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T3 T3 2016 / D ici la fin de l année 2016, la croissance économique prévue au Canada ne dépassera pas 1,1 %, et ce malgré la hausse anticipée de 1,5 % de l'économie américaine. Selon TD Economics, cette faible croissance est principalement causée par la diminution des exportations au cours des deux premiers trimestres ainsi que par les feux de forêt qui ont ravagé l Alberta. Dans un communiqué de presse publié en juillet dernier, la Banque du Canada déclarait que les taux d intérêt demeureront à 0,5 % jusqu au début de l année 2019, réduisant les prévisions de croissance économique de 1,3 % à 1,1 % pour l année 2016. Cette diminution de 0,2 % est le résultat de performances économiques plus faibles que prévues alors que les exportateurs canadiens peinent à gagner des parts de marché aux États-Unis. Au Québec, le PIB réel devrait atteindre 1,6 en 2017. La province bénéficiera vraisemblablement de l amélioration des conditions du marché américain, de la forte croissance de l Ontario et de la faiblesse du dollar canadien. Le taux de chômage de la Province de Québec a diminué de 10,4 % en cours d année, atteignant 6,9 % en septembre 2016, alors qu il se fixait à 7,7 % un an auparavant. Cette diminution devrait donner lieu à une augmentation des dépenses de consommation, au bénéfice de la croissance du Québec. L activité de construction de Montréal a beaucoup augmenté au cours des dernières années, et une diminution du nombre de projets n est pas à prévoir dans un avenir rapproché. Près de 1,7 million de pieds carrés (mpi2) sont présentement en construction dans le Grand Montréal, et les projets en phase de prélocation totalisent actuellement 8,7 mpi2. Les édifices neufs et revitalisés du centre-ville ont eu un grand impact sur les taux d inoccupation de la métropole. Le taux de disponibilité total de Montréal est en hausse constante depuis 2013, atteignant son point culminant ce trimestre à 14,9 % pour toutes les catégories d immeubles, et faisant de celui-ci le troisième plus élevé au Canada. Le secteur le plus touché du Grand Montréal est le cœur du centre-ville, dont le taux de disponibilité actuel atteint 17,8 %. Dans le corridor de l avenue McGill College, près de 20,2 % des espaces de bureaux sont disponibles, et les conditions actuelles ne laissent présager aucun signe d amélioration. À l inverse, les quartiers en périphérie du centre-ville sont de plus en plus populaires, affichant tous des taux de disponibilité à la baisse et des absorptions positives depuis 2015. T3 2016 PAGE 2
xx 242 000 PI 2 La Banque Laurentienne regroupera ses bureaux montréalais sous un seul et même toit en 2018. Elle quittera donc ses espaces situés au 555, rue Chabanel, au 1100, boulevard René-Lévesque Ouest et au 1981, avenue McGill College pour s établir sur neuf étages du 1360, boulevard René-Lévesque Ouest, où elle occupera 242 000 pi2. Au cours du troisième trimestre, le Grand Montréal a enregistré une absorption positive de 426 537 pieds carrés (pi 2 ). Néanmoins, les secteurs de l Ouest-de-l Île et de Laval ont affiché les taux de disponibilité les plus élevés, atteignant respectivement 22,8 % et 18,6 %. Sur la Rive-Sud de Montréal, la disponibilité atteint 16,6 %. Le marché des bureaux du Grand Montréal est particulièrement bénéfique pour les locataires : la demande est limitée et l inventaire de bureaux déborde d espaces disponibles. Comme l économie actuelle est menée de front par le secteur technologique, celui-ci faisant preuve d un désintérêt marqué pour les bureaux traditionnels, les entreprises préfèrent s établir dans les secteurs en périphérie du centre-ville tels Griffintown et le Mile End. Ce choix repose notamment sur les coûts d occupation plus faibles et le caractère unique et authentique des espaces. Il y a une divergence importante entre les tarifs de location du centre-ville de Montréal et ceux des secteurs en périphérie. En effet, les loyers atteignent près de 32,37 $/ pi 2 dans les secteurs centraux, contre 22,72 $/pi 2 en bordure du centre-ville. Face à l inventaire grandissant de Montréal et à l abondance de produits disponibles sur le marché, les bailleurs font preuve d une grande flexibilité et se montrent très accommodants dans le but de demeurer compétitifs. Cet effort pour attirer de nouveaux locataires s'observe notamment par le fait qu'en 2014, 44 % des transactions de location étaient des renouvellements, et 56 % étaient des nouveaux baux. En 2016, seulement 27 % des transactions étaient des renouvellements, et 65 % d'entre elles représentaient de nouvelles ententes de location. 44 % 27 % TRANSACTIONS PAR TYPE 2014 56 % 8 % 2016 65 % Agrandissement Renouvellement PAGE 3 T3 2016
T3 T3 2016 / 35,00 $ 32,36 $ 30.00 $ 25.00 $ 25,93 $ 27,58 $ 22,73 $ 22,45 $ 26,06 $ 20.00 $ 15.00 $ 16,70 $ 12,35 $ 11,68 $ 10,70 $ 9,96 $ 13,35 $ COÛTS D OCCUPATION ESPACES DE BUREAUX PAR SECTEUR 10.00 $ 5,00 $ 0,00 $ 15,66 $ 13,58 $ 15,90 $ 12,03 $ 12,49 $ 12,71 $ Centre-ville Montréal-Est Laval Périphérie centre-ville Rive-Sud Ouest-de-l Île Loyer Net Loyer additionnel De manière générale, les taux de location du Grand Montréal ont légèrement diminué au cours du dernier trimestre. Les loyers nets sont passés d une moyenne de 14,09 $ au troisième trimestre de 2015 à 13,86 $ à la même date cette année, tandis que les loyers additionnels moyens sont passés de 13,70 $ à 13,55 $ au cours de la même période. Les transactions de location les plus importantes conclues dans le Grand Montréal au cours des derniers mois incluent l annonce de la relocalisation de l équipe de soutien technique du Groupe Pages Jaunes, qui quittera le 16, Place du Commerce pour s établir au Nordelec. Avison Young a représenté les intérêts d Allied Properties REIT dans le cadre des négociations du nouveau bail, à l issue desquelles le groupe quittera l Île-des-Sœurs pour s établir dans des espaces de 150 000 pi 2 à Pointe- Saint-Charles près de Griffintown. Une autre importante transaction a été annoncée au cours du dernier trimestre. En 2018, la Bourse de Montréal quittera le 800, Square Victoria (aussi connu sous le nom de Tour de la Bourse) où elle est établie depuis 1965. Elle occupera désormais deux étages à la Tour Deloitte, soit environ 44 000 pi 2. En 2018 également, la Banque Laurentienne regroupera ses bureaux montréalais sous un seul et même toit. Elle quittera ses espaces situés au 555, rue Chabanel, au 1100, boulevard René-Lévesque Ouest et au 1981, avenue McGill College pour s établir sur neuf étages du 1360, boulevard René-Lévesque Ouest, où elle occupera 242 000 pi 2. Electronic Arts (EA) a aussi annoncé son départ de la Place Ville Marie, où elle est établie depuis 2004. Le géant de l industrie des jeux vidéo se relocalisera à la Maison Alcan en 2017, dans des espaces de 80 000 pi 2. WeWork a également annoncé l ouverture d'un deuxième espace de travail collaboratif de 45 000 pi 2 à Montréal, celui-là situé dans le projet mixte L/Avenue, dont la complétion est attendue l an prochain. Côté investissements, Monit Investment a fait l acquisition de 50% de la Tour Scotia, qui appartenait à Scotia Realty Limited, pour la somme de 79 millions $. La société d investissement privée était propriétaire de 50 % de l édifice depuis son ouverture en 1990. La Banque Scotia demeurera toutefois le locataire principal de l immeuble. T3 2016 PAGE 4
VENTES D ENVERGURE, BUREAUX 1002, rue Sherbrooke Ouest, Montréal Acheteur Monit Investment Vendeur Scotia Realty Limited Prix de vente 78 999 500 $ 331 456 pieds carrés Prix au pi 2 238,34 $ 6700 à 6780, chemin de la Côte-de-Liesse, Ville Saint-Laurent Acheteur 120746 Gestion Multi-Services 2003 inc. Vendeur PCDL (St-Laurent Portfolio) LP Prix de vente 14 007 000 $ 102 889 pieds carrés Prix au pi 2 136,14 $ 7777, boulevard Décarie, Montréal Acheteur 9342-2517 Québec Inc. Vendeur 3105580 Canada Inc. Prix de vente 9 700 000 $ 107 000 pieds carrés Prix au pi 2 90,65 $ 5757, boulevard Cavendish, Côte-Saint-Luc Acheteur Les Immeubles 5755-5757 Cavendish Inc. Vendeur La Compagnie d Assurance-Vie Manufacturers (Manuvie) Prix de vente 7 500 000 $ 85 806 pieds carrés Prix au pi 2 87,41 $ 422-424, rue Saint-François-Xavier, Montréal Acheteur Serruya Bitton Realties Inc. Vendeur La Compagnie d Assurance-Vie Manufacturers (Manuvie) Prix de vente 6 100 000 $ 37 273 pieds carrés Prix au pi 2 163,65 $ PAGE 5 T3 2016
TRANSACTIONS DE LOCATION D ENVERGURE, BUREAUX 1360, boulevard René-Lévesque Ouest, Montréal Banque Laurentienne 242 000 pieds carrés 1751, rue Richardson, Pointe-Saint-Charles, Montréal (Le Nordelec) Groupe Pages Jaunes 150 000 pieds carrés Agrandissement et renouvellement 16711, autoroute Transcanadienne, Kirkland Traffic Tech 91 549 pieds carrés 1190, avenue Des-Canadiens-De-Montréal, Montréal (Tour Deloitte) Bourse de Montréal 43 721 pieds carrés 2200, rue Stanley, Montréal (Maison Alcan) Electronic Arts 80 000 pieds carrés T3 2016 PAGE 6
ABSORPTION T3 T3 2016 / 2 000 1 800 1 600 ABSORPTION TOTALE, BUREAUX (MILLIERS DE PI 2 ) 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0-200 -400-600 -800-1 000-1 200-1 400-1 600 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 TENDANCES PAR SECTEUR Catégorie A Catégorie B Toutes catégories Marché Inventaire de bureaux Inoccupation (T3 2015) Inoccupation (T3 2016) Tendance Loyer (T3 2015) Loyer (T3 2016) Centre-ville 19 897 870 13,3 % 12,3 % 40,74 $ 40,51 $ Montréal-Est 1 105 774 16,7 % 19,2 % 28,65 $ 28,88 $ Laval 1 913 936 13,6 % 16,7 % 27,59 $ 28,38 $ Périphérie, centre-ville 1 356 802 8,2 % 10,0 % 27,87 $ 29,14 $ Rive-Sud 2 098 894 17,4 % 18,7 % 28,11 $ 27,63 $ Ouest-de-l Île 3 366 374 24,1 % 24,0 % 28,17 $ 28,77 $ Centre-ville 16 974 000 12,6 % 13,4 % 30,01 $ 30,51 $ Montréal-Est 464 379 11,5 % 10,6 % 24,45 $ 20,06 $ Laval 1 388 719 21,8 % 22,6 % 23,26 $ 22,76 $ Périphérie, centre-ville 8 075 333 15,0 % 17,6 % 23,34 $ 23,15 $ Rive-Sud 1 188 269 16,1 % 14,3 % 19,61 $ 19,87 $ Ouest-de-l Île 2 404 494 17,8 % 19,5 % 25,19 $ 24,90 $ Centre-ville 39 398 361 12,8 % 12,4 % 31,67 $ 32,37 $ Montréal-Est 1 610 153 13,6 % 14,5 % 27,25 $ 25,94 $ Laval 3 326 655 16,4 % 18,6 % 27,05 $ 27,58 $ Périphérie, centre-ville 16 155 699 15,2 % 16,8 % 23,28 $ 22,72 $ Rive-Sud 3 550 823 16,6 % 16,3 % 23,37 $ 22,15 $ Ouest-de-l Île 6 033 221 21,2 % 22,2 % 26,03 $ 26,07 $ Tendance PAGE 7 T3 2016
T3 T3 2016 / 45 000 25,0 % 40 000 22,2 % INOCCUPATION ET INVENTAIRE BUREAUX PAR SECTEUR INVENTAIRE, BUREAUX (MILLIERS DE PI 2 ) 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 12,4 % 14,5 % 18,6 % 16,8 % 16,3 % 20,0 % 15,0 % 10,0 % 5,0 % 5 000 0 000 Centre-ville Montréal-Est Laval Périphérie centre-ville Rive-Sud Ouest-de-l Île 0,0 % Inventaire Taux d inoccupation 16,0 % 14,0 % 14,1 % 14,4 % 14,9 % DISPONIBILITÉ TOTALE BUREAUX DISPONIBILITÉ TOTALE (MILLIERS DE PI 2 ) 12,0 % 10,0 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % 2,0 % 11,2 % 11,3 % 10,7 % 9,8 % 8,7 % 10,8 % 10,3 % 9,8 % 9,8 % 12,3 % 0,0 % 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Solutions immobilières intelligentes avisonyoung.com VOUS AVEZ DES QUESTIONS OU COMMENTAIRES? CONTACTEZ-NOUS AUJOURD HUI : Avison Young Québec Inc. Denis Perreault, MBA, Adm.A Agence immobilière commerciale Associé, Directeur général 1200, avenue McGill College Courtier immobilier agréé Bureau 2000 514.905.0604 Montréal (Québec) H3B 4G7 denis.perreault@avisonyoung.com T3 2016 PAGE 8