ANALYSE D'INVESTISSEMENT IMMOBILIER 6 SEPTEMBRE 2013 MODIFICATIONS TESTE PRÉPARÉ PAR : 1945 rue Belvèdere Sud, app. 204, Sherbrooke Québec, J1H 5Y3 fnunes@magextechnologies.com 1 (866) 886-2439 Magex Technologies Inc.
143-149 Rue des Érables Jacques-Cartier (Sherbrooke), Estrie, Quebec, J1L 1E6
Sommaire Licence autorisée à. Magex Technologies Inc. Coût d'acquisition Total 729 500,00 $ Frais d'acquisition 13 318,88 $ Total 742 818,88 $ Revenus et dépenses Revenus Augmentation des revenus - An 1 Perte de revenus - Revenu brut effectif (RBE) Dépenses Flux monétaire Revenu net d'exploitation Service annuel de la dette Liquidité générée (avant impôts) Capitalisation totale Liquidité générée + Capitalisation Plus value de l'immeuble Liquidité + Cap. + Plus value 60 000,00 $ 270,00 $ 1 808,10 $ 58 461,90 $ 15 841,32 $ 42 620,58 $ 33 870,60 $ 8 749,98 $ 13 610,12 $ 22 360,10 $ 14 590,00 $ 36 950,10 $ Ratios de performance (selon le coût d'acquisition)* (après 1 an) Multiplicateur du revenu brut effectif (MRBE) 12,73 Multiplicateur du revenu net (MRN) 17,46 Prix par appartement 186 022,50 $ Ratio des dépenses d'exploitation (RDE) 27,10 % Ratio d'endettement 72,18 % Ratio de couverture de la dette(rcd) 1,26 Taux minimal d'occupation (TMO) 82,48 % Taux de rendement sur le net (TRN) 5,73 % Taux de rendement interne (TRI) - après 5 ans 10,87 % Plus-value de l'immeuble 2,00 % Taux de rendement de la mise de fonds (TRE) Avant liquidité 4,69 % Après capitalisation 12,15 % Après capitalisation et plus-value 20,15 % Scénario pour propriétaire occupant* Valeur marchande du loyer du propriétaire 950,00 $ / mois Coût réel d'occupation du propriétaire 220,84 $ Profit du propriétaire (capital inclus) 913,34 $ Profit estimé du propriétaire (profit de la revente) 2 129,17 $ Mise de fonds et financement Mise de fonds 182 375,00 $ Hypothèque # 1 Amortissement Taux d'intérêt Terme Versement 550 681,31 $ 300 mois 3,75 % 60 mois 2 822,55 $ Calculs effectués en date du, en considérant les impôts (30,00%) * Ne considérant pas les frais d'acq. non financés ni les dépenses fixes 3
Fiche descriptive Licence autorisée à. Magex Technologies Inc. Coordonnées de la propriété 143-149 Rue des Érables Jacques-Cartier (Sherbrooke), des Estrie Chênes J1L 1E6 60 000,00 $ 15 841,32 $ 44 158,68 $ 729 500,00 $ Près de Rev. brut potentiel. Dépenses exp. Rev. net exp. Prix demandé Mode de paiement Solde Non Année de construction Type de construction Nombre d'unités Nombre d'étages hors-sol Nombre d'étages sous-sol Type de zonage Matricule Circonscription foncière Cadastre Certificat de localisation Dimension du bâtiment Superficie du bâtiment Dimension du terrain Superficie du terrain Évaluation municipale Terrain Bâtiment Évaluation total Propriétaire 2010 Detached - Quadruplex 4 1 2 Résidentiel 43027 9129 48 8325 3 937 694 2008 60,00 x 41,00 2 460,00 pieds carrés 97,00 x 100,00 9 759,00 pieds carrés 2013 63 900,00 $ 583 200,00 $ 647 100,00 $ Remarques Gorgeous superior quality quadriplex in a great location! 2 x 8 ½ and 2 x 5½. 2 full baths, 3 bedrooms, ceramic, hardwood, wood kitchen cabinets and built-in garage for the large dwellings. Also, PVC guillotine windows, lots of storage, balcony in the back, 4 air conditioning units. Ideal for owner-occupant. Inclus Lustres de tous les logements, 4 unités climatisés. Caractéristiques de la propriété Fondation Poured concrete Toiture Asphalt shingles Fenêtres PVC, Guillotine Eau Municipalité Sous-plancher Concrete Entrée laveuse/sécheuse Non Protection incendie Non Buanderie Non Stationnements 0 Int. 2 Ext. Prises extérieures Non Chauffage au frais du Locataire Activités Résidentiel Chauffage Plinthes chauffantes Combustible Électricité Égoût Égout raccordé Finition extérieur Bois Influence du site Près autoroute Près transport en commun Stationnement Allée gravier Extérieur Kitchen cabinets Laminate Kitchen cabinets Wood Courtier à contacter Information et rendez-vous Phone 1 (866) 886-2439, email fnunes@magextechnologies.com 4
Fiche descriptive (suite) Licence autorisée à. Magex Technologies Inc. Appartement du propriétaire occupant (5) Loyer mensuel Nbre de chambre(s) Nbre de salle(s) de bain 950,00 $ 0 0 Courtier à contacter Information et rendez-vous Phone 1 (866) 886-2439, email fnunes@magextechnologies.com 5
Photos Licence autorisée à. Magex Technologies Inc. Frontage Hall Hall Kitchen Kitchen Kitchen 6
Dining room Dining room Living room Living room Master bedroom Bedroom 7
Bathroom Bathroom Family room Family room Family room Bedroom 8
Bathroom Garage Exterior Exterior Exterior 9
Termes et conditions des baux Licence autorisée à. Magex Technologies Inc. Services inclus Autre 1 Chauffage Électricité Eau chaude Taxe d'eau Buanderie Stationnement Meublé Semi-meublé Garage Autre 2 App Grandeur Terme du bail Locataire / remarque Mensuels Vacant Bail renouvelé Prop. occupant Loyers Annuels 143 8 - - - - x - x - - - - 2013-06-30 - - - Monthly residential revenue 1 300,00 $ 15 600,00 $ 145 5 - - - - x - x - - - - 2013-06-30 - - x Monthly residential revenue 950,00 $ 11 400,00 $ 147 5 - - - - x - x - - - - 2013-06-30 - - - Monthly residential revenue 950,00 $ 11 400,00 $ 149 8 - - - - x - x - - - - 2014-06-30 - - - Monthly residential revenue 1 300,00 $ 15 600,00 $ 4 500,00 $ 54 000,00 $ Prepared for : 10
Analyse financière Licence autorisée à. Magex Technologies Inc. Revenus Mensuel Annuel Garage 2 x 5 2 x 8 500,00 $ 6 000,00 $ 1 900,00 $ 22 800,00 $ 2 600,00 $ 31 200,00 $ Revenu locatif global envisageable (RGE) 5 000,00 $ 60 000,00 $ Perte de revenus % du RBP Mensuel Annuel Taux d'inoccupation 2,00 % 100,00 $ 1 200,00 $ Mauvaises créances 1,00 % 50,00 $ 600,00 $ Revenu brut effectif (RBE) 4 850,00 $ 58 200,00 $ Dépenses % du RBE Mensuel Annuel Taxes municipales 15,64 % 758,40 $ Taxes scolaires 3,58 % 173,71 $ Déneigement - Pelouse 1,00 % 48,50 $ Gestion 3,00 % 145,50 $ Réserve 4,00 % 194,00 $ 9 100,75 $ 2 084,58 $ 582,00 $ 1 746,00 $ 2 328,00 $ Total des dépenses 27,22 % 1 320,11 $ 15 841,32 $ Flux monétaire Revenu net d'exploitation Annuel 42 358,68 $ Service annuel de la dette Liquidité générée (avant impôts) Capitalisation totale Liquidité générée + Capitalisation Plus-value de l'immeuble Liquidité + Cap. + Plus-value - + + 33 870,60 $ 8 488,08 $ 13 610,12 $ 22 098,20 $ 14 590,00 $ 36 688,20 $ Préparé pour : 11
Analyse financière Licence autorisée à. Magex Technologies Inc. Répartition des dépenses Réserve 15% Gestion 11% Déneigement - Pelouse 4% Taxes municipales 57% Taxes scolaires 13% Répartition des revenus Garage 10% 2 x 5 38% 2 x 8 52% Revenus, Dépenses et intérêts hypothécaires 70 000,00 60 000,00 50 000,00 40 000,00 30 000,00 Ce graphique permet d'illustrer les revenus disponibles suite aux paiements des dépenses d'exploitation et des intérêts hypothécaires. Ces revenus sont considérés comme étant du profit et serviront en partie à payer l'impôt sur le revenu. 20 000,00 10 000,00 0,00 An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 Revenu brut effectif Dépenses d'exploitation Intérêts hypothécaires 12
Financement Licence autorisée à. Magex Technologies Inc. Coût d'acquisition Acquisition détaillée Total 729 500,00 $ 73,66% Frais d'acquisition 1,79% Prime d'assurance prêt (0,65 %) 3 556,31 $ Taxe sur la prime (9,00 %) 320,07 $ Droit de mutation 9 442,50 $ (Financé) 24,55% Frais d'acquisition total Hypothèque Mise de fonds Total 13 318,88 $ Prime d'assurance prêt Taxe sur la prime GRAND TOTAL 742 818,88 $ Total Frais non financés 9 762,57 $ Droit de mutation Mise de fonds 182 375,00 $ (25,00 %) du coût d'acquisition Hypothèque no 1 550 681,31 $ (75,00 %) du coût d'acquisition Amortissement Taux d'intérêt Terme Fréquence de versements Composition des intérêts Versement 300 mois 3,75 % 60 mois Mensuelle Semestrielle 2 822,55 $ 13
Analyse de rentabilité Licence autorisée à. Magex Technologies Inc. Ratios de performance (Après 1 an d'exploitation)* Multiplicateur du revenu brut effectif (MRBE) Multiplicateur du revenu net (MRN) Prix par appartement Ratio des dépenses d'exploitation (RDE) Ratio d'endettement Ratio de couverture de la dette (RCD) Taux minimal d'occupation (TMO) Taux de rendement sur le net (TRN) Taux de rendement interne (TRI) - après 5 ans Taux de rendement de la mise de fonds (TRE) Sur liquidité Après capitalisation Après capitalisation et appréciation Selon Coût d'acq. 12,73 17,46 186 022,50 $ 27,10 % 72,18 % 1,26 82,48 % 5,73 % 10,87 % 4,69% 12,15% 20,15% Ratios de performance (À l'achat de l'immeuble)* Selon Coût d'acq. Multiplicateur du revenu brut effectif (MRBE) 12,53 Multiplicateur du revenu net (MRN) 17,22 Prix par appartement 182 375,00 $ Taux de rendement sur le net (TRN) 5,81 % Scénario pour propriétaire occupant Valeur du loyer Coût réel d'occupation du propriétaire Profit du propriétaire (capital inclus) Profit estimé du propriétaire (grâce au profit de la revente) 950,00 $ 220,84 $ 913,34 $ 2 129,17 $ par mois Rendement de la mise de fonds** 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% 100,67% 81,24% 58,18% 59,04% 48,27% 36,08% 33,70% 19,92% 14,91% 16,68% 18,79% 6,91% 10,45% 4,71% -0,56% An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 Ce graphique représente la proportion de la mise de fonds initiale qui revient dans les poches de l'investisseur au fil des ans. En d'autres mots, il est possible d'identifier avec ce graphique le moment où l'investisseur aura récupéré entièrement sa mise de fonds en observant le moment où le 100% est atteint. Rend. mise de fonds + cap. + plus-value Rend. mise de fonds + capitalisation Rend. mise de fonds *Ne considérant pas les frais d'acq. non-financés ni les dépenses fixes **Considérant les frais d'acquisition non-financés et les dépenses fixes. La rentabilité est calculée selon le fait que l'immeuble vaut 729 500,00 $ tandis qu'il a été payé 729 500,00 $ en conservant la même hypothèque. L'hypothèque est calculée selon le prix payé (coût d'acquisition) et non selon le prix qui aurait pu être payé si l'immeuble avait été vendu au prix de la valeur marchande. 14
Définitions des ratios Licence autorisée à. Magex Technologies Inc. Définitions et formules Multiplicateur du revenu brut effectif (MRBE): Indique combien de fois le revenu brut effectif représente le coût d'acquisition de l'immeuble. Multiplicateur du revenu net (MRN): Indique combien de fois le revenu d'exploitation net représente le coût d'acquisition de l'immeuble. Prix par appartement: Prix moyen d'un logement. Ratio des dépenses (RDE): Indique le pourcentage du revenu brut effectif qui est absorbé par les dépenses d exploitation. Ratio d'endettement: Indique le pourcentage de la valeur de l immeuble qui provient des créanciers externes. Ratio couverture de la dette (RCD): Ce ratio sert à juger de la capacité de rembourser une dette à partir des revenus nets que génère un immeuble. Taux minimal d occupation (TMO): Ce ratio indique le niveau d occupation requis pour faire face aux obligations financières et d exploitation. Taux de rendement sur le net (TRN): Ce ratio indique le rendement de l'immeuble, en tenant compte des frais d'exploitation mais en excluant le service de la dette. Il est bien de noter qu'on emploi généralement le terme taux de capitalisation lorsqu'on parle d'évaluation de prix de vente, mais en réalité le bon terme à employer serait taux global d'actualisation (ou TGA). (Revenu net/valeur de l'immeuble). Taux de rendement sur la mise de fonds (TRE): Ce ratio représente le rendement de la mise de fonds du propriétaire en tenant compte des impôts si un taux d'imposition est spécifié. Le TRE mentionné illustre le rendement avant et après capitalisation suite à la première année d'acquisition. (Voir Prévisions financières pour les années suivantes.) Valeur de l'immeuble Revenu brut effectif Valeur de l'immeuble Revenu net d'exploitation Valeur de l'immeuble Nombre de logements Dépenses d exploitation Revenu brut effectif Solde de l'hypothèque Valeur de l'immeuble Revenu net d exploitation Service de la dette Dépenses + Service de la dette Revenu brut potentiel Revenu net d exploitation Valeur de l'immeuble Liquidité générée (av. et ap. capitalisation) Mise de fonds Taux de rendement interne (TRI): Taux d'actualisation pour lequel la valeur actualisée des liquidités générées par l'immeuble est égale à la valeur actualisée des décaissements requis pour réaliser cet investissement. Propriétaire occupant Loyer du propriétaire occupant avant capitalisation: Montant du loyer du propriétaire occupant en considérant la liquidité (positive ou négative) générée par l'immeuble avant impôts. Loyer du propriétaire occupant après capitalisation: Montant du loyer du propriétaire occupant en considérant l'apport en capital (remboursement hypothécaire) et la liquidité générée par l'immeuble (loyer avant capitalisation). Loyer - Liquidité av. cap. (av. impôts) 12 mois Loyer av. - Capitalisation totale cap. 12 mois 15
Révision Licence autorisée à. Magex Technologies Inc. Coût d'acquisition et Financement Résultat Marge Valeur Détails Excellent Coût d'acquisition Supérieur à 0 729 500,00 $ Montant payé pour l acquisition de la propriété (après négociation). Ce montant n inclut pas les frais d acquisition ni la prime d assurance prêt. Ratios (Selon le coût d'acquisition 729 500,00 $) Résultat Marge Valeur Détails Mauvais Taux de rendement de la mise de fonds (TRE) Environ 10 % 4,69 % Représente le rendement de la mise de fonds (peut être comparé au rendement d'un placement à la Bourse ou dans des Fonds communs) Attention Ratio de couverture de la dette (RCD) Supérieur à 1,10 % 1,26 Indique si le financement sera accepté dans une institution financière. Plus le ratio est supérieur à 1.20 (1.10 pour les plex et 1.30 pour immeubles de 7 logements et plus), plus le financement a de chances d'être accepté. Attention Ratio des dépenses d'exploitation (RDE) Entre 37 % et 45 % 27,10 % Part des revenus servant à payer les dépenses. Note: Le chauffage est au frais du locataire Excellent Ratio d'endettement Entre 75 % et 100 % 72,18 % Indique le pourcentage du coût de l'immeuble qui est financé par des créanciers externes (après la 1ère année) Excellent Taux minimal d'occupation (TMO) Inférieur à 100 % 82,48 % L'immeuble doit être occupé à ce pourcentage afin de ne générer ni profit ni perte. Dépenses d'exploitation Résultat Marge Valeur Détails Mauvais Assurances Entre 2 % et 4 % 0,00 % Mauvais Électricité - Combustible Entre 12 % et 23 % 0,00 % Dépend du responsable du paiement des frais de chauffage (propriétaire ou locataire) Entretien - Réparation Entre 4 % et 10 % 0,00 % Variable selon l'état de l'immeuble, l'âge, etc. Mauvais Conciergerie Entre 2 % et 5 % 0,00 % Mauvais Divers Entre 1 % et 5 % 0,00 % Mauvais Excellent Taxes municipales - Taxes scolaires Entre 13 % et 20 % 19,22 % 16
Révision (suite) Excellent Gestion Entre 3 % et 7 % 3,00 % Important d'inscrire des frais de gestion même si l'immeuble est géré par le propriétaire lui-même (le banquier considérera env. 5 % de frais de gestion) Déneigement - Pelouse Entre 0,5 % et 2 % 1,00 % Excellent 17
Prévisions financières Licence autorisée à. Magex Technologies Inc. Du oct. 01, 2013 Du oct. 01, 2014 Du oct. 01, 2015 Du oct. 01, 2016 Du oct. 01, 2017 au sept. 30, 2014 au sept. 30, 2015 au sept. 30, 2016 au sept. 30, 2017 au sept. 30, 2018 Revenus et dépenses..... Revenu brut potentiel 60 270,00 $ 61 475,40 $ 62 704,90 $ 63 959,01 $ 65 238,19 $ Revenu brut effectif 58 461,90 $ 59 631,14 $ 60 823,75 $ 62 040,24 $ 63 281,05 $ Dépenses d'exploitation 25 603,89 $ 16 158,15 $ 16 481,31 $ 16 810,94 $ 17 147,16 $ Revenu net d'exploitation 32 858,01 $ 43 472,99 $ 44 342,44 $ 45 229,30 $ 46 133,89 $ Service de la dette 33 870,60 $ 33 870,60 $ 33 870,60 $ 33 870,60 $ 33 870,60 $ Liquidité générée (avant impôts) -1 012,59 $ 9 602,39 $ 10 471,84 $ 11 358,70 $ 12 263,29 $ Financement..... Remboursement de capital 13 610,12 $ 14 125,27 $ 14 659,93 $ 15 214,86 $ 15 790,77 $ Intérêts hypothécaires 20 260,48 $ 19 745,33 $ 19 210,67 $ 18 655,74 $ 18 079,83 $ Solde de l'hypothèque 537 071,19 $ 522 945,92 $ 508 285,99 $ 493 071,13 $ 477 280,36 $ Impôts..... Revenu imposable (brut) 12 597,53 $ 23 727,66 $ 25 131,77 $ 26 573,56 $ 28 054,06 $ Déduction pour amort. (7,00%) 12 597,53 $ 23 727,66 $ 25 131,77 $ 26 573,56 $ 0,00 $ Revenu imposable (net) 0,00 $ 0,00 $ 0,00 $ 0,00 $ 28 054,06 $ Impôt sur le revenu (Taux 30,00%) 0,00 $ 0,00 $ 0,00 $ 0,00 $ 8 416,22 $ Liquidité générée (après impôts) -1 012,59 $ 9 602,39 $ 10 471,84 $ 11 358,70 $ 3 847,07 $ FNACC 607 477,47 $ 583 749,81 $ 558 618,04 $ 532 044,48 $ 532 044,48 $ Rentabilité (Selon la Valeur marchande)..... Multiplicateur du revenu brut (MRBE) 12,73 12,73 12,73 12,73 12,73 Multiplicateur du revenu net (MRN) 22,65 17,46 17,46 17,46 17,46 Ratio des dépenses d'exploitation (RDE) 43,80 % 27,10 % 27,10 % 27,10 % 27,10 % Ratio d'endettement 72,18 % 68,90 % 65,66 % 62,44 % 59,26 % Ratio de couverture de la dette (RCD) 0,97 1,28 1,31 1,34 1,36 Taux minimal d'occupation (TMO) 98,68 % 81,38 % 80,30 % 79,24 % 78,20 % Taux de capitalisation (TRN) 4,42 % 5,73 % 5,73 % 5,73 % 5,73 % Valeur du marché de l'imm. par app. 186 022,50 $ 189 742,95 $ 193 537,81 $ 197 408,57 $ 201 356,74 $ Valeur actuelle nette des liquidités générées -973,65 $ 8 877,95 $ 9 309,43 $ 9 709,46 $ 3 162,01 $ Rend. mise de fonds sur liquidité -0,56 % 5,27 % 5,74 % 6,23 % 2,11 % Rend. mise de fonds + capitalisation 6,91 % 13,01 % 13,78 % 14,57 % 10,77 % Rend. mise de fonds + cap. + plus-value 14,91 % 21,17 % 22,10 % 23,06 % 19,43 % Propriétaire occupant..... 18
Valeur marchande du loyer du propriétaire 950,00 $ 969,00 $ 988,38 $ 1 008,15 $ 1 028,31 $ Coût réel d'occupation du propriétaire 1 034,38 $ 168,80 $ 115,73 $ 61,59 $ 6,37 $ Profit du propriétaire (capital inclus) 99,80 $ 1 008,31 $ 1 105,93 $ 1 206,31 $ 1 309,53 $ Profit estimé du propriétaire (profit de la revente) 1 315,63 $ 2 248,46 $ 2 370,88 $ 2 496,56 $ 2 625,59 $ Avoir net (cumulatif)..... Rend. mise de fonds + cap. + plus-value 14,91 % 36,08 % 58,18 % 81,24 % 100,67 % Valeur de l'immeuble (Plus-value annuelle 2,00%) 744 090,00 $ 758 971,80 $ 774 151,24 $ 789 634,26 $ 805 426,95 $ Plus-value (Selon la Valeur marchande) 14 590,00 $ 29 471,80 $ 44 651,24 $ 60 134,26 $ 75 926,95 $ Remboursement de capital 13 610,12 $ 27 735,39 $ 42 395,32 $ 57 610,18 $ 73 400,95 $ Liquidité générée (après impôts) -1 012,59 $ 8 589,80 $ 19 061,64 $ 30 420,34 $ 34 267,41 $ Avoir net total 27 187,53 $ 65 796,99 $ 106 108,19 $ 148 164,78 $ 183 595,30 $ 19
Prévisions financières Licence autorisée à. Magex Technologies Inc. Avoir net total 200 000,00 160 000,00 120 000,00 80 000,00 40 000,00 0,00-40 000,00 An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 Ce graphique représente le montant accumulé au fil des ans grâce au profit généré par l'immeuble, à l'actif accumulé par le remboursement de l'hypothèque et à l'augmentation de la valeur de l'immeuble. En d'autres mots, il est possible d'identifier le moment où l'investisseur aura récupéré entièrement sa mise de fonds initiale en observant le moment où la ligne représentant la mise de fonds est atteinte. Plus-value de l'immeuble Remboursement de capital Liquidité générée (après impôts) Mise de fonds Cumulatif des années précédentes Progression de l'avoir 16 000,00 14 000,00 12 000,00 Dans ce graphique, l'évolution du profit généré par l'immeuble en considérant les impôts est illustrée. Si le coût d acquisition 10 000,00 de l'immeuble est inférieur à sa valeur marchande, un montant plus élevé peut être 8 000,00 6 000,00 observé pour la plus-value de l'immeuble la première année car un profit est réalisé dès l'achat. 4 000,00 2 000,00 Liquidité générée (avant impôts) Liquidité générée (après impôts) 0,00 Plus-value de l'immeuble -2 000,00 Remboursement de capital An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 Progression de la valeur de l immeuble et du solde hypothécaire 850 000,00 800 000,00 750 000,00 700 000,00 650 000,00 L'espace entre les 2 lignes représente le montant qui appartient réellement à l investisseur puisqu'il n est pas détenu par les créanciers hypothécaires. L'immeuble prend de la valeur à chaque année sans qu'il soit nécessaire de le financer à nouveau. 600 000,00 550 000,00 500 000,00 450 000,00 Valeur de l'immeuble Solde de l'hypothèque An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 20
Détails hypothécaire Licence autorisée à. Magex Technologies Inc. Hypothèque Montant 550 681,31 $ Taux d'intérêt 3,75 % Amortissement Terme Fréquence de versements 300 mois 60 mois Mensuelle Date Versement Capital Intérêt Solde Intérêt cumulé 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 2013-09-01 2013-11-01 2013-12-01 2014-01-01 2014-02-01 2014-03-01 2014-04-01 2014-05-01 2014-06-01 2014-07-01 2014-08-01 2014-09-01 2014-10-01 2014-11-01 2014-12-01 2015-01-01 2015-02-01 2015-03-01 2015-04-01 2015-05-01 2015-06-01 2015-07-01 2015-08-01 2015-09-01 2015-10-01 2015-11-01 2015-12-01 0,00 $ 0,00 $ 0,00 $ 550 681,31 $ 0,00 $ 2 822,55 $ 1 114,96 $ 1 707,59 $ 549 566,35 $ 1 707,59 $ 2 822,55 $ 1 118,42 $ 1 704,13 $ 548 447,93 $ 3 411,72 $ 2 822,55 $ 1 121,89 $ 1 700,66 $ 547 326,04 $ 5 112,38 $ 2 822,55 $ 1 125,37 $ 1 697,18 $ 546 200,67 $ 6 809,56 $ 2 822,55 $ 1 128,86 $ 1 693,69 $ 545 071,81 $ 8 503,25 $ 2 822,55 $ 1 132,36 $ 1 690,19 $ 543 939,45 $ 10 193,44 $ 2 822,55 $ 1 135,87 $ 1 686,68 $ 542 803,58 $ 11 880,12 $ 2 822,55 $ 1 139,39 $ 1 683,16 $ 541 664,19 $ 13 563,28 $ 2 822,55 $ 1 142,92 $ 1 679,63 $ 540 521,27 $ 15 242,91 $ 2 822,55 $ 1 146,47 $ 1 676,08 $ 539 374,80 $ 16 918,99 $ 2 822,55 $ 1 150,02 $ 1 672,53 $ 538 224,78 $ 18 591,52 $ 2 822,55 $ 1 153,59 $ 1 668,96 $ 537 071,19 $ 20 260,48 $ 2 822,55 $ 1 157,17 $ 1 665,38 $ 535 914,02 $ 21 925,86 $ 2 822,55 $ 1 160,75 $ 1 661,80 $ 534 753,27 $ 23 587,66 $ 2 822,55 $ 1 164,35 $ 1 658,20 $ 533 588,92 $ 25 245,86 $ 2 822,55 $ 1 167,96 $ 1 654,59 $ 532 420,96 $ 26 900,45 $ 2 822,55 $ 1 171,59 $ 1 650,96 $ 531 249,37 $ 28 551,41 $ 2 822,55 $ 1 175,22 $ 1 647,33 $ 530 074,15 $ 30 198,74 $ 2 822,55 $ 1 178,86 $ 1 643,69 $ 528 895,29 $ 31 842,43 $ 2 822,55 $ 1 182,52 $ 1 640,03 $ 527 712,77 $ 33 482,46 $ 2 822,55 $ 1 186,19 $ 1 636,36 $ 526 526,58 $ 35 118,82 $ 2 822,55 $ 1 189,86 $ 1 632,69 $ 525 336,72 $ 36 751,51 $ 2 822,55 $ 1 193,55 $ 1 629,00 $ 524 143,17 $ 38 380,51 $ 2 822,55 $ 1 197,25 $ 1 625,30 $ 522 945,92 $ 40 005,81 $ 2 822,55 $ 1 200,97 $ 1 621,58 $ 521 744,95 $ 41 627,39 $ 2 822,55 $ 1 204,69 $ 1 617,86 $ 520 540,26 $ 43 245,25 $ 2 822,55 $ 1 208,43 $ 1 614,12 $ 519 331,83 $ 44 859,37 $ 21
28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 2016-01-01 2016-02-01 2016-03-01 2016-04-01 2016-05-01 2016-06-01 2016-07-01 2016-08-01 2016-09-01 2016-10-01 2016-11-01 2016-12-01 2017-01-01 2017-02-01 2017-03-01 2017-04-01 2017-05-01 2017-06-01 2017-07-01 2017-08-01 2017-09-01 2017-10-01 2017-11-01 2017-12-01 2018-01-01 2018-02-01 2018-03-01 2018-04-01 2018-05-01 2018-06-01 2018-07-01 2018-08-01 2018-09-01 2 822,55 $ 1 212,17 $ 1 610,38 $ 518 119,66 $ 46 469,75 $ 2 822,55 $ 1 215,93 $ 1 606,62 $ 516 903,73 $ 48 076,37 $ 2 822,55 $ 1 219,70 $ 1 602,85 $ 515 684,03 $ 49 679,22 $ 2 822,55 $ 1 223,48 $ 1 599,07 $ 514 460,55 $ 51 278,29 $ 2 822,55 $ 1 227,28 $ 1 595,27 $ 513 233,27 $ 52 873,56 $ 2 822,55 $ 1 231,08 $ 1 591,47 $ 512 002,19 $ 54 465,03 $ 2 822,55 $ 1 234,90 $ 1 587,65 $ 510 767,29 $ 56 052,68 $ 2 822,55 $ 1 238,73 $ 1 583,82 $ 509 528,56 $ 57 636,50 $ 2 822,55 $ 1 242,57 $ 1 579,98 $ 508 285,99 $ 59 216,48 $ 2 822,55 $ 1 246,43 $ 1 576,12 $ 507 039,56 $ 60 792,60 $ 2 822,55 $ 1 250,29 $ 1 572,26 $ 505 789,27 $ 62 364,86 $ 2 822,55 $ 1 254,17 $ 1 568,38 $ 504 535,10 $ 63 933,24 $ 2 822,55 $ 1 258,06 $ 1 564,49 $ 503 277,04 $ 65 497,73 $ 2 822,55 $ 1 261,96 $ 1 560,59 $ 502 015,08 $ 67 058,32 $ 2 822,55 $ 1 265,87 $ 1 556,68 $ 500 749,21 $ 68 615,00 $ 2 822,55 $ 1 269,80 $ 1 552,75 $ 499 479,41 $ 70 167,75 $ 2 822,55 $ 1 273,73 $ 1 548,82 $ 498 205,68 $ 71 716,57 $ 2 822,55 $ 1 277,68 $ 1 544,87 $ 496 928,00 $ 73 261,44 $ 2 822,55 $ 1 281,64 $ 1 540,91 $ 495 646,36 $ 74 802,35 $ 2 822,55 $ 1 285,62 $ 1 536,93 $ 494 360,74 $ 76 339,28 $ 2 822,55 $ 1 289,61 $ 1 532,94 $ 493 071,13 $ 77 872,22 $ 2 822,55 $ 1 293,60 $ 1 528,95 $ 491 777,53 $ 79 401,17 $ 2 822,55 $ 1 297,62 $ 1 524,93 $ 490 479,91 $ 80 926,10 $ 2 822,55 $ 1 301,64 $ 1 520,91 $ 489 178,27 $ 82 447,01 $ 2 822,55 $ 1 305,68 $ 1 516,87 $ 487 872,59 $ 83 963,88 $ 2 822,55 $ 1 309,72 $ 1 512,83 $ 486 562,87 $ 85 476,71 $ 2 822,55 $ 1 313,79 $ 1 508,76 $ 485 249,08 $ 86 985,47 $ 2 822,55 $ 1 317,86 $ 1 504,69 $ 483 931,22 $ 88 490,16 $ 2 822,55 $ 1 321,95 $ 1 500,60 $ 482 609,27 $ 89 990,76 $ 2 822,55 $ 1 326,05 $ 1 496,50 $ 481 283,22 $ 91 487,26 $ 2 822,55 $ 1 330,16 $ 1 492,39 $ 479 953,06 $ 92 979,65 $ 2 822,55 $ 1 334,28 $ 1 488,27 $ 478 618,78 $ 94 467,92 $ 2 822,55 $ 1 338,42 $ 1 484,13 $ 477 280,36 $ 95 952,05 $ Total 169 353,00 $ 73 400,95 $ 95 952,05 $ 22
Évaluation du prix de vente Licence autorisée à. Magex Technologies Inc. Pourcentage de la mise de fonds Ratio de couverture de la dette (RCD) & Mise de fonds Taux de rendement désiré (avant impôt et capitalisation) Revenu Dépenses Revenu net annuel 10,00 % 58 461,90 $ 15 841,32 $ 42 620,58 $ 3,89 % 58 461,90 $ 15 841,32 $ 42 620,58 $ Hypothèque Montant de l'hypothèque Taux d'intérêt Amortissement Montant des versements 449 394,28 $ 3,75 % mois 2 303,40 $ 577 451,06 $ 3,75 % mois 2 959,76 $ Évaluation des montants Montant de la mise de fonds Pourcentage de la mise de fonds Ratio de couverture de la dette Profit annuel 149 798,09 $ 25,00 % 1.54 14 979,78 $ 182 375,00 $ 24,00 % 1.20 7 103,46 $ Évaluation du prix de vente 599 192,37 $ 759 826,06 $ Moyenne du prix de vente 679 509,22 $ 23
Rendement à la revente Licence autorisée à. Magex Technologies Inc. Actif net (avant impôts) Prix de revente 805 426,86 $ Frais de courtage - 44 097,12 $ Frais de courtage de 5,00 % Prix net de revente 761 329,74 $ Solde hypothécaire - 477 280,36 $ Actif net à la revente 284 049,37 $ Mise de fonds initiale - 182 375,00 $ Actif net augmenté (avant impôts) 101 674,37 $ Gain en capital Prix net de revente 761 329,74 $ Coût d'acquisition - 729 500,00 $ Gain en capital 31 829,74 $ Exonération du gain en capital - 0,00 $ Solde du gain en capital 31 829,74 $ Gain en capital imposable 15 914,87 $ Proportion imposable du gain de 50,00 % Impôts Dépréciation annuelle récupérée + 88 030,52 $ Total imposable 103 945,38 $ Impôt sur le revenu 31 183,62 $ Taux d'imposition de 30,00 % Actif net (après impôts) Actif net augmenté (avant impôts) 101 674,37 $ Impôt sur le revenu - 31 183,62 $ Actif net augmenté (après impôts) 70 490,76 $ Rendement Actif net sur base annuelle 13 545,39 $ Liquidité moyenne (après impôts) + 6 853,48 $ Rendement annuel 20 398,87 $ Taux de rendement annuel 11,19 % 182 375,00 Ce graphique illustre ce que le prix de revente estimé servira à payer. Les sections dans les teintes d oranger (mise de 805 426,86 646,12 69 844,64 fonds, gain en capital et capital récupéré) représentent le montant qui appartiendra à l'investisseur si l'immeuble est revendu après 5 ans de possession. 477 280,36 31 183,62 44 097,12 Capital récupéré Gain en capital (après impôts) Mise de fonds Solde de l'hypothèque Frais de courtage Impôt sur le revenu 24