007-1827 du 26 décembre 2007. Afin de conforter son action sur le commerce de proximité, la Ville de Noisy-le-Sec a instauré, par délibération en date du 15 février 2007, un périmètre de sauvegarde du commerce et de l artisanat de proximité, défini sur la base des constats effectués à la fois sur le terrain par la Direction du Développement économique ainsi que d après les diagnostics d études réalisées sur le territoire communal, qui a doté la Ville d un droit de préemption sur les fonds artisanaux, de commerce et les baux commerciaux. Un nouveau périmètre, plus restreint, a été adopté par délibération du conseil municipal le 25 juin 2009. Par décision en date du 26 mars 2012, le Maire de Noisy-le-Sec a mis en œuvre le droit de préemption dont il est bénéficiaire. La préemption porte sur le bail commercial consenti par la SARL Léa Mode au profit de Schuchaï ZHU développant une activité prêt-à-porter, accessoires, maroquinerie pour femmes dans un local sis 84 bis, rue Jean-Jaurès. La cession du bail au profit de la commune de Noisy-le-Sec a été réalisée le 26 juin 2012. Le cahier des charges ci-après a pour objectif de fixer les conditions de rétrocession du bail afin de garantir le respect de la diversité commerciale et artisanale dans le centre ville. Conformément à l article R 214-11 du code de l urbanisme instauré par le décret d application n 2007-1827 du 26 décembre 2007, il va servir de support à l appel à candidature pour la rétrocession du bail. 2
SOMMAIRE 3
I. Présentation de la ville A. Situation Commune du département de la Seine-Saint-Denis, la ville est située à 5 kilomètres au nord-est de Paris. Elle est limitrophe des communes de Rosny-sous-Bois, Romainville, Montreuil, Bondy et Bobigny. Depuis le 1 er janvier 2010, Noisy-le-Sec fait partie de la communauté d agglomération Est Ensemble, aux côtés des villes de Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Pantin et Romainville. Avec ses 400 000 habitants, elle représente la plus importante intercommunalité d Île-de-France. B. La population La ville de Noisy-le-Sec comptait 39 270 habitants (population sans double compte) lors du dernier recensement de 2009 pour un territoire communal de 5.04 km 2 soit une densité de 7 792 habitants/km 2. Le tableau ci-dessous indique la répartition de la population par quartier en 2008 : Zone Population 2004 (dans ménages fiscaux) Surface (km2) Densité 2004 (pop/km2) Petit Noisy 5 125 1.1 4 858 Merlan 2 663 0. 5 5 594 Centre Ville Gare 6 932 0.5 13 788 Boissière 3 965 0.5 7 887 Centre Ville Mairie 6 656 0.3 19 228 Haut Goulet 2 587 0.5 5 353 Langevin 4 730 0.5 10 029 Léo Lagrange 1 905 0.1 14 077 Londeau 3 928 0.1 32 554 Total 38 488 5.0 7 766 La population est à l image de la ville, elle connaît un profond renouvellement : les nouveaux Noiséens sont souvent originaires de Paris, actifs, jeunes, en couple, avec ou sans enfant et avec un pouvoir d achat élevé. Cette clientèle est demandeuse de produits et services de qualité. 4
C. Les transports La ville bénéficie d une desserte importante au niveau des transports en commun. La gare de Noisy-le-Sec est la première de l Est parisien en terme de fréquentation. C est un pôle majeur de transports dans le maillage de l est parisien (l étude des déplacements de Noisy-le-Sec réalisée en 2008 relevait pour 2005, 14 460 entrants/jour et 20 430 montants/jour). Le RER E (Paris Saint-Lazare Chelles-Gournay/Tournan) relie Noisy-le-Sec au réseau de transport francilien et place la ville à 12 minutes de la gare Saint-Lazare et 7 minutes de la gare du Nord. Le tramway T1 relie Noisy-le-Sec à Saint-Denis. Cette ligne de tramway est la plus fréquentée d Île-de-France avec 29,3 millions d usagers en 2006. Entre mai 2004 et mars 2007, le nombre de voyageurs est passé de 98 900 à 115 500 utilisateurs par jour. 10 lignes de bus (102, 105, 143, 145, 147, 301, 322, 346, Noctilien N23) relient la ville à Paris et aux communes environnantes et une navette communale (ligne 545) dessert le quartier Boissière. L autoroute A3 permet les liaisons vers l A1 (Roissy et le Nord de la France) et vers Paris par la Porte de Bagnolet. L A86 au sud-est relie les communes de la petite couronne. Toutes ces liaisons en transports constituent un facteur d attractivité important pour la Ville et son tissu économique. De plus, plusieurs projets vont contribuer à densifier encore ces liaisons : Tangentielle Nord, métro ligne 11, prolongement du tramway T1, Grand Paris Express, Tzen3, nouvelle station du métro 5 à la Folie D. La vie locale Noisy-le-Sec présente de nombreux atouts pour la population qui y réside. C est en effet une ville où il fait bon vivre, ses habitants appréciant son côté «village». Avec 34 associations sportives, 32 disciplines et plus de 4 000 licenciés, Noisy-le-Sec est résolument une ville sportive. Chaque année, les équipements sportifs accueillent de nombreuses rencontres et manifestations sportives exceptionnelles et près de 16 000 heures sont consacrées à la pratique et l'entraînement des sportifs. Noisy-le-Sec a par ailleurs une politique culturelle ambitieuse qui a pour but de toucher un public large, en proposant un grand nombre d évènements dans les différents équipements de la ville gratuits ou à tarifs très attractifs : - la médiathèque Roger Gouhier et son annexe ludothèque, - le Théâtre des Bergeries qui propose une programmation variée et pluridisciplinaire : théâtre, danse, chanson, jazz, marionnettes, humour, arts du cirque, musique classique - La Galerie, centre d art contemporain, reconnue au niveau international par la présence d artistes étrangers et d expositions les plus variées, - le cinéma Le Trianon, où a été tournée la série d émissions «la Dernière Séance», qui a été rénové en 2011 et est inscrit à l'inventaire des Monuments historiques depuis 1984, propose des projections d art et essai, en présence des réalisateurs. - le conservatoire de musique accueille environ 560 élèves par an. Un projet de construction d un nouveau conservatoire, permettant d accueillir davantage d élèves et de disciplines, dans de meilleures conditions, est en cours. 5
E. Le tissu économique de la Ville : 1. Les entreprises En termes d activités, la commune de Noisy-le-Sec dispose d un tissu diversifié de PME-PMI qui emploie environ 6 000 personnes. Elles sont principalement réparties sur les différentes zones d activité que compte la Ville : - le Terminal avec 90 entreprises et 1515 salariés. Les principales entreprises sont Mariages Frères, Assu 2000, Forkard France, ABC Formes, PTC ; - ZI du Parc / rue Vaillant-Couturier avec 40 entreprises et 260 salariés. Les principales entreprises sont Lancaster, Saveo (service après-vente des magasins Conforama), Heppner, Technologie Médicale, le GNFA, Point P ; - la ZAC des Guillaumes avec Gatekeeper, Coliposte, Carrier, Soverep, Böwe Systec, Filou Planet et environ 120 emplois et le Londeau situé à proximité ; - au Nord-Est de la Ville, le long de la RN 3 avec une quarantaine d entreprises telles que Sitrem, Acipar, Décathlon et environ 280 emplois au total. Le reste des entreprises est implanté de manière diffuse sur le territoire communal. 2. Les commerces du centre ville La ville compte un peu plus de 300 commerces. Sur ce nombre, 187 sont situés en centre-ville, principalement autour de la gare RER et sur l artère principale, la rue Jean-Jaurès qui s étire sur 850 mètres. Le plan de la rue ci-après permet de visualiser la diversité de l offre et de situer le local LEA MODE. 6
7
Parmi ces 187 locaux commerciaux, 124 sont implantés sur la rue Jean Jaurès, et dont la répartition est la Activité Nombre Alimentaire spécialisé 31 Généraliste 7 Equipement de la personne 19 Equipement de la maison 9 Hygiène santé beauté 34 Culture loisirs 14 Cycles auto 7 Cafés, hôtels, restaurants 24 Service en agence 22 Vacants ou assimilés 20 Total 187 Source Cabinet Pivadis 2008 Le centre ville joue commercialement un rôle clé à l échelle communale, constituant ainsi un pôle d attraction essentiel à l échelle locale. Il attire de façon optimale la clientèle potentielle locale et connaît également une fréquentation de la population extérieure à la commune grâce à la proximité de la gare RER E mais aussi à la présence de structures culturelles d envergure.les principales locomotives commerciales sont les supermarchés Carrefour Market et Simply Market ainsi que le magasin de surgelés Picard. Le marché alimentaire se tient 3 jours par semaine sur la place des Découvertes. Il compte une centaine de commerçants, volants et abonnés. Des produits biologiques sont également vendus sur le marché. Un marché biologique a également lieu chaque dimanche matin sur la même place. Le parking souterrain, situé sous la place des Découvertes permet à la clientèle d effectuer confortablement ses achats en offrant un stationnement gratuit à proximité. Ce marché attire une clientèle importante noiséenne ou en provenance de villes environnantes (comme Bondy, Rosny-sous-Bois ou encore Romainville) qui est amenée à emprunter la rue Jean Jaurès France pour s y rendre. Elle constitue donc une clientèle potentielle pour les commerces situés sur ces axes. La plupart des commerces alimentaires se retrouvent dans le centre-ville : boulangeriespâtisseries, boucheries, charcuteries, poissonnerie, caviste (franchisé Nicolas), primeurs, ainsi que de la restauration traditionnelle et rapide et des cafés. Les commerces non alimentaires et les services sont également bien représentés : banques ; agences immobilières (notamment Laforêt Immobilier, Guy Hoquet, Orpi) ; assurances (dont Assu 2000, AGF, Generali) ; agences de voyages ; opticiens (notamment Krys), salons de coiffure (dont Jean-Louis David, Tchip) ; instituts de beauté ; parfumerie (Beauty Success) ; bijouteries ; cordonneries-retouches ; pressings ; mercerie ; prêt à porter ; librairie-papeterie ; tabac-presses ; fleuristes (dont Rapid Flore); multi produits. 3. Le stationnement Le centre-ville offre environ 2000 places de stationnement en zone bleue (gratuit et limité à 1h30) Pour un stationnement prolongé, des parkings sont à disposition : - parking souterrain, place des Découvertes (112 places), gratuit - parc de stationnement Carnot (81 places), gratuit - parc de stationnement du Dix-Neuf-Mars-1962 (52 places), gratuit - parc de stationnement régional (PSR), 202 places à proximité de la gare SNCF. 8
9
II. Les différents projets A. Les projets d aménagement 1. Les projets d aménagements urbains La ville a lancé de nombreux projets de requalification et d aménagement des pôles économiques. - Zac Ourcq : Requalification de tout le territoire Nord de la ville, situé entre le canal de l Ourcq et la RN3. Ce projet, de grande envergure, a pour objectif le développement des filières économiques innovantes et porteuses d emplois que sont les ECO ACTIVITES et la SANTE. Il est également prévu de créer des logements et commerces. - Le pôle gare : Ce secteur offre des potentialités de mutations importantes, renforçant par la même occasion l offre commerciale du secteur. En effet, la rénovation et le redimensionnement de la gare avec la prise en compte de l augmentation du nombre de voyageurs dans les années à venir s inscrit dans un périmètre plus large de réhabilitation du quartier avec la création de logements en accession, de nouvelles cellules commerciales et de bureaux. - Zac des Guillaumes : Cette opération, située au Sud de la ville compte 19 000 m de locaux d activité, et verra très bientôt 227 logements, à la fois en locatif et en accession (à la propriété et accession sociale) et un parc paysager de 5,5 hectares avec la réalisation d aires de jeux et de jardins familiaux. Hôtel de Ville - Place du Maréchal-Foch 93134 Noisy-le-Sec Cedex 10
- Dossier ANRU du Londeau : Le quartier du Londeau est amené à évoluer fortement par la mise en place d un accord avec l ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine). Cela se traduira par des travaux de démolition de 110 logements avec reconstruction de 150 nouveaux logements, la réhabilitation d immeubles, la réalisation d aménagements paysagers et l implantation de commerces le long de la rue de Brément. - La Base de Plein Air et de Loisirs (BPAL) : Le projet de la BPAL se traduira par la création d un parc paysager de 64 hectares, sur le site de la Corniche des Forts situé sur les communes de Romainville, Pantin, Les Lilas et Noisy-le-Sec. Un grand nombre d activités y seront proposées. 2. Les projets de transports Le territoire noiséen s inscrit dans une dynamique de développement avec de nombreux projets à l étude à l échelle communale, intercommunale et départementale. La Ville se situe ainsi au cœur de plusieurs grands projets structurants de transports en commun. Déjà desservie par un maillage fort, la ville se verra dotée de moyens de transports supplémentaires. Le prolongement du tramway T1 jusqu à la gare de Val de Fontenay devrait être effectif en 2015. Le flux maximum de voyageurs en heure de pointe devrait être compris entre 1 800 et 2 100 selon les différentes options envisagées. Le conseil d administration du Syndicat des Transports d Ile de France s est prononcé pour le choix du tracé rue Jean Jaurès. Des projets d extension de lignes de métro sont à l ordre du jour. La ligne 11 du métro sera prolongée jusqu à Rosny-Bois-Perrier. Les stations situées place Carnot à Romainville, à l hôpital intercommunal de Montreuil et à proximité de Domus à Rosny-sous-Bois seront limitrophes de Noisy-le-Sec et assureront à ce titre une nouvelle desserte de la ville. La Tangentielle Nord assurera des correspondances avec les RER A, B, C, D et E, le réseau Transilien et deux tramways dont le T1, et reliera douze communes entre Sartrouville et Noisy-le-Sec. Elle sera mise en service à partir de 2014 entre Epinay-sur-Seine et le Bourget, l ouverture de la ligne dans son intégralité étant prévue pour 2017. La ligne tram-train T4, reliant Bondy à Aulnay-sous-Bois, devrait être prolongée jusqu à la gare de Noisy-le-Sec à l horizon 2020. 11
B. Le soutien aux commerces de proximité Consciente du rôle moteur que jouent les commerces en termes d animation et de vie des quartiers et soucieuse de leur pérennité, la municipalité va lancer une démarche Fisac (Fonds d Intervention pour les Services, l Artisanat et le Commerce) à l échelle du territoire qui permettra de proposer des actions de nature à renforcer l attractivité de l offre commerciale sur la Ville. Dans le cadre de ce dispositif, l Etat apporte une aide financière pour des dépenses d investissement et de fonctionnement engagées par les collectivités locales et commerçants telles que signalétique, opérations collectives de promotion et de communication, réalisation d aménagements extérieurs (espaces verts, stationnement, cheminement piétonnier) facilitant l accès aux espaces commerciaux, remise aux normes des marchés, construction de halle, rénovation des vitrines ou encore équipements destinés à assurer la sécurité des commerces ou faciliter l accès aux personnes à mobilité réduite. Le Fisac est un dispositif principalement destiné à financer les opérations de création, maintien, modernisation, adaptation ou transmission des entreprises du commerce, de l'artisanat et des services, afin de préserver ou développer un tissu d'entreprises de proximité. Dans cette optique, la Ville travaille à la réalisation d une charte des enseignes et prévoit l attribution de subventions aux commerçants souhaitant rénover leurs vitrines. C. L intercommunalité La Ville de Noisy-le-Sec fait partie de la Communauté d agglomération Est Ensemble avec les villes de Bagnolet, Bondy, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Bobigny, Montreuil, Pantin et Romainville. L'ambition pour les élus des villes concernées est " de mener un projet de développement conciliant attractivité et performance économique, développement durable et solidarité". Si la compétence en terme de développement économique a été transférée à Est ensemble lors du conseil communautaire du 13 décembre 2011, les relations aux commerçants restent une compétence communale afin d assurer un suivi de proximité quotidien. L ensemble de ces projets contribueront nécessairement à renforcer l attractivité de la ville et de ses commerces. 12
II. Le local «Léa Mode» A. Son emplacement Le local «Léa Mode» au 84 bis rue Jean-Jaurès est situé à proximité de la garde RER E, du terminus du tramway T1, d arrêts de bus, du marché des Découvertes et de services municipaux, bénéficiant ainsi d un flux de clientèle potentielle important. Des places de stationnement en zone bleue sont situées à proximité, le local se trouvant environ à 500 mètres du parc de stationnement régional. La future réalisation du pôle gare contribuera encore davantage au dynamisme du secteur. B. Potentiel commercial 1. Son exploitation actuelle Aux termes d un acte sous seing privé du 17 décembre 2009, M. et Mme Ly ont donné à bail commercial à la société LEA MODE le local aux fins d exploitation d un commerce de prêt-à-porter, accessoires, maroquinerie pour femmes. Ledit bail a été consenti pour une durée de 3-6-9 années entières et consécutives commençant à courir le 18 décembre 2009 pour se terminer le 17 décembre 2018. C est ce contrat de bail que la société LEA MODE a cédé à la Ville de Noisy-le-Sec. Le montant des loyers Hors Charges et Hors Taxes s élève à 1 100 euros par mois. 13
2. Ses possibilités d exploitation Il sera établi un nouveau bail lors de sa cession, dès lors que la destination de l usage commercial sera modifiée. La Ville sera particulièrement attentive à la qualité des dossiers présentés. Si aucune activité n est recherchée de manière exclusive, les commerces de bouche seront toutefois privilégiés. Afin de garantir la diversité de l offre commerciale en centre ville, certaines activités sont exclues ou soumises à certaines conditions dans le cadre de la reprise dudit bail. Sont exclus notamment : - Les banques, assurances ; - Les salons de coiffure et d esthétique ; - Les taxiphones/cybercafés ; - Les services immobiliers ; - Les opticiens ; - Les débits de boissons De même seront exclus les commerces sur-représentés sur l axe Jean-Jaurès. La restauration rapide n est pas exclue de principe, toutefois, seuls les dossiers présentant un concept de restauration nouveau et/ou innovant seront étudiés. A l occasion de la signature de ce nouveau bail, un nouveau loyer pourra éventuellement être appliqué par le bailleur. Les conditions d exploitation et de location du local commercial sont précisées dans l acte de cession du droit au bail intervenu au profit de la commune qui figure en annexe au présent cahier des charges. 3. Description du commerce a. Etat des lieux Le repreneur prendra les lieux dans l état dans lequel ils se trouvent lors de la rétrocession du bail, sans pouvoir exiger de travaux de la part du vendeur. b. Superficie du commerce Le bâtiment est constitué : - d une boutique avec vitrine sur rue ; - d une arrière boutique ; - d un WC ; - d une cave en sous-sol. Le tout pour une superficie d environ 46 m 2. 14
C. Les conditions de rachat 1. La valeur de la vente Le bail sera rétrocédé pour une valeur identique à celle de l achat par la Ville de Noisy le Sec, soit moyennant le prix principal de 40 000 (quarante mille euros). A cette somme s ajouteront, à la charge de l acquéreur, le dépôt de garantie égal à trois mois de loyer hors charges et hors taxes, soit 3300, les frais de rédaction d acte pour l acte de vente et les frais de rédaction d acte pour le nouveau bail. Les candidats sont invités à faire des propositions en constituant un dossier comme prévu ci-dessous. 2. Le dossier à élaborer par le futur repreneur Conformément aux dispositions de l article R 214-10 du code de l urbanisme, un avis de rétrocession sera affiché en Mairie pendant 15 jours comportant notamment un appel à candidatures et le délai dans lequel elles seront recevables. Le dossier de candidature devra comporter les pièces suivantes : L extrait K-Bis de la société ou les projets de statuts dans le cas ou la société serait en cours de création L inscription au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers ou lorsque la société est établie dans un autre état membre de l Union Européenne d un titre équivalent leur conférant ou leur reconnaissant la qualité de commerçant ou d artisan Un dossier technique de reprise comportant le business plan et une étude de marché de l activité future. Un visuel des aménagements extérieurs et intérieurs avec les agencements envisagés (l Architecte des Bâtiments de France sera consulté pour avis) Copie de la carte d identité du gérant ou carte de séjour Avis d imposition actuel du gérant Le statut matrimonial du repreneur Toutes ces informations pourront être transmises au propriétaire des murs du local afin d obtenir son accord préalable. 15
3. Les conditions du choix du repreneur Concernant le choix du repreneur, chaque candidat devra faire parvenir le dossier de candidature décrit ci-dessus auprès des services administratifs de la Ville de Noisy-le-Sec (Mission Commerces/artisanat et Développement économique) à l adresse Mairie Mission Commerces/artisanat et Développement économique 1 place du Maréchal Foch 93 134 Noisy-le-Sec cedex Celui-ci devra permettre à la collectivité d apprécier la pertinence du choix d implantation commerciale eu égard aux objectifs de diversité et de qualité visés dans la délibération du Conseil Municipal ayant institué le Droit de Préemption mentionné ci-avant, ainsi que la solidité et la pérennité économique du candidat. A ce titre et après examen du dossier de candidature, le choix du repreneur sera déterminé selon les critères et la pondération suivants : Pertinence de l activité proposée (notamment l apport en terme de diversité et de qualité par rapport à l offre commerciale existante sera prise en compte) : 40% ; Dossier technique de reprise : appréciation du caractère réaliste des chiffres avancés (solidité financière du candidat, financement, appréciation du potentiel commercial et viabilité économique du projet) : 20% ; Qualité des aménagements intérieurs et extérieurs et des matériaux envisagés pour ce projet : 40%. Une commission composée d élus et des représentants de la Mission Commerces/artisanat et développement économique et de la direction de l Aménagement se réunira afin d étudier les candidatures présentées 2. La décision du choix du repreneur La décision du choix du repreneur s effectuera conformément aux dispositions suivantes du code de l urbanisme : «La rétrocession est autorisée par délibération du Conseil Municipal indiquant les conditions de la rétrocession et les raisons du choix du cessionnaire» (article R 214-14). «Dans le mois suivant la signature de l'acte de rétrocession, le maire procède à l'affichage en mairie, pendant une durée de quinze jours, d'un avis comportant la désignation sommaire du fonds, du bail ou du terrain rétrocédé, le nom et la qualité du cessionnaire, ainsi que les conditions financières de l'opération» (article R 214-15). 16