Données 2014 Réunion avec les professionnels Agglomération Côte Basque-Adour Bayonne 3 juin 2015 OBSERVATOIRE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISES DE L'AGGLOMÉRATION CÔTE BASQUE-ADOUR
Eléments généraux Une 4ème collecte de données transactions du 1er janvier au 31 décembre 2014, stock au 1er janvier 2015. Un périmètre d analyse identique à 2013 : Agglomération Côte Basque-Adour + Communauté de communes Nive-Adour (Saint-Pierre-d Irube, Mouguerre, Lahonce et Villefranque) La participation au dispositif d une nouvelle agence immobilière, Tourny Meyer L intégration des données ACBA et Cré@ticité (Pavillon et Hôtels d entreprises à Izarbel) Une analyse plus poussée sur la géographie (secteur du centre-ville de Bayonne) et les types de transactions
Le marché des bureaux
Le marché des bureaux : les transactions
Le marché des bureaux Un niveau de transactions en recul 9 000 8 000 Évolution du volume des transactions de bureaux (m²) 7 000-50% 6 000 5 000 4 000 8 555 m² 79 biens +29% -31% 3 000 2 000 4 280 m² 43 biens 5 505 m² 51 biens 3 775 m² 45 biens 1 000 0 2011 2012 2013 2014 45 biens commercialisés en 2014 pour une surface de 3 775 m² Un volume de transactions qui repart à la baisse (- 31 % par rapport à 2013) et qui reste très loin du niveau de 2011 Une transaction moyenne qui s établit à 84 m² 97 % des transactions réalisées sur le périmètre de l Agglomération
Le marché des bureaux Des situations très contrastées suivant les secteurs De nombreux secteurs avec peu de transactions Excepté les centres-villes, celui de Bayonne en particulier (205 m² en 2013), baisse générale du volume de transactions sur 1 an. Une baisse constante depuis 4 ans pour les «Cœur» et la «Ceinture d Agglo» Le secteur «Sud Agglo» dopé par Izarbel et l'intégration des nouvelles données
Le marché des bureaux Un focus sur le centre-ville 8 biens représentant 985 m² de seconde main ont été commercialisés sur les secteurs des Arènes- Paulmy, du Petit et du Grand Bayonne ; 2 ventes pour 530 m² dans les secteurs Arènes-Paulmy et Petit Bayonne Preuve qu un marché de centre-ville peut être recherché?
Le marché des bureaux Des types de transactions différenciées suivant les secteurs Transactions par secteur géographique et par type en 2014 CV Bayonne 455 530 Cœur d'agglo 475 225 115 Ceinture d'agglo Sud Agglo 345 344 405 CV Biarritz Bd BAB / Hausquette 25 45 345 145 Biarritz diffus St-Pierre-d'Irube 150 45 Rive droite Nord Agglo 43 Estuaire-Port 5 cantons - ch d'amour 35 Loué neuf Loué 2nde main Vendu neuf Vendu 2nde main 0 200 400 600 800 1000 1200 Des transactions largement portées par la location seconde main Bd du BAB / Hausquette et le Cœur d Agglo seuls secteurs à avoir bénéficié de trois types de transactions
Le marché des bureaux Des types de transactions différenciées suivant les secteurs Transactions par secteur géographique et par type entre 2011 et 2014 Cœur d'agglo 280 475 4 560 1 060 Ceinture d'agglo 535 410 3 650 1 265 Bd BAB / Hausquette 240 770 590 635 CV Bayonne 1 195 875 Sud Agglo 90 705 1 005 5 cantons - ch d'amour 600 670 Rive droite Nord Agglo 220 684 85 CV Biarritz 395 215 Estuaire-Port 140 140 St-Pierre-d'Irube 110 Loué neuf Loué 2nde main Vendu neuf Vendu 2nde main 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 * 2013 et 2014 pour St-Pierre-d Irube Des transactions majoritaires dans la location seconde main Bd du BAB / Hausquette, Ceinture et Cœur d Agglo seuls secteurs à avoir bénéficié des quatre types de transactions. Ces secteurs semblent être aussi privilégiés pour le neuf (vente et location)
Le marché des bureaux : le stock
Le marché des bureaux Un stock qui se maintient 35 000 30 000 25 000 20 000 > 1 an < 1 an Immédiat 1 300 315 17% Évolution du volume du stock de bureaux (m²) 120 15% 1 270 3 095 m² 30 biens 3% 3 865 m² 12 biens 15 000 10 000 20 615 m² 165 biens 24 365 m² 248 biens 24 970 m² 208 biens 25 025 m² 221 biens 5 000 0 1er janv 2012 1er janv 2013 1er janv 2014 1er janv 2015 233 biens disponibles au 1er janv. 2015 pour une surface de 28 890 m² 221 biens pour 25 025 m² en disponibilité immédiate 12 biens pour 3 865 m² disponibles à 1 an Une légère augmentation du stock (3 %) même si le nombre de biens disponibles diminue (-2 %) Un volume de stock immédiat particulièrement stable Seuls 5 % des biens en stock sont situés hors Agglomération
Le marché des bureaux Un stock toujours concentré sur 2 pôles 2 pôles majeurs de stock : «Cœur d agglo» et «Ceinture d agglo» (66 % du total). Le «Cœur» a enregistré une hausse de 17 % tandis que la «Ceinture» a connu une baisse de 20 % par rapport à 2013 6 485 m² de biens neufs en stock (23 %), - 1 100 m² par rapport à 2014
Le marché des bureaux Focus sur les pôles «Cœur» et «Ceinture d Agglo» 52 % du stock de ces deux pôles concentrés sur Forum, Aritxague, La Negresse-Moura-Iraty et Maignon Un stock neuf présent sur presque tous les secteurs géographiques
Le marché des bureaux Un délai d écoulement théorique qui augmente Évolution du volume des transactions et du stock de bureaux (m²) 30 000 25 000 Transactions Stock 24 485 28 065 28 410 20 930 20 000 15 000 Délai d écoulement 2,5 ans Délai d écoulement 5,75 ans Délai d écoulement 5 ans Délai d écoulement 7,75 ans 10 000 8 555 5 000 4 280 5 505 3 775 0 2011 2012 2013 2014 Un taux d écoulement théorique qui s élève à près de 8 ans, en forte augmentation en 1 an. Il est de 5 ans et 3 mois si on se base sur la moyenne des 4 dernières années (rappel, un taux d écoulement «normal» se situe entre 1 et 2 ans)
Le marché des bureaux Le rapport entre transactions et stock par secteur géographique Une situation problématique de sur-offre sur presque l ensemble des secteurs, mais encore plus marquée pour Aritxague, La Négresse/Moura/Iraty ou bien Parme-Aéroport Une situation de sous-offre relative qui perdure pour «5 cantons - Chambre d Amour»
Le marché des bureaux Un délai d écoulement théorique toujours très haut Données clés du marché 2014 des bureaux dans des agglomérations françaises Transactions 2014 Evolution sur 1 an 2014 Stock Evolution sur 1 an Délais d'écoulement du stock (mois) (1) Chambéry 17 500-24% 17 700-21% 11 Annecy 24 170-29% 41 750 17% 18 Toulouse 142 000 26% 213 000 8% 19 Bordeaux 86 700 0% 129 500-6% 18 Besançon 12 050-9% 22 300 3% 21 Nancy 36 000 13% 61 200 23% 21 Nîmes 21 930-14% 35 200-9% 22 Mulhouse 25 000 5% 73 800-6% 35 Valence 7 200-12% 35 700 103% 36 Bayonne 3 775-31% 28 890 3% 62 Pau (2) 8 810 20% 41 130 20% 62 Total panel 4% 6% 22 (1) Délai lissé sur les 4 dernières années Source : Observatoires et CBRE (2) Données provisoires Une contraction marquée des transactions par rapport aux autres agglomérations Un délai théorique d écoulement équivalent à celui de Pau
Le marché des bureaux : la caractérisation du parc
Le marché des bureaux Caractérisation du parc Transactions par tranches de surface (en nb) 22% 9% 69% < 100 m² 100 à 200 m² 200 à 500 m² 500 à 1 000 m² 1 000 à 2 000 m² > 2 000 m² Stock par tranches de surface (en nb) 0,4% 0,4% 27% 8% 3% 61% Transaction par état du bien (en m²) Stock par état du bien (en m²) 24% neuf 22% 48% 1% restructuré récent 45% 3% 13% rénové ancien 23% 15% 6% Aucune transaction > 500 m² (1 en 2011 et 3 en 2013) Une part du neuf au plus haut dans les transactions (< 16 % les années précédentes)
Le marché des bureaux Une année plus conforme pour la vente? Transactions (en nb) Stock (en nb) vente - 16% vente - 17% location - 84% location - 83% La vente à un niveau moyen pour les transactions (35 % en 2011 et 2012, 8 % en 2013) 7 ventes réalisées en 2014 (1 255 m²), dont 1 à investisseurs (475 m²) Une bonne adéquation entre offre et demande pour 2014
Le marché des bureaux Une diminution des prix pour le locatif 250 200 150 100 50 110 50 120 70 Prix de location en seconde main (en / HT / m² / an) 180 170 170 160 150 130 130 130 100 100 90 80 70 68 60 50 200 110 220 230 80 80 0 Besancon Nimes Mulhouse Chambéry Valence Pau Bordeaux Nancy Annecy Bayonne Marseille Toulouse Lyon Source : Observatoires et CBRE Une baisse significative des prix locatifs en seconde main enregistrée entre 2013 et 2014, les 200 étaient dépassés les années précédentes Un positionnement qui demeure néanmoins élevé Pas assez de transactions significatives dans le neuf (153-192 en 2013)
Le marché des bureaux et pour la vente 4 500 4 000 Prix de vente en seconde main (en / HT / m² / an) 4 200 3 500 3 000 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 1 190 500 1 400 800 1 600 600 1 700 1 750 1 800 1 250 750 900 2 000 2 000 800 1 250 2 100 1 000 2 200 2 200 1 200 1 400 1 800 700 0 Mulhouse Nimes Besancon Valence Chambéry Annecy Toulouse Bordeaux Bayonne Nancy Pau Marseille Lyon Source : Observatoires et CBRE Une baisse significative des prix de vente en seconde main enregistrée par rapport à 2011 et 2012 (un max. autour de 3 000 ) Un positionnement qui reste élevé, comparable aux valeurs affichées à Toulouse et Bordeaux Pas assez de transactions significatives dans le neuf (1 850-2 200 en 2012)
Le marché des entrepôts et locaux d activités
Le marché des entrepôts et locaux d activités : les transactions
Le marché des entrepôts/locaux d activités Un retour à une année «classique» 30 000 Évolution du volume des transactions des entrepôts et locaux d'activités 25 000 Hors ACBA ACBA 20 000-59% 15 000 10 000 5 000 0-18% 11 070 m² 35 biens 9 045 m² 34 biens 22 230 m² 6 biens 4 160 m² 18 biens 720 m² 2 biens 10 125 m² 25 biens 2011 2012 2013 2014 27 biens commercialisés en 2014 pour une surface de 10 845 m² Un volume de transactions qui diminue de 59 % sur le périmètre d étude (lié à la transaction atypique enregistrée en 2013) mais qui augmente de 143 % sur le territoire de l ACBA Un niveau de transactions sur l ACBA comparable à 2011 et 2012 Une transaction moyenne qui s établit à 402 m² -54% +143%
Le marché des entrepôts/locaux d activités Une «relocalisation» sur l Agglomération 63 % des transactions concentrées sur Jorlis/Pontots/Forum et St-Frédéric/Bayonne Nord Jorlis/Pontots/Forum retrouve un volume comparable à 2012-2013 tandis que St-Frédéric/Bayonne Nord enregistre plus de m² en 2014 que lors de la période 2010-2013 Seules 2 transactions enregistrées sur le pôle Mouguerre-Lahonce
Le marché des entrepôts et locaux d activités : le stock
Le marché des entrepôts/locaux d activités Un stock en légère augmentation 60 000 Évolution du volume du stock des entrepôts et locaux d'activités 50 000 Hors ACBA ACBA 16% 40 000 30 000-6% -34% 15 320 m² 24 biens 17% 17 765 m² 23 biens 20 000 10 000 40 190 m² 82 biens 37 935 m² 91 biens 25 055 m² 65 biens 29 300 m² 69 biens 0 1er janv 2012 1er janv 2013 1er janv 2014 1er janv 2015 92 biens disponibles au 1er janv. 2015 pour une surface de 47 065 m² 90 biens pour 46 535 m² en disponibilité immédiate, 2 biens pour 530 m² disponible à 1 an Un volume total qui augmente de façon similaire sur l Agglo (+17 %) et hors Agglo (+16 %) La part de l Agglomération dans le stock s élève à 62 % et reste inchangée en 1 an
Le marché des entrepôts/locaux d activités Un stock présent dans chaque secteur hormis dans le «Sud» 5 pôles majeurs (> 4 000 m²) - Mouguerre (CEF et ZI), St-Frédéric Bayonne Nord, Pontots-Forum et La Négresse-Moura-Iraty - représentent 70 % du stock
Le marché des entrepôts/locaux d activités Un délai d écoulement qui repart à la hausse Évolution du volume des transactions et du stock de entrepôts et locaux d'activités (m²) 50 000 47 065 Transactions Stock 45 000 40 190 40 375 40 000 37 935 35 000 30 000 25 000 Délai d écoulement 3,5 ans Délai d écoulement 4 ans Délai d écoulement 1,5 ans 26 490 Délai d écoulement 4,25 ans 20 000 15 000 10 000 11 070 9 045 10 845 5 000 0 2011 2012 2013 2014 Un délai d écoulement théorique qui s élève à 4 ans et 4 mois et retrouve son niveau de 2012. Il est de 3 ans et 3 mois si on se base sur la moyenne des 4 dernières années (poids de la transaction atypique de l an dernier)
Le marché des entrepôts/locaux d activités Le rapport entre transactions et stock par secteur géographique Un constat de sur-offre sur la majorité des secteurs géographiques, notamment Mouguerre-CEF, St-Frédéric/Bayonne Nord, La Négresse/Moura/Iraty et St-Etienne Une situation à l équilibre pour les Pontots, Lazaret-Redon et le centre-ville de Bayonne
Le marché des entrepôts/locaux d activités Un délai d écoulement élevé Données clés du marché 2014 des entrepôts/locaux d activité dans des agglomérations françaises Transactions 2014 Evolution sur 1 an 2014 Stock Evolution sur 1 an Délais d'écoulement du stock (mois) (1) Annecy 86 200-14% 62 500-23% 9 Chambéry 52 000-28% 68 000-9% 14 Toulouse 185 900 38% 229 500-1% 18 Bordeaux 178 500 3% 305 200 66% 20 Besançon 39 800 18% 105 800-7% 28 Mulhouse 109 000 16% 288 400-21% 28 Nîmes 33 350 10% 122 000-10% 33 Nancy 78 200 9% 228 800 16% 37 Bayonne 10 846-59% 47 065 17% 39 Valence 60 000 178% 110 100 16% 45 Pau( 2) 11 700 22% 73 081 42% 57 Total panel 10% 4% 24 (1) Délai lissé sur les 4 dernières années (2) Données provisoires Source : Observatoires et CBRE Une forte diminution des transactions pour Bayonne par rapport aux autres agglomérations due au poids de la transaction de 20 000 m² de 2013 Un délai théorique d écoulement qui reste élevé
Le marché des entrepôts et locaux d activités : la caractérisation du parc
Le marché des entrepôts/locaux d activités Caractérisation du parc Transactions par tranche de surfaces (en nb) 11% 41% 11% 19% 19% < 100 m² 100 à 200 m² 200 à 500 m² 500 à 1 000 m² 1 000 à 2 000 m² > 2 000 m² Stock par tranche de surfaces (nb) 16% 3% 8% 32% 10% 32% Transactions par état du bien (en m²) 1% 0,5% 20% neuf restructuré 59% 19% récent rénové ancien Stock par état du bien (en m²) 9% 1% 25% 57% 8% Une majorité de transactions dans la tranche 200-500 m² Une part de biens neufs, récents et rénovés relativement importante dans le stock
Le marché des entrepôts/locaux d activités Une année classique pour la vente? Transactions (en nb) Stock (en nb) vente - 22 % vente - 13% location - 78% location - 87% Une part de la location dans les transactions et le stock à un haut niveau comparable aux années précédentes 6 ventes réalisées en 2014 (4 885 m²), dont 2 à investisseurs (1 475 m²)
Le marché des entrepôts/locaux d activités Une diminution des prix pour le locatif 140 120 Prix de location en seconde main (en / HT / m² / an) 120 100 100 80 60 40 20 50 30 55 40 60 60 30 35 65 65 65 65 68 70 50 40 35 25 28 15 80 80 20 38 42 0 Besancon Lyon Nancy Nimes Mulhouse Chambéry Annecy Valence Toulouse Bordeaux Pau Marseille Bayonne Source : Observatoires et CBRE Une baisse des prix locatifs en seconde main entre 2013 et 2014 (max. à 139 en 2013) mais une valeur maximale toujours très élevée par rapport aux autres agglomérations Pas assez de transactions significatives dans le neuf (84 93 en 2012)
Le marché des entrepôts/locaux d activités Des prix stables pour la vente 1 000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Prix de vente en seconde main (en / HT / m²) 900 950 853 800 800 800 800 800 750 670 600 580 540 500 500 400 300 300 300 300 240 250 200 150 160 100 Mulhouse Pau Besancon Nimes Toulouse Chambéry Bordeaux Lyon Valence Marseille Bayonne Nancy Annecy Source : Observatoires et CBRE Une stabilisation de la fourchette haute (857 en 2013) La fourchette minimale est à relativiser car les valeurs 2014 semblent très homogènes (211 en 2013) Un positionnement très élevé (cf. Pau) Aucune transaction réalisée dans la vente en neuf (une seule en 2013)
Bilan et suites
Quel bilan? Une situation difficile pour le marché des bureaux Un stock qui se maintient mais un volume des transactions à un faible niveau Un stock neuf (immédiat et à venir) qui diminue de 1 100 m² mais qui reste à un niveau élevé (près de 6 500 m²) et qui aura du mal à s écouler rapidement Une très grande majorité des secteurs géographiques touchés par une situation de sur-offre Une baisse marquée des prix dans la seconde main mais qui ne semble pas encore suffisante
Quel bilan? Un «retour à la normale» pour le marché des entrepôts / locaux Un volume de transactions qui retrouve les niveaux de 2011 et 2012 après une année 2013 hors norme (effondrement des commercialisations sur l Agglomération et une transaction record à Mouguerre) Un volume de stock qui repart à la hausse, tant pour l Agglomération que pour le hors Agglomération Des prix en seconde main qui diminuent mais qui restent encore élevés en comparaison avec d autres agglomérations, surtout dans le locatif
Quelles suites? Un observatoire qui se consolide et évolue Une élaboration de la 3ème édition de la plaquette de communication Un élargissement du périmètre à la communauté de communes Errobi (Bassussarry, Arcangues) en 2015 Le développement de nouvelles analyses territoriales
OBSERVATOIRE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISES DE L'AGGLOMÉRATION CÔTE BASQUE - ADOUR