Stratégie d'intervention de Saint-Etienne Métropole en direction des copropriétés dégradées

Stratégie d'intervention de Saint-Etienne Métropole en direction des copropriétés dégradées

CONTEXTE Plus de 7000 copropriétés ont été recensées dans la Loire dont 75% sur le territoire de Saint- Etienne Métropole. Certaines, construites dans les années 1950 à 1970, sont aujourd hui confrontées à un bâti vieillissant, à une augmentation des charges et du prix de l énergie, à des difficultés sociales accrues au fil des années, à une paupérisation de certains résidents et à un vieillissement de leurs occupants, ainsi qu à un manque d investissement de certains propriétaires. Plusieurs enjeux sont liés à l avenir de ces copropriétés : réhabilitation du bâti, maintien d une mixité sociale, travaux de performance énergétique et maîtrise des charges, équilibre financier et fonctionnel Des initiatives ont été prises par les pouvoirs publics pour agir sur ce parc de logements. Toutefois, lorsqu une copropriété bascule dans la spirale de la dégradation, l intervention des pouvoirs publics devient de plus en plus complexe, coûteuse et peut durer plusieurs années. C est pourquoi Saint-Etienne Métropole a décidé d agir et d élaborer une stratégie d intervention. Dans ce contexte, Saint-Etienne Métropole est un des premiers territoires à lancer, à l échelle nationale, un Programme Opérationnel de Prévention et d Accompagnement en Copropriétés (POPAC).

Il s agit de résorber les dysfonctionnements dans la gestion de la copropriété le plus en amont possible, à moindre coût pour les propriétaires et pour les pouvoirs publics. La stratégie d intervention repose sur 3 axes : OBJECTIFS - Le repérage et l identification des copropriétés via le croisement d outils statistiques, d études et de connaissance des terrains des communes. Depuis 2006, Saint-Etienne Métropole a mis en place un observatoire des copropriétés de plus de 20 logements, construites de 1950 à 1970, présentant des signes de fragilité. Cet observatoire a dernièrement été révisé avec l outil d observation de l Anah. Il est géré par l agence d urbanisme Epures. - La résolution des premières difficultés (aspects juridique, financier, technique, énergétique...) et le signalement des situations difficiles (sociales, juridiques ou techniques). Pour cela une étape de diagnostic approfondi des copropriétés est nécessaire, avant d envisager une stratégie d accompagnement. - L'accompagnement des copropriétés sorties d'un dispositif programmé de type Opération Programmées d Amélioration de l Habitat (OPAH). Le cabinet URBANIS a été missionné par Saint-Etienne Métropole pour animer ce dispositif.

DIAGNOSTIC 13 copropriétés représentants 1800 logements ont été identifiées dans le POPAC de Saint- Etienne Métropole. Pour 10 copropriétés, après un diagnostic approfondi, visant à identifier les signes de fragilité et les risques de dégradation, une phase d accompagnement est mise en place par l Agglomération jusqu à fin 2016. Saint-Etienne (5 copropriétés de 774 logements) : Le Guizay II, La Cotonne 1, La Cotonne 2, La Cotonne 3 et Les Terrasses du Midi (quartier de la Cotonne) ; Andrézieux-Bouthéon (1 copropriété de 204 logements) : Concorde-Caravelle (quartier de la Chapelle) ; Villars (1 copropriété de 400 logements) : L Hippodrome ; Saint-Chamond (1 copropriété de 32 logements) : Le Louis Comte (quartier d Izieux) ; Firminy (2 copropriétés de 184 logements) : Les Tours de Layat n 2 et n 8 ; Pour les copropriétés présentant des dysfonctionnements mineurs, les actions consistent à : information et sensibilisation des syndics, des conseils syndicaux et des copropriétaires sur la maitrise des charges, résolution des premières difficultés, accompagnement des copropriétaires, renforcement du rôle des instances de gestion, aides à la constitution des dossiers de demandes de subventions pour la réalisation de travaux. Pour les copropriétés présentant des dysfonctionnements majeurs, les actions consistent à : aide à la gestion, mise en place d un règlement de copropriété, d un plan de patrimoine, aide à la mise en place de procédures de recouvrement des impayés, soutien à la démarche d un syndic social, signalement des situations difficiles.

DIAGNOSTIC Pour 2 copropriétés, réhabilités grâce à d autres dispositifs pilotés par les pouvoirs publics, un accompagnement «post-opérationnel» est mis en place jusqu en 2016 Saint-Etienne (1 copropriété de 84 logements) : Le Belvédère (quartier de Montreynaud) ; Saint-Chamond (1 copropriété de 95 logements) : Le Gai Soleil (quartier de Fonsala) ; Pour les copropriétés en post-opérationnel, il s agit d éviter que ces copropriétés retombent dans une spirale de déqualification. L intervention a pour objectif la consolidation du fonctionnement et de la gestion des immeubles, et notamment la clarification des situations d impayés et la trésorerie, l aide à la mise en place de recouvrement des impayés, l assistance au syndic et l appui au Conseil Syndical. Pour 1 copropriété, les conclusions des diagnostics ont permis de révéler que ces copropriétés ne nécessitent pas d accompagnement de type POPAC Le Chambon-Feugerolles (1 copropriété de 32 logements) : La Croix Bleue ;

LE DISPOSITIF Saint-Etienne Métropole assure la maitrise d ouvrage du Programme Opérationnel de Prévention autour de partenaires institutionnels et techniques : Etat (Anah), Conseil général de la Loire, communes de Saint-Etienne, Andrézieux-Bouthéon, Saint-Chamond, Villars, Firminy, Le Chambon- Feugerolles, Caisse d Allocation Familiale 42, Alec 42, ADIL 42, Urbanis, syndics et copropriétaires Le budget est de 445 000 TTC sur 3 ans (jusqu en décembre 2016) avec une aide prévisionnelle de l Anah à hauteur de 33% du coût de l animation = 150 000 sur 3 ans. Saint-Etienne Métropole participe à hauteur de 295 000.

Les copropriétés suivies dans le POPAC de Saint-Etienne Métropole SAINT-ETIENNE COTONNE 1 (235 logements sur 7 bâtiments) SAINT-ETIENNE COTONNE 2 (187 logements sur 5 bâtiments) SAINT-ETIENNE COTONNE 3 (78 logements sur 2 bâtiments) SAINT-ETIENNE LES TERRASSES DU MIDI (74 logements à l horizontal)

Les copropriétés suivies dans le POPAC de Saint-Etienne Métropole SAINT-ETIENNE / MONTREYNAUD LE BELVEDERE (84 logements sur 1 bâtiment) Suivi post-opérationnel SAINT-ETIENNE LE GUIZAY II (200 logements sur 3 bâtiments)

Les copropriétés suivies dans le POPAC de Saint-Etienne Métropole ANDREZIEUX-BOUTHEON CONCORDE-CARAVELLE (200 logements sur 2 bâtiments) SAINT-CHAMOND LE LOUIS COMTE (32 logements sur 1 bâtiment) Diagnostic + veille SAINT-CHAMOND LE GAI SOLEIL (93 logements sur 3 bâtiments) Suivi post-opérationnel

Les copropriétés suivies dans le POPAC de Saint-Etienne Métropole FIRMINY LES TOURS DE LAYAT N 2 ET N 8 (184 logements sur 2 bâtiments) Diagnostic + veille VILLARS L HIPPODROME (400 logements sur 8 bâtiments)