JUILLET 2016 : N 51 HABITAT Suivi des logements réalisés sur Marseille en 2015 CHIFFRES-CLÉS 4 493 Nombre de logements livrés en 2015 (programmes de 3 logements et plus) 98 % des programmes livrés en 2015 sont collectifs 42 % des logements livrés en 2015 sont en zone de bonne desserte 41 % des programmes livrés en 2015 sont des T3 (44 %en 2014) 48 logements C'est la taille moyenne des programmes livrés en 2015 Avec 4 493 logements livrés à Marseille (4 750 avec le diffus), l année 2015 s inscrit dans la tendance observée depuis 2008 d un rythme de construction soutenu. La production connaît toutefois, en 2015, un léger fléchissement (- 9%) par rapport à 2014. Rappelons qu en moyenne près de 4 400 logements ont été livrés chaque année entre 2008 et 2015 contre 2 400 en moyenne par an entre 2000 et 2007. Ce rythme correspond à la période de forte augmentation du nombre d autorisations de construire entre 2004 et 2012. La baisse observée depuis laisse supposer une période à venir de "ralentissement". Cette tendance suit celle constatée au niveau national où les autorisations, après avoir accusé une baisse de - 10% entre 2012 et 2014, se stabilisent (source : ministère du Logement). Toutefois, localement, ce ralentissement pourrait ne pas durer. Le lancement et l entrée en phase opérationnelle de plusieurs grands chantiers pourraient influencer à la hausse la production. D autres facteurs plus conjoncturels (reprise immobilière, entrée en phase active du prêt à taux zéro, investissement locatif ) peuvent aussi impacter ces dynamiques en termes de délais de livraison. Actuellement, la tendance est à l allongement des délais de livraison, pour s établir à quatre ans en 2015 contre trois il y a huit ans. Il s explique par la convergence de plusieurs facteurs : une augmentation de la taille des programmes, la complexité des gros chantiers et la permanence d un taux de recours important contre les permis. Deux ans après l application du nouveau plan local d'urbanisme (PLU), 93% des réalisations correspondent à des permis de construire autorisés avant l approbation du PLU, sous le régime du POS/PLU 2000. Les effets attendus du PLU sur la construction de logements vont donc monter en puissance au cours des prochaines années et se poursuivront encore plusieurs années après l approbation du futur PLU intercommunal.
2 De même, l'analyse de l'effet des investissements publics nécessite un temps de recul. Cinq ans après l'inauguration du prolongement du métro 1 et huit ans après l'extension du tramway vers Les Caillols, nous pouvons rétrospectivement mesurer quelques impacts sur la construction neuve. On constate une augmentation sensible de la production de logements dans les territoires desservis. Ainsi, si la production globale de logements a augmenté de +10%, celle dans les zones de bonne desserte a augmenté de +41%. Une production concentrée dans quatre arrondissements En 2015, le poids de la production par arrondissement semble refléter la tendance depuis 10 ans. Malgré des fluctuations liées aux opérations ponctuelles, le poids des 3 e, 8 e, 10 e et 13 e arrondissements reste prépondérant. Près de 60% de la production en 2015 est concentrée dans ces arrondissements, dont 17% dans le 8 e, 16% dans le 10 e, 15% dans le 13 e et 10% dans le 3 e. Ces chiffres sont à corréler avec la présence d opérations d envergure, comme la zone d'aménagement concerté (ZAC) Saint-Charles et celle de la Cité de la Méditerranée dans le 3 e arrondissement, la ZAC du Rouet et le projet Vélodrome dans le 8 e, la ZAC de la Capelette dans le 10 e et celle de Château-Gombert dans le 13 e arrondisement. N UN EXEMPLE D'OPTIMISATION DE L'ESPACE EN PÉRIPHÉRIE DU CENTRE-VILLE T POIDS DE LA PRODUCTION DEPUIS 10 ANS 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Poids 2008-2015 Poids en 2015 1 er 2 e 3 e 4 e 5 e 6 e 7 e 8 e 9 e 10 e 11 e 12 e 13 e 14 e 15 e 16 e
3 N ALLÉE RAY-GRASSI, UN PROGRAMME LIVRÉ EN 2015 8 e ARRONDISSEMENT Opérations publiques : plus de logements par programme En 2015, 838 logements ont été livrés en ZAC soit 19% de la production pour l année, part légèrement en dessous de la moyenne de 22% constatée de 2008 à 2015. Pour cette période, en moyenne chaque année, 1 000 logements ont été livrés dans le cadre d une opération d aménagement (ZAC, PAE). Cette moyenne tend toutefois à gommer le caractère fluctuant de cette production lié aux rythmes de programmation de ces opérations. En 2015, ce sont les ZAC des Hauts de Sainte-Marthe et de La Capelette qui, entrées en phase opérationnelle depuis quelques années, ont produit la majeure partie des logements en opération. Les opérations d aménagement se caractérisent par une taille moyenne des programmes plus importante : 84 logements en moyenne entre 2008 et 2015, soit deux fois plus LA MAISON INDIVIDUELLE, UN PRODUIT NEUF W DE PLUS EN PLUS RARE SUR MARSEILLE LES JARDINS D'OLERYS, 12 e ARRONDISSEMENT
4 N LES CAMOINS, UN PROLONGEMENT DU NOYAU VILLAGEOIS XI e ARRONDISSEMENT que les logements réalisés hors opérations. Ce constat est encore plus marqué pour les années 2014 et 2015, où les programmes en opérations d aménagement comptent en moyenne 145 logements. Cette moyenne élevée est imputable aux ZAC en tissu urbain constitué de La Capelette et de la Cité de la Méditerranée. Elles ont respectivement livré 1 360 et 620 logements pour neuf programmes. A l échelle communale, la taille moyenne des programmes apparaît toutefois en baisse en 2015 par rapport à 2014. Elle s établit à 48 logements par programme contre plus de 60 en 2014 (effet des ZAC mentionnées ci-avant). Au total onze programmes de plus de 100 logements ont été livrés (17 en 2014) pour un total de 1 900 logements, dont trois dans le 8 e arrondissement dans le cadre de l opération Vélodrome et trois dans le 3 e. T TAILLE DES PROGRAMMES 2008-2015 Nb de logements 200 180 160 Toutes opérations En ZAC 140 120 100 80 60 40 20 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
5 Cohérence urbanisme-transport : quel impact des zones de bonne desserte? Depuis 2008, on observe une augmentation progressive de la construction des logements dans les zones de bonne desserte (42% en 2015, contre 35% sur la période 2008-2015), ce qui contribue au renforcement de la cohérence urbanisme-transport érigée en objectif prioritaire. L extension des lignes de transport M1 vers La Fourragère, et la mise en service de la ligne T1 vers Les Caillols ont eu un effet sensible sur le niveau de construction dans ces secteurs. D autant plus que des opérations d aménagement et des grands projets accompagnent fréquemment les projets de transports en commun. On note également un effet de terminus sur certains tronçons, comme autour de La Fourragère, certainement lié à la disponibilité foncière. Livraisons 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 T ÉVOLUTION DES LIVRAISONS EN ZONE DE BONNE DESSERTE 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Dans zone de bonne desserte (ZBD) Hors ZBD Total logements T LA BLANCARDE, UN NOUVEL ÉLAN SOUTENU PAR LA PRÉSENCE DU TRAMWAY 4 e ARRONDISSEMENT Cohérence urbanisme transport Articuler dans l espace et dans le temps le développement urbain (par exemple les nouvelles opérations d habitat), et le développement des transports en commun. Les zones de bonne desserte Elles s'étendent 500 m autour des stations de métro et de tramway. Elles couvrent 16% du territoire marseillais représenté par la tâche urbaine.
6 L impact de l extension des lignes de TCSP L extension du métro Timone-La Fourragère a été mise en service en 2010. Depuis, 920 nouveaux logements ont été construits sur ce nouveau tronçon, contre 130 entre 2008 et 2009. Pour l extension du tramway vers les Caillols, mise en service en juin 2007, 255 logements sont livrés sur ce tronçon en 2006, suivis de 322 livraisons en 2007 hors ZAC. Ces deux années peuvent traduire un effet d anticipation sur ce secteur. Depuis 2008, plus de 120 logements sont livrés en moyenne par an hors ZAC, contre une vingtaine entre 2000 et 2006. La ZAC Sud Caillols a également contribué à accroître la production dans ce secteur en zone de bonne desserte avec, en moyenne, 100 logements livrés par an sur la période, confirmant ainsi l effet positif de la mise en service de ce tronçon sur la programmation immobilière. 37% des livraisons en zone de bonne desserte correspondent aux constructions en extrémité de ligne (National, Sainte-Marguerite, W. Booth Caillols, La Fourragère). Le phénomène est le plus marqué autour de Sainte-Marguerite Rond-Point du Prado, avec 1 066 logements livrés depuis 2008, dont 900 depuis 2013, et dont 650 dans le cadre du projet Vélodrome. Nous pouvons faire le pari que l arrivée d un nouveau TCSP sera également vectrice de renouvellement urbain dans les années à venir T LES TERRASSES DE CLÉRISSY, UN CHOIX D'IMPLANTATION EN LIEN AVEC LES TRANSPORTS EN COMMUN 12 e ARRONDISSEMENT
7 Un lien fort avec les grands projets Au-delà de la production "en diffus", la réalisation de TCSP est souvent corrélée à la présence d opérations ou de grands projets d aménagement ; c est le cas pour le Vélodrome (650 logements), la ZAC du Rouet (900 logements), Euroméditerranée (3 200 logements). Comprises dans la zone de bonne desserte couverte par le métro et le tramway, ces opérations contribuent davantage à la production globale que les autres, avec 63% des 7 500 logements livrés en secteur d opération depuis 2008. Il semble que le développement d une offre de TCSP bénéficie tant à la promotion privée, pour "redécouvrir" le potentiel de certains secteurs, qu à la puissance publique, pour renforcer la programmation de ses opérations. Si, dans un premier temps la production immobilière s appuie sur les opportunités foncières plus abondantes dans ces secteurs "d extension TCSP", nous pouvons faire le pari que l arrivée d un nouveau TCSP sera également vectrice de renouvellement urbain dans les années à venir. Cette dynamique se développe déjà à proximité de certaines stations de métro (Sainte-Marguerite-Dromel, Saint- Barnabé ) où le marché est très tendu et le foncier non bâti plus rare. Les zones de bonne desserte représentent 16% de la superficie de la tâche urbaine, ce qui laisse augurer d'une capacité d intensification intéressante susceptible de répondre aux objectifs de développement urbain maîtrisé portés par la Ville. T RÉPARTITION DES LOGEMENTS LIVRÉS DANS LES ZONES DE BONNE DESSERTE ENTRE 2008 ET 2015 M1 LA ROSE CAPITAINE GEZE M2 BOUGAINVILLE ARENC - LE SILO T2 T3 M1 LA FOURRAGERE NOAILLES T1 T2 LA BLANCARDE T1 LES CAILLOLS CASTELLANE T3 M2 SAINTE-MARGUERITE Tramway - T1 et T2 Métro - M1 et M2 Logements livrés en zone de bonne desserte entre 2008 et 2015 Zone de bonne desserte métro-tramway Euroméditerranée et zones d aménagement concerté Zone d extension du tramway T1 Zone d extension du métro M1
8 Marché immobilier neuf : un rebond en 2015 et des conditions favorables Avec 3 152 mises en vente, le marché connaît un rebond en 2015 après quatre années de baisse de l activité (+22% par rapport à 2014). Près de la moitié des logements sont des types T1/T2, avec une progression en 2015 qui a répondu à la reprise de l activité. La part des investisseurs qui s orientent préférentiellement vers de petits logements progresse avec 1 441 logements (46% des ventes en 2015 contre 35% en 2014). Avec un dispositif d investissement locatif adapté aux conditions locales et un dispositif de prêt à taux zéro très favorable, cette embellie du marché devrait se poursuivre l année prochaine. T PART DES INVESTISSEURS 50% 40% 30% 20% 10% 0% Marseille Métropole 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Synthèse des résultats Arrondissement Collectif Individuel Total 2015 1 er 31-31 2 e - - - 3 e 446-446 4 e 117-117 5 e 329 11 340 6 e 115 3 118 7 e 65 11 76 8 e 765 12 777 9 e 120-120 10 e 722 5 727 11 e 198-198 12 e 356 11 367 13 e 637 18 655 14 e 164-164 15 e 169 19 188 16 e 150 19 169 Marseille 4 384 109 4 493 T LOGEMENTS NEUFS AUTORISÉS ET RÉALISÉS À MARSEILLE DEPUIS 1996 9 000 8 000 7 000 6 000 Logements autorisés - DGUH (comptage Agam) Logements réalisés - Agam (opérations de 3 logts et plus ) Logements collectifs Logements individuels 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Directeur de la publication : Christian Brunner Rédaction : Jonathan Allfree, Hervé Thedy Conception / Réalisation : Pôle graphique Agam Marseille - Juillet 2016 Numéro ISSN : 2266-6257 :::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::... Agence d urbanisme de l agglomération marseillaise Louvre & Paix La Canebière CS 41858 13221 Marseille cedex 01 Tél : 04 88 91 92 11 - e-mail : agam@agam.org Toutes nos ressources @ portée de clic sur www.agam.org Pour recevoir nos publications dès leur sortie, inscrivez-vous à notre newsletter