Table des matières. Partie I : La nouvelle déduction pour la propre et unique habitation

Table des matières Partie I : La nouvelle déduction pour la propre et unique habitation 1. Conditions liées à l emprunt 1.1. Aperçu des différentes conditions...3 1.2. Commentaire de ces différentes conditions...3 1.2.1. Qu est au juste un emprunt hypothécaire?...3 1.2.2. Une déduction réservée aux seuls propriétaires?.......... 5 1.2.3. Qu est l Espace Economique Européen (EEE)?... 7 1.2.4. Et qu est cette unique habitation?..................... 8 1.2.5. Et qu est cette propre habitation?... 10 1.2.6. Qu en est-il du caractère spécifique de l emprunt?...12 1.2.7. Acquérir ou conserver : qu est-ce à dire?... 12 1.2.8. Quelques cas spécifiques............................ 13 2. Conditions liées à l ASRD 2.1. Conditions d application...17 2.2. Co m m e n ta i r e d e c e rta i n e s c o n d i t i o n s.......................... 17 2.2.1. Exclusivement en garantie d un emprunt hypothécaire...17 2.2.2. La clause désignant le bénéficiaire du contrat...18 2.2.3. Peut-on se servir d une assurance en cours?............ 19 3. Montant de l avantage fiscal 3.1. Généralités...21 3.1.1. Le principe du pot commun...21 3.1.2. Chez des personnes mariées et des cohabitants.......... 21 3.1.3. Un système avantageux............................. 22 3.2. Le m o n ta n t d e b a s e d e la d é d u c t i o n........................... 22 3.2.1. En principe........................................ 22 3.2.2. Les montants indexés............................... 22 3.3. Les majorations de la déduction...23 3.3.1. La majoration des 10 premières années...23 3.3.2. La majoration liée aux enfants à charge................. 25 3.4. Ex e m p l e s............................................... 26 3.4.1. Premier exemple................................... 26 3.4.2. Deuxième exemple................................. 27 3.4.3. Troisième exemple...27 3.4.4. Quatrième exemple...28 III

4. Particularité : l achat d un terrain 4.1. Un e s i t uat i o n s p é c i f i q u e.................................... 29 4.2. L e m p ru n t r e l at i f au t e r r a i n................................. 29 4.3. L e m p ru n t r e l at i f à la c o n s t ru c t i o n........................... 30 5. L habitation à usage mixte 5.1. Qu e s t-c e?............................................. 31 5.2. Da n s quelle m e s u r e la d é d u c t i o n s a p p l i q u e-t-elle?.............. 31 5.2.1. En principe........................................ 31 5.2.2. Les intérêts de l emprunt...32 5.2.3. Les amortissements de capital de l emprunt et les primes d assurance.............................. 32 5.2.4. Un exemple....................................... 33 6. Dans le cas de personnes mariées Préambule : cohabitants légaux = personnes mariées... 35 6.1. Le principe de la libre répartition...35 6.1.1. Un libre choix, indépendant des revenus... 35 6.1.2. La règle des 15/85...35 6.1.3. La situation des cohabitants de fait...38 6.1.4. Deux exemples de cette différence entre personnes mariées et cohabitants de fait................ 38 6.2. Fin d e la d i sc r i m i nat i o n?................................... 39 6.3. Face aux autres déductions (libéralités, frais de garde d enfants,...).. 40 6.3.1. A quelle déduction la priorité?........................ 40 6.3.2. Un exemple....................................... 41 7. Le revenu cadastral exonéré d impôt 7.1. Revenu cadastral et déduction pour la propre et unique habitation... 45 7.1.1. Le principe...45 7.1.2. Plus d imputation du précompte immobilier...45 7.2. La déduction ordinaire d intérêts après le 01.01.2005...46 7.2.1. Pas avec la déduction pour la propre et unique habitation... 46 7.2.2. Bien sans la déduction pour la propre et unique habitation...46 8. Déduction pour la propre et unique habitation et épargne à long terme 8.1. L e pa r g n e à l o n g t e r m e a p r è s le 1e r ja n v i e r 2005................ 49 8.2. La combinaison de ces deux incitants fiscaux...49 8.2.1. En principe, pas de libre choix... 49 8.2.2. Mais une combinaison reste possible................... 51 8.2.3. Cas d application...53 IV

9. Le régime transitoire 9.1. L ancien et le nouveau régime se cotoient...55 9.1.1. Une date-clé pour la déduction pour la propre et unique habitation...55 9.1.2. Pas de déduction pour la propre et unique habitation pour..... 55 9.1.3. Les diverses possibilités............................. 55 9.2. Emprunt d après le 01.01.2005, Plus d autre emprunt... 56 9.2.1. La déduction pour la propre et unique habitation?... 56 9.2.2. A quelles conditions?............................... 57 9.2.3. Avec quelles conséquences fiscales?.................. 57 9.2.4. Exemple...58 9.3. Un e m p ru n t c o n c l u a p r è s le 01.01.2005 e t u n a n c i e n e m p ru n t to u j o u r s e n c o u r s........................................ 59 9.3.1. La déduction pour la propre et unique habitation, moyennant un choix................................ 59 9.3.2. Vous optez pour la déduction pour la propre et unique habitation...61 9.3.3. Vous optez pour les avantages liés à votre ancien emprunt.. 61 9.4. Un e m p ru n t c o n c l u a p r è s le 01.01.2005, pa s p o u r v o t r e p ro p r e e t u n i q u e h a b i tat i o n e t pa s d au t r e e m p ru n t e n c o u r s p o u r c e t t e h a b i tat i o n.......................................... 63 9.4.1. Pas de déduction pour la propre et unique habitation!... 63 9.4.2. Le régime fiscal de cet emprunt....................... 64 9.5. Un e m p ru n t c o n c l u a p r è s le 01.01.2005, pa s p o u r v o t r e p ro p r e e t u n i q u e h a b i tat i o n e t av e c u n au t r e e m p ru n t e n c o r e e n c o u r s p o u r c e t t e h a b i tat i o n...................................... 65 9.5.1. Pas de déduction pour la propre et unique habitation et donc pas de choix possible...65 9.5.2. Le régime fiscal de votre nouvel emprunt................ 65 9.6. Deux cas particuliers...67 9.6.1. Le concours de l ancien et du nouveau régime durant une année.................................. 67 9.6.2. Le rachat du droit de propriété de votre ex-conjoint........ 68 Partie II : L épargne-logement 1. La nature de l emprunt 1.1. Garanti par une hypothèque...73 1.1.1. Une inscription hypothécaire...73 1.1.2. Une régularisation...73 1.1.3. Une hypothèque partielle............................. 73 1.1.4. Une hypothèque sur quelle habitation?................. 74 V

1.2. Un e d u r é e m i n i m u m d e 10 a n s................................ 74 1.2.1. Un remboursement complet volontaire dans les 10 ans...75 1.2.2. Un remboursement complet volontaire après (plus de) 10 ans...75 1.2.3. Un remboursement partiel volontaire après (plus de) 10 ans...75 1.2.4. Un remboursement involontaire par suite de l intervention de l assurance solde restant dû...75 1.2.5. Une adaptation de l emprunt initial conclu moins de 10 ans auparavant............................... 76 1.3. Co n c l u au p r è s d u n é ta b l i s s e m e n t aya n t s o n s i è g e d a n s l EEE....... 76 1.4. Garanti par une assurance solde restant dû (jusqu à l ex. imp. 2000).. 77 1.4.1. L assurance solde restant dû...77 1.4.2. L assuré est aussi l emprunteur...77 1.4.3. Le bénéficiaire du contrat............................ 78 1.4.4. Le montant du capital assuré...78 2. L objet de l emprunt 2.1. Ac q u é r i r, c o n s t ru i r e o u t r a n s f o r m e r......................... 81 2.2. Un e h a b i tat i o n s i t u é e e n b e l g i q u e............................. 81 2.3. En p l e i n e p ro p r i é t é....................................... 82 2.3.1. Un achat scindé...82 2.3.2. Le cas des conjoints................................ 83 2.4. Au s s i p o u r u n e m p ru n t d e r e f i na n c e m e n t....................... 83 3. Votre unique habitation? 3.1. L u n i q u e h a b i tat i o n....................................... 85 3.2. Quand faut-il que ce soit votre unique habitation?... 85 3.3. De q u i e s t-c e l u n i q u e h a b i tat i o n?............................ 86 4. Votre propre habitation? 5. La date de l emprunt 5.1. Les emprunts d avant le 1er janvier 2005...89 5.2. Un e e x c e p t i o n........................................... 89 5.3. Un emprunt de refinancement...90 6. L avantage fiscal 6.1. Le principe de la réduction d impôt... 91 6.1.1. Le principe fiscal................................... 91 6.1.2. Le fonctionnement d une réduction d impôt...91 6.2. Le n i v e au d e la r é d u c t i o n d i m p ô t............................. 91 6.3. La base de calcul de la réduction d impôt...92 VI

6.4. La limitation d e la b a s e d e c a l c u l............................. 92 6.4.1. Première limitation : le montant de l emprunt............. 92 6.4.2. Deuxième limitation : le niveau de votre revenu professionnel net...94 6.4.3. Troisième limitation : le maximum légal... 95 6.4.4. La réduction d impôt concrète...95 6.4.5. L excédent de vos primes d assurances solde restant dû.... 95 6.4.6. Une prime unique d assurance solde restant dû...96 Partie III : L épargne à long terme 1. La nature de l emprunt 1.1. Garanti par une hypothèque...103 1.1.1. Une inscription hypothécaire...103 1.1.2. Une régularisation...103 1.1.3. Une hypothèque partielle............................ 103 1.1.4. Une hypothèque sur quelle habitation?................ 104 1.2. Un e d u r é e m i n i m u m d e 10 a n s............................... 104 1.2.1. Un remboursement complet volontaire dans les 10 ans...105 1.2.2. Un remboursement complet volontaire après (plus de) 10 ans... 105 1.2.3. Un remboursement partiel volontaire après (plus de) 10 ans... 105 1.2.4. Un remboursement involontaire par suite de l intervention de l assurance solde restant dû...106 1.2.5. Une adaptation de l emprunt initial conclu moins de 10 ans auparavant.............................. 106 1.3. Co n c l u au p r è s d u n é ta b l i s s e m e n t aya n t s o n s i è g e d a n s l EEE...... 106 1.4. Garanti par une assurance solde restant dû (jusqu à l ex. imp. 2000).. 107 1.4.1. L assurance solde restant dû...107 1.4.2. L assuré est aussi l emprunteur...107 1.4.3. Le bénéficiaire du contrat (jusqu à l ex. imp. 2000)........ 108 1.4.4. Le montant du capital assuré (jusqu à l ex. imp. 2000)..... 109 2. L objet de l emprunt 2.1. Ac q u é r i r, c o n s t ru i r e o u t r a n s f o r m e r........................ 111 2.2. Un e h a b i tat i o n.......................................... 111 2.3. En p l e i n e p ro p r i é t é...................................... 112 2.3.1. Un achat scindé...113 2.3.2. Le cas des conjoints............................... 113 2.4. Au s s i p o u r u n e m p ru n t d e r e f i na n c e m e n t...................... 113 VII

3. Votre unique habitation? 3.1. Ce n est pas requis!...115 3.2. Ma i s u n e limitation p ot e n t i e l l e.............................. 115 3.3. À v o i r p o u r c h a q u e a c h e t e u r............................... 116 4. Votre propre habitation? 5. La date de l emprunt 5.1. En p r i nc i p e s a n s i m p o r ta n c e................................ 119 5.1.1. Les emprunts d avant le 1er janvier 2005............... 119 5.1.2. Les emprunts d après le 1er janvier 2005...119 5.2. Un emprunt de refinancement...119 6. L avantage fiscal 6.1. Le principe de la réduction d impôt... 121 6.1.1. Le principe fiscal.................................. 121 6.1.2. Le fonctionnement d une réduction d impôt...121 6.2. Le n i v e au d e la r é d u c t i o n d i m p ô t............................ 121 6.3. La base de calcul de la réduction d impôt...122 6.4. La limitation d e la b a s e d e c a l c u l............................ 122 6.4.1. Première limitation : le montant de l emprunt............ 122 6.4.2. Deuxième limitation : le niveau de votre revenu professionnel net...124 6.4.3. Troisième limitation : le maximum légal... 125 6.4.4. La réduction d impôt concrète...125 6.4.5. Une prime unique d assurance solde restant dû...125 Partie IV : La déduction complémentaire d intérêts 1. La déduction ordinaire d intérêts 1.1. D a b o r d la d é d u c t i o n o r d i na i r e, p u i s la c o m p l é m e n ta i r e........... 131 1.1.1. Dans l ordre hiérarchique...131 1.1.2. Une présentation schématique....................... 131 1.2. Le s c o n d i t i o n s d e la d é d u c t i o n o r d i na i r e d i n t é r ê t s.............. 132 1.2.1. Un aperçu....................................... 132 1.2.2. L exigence d une dette...132 1.2.3. Le caractère spécifique de l emprunt...133 1.2.4. Payés ou supportés durant la période imposable......... 134 VIII

1.3. L avantage fiscal découlant de la déduction ordinaire d intérêts...135 1.3.1. La déduction n est pas limitée à l immeuble lui-même..... 135 1.3.2. La déduction ordinaire pour votre unique habitation...135 1.3.3. L imputation du précompte immobilier...136 1.3.4. La déduction ordinaire si vous possédez plusieurs immeubles...137 2. La déduction complémentaire d intérêts 2.1. Généralités...139 2.2. Les conditions générales...139 2.2.1. Un emprunt hypothécaire........................... 139 2.2.2. La durée de l emprunt.............................. 140 2.2.3. Une habitation...140 2.2.4. L unique habitation...141 2.2.5. Etre propriétaire...142 2.3. Une condition spécifique quand vous construisez...143 2.3.1. La construction d une habitation...................... 143 2.3.2. L achat d une habitation nouvellement construite......... 144 2.4. De s c o n d i t i o n s s p é c i f i q u e s q u a n d v o u s r é n ov e z................. 144 2.4.1. Une condition d âge de l habitation.................... 144 2.4.2. Le coût minimal des travaux......................... 144 2.4.3. Des travaux exécutés par un entrepreneur enregistré...145 2.4.4. La nature des travaux.............................. 145 2.5. L ava n ta g e f i s c a l d e la d é d u c t i o n c o m p l é m e n ta i r e d i n t é r ê t s........ 146 2.5.1. Généralités...................................... 146 2.5.2. La priorité de la déduction ordinaire d intérêts...146 2.5.3. La limitation en fonction du montant emprunté........... 147 2.5.4. La limitation dans le temps et en pourcentage........... 148 2.5.5. Un exemple...................................... 148 Partie V : Les conséquences liées à une seconde habitation 1. Vous achetez une seconde habitation Pr é a m b u l e : u n i q u e m e n t p o u r u n e s e c o n d e h a b i tat i o n.................. 153 1.1. Les conséquences de l achat sur votre premier emprunt...153 1.1.1. Généralités...................................... 153 1.1.2. Vous bénéficiez de la déduction pour la propre et unique habitation pour votre premier emprunt... 153 1.1.3. Vous bénéficiez de l épargne-logement pour votre premier emprunt...155 1.1.4. Vous bénéficiez de l épargne à long terme pour votre premier emprunt...156 1.1.5. Vous bénéficiez de la déduction complémentaire d intérêts pour votre premier emprunt................. 157 1.1.6. Un tableau récapitulatif............................. 157 IX

1.2. L avantage fiscal pour la seconde habitation achetée...158 1.2.1. Avez-vous droit pour elle à la déduction pour la propre et unique habitation?...158 1.2.2. Avez-vous droit pour elle à l épargne-logement?......... 160 1.2.3. Avez-vous droit pour elle à la déduction complémentaire d intérêts?......................... 160 1.2.4. Avez-vous droit pour elle à l épargne à long terme?...160 2. Vous recevez une seconde habitation Pr é a m b u l e : u n i q u e m e n t p o u r u n e s e c o n d e h a b i tat i o n.................. 163 2.1. Le s c o n s é q u e n c e s d e la d o n at i o n s u r v o t r e p r e m i e r e m p ru n t....... 163 2.1.1. Généralités...................................... 163 2.1.2. Vous bénéficiez de la déduction pour la propre et unique habitation pour votre premier emprunt... 164 2.1.3. Vous bénéficiez de l épargne-logement pour votre premier emprunt...165 2.1.4. Vous bénéficiez de l épargne à long terme pour votre premier emprunt...166 2.1.5. Vous bénéficiez de la déduction complémentaire d intérêts pour votre premier emprunt................. 166 2.1.6. Un tableau récapitulatif............................. 167 2.2. L ava n ta g e f i s c a l p o u r la s e c o n d e h a b i tat i o n r e ç u e............... 168 3. Vous héritez d une seconde habitation Pr é a m b u l e : u n i q u e m e n t p o u r u n e s e c o n d e h a b i tat i o n.................. 169 3.1. Le s c o n s é q u e n c e s d e la s u c c e s s i o n s u r v o t r e p r e m i e r e m p ru n t..... 169 3.1.1. Généralités...................................... 169 3.1.2. Vous bénéficiez de la déduction pour la propre et unique habitation pour votre premier emprunt... 169 3.1.3. Vous bénéficiez de l épargne-logement pour votre premier emprunt...171 3.1.4. Vous bénéficiez de l épargne à long terme pour votre premier emprunt...171 3.1.5. Vous bénéficiez de la déduction complémentaire d intérêts pour votre premier emprunt................. 172 3.1.6. Un tableau récapitulatif............................. 173 3.2. L ava n ta g e f i s c a l p o u r la s e c o n d e h a b i tat i o n d o n t v o u s h é r i t e z...... 174 X

Partie VI : La déduction pour la propre et unique habitation et l épargne-logement 1. Généralités 1.1. À première vue, une combinaison impossible... 177 1.2. Deux exceptions...177 2. L année de l acquisition d une nouvelle habitation 2.1. L exposé de la situation...179 2.1.1. Vous bénéficiez déjà de l épargne-logement...179 2.1.2. A présent, vous déménagez......................... 179 2.2. La situation fiscale...179 2.2.1. Quant à la déduction pour la propre et unique habitation... 179 2.2.2. Quant à l épargne-logement......................... 180 2.2.3. Donc, pour l année de revenus 2007... 181 3. Un avantage encore accru en cas de transfert d emprunt! 3.1. L exposé de la situation...183 3.1.1. Transférer l ancien emprunt...183 3.1.2. Emprunter la différence en complément................ 183 3.2. La situation fiscale...184 3.2.1. Quant à la déduction pour la propre et unique habitation... 184 3.2.2. Quant à l épargne-logement......................... 184 3.2.3. Donc, pour l année de revenus 2007 et les suivantes... 185 XI