LE MARCHÉ LOCATIF - 1S 2015 ILE-DE-FRANCE Demande placée 912 600 m² Evolution de la demande placée en m² 2 515 900 2 464 400 T1 T2 T3 T4 506 700 618 800 2 115 030 1 868 100 571 482 823 200 516 100 822 900 377 941 443 900 912 600 552 300 660 340 506 000 480 700 534 400 633 700 516 700 427 400 505 267 378 200 2011 2012 2013 2014 2015-22% : l activité transactionnelle sur la région parisienne régresse fortement au 1 er semestre 2015 par rapport au 1 er semestre 2014 Ce net ralentissement est avant tout imputable aux très grands utilisateurs : c est le segment des transactions de plus de 5 000 m² qui s effondre (-23%) et est à l origine de l essentiel du recul observé depuis le début de l année 2015, d autant que ce segment de tranche de surfaces est porté par la transaction d un ministère dans le 7 ème (46 000 m²) qui n impacte pas le marché locatif (BEFA) Tributaire de ces grands utilisateurs, l activité transactionnelle est et restera volatile : les résultats du 1 er semestre 2015 ne marquent pas forcément une tendance durable, car la décision des grands utilisateurs prend du temps Très fort dynamisme des transactions de moins de 5 000 m², qui représentent 83% de la demande placée L Ile-de-France est en outre loin d être homogène : la contreperformance générale ne doit pas masquer les bons ou très bons résultats observés sur Paris intra-muros, qui représente 45% de la demande placée. Il y a une véritable prime aux marchés les plus centraux Taille des transactions 22% 22% 15% 20% 9% 8% Petites surfaces ( 1 000 m²) 19% 23% 21% 20% 42% Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²) Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000 m²) 34% 33% 39% 37% Très grandes surfaces ( 20 000 m²) 41% 25% 22% 25% 23% 2011 2012 2013 2014 1S2015
Exemples de transactions de plus de 5 000 m² Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble OCDE Nissan Europe Carlson Wagon Lit Un ministère Pôle Administratif de la ville de Montreuil INRIA Investisseurs du Monde Numérique B2V Gestion Association RFF - Réseau Ferré de France Exane PSA Peugeot Citroën Cartier 46 quai Alphonse Le Gallo Boulogne-Billancourt 8 rue Jean-Pierre Timbaud Saint-Quentin en Yvelines Cours Emile Zola Boulogne-Billancourt Juin 2015 35 000 m² NC Rénové Juin 2015 13 000 m² NC Rénové Juin 2015 10 700 m² NC Neuf 20 avenue de Ségur Paris 7 ème Avril 2015 46 000 m² NC Neuf (BEFA) 65 rue du Capitaine Dreyfus Montreuil Avril 2015 13 100 m² 403 Rénové 41/45 rue de Charolais Paris 12 ème Avril 2015 9 800 m² NC Neuf 18 avenue Delcasssé Courbevoie Rue André Campa Saint-Denis Avril 2015 9 700 m² NC Rénové Mars 2015 14 500 m² NC Neuf #Cloud Paris 2 ème Mars 2015 10 300 m² 700 à 760 Neuf 7/9 rue Henri Sainte-Claire-Deville Rueil-Malmaison Janv. 2015 16 200 m² 360 Neuf 33 rue La Fayette Paris 9 ème Janv. 2015 12 000 m² 680 Récent Les grands utilisateurs (> 5 000 m²) 30% de l activité transactionnelle Le segment des grands utilisateurs joue un rôle essentiel sur le marché locatif francilien : sa contreperformance a signé l essoufflement du marché locatif au 1 er trimestre 2015 Ce segment continue toutefois de bénéficier d un atout qui lui assure une certaine pérennité : c est sa grande diversité d acteurs, qui ne sont donc pas tributaire d un secteur économique spécifique L année 2014 se singularise par le brusque retour sur le devant de la scène des sociétés bancaires et d assurance dans la consommation de surfaces : ces acteurs s inscrivent dans un environnement plus stable et accélèrent leurs démarches de rationalisation immobilière Le luxe et la mode est l autre secteur d activité qui progresse nettement en 2014 A l inverse, la part du secteur industriel, ainsi que celle du secteur public/parapublic, continuent de régresser Répartition des grands utilisateurs par secteur d activité 2% 4% 4% 3% 3% 3% 5% 4% 11% 18% 32% 18% 9% 19% 21% 32% 46% 12% 3% 25% 12% 17% 6% 26% 7% 31% 15% 9% 22% 26% 8% 11% 37% 2010 2011 2012 2013 2014 Banque/Finance/ Assurance Activités juridiques/ Audit/Conseil Industrie TMT Luxe/Mode Autres Public/Para-public/ Organisations professionnelles et internationales 2
Offre disponible 7,5% Taux de vacance (Sources : Knight Frank, ORIE) Evolution du taux de vacance en % 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% Paris QCA Ile-de-France Croissant Ouest 12,9% T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 2011 2012 2013 2014 2015 7,5% 5,3% A 7,5%, le taux de vacance est en légère hausse par rapport à la fin 2014 : cette hausse est toutefois avant tout due à une modification de l approche statistique du parc. Le volume des surfaces immédiatement disponibles est par contre en légère régression par rapport à celui observé 3 mois plus tôt Ce niveau de vacance s inscrit dans la fourchette haute des taux historiquement observés en région parisienne : toutefois, il ne remet pas en cause le positionnement de la région capitale comme marché faiblement offreur à l échelle européenne Les fortes disparités internes à la région parisienne demeurent frappantes, avec un QCA et une ville-centre globalement sous-offreur, alors que le Croissant Ouest et La Défense se maintiennent à des niveaux de vacance supérieurs à 11% Offre Grade A 17% Si l offre est quantitativement contrôlée, elle reste qualitativement très déficiente : les surfaces de Grade A (neuves ou restructurées) ne représentent que 17% de l offre disponible Ce ratio est en régression : l Ile de-france continue de payer l effondrement des volumes de livraisons observé entre la mi- 2009 et la fin 2012. La reprise opérée depuis n a pas permis de compenser le phénomène (notre définition du Grade A exclue les immeubles livrés depuis plus de 5 ans) Qualité de l offre en % des surfaces disponibles 17% Le niveau de l offre de Grade A est insuffisant au vu de la structure de la consommation de bureaux par les utilisateurs : 81% des surfaces de plus de 5 000 m² louées sur la région parisienne en 2014 correspondaient au Grade A (80% en 2013). C est un facteur de blocage potentiel pour le marché locatif Le manque est presque absolu sur certains secteurs tels que Paris intra-muros Seconde main Neuf ou restructuré 3
Les loyers 750 HT HC/m²/an Loyer haut de gamme Evolution des loyers en HT HC/m²/an 900 800 700 600 500 400 300 200 100 750 511 316 Loyer haut de gamme QCA Loyer moyen QCA Loyer moyen Ile-de-France T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 2011 2012 2013 2014 2015 Après qu un ajustement à la baisse (-10% en 2 ans) ait été acté, le loyer haut de gamme s est stabilisé depuis plus d un an à 750 sur le QCA De premières tensions à la hausse des valeurs de commercialisation des meilleurs immeubles ont été observables en fin d année 2014 sur le QCA L ajustement à la baisse a paradoxalement souvent été plus limité sur les marchés de périphérie, où les prix affichés ne réservent parfois qu une faible marge d adaptation Les loyers haut de gamme ne concernent toutefois qu un nombre très réduit d immeubles Les mesures d accompagnement ont partout augmenté mais dans des proportions diverses (elles se situent autour de 10 à 15% sur le QCA, et peuvent monter à 20% sur le reste de Paris et à 25% en périphérie) Les loyers moyens demeurent stables : les utilisateurs font varier leur consommation au gré des caractéristiques de l offre Livraisons futures 34% Taux de précommercialisation d ici à fin 2018 Surfaces neuves ou restructurées en Ile-de-France 1 400 000 m² 1 200 000 m² 1 000 000 m² 800 000 m² 600 000 m² 400 000 m² 200 000 m² 1 293 300 160 400 1 142 800 1 003 600 422 200 757 900 752 000 696 300 352 300 710 700 344 000 829 700 543 000 477 000 401 000 286 700 76 000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles L Ile-de-France reste un marché sousoffreur en surface de Grade A : la hausse des volumes de livraisons depuis la fin 2012 a été absorbé et ne s est donc pas répercuté sur le volume de l offre et sur l importance des disponibilités en Grade A Le manque d offre Grade A favorise le phénomène des précommercialisations : plus de 35% des surfaces attendues avant fin 2018 ne sont plus disponibles Au vu de la configuration de l offre (en taille, en qualité et en prix), les programmes clés en main se généralisent en grandes surfaces et expliquent aussi cette tendance Les précommercialisations sont traditionnellement l apanage des secteurs géographiques offrant la plus forte attractivité prix. Le phénomène fait toutefois son apparition sur le QCA L année 2015 constituera un des sommets en matière de livraisons, qui devrait néanmoins être absorbé sans peine : il pourrait par contre encourager la multiplication de nouveaux projets en 2016 et 2017, tendance notoire depuis quelques mois 4
Synthèse (Sources : Knight Frank, ORIE) Ile-de-France 1S 2015 Ile-de-France 1S 2014 Evolution annuelle Parc 53 227 320 m² 54 087 889 m² -1,6% Demande placée 912 600 m² 1 165 607 m² -22,0% Offre immédiate 4 002 000 m² 3 887 000 m² +3,0% Taux de vacance 7,5% 7,2% +30 pb Loyer moyen 316 /m²/an 303 /m²/an +4,0% Loyer haut de gamme 750 /m²/an 750 /m²/an - Cartographie Villeneuve- La-Garenne Gennevilliers Saint-Denis Colombes La Garenne- Colombes Bois- Colombes Asnières-sur- Seine Clichy Saint-Ouen Aubervillers Bobigny Rueil-Malmaison Nanterre Suresnes La Défense Puteaux Bois de Boulogne Courbevoie Neuilly-sur- Seine Levallois- Perret 16 ème 17 ème 17 ème 8 ème 18 ème 9 ème 10 ème 9 ème 2 ème 2 ème 1 er 1 er 3 ème 11 ème 19 ème Pantin Le Pré-St- Gervais Les Lilas Bagnolet 20 ème Montreuil Saint-Cloud Boulogne- Billancourt 16 ème 15 ème 7 ème 6 ème 5 ème 4 ème 12 ème St- Mandé Vincennes Fontenay-sous-Bois Nogent-sur-Marne 14 ème 13 ème Bois de Vincennes Sèvres Meudon Issy-les-Moulineaux Vanves Châtillon Malakoff Montrouge Bagneux Arcueil Gentilly Le Kremlin Bicêtre Ivry-sur-Seine Charenton Saint-Maurice Joinville- Le-Pont Cachan Villejuif Paris QCA Paris Centre Ouest (hors QCA) Paris 5/6/7 Paris 12/13 Paris 14/15 Paris 3/4/10/11 Paris 18/19/20 La Défense Boucle Nord Neuilly/Levallois Péri-Défense Boucle Sud 1 ère Couronne Nord 1 ère Couronne Est 1 ère Couronne Sud 5
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