Actualité du droit et de la fiscalité de l immobilier Bilan 2012 et perspectives 2013 Hôtel George V Mardi 05 février 2013 136 avenue des Champs-Elysées 75008 Paris - Tél. : +33 (0)1 53 93 30 00 Fax : +33 (0)1 53 93 30 30 www.lpalaw.com
Introduction Marie-Odile Vaissié, avocat associé, responsable du département immobilier
Actualité LPA 2012 Arrivée et nomination de 3 associés au sein du cabinet (soit 28 au total) Nicolas Mordaunt-Crook Xavier Pican Nicolas Vanderchmitt 3 partenariats Chine, TransAsia Lawyers 1 distinction «Trophée d Or» Opérations immobilières Transactions et financements Brésil, Andrade Pannunzio Ricardo Allemagne, LWS 3
Actualité du droit et de la fiscalité immobilière Programme : TVA sur franchise des loyers - Actualités fiscales Gérer vos impayés en matière de baux commerciaux Actualité du résidentiel La Directive AIFM et les gérants d actifs immobiliers : qui est concerné? Actualité verte Questions - réponses 4
TVA sur franchise des loyers Actualités fiscales Jacques-Henry de Bourmont, avocat associé Denis Chardigny, avocat associé
TVA sur franchise des loyers 1. La thèse de l administration Si la franchise est la contrepartie de la durée ferme du bail (6, 9, 12 ans), elle rémunère une prestation en nature consistant dans la renonciation du locataire à son droit de résiliation triennale. Elle est donc taxable. Le contre-argument civiliste Un contrat n est pas sécable à loisir. L administration érige une simple condition contractuelle en prestation de service. Or cette condition n a aucune autonomie ; elle est indissociable de la prestation de mise à disposition rémunérée de locaux, qui caractérise le contrat de location d immeuble. 6
2. Problématique fiscale Article 256, 1 IV du CGI donne une définition large des prestations de services et vise également «le fait de s obliger à ne pas faire». A suivre la position de ces services, il conviendrait alors : bailleur : collecte de TVA sur le montant de la franchise preneur : facturation TTC du service soi-disant rendu Ainsi, en cas de contrôle fiscal, l administration s estimerait en droit de réclamer au bailleur la TVA non collectée au titre de la franchise, ainsi qu une pénalité (10%) et des intérêts de retard. 7
3. Analyse fiscale : une franchise de loyer ne constitue pas une prestation de services Trois arguments pour combattre la position de l administration : absence de services absence de lien direct régime de TVA déterminé par la prestation principale Illustration en trois exemples : échange de prestation dans le cadre d un bail : services gratuits rendus par le preneur au bailleur échange de services dans le cadre de la distribution de services : actions de promotion du distributeur échange de services dans le secteur automobile : publicités 8
4. L adaptation des clauses Adaptation la plus radicale : renoncer à cette liaison. Adaptation la plus raisonnable : relâcher le lien sans renoncer à sanctionner le non respect de la durée du bail par la réintégration des avantages commerciaux. Les afficher : comme la contrepartie de l ensemble des conditions locatives acceptées par le preneur ; comme définitivement acquis au preneur sous la condition que le bail ait la durée contractuelle convenue, c est-à-dire à l expiration du contrat. 9
Actualités fiscales 1. Panorama des changements intervenus en 2012 Durcissement de la fiscalité immobilière : Retenue à la source de 15% sur les distributions de SIIC/SPPICAV. Duflot : bien mais peut mieux faire Taxe sur les logements vacants. Durcissement indirect de la fiscalité immobilière liée aux déficits et au financement : Gestion de plus en plus délicate des déficits. Casse-tête de la déduction des intérêts. Encadrement des aides financières. La petite révolution : les décisions du Conseil Constitutionnel du 29 décembre 2012. 10
2. Les tendances 2013-2014 Pause dans le durcissement de la fiscalité immobilière : Induite par la baisse des prix et le retournement du cycle. Relance de l investissement locatif? Mais quid des SIIC et des SPPICAV? Remise en place de certains équilibres fiscaux notamment en matière d aides financières Emergence d une fiscalité pour les PME et pour les entrepreneurs? Augmentation de la fiscalité locale, notamment au travers de la révision des bases locatives. 11
Gérer vos impayés en matière de baux commerciaux Marie-Odile Vaissié, avocat associé, responsable du département immobilier
Le monde immobilier est lui aussi confronté à la crise car ses locataires, de plus en plus nombreux, sont exposés à de graves difficultés financières. Comment les investisseurs doivent-ils les aborder? 13
La gestion des premiers impayés Lutter contre le temps qui passe Faire preuve de fermeté Faire preuve de souplesse L objectif est un accord négocié entériné par une décision de justice 14
Le sort du bail Comment retrouver la disponibilité des locaux? Les pistes et leurs limites : La clause contractuelle La décision de l administrateur ou du liquidateur La mise en demeure à l administrateur de se prononcer sur le sort du bail L action en résiliation du bailleur pour défaut de paiement Et encore le protocole homologué 15
Actualité du résidentiel Philipe Pelletier, avocat associé Sidonie Fraiche-Dupeyrat, avocat counsel
Actualité du résidentiel 2012 : L heure du bilan L encadrement des loyers (Décret du 20 juil. 2012 ) Qu est ce qui change? Où ça change? http://www.territoires.gouv.fr/spip.php?article98 Un tour de chauffe? 17
Actualité du résidentiel 2012 : L heure du bilan Les réquisitions : deux vagues au début de l hiver De M.N. Lienemann à C. Duflot : l épée de Damoclès Pourquoi la réquisition par attributaire? Apports de la loi Duflot n 2013-61 du 18 janvier 2013 3 conseils pratiques : répondre et ouvrir la porte ; argumenter ; mettre en œuvre ce qui a été annoncé. 18
Actualité du résidentiel 2012 : L heure du bilan Les ventes par lots : des décisions qui font bouger les lignes La mauvaise foi du preneur sanctionnée (TGI Paris 28 novembre 2012) L application des accords collectifs en l absence de congé-vente : OUI ou NON? (Cass 3ème civ. 5 septembre 2012 / CAP pole 4 ch.1, 13 septembre 2012) Le diagnostic technique: comment y voir clair? (Cass 3 ème civ. 17 octobre 2012) 19
Actualité du résidentiel Perspectives 2013 : la seconde loi «Duflot» La réforme des baux d habitation, c est maintenant! L encadrement des loyers et les observatoires locaux des loyers Décence et précarité énergétique La vente par lots La GRL Les charges locatives Le meublé La colocation Autres réformes annoncées 20
La Directive AIFM et les gérants d actifs immobiliers : qui est concerné? Nicolas Mordaunt-Crook, avocat associé
Directive AIFM Rappel du calendrier Directive 2011/61/CE sur les gestionnaires de fonds d investissement alternatifs ( Directive AIFM ), publiée le 8 juin 2011 : instauration d exigences communes en matière d agrément et de surveillance des gestionnaires, de transparence et de protection des investisseurs 1 er juillet 2011 Publication de la directive au JO février-juillet 2012 Consultation ESMA sur (i) le Périmètre (ii) la rémunération 19 décembre 2012 Publication par la Commission du règlement d application fin juillet 2013 Date limite de transposition / Ordonnance 16 novembre 2011 Publication par l ESMA de son avis technique à la Commission juillet 2012 Publication du rapport de place AMF juin 2013 Publication des textes de transposition 22
Directive AIFM Travaux de transposition : état des lieux Travaux de l ESMA sur le champ d application => consultations ouvertes jusqu au 1er février 2013 - finalisation attendue en mars / avril 2013 Mise en œuvre des dispositions relatives à la rémunération => orientations en cours de finalisation publication attendue très prochainement (février 2013) En droit national : habilitation à transposer par voie d ordonnance (article 18 de la loi relative à la création de la Banque publique d investissement) 23
Directive AIFM Un champ d application aux contours parfois imprécis Les critères de reconnaissance d un AIF et par conséquent du gérant d un AIF (c.a.d. un AIFM) : Un organisme de placement collectif (autre qu un OPCVM) => définition du concept et portée de la référence à «un certain nombre d investisseurs» Une politique d investissement définie => pertinence du faisceau d indices proposés par l ESMA La levée de capitaux => acception dans le cadre de club-deals / de fonds dédiés 24
Actualité verte Philipe Pelletier, avocat associé Véronique Lagarde, avocat associé
Et du côté des bâtiments durables, quoi de neuf? 26
Questions Retrouvez cette présentation sur notre site internet : www.lpalaw.com, onglet Actualités
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