ÉVOLUTIONS DES COÛTS, NOTE TECHNIQUE Les tableaux et graphes qui suivent réfèrent à l évolution récente (2006 à 2012) et à une projection de la situation qui devrait prendre place en 2015 vis-à-vis l évolution des prix de vente pour trois (3) produits étalons associés au marché de la propriété dans le Grand Montréal. Lesdits produits sont : une maison unifamiliale de 1 200 pi 2, isolée ou jumelée, «à prix abordable», construite dans la deuxième couronne. Les secteurs sis dans la périphérie des villes de Laval et de Longueuil en font largement partie. Mirabel, les MRC Deux-Montagnes, Rousillon (Centre et Ouest), Vallée du Richelieu et L Assomption, de même que les agglomérations satellites de St-Jérôme, St-Jean-sur-Richelieu et Valleyfield, sont des exemples concrets de zones où des unifamiliales à un prix moyen accessible peuvent être mises en marché pour les premiers acheteurs; une maison unifamiliale de 2 000 pi 2, individuelle sauf exception, «à prix supérieur» érigée dans un environnement plus central où l on retrouve un milieu de vie ayant des avantages au-dessus de la moyenne. Les quartiers lavalois ayant une plus grande maturité urbaine, les secteurs Longueuil, Boucherville et Brossard de l agglomération de Longueuil, ainsi que des municipalités comme Candiac, Repentigny, Boisbriand ou Blainville, sont des exemples de tels milieux de vie. Les arrondissements montréalais sis aux extrémités est (RDP et PAT) et Ouest (Pierrefonds) de l Île de Montréal, tout comme nombre de municipalités du West Island, s inscrivent également dans la liste des secteurs de référence potentiels;
une unité de condominium-appartement mise dans une petite structure multifamiliale (6 unités dans le cas type retenu) qui se transige «à un prix moyen sous la barre des 200 000$ (en valeur 2013)». Un tel produit se retrouve à l heure actuelle dans plusieurs municipalités de la banlieue montréalaise plus ou moins lointaine du cœur de l Île. Les MRC Deux-Montagnes, Mirabel, L Assomption et Vaudreuil-Soulanges, de même que les secteurs de St-Jérôme, St-Jean-sur-Richelieu ou Valleyfield accueillent également de tels projets. Dans une certaine mesure, les prix recensés à l intérieur de diverses structures plus denses sises sur l Île de Montréal, à Laval et à Longueuil sont du même ordre de grandeur (prix). En contrepartie, les superficies disponibles sont inférieures à la référence de 1 000 pi 2 brut considérée dans nos simulations (c est-à-dire 700 800 pi 2, voire encore moins dans plusieurs cas). Le cumul des trois (3) formules ci-avant d habitation totalise une très large fraction de la nouvelle production unifamiliale et globale jusqu à un certain point. La construction d unifamiliales au centre de l Île de Montréal est en effet de nature marginale au plan métropolitain. Celle de condominiums dans des tours d appartements (avec ascenseurs et / ou 4 étages ou plus) représente quant à elle un produit distinct en soi et par rapport à la clientèle qui est rejointe. En somme, pour les membres de l APCHQ (les généraux et spécialisés), l univers pris en compte dans nos simulations financières constitue un bon reflet du marché qu ils visent et comblent la majorité de leurs besoins résidentiels. En ce qui concerne les 6 variables qui ont été consignées dans les tableaux / graphes, elles font référence à un cumul des postes du modèle d estimation utilisé. De façon pratique, les séries considérées ont été : Série 1 : le coût total d acquisition du terrain brut, avant les cessions pour rues, parcs, espaces verts ou autres pertes foncières. Les valeurs des tableaux font référence à des cas-types que nous avons été en mesure de répertorier sur le terrain (en fonction de quelques centaines de transactions MLS) et de valider avec quelques développeurs, promoteursconstructeurs ou entrepreneurs. Dans ce dernier cas, autant des vérifications récentes que des données historiques que nous possédons ont été mises à profit. 2
Série 2 : la somme des coûts associés au maintien du parc foncier (taxes), aux frais de mise en valeur (honoraires professionnels divers pour les approbations de développement, frais de préparation du site, etc..) du projet, du financement intérimaire en regard de la période de réalisation du projet de lotissement et du coût des infrastructures. Dans ce dernier cas, les services municipaux (aqueduc, égouts pluvial et sanitaire, pavage de rue et bordures, éclairage), les utilités publiques (Bell / Hydro / câble ), les frais d aménagement des parcs (incluant sentiers, pistes cyclables ) et les autres participations (boîtes postales, signalisation routière, bassins de rétention, stations de pompage ) ont été pris en compte. Le coût du financement intérimaire pour le délai de réalisation des infrastructures y est aussi inclus. Cet élément est un, voire l élément clé sur lequel l APCHQ s interroge tout particulièrement. Série 3 : les frais additionnels que le promoteur de terrains doit payer (administration et charge fiscale pour terrains desservis), plus son profit qui inclut les contingences (aléas plus ou moins contrôlables du développement de terrains). Série 4 : le coût de construction du bâtiment. Ce montant prend en compte les coûts de construction au pi 2 (moyenne) et de la superficie type retenue, plus les frais parallèles (permis de construction, d inspection et d occupation). Les frais d aménagement paysager du terrain (unifamiliale) ou des espaces communs (condominiums), ainsi que les frais de maintien du terrain (superficie nette) que le constructeur doit défrayer (taxes et financement intérimaire), font aussi partie intégrante du montant total considéré. Série 5 : les frais de vente. Les déboursés que l entrepreneur doit défrayer pour vendre son projet (promotion, publicité et relations publiques; bureau des ventes, unités modèles ) et la commission pour la vente de la propriété (agent immobilier ou vendeur maison) sont inclus dans lesdits frais. Les profits, avec contingences, sont également pris en compte. 3
Série 6 : les taxes à la vente. La taxe provinciale (TVQ) et celle fédérale (TPS), avec les ristournes applicables, sont les deux variables considérées. Les changements qui ont eu cours depuis le milieu de la décennie 2000 et la situation courante (de 2013) ont été prises en compte. Pour 2015, les paramètres actuels ont été maintenus tels quels. La partie haute des tableaux / graphes indique comment chacune des 6 séries a évolué lors des 4 périodes de référence et ce, pour les 3 produits étalons. Le prix de vente final est aussi indiqué et il a été validé à partir des données de la SCHL sur les prix de vente des maisons neuves écoulées dans la RMR de Montréal (au total et par grandes zones de marché) au fil des dernières années (2005 à 2012). Lorsqu on examine la situation vécue par formule de propriété, on peut constater qu en dollars que les séries 1, 2 et 6 sont celles qui ont enregistrées les plus fortes fluctuations toutes proportions gardées. Cela est particulièrement vrai pour la maison luxueuse qui n est pas de nature à profiter autant que les autres des ristournes de taxes et qui doit composer avec une rareté foncière plus déterminante. En parallèle, les coûts de mise en valeur de toute parcelle de terrains sont supérieurs à la moyenne (superficie brute plus marquée; pertes de terrain souvent plus grandes; délai potentiel accru pour les approbations de développement). Pour le condominium, le prix du terrain brut s inscrit en haut du palmarès de la hausse absolue des coûts. Pour la maison à prix abordable, le prix du terrain brut et les taxes de vente (l escalade des prix de vente a été plus prononcée que la croissance du plafond admissible pour les ristournes) sont à souligner. Toutefois, la série 2 qui est reliée à la mise en valeur des terrains dans les nouveaux lotissements ne peut être ignorée car la multiplication des contraintes et la longueur du délai d approbation ont combiné leur impact sur le prix de vente final. La traduction en termes de % de chaque série dans le prix de vente à chaque année de référence permet de faire ressortir quelques éléments particuliers. Le plus déterminant réfère à la réduction graduelle et progressive de la composante coût de construction (série 4). Pour l unifamiliale, le poids de cet élément a chuté de 50% à 45%. La maison unifamiliale a vu le coût du terrain brut et les taxes prendre la relève. Le condominium a été quant à lui surtout affecté en regard du terrain brut et du coût de mise en valeur de celui-ci. 4
ÉVOLUTION DE L ABORDABILITÉ, NOTE TECHNIQUE La deuxième série de graphes indique comment l évolution des prix de vente se répercute sur l abordabilité à la propriété en regard des 3 formules résidentielles étalons. Sur ce plan, des scénarios à 5% et à 25% de mise de fond ont été pris en compte. En parallèle, deux (2) courbes ont été évaluées pour tenir compte de l évolution réelle du marché hypothécaire (taux d intérêt réel pour 2006, 2009 et 2012) et du taux projeté de 5,5% pour l année 2015, de même que du maintien des conditions de financement à celles en vigueur au début de la période (6,25% sur 30 ans en 2006). De façon pratique, l écart entre les courbes «normal» et «intérêt fixe» pour une mise de fonds de 5% ou de 25% traduisent les effets positifs du marché hypothécaire historiquement plus que favorable. Le seuil de 4,25% enregistré en juin 2012 est le seuil le plus faible que le taux moyen des prêts hypothécaires à 5 ans (sur 25 ans) a connu lors des 25 dernières années. En 2009, il était à 5,15% et en 2006 à 6,25%. Il a été supérieur à 8% en 2000 ainsi que durant toute la période allant de 1986 à 1996. En 1994 et pour 1986 1991, il a même été supérieur à 10%. Par conséquent, l abordabilité récente a enregistré une conjoncture fort porteuse et ce, même si les prix de la propriété ont pris l ascenseur. Pour le condominium-appartement, un premier acheteur (mise de fonds à 5%) a pu faire son entrée sur le marché de la propriété avec un revenu brut tout juste au-dessus de la barre des 40 000$. Entre 2006 et 2009, sa position s est même améliorée et, en 2012, il se retrouvait même en meilleure position qu au milieu de la dernière décennie. Par contre, pour 2015, moyennant une hausse du taux d intérêt de 4,25% (2012) à 5,15% (2015), le même client devra pouvoir compter sur plus de 59 500$. Il est toutefois peu probable qu entre 2012 et 2015, le revenu des ménages cibles puisse passer de 42 225$ à 59 500$ (+ 41%; + 17 500$). Pour un acheteur expérimenté (mise de fond à 25%), le seuil moyen du revenu type a oscillé autour de 85 000$ pour les années 2006, 2009 et 2012. En 2015, il pourrait passer à quelques 120 000$ (+ 34 750$; + 40%) et, là encore, une telle augmentation est guère probable. Lorsqu on examine la courbe du deuxième acheteur avec un taux d intérêt fixe (6,25% de 2006), on peut constater qu en 2012 le revenu cible est du même ordre de grandeur que pour un 1 er acheteur avec le taux normal de 2012 (4,25%). 5
L abordabilité en regard d une maison unifamiliale à «prix abordable» indique quant à elles les résultats ci-après, soit : un revenu de 55 000$ a été nécessaire pour le 1 er acheteur et de 46 500$ pour un acheteur expérimenté lors de la période 2006 à 2012; pour l année 2015, le seuil grimpe à plus de 80 000$ (mise de fond à 5%) et à 67 500$ (acompte de 25%); le 2 ième et le 1 er acheteur se croisent à nouveau à un seuil de 57 000$ par rapport à un taux d intérêt normal (5%) et fixe de 2006 (25%). Finalement, pour l acquéreur d une maison luxueuse (453 500$ en 2012), il a dû pouvoir compter sur 100 000$ (5%) ou 85 000$ (25%) pour être actif sur le marché des dernières années. En 2015, pour un ancien propriétaire qui déboursera 25% en acompte sur une nouvelle propriété d une valeur escomptée de 540 500$, son revenu devra être de près de 120 000$. Si l acheteur ne peut offrir que 5% en acompte, il devra gagner plus de 145 000$ pour devenir propriétaire de sa future nouvelle maison. Pour ce qui est du point de rencontre 1 er acheteur / taux normal et 2 ième acheteur / taux fixe de 2006, il se situe à plus de 100 000$. 6
LE MODÈLE D ÉVALUATION L approche utilisée pour mesurer l abordabilité à la propriété dans la grande région du Montréal métropolitain repose sur un modèle d estimation des coûts de réalisation d une nouvelle résidence. Ledit modèle a été élaboré en accord avec les pratiques courantes du développement foncier, de la construction résidentielle et de la commercialisation des habitations neuves qui ont cours dans l industrie. Une série de vérifications et de validations auprès de plusieurs développeurs, promoteurs et constructeurs actifs dans les divers territoires de la conurbation montréalaise sont venues confirmer les hypothèses et la structure inhérente au modèle d évaluation retenu. Les résultats obtenus ont été de plus confrontés avec les prix de vente recensés sur le marché par la SCHL et via certaines enquêtes directes sur le terrain. La structure du modèle comprend en pratique trois (3) composantes particulières qui réfèrent aux grandes étapes de la mise en valeur d un terrain, de la production / vente d une résidence et de l achat de cette dernière par un ménage donné. Dans ce dernier cas, le prix d acquisition de la propriété, les coûts mensuels d occupation de celle-ci et l effort logement consenti par le ménage acheteur sont pris en compte. Pour les deux autres composantes, un ensemble de postes budgétaires reliées aux divers types de coûts que génère la mise en marché d une résidence neuve ont été considérés. Un objectif majeur visé dans la mesure de l abordabilité était non seulement de l évaluer à un moment donné, mais aussi de voir son évolution. Sur ce plan, la période 2006 à 2012 a été adoptée pour estimer la situation récente alors que l année 2015 a été celle projetée. La conjoncture actuelle (2013) et prévisible d ici 2 3 ans a en pratique été internalisée dans ladite projection et ce, en regard de chacun des postes budgétaires que le modèle d estimation renferme. 7
La dernière variable que le modèle d évaluation retenu comporte est celle du genre de propriété mise en marché. À partir de l évolution 2005 à 2012 des mises en chantier par marché et municipalités qu on retrouve dans le Grand Montréal, trois (3) produits étalons ont été choisis. Il s agit en premier lieu d une maison à prix abordable sise dans la couronne suburbaine. Le deuxième produit est une maison luxueuse construite en périphérie du noyau urbain central de Montréal. Le dernier concerne une unité de condominiums sise dans une petite structure résidentielle érigée en banlieue. Le tableau ci-après dresse un profil schématique des attributs que chaque formule possède. En cumul des trois (3) formules retenues totalise une très large fraction de la nouvelle production associée au marché de la propriété. La construction d unifamiliales au centre de l Île de Montréal est entre autres de nature marginale et celle de condominiums dans des tours d appartements en hauteur (4 étages ou plus avec ascenseurs) fait partie d un autre genre de marché. Les trois (3) sections qui suivent documentent et donnent des précisions sur les multiples parties structurantes que le modèle d habitation possède. Des références à la base de données qui a été dans de nombreux cas utilisée sont de plus le cas échéant indiquées. Au niveau historique, pour les années 2006, 2009, 2012 et 2015, les changements qui ont pris place dans l industrie de l habitation sur le marché de la propriété, de même que vis-à-vis la conjoncture socio-économique et le contexte légalréglementaire, y sont également documentées d une manière plus ou moins élaborée. 8
FORMULES RÉSIDENTIELLES ÉTALONS, GRAND MONTRÉAL Maison abordable Maison luxueuse Condominium Terrain brut 1 7 000 pi 2 8 500 pi 2 3 500 pi 2 Superficie habitable 2 1 200 pi 2 2 000 pi 2 1 000 pi 2 Localisation type 3 Périphérie / satellites Couronne urbaine Banlieue Nord et Sud 1 2 3 À savoir la superficie brute moyenne de terrain requise pour permettre l implantation du bâtiment de façon conforme avec les normes municipales générales. Les cessions pour fins de rues, parcs espaces verts ou autres éléments sont considérés de façon distincte et donc de nature variable. À savoir la superficie brute de plancher moyenne que chaque formule résidentielle a enregistré ces 3 5 dernières années. Les données inhérentes aux plans de garantie de l APCHQ ont servi comme barèmes de référence. Dans le cas du condominium-appartement, la superficie considérée inclut l espace communautaire intérieur (dans la structure) que le bâtiment renferme (corridor, escalier d accès et de recrus ). Un ratio de 10% est celui généralement recensé, de façon maximum. Au plan spatial, la maison abordable se retrouve principalement à l extérieur des villes de Laval et de Longueuil. Les MRC de Mirabel, Deux-Montagnes, Rousillon (Centre et Ouest), Vallée-du-Richelieu et L Assomption, de même que dans les agglomérations satellites de Lachute, St-Jérôme, St-Jean-sur-Richelieu et Valleyfield. Ces milieux de vie sont des exemples concrets de zones où des unifamiliales à un prix moyen accessible pour les premiers acheteurs peuvent être mises en marché. La maison luxueuse à prix supérieur se retrouve davantage concentrée dans des milieux de vie plus centraux et ayant des avantages de localisation audessus de la moyenne. Les quartiers lavalois ayant une plus grande maturité urbaine, les secteurs Longueuil, Boucherville et Brossard de l agglomération de Longueuil, ainsi que des municipalités comme Candiac, Repentigny, Boisbriand ou Blainville, sont des exemples de tels milieux de vie. Les arrondissements montréalais sis aux extrémités est (RD)P et PAT) et Ouest (Pierrefonds) de l Île de Montréal, tout comme nombre de municipalités du West Island, s inscrivent également dans la liste des secteurs de référence potentiels. Le condominium-appartement à prix moyen sous la barre des 200 000$ (valeur 2013) que l on recense dans plusieurs municipalités de la banlieue montréalaise plus ou moins lointaine du cœur de l Île, les MRC Deux-Montagnes, Mirabel, L Assomption et Vaudreuil- Soulanges, de même que les secteurs de St-Jérôme, St-Jean-sur-Richelieu ou Valleyfield accueillent également de tels projets. Dans une certaine mesure, les prix recensés à l intérieur de diverses structures plus denses sises sur l Île de Montréal, à Laval et à Longueuil font référence à un prix de vente du même ordre de grandeur. En contrepartie, les superficies disponibles sont inférieures à la référence de 1 000 pi 2 brut considérée dans nos simulations (c est-à-dire 700 800 pi 2, voire encore moins dans plusieurs cas).
PARTIE 1 La première composante qui influence l abordabilité résidentielle est le développement foncier. Toute propriété sera implantée, construite et occupée en lien avec une parcelle donnée de terrain. La localisation de celle-ci à l intérieur du Grand Montréal, ses attributs physiques et en termes d environnement, les coûts de sa mise en valeur et sa rétention influencent entre autres chacun à leur manière les prix qui prennent place sur le marché. Variable 1 : Coût d acquisition du terrain brut Dans un premier temps, une valeur doit être retenue en regard du terrain inhérent à tout projet résidentiel. Sur ce plan, un recensement de plus de 600 transactions réalisées via le système MLS de la FCIQ a été effectué vis-à-vis les périodes 2001 2004 et 2011 2013. Celles-ci touchent plusieurs territoires géographiques et superficies foncières, ainsi que des terrains qui sont rendus à diverses étapes de leur mise en valeur potentielle. Un ensemble de validations ont été faites sur ledit échantillon global et ce, pour éliminer les cas extrêmes et les ventes hors du périmètre spatial considéré. Après diverses itérations, un total de 367 terrains ont été ultimement sélectionnés par rapport à 3 zones géographiques, soit Laval, Montérégie et Laurentides-Lanaudière. Le tableau ciaprès résume les résultats obtenus. 10
VALEURS FONCIÈRES TYPES, 2001 2004 ET 2011-20113 2001-2004 2011-2013 Moyen Minimum Maximum Moyen Minimum Maximum Ensemble des terrains Prix 38 226$ 1 500$ 205 000$ 145 780$ 10 500$ 830 676$ Superficie 9,185 pi 2 3 177 pi 2 28 160 pi 2 10 419 pi 2 3 022 pi 2 63 399 pi 2 $ au pi 2 4,48 $ / pi 2 0,28$ / pi 2 20,60$ / pi 2 14,00 $ / pi 2 1,04$ / pi 2 37,28$ / pi 2 Ville Laval Prix 46 675$ 1 500$ 205 000$ 124 997$ 11 500$ 49 000$ Superficie 7 757 pi 2 3 177 pi 2 19 530 pi 2 8 414 pi 2 3 022 pi 2 18 941 pi 2 $ au pi 2 6,04$ / pi 2 0,28$ / pi 2 15,40$ / pi 2 14,55$ / pi 2 2,34$ / pi 2 34,21$ / pi 2 Laurentides /Lanaudière Prix 33 693$ 4 000$ 200 000$ 135 337$ 27 000$ 378 455$ Superficie 8 948 pi 2 4 304 pi 2 17 308 pi 2 9 775 pi 2 4 050 pi 2 21 341 pi 2 $ au pi 2 3,84$ / pi 2 0,33$ / pi 2 20,60$ / pi 2 15,46$ / pi 2 1,64$ / pi 2 30,36$ / pi 2 Montérégie Prix 34 065$ 7 500$ 84 000$ 157 452$ 10 500$ 830 676$ Superficie 11 219 pi 2 4 462 pi 2 28 160 pi 2 11 427 pi 2 4 173 pi 2 63 399 pi 2 $ au pi 2 3,27$ / pi 2 0,89$ / pi 2 7,30$ / pi 2 13,11$ / pi 2 1,04$ / pi 2 37,28$ / pi 2 Source : Compilations de ventes de terrains, Pierre Bélanger économiste.
Lors des 10 dernières années, le prix moyen au pi 2 serait passé de 4,50$ à près de 14,00$. Selon le territoire, l augmentation a été plus ou moins différente et en large partie reliée à l importance que les trois (3) grands secteurs du Montréal métropolitain ont capté dans les mises en chantier de la dernière décennie. Sur les rives Nord (Laurentides Lanaudière) et Sud (La Montérégie), le prix a été multiplié par 4 alors que, pour Laval, il a connu un bond de 2,4. Les valeurs à la date de départ (2001 2004) expliquent largement l écart recensé sur les 10 ans de référence. Par contre, à l heure actuelle, le prix moyen est fort semblable d un territoire à l autre. Là où il est le plus bas (Montérégie), la région couverte inclut des situations fort variables, c est-à-dire ville de Longueuil, Vallée-du- Richelieu, Rousillon-Valleyfield, Dorion-Vaudreuil, etc De façon pratique, pour les trois (3) produits étalons considérés et les 4 périodes prises en compte, les valeurs du tableau ci-après ont été considérées. Celles-ci doivent être considérées comme des mesures moyennes applicables à chaque genre de milieu d accueil (des 3 produits étalons) au fil du temps. Un certain nombre de vérifications ont été faites auprès d entreprises oeuvrant dans chaque zone pour valider les valeurs retenues. COURT MOYEN D ACQUISITION DU TERRAIN BRUT SELON LE PRODUIT ET LA PÉRIODE 2006 2009 2012 2015 Condominium 3,60$ 4,75$ 6,25$ 8,00$ Maison abordable 2,75$ 3,50$ 4,75$ 6,00$ Maison luxueuse 4,75$ 5,75$ 7,15$ 9,00$ Source : Hypothèses de prix, Pierre Bélanger économiste. 12
Variable 2 : Les coûts de mise en valeur La mise en valeur foncière lors d un développement résidentiel fait appel à un large ensemble d opérations et génère des coûts multiples tout au long du processus. Des autorisations de plusieurs natures sont à obtenir, des aménagements sont à réaliser (rues, parcs ) et une commercialisation est à faire. L ensemble de l exercice nécessite une période de temps plus ou moins longue qui est influencée par le contexte légal et réglementaire du développement, ainsi que par la conjoncture qui existe sur le marché de l habitation. De façon pratique, dans un premier temps, des discussions et négociations sont requises avec la municipalité et les autres autorités administratives (MRC, CMM) vis-à-vis un plan d ensemble donné. Le réseau routier prendra quelle forme et sera raccordé comment avec les milieux environnants. La norme (minimale) de 10% pour fins de parc, en argent ou en terrain, sera négociée de quelle façon. Quel sera le zonage applicable au projet et des conditions particulières (PIIA, PPU) seront-elles imposées? Les autorisations gouvernementales (articles 22 et 32 du MENVIQ) doivent être également obtenues et les «études» sous-adacentes devront être réalisées par le promoteur (honoraires professionnels). Le processus ci-avant prendra un temps plus ou moins long et générera des coûts divers de rétention (taxes, financement intérimaire). Par rapport aux trois (3) produits étalons retenus et à partir d un ensemble de cas concrets répertoriés auprès de développeurs actifs çà et là dans le Grand Montréal, des hypothèses moyennes ont été retenues pour chacune des 4 périodes de référence. Elles sont décrites dans les postes ci-après et ce, en parallèle avec quelques explications dans certains cas. Terrain brut Chaque produit étalon fait appel à une superficie type qui permet sa réalisation concrète. À partir des balises que l on retrouve sur le terrain, une superficie brute de 7 000 pi 2 pour la maison abordable et de 8 500 pi 2 pour celle luxueuse sont les barèmes standards. Pour le condominium, une superficie de 3 500 pi 2 par unité et donc de 21 000 pi 2 pour l ensemble du bâtiment a été considérée. 13
Cession pour rues Le réseau de rues desservant chaque produit étalon constitue une variable relativement constante. La grille en termes sera influencée par la densité résidentielle du projet, la mixité des formules d habitations proposée, les normes municipales particulières à chaque administration et son raccordement au réseau environnant. Pour le condominium, un ratio de 10% a été considéré à cause du caractère intégré de la majorité des projets mis en marché dans le Grand Montréal. Pour la maison luxueuse, un ratio de 25% a été pris en compte. Il a été maintenu constant entre 2006 et 2015, car ce genre de formule se retrouve très fréquemment dans des quartiers ayant une image assez semblable. Pour la maison abordable, le ratio de rues a été graduellement réduit de 25% (2006 et 2009) à 24% (2012) et 22% (2015). La percée graduelle des solutions urbaines (maisons jumelées et de ville) dans la production unifamiliale est le facteur explicatif sous-jacent. Cession pour parcs La cession pour fins de parcs est une composante du développement foncier qui a connu une situation pour le moins singulière depuis les 5 10 dernières années. La protection des boisés, des zones humides, des cours d eau et des espèces végétales comme fauniques a occupé de plus en plus l avantscène foncière. Les autorisations gouvernementales (articles 22 et 32) sont devenues de plus en plus difficiles et longues à obtenir. Les coûts pour les études (ingénieurs, biologistes, ) ont augmenté de façon importante. En parallèle, plusieurs municipalités ont introduites des demandes parallèles pour les sentiers pédestres et cyclables, les zones tampons et autres composantes. Les projets sis dans la périphérie Nord (Rive Nord) et Sud (Montérégie, hors Longueuil) ont été les plus affectés par les nouvelles pratiques associées aux parcs / espaces verts ou bleus / sentiers récréatifs. La situation qui était demeurée plutôt stable durant la seconde moitié de la décennie 2000 a évolué vers une demande en espace accru depuis quelques années. Pour 2015, les pratiques retenues çà et là sur le territoire montréalais et ailleurs au Québec (Sherbrooke, Québec, Trois-Rivières, Gatineau ) laissent entrevoir des cessions importantes et croissantes de terrains. 14
SUPERFICIE NETTE DE TERRAIN DISPONIBLE 2006 2009 2012 2015 Condominium Superficie brute 3 500 pi 2 3 500 pi 2 3 500 pi 2 3 500 pi 2 Cession rues 10% 10% 10% 10% Cession parcs 1 12% 13% 14% 16% Superficie nette 2 730 pi 2 2 695 pi 2 2 610 pi 2 2 590 pi 2 Maison abordable Superficie brute 7 000 pi 2 7 000 pi 2 7 000 pi 2 7 000 pi 2 Cession rues 25% 25% 24% 22% Cession parcs 1 10% 11% 14% 18% Superficie nette 4 550 pi 2 4 480 pi 2 4 340 pi 2 4 200 pi 2 Maison luxueuse Superficie brute 8 500 pi 2 8 500 pi 2 8 500 pi 2 8 500 pi 2 Cession rues 25% 25% 25% 15% Cession parcs 1 10% 11% 12% 14% Superficie nette 5 525 pi 2 5 440 pi 2 5 355 pi 2 5 185 pi 2 1 Incluant en parallèle un ratio à des fins communautaires. Source : Hypothèses de mise en valeur foncière, Pierre Bélanger économiste. À partir des hypothèses retenues, un lot type relié à un condominium a vu / verra sa taille passer de 4 550 p 2 à 4 200 pi 2. Pour la maison abordable, l évolution retenue indique un passage de 4 550 pi 2 (2006) à 4 200 pi 2 (2015) pour la moyenne générale. Un lot de 35' en façade (10,7 mètres) pour une maison jumelée est une norme courante et cela influence à la baisse la superficie courante (2012) et projetée (2015). Pour la maison luxueuse, des unifamiliales à prix supérieurs (450 000$ en 2012) sur des lots ayant 15 ou 16 mètres en façade par 30 mètres en profondeur sont un mode de production de plus en plus fréquent. D autre part, des unités jumelées ou en rangée à un prix élevé ont été mises en marché en plus grand nombre depuis le début de la décennie. 15
Le processus précédent de mise en valeur d un terrain brut génère dans son sillage des coûts variables. La préparation du site (remblai déblai, déboisement lorsque requis ), les études techniques (capacités portantes, nature des sols ) et environnementales (faune, flore ), de même que honoraires professionnels (ingénieurs, urbanises, architectes, géologues ) requis pour l obtention des autorisations requises sont à défrayer. Les taxes (municipales et scolaires, voire de secteur exvilles) et le financement intérimaire lors de l ensemble de la période s ajoutent sur le terrain net à construire. Vis-à-vis chacun des postes ci-avant, les paramètres du tableau qui suit ont été considérés. Dans le cas des «taxes», la situation a été évaluée à partir des données générales disponibles, c est-àdire taux général de taxation par ville. Pour les postes «préparation du site» et «honoraires professionnels», un montant au pi 2 a été adopté. Dans le cas du «financement intérimaire», le taux d intérêt de base chargé aux entreprises qui a eu cours est celui retenu. Finalement, la durée de rétention foncière est la variable sur laquelle les délais croissants d approbation d un projet ont été intégrés. La deuxième catégorie de coûts que le développement foncier inclut est associée à l introduction des infrastructures municipales et des utilités publiques. Plusieurs composantes s inscrivent dans ledit processus et chacune implique des frais variables. Ces derniers font référence au mètre linéaire du frontage et / ou au mètre carré de superficie de terrain et / ou à l unité résidentielle. Il convient aussi de souligner que les pratiques qui ont cours sur le marché ne sont pas uniques et toujours uniformes. Par exemple, dans le cas des infrastructures municipales, l ensemble des facettes peut être facturé au complet comme par étape. Ainsi, la deuxième couche de pavage pour les rues et l éclairage, de même que les bordures / trottoirs dans certains cas, sont réalisés dans une deuxième étape. Par surcroît, ils sont très souvent facturés selon une taxe d amélioration locale au lieu d être intégré dans le prix de revient sur lequel la propriété est construite. 16
FRAIS INITIAUX DE MISE EN VALEUR 2006 2009 2012 2015 Taxes municipales 1 Condominium 1,25% 1,10% 1,05% 0,95% Maison abordable 1,20% 1,10% 1,00% 0,95% Maison luxueuse 1,30% 1,20% 1,10% 1,05% Taxes scolaires 1 Condominium 0,30% 0,28% 0,25% 0,28% Maison abordable 0,30% 0,28% 0,25% 0,28% Maison luxueuse 0,30% 0,28% 0,25% 0,28% Préparation site 2 Condominium 0,08$ 0,10$ 0,13$ 0,15$ Maison abordable 0,08$ 0,10$ 0,13$ 0,15$ Maison luxueuse 0,08$ 0,10$ 0,13$ 0,15$ Honoraires professionnels 2 Condominium 0,12$ 0,14$ 0,17$ 0,20$ Maison abordable 0,12$ 0,14$ 0,17$ 0,20$ Maison luxueuse 0,12$ 0,14$ 0,17$ 0,20$ Financement intérimaire Condominium 6,0% 2,25% 3,0% 5,0% Maison abordable 6,0% 2,25% 3,0% 5,0% Maison luxueuse 6,0% 2,25% 3,0% 5,0% Durée rétention Condominium 10 mois 11 mois 12 mois 14 mois Maison abordable 9 mois 10 mois 11 mois 13 mois Maison luxueuse 12 mois 13 mois 14 mois 16 mois 1 2 Sur la valeur du terrain net à mettre en valeur. Au pi 2 de la superficie nette du terrain. Source : Hypothèses de mise en valeur foncière, Pierre Bélanger économiste. 17
Une façon simple et communément reconnue dans le milieu consiste à retenir un prix au mètre linéaire de rue en façade du bâtiment pour tenir compte des points suivants, soit : égout sanitaire et pluvial réseau aqueduc du projet fondations et pavage de rue bordures, trottoirs et éclairage Ces éléments, comme d autre parallèles, sont règle générale inscrits dans les protocoles d entente (tableau page ci-après), que les promoteurs doivent signer avec les municipalités en regard de l ouverture de rues. Dans le dernier cas, des participations additionnelles sont souvent incluses pour tenir compte des bassins de rétention (pluvial), des postes de pompage ou de surpression, d ouvrages de surverse (égouts combinés) et voire même pour des ajouts / mise aux normes des grands équipements municipaux (usines de filtration, d épuration des eaux usées ou autres). De façon parallèle, des charges complémentaires de plus en plus fréquentes doivent être considérées. L enfouissement hydro-électrique constitue une façon de faire qui est en forte croissance et ce, dans tous les types de projets et milieux de vie. Hydro-Québec a de plus modifié sa tarification pour le réseau électrique aérien, c est-à-dire montant pour les lignes en arrière-lot et gratuit en façade. Il en va de même pour les autres utilités publiques (gaz, téléphonie, fibre ). Des dépenses monétaires et les coûts supplémentaires associés à un délai d exécution plus long sont en fait de plus en plus fréquents et payables par le développeur. Une autre composante qui a vu son poids financier s alourdir dans le domaine foncier concerne l aménagement des parcs. D un côté, des villes imposent un coût au m 2 de terrain (généralement brut) pour la réalisation des parcs du projet, voire du quartier ou du secteur. Les sentiers récréatifs, les pistes cyclables, l installation de clôtures et les buttes / murs anti-bruit ou d écran visuel sont des exemples concrets de charges nouvelles. Bien plus, les boîtes postales et le mobilier urbain (signalisation de rue, bancs publics ) on été parfois inclus. 18
TYPE DE TRAVAUX COUVERTS PAR UN PROTOCOLE D ENTENTE RELATIVE AUX INFRASTRUCTURES Voirie municipale Rues locales 1 Collectrices Artères principales Signalisation 2 Trottoirs et bordure Éclairage public Parcs et environnement 3 Parcs de voisinage Parcs de quartier Milieux humides / boisés d intérêt Centres éco-quartier Eau potable Réseaux locaux Réseaux de distribution Eaux usées Réseaux locaux Réseaux collecteurs Eaux pluviales Réseaux locaux Réseaux collecteurs Bassins de rétention Égouts combinés Réseaux locaux Réseaux collecteurs Ouvrages de surverse Autres réseaux techniques Électricité 4 Gaz Câble Fibre Téléphonie Enfouissement des réseaux Travaux complémentaires Entrées de services Ilôts et clôtures 5 Boîtes postales Mobilier urbain Zones tampon Ouvrages anti-bruit Autres coûts potentiels 1 Études globales (Ville) Autres frais professionnels 1 2 3 4 5 Pavage de base et couche de finition. Feux de signalisation, marquage et mesures d atténuation de la vitesse. Frais d aménagement des parcs et compensations diverses (boisés, bande riveraine et milieux humides). Méthode traditionnelle en arrière lot (coût additionnel) ou en façade. En gazonnement, plantations et clôtures (sentiers, piétons, murs anti-bruit ). Source : Compilations de Pierre Bélanger économiste à partir des règlements municipaux. 19
Finalement, comme dans le cas de la mise en valeur des terrains, le promoteur se retrouve dans la position de devoir financer sur une base intérimaire l ensemble des coûts associés aux infrastructures. Dans un cas comme l autre, le délai temporel relié à l ensemble de l opération s est allongé lors des 5 10 dernières années. Pour 2015, la situation est de nature à s aggraver encore plus car les difficultés financières que la quasi-totalité des municipalités enregistrent les portent à transférer sur le nouveau développement des charges de plus en plus importantes. Les termes d une nouvelle «Loi sur l aménagement et l urbanisme» que l ancien gouvernement a voulu faire adopter ouvrait la porte encore plus grande à un tel transfert de charges. Il est à prévoir que d ici 2015 l invasion municipale dans le domaine des infrastructures se fera davantage sentier. À peu près toutes les charges externes aux réseaux d aqueduc et d égouts, ainsi que de pavage et d éclairage, s inscriront donc vers le haut, selon toute vraisemblance. COÛTS DES INFRASTRUCTURES ET AUTRES CHARGES 1 2006 2009 2012 2015 Longueur des rues Condominium 6,0 mètres 6,0 mètres 6,0 mètres 6,0 mètres Maison abordable 14,0 mètres 13,75 mètres 13,5 mètres 13,0 mètres Maison luxueuse 17,0 mètres 16,5 mètres 16,5 mètres 16,1 mètre Coûts infrastructures (mètre liénaire) Condominium 2 400$ 2 500$ 2 700$ 2 900$ Maison abordable 2 300$ 2 600$ 2 800$ 3 000$ Maison luxueuse 2 600$ 2 800$ 3 000$ 3 200$ Charges complémentaires (mètre liénaire) Condominium 200$ 400$ 600$ 800$ Maison abordable 200$ 400$ 600$ 800$ Maison luxueuse 200$ 400$ 600$ 800$ Frais aménagement parcs (unité) Condominium 100$ 130$ 200$ 300$ Maison abordable 100$ 130$ 200$ 300$ Maison luxueuse 100$ 130$ 200$ 300$ Autres participations (unité) Condominium 300$ 350$ 400$ 500$ Maison abordable 300$ 350$ 400$ 500$ Maison luxueuse 300$ 350$ 400$ 500$ 1 Le coût du financement (taux d intérêt) et la période de rétention (nombre de mois) considérés sont les mêmes que ceux reliés à la mise en valeur du terrain. En pratique, les deux (2) facettes du développement foncier ont été traitées comme prenant place simultanément. Source : Hypothèses de coûts d infrastructures, Pierre Bélanger économiste. 20
Variable 3 : Administration et profit La troisième composante qui marque le domaine foncier fait référence aux frais d administration et autres coûts que le développement de terrains inclut. À ce titre, l entreprise qui procède à la mise en valeur du projet et à l installation des infrastructures a des frais administratifs à couvrir (personnel et bureau). Un montant doit aussi être pris en compte pour tenir compte des profits du promoteur, (incluant les imprévus) et de la promotion des terrains viabilisés. Des pourcentages pour chacun des deux éléments ci-avant ont été considérés et ce, en regard des taux que l on peut recenser sur le terrain. En parallèle, en fonction de la conjoncture immobilière que l industrie vit à chaque période, une charge pour les terrains desservis s applique. Elle est reliée aux lots que le développeur ne peut vendre et qui font l objet d une taxation municipale spéciale. FRAIS ADDITIONNELS RELIÉS AU TERRAIN 2006 2009 2012 2015 Administration Condominium 3% 3% 3% 3% Maison abordable 4% 4% 4% 4% Maison luxueuse 5% 5% 5% 5% Profits et contingences Condominium 8% 8% 8% 8% Maison abordable 7% 7% 7% 7% Maison luxueuse 9% 9% 9% 9% Charge terrains desservis Condominium 0,5% 0,25% 1,0% 1,5% Maison abordable 0,5% 0,25% 1,0% 1,5% Maison luxueuse 0,5% 0,25% 1,0% 1,5% 1 De la valeur du terrain viabilisé prêt à bâtir. Source : Hypothèses de rentabilité financière, Pierre Bélanger économiste. 21
PARTIE 2 La partie 2 du modèle d évaluation des coûts de la propriété et de l abordabilité concerne le constructeur de l unité type d habitation. Pour chacun des produits étalons considérés, trois (3) variables ressortent également en lien avec cet intervenant particulier. Il s agit de la construction du bâtiment, des frais de vente de la propriété et des taxes à la vente. Variable 4 : Coûts de construction Les coûts de construction constituent une composante non négligeable du prix de vente final d une habitation donnée. La superficie de plancher de l unité résidentielle, les coûts des matériaux et de la main-d œuvre (entrepreneurs spécialisés et autres fournisseurs) et certains frais reliés au terrain influencent le résultat global. De façon pratique, pour une superficie cible uniforme tout au long de la période considérée (2006 à 2015) pour chaque produit, un coût moyen de construction au pi 2 a été pris en compte. En parallèle, des montants complémentaires doivent être considérés vis-à-vis : le permis de construction (municipalité) les autres permis (inspection et occupation) l aménagement paysager du lot desservi les taxes et autres frais 1 de nature foncière. De façon globale, le coût moyen dans le domaine résidentiel est en hausse constante. Les matériaux coûtent, sauf exception, de plus en plus cher et les salaires dans l industrie de l habitation sont aussi en progression d une façon régulière. Les permis s inscrivent eux-aussi sur une courbe ascendante. Le permis de construction varie d une ville à l autre et inclut parfois des composantes complémentaires (frais pour publicité communautaire, etc ). Un montant pour l inspection du bâtiment et un autre pour l occupation du bâtiment s inscrivent dans la même tendance. À titre illustratif, la nouvelle loi sur les architectes et ingénieurs pourrait, selon les évaluations de l industrie, faire augmenter de 2% à 5% le coût de construction des bâtiments. Le condominium est sans contredit le produit où ces frais additionnels sont les plus faciles à entrevoir, voire déjà présents. 1 Associé à des conditions particulières reliées au terrain lui-même, c est-à-dire compaction, pieux, décontamination, etc 22
Il convient aussi de souligner ici que certains coûts s ajoutent pour prendre en compte l aménagement des terrains. Cette facette sera plus ou moins déterminante dans le cas de la maison abordable, davantage marquée pour la maison luxueuse et notable pour le condominium-appartement. En parallèle, le constructeur doit prévoir des coûts pour : les taxes (municipales et scolaires) sur la valeur du terrain viabilisé qu il a acquis du promoteur foncier; le financement intérimaire pour la période où l unité d habitation est érigée. En fonction de la performance de vente qui prévaut à une date donnée, le temps de réalisation / maintien du bâtiment sera plus ou moins long. COÛTS DE RÉALISATION DU BÂTIMENT 1 2006 2009 2012 2015 Superficie du bâtiment Condominium 1 000 pi 2 1 000 pi 2 1 000 pi 2 1 000 pi 2 Maison abordable 1 200 pi 2 1 200 pi 2 1 200 pi 2 1 200 pi 2 Maison luxueuse 2 000 pi 2 2 000 pi 2 2 000 pi 2 2 000 pi 2 Coût moyen construction (en pi 2 ) Condominium 80$ 85$ 90$ 100$ Maison abordable 75$ 80$ 85$ 95$ Maison luxueuse 85$ 90$ 95$ 105$ Frais d inspection (unité) Condominium 100$ 125$ 150$ 300$ Maison abordable 50$ 75$ 100$ 175$ Maison luxueuse 75$ 100$ 125$ 200$ Permis occupation (unité) Condominium 150$ 200$ 250$ 400$ Maison abordable 80$ 90$ 100$ 200$ Maison luxueuse 100$ 125$ 150$ 300$ Rétention bâtiment Condominium 6 mois 5 mois 7 mois 8 mois Maison abordable 6 mois 5 mois 7 mois 8 mois Maison luxueuse 6 mois 5 mois 7 mois 8 mois 1 2 Un coût fixe constant de 2,90$ ou 1 000$ d évaluation a été pris en compte pour le permis de construction (3 produits et 4 périodes). Un montant de 15$ (condominium) et 50 (maison unifamiliale) le pi 2 résiduel (terrain espace bâtiment au sol) a été pris en compte pour l aménagement du terrain. La superficie de 1 000 pi 2 pour le condominium inclut les espaces de circulation intérieure (corridor, escaliers, rangement communautaire). Source : Hypothèses de coûts de construction, Pierre Bélanger économiste. 23
Variable 5 : Frais de vente Le constructeur résidentiel, une fois son bâtiment parachevé ou en cours de sa réalisation, doit en second lieu procéder à la vente de ladite propriété. En fonction du prix de revient total du bâtiment / terrain, divers frais s ajoutent pour la promotion, publicité, bureau de vente et unités modèles. Un pourcentage donné peut être recensé sur le marché. Ce taux est appelé à varier selon les conditions de vente qui prévalent à une période particulière. Une situation similaire s applique par rapport à la commission de vente déboursée à un agent interne ou externe (courtier immobilier ou non) à l entreprise. Le constructeur a aussi droit à un profit sur ses activités (construction, promotion et vente) qui inclut les imprévus et ses frais administratifs divers. Pour les 4 années de référence, des ratios reliés au prix de revient global ont été considérés. Quel que soit le produit étalon considéré, la commission de vente (3%) et le profit / imprévus / administration (10%) ont été gardés constants entre 2006 et 2015. Les éléments relatifs au marketing du projet ont par contre été ajustés à la conjoncture immobilière générale. Pour 2006 et 2009, un taux de 3% s est appliqué et il a été porté à 4% pour 2012. En 2015, dans un marché où l acheteur (face au vendeur) devrait se retrouver en meilleure position que l an dernier, le ratio a été augmenté à 5%. Variable 6 : les taxes de ventes La sixième et dernière variable qui joue pour déterminer le prix de vente final d une propriété donnée concerne les taxes de vente. Que ce soit au niveau provincial (TVQ) ou fédéral (TPS), des changements ont eu cours depuis le milieu des années 2000. La TVQ a pris graduellement l ascenseur de 6,5% (13 mai 1994 au 31 décembre 1997) à 7,5% (années 1998 à 2010), puis 8,5% en 2011 et 9,5% pour l an dernier (2012). Depuis janvier 2013, dans le cadre de l harmonisation fiscale Québec Ottawa, le taux ajusté est de 9,975%, mais identique en fait à celui de 2012. Pour la TPS, le taux a chuté de 7% (janvier 1991 à juin 2006), à 6% (juillet 2005 à la fin de décembre 2007) et 5% depuis le 1 er janvier 2008. Dans un cas comme l autre (TPS et TVQ), une ristourne (TPS) ou un remboursement (TVQ), est applicable ou non selon le prix de vente total de l unité. 24
PARTIE 3 : L ACQUÉREUR L abordabilité à la propriété neuve qui résulte du modèle d estimations des coûts de l habitation est ultimement fonction des conditions qui prévalent sur le marché hypothécaire. La situation récente a été sur ce plan exceptionnelle sur le plan historique. Le taux en vigueur sous la barre des 5% (2011 2012) ou tout juste au-dessus de 6% (2006 et 2008) sont en effet exceptionnels. Ils font bande à part comparativement aux seuils de plus de 10% qui ont marqué les années 1986 à 1991. Le milieu bancaire reconnaît d autre part que le taux d effort raisonnable qu un acheteur peut défrayer pour sa nouvelle propriété se situe à 32% de son revenu brut total. Ledit ratio inclut les frais hypothécaires (hypothèque à 5 ans) sur la période d amortissement. À ce titre, pour 2006 et 2009, la durée courante pour un premier acheteur était de 30 ans. Pour 2012 et les années à venir, la durée a été réduite à un maximum de 25 ans. Les conditions générales d emprunt se sont de plus détériorées lors des derniers semestres. En parallèle aux frais hypothécaires, les taxes municipales et scolaires, de même que les frais de chauffage de la résidence, sont habituellement incorporés dans le paiement mensuel maximum relié au taux d effort de 32%. À partir des balises précédentes, le ménage acheteur doit pouvoir compter sur un revenu brut minimum pour pouvoir être propriétaire. Dans ledit calcul, une mise de fonds à 5% ou à 25% peut être considérée. Elle fait référence à un premier accédant (5%) ou à un acheteur expérimenté (2 ième ou 3 ième acquéreur). Par conséquent, pour chaque période et type de produit étalon (12 simulations), un revenu de base d accession à la propriété peut être estimée. Pierre Bélanger économiste Expert-conseil en habitation et développement socio-urbain 25