Etude du marché immobilier du Grand Avignon Intervention : Yohan BREUIL, directeur d agence, Adequation L Atelier Marchés Immo s 2014 «Un marché en panne?» www.adequation.fr Le 07 octobre 2014
Objectifs et déroulé de la présentation Objectif : mieux comprendre les marchés immobiliers du Grand Avignon et leur conjoncture actuelle pour mieux orienter une politique de l habitat qui réponde aux besoins locaux Apporter un regard extérieur et «critique» sur l état actuel du marché immobilier du Grand Avignon (diagnostic) et en soulever les principaux enjeux pour rendre le marché plus attractif (pistes de réflexion) 2
Propos introductif : 1 er regard sur le territoire et son marché Une stagnation de la population imputable notamment à une offre de logements inadaptée aux actifs du Grand Avignon Une production de logements neufs «a minima» par rapport aux besoins affichés du territoire Des logements collectifs essentiellement construits sur la ville-centre. En périphérie 60% de la production neuve correspond à de l individuel en majorité développé en diffus 3
Une stagnation de la population Grand Avignon : un territoire dont la population stagne depuis 2006 176.646 habitants en 2006 contre 176.046 habitants en 2010. Evolution de la population Avignon/Grand Avignon depuis 2006 et une ville-centre qui perd des habitants! Une baisse de 3% du nombre d habitants entre 2006 et 2010. Une croissance démographique portée par les villes périphériques. Source : Tableau de bord socio-économique Millésime 2013 Grand Avignon Données INSEE A noter : Un revenu médian de 2.100 /mois à l échelle du Grand Avignon et de 1.700 /mois pour la ville-centre 4
imputable notamment à une offre de logements inadaptée aux actifs du Grand Avignon Evolution de la différence entre nombre d emplois offerts et actifs résidents occupés entre 1999 et 2006 Source : PLH 2012-2017 GTC ArThemis Une offre de logements inadaptée aux emplois proposés dans les communes du Grand Avignon : le territoire est déficitaire en matière d actifs résidents rapportés au nombre d emplois offerts (pour toutes les catégories socio-professionnelles). Faute d offre adaptée à leurs besoins les ménages travaillant dans l agglomération résident en dehors. Un phénomène particulièrement marqué sur Avignon 5
Une production de logements neufs «a minima» par rapport aux besoins affichés du territoire Objectif PLH 2012-2017 : 1.400 logements par an soit 8 logements neufs / 1.000 habitants. => un volume qui correspond à une croissance «raisonnée» du territoire, témoignant d une volonté politique de croissance démographique dont 600 logements/an sur la Ville d Avignon 2009-2012 : seulement +/- 700 logements produits/an (soit 4 logs /1.000 hab) dont moins de 300 logements/an sur la Ville d Avignon Une production neuve «a minima» qui ne correspond donc pas aux besoins quantitatifs du territoire, et permet tout juste d en assurer la stabilité démographique! Constat : une production neuve annuelle de +/- 1.200 logements permettrait d atteindre «l équilibre» = l objectif du 1 er PLH 2005-2011 (soit 7 logs/ 1.000 habs) Un volume seulement atteint entre 2006 et 2008 sous l aire du dispositif De Robien avec plus de 1.200 logements construits par an en moyenne sur le Grand Avignon dont 40 à 45% sur la seule ville d Avignon une production qui était portée par le logement collectif en promotion immobilière 6
Des logements collectifs essentiellement construits sur la ville-centre En périphérie 60% de la production neuve correspond à de l individuel en majorité développé en diffus Segmentation de la production neuve par forme urbaine sur la CA du Grand Avignon Moyenne 2006-2008 Moyenne 2009-2012 Source : Données Sitadel Une production neuve essentiellement réalisée en collectif sur la ville-centre La part du collectif a néanmoins diminué durant la seconde période d étude (2009-2012) au profit du logement individuel Quasiment aucun logement individuel n a été construit à Avignon alors qu en périphérie cela représente 60% de la production neuve 7
Quelle(s) réponse(s) aux besoins quantitatifs de logements du territoire? 8
Un marché en perte de vitesse et «irrégulier» qui ne répond pas aux besoins quantitatifs en logements du territoire Une production de logements neufs irrégulière qui ne permet pas de répondre aux besoins constants du territoire 1.200 logements neufs / an Volume à atteindre pour être à l équilibre! Des volumes de constructions neuves, tributaires du marché de la promotion immobilière en collectif, réalisés en grande partie sur la villecentre Un marché de la promotion en perte de vitesse et dont la forte activité à une certaine époque était liée au dispositif De Robien 9
Un marché en perte de vitesse et «irrégulier» qui ne répond pas aux besoins quantitatifs en logements du territoire o Une production irrégulière liée au fluctuation du marché de la promotion immobilière en collectif o Une chute de la construction neuve dès 2007 avant la crise de 2008 et à la fin du dispositif «De Robien» classique o A noter : Des logements collectifs essentiellement construits sur la villecentre. En périphérie 60% de la production neuve correspond à de l individuel en majorité développé en diffus 10
Un marché de la promotion en perte de vitesse et dont la forte activité à une certaine époque était liée au dispositif De Robien o Des volumes de constructions neuves tributaires du marché de la promotion immobilière en collectif et réalisés en grande partie sur la ville-centre o Un marché de la promotion en perte de vitesse et dont la forte activité, à une certaine époque, était liée au dispositif De Robien! o Contrairement à la plupart des marchés de la zone B1 un très faible dynamisme observé du dispositif Scellier o Un marché au ralenti depuis 2013 avec une baisse notamment préoccupante des volumes de mises en vente 11
Un marché tendu et/ou un marché en panne? 12
Un marché qui peine à être attractif! o Un cœur de marché positionné entre 2.700 et 3.200 /m² hors stationnement avec des opérations, principalement localisées en première couronne d Avignon, qui s écoulent globalement sur des rythmes de ventes «très moyens» En cause, des valorisations trop importantes pour des environnements souvent peu qualitatifs! o Un marché de «niche» supérieur à 3.200 /m² hors stationnement qui dispose globalement de bons taux d écoulement et prend place dans des secteurs attractifs du Grand Avignon : Les Angles, Villeneuve-lès-Avignon et Montfavet. o Seul indicateur de tension sur le marché Un prix de marché (trop) élevé, à relativiser au regard des typologies vendues, des rythmes de commercialisation observés et des volumes de transactions opérés en neuf. o Un marché de zone B1 dont l activité est en réalité plutôt similaire à des marchés de la zone B2? 13
Un marché tendu et/ou un marché «en panne»? Illustration des valeurs pratiquées en promotion sur le territoire Prix / m² (hors PKG) en collectif selon les secteurs Les Angles Périphérie 3100-3300 Les Angles Centre 3800-3900 Villeneuve-lès- Avignon 3600-3900 Avignon Centre historique +/- 4.000 Avignon Centre Première couronne 2800-3200 Le Pontet 2400-2800 Montfavet Vedène +/- 3000 3000-3300 Avignon périphérie Seconde couronne 2500-2700 Ce qu il faut retenir : Un marché entrée-de-gamme : entre 2400 et 2.800 /m² pour la périphérie d Avignon et Le Pontet Un marché moyen-de-gamme : entre 2.800 et 3.300 /m² pour le centre-ville d Avignon, Montfavet et les communes de gamme intermédiaire (Vedène) Un marché haut-de-gamme : entre 3.600 et 3.900 /m² à Villeneuve-Lès-Avignon et Les Angles voire jusqu à 4.000 /m² pour le cœur historique d Avignon Source fond de carte : Google Map 14
Un marché tendu et/ou un marché «en panne»? Comparaison de l activité en promotion immobilière Moyenne 2010-2012 Comparaison des prix moyens en collectif (hors PKG) Moyenne 2010-2012 Source : ECLN + FIL Languedoc Roussillon Zonage B2 Zonage B1 «Duflot» Zonage B2 Zonage B1 «Duflot» Un marché de la promotion qui évolue sur des volumes (ventes et mises en vente) similaires aux marchés de la zone B2 Des volumes qui ne révèlent aucune «tension» sur le marché mais au contraire un manque de dynamisme Le Grand Avignon bénéficie d une attractivité plutôt comparable aux marchés de zone B2. Seul indicateur de tension : un prix qui se rapproche des prix pratiqués dans les grandes agglomérations de zone B1 Un prix à relativiser au regard des typologies vendues, des rythmes de commercialisation observés et des volumes. 15
Quelle adéquation du marché avec la demande des investisseurs et des occupants? 16
Un marché qui n est plus adapté à la demande que ce soit celle des propriétaires-occupants comme celle des investisseurs Une demande de la part des investisseurs qui faiblit En cause : un marché qui évolue sur des valeurs trop élevées et une attractivité faible ne permettant pas de garantir des rentabilités locatives acceptables Des valeurs de marché en promotion déconnectées du marché de l ancien Des valeurs de marché en neuf qui excluent la classe moyenne locale encourageant un report de celle-ci sur le marché de l ancien devenu le principal marché de la CA du Grand Avignon Evasion des ménages familiaux vers la périphérie sur les communes les moins chères du territoire où ils peuvent trouver des logements familiaux à des prix plus abordables que dans le centre 17
Un marché qui n est plus adapté à la demande que ce soit celle des propriétaires-occupants comme celle des investisseurs Evolution des prix unitaires moyens o Une demande de la part des investisseurs qui faiblit En cause : un marché qui évolue sur des valeurs trop élevées et une attractivité faible ne permettant pas de garantir des rentabilités locatives acceptables o Un marché du neuf en collectif affichant des prix «largement» supérieurs au marché du collectif ancien désolvabilisant la clientèle d accédants Source : PERVAL 18
Un marché de moins en moins attractif auprès de la clientèle d investisseurs Provenance des acquéreurs d appartements neufs dans le Grand Avignon Le marché du collectif est essentiellement capté par une clientèle étrangère au département du Vaucluse Phénomène surtout visible durant les années du dispositif De Robien Depuis 2008, la part de la clientèle locale augmente Une part des investisseurs qui diminue même pendant les années du dispositif Scellier Un marché devenu peu attractif pour les investisseurs! ROBIEN SCELLIER Source : Guide du PLH Fiche n 8 Juillet 2013 19
en raison d une rentabilité locative «modérée» et d une demande moins soutenue que sur les autres marchés de zone B1 Une rentabilité locative brute inférieure à 4% à Avignon comme en périphérie avec un prix moyen à 3.600 /m². Seul un prix moyen à 3.000 /m² et ce même pour les petites typologies (studio et T2) permettent une rentabilité supérieure à 4%. Des prix de vente trop élevés et une attractivité du marché (valeur patrimoniale) moins importante que les autres marchés de zone B1 (Montpellier, Toulouse ) Une rentabilité locative qui n est pas «assurée» pour les investisseurs 20
en raison d une rentabilité locative «modérée» et d une demande moins soutenue que sur les autres marchés de zone B1 Etude de 23 programmes immobiliers livrés depuis 2000 Nb de programmes Nb de logts dont Propr occupants dont Vacants en Nb en % en Nb % Morières 2 173 2 1% 31 18% Entraigues 3 147 52 35% 10 7% Les Angles 1 65 14 22% 14 22% Villeneuve 1 89 7 8% 12 13% Le Pontet 1 143 1 1% 39 27% TOTAL hors Avignon 8 617 76 12% 106 17% Avignon Champfleury 5 288 22 8% 64 22% Avignon Lavarin 1 128 1 1% 38 30% Avignon St Jean Cimetière 4 393 6 2% 113 29% Agroparc 1 162 16 10% 11 7% Total Avignon 15 971 45 5% 226 23% Total Grand Avignon 23 1588 121 8% 332 21% (données matrice 2013 - traitement Observatoire Habitat Grand Avignon) Une vacance importante enregistrée sur des opérations acquises presque exclusivement par des investisseurs : des opérations mal localisées? des loyers trop élevés? Sur l'ensemble des programmes (à partir de 20 logements) livrés depuis 2000 ces tendances sont confirmées sur Avignon avec 22% de vacance et un niveau un peu plus modéré mais néanmoins élevé dans les autres communes avec un taux de 13% (données matrice cadastrale 2013 - traitement Observatoire Habitat Grand Avignon) 21
Des valeurs de marché en neuf qui excluent la classe moyenne locale encourageant un report de celle-ci sur le marché de l ancien devenu le principal marché de la CA du Grand Avignon Confrontation entre l offre de logements proposée au sein du Grand Avignon avec les budgets et profils de ménages Budget moyen accession Budget loyer maximum 80 K T2 T3 T4 Mais on 4-5 P 3 ème décile 95 K 123 K 152 K 188 K 246 K 299 K 440 540 650 790 970 1.290 4 ème décile 5 ème décile 6 ème décile 7 ème décile 8 ème décile 9 ème et 10 ème décile Collectif neuf Collectif ancien Maison neuve Maison ancienne Collectif en location Ménages de petites tailles : jeunes de moins de 30 ans et séniors jeunes couples en début de parcours résidentiel et ménages familiaux entre 30 et 50 ans Ménages familiaux entre 40 et 60 ans et jeunes séniors (< 75 ans) Ménage qui souhaitent louer un logement collectif de type studio / T2 >>>> Ces ménages sont desservis uniquement par l offre locative en logement social et en libre sur les petites typologies Profil de clientèle qui cherche à louer ou acheter un logement familial en collectif (T3/T4) ou en individuel >>>> L essentiel de ces ménages n ont pas accès à l offre en collectif neuf proposée sur le Grand Avignon ni aux produits individuels présents sur le territoire en accession Les ménages familiaux se tournent davantage vers la maison individuelle en diffus ou en lotissement. Les séniors, souvent déjà propriétaires, ont tendance à vouloir se rapprocher des centres-urbains et à acquérir un logement spacieux (T3/T4) en collectif >>>> Ils ont accès à l offre présente sur le Grand Avignon 22
Une évasion des ménages familiaux vers la périphérie, sur les communes les moins chères du territoire où ils peuvent trouver des logements familiaux à des prix plus abordables que dans le centre Des prix unitaires en neuf déconnectés des budgets des ménages de la classe moyenne: seule l offre dans l ancien permet aux ménages familiaux d acquérir un logement. En conséquence : un report de la demande locale sur le marché de l ancien et une migration des ménages familiaux vers la périphérie, en raison notamment d un pôle d emploi facilement accessible depuis la périphérie. Un marché «périphérique» qui capte une demande de ménages familiaux avignonnais en maison individuelle Des ménages plus jeunes mais plus précaires qui s installent à Avignon 23
Quelle situation en matière de production de LLS (logement locatif social)? 24
Des difficultés sur le marché de la promotion immobilière et un prix plafond pour les LLS à 2.000 /m² HT «encourageant «les ventes en bloc? Production déséquilibrée sur le territoire avec une «concentration» du logement social à Avignon Période 2005-2010 : 108% des objectifs LLS atteints près de 25% de la production neuve (au lieu de 22,5% dans le PLH). Des communes qui dépassent les objectifs quantitatifs de production de LLS L importance des «VEB» dans la programmation LLS Facteur d explication possible : les ventes en bloc potentiellement encouragées? Par un prix plafond à 2.000 /m² HT (PKG inclus) de surface utile pour le logement locatif social, soit un prix de vente à +/- 2.500 TTC /m² de surface habitable, soit un écart de +/- 400 avec le prix de marché (prix moyen à 2.900 /m²) Source : PLH Grand Avignon Par un marché de la promotion immobilière sujet à des difficultés. Dans le cadre d une vente en bloc, le promoteur ne porte pas le risque d une mauvaise commercialisation et il évite les frais financiers et de commercialisation (10 à 15% des frais d une opération de promotion immobilière) 25
Conclusion : Enjeux & pistes de réflexion pour rendre le marché plus attractif Principaux enjeux mis en perspective et 1 ères pistes de réflexion pour rendre le marché plus attractif 26
Enjeux mis en perspective. Permettre une production de logements neufs plus constante et donc équilibrée (entre social/libre ; ville-centre/périphérie) Redonner de l attractivité au marché de la promotion immobilière du Grand Avignon : o En mixant les typologies de logements (notamment T3 / T4) dans les opérations immobilières et les formes urbaines o En contenant les prix unitaires au regard du marché de l ancien 27
Enjeux mis en perspective. Réalimenter les gammes «abordables» en promotion immobilière dans le but de : o Rendre le marché de la promotion plus attractif pour les investisseurs Améliorer la rentabilité locative plus importante sur une adresse patrimoniale sans doute moins grande que certaines agglomérations de la zone B1/A (Toulouse, Bordeaux, Marseille, Montpellier, Lyon, etc.) o D adapter les prix unitaires aux capacités financières des ménages locaux o D augmenter les volumes de constructions neuves et de les stabiliser Freiner l évasion des ménages familiaux de la classe moyenne en périphérie en créant des conditions favorables à leur installation dans les centres urbains et limiter ainsi le phénomène envisageable de «paupérisation» des centres villes 28