Les prêts à taux zéro distribués à la Réunion en 2009
Le prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt complémentaire destiné à aider les ménages à revenus modestes ou intermédiaires à acquérir leur résidence principale. Ce dispositif est applicable en métropole et dans les DOM avec, pour ces derniers, une majoration spécifique pour les ménages aux revenus les plus modestes. Dans le cadre du Plan de Relance, la Loi de finances rectificative pour 2008 a introduit le doublement du montant du PTZ dans le neuf. Cette mesure devait initialement s appliquer aux offres de prêt émises entre le 15 janvier 2009 et le 31 décembre 2009, avant d être prorogée jusqu à la fin du premier semestre 2010 (voir article ADIL page 8 et 9). La présente étude a pour objet d évaluer l impact de cette mesure après avoir présenté les principales caractéristiques des PTZ distribués à la Réunion en 2009. Nombre et montants des PTZ distribués L ensemble des établissements prêteurs a distribué en 2009 429 PTZ dans le département de la Réunion. Le montant moyen de ces prêts s élève à 31 370 et représente en moyenne 23 % du coût total de l opération réalisée par les accédants à la propriété. En 2008, 338 PTZ avaient été distribués pour un montant moyen de 21 090 représentant en moyenne 16 % du coût total de l opération envisagée. 91 projets de plus qu en 2008 ont donc été financés par un PTZ, soit une augmentation de la production de ces prêts de 27 %. Cette hausse significative des PTZ émis traduit l effet solvabilisateur de la mesure gouvernementale, notamment pour les ménages les plus modestes. En effet, un quart des PTZ a été émis au profit de ménages ayant un revenu fiscal de référence inférieur à 15 800. Ces ménages ont donc bénéficié de la majoration DOM et d un différé total de remboursement. Type de l opération Le montant moyen des opérations financées par un PTZ s élève en 2009 à 136 800, en progression de 9,5 % par rapport à l année précédente. 65 % des prêts distribués concernent l acquisition ou la construction d un logement neuf, soit 279 prêts. En 2008, seulement 193 PTZ concernaient ce type d accession, soit une augmentation de 44,5 %. ADIL de la Réunion Juillet 2010 P 2
Dans l ancien, le nombre de PTZ est sensiblement le même qu en 2008. On peut en conclure que le doublement du PTZ, réservé aux projets d accession dans le neuf, a atteint son objectif, la hausse du nombre de PTZ étant essentiellement relevée dans ce secteur. Le secteur de la maison individuelle est celui qui a le plus profité de cette mesure puisqu il représente chaque année 95 % des PTZ émis dans le neuf. Le nombre de PTZ émis pour une opération limitée à la construction du logement a peu évolué en 2009 alors que le nombre d opérations achat de terrain-construction (les plus difficiles à monter) financées par un PTZ a cru de 67 %. Ce sont donc les nonpropriétaires de terrain constructible qui profitent le plus du doublement du PTZ. Enfin, le secteur du logement collectif neuf a peu bénéficié du doublement du PTZ (12 prêts seulement en 2009). Caractéristiques du financement Le PTZ est principalement couplé avec un prêt classique ou un Prêt à l accession sociale. L intégration d un Prêt Epargne Logement est peu fréquente. Seulement 7,5 % des emprunteurs mobilisent ce prêt en complément d un PTZ et d un prêt bancaire libre. Le montant moyen d apport personnel est de 10 %, ce qui permet principalement de financer les frais de notaire. Le type de garantie privilégiée par les établissements prêteurs dans ces financements est le cautionnement. Il est à noter que l assurance perte d emploi est souscrite par les emprunteurs dans seulement 8 % des opérations. Caractéristiques du ménage emprunteur 58 % des emprunteurs PTZ ont moins de 35 ans et sont très majoritairement locataires. Un quart des accédants en 2009 étaient auparavant hébergés à titre gratuit. Le PTZ facilite donc pour ces personnes l accession à la propriété mais aussi la décohabitation. Le doublement du PTZ n a pas modifié les caractéristiques d âge et de statut des accédants bénéficiant d un PTZ. Concernant la taille des ménages en 2009, les ménages de une à trois personnes, comme les années précédentes, sont les plus nombreux (72 % de l ensemble et 38 % pour les seuls ménages de trois personnes). ADIL de la Réunion Juillet 2010 P 3
Il faut noter cependant que la part des ménages de quatre personnes et plus a progressé, passant de 21 à 28 % entre 2008 et 2009. Enfin concernant la catégorie socio-professionnelle des ménages, ce sont les employés (41 %) et les professions intermédiaires (27 %) qui sont les plus représentés, sans changement par rapport aux années précédentes. CONCLUSION Le doublement de son montant dans le neuf a eu un effet incitatif très fort sur les ménages éligibles au PTZ. Ainsi, on a pu constater pour l année 2009, tant au niveau des consultations données par les conseillers-juristes de l Agence Départementale d Information sur le Logement (ADIL) qu au niveau du nombre de PTZ délivrés, un nouvel engouement pour l accession à la propriété. Cette dynamique se poursuit au 1 er semestre 2010, ce qui s explique par la prorogation du dispositif jusqu au 30 juin. Ainsi au 1 er trimestre 2010, ce sont 110 PTZ (80 dans le neuf) qui ont été délivrés, un niveau bien supérieur aux mêmes trimestres de 2008 et 2009 (68 et 54 prêts). Il faut maintenant attendre les prochaines statistiques de la SGFGAS pour évaluer l impact de la fin de cette mesure de relance. Parallèlement, le nombre de simulations financières établis par l ADIL au 1 er semestre de cette année est lui aussi supérieur à celui de l an dernier. Depuis le 1 er juillet et ce jusqu au 31 décembre 2010, le montant du PTZ, s il n est plus doublé, est désormais majoré de 50 %. Cette disposition transitoire devrait permettre un maintien à la Réunion du nombre de PTZ distribués. Le retour aux règles en vigueur avant la mise en place du Plan de relance était annoncé pour 2011. Cependant, une réforme en profondeur des dispositifs d aide à l accession à la propriété est actuellement en préparation. Le gouvernement envisage une refonte des cinq dispositifs majeurs d aide (PTZ, Pass foncier, épargne logement, crédit d impôt sur les intérêts d emprunt et aide personnalisée à l accession) en un seul dispositif plus simple et ouvert à un plus grand nombre de ménage. On pouvait donc s interroger sur l avenir du PTZ mais les raisons d espérer son maintien dans une forme plus efficace sont nombreuses. Le produit est perçu de manière très positive par le public et le doublement de son montant a produit l effet de levier attendu. ADIL de la Réunion Juillet 2010 P 4
L efficacité du prêt serait renforcée avec le report de l ensemble des fonds consacrés à favoriser l accession sur ce seul dispositif. La pérennisation de la majoration dans le neuf et son extension dans l ancien, couplées à un allongement des différés de remboursement permettraient d accroitre et de sécuriser les projets d accession à la propriété. A la Réunion, un ménage peut prétendre cumuler jusqu à trois majorations de son PTZ initial selon ses revenus, la localisation de son projet ou le bénéfice de l aide d une collectivité locale. L amélioration du produit passerait également par sa simplification afin de le rendre plus lisible tant pour les ménages que pour les établissements prêteurs. (Etude réalisée d'après les données de la SGFGAS) ADIL de la Réunion Juillet 2010 P 5
Article rédigé par l ADIL et paru dans le Guide Immo, rubrique du Quotidien de la Réunion en janvier 2009 POUR UN PRET A TAUX ZERO, N'ATTENDEZ PAS! Le doublement du prêt à taux zéro vous intéresse? Cette mesure de relance de l'économie mise en place par l'etat, initialement prévue jusqu au 31 décembre 2009, est prorogée jusqu'au 30 juin 2010. Il faut donc vous dépêcher si vous souhaitez bénéficier de ce dispositif d'aide à l'accession fortement solvabilisateur. Petit rappel de ce qu est ce prêt : il s agit d un prêt complémentaire au prêt principal, que vous pouvez obtenir en même temps que ce dernier auprès de votre établissement bancaire. Vous pouvez prétendre à ce prêt si vous êtes primo accédant (non-propriétaire de votre résidence principale dans les deux années précédentes), que vous fassiez construire votre maison, achetiez un logement neuf ou ancien. Autre condition à respecter, vous ne devez pas dépasser certains plafonds de ressources, 40 488 euros pour une famille de 4 personnes par exemple. Le montant du prêt est également fonction du nombre de personnes du ménage. C est précisément ces montants de prêt qui sont modifiés depuis le 15 janvier 2009, date d'entrée en vigueur du doublement du prêt à taux zéro. Cette réforme, prise dans le cadre des mesures de relance de l économie, ne concerne que l accession dans le neuf. Ainsi, si votre foyer comporte quatre personnes vous pouvez prétendre à un montant de prêt à taux zéro de 47 700 euros contre 21 500 avant cette date et 63 600 euros au lieu de 32 500 si vous êtes considéré comme un ménage modeste, c est à dire ne dépassant pas 60% du plafond de ressources indiqué précédemment. Ces mesures sont reconduites jusqu'à la fin du premier semestre 2010. N'attendez cependant pas le 15 juin pour déposer une demande de prêt. En effet il faut prendre en compte pour l'application de cette mesure la date de l'offre de prêt. Il s'agit non de la date de dépôt de votre demande auprès de votre établissement bancaire, mais de la date à laquelle celui-ci vous fait sa réponse, c'est-à-dire après instruction de votre dossier, environ deux mois après que vous l'ayez déposé. Une demande de financement déposée au 15 juin ne permettra donc plus, en raison des délais d'instruction de bénéficier du doublement du prêt à taux zéro. Le prêt à taux zéro après le 30 juin 2010 A compter du 1er juillet 2010, le montant de base plafond du prêt à taux zéro en neuf sera non plus doublé, mais majoré de 50 %. Ainsi, si votre foyer comporte 4 personnes vous pouvez prétendre à un montant de prêt à taux zéro de 32 250 euros contre 47 700 avant cette date et 43 000 euros au lieu de 63 600 si vous êtes considéré comme un ménage modeste. Attention, ces nouveaux montants sont ceux que vous pouvez obtenir pour une offre de prêt émise entre le 1 er juillet et le 31 décembre 2010. A compter de 2011, ce sont les anciens montants qui s'appliquent à nouveau, c'est à dire pour notre ménage de quatre personnes, 21 500 euros et 32 500 euros si ce ménage est considéré comme modeste au sens de la réglementation du prêt à taux zéro. Le prêt à taux zéro est en effet prorogé tel que nous le connaissons depuis 2005 jusqu'à la fin de l'année 2012 par la dernière Loi de finances. Rappelons que la fin de ce dispositif d'aide à l'accession était initialement prévue pour le 31 décembre 2009. Pour mémoire, des majorations (cumulables entre elles) peuvent s ajouter à ces montants de base plafonds : majoration en cas d'aide d'une collectivité locale prévue par la loi ENL (bientôt applicable dans certaines zones à la Réunion), majoration en ZUS et ZFU. Concernant le prêt à taux zéro pour une opération d'accession dans l'ancien, non concerné par le doublement, le dispositif est également reconduit jusqu'à la même date et dans les mêmes conditions. ADIL de la Réunion Juillet 2010 P 6