Actualité GT AORIF 2 juillet 2015 juridique Gaëlle LECOUEDIC USH-DJEF
1 Le contrat-type et les prestations particulières du syndic de copropriété 2
Le contrat-type et prestations particulières de syndic Décret n 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis En application de : article 18-1 A de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (modifié par l art.55 de la loi ALUR du 24 mars 2014) Codifié à l article 29 du décret n 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Introduction de 2 annexes au décret du 17 mars 1967 : - Contrat-type - liste limitative des prestations particulières Se substitue à l arrêté dit NOVELLI du 19 mars 2010 fixant une liste minimale des prestations de gestion courante comprise dans le forfait 3
Le contrat-type et prestations particulières de syndic Loi ALUR : contrat-type de syndic, rémunération forfaitaire des syndics de copropriété rémunération complémentaire pour des prestations particulières définies limitativement Décret n 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis PRINCIPE du «TOUT SAUF.» inverse à l arrêté Novelli DEROGATION (art.18-1 A A de la loi de 1965) Seulement pour les syndicats de copropriétaires composés exclusivement de personnes morales, pour les immeubles à destination totale autre que d'habitation un vote en assemblée générale (majorité absolue de l art.25) décidant de déroger au contrat-type ENTREE EN VIGUEUR contrats de syndic conclus ou renouvelés après le 1 er juillet 2015 4
Le contrat-type et prestations particulières de syndic Champ d application immeubles à usage total ou partiel d habitation soumis au statut de la copropriété Décret n 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis immeubles en copropriété comportant des logements sociaux Contrat de tout syndic de copropriété : organisme d Hlm syndic (y compris syndic de droit), syndic bénévole, professionnels ou coopératif Copropriété en difficulté (clause 10) Cessation de plein droit sans indemnité du contrat de syndic (art. 29-1 loi 1965) Reddition de compte annuelle à une date fixée ou selon une périodicité convenue dans le contrat Dispositions d ordre public 5
Le contrat-type Décret n 2015-342 du 26 mars 2015 : ANNEXE 1 Rappel des dispositions légales et réglementaires Comparution des parties - Durée du contrat cf. art. 29 décret 17 mars 1967 (dates de prises d effet et d échéance) Révocation - démission- nouvelle désignation du syndic Fiche synthétique de copropriété (entrée en vigueur entre le 31/12/2016 et 31/12/2018 selon la taille du syndicat) Horaires d ouverture Indication des jours et heures ouvrables / prestations du forfait Indications relatives à l accueil physique et téléphonique des copropriétaires (et «occupants»?) 6
Le contrat-type Décret n 2015-342 du 26 mars 2015 ACTUALITES HABITAT du 15 mai 2015 Suite de la loi ALUR : un contrat-type pour les syndics de copropriété 7
2 Le forfait 8
Le forfait Décret n 2015-342 du 26 mars 2015 : ANNEXE 1 Forfait Principe = rémunération forfaitaire du syndic PRINCIPE du «TOUT SAUF.» Toutes prestations correspondant à la mission du syndic sauf celles figurant dans la liste limitative de l annexe 2 Annexion d une liste non limitative des prestations incluses dans le forfait pas de rémunération complémentaire pour des prestations non mentionnées dans cette liste et non définies comme prestation particulières fixation LIBRE du prix 9
Le forfait Décret n 2015-342 du 26 mars 2015 : ANNEXE 1 Contenu du forfait (clause 7.1.1) Tâches administratives : Visites (nombre/durée) avec ou sans rapport en présence ou non du président du conseil syndical Gestion des sinistres et gestion des règlements Tenue de l AG annuelle : durée, plage horaire, présence du syndic /ses préposés (au-delà application d une rémunération spécifique - cf. infra) Prestations optionnelles : préparation/convocation / tenue d AG autres que AG annuelle, réunions avec le conseil syndical Prestations pouvant être exclues sur décision de l AG (art.18 loi 1965) : compte séparé, accès en ligne sécurisé, confier les archives à une entreprise 10
Le forfait Décret n 2015-342 du 26 mars 2015 : ANNEXE 1 Liste non limitative des prestations incluses dans le forfait Assemblée générale Préparation/convocation/tenue/information relative aux décisions prises Conseil syndical Mise à disposition et communication de toutes pièces ou documents Recueil des avis écrits en cas de consultation obligatoire Gestion des opérations financières et comptabilité générale de la copropriété Administration et gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété Immatriculation Documents obligatoires ( fiche synthétique, audits diagnostics carnet d entretien, liste des copropriétaires, etc) Archives et extranet Entretien courant et maintenance Assurances Gestion du personnel 11
Le forfait Décret n 2015-342 du 26 mars 2015 : ANNEXE 1 Modalités de rémunération (clause 7.1.5) Montant Paiement d avance/à terme échu Périodicité Modalités de révision (éventuellement) Frais de reprographie et frais administratifs /prestation du forfait (cf. clause 7.1.1.) Inclus dans rémunération forfaitaire Envoi de documents / prestations du forfait Remboursement des frais d affranchissement ou d acheminement engagés En cas de décision d externalisation des archives ou de dispense de mise à disposition d un extranet en cours de contrat Diminution du forfait d un montant fixé d avance ou du montant facturé par le tiers, calculée prorata temporis Dépassements des horaires et durée des AG / réunions/ visites et vérifications application d un coût horaire mentionné au 7.2.1(prestations particulières) 12
3 Prestations hors forfait 13
Prestations particulières Décret n 2015-342 du 26 mars 2015 : ANNEXE 2 Prestations hors forfait Rémunération complémentaire selon des modalités convenues Liste limitative pouvant être révisée dans le cadre d une concertation organisée tous les 2 ans S y ajoutent : droit au remboursement de certains frais (frais postaux) Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires Dispositions d ordre public 14
Prestations particulières Décret n 2015-342 du 26 mars 2015 : ANNEXE 2 Rémunération complémentaire : modalités Fixation Soit d un coût horaire appliqué au prorata du temps passé Soit d un tarif convenu par prestation particulière Rémunération HORS FRAIS D ENVOI : Remboursement des frais d affranchissement ou d acheminement engagés des envois de documents/prestations particulières Défraiement et rémunération du syndic non professionnel (clause 8) 15
Prestations particulières Décret n 2015-342 du 26 mars 2015 : ANNEXE 2 TACHES ADMINISTRATIVES HORS FORFAIT Prestations relatives au réunions/visites supplémentaires (au-delà du forfait) AG supplémentaire Réunion supplémentaire avec le conseil syndical Visite supplémentaire avec ou sans rapport et avec ou sans le président du conseil syndical Prestations relatives au règlement de copropriété et à l état descriptif de division Possibilité de convenir que le montant des honoraires sera fixé lors de la décision prise par l AG 16
Prestations particulières Décret n 2015-342 du 26 mars 2015 : ANNEXE 2 TACHES ADMINISTRATIVES HORS FORFAIT Prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres Tarification relative aux déplacements à la prise de mesures conservatoires à l assistance aux mesures d expertise au suivi du dossier / assureur Facturation des prestations en cas d urgence, en dehors des jours et heures ouvrables : sans majoration au coût horaire majoré de % Déduction de la rémunération du syndic des sommes versées par l assureur au syndic, au titre de la couverture des diligences effectuées 17
Prestations particulières Décret n 2015-342 du 26 mars 2015 : ANNEXE 2 Prestations relatives aux travaux et études techniques Liste de travaux de l art.44 du décret du 17 mars 1967 donnant lieu à rémunération fixée par l AG votant les travaux Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ; 2 Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ; 3 Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ; 4 Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ; 5 Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble 18
Prestations particulières Décret n 2015-342 du 26 mars 2015 : ANNEXE 2 Prestations relatives aux travaux et études techniques Travaux de l art.44 du décret du 17 mars 1967 donnant lieu à rémunération fixée par l AG votant les travaux (dont DPE et audit énergétique) Pourcentage du montant HT des travaux Interdiction de tout barème d honoraires même à titre indicatif 19
Prestations particulières Décret n 2015-342 du 26 mars 2015 : ANNEXE 2 TACHES ADMINISTRATIVES HORS FORFAIT Prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires) Mise en demeure par lettre RAR Constitution d un dossier pour transmission à l avocat/huissier/ assureur protection juridique Suivi du dossier transmis 20
Prestations particulières Décret n 2015-342 du 26 mars 2015 : ANNEXE 2 MISSIONS PONCTUELLES (HORS GESTION COURANTE) Autres prestations Diligences spécifiques/préparation des décisions d acquisition ou de disposition de parties communes Reprise de compta (changement de syndic) Représentation du syndicat aux AG de structures extérieures (ASL, syndicat secondaire, union de syndicats) Constitution et suivi de dossier d emprunt souscrit au nom du syndicat Constitution et suivi de dossier de subvention au syndicat Immatriculation initiale du syndicat 21
Prestations particulières Décret n 2015-342 du 26 mars 2015 : ANNEXE 2 Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires Frais de recouvrement (art.10-1 loi 1965) Mise en demeure par lettre RAR relance après mise en demeure Exclusion des frais de relance par lettre simple Frais et honoraires liés aux mutations (état daté, opposition de l art. 20 de la loi de 1965, délivrance du certificat de l art. 20 de la loi de 1965) Montant max applicable aux honoraires d état daté fixé par décret non paru à ce jour Frais de délivrance des documents sur support papier (carnet d entretien, diagnostics techniques, informations nécessaires à la réalisation d un DPE individuel, copie certifiée conforme ou extrait de PV) Contradiction/effet relatif du contrat : copropriétaire à titre individuel non partie au contrat de syndic 22
+ Contacts Gaëlle LECOUEDIC Conseiller juridique Direction des études juridiques et fiscales Tél. : 01 40 75 78 60 Union nationale des Fédérations d organismes Hlm 14, rue Lord-Byron, 75384 Paris Cedex 08 Tél. : 01 40 75 78 00 Fax : 01 40 75 79 83 www.union-habitat.org DJEF/GLC 24.02.15 23