Savills World Research Residentiel - France Spotlight Le résidentiel de luxe à Paris savills.fr/research
Spotlight Le résidentiel de luxe à Paris Un marché bien orienté malgré quelques années de vacillement Après un record des ventes en 2 (+63%) et une année 22 de tourmente (-23%), le marché du résidentiel de luxe (cf. définition page 5) s est apaisé à partir de 23, malgré une tendance toujours baissière des ventes (-5%). La situation reste inégale selon les arrondissements, puisque l'activité des 6ème et 8ème s est contractée (de -4% et de -3%) alors que celle des 7ème et 6ème a continué de s'accroître (de 2% et 3% en un an). En 24, ces tendances se sont maintenues. En revanche, le montant des ventes a conservé une tendance croissante. Depuis 27, l'évolution moyenne est significative (+9%), soutenue par une hausse régulière des prix et du nombre de ventes. Le montant des ventes réalisées au cours de l'année 23, s élevait à 762 millions d'euros pour les quatre arrondissements de référence (cf. définition page 5), affichant ainsi une évolution annuelle de +4%. Notons que 45% de ce montant sont réalisés dans le 6ème, 3% dans le 7ème, 5% dans le 8ème et % dans le 6ème. En 24, le montant des ventes devrait flirter avec les 8 millions d'euros affichant ainsi une croissance annuelle de 5%. En termes d'offre, le marché dispose d'un stock plus élevé qu'à l accoutumée. Il a été alimenté, en partie, par le départ d une clientèle susceptible aux réformes fiscales (subies ou annoncées) depuis près de deux ans et un allongement des délais des ventes. Grâce à ce stock et à des taux d'emprunt au plus bas, le marché du logement de luxe offre une fenêtre de tir pour la clientèle fortunée. L'année 24 a vu revenir une clientèle plus avisée sur les questions fiscales mais également plus exigeante vis à vis de cette offre plus abondante. En conséquence, les négociations sont plus longues, laissant moins de place à la spontanéité de l'achat «coup de cœur». Il en résulte également un phénomène de report GRAPH Activité Un marché dynamique malgré la baisse des ventes Nombre 25 2 5 5 6ème 7ème 8ème 6ème 27 28 29 2 2 22 23 EN BREF Un marché qui résiste bien Le marché résidentiel de luxe, concentré sur quatre arrondissements à Paris (6, 7, 8 et 6èmes), est dynamisé par les acquéreurs français. Les étrangers sont prédominants sur le segment très haut de gamme. Le marché vacille depuis 22 mais reste à un niveau élevé comparativement aux années 2-2. Le départ de familles fortunées françaises, depuis près de deux ans, a engendré une hausse assez importante de l'offre de logements d'exception. Une baisse des prix est en cours mais aucun risque d'effondrement ne pèse sur ce marché. Cette baisse n'est pas uniforme : alors que les petites surfaces et les appartements de prestige en parfait état continuent de se vendre avec de faibles décotes, les appartements familiaux subissent un rabais plus important, d'environ 5%. En 24, le marché résidentiel enregistre une tendance légèrement haussière des ventes qui devrait se renforcer en 25. Paris est le lieu rêvé pour de nombreuses familles fortunées, attirées par une qualité de vie exceptionnelle grâce à un environnement culturel, architectural et des services haut de gamme. Marie-Josée Lopes, Savills France Research savills.fr/research 2
Spotlight Le résidentiel de luxe à Paris Le résidentiel de luxe à Paris 6ème arrondissement C est l un des plus grands arrondissements de Paris. Il se caractérise par C ses contre-allées, la réputation de ses écoles et la beauté de ses hôtels s particuliers Peuplé de familles étrangères et parisiennes, cet arrondissement p de d renom bénéficie d une bonne desserte à l'ouest de la ville et de la présence du d Bois de Boulogne qui lui confère un cadre bucolique. Les propriétés, appartements et hôtels particuliers, sont spacieux et souvent dans des voies a privées. p Prix médian 6ème 3 7 Exemple 3 m (67 M2 ) Avenue Élisée-Reclus 8 9 7 Prix médian 8ème 9 8 372 Exemple 9 m (372 M2 ) 2 8 Rue du Faubourg-Saint- Honoré 3 2 2 8 è ème 6 7 4 6 5 5 arrondissement dissement s t ondi Le 8ème arrondissement est mondialement connu pour son Triangle d Or abritant les plus grandes boutiques de luxe, palaces et restaurants huppés. Il constitue un pôle touristique majeur attirant une clientèle étrangère aisée toujours plus importante. Il jouit d un environnement haut de gamme associant enseignes de prestige (Louis Vuitton, Saint Laurent Paris, Dior et Hermès), sièges de sociétés de renommée internationale (LVMH, Publicis, HSBC) et lieux culturels (Grand Palais, galeries d art ). 2 Prix médian 6ème 4 4 24 24 Prix médian 7ème 3 8 796 Exemple 6 m (7 M2 ) Place Saint-Sulpice 6ème et 7ème arrondissements Ces arrondissements, les plus chers de Paris, comptent de nombreuses icones (la Tour Eiffel, l hôtel des Invalides, le quartier Saint-Germain, le jardin du Luxembourg, la Place Saint-Sulpice) et résument bien l alchimie particulière de Paris : des quartiers historiques avec un esprit village où l on retrouve des galeries d art, des antiquaires, des musées ; mais aussi des restaurants réputés et des commerces prestigieux (Hermès, Yves St Laurent, Burberry, la grande épicerie du Bon Marché...) qui attirent une clientèle française à fort pouvoir d achat ainsi que des acquéreurs du monde entier. Abritant de nombreuses ambassades et édifices publics, ces arrondissements offrent des propriétés exclusives, parfois d anciens hôtels particuliers du XVIIIème siècle, qui attirent les familles fortunées du monde entier. savills.fr/research 3
Les propriétaires ont conscience des fluctuations du marché. Les vendeurs acceptent plus facilement de renouer le dialogue en vue d'un réajustement des prix. Catherine Erith, Savills Valuation pour les signatures. Désormais, le marché réuni plusieurs conditions pour être plus fluide et devrait reprendre assez rapidement son évolution à la hausse, aussi bien en termes de ventes que de prix. Un ajustement des prix en cours L'évolution moyenne des prix médians du luxe s'élève à près de 3% depuis 27. Néanmoins, en 23, les 7ème et 8ème arrondissements ont enregistré de fortes baisses annuelles, respectivement - % et - 4% alors que le 6ème arrondissement, moins volatile recule de 6% seulement. En revanche, le prix médian du 6ème arrondissement a conservé une croissance à deux chiffres (+4%). En 24, les valeurs ont mieux résisté que ce qui avait été annoncé en début d'année. Certes, dans un contexte d'augmentation de l'offre, les acquéreurs négocient les prix à la baisse et les vendeurs, surtout ceux qui souhaitent quitter la France, conscients de cette situation, consentent parfois des baisses de prix. Toutefois, l ajustement, tant attendu et prévu, ne devrait pas prendre davantage d ampleur. Les courbes d'évolution des prix tendent déjà vers la stabilisation, ce qui laisse présager une remontée des prix dès 25. Cette dernière s'accentuera dès lors que le stock d offres retrouvera son niveau habituel, c'est-à-dire largement inférieur à la demande. Au-delà d'une amélioration générale des conditions économiques mondiales, qui favoriserait un retour plus significatif de la demande étrangère, la notoriété de Paris est le garant du maintien de prix élevés des biens de luxe. La clientèle française anime le marché Les acquéreurs français dominent le marché résidentiel de luxe à Paris. Leurs ventes représentent entre 65% et 8% du montant annuel des ventes (> 3 millions GRAPH 2 Montant des ventes Un niveau qui repart à la hausse Millions d euros 9 8 7 6 5 4 3 2 GRAPH 3 Montant des ventes Un marché dynamisé par les 6ème et 7ème arrondissements (23) 8ème 5% Graph source: Notaires de Paris 6ème 7ème 8ème 6ème 26 27 28 29 2 2 22 23 24* Graph source: Savills, Notaires de Paris / * prévisions 7ème 3% 6ème % 6ème 45% GRAPH 4 Prix médian La baisse enregistrée en 23 devrait être éphémère 3 25 6ème 7ème 8ème 6ème GRAPH 5 Ecart prix médian Les écarts entre le marché global et le marché du luxe se stabilisent en 24 4 2 6ème 7ème 8ème 6ème 2 Euros/m² 5 5 Euros/m² 8 6 4 2 27 28 29 2 2 22 23 24* 25* 27 28 29 2 2 22 23 T2 24 Graph source: Savills, Focus Economics, Notaires de Paris / * prévisions savills.fr/research 4
Un marché résidentiel de luxe très localisé et spécifique Définition et méthodologie Marché du luxe : Chaque bien est exclusif et c est avant tout la rareté qui caractérise le marché du logement de luxe. Les principales caractéristiques sont : - L'ensemble immobilier : de prestige quelle que soit son époque. Il s agit principalement d'immeubles avec peu de lots qui préservent l intimité des résidents. - Le bien : grande surface, importante hauteur sous plafond et présence d espaces extérieurs privatifs. - Les prestations : équipements haut de gamme, gardiennage, logement annexé au bien pour le personnel de service, parking dans l'immeuble. - La vue : Arc de Triomphe, Tour Eiffel, Invalides Marché global : Concerne l'activité de l'ensemble des logements et des arrondissements de Paris. Méthodologie : Pour les besoins de cette étude, Savills a limité ce marché aux 6ème, 7ème, 8ème et 6ème arrondissements car ils regroupent la majorité des biens immobiliers répondant aux critères d'une clientèle fortunée. Les arrondissements centraux de Paris sont également prisés mais pourvus d une offre plus sporadique. Savills base son analyse statistique sur les ventes supérieures à trois millions d euros, représentatives du marché résidentiel de luxe à Paris. Sa principale source est la base de données (BIEN) des notaires de Paris, GRAPH 6 Marché du luxe Le nombre de ventes est concentré sur quatre arrondissements % 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% % % 6ème 7ème 8ème 6ème Reste Paris 27 28 29 2 2 22 23 qui constitue la meilleure référence à ce sujet. Notons que cette base ne peut être exhaustive, car alimentée par les ventes (de gré à gré, libres, en pleine propriété) dont la divulgation est consentie par les propriétaires. d'euros), au cours des sept dernières années. Cette clientèle se compose principalement de familles d'entrepreneurs résidants à Paris, sensible aux aléas économiques, financiers et à la fiscalité sur les biens personnels et les gains des entreprises. Les acquéreurs étrangers sont proportionnellement moins nombreux que les Français mais acquièrent les biens les plus chers, quel que soit l emplacement en France. Notons que depuis 22, la multiplication des réformes fiscales a contribué à brider l'engouement de cette clientèle pour le marché parisien (impôts sur la plus-value des résidences secondaires, sur la fortune, taxes locales ). Les acquéreurs étrangers les plus présents dans les 6ème et 7ème arrondissements sont habituellement les Américains, les Anglais, les Italiens (et les Brésiliens depuis quelques années). Ces véritables amoureux de Paris sont toutefois moins nombreux à acheter dans la capitale depuis la crise. Sur le marché global, la baisse des ventes par rapport à 26 est de 65% pour les Américains, de 52% pour les Italiens et de 38% pour les Anglais. Le 8ème arrondissement compte chaque année des clients italiens et anglais, bien que de moins en moins présents depuis le début de la crise. L'activité des Libanais et des Marocains est notable mais plus irrégulière. Notons que cet arrondissement est très convoité par la clientèle des pays du Golfe et d'europe de l'est qui trouve, en investissant à Paris, un moyen de sécuriser ses liquidités. Le 6ème arrondissement a un marché plus large et cosmopolite. Il est doté à la fois d'un grand nombre de résidences principales et de pieds-à-terre, d'un environnement GRAPH 7 Nationalité Les acquéreurs français portent le marché du luxe (montants des ventes 22) 85% Français 72% 76% agréable, d'écoles de renom et est situé à proximité des grandes artères luxueuses. Les Anglais, Autres 99% 9% Paris 6ème 7ème 8ème 6ème savills.fr/research 5
les Américains, les Allemands, les Iraniens, les Marocains, les Tunisiens et les Russes ont une attirance particulièrement forte pour cet arrondissement. Qu il s agisse de résidences principales ou de pieds-à-terre, les biens de prestige parisiens appartiennent au patrimoine familial sur le long terme. Les plus grandes fortunes du monde ont pour habitude d investir à la fois à Londres et à Paris. En plus d être un marché ultra sécurisé, moins dépendant des aléas financiers, Paris offre des prix encore raisonnables et reste incontournable pour les amateurs de l'art et du savoir-vivre français. GRAPH 8 Evolution du montant des ventes et du PIB La croissance devrait se confirmer en 25 % 8% 6% 4% 2% % -2% Evolution du montant des ventes de luxe Graph source: Savills, Focus Economics, Notaires de Paris/ * prévisions Evolution PIB -4% 24 25 26 27 28 29 2 2 22 23 24* 25* 26* 3% 2% % % -% -2% -3% -4% Perspectives Un marché attractif et offreur La forte baisse des prix, anticipée par les professionnels n'a pas eu lieu. Le marché du résidentiel de luxe résiste et offre une fenêtre de tir avec des prix en légère baisse, une offre exceptionnellement élevée et des taux d'emprunt très avantageux. Le manque de visibilité et l'instabilité fiscale, qui caractérisent aujourd'hui la France, empêchent un rebondissement du marché dans l'immédiat. Néanmoins, Paris reste une des villes les plus attractives au monde. Notons que la perspective d'une amélioration économique, même modérée en Europe et en France, nous permet d'anticiper un regain d'activité pour ce marché. Quelle que soit la situation économique, Paris reste un lieu privilégié pour les investissements résidentiels ultra-sécurisés, notamment pour les familles résidant dans les zones de conflits. Le réajustement des prix devrait être limité et laisser place à un nouvel épisode de croissance, dès que l'offre se contractera de nouveau. Alors que les prix s'ajustent à la baisse depuis deux ans à Paris, ceux de Londres et de New-York continuent leur hausse. L'écart grandissant entre ces villes "monde" renforce l'attractivité de Paris. Savills teams Please contact us for further information Will Woodhead Président Directeur Général +33 44 5 73 2 wwoodhead@savills.fr Catherine Erith France Valuation +33 () 44 5 94 35 cerith@savills.fr Marie-Josée Lopes Responsable Research +33 () 44 5 7 5 mjlopes@savills.fr Hugues de La Morandière Co-fondateur Agence Varenne +33 () 45 55 79 hdelamorandiere@agencevarenne.fr Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 6 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.fr/research 6