Luxembourg Rapport de marché bureaux Office market report 2015 - Q2

Luxembourg Rapport de marché bureaux Office market report 2015 - Q2

Office Market Report Luxembourg 2014 INOWAI Contenu - Content Luxembourg 4 Vide locatif (vacancy rate) 5 Stock 6 Quartiers (districts) 7 Loyer prime (Prime rent) 8 Prises en occupation (Take-up) 9 Transactions 10 Investissement 11 Pipeline 12 Perspectives 2015-2016 (Outlooks 2015-2016) 12 Glossaire (Glossary) 13 Chiffres clés - Key figures Take-up Q2 50,637 m² + 34 % Year Over Year Take-up YTD 84,390 m² + 20 % YOY Transaction Q2 52-38 % YOY Transaction YTD 123-19 % YOY Average size 686 m² Vacancy rate YTD 4.33% - 23 % YOY Total stock YTD 3,627,806 m² + 3.93% YOY m² offices delivered YTD 5,300 m² Page 3

INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg 2015-2 ème trimestre Luxembourg Key Data Total Population (Jan. 2015): 562,958 Non-nationals: 44.5% Luxembourg-City: 111,300 Esch-sur-Alzette: 33,300 Wage-earners (March 2015): 380,000 Cross-border commuters: 168,843 50% F, 25% D, 25% B Unemployment rate (May 2015): 6.9% Inflation rate (yearly): 0.7% Growth rate 2014: 5.7% Growth rate forecast 2015: 3.7% GDP per capita (PPS) Lux: 263 GDP per capita (PPS) Euro-zone 18: 107 The financial centre: over 60 000 employees Banks: (June 2015) Number of banks: 144 Employees: 25,823 Countries of origin: 28 Investment funds: (June 2015) Number of UCIs: 3,901 Net assets: 3,601 bn euros PSF: (June 2015) Number of PSF: 315 Employees: 14,757 Insurance & Re-insurance: (Sept. 2014) Number of insurances: 101 Number of re-insurances: 238 source: Statec, Eurostat. Une position stratégique au coeur de l Europe A strategic position at the heart of Europe Cadre dédié d incitation publique à la R&D Main-d œuvre multiculturelle et multilingue qualifiée Environnement politique et social stable Solidité des finances publiques et stabilité financière Environnement d affaires avec des infrastructures modernes Réseau logistique efficace Centre financier international Dedicated public incentive framework for R&D Skilled multicultural and multilingual workforce Stable political and social environment Solid public finances and fiscal stability Business friendly environment with modern infrastructures Efficient logistical network Leading international financial center Page 4

Office market report Luxembourg 2015-2 nd quarter INOWAI Vide locatif - Vacancy rate Le dynamisme du marché de l immobilier de bureaux se traduit par un recul du taux de vacance, qui descend à 4,3%. Ce repli était attendu par les professionnels, compte tenu de l ampleur des opérations exceptionnelles enregistrées. Les deux principales zones où sont concentrés les bureaux affichent même des taux inférieurs à la moyenne avec 1,9% pour le Kirchberg et 3, pour le centre-ville. The dynamism of the corporate real estate market is reflected in the declining vacancy rate, which fell to 4.3%. This downturn was expected by professionals, considering the scale of the exceptional operations registered. The two main areas where office spaces are concentrated even have below average rates, with 1.9% for the Kirchberg and 3. for the city centre. Vacancy m² Vacancy% Centre-ville (city) Kirchberg 17 972 1,93% CBD 25 948 3,16% Station 11 111 2,90% Cloche d Or 19 089 4,80% Limpertsberg 2 784 3,28% Belair / Merl 1 607 2,34% Hamm 2 612 5,87% Kalchesbrück 2 700 8,18% TOTAL 83 823 3,03% Ville-périphérie (city-periphery) Airport - Findel 16 526 9,64% Bertrange / Bourmicht 10 010 12,21% Strassen 17 619 21,74% Howald 2 506 4,00% TOTAL 46 661 11,75% Périphérie (periphery) Belval 817 0,50% Capellen 7 312 10,5 Leudelange 7 659 10,41% Munsbach 3 180 5,29% Windhof 431 1,06% Esch-sur-Alzette 1 175 3,60% Contern 6 090 25,81% TOTAL 26 664 5,75% 157 148 4,43% Taux de vacance et prise en occupation - Vacancy rate and take-up x 1 000 % Take-up 300 250 200 150 100 50 9.0 7.5 6.0 4.5 3.0 1.5 Vacancy rate 2 % 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q1-Q2 0 source: INOWAI Research 2015 Page 5

INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg 2015-2 ème trimestre Stock En tenant compte des livraisons des immeubles Carré, 2 100 m² situé au CDB et Colibri, 3 200 m² situé à Contern durant le premier trimestre 2015, le stock total de bureaux s établit à 3 627 806 m². Taking into account the deliveries of buildings Carré, 2,100 m² located in the CBD and Colibri, 3,200 m², located in Contern during the first quarter 2015, the stock settled at 3,628,806 m². Evolution du stock de bureaux Office stock evolution Stock m² Stock % Centre-ville (city) Kirchberg 932 500 25,70% CBD 822 000 22,66% Station 383 500 10,57% Cloche d Or 398 000 10,97% Limpertsberg 85 000 2,34% Belair / Merl 68 700 1,89% Hamm 44 500 1,23% Kalchesbrück 33 000 0,91% TOTAL 2 767 200 76,28% Ville-périphérie (city-periphery) Airport - Findel 171 355 4,7 Bertrange / Bourmicht 82 000 2,26% Strassen 81 050 2,23% Howald 62 600 1,73% TOTAL 397 005 10,94% Périphérie (periphery) Belval 163 645 4,5 Capellen 69 500 1,9 Leudelange 73 556 2,03% Munsbach 60 100 1,66% Windhof 40 600 1,1 Esch-sur-Alzette 32 600 0,90% Contern 23 600 0,56% TOTAL 463 601 12,78% 3 627 806 x 1 000 m² 4000 3600 3200 2800 2400 Page 6 2000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q2 2015 source: INOWAI Research

Office market report Luxembourg 2015-2 nd quarter INOWAI Quartiers - Districts Ville 76,28% du stock du marché immobilier de bureaux, soit 2 767 200 m², sont situés à Luxembourg-Ville et répartis entre autres sur quatre centres d affaires principaux, notamment le quartier d affaires du centre-ville (CBD), le Kirchberg, le quartier de la Gare et celui de la Cloche d or. Ville-périphérie Les communes limitrophes de la ville de Luxembourg - Strassen, Bertrange et Hesperange - totalisent avec l aéroport 10,94% du stock, soit 397 005 m². Périphérie 12,78% du stock, soit 463 601 m² se situent essentiellement dans les zones d activités à proximité de l autoroute, soit dans la périphérie de Luxembourg- Ville ou à Belval près d Esch-sur-Alzette, la deuxième ville de Luxembourg. Le projet Belval consiste en l aménagement d un quartier mixte regroupant bureaux, logements, commerces, enseignement et culture. City 76.28% of the office stock (2,767,200 m²) is located in Luxmbourg City. This market can be divided into four major business districts, which are the Central Business District (CBD), Kirchberg, the Station District and Cloche d Or among others. City-periphery 10.94% of the office stock (397,005 m²) is located in Strassen, Bertrange, Hesperange and Findel Airport, which are neighbouring municipalities of the City of Luxembourg. Periphery 12.78% of the office market (463,601 m²) is primarily located in business areas, next to the highway, on the outskirts of Luxembourg City like the Belval project in Esch-sur-Alzette, which consists of a mixed neighbourhood of offices, residential, retail, education and culture. MERSH ETTELBRUCK MUNSBACH WINDHOF CAPELLEN ARLON/BRUXELLES (BELGIUM) STRASSEN BERTRANGE- HELFEN T BOURMICHT LIMPERTSBERG CBD BELAIR 23% MERL STATION 26% KIRCHBERG HAMM 1% 5% CONTERN WASSERBILLIG TRIER (GERMANY) 11% DIFFERDANGE PETANGE LONGWY LEUDELANGE 11% CLOCHE D OR HOWALD 4% BELVAL ESCH/ALZETTE DUDELANGE ESCH/ALZETTE THIONVILLE METZ NANCY PARIS (FRANCE) Page 7

INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg 2015-2 ème trimestre Loyers prime- Prime rents La forte demande a contribué à maintenir les loyers à un niveau élevé. Ils restent cependant stables en 2015. Ils peuvent atteindre jusqu à 540 /m²/an (45 /m²/ mois) au centre-ville, contre 420 /m²/an (35 /m²/mois) dans les quartiers de la gare et au Kirchberg et 336 /m²/an (28 / m²/an) à la Cloche d Or. Les loyers sont exprimés hors taxes pour des immeubles neufs Evolution du niveaux des loyers - rents level evolution CBD Kirchberg Gare euros an / m²/ hors TVA Cloche d Or Ville-Périphérie Périphérie 540 480 444 408 372 336 CBD Gare Kirchberg Cloche d Or The strong demand caused the rents to remain at a high level. However, they remain stable in 2015. They can reach 540/m²/year ( 45/m²/month) in the city centre, against 420/m²/year ( 35/m²/ month) in the train station area and the Kirchberg and 336/m²/year ( 28/m²/ month) in the Cloche d Or. 300 264 228 192 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 source: INOWAI Research Ville-Périphérie Périphérie Rents are expressed excluding taxes and for new buildings. Rental bands new buildings / m² excl. VAT CBD (Central Business District) Station Kirchberg Limpertsberg Merl Belair Strassen Cloche d Or Airport Howald Bourmicht Leudelange Capellen Kalchesbrück Bertrange Hamm Munsbach Windhof Belval Contern Per month Per year 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 192 216 240 264 288 312 336 360 384 408 432 456 480 504 528 552 Page 8 source: INOWAI Research

Office market report Luxembourg 2015-2 nd quarter INOWAI Prises en occupation - Take-up La Commission Européenne a boosté le marché de la location de bureaux au deuxième trimestre 2015, en louant près de 25 000 m² dans le quartier de la Cloche d Or à Luxembourg. Elle concrétise la décision prise l an dernier de rechercher des nouveaux bureaux pour les 1650 agents qui travaillaient dans l immeuble Jean Monnet. Au total, 50 637 m² ont été loués au cours du deuxième trimestre 2015, portant les prises en location à 84 390 m² pour le premier semestre, un résultat en hausse de 20% par rapport à la période correspondante de 2014. Le nombre des transactions (123) est en recul par rapport à l an dernier, mais la superficie moyenne (686 m²) est en hausse très forte en raison de l impact des opérations de la commission européenne. Les autres dossiers les plus significatifs enregistrés au cours des six premiers mois de l année concernent la banque BBH au centre-ville de Luxembourg avec 4906 m², la BEI au Kirchberg avec 4128 m², KNEIP à Bourmicht avec 3750 m² et Ferrero sur la zone de l aéroport avec 3316 m². Avec 30% des superficies louées durant le premier semestre, la Cloche d Or devance le centre-ville (19%) et le Kirchberg (11%). Au regard des secteurs d activité, les institutions européennes (34%) précèdent les banques (27%) et les technologies de l information et des télécommunications (11%). The European Commission boosted the office space rental market in the second quarter of 2015 by renting nearly 25,000 m² in the Cloche d Or district of Luxembourg. It is implementing the decision made last year to find new office spaces for the 1,650 officials who were working in the Jean Monnet building. A total of 50,637 m² were rented during the second quarter of 2015, reaching a total of 84,390 m² for the first half of the year. Such a result represents an increase of 20% compared to the same period of 2014. The number of transactions (123) has declined compared to last year, but the average area (686 m²) is expanding substantially due to the impact of the operations led by the European Commission. The most significant projects registered during the first half of the year concern the BBH bank in the city centre of Luxembourg with 4,906 m², the European Investment Bank (EIB) in the Kirchberg with 4,128 m², KNEIP in Bourmicht with 3,750 m², and Ferrero in the airport area with 3,316 m². With 30% of areas rented during the first semester, the Cloche d Or district outdistances the city centre (19%) and the Kirchberg (11%). As far as business sectors are concerned, European institutions (34%) arrive before banks (27%) and information and communication technologies (11%). Deals distribution in m² 30 Average size: 686 m² 25 20 15 26 23 25 13 21 % of deals below 100 m² 40 % of deals below 200 m² 79 % of deals below 500 m² 83 % of deals below the average transaction size of 686 m² 13 % of deals over 1000 m² 10 10 5 0 6 4 4 3 3 3 2 1 0-100 m² 101-200 m² 201-300 m² 301-400 m² 401-500 m² 501-600 m² 601-800 m² 801-1,000 m² 1,001-1,500 m² 1,501-2,000 m² 2,001-2,500 m² 2,501-3,000 m² > 3,000 m² source: Source: INOWAI, JLL, BNP RE, DTZ, CBRE, C&W, Real Corp Page 9

INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg 2015-2 ème trimestre Transactions Q1 & Q2 2015 > 800 m² Quartier Locataire Surface Quarter Business sector Cloche d Or Commission Européenne 13 624 m² Q2 EU Cloche d Or Commission Européenne 11 291 m² Q2 EU CBD BBH 4 906 m² Q1 Banking & Finance Kirchberg BEI 4 128 m² Q2 EU Bourmicht KNEIP 3 750 m² Q2 Banking & Finance Airport Ferrero International SA 3 316 m² Q1 Industry Limpertsberg Capita 2 756 m² Q1 Fiduciary & Accounting Bourmicht Guardian Europe Sàrl 2 150 m² Q1 Industry Kirchberg Amazon 2 144 m² Q2 IT & Telecom CBD Lux Future Lab 1 980 m² Q1 Banking & Finance Leudelange DKV Luxembourg 1 794 m² Q2 Insurance Belair/Merl Over the Rainbow asbl 1 511 m² Q2 Education & Social CBD Amazon 1 185 m² Q2 IT & Telecom Leudelange Secolux 1 123 m² Q1 Construction & Building CBD AllfundsBank International 1 071 m² Q2 Banking & Finance Strassen Swiss Life 1 071 m² Q1 Banking & Finance CBD Trendiction 940 m² Q2 IT & Telecom Contern Flash Europe International SA 834 m² Q1 Auto & Transport CBD Gateway 832 m² Q1 Banking & Finance Kalchesbrück SNHBM 820 m² Q2 Administration & Public Services source: Source: INOWAI, JLL, BNP RE, DTZ, CBRE, C&W, Real Corp Split by districts / m² Split by activity / m² 1% - Windhof 1% - Contern Hamm 1% N/S Law Firm 1% - Kalchesbrück Strassen Station Leudelange 3% 2 % 4% Belair/Merl 4% Limpertsberg 4% 30% Fiduciary & Accounting Services for companies Auto & Transport Education & Social Construction & Building Insurance 6% 3% 34% Airport 7% Industry 8% 9% 9% Bourmicht 11% 19% CBD IT & Telecom 27% Kirchberg Banking & Finance Page 10

Office market report Luxembourg 2015-2 nd quarter INOWAI Marché de l investissement Investment market La conjoncture économique favorable explique notamment l intérêt des investisseurs internationaux pour le Grand- Duché. Le marché de l immobilier de bureaux a enregistré au cours du premier semestre 9 transactions importantes pour un montant de 689,9 millions d euros, un niveau presque équivalent à celui de toute l année 2013. Tant en nombre d opérations qu en superficie, le centre-ville devance largement tous les autres secteurs géographiques. Parmi les dossiers les plus récents figurent la vente du Royal 20 au centre-ville pour un montant avoisinant les 70 millions d euros et celle des locaux de la Deutsche Bank au Kirchberg pour un montant équivalent. Les transactions attendues d ici à la fin de l année porteront le bilan 2015 au-delà du milliard d euros tout comme en 2014. La rareté des produits dans le croissant reliant le Kirchberg à la Cloche d Or explique un regain d intérêt des investisseurs pour la périphérie. The favourable economic conditions are one of the reasons why international stakeholders look to invest in the Grand Duchy. During the first half of the year, the office space real estate market recorded 9 important transactions accounting to 689.9 million euros, a level almost equivalent to that of the whole year of 2013. The city centre is well ahead of all other geographical areas in terms of both number of operations and surface area. The most recent projects include the selling of the Royal 20 to the city centre for nearly 70 million euros and the selling of the Deutsche Bank premises to the Kirchberg for a similar amount. With the remaining transactions expected by the end of the year, the total amount of operations for 2015 will exceed 1 billion euros, as in 2014. The scarce availability of products in the area extending from the Kirchberg to the Cloche d Or explains why stakeholders are more interested in investing in the outskirts of the city. 1% - Belair/Merl 1% - Strassen 3% - Other periphery Kirchberg 11% Airport 1 Split by district / Volume 27% 7 CBD Other periphery 11% Strassen 11% 34% Split by district / N deals 11% 27% Belair/Merl CBD 11% Kirchberg 2 Airport 2000 million 1600 3000 Evolution du volume d investissement Investment volume evolution Yield % Evolution des taux de rendement prime Prime yields evolution 10 9 1200 1000 750 800 500 400 250 8 7 6 5 4 3 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q1-Q2 2015 source: INOWAI Research 2 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q2 2015 Prime Yield Periphery Prime Yield City source: INOWAI Research Page 11

INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg 2015-2 ème trimestre Pipeline 2015 Les nouveaux programmes en cours de réalisation sont très attendus. Le volume des livraisons devrait être de 110 000 m², portant le stock à plus de 3,7 millions de mètres carrés. 67% de ces nouvelles surfaces sont déjà pré-louées. The demand for office spaces remains high and the new programmes that are being implemented have been long-awaited. The volume of deliveries should be 110 000 m², bringing the stock to over 3.7 millions of square meters. 67% of these surfaces are already pre-let. Perspectives 2015-2016 2015-2016 outlooks L économie luxembourgeoise continuant à croître à un rythme très supérieur à la moyenne européenne, la création d emplois se poursuit et avec elle la demande de bureaux. Après avoir enregistré une croissance de 5,7% l an dernier, la hausse du PIB oscillera cette année entre 3,5 et 4%, estime les experts du Statec, qui ont revu leur prévision à la hausse et tablent également sur une hausse de plus de 3% l an prochain. Fin 2015, les prises en occupation devraient atteindre les 150 000-200 000 m² et le taux de vacance devrait osciller juste au dessus des 4%. As the growth of the Luxembourgish economy remains well above the European average, job creation and office space demand are intensifying. After achieving a 5,7% growth last year, the GDP will increase from 3.5% to 4% this year, according to estimates by experts of the National Institute for Statistics and Economic Studies of Luxembourg (STATEC), who revised their forecasts upwards and also count on an increase of over 3% next year. At the end of the year, Take-up should reach 150,000-200,000 m² at the end of tyhe year and vacancy rate should fluctuate just above 4%. Page 12

Office market report Luxembourg 2015-2 nd quarter INOWAI Définitions - Glossary Disponibilité : Ensemble des locaux vacants et disponibles à la location immédiatement. Taux de rendement net immédiat : Rapport entre le revenu net (hors taxe et charges) d un immeuble et les coûts d acquisition (prix d acquisition + frais et droits de mutation). Nouvelles livraisons : Ensemble des constructions livrées au cours de la période qu elles soient vacantes ou occupées. Pipeline : Ensemble des surfaces à construire (permis accordé), en construction, ou en rénovation lourde avec modification des surfaces. Loyer Prime : Montant maximal constaté pour une surface de qualité supérieure dans la meilleure localisation pendant une période donnée (excluant toute valeur anormale). Exprimé en euros/m²/mois hors taxe et charges Stock : Ensemble des surfaces de bureau dont la construction est achevée, qu elles soient vacantes ou occupées. Prise en occupation : Représente les surfaces louées ou prélouées ainsi que vendues à des acquéreurs occupants. Taux de vacance : Ratio entre les surfaces offertes à la location et le parc existant. Taux de capitalisation : C est le rapport entre les revenus potentiels de l immeuble et son prix d acquisition Availability : Total floor space in properties marketed as available to let, whether physically vacant or ready for occupation immediately Net initial yield : ratio between the net income (excluding taxes and charges) from a property and the acquisition cost (price of the building plus fees and transfer duties). New supply : Represents the total amount of floor space that has reached practical completion as known on the last day of the quarter regardless of whether the space is occupied or still available on the market. Pipeline : total amount of space to be built (with a planning permission), under construction or major refurbishment with areas changes. Prime rent : The highest value recorded for an office unit of high quality in the best location during a determined period (after elimination of abnormal statistical values). Expressed in euros/ sqm/per month excluding tax and charges. Stock : The office stock is the sum of completed office properties whether occupied or still available. Take-up : Represents the total office space known to be let or pre-let to tenants as well as sold/pre-sold to end-users. Vacancy rate : The total amount of vacant space being offered for letting divided by the total stock of space and expressed as a percentage. Capitalisation rate : This is the ratio between potential income from a property and the property s purchase price. Page 13

INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg 2015-2 ème trimestre Notes Page 14

For any further information, please contact: Julien Pillot Marc Baertz, MRICS Head of Office Agency Partner - Capital Markets T + 352 26 43 07 07-48 T + 352 26 43 07 07-36 M + 352 691 320 337 M + 352 691 320 300 jpillot@inowai.com mbaertz@inowai.com INOWAI S.A. 51-53 rue de Merl L-2146 Luxembourg Luxembourg T + 352 26 43 07 07 F + 352 26 43 07 08 info@inowai.com www.inowai.com The information contained herein is provided by INOWAI Research. Although all facts have been rigorously verified, no warranty or representation as to accuracy or completeness is made by INOWAI. This information cannot be published, reproduced or referred to without prior written permission. All reproduction should be credited to INOWAI Research. Copyright 2015 INOWAI Research Les informations contenues dans le présent document proviennent de INOWAI Research. Bien que toutes les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, INOWAI décline toute responsabilité sur l inexactitude involontaire des données. Toute publication, reproduction ou référence des informations contenues dans le présent document, est interdite sans l accord préalable écrit de INOWAI et, auquel cas, devra être mise au crédit de INOWAI Research. Copyright 2015 INOWAI Research