OBSERVATOIRE PARTENARIAL LYONNAIS EN ECONOMIE VEILLE PARTENARIALE SUR LA LOGISTIQUE Cahier n 1 Le marché immobilier de la logistique en région lyonnaise Septembre 2004
L Opale, observatoire économique de l agglomération lyonnaise, a engagé en 2003 une démarche de veille partenariale sur la logistique. Pourquoi la logistique? A la fois secteur économique majeur et fonction support de l entreprise, cette activité est un enjeu important pour l agglomération lyonnaise. Ses conséquences sur l aménagement du territoire font l objet de nombreux débats. Pourquoi une veille «partenariale»? Parce que le croisement des connaissances et des regards portés sur la logistique contribue à la formation d une vision commune. La démarche ne cherche pas l exhaustivité des analyses mais plutôt un partage des connaissances et une mise en commun des informations récoltées. Cette démarche de veille débouche aujourd hui sur la publication, étalée sur deux ans, d une série de cahiers thématiques rendant compte de ces échanges. Les informations collectées pour ce n 1 sont arrêtées au 30 avril 2004. Les prochains cahiers : n 2 : Les emplois de la logistique n 3 : La logistique, fonction transversale support n 4 : La vie des affaires dans la logistique n 5 : L évolution des services de transport et le positionnement de Lyon n 6 : Développement durable et logistique Le marché immobilier de la logistique 1
La logistique, ce ne sont pas que des camions... La logistique, «c est l art et la manière de mettre à disposition un produit donné au bon moment, au bon endroit, au moindre coût et avec un niveau de service donné» 1, incluant la gestion des retours et des produits en fin de vie. 1. Définition proposée par l Aslog (Association pour le développement de la logistique en France) dès le début des années 80. Différents types de logistique - Logistique amont ou d approvisionnement - Logistique interne ou de production - Logistique aval ou de distribution - Logistique des retours (service après-vente) - Logistique de recyclage (reverse logistics) Différents types d acteurs impliqués dans le process - Chargeurs industriels - Distributeurs (alimentaires et non-alimentaires) - Prestataires de service (logistique et transport externalisés) - Opérateurs urbains («dernier kilomètre») Une fonction de l entreprise La logistique inclut un flux physique de marchandises pouvant emprunter différents modes (air, eau, rail, route) avec des périodes plus ou moins longues de stockage et un flux d information traduisant l organisation d un processus, permettant au produit d être là où il faut au moment souhaité. La gestion de cette chaîne (les opérations physiques d abord, le pilotage ensuite) est une fonction essentielle des entreprises de la région lyonnaise. Des opérations variées Outre le transport physique des produits, la logistique peut intégrer des opérations variées et parfois à haute valeur ajoutée : préparation de commandes, opérations semi-industrielles, opérations douanières, contrôle qualité, prestations informatiques. Ces opérations, traditionnellement assurées par les entreprises de production ou de distribution elles-mêmes, sont de plus en plus externalisées, c est-à-dire confiées à des sociétés spécialistes du transport et de la logistique. 2 Le marché immobilier de la logistique
Pourquoi une telle concentration en région lyonnaise? Un besoin généré par l activité économique locale L activité logistique concerne l ensemble des sociétés industrielles et commerciales : le fleuriste de quartier importe ses fleurs coupées, le fabricant de quenelles livre ses produits en France et en Europe en respectant la chaîne du froid, le soustraitant automobile répond dans les délais à son donneur d ordre, etc. Le besoin de prestataires en transport et logistique et le besoin en lieux de stockage s accroissent avec la taille de l agglomération et son développement économique. La région lyonnaise, avec ses 1,7 millions d habitants et ses 115 000 établissements, n échappe pas à la règle. Par ailleurs, la densité de la logistique et des services associés sont aussi des motifs d implantation : les compétences, la présence de grands logisticiens et de transporteurs spécialisés attirent de nouvelles entreprises. et par la situation géographique de l agglomération Située sur l axe de transit routier, ferroviaire et fluvial reliant l Europe du Nord et l Europe du Sud, la région lyonnaise attire. La situation géographique de la région lyonnaise est d ailleurs le principal critère de choix d une implantation : 66 % des grands établissements récemment installés ont choisi Lyon pour cette raison. Et très peu d entre eux ont hésité avec une autre zone géographique [1] 2 La localisation en région lyonnaise permet une desserte locale (pour assurer la distribution des produits à la population lyonnaise) mais aussi internationale (Ikea redistribue ses meubles dans toute l Europe du Sud depuis son site de l Isled Abeau, tandis que Renault Trucks expédie ses pièces dans le monde entier depuis ses usines de Vénissieux et Saint-Priest). La région lyonnaise attire d autant plus que les prix pratiqués y sont très compétitifs : les loyers des entrepôts en France sont parmi les plus bas du marché européen (environ 57 HT/hors charges/m²/an en Ile-de-France, 45 HT/HC/m²/an à Lyon). 2. Les chiffres entre crochets renvoient aux références bibliographiques mentionnées à la fin du document. Le marché immobilier de la logistique 3
Lyon, pôle logistique de dimension européenne La région lyonnaise fait partie des grands centres logistiques européens, avec Paris, Londres, Barcelone, Milan et la zone frontalière Belgique-Allemagne-Pays-Bas. En France, l Ile-de-France est la région la mieux dotée en équipements logistiques ; en 2003, 300 000 m² d entrepôts de plus de 10 000 m² y ont fait l objet de transactions [2]. La région lyonnaise arrive en deuxième position. Le Nord-Pasde-Calais, la Plaine de Crau près de Marseille et le sillon lorrain sont également des régions où la logistique est en plein essor. Le marché des entrepôts dans quelques agglomérations françaises (en m²) Source : CB Richard Ellis Bourdais, L immobilier d entreprise en régions 2004 Offre disponible au 31.12.2003 Demande placée en 2003 Lyon Lille* Aix-en-Provence Strasbourg Rennes Nancy-Metz Marseille Saint- Étienne 245 000 260 000* 85 000 75 000 65 000 85 500 16 500 195 000 225 000* 120 000 92 000 90 600 51 960 11 500 * Inclut les locaux d activité industrielle, qui représentent environ 20 % du marché 4 Le marché immobilier de la logistique
Où sont les entrepôts de la région lyonnaise? Trois grands pôles Les professionnels estiment le parc actuel de locaux logistiques à 3 millions de m² dans la région urbaine de Lyon. La logistique est un marché jeune, et les trois quarts de ces surfaces ont moins de 15 ans. Trois grands pôles géographiques apparaissent : - L Isle-d Abeau, qui a connu un développement logistique fort, sur le parc de Chesnes notamment ; - Le Parc industriel de la Plaine de l Ain, qui a privilégié un développement parallèle des activités logistiques et industrielles ; - Le secteur de la Rocade Est (Chassieu, Mions-Corbas, Saint-Priest, Pays de l Ozon, etc.), ainsi que d autres sites du Grand Lyon, plus insérés dans le tissu urbain, à vocation davantage orientée vers la logistique urbaine que les deux premiers. Un marché tendu L immobilier logistique en région lyonnaise a véritablement explosé à partir de 1997. Environ 300 000 m² de locaux logistiques sont placés chaque année par les grands opérateurs immobiliers (DTZ, CBRE, Jones Lang LaSalle, Atis Real, etc.), ce qui représente 60 à 90 hectares de terrain. Au début de l année 2004, 235 000 m² étaient immédiatement disponibles, soit seulement huit mois de commercialisation. Cette tension du marché explique le faible taux de vacance, estimé à 4 % du marché régional 3 et la rareté des friches logistiques. Les professionnels de l immobilier envisagent cependant une pénurie foncière dans l agglomération lyonnaise à l horizon 2005-2006, qui pourrait profiter aux régions voisines - comme le sud de la Bourgogne et la Drôme - ou entraîner des implantations anarchiques dans la région lyonnaise. Répartition des entrepôts en région lyonnaise Source : DTZ Research, [2] 3. Jones Lang LaSalle, été 2003 Le marché immobilier de la logistique 5
8 Les principaux pôles logistiques de la région lyonnaise
A chaque logistique, son marché Les tailles de locaux et localisations recherchées par les entreprises varient selon le territoire desservi : - Les surfaces inférieures à 2 000 m² au sein des agglomérations sont recherchées par la logistique urbaine (approvisionnement en biens de consommation, livraisons des particuliers, etc.) ; - Les localisations en périphérie proche des agglomérations, avec une bonne accessibilité sont plutôt recherchées par la logistique à vocation régionale ; - Les sites en deuxième ou troisième couronne des agglomérations, à proximité des infrastructures longue distance et permettant la bimodalité concernent plutôt la logistique à vocation nationale et internationale. La taille moyenne des entrepôts neufs augmente régulièrement, et la part des grands entrepôts (supérieurs à 10 000 m²) s est considérablement accrue. Portrait-type d un grand entrepôt lyonnais Enquête auprès des sites récents de plus de 5 000 m² [1] L emprise du bâtiment ne représente que 40 % de la surface du terrain. Le stockage occupe 75 % de la surface du bâtiment et les différentes activités associées (administration, opérations à valeur ajoutée sur la marchandise) 25 %. 60 % des entrepôts enquêtés ont une surface comprise entre 10 000 et 25 000 m². Plus du tiers des établissements sont soumis à la législation sur les installations classées (déclaration ou autorisation), en raison de la nature des produits stockés. 70 % des occupants sont locataires. Le marché immobilier de la logistique 7
Des questions pour l avenir de la région lyonnaise Le Schéma de cohérence logistique de la Rul [3] Approuvé en 1997, ce schéma a pour objectif de favoriser le développement de l activité logistique en respectant des principes essentiels : garantir la fluidité des trafics, préserver le potentiel de développement de certains sites à enjeux, développer la multimodalité, protéger certains sites sensibles sur le plan de l environnement ou des paysages. Un des prolongements du schéma a été la création de «l Alliance logistique région urbaine de Lyon», dont la vocation est d aider au développement et à la reconnaissance de la région lyonnaise comme un pôle logistique majeur en Europe. Le schéma de cohérence logistique est en cours d actualisation. Comment suivre l évolution du parc logistique de la région lyonnaise? Grâce aux rapports des opérateurs immobiliers, on connaît assez bien les transactions réalisées chaque année ; il manque cependant une vision fine et exhaustive du parc actuel de locaux logistiques. Cette vision nécessite de suivre l évolution des locaux anciens, les transformations de locaux industriels en entrepôts, les changements de locataires (le turn-over serait de 5 % par an), les changements dans les activités réalisées, etc. Cette connaissance est aujourd hui partielle et porte surtout sur les locaux récents. Quel est l impact foncier de la logistique? L aménagement de sites logistiques a un réel impact sur la consommation d espace. Si l on prend en compte les espaces de retournement des poids lourds, les zones de stationnement et les contraintes urbanistiques, un entrepôt occupe en moyenne 40 % du foncier total du site logistique. La demande croissante en entrepôts de grande taille exige donc la présence de grandes unités foncières bien localisées : 25 hectares seront nécessaires pour un entrepôt de 10 000 m². Etant donnée la raréfaction des disponibilités foncières, la réponse à cette demande doit être anticipée et intégrée aux démarches de planification ; c est tout l enjeu du schéma de cohérence logistique de la Rul (voir encadré) et des futurs Schémas de cohérence territoriaux (ScoT) de la région lyonnaise. Faut-il susciter des zones dédiées? Les parcs d activité dédiés à la logistique offrent l avantage de proposer des services supplémentaires aux entreprises par rapport à une zone d activité ordinaire (aire de stationnement pour les poids lourds, accès direct aux autoroutes, station de lavage, etc.). C est le cas sur les plates-formes de L Isle-d Abeau ou de Mions-Corbas par exemple. La possibilité d un embranchement au rail sur la plate-forme ouvre par ailleurs des perspectives pour le développement du transport par fer. Ces parcs logistiques concernent cependant essentiellement les entrepôts de grande taille ; leur localisation ne convient souvent pas à la logistique urbaine de proximité ou même à la logistique de distribution régionale. Ils peuvent également engendrer des problèmes de recrutement et de gestion de personnel liés à la mono-activité. La création de zones dédiées ne signifie donc pas la fin des implantations logistiques sur les autres zones et n évite pas de s interroger sur la requalification ou la reconversion des sites plus anciens. 8 Le marché immobilier de la logistique
Quel est l impact des sites logistiques sur les flux de transport? Les approvisionnements et expéditions des sites logistiques génèrent des flux de marchandises, essentiellement routiers. Ceux-ci varient selon la taille de l entrepôt et surtout la nature de l activité : les entreprises de messagerie et de transport génèrent plus de trafic que les prestataires logistiques ou que les entrepôts industriels, les distributeurs alimentaires plus que les distributeurs d équipement ménager. Il n existe pas de données spécifiques à la région lyonnaise sur ce thème, qui pourtant focalise une bonne partie de l opposition des riverains et des élus aux implantations logistiques. Une attention particulière doit être portée aux conséquences de ces flux en termes d infrastructures routières, d itinéraires poids lourds et de contournement des centres-villes. Comment concilier logistique, développement durable et emploi? Trafic de poids lourds, consommation d espace : voilà deux bonnes raisons d éviter les nouvelles implantations logistiques dans l agglomération lyonnaise, alors que l on prête de plus en plus attention au cadre de vie et à l environnement et que le foncier disponible doit être géré intelligemment. Or il ne suffit pas de refuser un projet d implantation logistique pour voir disparaître les camions : dans le cas d une logistique de proximité (urbaine ou régionale), l entreprise s installera certes hors de l agglomération mais devra la desservir de la même manière, engendrant tout autant de trafic et plus de kilomètres à la tonne. Dans le cas d une logistique à vocation nationale ou européenne, les activités exercées sont différentes et c est surtout en termes d emplois que la perte se fera sentir. Car la logistique offre non seulement des emplois à des personnes peu qualifiées, mais aussi des postes de haut niveau. C est ce que nous aborderons plus précisément dans le prochain cahier. Trafic moyen par jour et par établissement en nombre de camions (poids lourds et véhicules utilitaires légers) pour 10 000 m² Approvisionnement Expédition Messagerie 70 64 Distribution 40 43 Prestation logistique 44 46 Industrie 20 23 Transport 50 53 Source : enquête IUT Evry, deuxième trimestre 2002, auprès de 141 entrepôts dans 5 régions, citée dans le rapport Becker, [4], p. 85 Le marché immobilier de la logistique 9
Pour aller plus loin... [1] Etude auprès des grandes implantations logistiques récentes en région urbaine de Lyon / Edouard Ballois. RUL, juin 2001 [2] Le marché des entrepôts en France : année 2003. DTZ Research, janvier 2004 [3] Schéma de cohérence logistique de la région urbaine de Lyon. RUL, 1997 (actualisation en cours) [4] Le développement des implantations logistiques en France et ses enjeux pour les politiques d aménagement / Dominique Becker. Conseil général des Ponts et Chaussées, mars 2003 La veille sur la logistique conduite par l Opale associe le Grand Lyon, la Ville de Lyon, la Chambre de commerce et d industrie de Lyon, la Chambre de métiers du Rhône, le GIL-Medef Lyon- Rhône, la CGPME, le Pôle universitaire lyonnais, l Agence d urbanisme pour le développement de l agglomération lyonnaise, l Urssaf, l Assedic, le Sgar, l Insee, la Banque de France et la Caisse des dépôts et consignations. La démarche est accompagnée par les experts de l Aderly, de l Alliance logistique, du Laboratoire d économie des transports Université Lyon 2 et de la Région urbaine de Lyon. Ce cahier a été réalisé par Agence d urbanisme pour le développement de l agglomération lyonnaise 18, rue du Lac BP 3129 69402 Lyon cedex 03 Télécopie : 04 78 63 40 83 Contact Clarisse Garin-Hameline Tél. : 04 26 99 38 26 Courriel : c.garinhameline@urbalyon.org Photographies : François Guy Impression Lamazière ISSN en cours