Programme Local de l Habitat 2010-2016. Projet arrêté / Juin 2010. Diagnostic

Programme Local de l Habitat 2010-2016 Projet arrêté / Juin 2010 Diagnostic

SOMMAIRE CALENDRIER D ELABORATION DU PROGRAMME LOCAL DE L HABITAT 2010 2016 DE NANTES METROPOLE...4 INTRODUCTION...5 LES PRINCIPAUX APPORTS DU 1ER PLH DE NANTES METROPOLE (2004 2009)...6 LA METHODE D ELABORATION DU PLH DE NANTES METROPOLE ET LES MODALITES DE MISE EN ŒUVRE...11 UNE DEMARCHE PARTICIPATIVE ET PARTENARIALE...12 CONTENU DU PLH...13 LES POINTS FORTS DU DIAGNOSTIC...14 1- UN DYNAMISME EXCEPTIONNEL AUX EFFETS POSITIFS MAIS PORTEUR DE DESEQUILIBRES...15 1.1- UNE CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE EXCEPTIONNELLE DEPUIS 20 ANS...15 1.2- UNE CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE QUI SE REEQUILIBRE A L ECHELLE DE L AIRE URBAINE...16 1.3- UN DYNAMISME DEMOGRAPHIQUE PORTÉ PAR LES MIGRATIONS RESIDENTIELLES...17 1.4- UN DYNAMISME DEMOGRAPHIQUE QUI BENEFICIE A TOUS LES SECTEURS GEOGRAPHIQUES...18 1.5- UNE AGGLOMERATION ATTRACTIVE POUR LES JEUNES, LES ETUDIANTS ET LES ACTIFS...18 1.6- UNE AGGLOMERATION DYNAMIQUE PORTEE PAR UNE FORTE CROISSANCE DE L EMPLOI...19 1.7- UN ATTRACTIVITE PORTEE PAR LE DYNAMISME DE LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS...19 1.8- DES CHOIX RESIDENTIELS CONTRAINTS PAR DES MARCHES DE L HABITAT TENDUS...20 2- LES MENAGES ET LEURS LOGEMENTS : EVOLUTIONS SOCIO DEMOGRAPHIQUES ET CLIVAGES SOCIO - ECONOMIQUES...24 2.1- UNE BAISSE DE LA TAILLE DES MENAGES QUI S ACCENTUE...24 2.2- UN VIEILLISSEMENT DE LA POPULATION QUI S ACCELERE...25 2.3- LE POIDS DES REVENUS DES MENAGES DANS LES CHOIX RESIDENTIELS...26 2.4- ZOOM SUR LES PRINCIPALES CARACTERISTIQUES DU PARC PRIVE...29 3- LA DYNAMIQUE DES MARCHES IMMOBILIERS...32 3.1- DES MARCHES QUI RESTENT DYNAMIQUES MALGRE LE CONTEXTE DE CRISE...32 3.2- UN MARCHE DE L ACCESSION NEUVE QUI FAVORISE LA SELECTIVITE...33 3.3- LE MARCHE DE LA REVENTE...42 3.4- UN MARCHE DU LOCATIF PRIVE : UN MARCHE DE TRANSITION...45 3.5- UN MARCHE DU LOCATIF SOCIAL SOUMIS A DE FORTES PRESSIONS...47 Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 2

3.6- LE LOGEMENT ABORDABLE : UN PRODUIT EMERGENT QUI DOIT TROUVER SA PLACE SUR LE MARCHE DU LOGEMENT...52 3.7- QUELLES EVOLUTIONS DE L OFFRE EN TERMES DE FORMES URBAINES?...62 3.8- QUELLES EVOLUTIONS DEMAIN SUR LES DIFFERENTS SEGMENTS DE MARCHE?...67 4- LA DIVERSIFICATION DES BESOINS EN LOGEMENT DES POPULATIONS FRAGILISEES EXIGE DES REPONSES ADAPTEES...68 4.1- UNE POPULATION JEUNE QUI RENCONTRE DES DIFFICULTES D ACCES AU LOGEMENT...68 4.2- DES MENAGES PRECAIRES QUI RENCONTRENT DES DIFFICULTES DE LOGEMENT ACCRUES...78 4.3- UN MANQUE DE FLUIDITE DANS LES PARCOURS EN STRUCTURES D HEBERGEMENT, DE RESIDENCES SOCIALES ET DE MAISONS RELAIS...82 4.4- DES BESOINS IMPORTANTS D ADAPTATION DE L OFFRE DE LOGEMENTS A LA POPULATION AGEE ET AUX PERSONNES HANDICAPEES...87 4.6- LE LOGEMENT DES GENS DU VOYAGE...92 5- DES PROFILS DE TERRITOIRES ASSEZ CONTRASTES EN TERMES DE DYNAMIQUE DEMOGRAPHIQUE ET DE MARCHES...96 SYNTHESE DES MARCHES IMMOBILIERS PAR SECTEURS...96 Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 3

CALENDRIER D ELABORATION DU PROGRAMME LOCAL DE L HABITAT 2010 2016 DE NANTES METROPOLE 1. Lancement de l élaboration du second PLH de Nantes Métropole : Conseil communautaire du 20 Mars 2009 Phase d élaboration Diagnostic : Comités de pilotage PLH du 3 Décembre 2009 et du 4 Février 2010 Enjeux et orientations stratégiques : Comité de pilotage PLH du 24 Mars 2010 Programme d actions : Comités de pilotage PLH du 29 Avril 2010 et du 3 Juin 2010 2. Arrêt du projet de PLH : Conseil communautaire du 25 Juin 2010 Transmission aux 24 communes pour avis: Délibération en conseil Municipal Transmission au syndicat mixte du SCoT et aux collectivités compétentes (Conseil Général, Région) pour avis 3. Approbation des modifications éventuelles : Conseil communautaire du 11 Octobre 2010 Transmission aux services de l Etat pour avis Saisine du Comité Régional de l Habitat (CRH) pour avis : CRH du 16 novembre 2010 4. Approbation définitive du PLH : Conseil Communautaire du 10 Décembre 2010 Transmission du document définitif aux 24 communes de l agglomération nantaise et personnes morales associées Mise à disposition du public Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 4

INTRODUCTION Par délibération en date du 20 mars 2009, le Conseil Communautaire a décidé d engager la démarche d actualisation du Programme Local de l'habitat de Nantes Métropole pour la période 2010-2016. Cette démarche s inscrit dans le cadre général défini par la loi d Orientation pour la Ville du 13 juillet 1991 ( L.O.V.), la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (S.R.U.) du 13 décembre 2000, la loi portant engagement national pour le logement (E.N.L. du 13 juillet 2006) et la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l exclusion (MO.L.L.E. du 25 mars 2009). Celles-ci font du PLH l instrument de définition, de programmation et de pilotage de la politique locale de l habitat (articles L302-1 et suivant et articles R302-1 du code de la construction et de l habitation). Le PLH définit, pour une durée au moins égale à six ans sur le périmètre désigné de son application, les objectifs et les principes d'une politique locale visant à répondre aux besoins en logements et en hébergement, favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale, améliorer l'accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées en assurant entre les communes et entre les quartiers d'une même commune une répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de logements. Il indique les moyens, notamment fonciers, qui seront mis en œuvre par les communes ou l établissement public de coopération intercommunale compétents en matière d'urbanisme pour parvenir aux objectifs et principes qu'il a fixés Le PLH doit également être compatible avec les orientations d'aménagement définies par le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) de la métropole Nantes-Saint-Nazaire, outil de mise en cohérence des différentes politiques publiques sectorielles et il s impose aux Plans Locaux d Urbanisme (PLU) qui ont l obligation d être compatibles avec ses dispositions (code de l urbanisme, L123 1 et L124 2). La problématique de l habitat ne se limite pas à des questions quantitatives, elle s envisage d abord sous l angle d une analyse des besoins humains et de leur adéquation avec l offre. Le logement constitue la première pierre constitutive de la qualité de vie et du vivre ensemble. Elle pose des questions relatives aux équilibres socio - démographiques à l échelle de la Métropole et de l aire urbaine, elle pose également des questions de mobilité et d accessibilité en lien avec les transports publics, d accès à l emploi, aux équipements et aux services publics, elle interroge les principes d aménagement et les choix effectués en matière de forme urbaine, elle amène enfin à envisager la cohérence et les articulations entre les différentes politiques publiques. La démarche engagée par Nantes Métropole et ses 24 communes s inscrit pleinement dans une logique visant à une meilleure articulation de la politique du logement et de l habitat avec les autres politiques publiques relevant de la compétence de Nantes Métropole (développement et aménagement urbain, révision concomitante du Plan de Déplacement Urbain de l agglomération nantaise et Plan Climat). Les différentes études ont permis une accumulation et un partage des connaissances relatives à une meilleure compréhension des dynamiques en cours et à venir, ainsi qu une évaluation des besoins des habitants actuels et futurs. L élaboration de ce deuxième PLH de Nantes Métropole a été fortement inspirée par une démarche transversale, une approche qui vise effectivement à concilier l attractivité de l agglomération avec la cohésion sociale et la qualité de vie durable. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 5

LES PRINCIPAUX APPORTS DU 1ER PLH DE NANTES METROPOLE (2004 2009) Le bilan du premier Programme Local de l Habitat (PLH) de Nantes Métropole, adopté à l unanimité en juin 2004 par le Conseil Communautaire, permet de mesurer les effets positifs de la politique de l habitat menée depuis 6 années à l échelle de Nantes Métropole. UN BILAN DU 1 er PLH GLOBALEMENT POSITIF MAIS DES SIGNES DE DESEQUILIBRES Le premier PLH de Nantes Métropole a constitué une étape majeure permettant de construire les fondements de la politique intercommunale du logement à l échelle de l agglomération nantaise. A ce titre, les avancées significatives en matière de construction neuve, de construction de logements sociaux, de réhabilitation du parc social et privé et de soutien à l accession sociale à la propriété ont permis de répondre aux enjeux de fluidification du marché et de satisfaire, en partie, les besoins d une population dont la croissance est continue depuis 20 ans. Dans le contexte d une croissance démographique importante sur l agglomération, d une situation de crise économique et sociale qui fragilise une grande partie des ménages, et des évolutions socio démographiques majeures à venir, d enjeux énergétiques et environnementaux, les pressions exercées sur le marché local de l habitat se renforcent inexorablement et constituent des enjeux majeurs pour ce deuxième PLH. L amélioration de la connaissance du fonctionnement des marchés de l habitat et de la chaîne du logement constitue un atout majeur pour une meilleure appréhension des logiques relatives aux dynamiques résidentielles et immobilières. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 6

Le travail réalisé dans le cadre du 1 er PLH, a permis la relance de la construction neuve et sociale sur l ensemble du territoire de l agglomération. La stratégie définie dans le cadre du 1 er PLH, la révision générale des PLU de l agglomération et l établissement des projets d Aménagement et de Développement Durable (PADD) ont permis d identifier dans chaque commune des capacités constructives, qui sous l effet d une politique foncière volontariste dédiée à l habitat portée par Nantes Métropole, ont permis d obtenir des résultats tangibles en matière de construction neuve. Les efforts des communes en faveur du logement social constituent également un des points forts du 1 er PLH avec une moyenne annuelle de plus de 1 300 logements sociaux construits depuis 2006 et une production de logements très sociaux PLAI très largement supérieure aux objectifs. En fixant en 2004 ses objectifs de production à 3 900 logements par an période de production très faible au début des années 2000, le PLH de Nantes Métropole visait un niveau qu il a très largement dépassé, avec 4 345 logements commencés par an en moyenne sur la période 2004-2009 et 6038 logements autorisés. Sources : DREAL des Pays de Loire, fichier SITADEL 2000-2009 En périphérie, 3023 logements ont été autorisés en moyenne par an et 2 238 commencés, Sur Nantes, 3015 logements ont été autorisés en moyenne par an et 2 106 commencés. En parallèle, on observe un rééquilibrage en cours avec le développement des flux de construction neuve en collectif (72% de la construction neuve) et en locatif (58% des flux), qui deviennent majoritaires sur l agglomération, mais aussi sur les communes périphériques (excepté sur le Sud-Ouest). Cette montée en puissance de la production neuve est liée à une conjonction d actions de Nantes Métropole en particulier concernant la Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 7

mise à disposition de foncier constructible et suivi par une mobilisation des partenaires opérateurs. 3 types d actions peuvent être mis en avant Une montée en puissance des opérations publiques d aménagement : les ZAC représentent 20% des logements commencés en 2009. La révision générale des Plans Locaux d Urbanisme, achevée par les dernières approbations en décembre 2007 a permis d assurer la traduction directe des objectifs du PLH, grâce à différents outils réglementaires : zonages et règlement, servitudes pour mixité sociale d aménagement et en dégageant ainsi des capacités constructives sur les emprises foncières d accompagner l effort de construction dans l ensemble des communes de l agglomération. La politique foncière, qui s inscrit sur deux axes : o A court et moyen terme : o Un soutien à la production de logement social avec 47 opérations en projet dont 16 engagées en phase opérationnelle en 2009. Le soutien des communes dans la constitution à court et moyen terme de réserves foncières pour les opérations d habitat A long terme la création de Zones d Aménagement Différées (ZAD), initiée progressivement depuis 2007 afin de constituer des réserves foncières à moyen ou long terme en faveur de l habitat : au total, en 2009 234,23 ha de zones d urbanisation future (2AU et 1AU) sont concernés par des ZAD Habitat. Sources : Nantes Métropole, communes Un des objectifs majeurs de la révision générale des PLU a été en effet de rendre réalisable cet effort de production à l échelle communale. Chaque PADD a ainsi affiché un objectif de production de logements adapté aux caractéristiques communales. Cet objectif a été traduit dans les volets réglementaires du PLU :détermination des capacités de renouvellement urbain et des zones à urbaniser, amélioration des règles de densité dans les centres-villes, les bourg et leurs extensions, suppression des coefficients d occupation des sols et des surfaces minimales de terrain, mise en place des servitudes de mixité sociale définissant une SHON minimale et un pourcentage de logements sociaux à respecter par tout projet, introduction d orientations d aménagement fixant un programme et un schéma d aménagement sur des secteurs d urbanisation future ou à forts enjeux de renouvellement urbain. L ensemble de ces évolutions réglementaires a permis d augmenter la constructibilité du territoire communautaire. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 8

L instauration progressive dans les PLU des secteurs dits «Loi ENL»a permis d imposer à toute opération de construction de logements, à partir d un seuil de nombre de logements déterminé dans le règlement en fonction des spécificités communales, un pourcentage de logements locatifs sociaux à produire. Cette nouvelle mesure a été introduite dans les secteurs de communes à la fois bien situés par rapport aux centres et/ou aux transports collectifs et qui dégagent de fortes constructibilités. Les PLU de Nantes, Rezé, Saint Sébastien-sur Loire, La chapelle-sur Erdre, Bouguenais et Bouaye bénéficient de ce dispositif. Son instauration dans les PLU d Orvault, de Vertou, de Saint Herblain, de Carquefou et des Sorinières est à l étude. Le PLH a également permis d obtenir des résultats concrets en matière de diversification de l offre d habitat Pour répondre aux besoins en logement des «jeunes» étudiants, travailleurs et apprentis, ce sont plus de 1500 chambres étudiantes qui ont été réalisées en partenariat avec le CROUS et 1024 rénovées, et 600 chambres en Foyer de Jeunes Travailleurs qui ont été construits depuis 2004. Pour permettre aux personnes âgées de disposer d un logement adapté à leur degré d autonomie et de mobilité, 10 structures d hébergement pour personnes âgées sur le territoire de Nantes Métropole ont été financées sur la période 2006 à 2009 représentant 850 places en offres nouvelles ou reconstituées pour être mise aux normes. Pour répondre aux besoins des populations spécifiques, Nantes Métropole a axé son intervention à la fois sur le développement d une offre de logements sociaux à loyers minorés et sur l accompagnement de projets d habitat adapté et d hébergement (maisons relais, foyers d hébergement) pour les ménages les plus démunis. Concernant l accueil des Gens du Voyage, les communes de Nantes Métropole se sont engagées dans le programme de construction des aires d accueil prévu au schéma départemental : 2 nouvelles aires d accueil ont été livrées sur la période 2004-2009, 2 programmes sont en cours de réalisation, 2 projets sont finalisés pour un démarrage des travaux courant 2010, enfin les 9 autres sites sont inscrits dans les documents d urbanisme. Cette action s est complétée par une réflexion sur l habitat adapté pour les familles sédentarisées : une MOUS a été mise en œuvre à cet effet entre 2005 et 2008. Pour permettre aux jeunes ménages et aux ménages familiaux à revenus modestes d acquérir un premier logement, un dispositif d aide à la personne grâce au doublement du Prêt à Taux Zéro de l Etat a été expérimenté, le Prêt à Taux Zéro Nantes Métropole. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 9

Ce dispositif a produit des effets significatifs depuis 2006 puisqu il a permis à plus de 3 500 ménages d accéder à la propriété sur le territoire de l agglomération nantaise. Aujourd hui, son successeur, le dispositif «1ère Clé» permet de poursuivre l accompagnement de ménages dans leur projet d accession à la propriété dans le neuf sur Nantes Métropole. L action en faveur de l accession abordable par le biais d une aide à la personne s est doublée du développement d une offre en accession abordable. Dans un contexte d inflation immobilière compromettant les possibilités d itinéraires résidentiels en accession sur l agglomération, Nantes Métropole a initié un dispositif en faveur de l accession abordable dans les opérations publiques d aménagement. Ce dispositif se traduit par un partenariat en amont des projets entre Nantes Métropole, les communes, les aménageurs et les promoteurs visant à un encadrement des prix de cession du foncier par l aménageur (220 à 240 /m² SHON) et des prix de vente par les promoteurs (2 200 à 2 400 / m² SHAB garage compris). Au total ce sont près de 1 800 logements qui sont concernés par ces mesures (Bessonneau et Ouest Centre Ville à Couëron, Erdre Porterie et Bottière Chénaie à Nantes, les Deux Ruisseaux à Thouaré-sur-Loire, La Minais à Sainte-Luce-sur-Loire, Le Vallon des Garettes à Orvault). Pour améliorer l attractivité du parc existant, Nantes Métropole a accompagné les bailleurs sociaux dans leurs programmes de réhabilitation. Entre 2004 et 2008, plus de 5 000 logements sociaux ont été réhabilités, bénéficiant d une aide de Nantes Métropole qui est passée de 1 000 à 8 000 par logement entre 2001 et 2007. Il s est également agit d accompagner le volet habitat des projets de renouvellement urbain et en particulier les 5 sites bénéficiant d une convention avec l ANRU : GPV Malakoff, Dervallières, Bout des Landes Bruyères, Bellevue Harlière et Sillon de Bretagne. Au bilan en 2009, 786 logements ont été démolis depuis 2003, 675 logements ont été reconstruits et 2 070 réhabilités. Par ailleurs, Nantes Métropole accompagne l amélioration du parc privé ancien qui concentre un certain nombre d enjeux : - Soutenir son rôle social «de fait» pour qu il puisse continuer d accueillir de ménages très modestes, - développer une offre locative à loyer maîtrisé par le conventionnement des logements réhabilités, - soutenir les occupants aux revenus modestes à engager des travaux d isolation thermique, - adapter le parc aux enjeux du vieillissement, au handicap - lutter contre l habitat indigne. 502 logements ont été financés au titre de la délégation ANAH en 2009 notamment dans le cadre des 2 OPAH en cours sur la ville de Nantes : OPAH RU Chantenay - rue de la Montagne (prolongée en PIG) et l OPAH Decré Bouffay. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 10

LA METHODE D ELABORATION DU PLH DE NANTES METROPOLE ET LES MODALITES DE MISE EN ŒUVRE La méthode d élaboration du 2 ème PLH de Nantes Métropole tient compte du cadre juridique spécifique dans lequel elle s inscrit, elle tient également compte du contexte local et des règles spécifiques de fonctionnement dont s est dotée la Communauté Urbaine depuis sa création le 1 er janvier 2001. Les compétences exercées par la Communauté Urbaine en matière d équilibre social de l habitat sont définies ainsi, de part ses statuts : - Programme Local de l Habitat, politique du logement d intérêt communautaire, politique du logement social, actions en faveur du logement des personnes défavorisées par des opérations d intérêt communautaire, OPAH et de résorption de l habitat insalubre lorsqu elles sont d intérêt communautaire. De même les opérations d aménagement de l espace et la politique de la ville relèvent de la compétence de la Communauté urbaine ; les communes conservent dans ces mêmes domaines, un ensemble de compétence, ce qui implique la mise en œuvre d un processus de co élaboration des politiques publiques entre Nantes Métropole et les communes de l agglomération dans un esprit de consensus conformément à l esprit qui a présidé à l élaboration du PLH, et qui continuera à présider à sa mise en œuvre future. Afin d aboutir à une vision partagée des enjeux en matière d habitat, dans un souci de complémentarité et de solidarité de la Communauté Urbaine au côté de chacune des communes, Nantes Métropole et les communes de l agglomération ont décidé dans le cadre de ce second PLH d arrêter d un commun accord la programmation des opérations d habitat pour les années à venir. Ainsi, les fiches communales intégrées à ce nouveau PLH constituent la feuille de route commune à Nantes Métropole et à chaque commune. Etablie en cohérence avec la programmation des déplacements et celle de la voirie, la fiche communale sera reprise dans le contrat de co-développement liant Nantes Métropole et chaque commune. Une véritable démarche de co élaboration a ainsi été instaurée et mise en œuvre tout au long de la procédure d élaboration du PLH : Le comité de pilotage PLH réunissant les 24 Maires et des élus de Nantes Métropole s est réuni à 4 reprises, En conférences territoriales, trois séries de réunions à l échelle des 5 secteurs géographiques, En rencontres individuelles : deux séries de 24 rencontres avec les communes. L établissement du diagnostic et des enjeux partagés La définition de la politique locale de l habitat doit reposer sur un diagnostic et une définition des enjeux communautaires et infra communautaires, partagés par chacun des partenaires. Dans cet esprit, la démarche d élaboration du nouveau PLH de Nantes Métropole s est inscrite dans le cadre d une démarche participative et partenariale. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 11

UNE DEMARCHE PARTICIPATIVE ET PARTENARIALE Le cadre institutionnel et législatif dans lequel s inscrit l élaboration du PLH mais aussi les enjeux spécifiques locaux impliquent une large mobilisation des partenaires qui s est traduite par une séries de rencontres individuelles, de tables rondes et des ateliers avec les différents partenaires et acteurs locaux de l habitat : bailleurs sociaux, SPLA, promoteurs, collecteurs du 1%, le CINA, la FPC, l USH Pays de Loire, les FJT, l ADIL, le CDH, le CIL Atlantique, la FNAIM, la chambre des notaires, les associations d insertion par le logement,. Les associations représentatives des locataires ont également été consultées. Le Conseil de Développement de Nantes Métropole a été associé à la réflexion et a formulé des observations et des propositions. Les autres collectivités locales, département et région ainsi que les services de l Etat ont été associés à différentes étapes de la démarche d élaboration du PLH ainsi qu aux groupes techniques de suivi des études thématiques. Les services de l Etat ont plus particulièrement été associés au groupe technique chargé du suivi en continu de l élaboration du PLH. L articulation avec le Plan Départemental d'action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) dont la révision a été engagée en janvier 2010 par l Etat et le Conseil Général a aussi été au cœur de la démarche avec la réalisation d une étude spécifique sur les personnes défavorisées sur le territoire de Nantes Métropole. L Agence d Urbanisme de la Région Nantaise (AURAN) a également apporté différentes contributions à la réflexion par la réalisation d un pré diagnostic sur les évolutions socio démographiques et territorialisées ainsi que des projections de populations et de logements permettant de comprendre et d analyser les migrations résidentielles qui ont eu lieu sur le territoire et d évaluer les dynamiques démographiques. Ces projections démographiques ont contribué à la définition des objectifs dans le cadre de ce nouveau PLH. Une étude thématique relative aux personnes âgées a également été réalisée par l AURAN. Enfin, un atelier participatif sur le thème «habitat et vieillissement» a permis de recueillir l avis des usagers. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 12

CONTENU DU PLH Des études et investigations particulières Pour répondre à l ensemble des réflexions, des études et investigations spécifiques ont été réalisées avec l appui de l Agence d Urbanisme de la Région Nantaise et des prestations externalisées : Un pré diagnostic portant sur les évolutions socio démographiques a été réalisé par l AURAN, Une étude relative aux migrations résidentielles et des prospectives démographiques réalisée par l AURAN, Une étude sur la thématique «vieillissement et logement des personnes âgées» - réalisée par l AURAN, Une analyse des produits immobiliers et des évolutions du marché réalisée par Sémaphores, Une étude sur le logement des jeunes (étudiants et jeunes travailleurs) - réalisée par le groupement GERS / GTC, Une étude sur le logement et l hébergement des ménages les plus démunis réalisée par Villes et Habitat. Une mission générale d assistance à maîtrise d ouvrage a été confiée au cabinet Sémaphores qui a accompagné Nantes Métropole dans toute la procédure d élaboration du Programme Local de l Habitat. Composition du Programme Local de l Habitat L ensemble de ce travail partenarial est composé : d un diagnostic, d un énoncé des enjeux et des orientations stratégiques, d un programme d actions : actions thématiques et actions territorialisées (les fiches communales). Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 13

LES POINTS FORTS DU DIAGNOSTIC Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 14

1- UN DYNAMISME EXCEPTIONNEL AUX EFFETS POSITIFS MAIS PORTEUR DE DESEQUILIBRES 1.1- UNE CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE EXCEPTIONNELLE DEPUIS 20 ANS Depuis 1990, la croissance démographique de l agglomération nantaise est exceptionnellement forte, elle a progressé de 13% passant ainsi de 505 000 habitants en 1990 à 580 000 habitants en 2006 (date du dernier recensement INSEE). La croissance démographique de l aire urbaine de Nantes a également été forte : depuis 1999, la population de l aire urbaine a progressé de 7 411 habitants par an, ce qui représente un gain de près de 150 000 habitants en 20 ans. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 15

1.2- UNE CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE QUI SE REEQUILIBRE A L ECHELLE DE L AIRE URBAINE Depuis 1999, on observe un rééquilibrage de la répartition de la croissance démographique entre le territoire de Nantes Métropole et le reste de l aire urbaine. Le poids de l agglomération nantaise représentait ¾ de la croissance démographique sur la décennie 1990 1999. Entre 1999 et 2006, la part de la croissance démographique de l agglomération nantaise a représenté 45% de la croissance démographique de l aire urbaine. La croissance démographique de Nantes Métropole reste positive même si ce double mouvement conduit à un léger ralentissement de l accroissement démographique sur le territoire de Nantes Métropole +0,6% / an depuis 1999, au regard de la décennie précédente, +1,2% entre 1990 et 1999. Après une décennie 1990 1999, marquée par une croissance démographique exceptionnelle caractérisée par un gain annuel de 5 600 habitants supplémentaires sur Nantes Métropole, la croissance démographique sur l agglomération nantaise a connu depuis 1999, un rythme comparable à celui observé dans les années 1982 1990. Ce sont plus de 3 500 habitants supplémentaires qui se sont installés sur le territoire de Nantes Métropole entre 1999 et 2006. Cette croissance démographique place l agglomération nantaise au 5 ème agglomérations françaises en termes de croissance démographique. rang des Cette croissance démographique exceptionnelle est essentiellement due à un solde naturel positif (excédents de naissances au regard des décès), le solde migratoire s est quant à lui ralenti à l échelle de l agglomération nantaise, il présente un taux nul, en revanche il se maintient à l échelle de l aire urbaine. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 16

1.3- UN DYNAMISME DEMOGRAPHIQUE PORTÉ PAR LES MIGRATIONS RESIDENTIELLES Les flux migratoires importants à l échelle du territoire sont imputables à différents facteurs, ils illustrent néanmoins la capacité d attraction du territoire de Nantes Métropole notamment du fait, de la forte croissance en emplois constatée depuis plusieurs années sur l agglomération. Ils traduisent également le rôle majeur du pôle d enseignement supérieur notamment pour l accueil d une population jeune. La dynamique de construction de logements constitue également un vecteur de croissance démographique. Sur le territoire de Nantes Métropole, le ratio Logement - Population révèle qu un logement supplémentaire permet d accueillir un habitant supplémentaire depuis 1999 (sur la période 1990 1999, le ratio était de 1 logement pour 1,3 habitant supplémentaire). L attractivité de l agglomération nantaise se traduit par l arrivée sur le territoire de Nantes Métropole de près de 100 000 nouveaux habitants depuis 2001 : Une attractivité qui s envisage au delà des frontières de l agglomération : 80% de ces nouveaux habitants sont issus des autres départements français. Ces nouveaux habitants sont constitués en majorité de jeunes, d actifs et d une part importante de cadres. Parallèlement, on constate un mouvement quasi équivalent de populations originaires de Nantes Métropole vers l extérieur : Ces migrations s orientent principalement du territoire de Nantes Métropole vers l aire urbaine de Nantes et concernent majoritairement des populations de jeunes ménages aux revenus intermédiaires et modestes. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 17

1.4- UN DYNAMISME DEMOGRAPHIQUE QUI BENEFICIE A TOUS LES SECTEURS GEOGRAPHIQUES Toutes les communes de Nantes Métropole, sauf Saint-Sébastien-sur-Loire qui présente un taux négatif (au recensement 2006), présentent une progression positive de la population depuis 1999. Avec un taux de croissance moyen de +0,6% par an, la ville de Nantes a confirmé son rôle moteur au sein de l agglomération notamment grâce à un haut niveau de construction neuve (50% de la construction neuve de Nantes Métropole). Les secteurs Nord Est (+1,6%) et Sud Ouest (+0,8%) affichent des taux de croissance démographiques supérieurs à la moyenne de Nantes Métropole avec une progression forte, comprise entre 1 et 2%/an pour des communes comme Carquefou et de 2 ème couronne comme Mauves-sur- Loire, Thouaré-sur-Loire, Les Sorinières, Saint-Léger-les-Vignes, Brains et le Pellerin. En revanche les secteurs Nord Ouest et Sud Est ont connu des progressions démographiques moins accentuées. 1.5- UNE AGGLOMERATION ATTRACTIVE POUR LES JEUNES, LES ETUDIANTS ET LES ACTIFS Nantes Métropole confirme son attractivité pour les jeunes de 15-29 ans, elle représente 56% des jeunes du département et 21% des jeunes de la région en 2006. La population jeune représente près d un quart de la population totale de l agglomération (23,6% contre 19,7% au niveau départemental) et jusqu à 29.5% dans la ville-centre. Nantes a également conforté son rôle d accueil de la population jeune. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 18

En 2006, 61% des 15-29 ans de l agglomération vivaient à Nantes (contre 59% en 1999), cette dynamique de la ville-centre (+0,4%/an en moyenne) est fortement liée au développement du pôle d enseignement supérieur et de l extension de son aire de recrutement qui favorise l accueil d une population étudiante importante (près de 60 000 étudiants en 2006). Les autres secteurs de l agglomération voient leur population jeune diminuer, à l exception du secteur Nord-Est qui présente un accroissement particulièrement important lié au développement d un «campus» à Carquefou (+1,33%/an). 1.6- UNE AGGLOMERATION DYNAMIQUE PORTEE PAR UNE FORTE CROISSANCE DE L EMPLOI Le dynamisme économique exceptionnel de l agglomération nantaise s est traduit par la création de 49 000 emplois supplémentaires depuis 1999. La croissance du nombre d actifs sur Nantes Métropole est plus forte que la progression démographique. Le nombre d emplois sur le territoire représente aujourd hui 304 000 emplois (57% des emplois du département). Avec une croissance moyenne de 2,6% par an, Nantes Métropole est la 3ème agglomération française en termes de croissance des emplois. Depuis 2008, le taux de chômage augmente comme dans toutes les autres agglomérations de France, mais à un rythme moins élevé, il atteint 6% contre 11% au niveau national. 1.7- UN ATTRACTIVITE PORTEE PAR LE DYNAMISME DE LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS Après une période de ralentissement, et sous l impulsion du 1 er PLH de Nantes Métropole, la construction de logements neufs s est fortement accrue et accélérée sur l ensemble des communes de l agglomération. Le rythme annuel de la construction neuve atteint plus de 4 000 logements par an, soit un taux de croissance de 1,2% par an. Cette progression place Nantes Métropole en 4ème position dans le classement des métropoles les plus dynamiques en termes de croissance du parc de logements en France métropolitaine. Depuis 2000, ce sont plus de 34 000 logements qui ont été construits sur les communes de Nantes Métropole, le parc de Nantes Métropole représente 275 835 logements en 2006. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 19

Il présente un taux de vacance faible et en diminution (4,2% en 2006). Ce taux, largement inférieur à la moyenne nationale (6,3%) est révélateur de la pression existante sur les marchés de l habitat. Toutes les communes de l agglomération présentent une croissance du rythme de la construction neuve, une dynamique corrélée par la croissance démographique positive sur l ensemble des secteurs de l agglomération. La croissance du parc de logements est nettement supérieure à la moyenne observée sur Nantes Métropole sur le secteur Nord Est, il présente le taux de croissance le plus élevé (+2,5%/an), les autres secteurs Sud Ouest (+1,5%/an), Sud Est (+1,4%/an) et Nord Ouest (+1,2%/an) se situent dans la moyenne de l agglomération. La ville centre s est affirmée comme le pôle de croissance majeur de l agglomération : grâce à un effort de construction, (50% de la production neuve à l échelle de l agglomération), un taux de croissance de l emploi soutenu (+1,7%/an), elle capte les 2/3 des nouveaux arrivants majoritairement dans le parc locatif. La ville de Nantes concentre ainsi 49% de la population de Nantes Métropole, plus de 54% des emplois et 55% des logements. 1.8- DES CHOIX RESIDENTIELS CONTRAINTS PAR DES MARCHES DE L HABITAT TENDUS 1.8.1- Une déconnexion croissante entre les prix de l immobilier et les revenus des ménages Depuis 10 ans, les prix de l immobilier ont progressé trois fois plus rapidement que les revenus des ménages de Nantes Métropole, renforçant les difficultés pour les ménages d accéder à la propriété sur le territoire de Nantes Métropole. 8 800 ménages par an accèdent à la propriété sur les communes de l agglomération. Depuis 2000, 15 600 ménages originaires de Nantes Métropole ont fait construire une maison : 39% de ces ménages ont réalisé leur accession sur le territoire de Nantes Métropole, 61% sur le reste du département de Loire-Atlantique. 1.8.2- Un développement de l habitat au delà des limites de l agglomération nantaise L aire urbaine compte 347 626 logements et connaît une progression annuelle de 1,5%, une croissance légèrement supérieure à celle de l agglomération. Le taux de construction (nombre de constructions rapporté au parc de logement existant) observé de 2001 à 2007 sur l aire urbaine est en moyenne de 23%. Il est nettement supérieur à celui observé sur l agglomération nantaise (11%) et sur l ensemble du Département (16%). Le phénomène de périurbanisation, qui a commencé depuis les années 60, se poursuit et se caractérise par une proportion majoritaire de constructions en individuel diffus et concerne des communes de plus en plus éloignées de l agglomération nantaise. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 20

Taux de construction neuve dans les communes de Loire atlantique Les dernières tendances observées depuis 2008 d un net ralentissement des autorisations sur l aire urbaine traduisent les effets de la crise ainsi qu une évolution des comportements des ménages que nous approfondirons dans la partie suivante (analyse des marchés). 1.8.3- Un phénomène de périurbanisation qui génère une consommation foncière importante. De 2000 à 2005, plus de 1 700 hectares ont été urbanisés pour l habitat sur l aire urbaine de Nantes et 1 070 hectares sur l aire urbaine hors agglomération, dont 1 050 hectares pour la construction de maisons. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 21

Nantes Métropole Aire urbaine de Nantes Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 22

1.8.4- Une déconnexion croissante entre le lieu de résidence et le lieu de travail La répartition des emplois et des logements sur le département conduit à des équilibres variables en fonction des territoires. Corollaire d une spécialisation économique du territoire de Nantes Métropole et du développement des migrations résidentielles au delà des limites de l agglomération, l accroissement des trajets domicile travail constitue un phénomène marquant de la dernière décennie. En 1982, 84% des actifs travaillaient dans leur intercommunalité de résidences, en 2006, ils représentent deux actifs sur trois. Les déplacements domicile travail ont ainsi connu une augmentation importante sur la dernière décennie. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 23

2- LES MENAGES ET LEURS LOGEMENTS : EVOLUTIONS SOCIO DEMOGRAPHIQUES ET CLIVAGES SOCIO - ECONOMIQUES 2.1- UNE BAISSE DE LA TAILLE DES MENAGES QUI S ACCENTUE La croissance de la population s est accompagnée d une croissance du nombre de ménages du fait de la diminution du nombre moyen de personne par ménage. Ce phénomène constitue un des vecteurs de croissance des besoins en logements. Le nombre de ménages progresse plus vite que la population : +1,4% par an contre 0,6%, en raison de deux phénomènes qui se cumulent : Une évolution sociodémographique (vieillissement, ruptures, décohabitation ), qui entraine la croissance des petits ménages et qui génère un besoin de logements supplémentaires. Une baisse du nombre de ménages familiaux, en raison d un départ d une partie d entre eux en accession à l extérieur de l agglomération. Toutes les catégories de ménages connaissent ainsi une évolution positive à Nantes comme en périphérie, à l exception des couples avec enfants. Les migrations résidentielles, mais aussi le vieillissement (départ des enfants), l entrée de plus en plus tardive dans une vie familiale et la plus grande fragilité de ces structures familiales expliquent la généralisation de ce phénomène à l ensemble des territoires. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 24

2.2- UN VIEILLISSEMENT DE LA POPULATION QUI S ACCELERE Comme partout ailleurs, on observe le vieillissement de la population de l agglomération nantaise. En 2006, les personnes de plus de 60 ans représentaient près 18% de la population et avaient augmenté de manière plus soutenue que l ensemble de la population du territoire (+1,51%/an contre 0,62%/an pour l ensemble de la population). Les projections de populations à l horizon 2030 sur Nantes Métropole, montrent que le phénomène se prolongera avec une progression rapide des 60-74 ans jusqu en 2020 puis des plus de 75 ans de 2020 à 2030. Ce phénomène de vieillissement est accentué par l arrivée dans les tranches d âge plus âgées de la population issues du baby-boom. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 25

2.3- LE POIDS DES REVENUS DES MENAGES DANS LES CHOIX RESIDENTIELS Dans un contexte de crise économique et sociale, et sous les effets des migrations résidentielles, la structuration de la population de Nantes Métropole présente des évolutions hétérogènes. Si globalement le niveau de revenus net moyen des ménages imposés a progressé, force est de constater que les écarts de revenus se sont creusés entre les différents statuts de ménages. Ainsi les revenus des propriétaires ont progressé beaucoup plus rapidement que ceux des locataires des parcs privé et social. 2.3.1- Des disparités de revenus par statut qui tendent à se creuser Si les revenus mensuels moyens augmentent régulièrement, on constate un écart grandissant entre les revenus des propriétaires et locataires. Les ménages à revenus modestes (<100% plafonds HLM) se répartissent entre le parc privé et social. En réalité, le parc privé locatif accueille 1/3 des ménages modestes. Il constitue donc un segment d accueil essentiel pour une part importante de ménages et joue un «rôle social de fait». Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 26

2.3.2- Un renforcement de la spécialisation sociale du territoire de Nantes Métropole > 4.5 SMIC 4.5 SMIC 3.5 SMIC 3 SMIC 2.5 SMIC 2 SMIC 1.5 SMIC > 1SMIC Revenus des ménages en 2005 (DGI) Source : DGI Sémaphores 13,4% 9,9% 7,5% 9,9% 12,1% 14,6% 15,9% 16,6% Une part significative de la population de Nantes Métropole se trouve en situation de précarité. - 47% des ménages ont des revenus inférieurs à 2 SMIC. - 15% des ménages de Nantes Métropole vivent sous le seuil de pauvreté, soit 36 000 ménages vivent avec moins de 671 par mois et par personne. Seulement 44% d entre eux sont logés dans le parc locatif social. - 64% des ménages sont éligibles au logement social (70% au niveau national) et 16% se situent en dessous de 40% des plafonds de ressources HLM. La Caisse d Allocation Familiale fait le constat d une augmentation de 10% entre 2006 et 2008 des populations en dessous du seuil des bas revenus. L offre résidentielle à destination des ménages les plus pauvres se concentre très largement sur le cœur de l agglomération nantaise. Les ménages vivant sous le seuil de pauvreté sont principalement localisés sur la ville centre, Saint-Herblain et Rezé. Parmi ces ménages, 44% sont locataires du parc social, 34% sont locataires du parc privé et 20% sont propriétaires. Parmi ces derniers, + de 50% ont plus de 60 ans. Si la pauvreté concerne en premier lieu les locataires sociaux, entre 2003 et 2006, on observe une augmentation de la précarité, au sein des locataires du parc privé, qui confirme son rôle de «parc social de fait» : - + 17,6% de bénéficiaires du RMI, - + 33,9% de bénéficiaires de l Allocation Parent Isolé, - + 3,1% entre 2004 et 2006 de bénéficiaires d une aide personnelle au logement. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 27

2.3.3- Des parcours résidentiels qui alimentent une ségrégation socio- spatiale <120% PLUS <100% PLUS <60% PLUS Répartition des ménages selon leurs niveaux de revenus et évolution du nombre de ménages par tranche entre 1999 et 2007 1999 2007 Nantes Métropole 25% 24% 11% 11% 33% 31% 31% 33% +9.97% +13.62% +15.09% +3.07% Une pyramide des revenus qui se creuse, avec des classes moyennes qui augmentent beaucoup moins vite que les autres La comparaison de la pyramide de revenus entre les ménages de Nantes Métropole et ceux de l aire urbaine, fait apparaitre des dynamiques contrastées, en particulier pour les ménages à revenus intermédiaires (entre 100 et 120% du plafond PLUS). En effet, les ménages à revenus intermédiaires progressent beaucoup moins vite que les autres types de ménages à Nantes Métropole. En revanche, sur le reste de l aire urbaine, on constate une progression forte de cette catégorie, ainsi que celle aux revenus compris entre 60 et 100% des plafonds PLUS. 20% <120% PLUS 21% en grande partie en <100% PLUS 12% raison d une évasion 11% +28% en périphérie de ce segment de la 38% population +34% 35% <60% PLUS 31% 1999 2007 Reste Aire urbaine 33% +16% +17% Source Nantes : DGI Sémaphores Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 28 Ainsi, l effet des migrations résidentielles se fait sentir sur les ménages à revenus intermédiaires qui quittent la Communauté Urbaine vers les communes de périphérie, où ils peuvent trouver une offre de logement plus en adéquation avec leurs capacités financières.

2.4- ZOOM SUR LES PRINCIPALES CARACTERISTIQUES DU PARC PRIVE Le parc locatif privé représente sur Nantes Métropole 71 542 logements, soit 27% des résidences principales avec un taux de croissance annuel de 1,5%. 2.4.1- Le parc privé potentiellement indigne Selon l atlas du Parc Privé Potentiellement Indigne (PPPI) 1 de la DGI, 7% des logements du parc privé sont considérés comme potentiellement indignes, soit 14 195 logements. Plus de la moitié d entre eux sont situés sur la ville de Nantes (63%) et habités par des locataires privés (75%). En masse, le nombre de logements indignes potentiels est concentré sur Nantes, Rezé voire Saint-Sébastien-sur-Loire. Mais Le Pellerin, Indre et dans une moindre mesure Saint-Jean-de-Boiseau présente une part de logements indignes potentiels supérieure à la moyenne. Enfin, les logements sans confort ou au confort partiel se concentrent dans l hyper centre de Nantes, sur Pont Rousseau et Saint-Paul à Rezé, sur Beauséjour à Saint-Herblain, et les bourgs du Pellerin, Couëron, La Montagne, Mauves-sur-Loire et Beautour (Vertou). Source : AURAN Filocom - DGI Source : Nantes Métropole DREAL Atlas PPPI 1 L atlas du Parc privé potentiellement indigne croise deux types d indicateurs : les logements à forte probabilité de dégradation (catégories aux qualité et confort médiocres) et les logements hébergeant des ménages à faibles ressources (revenus < 50% plafonds PLUS). Cet atlas s appuie sur une base déclarative à partir de fichiers fiscaux et présente donc un caractère indicatif (travaux de réhabilitation non pris en compte de manière exhaustive). Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 29

2.4.2- Le parc potentiellement énergivore Le parc résidentiel constitue la 1 ère source d émission de CO² de l agglomération nantaise (31%) et le premier consommateur d énergie. Les logements potentiellement énergivores du parc ancien construits avant 1974 concernent 116 000 logements, dont 78 000 logements sont occupés par leurs propriétaires et 38 000 par des locataires du parc privé. Dans ces logements peuvent également se manifester des situations de précarité énergétique, situations résultant de la combinaison d un ménage vulnérable par ses revenus très modestes, d une mauvaise qualité thermique du logement occupé et du coût de l énergie. Source : AURAN Filocom - DGI Sur ce parc ancien privé, souvent vétuste, énergivore et moins fonctionnel, pèse des enjeux sociaux dans la mesure où il accueille une part importante de ménages à revenus modestes et de ménages de plus de 60 ans. Entrant en concurrence avec une offre neuve conséquente, il présente des risques potentiels de déqualification sur certains secteurs géographiques. A défaut d investissement de la part des propriétaires, cette spirale de déqualification peut conduire à la perte d attractivité et à une possible contraction de l offre. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 30

2.4.3- Des efforts de réhabilitation, mais qui restent encore modestes L accompagnement de la réhabilitation du parc privé ancien sur Nantes Métropole par des dispositifs publics (ANAH)) au regard de ces enjeux reste encore modeste. Les actions de requalification du parc locatif ancien et de développement du conventionnement ont été certes renforcées avec la prise de délégation des aides de l ANAH depuis le 1er janvier 2006. Une aide financière apportée par Nantes Métropole, en complément des crédits ANAH délégués, aux logements locatifs privés conventionnés (loyer social et très social) permet de renforcer l attractivité du conventionnement. Ainsi depuis 2006, ce sont 450 logements par an qui ont été aidés pour réhabilitation, dont 30 sont conventionnés. Pour autant l évolution de l activité de réhabilitation du parc privé sur l agglomération nantaise est très liée à l activité des OPAH. Or celles-ci sont seulement au nombre de deux et sont concentrées sur la ville de Nantes : > OPAH RU Chantenay rue de la Montagne (2004 2009) qui a été prolongée d une année sous la forme de PIG, > OPAH Decré - Bouffay (2007 2012). Sources : Nantes Métropole Service Habitat Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 31

3- LA DYNAMIQUE DES MARCHES IMMOBILIERS 3.1- DES MARCHES QUI RESTENT DYNAMIQUES MALGRE LE CONTEXTE DE CRISE 3.1.1- Un marché immobilier d abord porté par le parc ancien en accession comme en location Le rôle du parc existant, souvent sous-estimé, est pourtant essentiel dans la satisfaction des besoins en logements. C est en effet chaque année, le parc existant qui accueille plus de 90% des flux d emménagement dans un nouveau logement, et en particulier le parc privé locatif qui reste le parc «d accueil» par excellence. Le marché de l accession doit, quant à lui, s envisager globalement : En neuf comme en ancien o Les 8 000 transactions en moyenne observées entre 2004 et 2008 sur l agglomération se concentrent à 65% sur le parc ancien, soit 1 vente de neuf pour 1,8 vente d ancien. Ce ratio indique toutefois un marché du neuf dynamique. Ainsi qu à l échelle de l aire urbaine o Le marché de l accession sur l aire urbaine s élève à plus de 10 000 transactions, dont 75% se concentrent sur l agglomération nantaise. o Après une période de développement important du marché immobilier hors de l agglomération, la période récente s est caractérisée par un recul des marchés sur cet espace géographique et ce, plus particulièrement dans les secteurs les éloignés de l agglomération, peu desservis en transports et faiblement équipés. 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 Les ménages entrés dans leur logement depuis moins d'un an dans Nantes Métropole en 2007 Propriétaires occupants locataires privés parc existant locataires sociaux neuf (estimation) Autres Sources : Sémaphores DREAL (ECLN, Sitadel), OLOMA, Perval Nombre moyen annuel de ventes entre 2004 et 2008 (tous produits confondus) Nantes Métropole 2004-2008 Évolution récente 2008-2009 Reste Aire urbaine 2004-2008 Évolution récente 2008-2009 Neuf 2900 et 1600 Ancien 5 600 1100 Total 8 500 2700 Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 32

3.2- UN MARCHE DE L ACCESSION NEUVE QUI FAVORISE LA SELECTIVITE 3.2.1- Un marché du neuf qui se maintient malgré la crise 4500 4000 3500 Segmentation du marché accession neuf de Nantes Métropole?? 537 Le marché de l accession neuve varie entre 2 800 et 3 200 transactions annuelles, tous types de produits confondus. Le marché du collectif est largement dominant, l individuel diffus (construction de maisons individuelles sur terrain nu) ou groupé (opérations de promotion) ne représentant qu un tiers du marché. 3000 2500 2000 1500 1000 500 759 128 32 890 1334 752 94 24 989 989 862 150 55 727 1472 862 128 30 689 743 172 80 765 2200 individuel diffus ind groupé Acquéreurs Utilisateurs Ind groupé Investis seurs col Acquéreurs Utilisateurs col Investisseurs L année 2008 marque un net ralentissement du fait de la crise. Néanmoins, le cumul des années 2008 et 2009 indique une progression de la production de logements sur Nantes Métropole par rapport aux périodes précédentes. 0 2004-2005 2006-2007 2008-2009 2008 2009 Source : indicateur avancé Sémaphores ECLN, OLOMA, Sitadel Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 33

3.2.2-Un marché du collectif neuf dynamique mais soumis à d importantes variations conjoncturelles Après une tendance à la baisse des ventes depuis 2005, l année 2008 a connu un recul brutal de celles-ci, mais à des degrés plus contrastés en périphérie que sur la ville de Nantes (-34 % à Nantes et -15% en périphérie). 3500 3000 Evolution des ventes en accession en collectif neuf de 2004 à 2009 à Nantes Métropole 2965 Cette baisse a été compensée en 2009 par une forte augmentation des ventes, soutenue notamment par la mise en place du dispositif de défiscalisation dit Scellier. Alors que le poids et le volume des ventes à investisseurs qui avait connu une baisse constante depuis 2004 (il représentait moins de 50% en 2008), est remonté à plus de 75% en 2009. Les ventes aux acquéreurs utilisateurs en collectif sont elles restées relativement stables depuis 2006. 2500 2000 1500 1000 2010 2438 Moyenne annuelle (2 134 ventes) 1934 2023 1432 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Impact crise? Impact dispositif Scellier? Les stocks importants en 2008 ont pu rapidement être écoulés grâce à ces ventes aux investisseurs, ainsi qu à des ventes de programmes en bloc aux bailleurs sociaux. 3000 Source : ECLN, OLOMA Répartition géographique des ventes en accession collectif 2424 2965 Periphérie Nantes La situation est aujourd hui inversée avec des stocks qui se sont réduits jusqu à représenter moins d une année de commercialisation et générer à nouveau un phénomène de tension sur les marchés. 2500 2000 1500 1000 500 2010 50 % 50 % 39 % 61 % 1934 38 % 62 % 2023 35 % 65 % 38 % 1432 41 % 62 % 59 % 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 34

Evolution des stocks sur la période récente Toutefois, et malgré l année 2009 exceptionnelle, il convient de rester prudent quant à la pérennité de ce dynamisme. Bien que le dispositif Scellier mis en place ait permis de relancer un marché de l immobilier en crise fin 2008, plusieurs éléments et indicateurs doivent être regardés de près dans les mois et années à venir. D autre part, les baisses de prix enregistrées en 2008 notamment, relèvent davantage d une stratégie conjoncturelle des acteurs privés visant à un écoulement rapide des stocks dans un contexte de crise. La baisse des niveaux de prix tiendrait plus d un processus «artificiel» (stratégie d écoulement des stocks et remises commerciales) que d un réel réajustement des niveaux de prix du marché. 3000 2800 2600 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000 2818 2738 2717 Dispositif Scellier 2151 1654 crise ventes en blocs + 1387 retraits programmes 2eT 2008 3eT 2008 4eT 2008 1erT 2009 2eT 2009 3eT 2009 Source : OLOMA 3.2.3- Une sélection par le prix A Nantes, sous le double effet de l accroissement des prix du foncier et de celui des coûts de construction, les niveaux de prix restent relativement élevés et constituent un obstacle majeur à l accession pour la majorité des ménages : les 2/3 de l offre sont positionnés au delà de 3 000 /m² (hors parking). Le développement d une offre abordable en ZAC notamment constitue un segment à développer. En périphérie, les niveaux de prix semblent plus «raisonnables» avec une majorité d offres inférieures à 3 000 (75% de l offre). 3 400 2 900 2 400 1 900 2 216 Evolution des niveaux de prix en collectif neuf à NM de 2003 à 2009 (source : ECLN) 2 567 2 770 3 149 3 307 3 217 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 3 171 Mais, en réalité, l essentiel de l offre est comprise entre 2 000 et 3 000, soit des prix qui excluent une grande partie des acquéreurs utilisateurs. Ces niveaux de prix élevés pratiqués sur les marchés immobiliers sont le signe d une sélectivité accrue. Sans intervention publique pour réguler le marché, cette tendance risque de se poursuivre, notamment au regard des stratégies d après crise des opérateurs notamment en périphérie. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 35

Ceux-ci recentrent leur développement sur des fonciers de qualité situés préférentiellement dans les communes limitrophes à Nantes et les mieux connectées au réseau de transports en commun, ou en continuité directe des centre-bourgs des communes périphériques moins bien desservies. Ces stratégies, partagées par l ensemble des opérateurs et combinées à une diminution des fonciers potentiellement les plus intéressants devraient conduire à une concurrence accrue entre opérateurs et à un retour à la surenchère sur l acquisition de terrains notamment en diffus. 3.2.4- Une montée en puissance des petites surfaces surtout sur la ville centre Les ventes de logements collectifs sont concentrées sur les 2 et 3 pièces (à plus de 65% sur Nantes et à plus de 75% sur la périphérie).a Nantes en particulier, on observe une montée en puissance des ventes de petits logements : en T1 (+11% sur entre 2002 et 2008) et dans une moindre mesure en T2 (+6%). Bien que la modification de la structure des ménages et de leur taille tende naturellement à orienter la demande vers des typologies plus petites (T2 et T3 principalement), la croissance importante des logements T1 constitue un indicateur alertant. En effet, les dispositifs de défiscalisation favorisent ce type de production, mais peuvent conduire à des déséquilibres dans le fonctionnement des marchés immobiliers et à un impact négatif sur d autres segments de marchés tel que le locatif privé notamment. Les T4-T5 représentent moins de 12% du marché en 2008 à Nantes et connaissent une baisse forte (23% du marché en 2002). En périphérie, leur poids est plus stable et représente encore 13% des ventes. 3.2.5- Des acquéreurs de collectif libre concentrés sur les ménages à hauts revenus Nantes Pérphérie Seniors avec revente ** *** Célibataires plus de 40 ans CSP ++ avec revente ** Jeunes couples avec ou ss enfant * * Ménages familiaux CSP++ avec revente * Les acquéreurs utilisateurs en collectifs sur le marché libre sont essentiellement le fait de ménages à hauts revenus, disposant des bénéfices d une revente. Deux catégories dominent : les jeunes seniors, et les célibataires à hauts revenus souvent d âge intermédiaire à mûr. Ils sont complétés, dans une proportion moindre par de jeunes couples en début de parcours, mais eux aussi avec des revenus moyens à élevés (ou avec un apport des parents par exemple). Les ménages familiaux primo accédants sont eux très rares en collectif libre. En périphérie, les budgets nécessaires étant moins élevés, on constate des acquéreurs aux revenus plus faibles. Toutefois, les seniors sont très majoritaires sur ces secteurs périphériques. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 36

3.2.6- Un marché de l individuel groupé toujours très étroit Evolution des ventes accession en individuel groupé (Sources : ECLN_Oloma) Le marché de l individuel groupé reste globalement limité en termes de volume sur l ensemble de l agglomération, mais les ventes progressent significativement sur la périphérie. 250 200 Ville de Nantes Périphérie 213 Toutefois, l offre développée ces dernières années, et l année 2008 en est l illustration, est positionnée sur des prix relativement élevés à Nantes comme en périphérie, supérieurs à 210K, voire supérieurs à 230K. Or, la demande se situe plutôt sur des prix inférieurs à 210 K et la répartition des ventes le prouve. Ainsi les acquéreurs sur la dernière période sont plutôt des ménages de CSP supérieures ou intermédiaires avec une revente. La question de la maîtrise des prix de vente est donc essentielle sur ce segment de marché. L individuel groupé reste peu convoité par les clientèles investisseurs en raison de taux de rentabilité peu attractifs, malgré une forte pression sur les produits individuels T3 à T5 en locatif, notamment en périphérie. 150 100 50 0 146 135 121 86 80 53 39 35 24 10 23 2004 2005 2006 2007 2008 2009 100% 90% Niveaux de prix en individuel groupé à Nantes (maison T4 - Source : Oloma 2008) 1 > 230 K 210 K - 230 K < 210 K 100% 90% Niveaux de prix en individuel groupé sur la périphérie (maison T4 - Source : Oloma 2008 ) 10 > 230 K 210 K - 230 K < 210 K 80% 4 80% 8 41 70% 14 70% 60% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Dont 6 maisons vendues en accession abordable (opération CIF Bottière) VENTES 9 OFFRE 50% 40% 30% 20% 10% 0% 54 Dont 24 maisons vendues en dispositifs "aidés" VENTES 22 26 Dont 11 maisons e n dis positifs OFFRE Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 37

3.2.7- Un marché de l individuel diffus à envisager à l échelle de l aire urbaine et qui connait de profondes modifications 1800 Evolution de la production de logements individuel au sein de l'aire Urbaine de Nantes 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 1 990 1 991 1 992 1 993 1 994 1 995 1 996 1 997 1 998 1 999 2 000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 C.U.N hors Nantes aire urbaine Source Sitadel Hors NM La montée en puissance de l individuel diffus dans l aire urbaine hors de l agglomération à partir de la fin des années 90 est révélatrice de la pression existante sur ce segment de marché. Ainsi, depuis cette période, le nombre de logements commencés a quadruplé dans le périurbain, tandis que celle de Nantes Métropole est stagnante autour de 800 logements par an environ. Toutefois, depuis 2007, une rupture apparaît sur ce segment : une baisse très nette des logements autorisés dans l aire urbaine et en particulier dans les secteurs les plus éloignés de l aire urbaine. Inversement, on assiste à une légère reprise de l individuel diffus sur l agglomération de Nantes Métropole. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 38

3.2.8- Des prix de vente de lots toujours très élevés ne répondant qu à des ménages aux revenus supérieurs Prix de vente des terrains à bâtir en 2008 (en k ) Aire Urbaine hors NM Prix moyen : 80 K Surface moyenne : 900 m² NO Loire Chézine : de 90 à 140 K NE (de 370 à 800m²) 90 à 130 K Erdre et Cens de 135 à 167 K (300 à 600 m²) (de 600 à 900m²) Nantes 130 K 320m² SE SO 105 K (de 90 K à 130 K ) 75 K (de 57 K à 105 K ) 680 m² (de 500 à 790 m²) 550 m² (de 385 à 725 m²) Source : Sémaphores - MIN Perval et entretiens qualitatifs Les prix de vente de lots à bâtir sont élevés sur l agglomération nantaise avec des prix compris entre 90 et 140K pour des lots compris entre 400 et 800m2 en majorité. Seul le secteur Sud - Ouest apparait avec des prix plus restreints, compris entre 60 et 100K. Ainsi, le différentiel avec les prix pratiqués en urbain est élevé (80K en moyenne) pour des surfaces de terrain plus importantes. Les budgets minimums à mobiliser pour la construction d une maison individuelle sont donc compris entre 220 et 300K a minima sur l agglomération (sauf sur le Sud - Ouest où on peut trouver des budgets à partir de 200K ), alors que les budgets sont plutôt de l ordre de 180-210K sur le reste de l aire urbaine. Cette différence de prix a entrainé naturellement le départ des ménages aux revenus les plus faibles sur l aire urbaine. De plus le poids du Prêt à Taux Zéro de l Etat dans le neuf est très réduit dans l agglomération : 368 logements neufs par an ayant bénéficié d un PTZ depuis 2000, soit 12% des logements construits sur l agglomération contre 35% sur l ensemble du département (en 2005). L augmentation des niveaux de prix a conduit à une baisse généralisée de la surface moyenne des parcelles à Nantes Métropole mais également dans l aire urbaine : Sur Nantes Métropole, une augmentation de 71% des prix moyens au m² en parallèle à une baisse d environ 30% des surfaces moyennes des lots (Perval). sur le reste de l aire urbaine, un doublement des niveaux de prix au m² en parallèle à une baisse des surfaces moyennes des parcelles de 17% (Perval). Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 39

Ainsi, sur Nantes Métropole comme sur l aire urbaine, on assiste en 4 ans d intervalle à une augmentation très forte des lots de moins de 300m² et de 300-500m², au détriment des grands lots de plus de 800m². Si la notion de prix des lots et de budget global n est pas étrangère à cette réduction, les acteurs de ce marché (lotisseurs et Constructeurs de maisons individuelles) confirment aussi que les accédants en individuel ne recherchent plus une superficie de terrain, mais plutôt un usage extérieur sans avoir la contrainte de l entretien et des coûts inhérents. Parallèlement, les ménages de Nantes Métropole qui veulent faire construire un logement individuel le font en majorité (à 61%) hors de l agglomération. Ce flux représente environ 1200 emménagements par an depuis 2000 (source DREAL / AURAN) et se répartit sur l ensemble de l aire urbaine (700 par an) et le reste du département 44 (500/an). 39% de ces ménages restent dans l agglomération et de préférence dans le secteur d origine. Ces ménages sont plutôt des ménages jeunes (moins de 35 ans) et de petite taille (2 à 3 personnes majoritairement), en début de parcours résidentiel. Ils sont pour la plupart primoaccédants. Ils ont majoritairement des budgets limités et peu élastiques, compris entre 160 et 200K selon les lotisseurs. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 40

3.2.9- Une période de rupture dans le comportement des accédants en individuel diffus Si la demande en maison individuelle dans l aire urbaine et l étalement urbain qui en résulte n a fait que s accélérer dans les années 2000, on constate en 2007-2008 une chute brutale des ventes de lots à bâtir dans l aire urbaine, qui pourrait être le signe d une véritable rupture dans le comportement des ménages. La chute des permis autorisés en individuel diffus sur l aire urbaine et la réduction des ventes de lots consécutive à partir de 2007-2008 peuvent trouver plusieurs explications : Un changement de comportement des ménages qui prennent de plus en plus en compte les coûts liés au transport automobile induit par une installation dans des secteurs éloignés de leur lieu de travail, de loisirs, de formation. L augmentation brutale des prix de l essence en 2008, a eu un effet accélérateur dans la prise de conscience par les ménages des problématiques du développement durable. Cette évolution des attentes est aussi en lien avec une attention de plus en plus grande en termes d environnement et de services. Par ailleurs, la crise économique qui touche avant tout les ménages les plus modestes entraîne un ralentissement de la demande de ces ménages, qui reportent leur intention d achat. On assisterait dans ce cas plutôt à un attentisme de la clientèle plutôt qu à un véritable phénomène de report de la demande. Enfin, la frilosité des banques suite à la crise de 2008 pour financer des acquisitions sur des secteurs éloignés de l agglomération accentue encore les deux premiers phénomènes. En effet, les banquiers ont été échaudés par des difficultés de ménages à rembourser leur prêt, soit en raison d une capacité financière trop réduite (en lien avec l explosion du budget transport ou énergie) ou en raison d une revente anticipée à un prix très inférieur au cout de revient ou au montant de l acquisition. 3.2.10- Des acteurs du marché immobilier qui doivent inventer des formes alternatives d habitat Cet ensemble de constat semble être entériné par le changement de comportement des acteurs de l offre, qui évoluent pour prendre en compte ces nouveaux réflexes des ménages et cette moindre attractivité des secteurs éloignés de l aire urbaine. Ainsi, les lotisseurs et aménageurs privés qui ont soutenu ces dernières années le marché et le développement de l offre sur l aire urbaine affichent clairement un changement de stratégie dans le développement de leur offre de lots à bâtir. La grande majorité d entre eux ne développe plus de lotissements dans des secteurs ruraux ou déconnectés de tous transports et services. Ils se concentrent sur deux secteurs : Nantes Métropole et les pôles secondaires de l aire urbaine en particulier ceux desservis par le train. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 41

Ces acteurs actent la réduction de la taille des lots et proposent même des lotissements denses avec des lots à partir de 250m², ce qui présentent deux avantages : contenir les prix de vente des lots et maitriser la consommation foncière. Toutefois, tous les acteurs sont unanimes : si les ménages familiaux ont un regard qui évolue sur les critères de choix vis-à-vis de la maison individuelle, la plupart ne renoncent pas complètement au logement individuel et ne franchissent pas pour autant le pas du collectif. Les formes alternatives entre la maison et le collectif sont encore à inventer pour satisfaire ces critères de choix émergents. Ainsi, demain il faut envisager que les ménages choisissent de plus en plus difficilement de s installer loin des pôles d emplois et de services. Cette «soupape de sécurité» qui a permis à une part non négligeable de ménages urbains de trouver un logement risque ainsi de se réduire demain. Des solutions devront ainsi être trouvées pour pouvoir développer des réponses logements au plus près des services et des pôles d emplois pour ces ménages. 3.3- LE MARCHE DE LA REVENTE Le marché de la revente est dominant à l échelle de l agglomération. Son rôle est essentiel dans le fonctionnement global du marché et dans la satisfaction des besoins des ménages. Ainsi, celui-ci représente 65% des transactions réalisées au sein de Nantes Métropole. 3.3.1- Un ralentissement du marché Les ventes globales sur l agglomération sont passées de 6 375 ventes en 2006 à 5000 ventes en 2008 tous produits confondus, le collectif et l individuel connaissant la même évolution. Le volume des transactions a chuté de près de 50 % au dernier trimestre 2008. Conséquence de ce ralentissement, la baisse des prix est remarquable, bien que différenciée. Le cabinet Thierry indique que «l'effet de crise accentue celui de fin de cycle de l'immobilier où les prix se réajustent. La moyenne de la baisse des prix se situe selon ce cabinet «entre 5 et 10 %». AJP immobilier précise par ailleurs que «la baisse des prix n'est pas la même partout dans l'agglomération. Le centre-ville connaît une grande stabilité, la baisse atteignant au maximum 5%, et allant jusqu'à 15 à 20 % dans certaines communes - comme la Chapelle-sur- Erdre ou Carquefou. Plus l'éloignement du centre-ville est important, plus les prix baissent.». 3.3.2- Un marché assaini qui se redynamise Si dans la plupart des cabinets la fin d'année 2008 a été difficile, tous notent une reprise de l'activité dès le milieu de l année 2009. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 42

Aujourd'hui, un bien proposé au prix juste va se vendre même sur des délais plus longs (6 mois aujourd hui en moyenne contre 3 à 4 mois avant la crise). Toutefois, la demande est tout de même axée sur des prix compris entre 200 et 250 000. Les profils qui achètent sont surtout les primo-accédants, incités par les dispositifs d aides à l accession, ainsi que par la baisse des taux d intérêt. Ils ont des budgets, en moyenne, compris entre 180 et 200 k pour une maison ancienne et de 120 à 150 k pour un appartement ancien. La clientèle de seniors est aussi présente sur le marché car elle bénéficie d un pouvoir d achat important et du produit d une revente, de maison le plus souvent, ceux-ci ont un budget confortable pour un appartement. Au-delà de 250 K et jusqu à 330-330 K, la baisse des transactions est plus notable. Même si le choc a été brutal, le marché nantais tend vers la reprise et semble disposer de bases assainies. Depuis l été 2009, le nombre de transactions a augmenté et les projets jusqu alors reportés se concrétisent. Les ménages qui diffèrent leur achat sont principalement ceux qui ont acheté pendant la période haute et qui ne veulent pas vendre à perte. D après les agences et Perval, les prix de vente ont certes baissé mais dans des proportions très mesurées pour revenir aux prix de l année 2006, en collectif comme en individuel. 3.3.3- Un marché collectif dont les prix tendent à s homogénéiser Secteur demandé et prix au m² (Perval 2008) 90,0% 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% 79,9% secteur Nantes 2 390 2 321 0,9% Secteur Nord Est 1 919 9,6% 9,1% 2 017 0,5% Secteur Nord Secteur Sud Secteur Sud Ouest Est Ouest 3 000 2 500 2 236 2 000 1 500 1 000 500 - Volume total prix au m² Le marché du collectif se concentre sur la ville centre et sur les deux villes principales de la périphérie : Saint-Herblain et Rezé. Il est principalement animé par des ménages de moins de 40 ans (50% du marché) avec une proportion importante des moins de 30 ans. Les professionnels soulignent effectivement le souhait des ménages d acheter un bien de plus en plus tôt pour se constituer une épargne et un premier apport. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 43

Sur Nantes qui concentre 80% des transactions, les prix sont en moyenne compris entre 2 600 et 3 000 par m² habitable avec deux types de quartiers : L hyper centre de Nantes, toujours très demandé, bien desservi et disposant de commerces, de services et des principales infrastructures, reste cher et donc hors de portée des petits budgets. Il s adresse à une clientèle aisée de CSP supérieures : ménages d âge mûr (40-49 ans), cadres supérieurs. Les quartiers «périphériques» (Nantes Sud, Bellevue, Beaulieu, Beaujoire et Doulon) encore accessibles sur des biens nécessitant des travaux, plutôt des copropriétés années 60-70 qui correspondent à des ménages jeunes primo accédants, plutôt de professions intermédiaires. 3.3.4- Un marché de l individuel à appréhender au niveau de l aire urbaine Le volume de ventes en maisons anciennes s appréhende à l échelle de l aire urbaine dans la mesure où, comme pour le neuf, une part non négligeable de ménages nantais réalise leur acquisition à l extérieur de l agglomération pour acheter un logement individuel. Alors que le volume de vente en individuel est de l ordre de 2 200 logements sur Nantes Métropole, 1 000 ventes sont réalisées chaque année dans le périurbain, dont 400 à ménages originaires de Nantes Métropole. Toutefois, la crise récente semble entraîner une redistribution des cartes. L évolution des prix à la revente a connu une baisse plus importante sur les secteurs les plus éloignés de l aire urbaine, par rapport au prix de Nantes Métropole qui, eux, se maintiennent. Ainsi le parc de maisons même récentes implantées dans des secteurs éloignés et mal desservis connaît une dévalorisation, qui peut parfois entrainer des situations individuelles difficiles (revente forcée après divorce par exemple qui ne couvre pas le prix de l investissement initial). Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 44

3.3.5- Un marché de l accession neuf et revente qui génère un départ des ménages hors de l agglomération Reste Aire Urbaine Total des ventes par an Neuf Ancien 1600 1100 Dont Ventes réalisées par de ménages de Nantes Métropole 700 400 Reste département 44 Ventes réalisées par des Ménages de Nantes Métropole Neuf Ancien 500 nc Si on cumule les phénomènes observés sur l individuel neuf et sur l individuel à la revente, on peut estimer le nombre de ménages originaires de l agglomération qui partent chaque année de Nantes Métropole vers l aire urbaine à 1 600 ménages par an. Source : Sémaphores DREAL (ECLN, Sitadel), OLOMA, Perval Nantes Métropole Ventes/an (2004-2008) Neuf Ancien 2900 5600 Dont 750 en Dont 2250 en individuel individuel 1600 ménages/an de Nantes Métropole trouvent une solution en accession en dehors de l agglomération (dont 1200 en neuf) 3.4- UN MARCHE DU LOCATIF PRIVE : UN MARCHE DE TRANSITION Le marché locatif privé, selon les professionnels de l immobilier rencontrés, reste tendu notamment en raison de la crise immobilière qui a poussé de nombreux ménages à reporter leur projet d accession et de ce fait n a pas permis de libérer et fluidifier le parc locatif privé. Ainsi indique le cabinet AJP immobilier, «à l'automne 2008, la demande de location a fortement augmenté chez nous, alors que la demande d'achat s'effondrait». Loyers /m²/hc en ancien Périphérie NANTES METROPOLE Nantes Ensemble 9,7 (-2,0) 10,4 (2,6) 10,6 (3,5) Le cabinet Thierry Immobilier lui, va plus loin : «le marché locatif est dopé par la livraison des logements neufs. Les T1, T2, T3 trouvent très rapidement preneurs». Mais, il faut cependant noter que le taux de rotation est moins important que les autres années : «les acheteurs potentiels qui voulaient trouver plus grands ne quittent pas pour autant leur logement, ils se constituent une épargne pour un apport personnel». Nord Est 10,3 (0,4) Nord Ouest 9,7 (3,8) Sud Est 9,7 (-4,0) Sud Ouest 9,5 (3,9) S ourc e : C lameur 2 008 Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 45

Loyers m² HC en collectif neuf T1 Nantes Quartier Quartiers courants recherchés 15 / 16 18 Périphérie / communes proches Nantes / En réalité, ce marché est un marché de transition : la location n est qu une étape intermédiaire dans le parcours résidentiel. Ce sont les jeunes, célibataires ou en couple, en début de parcours résidentiel ou des personnes en situation transitoire (divorce, mutation professionnelle) qui constituent le marché. T2 T3 T4 et + 10 /11 12/ 13 9/ 10 11 10 / 11 11 9,5 / 11 9 / 10 Sur le marché locatif neuf, même si aucune baisse de loyers n est constatée les mises en location se font sur des niveaux de prix inférieurs aux plafonds De Robien. S ource : agence s immobilières En périphérie, la demande locative se concentre sur les secteurs bien desservis en transport, commerces et équipements, proches de Nantes. Les communes les plus éloignées (plus rurales) sont en général moins recherchées et plus orientées vers l accession à la propriété. Les acteurs de l immobilier notent cependant une légère détente et une petite baisse des niveaux de loyers pour les biens en mauvais état. Toutefois, la question de la consommation énergétique n est pas encore un critère de choix mis en avant par les candidats locataires. Tous cependant avouent être attentifs à l évolution des marchés sur l année 2010, au vu des volumes importants de ventes à investisseurs réalisés ces dernières années et plus particulièrement en 2009 : Ils appréhendent un risque d inadéquation de l offre locative à la demande au moins ponctuelle si une offre trop massive est développée dans des secteurs mal desservis en services et transports en commun, Ils soulignent par ailleurs les niveaux de loyers qui pourraient se trouver en limite d accessibilité pour un grand nombre de ménages, notamment ceux aux revenus intermédiaires. Par ailleurs, l enquête d opinion réalisée par l AURAN met bien en exergue le comportement et les critères de choix des locataires du parc privé. Les critères de choix les plus souvent cités par les ménages de l agglomération nantaise sont par ordre de priorité : le prix, la proximité des équipements, la présence d espaces verts et enfin la présence de transports collectifs. Selon le niveau de revenu, les critères de choix évoluent même si le «critère prix» reste le premier cité quelque soit l origine sociale. Mais, ce sont pour les ménages dont les revenus sont les plus faibles que la présence des transports collectifs constitue le deuxième critère de choix après le prix. Pour les revenus les plus élevés, le critère «prix» reste le principal, mais les critères présences d équipements et présence d espace verts prennent plus d importance. C est au-delà de 65 ans que les critères «espaces verts» et la «présence d équipements» deviennent aussi importants que le prix. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 46

3.5- UN MARCHE DU LOCATIF SOCIAL SOUMIS A DE FORTES PRESSIONS Une production de logements sociaux en forte augmentation et qui dépassent les objectifs du précédent PLH La prodution de logements sociaux (PLUS,PLAI, PLUS CD) a fortement augmenté sur la période du PLH. Depuis 2006 (date de la prise de la délégation des aides à la pierre par Nantes Métropole), ce sont plus de 1 050 logements qui ont été financés par an dépassant ainsi largement les objectifs du précédent PLH établis à 900 logements. L année 2009 a été exeptionnelle avec 1 488 logements financés, principalement grâce à l effort financier consenti par Nantes Métropole permettant ainsi aux bailleurs sociaux de racheter des programmes immobiliers en VEFA. L équilibre entre Nantes et les communes périphériques tend à se rétablir, en particulier en 2009, où la production sur les communes périphériques a atteint 1 000 logements. Source : bilan 2009 Direction de l Habitat - NM Malgré un effort de production important ces dernières années, un effort de rattrapage à renforcer sur l ensemble des communes de l agglomération Le parc social est majoritairement concentré sur la ville de Nantes, et dans le secteur Nord-Ouest. Tout d abord, malgré la forte progression de la production de logements sociaux sur l ensemble des communes de Nantes Métropole, seules deux communes, Saint Herblain et Nantes présentent des taux de logements sociaux supérieurs aux 20% imposés par la loi SRU. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 47

La production de 5 708 logements sociaux nouveaux entre 2002 et 2009, n a pas totalement compensé le retard accumulé, il manque ainsi 7497 logements sociaux sur l ensemble de l agglomération nantaise. Répartition du parc social sur Nantes Métropole Ce sont donc 370 logements par an qu il faut produire en plus, au titre du rattrapage SRU (5% par an). En matière de typologie le parc de logements T3 est prédominant avec toutefois une représentation assez importante de logements familiaux T4. Source : DREAL EPLS au 01/01/2009 Typologie des logements produits par décennies Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 48

Une requalification du parc en continu Le 1 er PLH a défini des règles d intervention sur le parc ancien jamais réhabilité (HLMO), ce qui a permis entre 2004 et 2009, la réhabilitation de près de 3 800 logements en dehors des secteurs ANRU (décision de financement), principalement sur Nantes. Toutefois, l arrêt du PALULOS en 2010 (financement Etat de la réhabilitation) a entrainé en 2009 l arrêt de ces réhabilitations. Les aides à la réhabilitation se recentrent sur l amélioration énergétique à travers les aides du FEDER et de la Région. Par ailleurs, Nantes Métropole soutient cinq sites qui font l objet de conventions avec l Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine : le GPV Malakoff, les Dervallières, Bout des Landes Bruyères, Bellevue-Harlière et le Sillon de Bretagne. Un projet d avenant est à l étude (accord de l ANRU pour l examiner) pour notamment intégrer : - sur le projet Dervallières la démolition de 53 autres pavillons sur le Boulevard du Massacre et 30 logements de l immeuble B1, ainsi que des réhabilitations, - sur le Bout des Landes Bruyères la réhabilitation des immeubles Brest et Camaret. Au bilan 2009 : - 675 logements financés dans le cadre des reconstructions sur les 6 projets ANRU et 404 restent à financer. - 786 logements ont été démolis sur ces territoires et 267 restent à démolir sur les projets Sillon et Bellevue - 2 070 logements ont été réhabilités dans le cadre des projets ANRU et 1 550 restent à venir. 393 réhabilitations ont été financés par l ANRU hors convention ANRU : sur Rezé Château en 2004 et le FTM Julienne David à Nantes en 2005. Un niveau de tension qui semble être en légère diminution Après une période stable (2006 à 2008) le volume de la demande tend à augmenter pour avoisiner les 22 800 demandeurs. Parmi ces demandeurs 40% sont déjà locataires dans le parc social (dont 42% souhaitent déménager pour des motifs liés à leur logement actuel). Les demandes satisfaites restent stables à plus de 5 200 logements attribués, soit 23,15% de demande en cours. 29,66% des attributions concernent des ménages issus du parc social. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 49

Des demandes aux revenus faibles Source : Fichier CREHA Ouest- Fichier de la demande locative sociale _ bilan 2009 Direction Habitat - NM Plus de 70% des demandeurs sont en dessous de 60% des plafonds PLUS. Cette population représente plus de 80% des attributions. Des niveaux de tension contrastés selon le type de logements Ce sont les logements T2 et T5 qui enregistrent les niveaux de tension les plus importants sur l ensemble de l agglomération. Les demandes exprimées en périphérie sur les grands logements, T4 et T5 ou +, sont difficilement satisfaites. Le profil plus familial des ménages au sein des communes périphériques lié à une production principalement orientée vers les logements T2/T3 vient alimenter cette tendance. Les taux de rotation restent globalement peu élevés, et ce d autant plus que le logement est grand. Seuls les petits logements, T1 et T2, enregistrent des taux de rotation satisfaisants mais qui restent toutefois caractéristiques des logements de petite taille plus soumis aux mutations. T5 ou + T4 T3 T2 Niveau de tension par typologie en logements sociaux à Nantes Métropole (ville-centre et périphérie) 75 demandes satisfaites 165 392 695 721 1276 506 834 Nantes Périphérie L évaluation du dispositif de relogement des projets de renouvellement urbain Bout des Landes Bruyères et Dervallières a permis de tirer un certain nombre d enseignements de la démarche de multi-partenariat (groupe inter bailleurs) développée, reproductible à plus grande échelle : - une réponse adaptée aux dispositifs de relogement à l échelle du territoire permettant de répondre aux enjeux plus généraux du T1 388 294 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Nombre de logements demandés pour 1 logement attribué Source : Fichier CREHA Ouest- Fichier de la demande locative sociale Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 50

logement social : un accès à un logement adapté, équilibre de peuplement et accompagnement à un parcours résidentiel - des réponses pertinentes en matière de mobilité et de parcours résidentiels positifs - par la nature et la localisation des parcs des bailleurs, une offre de logement favorisant un décloisonnement des quartiers d habitat sociaux visés par le projet - une régulation opérationnelle entre bailleurs (cohérence entre nature du parc et relogement notamment) Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 51

3.6- LE LOGEMENT ABORDABLE : UN PRODUIT EMERGENT QUI DOIT TROUVER SA PLACE SUR LE MARCHE DU LOGEMENT 3.6.1- Le logement abordable : développer une réponse adaptée aux capacités financières et aux besoins des ménages Il n existe pas de définition réglementaire du logement abordable. Il doit donc être défini d abord en fonction des ménages visés. Il s agit donc d un logement accessible pour les ménages qui n arrivent pas à se loger en accession ou en location sur l agglomération avec un taux d effort et un reste à vivre acceptable. La tension des marchés a entrainé un décrochage au début des années 2000 entre l augmentation des revenus et l augmentation des prix du logement, en accession comme en locatif. L analyse des marchés immobiliers nantais (comme dans beaucoup d autres agglomérations) a permis de montrer qu une majorité des ménages de l agglomération, ont des revenus insuffisants pour acheter un logement en accession en neuf, mais aussi en ancien, dans les conditions de prêt actuel et dans les conditions de prix de marché libre. Ceci a eu plusieurs types de conséquences depuis le début des années 2000 : Un blocage des parcours résidentiels : les ménages restent plus longtemps en locatif, o o En locatif social pour ceux qui y sont déjà, entrainant une baisse du taux de rotation et une moindre satisfaction des demandeurs de logement social. En locatif privé, pour les autres, avec un taux d effort parfois difficile à supporter pour les ménages modestes et intermédiaires. Un départ des ménages vers des secteurs de l aire urbaine de plus en plus éloignés, mais moins chers, alimentant l étalement urbain, phénomène marquant de la dernière décennie. Rappelons toutefois, que cette porte de sortie à laquelle les ménages s étaient résolus tend à s amenuiser : o o L offre de logements sur les territoires de l aire urbaine tend à diminuer (dans un souci de maitrise de la croissance). Les ménages eux-mêmes expriment aujourd hui des réticences à partir dans des secteurs éloignés pour des raisons de coûts de transport, mais aussi en raison des difficultés à la revente révélées par la crise. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 52

L objectif du logement abordable est donc bien de favoriser les conditions d accès au logement pour ces ménages aux revenus modestes et intermédiaires, trouvant une faible satisfaction sur le marché libre en location comme en accession. Locatif Logement abordable accession abordable Et prioritairement : Pour répondre à la demande de ménages familiaux à revenus modestes qui partent à l extérieur de l agglomération, Pour fixer des jeunes ménages à l occasion de la première étape de leur parcours résidentiel. locatif PLS constitution d'une offre à coûts maitrisés une aide vers des ménages ciblés Les solutions à apporter pour le développement du logement abordable s inscrivent ainsi sur deux types de créneaux : Le logement locatif avec principalement un produit : le logement locatif intermédiaire (PLS), L accession abordable avec des produits logements à coûts maîtrisés, mais aussi des aides à l acquéreur pour améliorer sa solvabilité. 3.6.2- Le locatif intermédiaire : un produit qui répond à un segment particulier Le produit PLS se caractérise par deux éléments : Un prêt avantageux s adressant aux opérateurs sociaux ou à des investisseurs privés, Un niveau de loyer inférieur aux prix du marché libre de 20 à 40% selon la typologie de logement. Le produit PLS sert ainsi à répondre à deux types de besoins : des besoins spécifiques comme ceux des étudiants ou des personnes âgées en finançant le montage de résidences développées par des opérateurs sociaux et ouvrant droit à l APL. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 53

des besoins pour des ménages familiaux plus classiques, mais répondant toutefois à des critères assez précis : o o ménages à revenus intermédiaires (plafond PLS égal à 140% du plafond PLUS) dans les faits, il s agit souvent de petits ménages, en début de parcours professionnel ou des ménages mutés arrivant sur l agglomération. o Aussi les critères de choix sont assez stricts : o Des localisations de qualité, sur des sites attractifs et bien desservis. Principalement des T2 ett3 sur des surfaces compactes, qui doivent garder un différentiel de loyer significatif avec le privé. Les loyers des T4 atteignent trop souvent des valeurs proches des mensualités de prêt permettant d envisager le passage à l accession pour les ménages concernés. Aussi les T4 en collectif ont souvent du mal à se louer et ce d autant plus si les surfaces sont généreuses. Un mode de commercialisation qui doit s apparenter à celui du privé, car les ménages ciblés ne vont pas spontanément s inscrire dans le fichier commun de la demande en logement social. Ainsi souvent les bailleurs sociaux, qui ont développé du logement PLS et qui n ont pas mis en place de dispositif de commercialisation spécifique connaissent des difficultés de remplissage. Les opérateurs privés qui ont en charge ce type de logements (agences immobilières) connaissent moins ces difficultés, même s ils confirment que la cible de clientèle est étroite. Ce produit répond donc à une gamme étroite du marché, mais néanmoins présente un intérêt sur une agglomération au marché locatif tendu comme Nantes Métropole. Les financements PLS mobilisés sur la période du PLH 2004-2008 s élèvent à 500 par an et se segmentent de la façon suivante : Nombre logements Période 2004-2008 PLS financés Logements dédiés 320 étudiants, personnes âgées, handicapés Logement familial Foncière 80 Bailleurs 60 Investisseurs 48 /an 2004-2008 240 en 2009 Total 500/an 2004-2008 820 en 2009 Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 54

Source : bilan PLH 2009 Direction Habitat - NM Le poids des logements dédiés a été très important sur la période récente pour répondre notamment aux besoins urgents de logements étudiants mis en exergue par le précédent PLH. Les logements PLS produits par des investisseurs privés se sont développés fortement sur la période pour deux raisons : la mixité imposée sur certaines opérations privées à hauteur de 20% qui se traduit par des logements PLS vendus à investisseurs privés (secteur ENL par exemple) d une part, la conjugaison très attractive du financement PLS avec le dispositif Scellier en 2009 et 2010 qui a attiré beaucoup d investisseurs. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 55

3.6.3- L accession abordable, un segment essentiel pour fluidifier les parcours résidentiels L accession abordable, pour qui? Revenus des ménages de 3 personnes à Nantes Métropole 21% > 4 500 3 500-4 500 18% 3 000-3 500 13% 2 500-3 000 13% <2 500 36% Un cœur de cible entre 2 et 3 SMIC Plafonds revenus PLS Plafonds revenus PTZ Plafonds revenus PLUS Prix maximum admissible sans aide et sans apport 2500 à 2900 /m2 2200 à 2400 /m2 1800 à 2200 /m2 Le développement d une offre en accession abordable initiée lors du précédent PLH a pour ambition de «combler» un segment manquant sur le marché libre et de répondre aux ménages qui ont des difficultés à trouver un logement en accession sur le marché libre, c'est-à-dire avec des revenus modestes et intermédiaires et sans apport personnel. Dans les conditions actuelles de prêt (*) et sans apport, un ménage de 3 personnes gagnant 3 000 /mois (soit le plafond PTZ) cherchant à acheter un T3, ne peut mobiliser au plus que 156 000, soit 2 400 /m2 habitable tout compris (TTC et garage compris, hors frais de notaire) pour un T3 de 65 m2. Pour un ménage de 4 personnes gagnant 3 300 /mois (plafond PTZ), le budget mobilisable sera de 180 000, soit pour un T4 de 80m2, 2 250 /m2. Or, ces niveaux de prix sont aujourd hui très difficiles à trouver sur le marché du neuf libre, mais aussi de l ancien sur l agglomération. en neuf le prix de vente du libre est en moyenne de 3 200 /m2 habitable, en collectif ancien, les prix moyens varient de 2 000 en périphérie à 2 400 /m2 habitable à Nantes, le prix moyen des maisons individuelles à la revente est compris entre 230 et 300 000 sur l agglomération. (*) Conditions de prêt : 10% d apport et prêt sur 20 ans à 4,5%. Source : Filocom - DGI Aussi les ménages les plus exclus du marché semblent être les ménages primo accédants et dont le revenus est compris entre et 2 et 3 SMIC, voire entre 1,5 et 3 SMIC. Ceci correspond à des ménages en dessous des plafonds PTZ. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 56

Mais au-delà des revenus, la composition familiale est aussi une caractéristique essentielle dont il faut tenir compte pour définir les ménages qui ont le plus «besoin» de l accession abordable. Comme nous l avons fait émerger dans l analyse des marchés immobiliers ce sont les ménages familiaux qui pâtissent le plus du décalage entre revenus et prix de vente. Ainsi les ménages qui peuvent être concernés en priorité par ce segment peuvent se représenter selon le schéma suivant : - un cœur de cible axé sur les ménages familiaux primo accédants dont les revenus sont inférieurs aux plafonds PTZ (ou entre 2 et 3 SMIC), soit 3% des ménages de Nantes Métropole (entre 5 et 7000 ménages). - une cible plus large comprenant les ménages sans enfant mais toujours primo accédants et en dessous du plafond PTZ soit 7 à 8% des ménages de l agglomération 195 000 ménages <plafond PLS (75% des ménages de l agglomération) 57 000 ménages entre 2 et 3 SMIC (22% des ménages) 20 000 ménages (7 à 8%) entre 2 et 3 SMIC ET potentiellement primo accédants (locataires privé et social) 5 à 7000 ménages environ (3%) entre 2 et 3 SMIC ET locataires (privé et social) ET familiaux (3 pers et +) Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 57

3.6.4- Les dispositifs /outils existants aujourd hui et susceptibles de répondre aux besoins cibles constitution d'une offre à coûts maitrisés accessible à une cible large <revenus PLS accession abordable une aide vers des ménages ciblés accessible à une cible plus réduite <revenus PTZ ET primo-accédants Les dispositifs et les outils pour favoriser ce segment de marché sont nombreux, mais très parcellisés et complexes à mettre en œuvre et à partager avec les acteurs du marché, ainsi qu auprès des futurs acquéreurs. Plusieurs types d aides existent et se conjuguent pour créer ce segment : des aides à la pierre, des aides à la personne, un mix entre ces deux aides : le PASS Foncier. dispositif prix de sortie bonification Charges foncières ZAC 2400 TTC/m2 hab PTZ Etat 1ère CLé PASS Foncier 2400 HT/m2 hab avec des critères supplémen- -taires A chaque type d aide, il existe des critères différents qui entrainent une faible visibilité des dispositifs, des produits et des ménages bénéficiaires. Par ailleurs, le contexte national très mouvant sur ce segment rend difficile la visibilité à court et moyen terme sur ce segment : quid du doublement du PTZ de l état en 2009? quid du PASS foncier et de son prolongement? Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 58

3.6.5- Le bilan des expériences passées La production de logements à coûts maitrisés La production de logement abordable a émergé grâce au dispositif de bonification des charges foncières mis en place à partir de 2007 et à la TVA 5,5% dans les zones ANRU. Sur la période récente, entre 200 et 250 ventes ont été réalisées depuis 2007, par le biais de ces deux dispositifs. L offre (et les ventes) s est surtout concentrée : sur Nantes et à la marge sur secteur Nord-Ouest avec Saint-Herblain et Couëron (ZAC des tilleuls TVA 5,5% et ZAC Ouest centre ville), sur des petits logements T2 T3 en collectif (à 70%), principalement en collectif ou intermédiaire à Nantes avec une seule opération de maisons individuelles denses à Bottière Chênaie (CIF), et quelques lots sur la ZAC Ouest centre ville de Couëron. Les acquéreurs sont composés principalement de jeunes (70% à moins de 30 ans), de ménages célibataires ou de couples sans enfants (75%). Ils sont principalement originaires de Nantes, mais 16% des ventes sont le fait de ménages extérieurs à l agglomération. Ils sont à 98% primo accédants et ont des revenus principalement compris entre 1,5 et 3 SMIC, en majorité en dessous du plafond PTZ (75%), et tous en dessous du plafond PLS. 25% viennent du logement social et ils ont bénéficié pour 50% d entre eux de l aide de Nantes Métropole. Les prix de vente des biens acquis dans ce cadre restent très contraints avec des prix au m2 compris entre 2 350 et 2 500 TTC (dont une partie en TVA 5,5%) : o o o soit des T2 entre 118 et 130 000 (2 400 à 2 520 /m2 habitable garage compris) soit des T3 entre 150 et 155 000 (2 300 à 2 400 /m2 habitable garage compris) soit des T4 autour 175 et 192 000 (2 250 et 2 400 /m2 habitable garage compris) Les rythmes de vente sont toujours plus longs pour les T4, en particulier les T4 de grande superficie. Les logements T4 dépassant le budget de 200 000 en collectif trouvent plus difficilement preneurs. Deux dispositifs d aide à la personne qui se sont succédés : Le doublement du PTZ mis en place de 2006 à 2008 par Nantes métropole était destiné à aider des ménages avec enfants à accéder à la propriété. Il a rencontré un vif succès dans l ancien, plus faible dans le neuf en raison du manque d offre correspondant à la solvabilité des ménages visés. Mais il a majoritairement profité à des personnes seules, de très jeunes ménages dé cohabitant ayant un projet de première accession favorisant ainsi les petits logements d ou la nécessité de redéfinir ce dispositif. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 59

Le dispositif 1 ère Clé qui permet de déclencher le PASS foncier mis en place en 2009 est un dispositif efficace et solvabilisateur qui répond à une demande. La cible prioritaire du dispositif est atteinte : des ménages composés a minima de 2 personnes, avec des niveaux de revenus plutôt inférieurs aux plafonds PLUS Les produits concernés sont d abord individuels puisque le dispositif vient seulement de s appliquer au collectif au début de l année 2010. Le montant moyen de l acquisition de 189 000 TTC : - 180 672 en moyenne en VEFA (50 ventes sur 112, 40 maisons et 11 appartements), - 196 532 en terrain + construction (prix moyen des terrains : 80 400 ) Près de la moitié des acquisitions se situent dans des ZAC sur le territoire de Nantes Métropole. L avis des opérateurs sur les premières expériences d accession abordable Les opérateurs ont montré au travers des entretiens réalisés et des tables rondes organisées en octobre 2009 leur intérêt pour ce segment de l accession abordable. La demande est présente sur l agglomération et ils font le constat de la difficulté à la satisfaire avec les seuls produits développés sur le marché libre. Pour autant, les opérateurs mettent en exergue plusieurs difficultés pour toucher cette cible : Une offre qui n est parfois pas adaptée aux attentes des ménages ciblés en particulier les ménages familiaux Le collectif, offre dominante, convient surtout à des ménages sans enfant, souvent célibataires, dans la perspective d une revente à moyen terme pour se constituer un apport. L individuel dense connaît une bonne acceptation mais n est pas assez exploitée : La taille des terrains peut descendre en dessous de 250 m² à condition d une préserver l intimité, Même si la copropriété peut encore constituer un frein en individuel groupé. Les prix de sortie visés pour toucher cette cible sont difficiles à atteindre. Les coûts de construction même s ils ont connu une stagnation avec la crise, sont toujours élevés et devraient être renforcés par les exigences énergétiques qui sont prévues (passage au BBC en 2013). Ils mettent aussi en exergue les cahiers des charges des opérations qui ont eu tendance à se complexifier ces dernières années et à générer des surcoûts ou tout au moins à entraver l émergence de propositions plus optimisées en termes de coût. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 60

3.6.6- Conclusion : quel avenir pour l accession abordable? Répartition de l'offre en accession abordable programmée sur les ZAC en cours de l'agglomération en 2009 NE SE Nantes Si le nombre de ventes en accession abordable peut apparaître encore faible, il tend à augmenter. En effet, le dispositif de bonification de charges foncières mis en place en 2007 a commencé réellement à porter ses fruits en 2009. Cumulé au dispositif 1 ère Clé de Nantes Métropole, on peut estimer les ventes à 180 logements en 2009 tous dispositifs confondus. Rapportés aux ventes à acquéreurs utilisateurs (tous produits confondus : 1 600 logements), ce produit représente 10% du marché. NO Source : Sémaphores Aménageurs Cette part devrait sans aucun doute augmenter dans les années à venir avec la montée en puissance du dispositif de bonification de charges foncières dans les ZAC. Ce sont ainsi plus de 3 000 logements en accession abordable qui ont ainsi été identifiés par les communes sur la période 2010-2016, soit plus 500 logements par an. Par ailleurs, on peut considérer que les deux dispositifs (accession à coûts maîtrisés et 1 ère Clé) ont atteint leur cible en matière de revenus : Le dispositif d accession à coûts maitrisés : malgré un ciblage très large (uniquement plafonds PLS), les ventes réellement effectuées se sont faites quasi exclusivement à des primo accédants, en majorité à des ménages en dessous des plafonds PTZ (à 75%). Le dispositif 1 ère Clé : Il vise une clientèle plus ciblée en typologie de ménages, âge et revenus et atteint sa cible. Ces dispositifs peuvent donc apparaitre complémentaires : une offre à coûts maitrisés ouverte à une cible large, mais qui reste concentrée sur les ménages les plus en difficulté : primo accédants et en dessous du plafond PTZ, une aide à la personne qui aide plus spécifiquement les ménages familiaux aux revenus les plus faibles. Toutefois, l arrêt annoncé du PASS Foncier et la refonte des dispositifs d aide à l accession au niveau national pose la question de la pérennité et le périmètre du dispositif d aide à la personne de Nantes Métropole. Par ailleurs, l enjeu pour pérenniser et développer ce segment de marché se situera à l avenir dans le développement d une offre adaptée en termes de formes et de prix aux ménages visés. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 61

3.7- QUELLES EVOLUTIONS DE L OFFRE EN TERMES DE FORMES URBAINES? La double préoccupation que constitue d une part l évolution des attentes des ménages et d autre part, un étalement urbain facteur de consommation foncière et énergétique ont entrainé des réflexions au niveau national et local sur les nouvelles formes urbaines alternatives au pavillonnaire dans des secteurs éloignés qui permettraient à la fois : De trouver une réponse aux aspirations s exprimant dans l individuel (personnalisation, intimité, parcours résidentiel). De générer une production urbaine suffisamment dense pour soutenir le développement de services et d équipements. De proposer une équation économique soutenable pour une production de logements «concurrentielle» en terme financier à la production de maison individuelle traditionnelle. Le PUCA (Plan Urbanisme Construction et Architecture), avec l appel à projet «villa urbaine durable» a apporté sa contribution à ces réflexions et a permis le partage et la diffusion d une culture sur ce sujet auprès des différents acteurs. A Nantes Métropole, comme dans d autres agglomérations (Rennes Métropole, Grand Lyon, ) ces réflexions se sont traduites par une série d actions : Une étude sur les attentes des ménages en maison individuelle réalisée dans le cadre du précédent PLH en 2005 et qui visait à définir les caractéristiques de l individuel qu il fallait chercher à réinterpréter dans d autres formes afin de convaincre les ménages. Le développement de plusieurs opérations explorant de multiples formes du collectif intermédiaire à la maison individuelle dense, que ce soit en locatif social, en accession abordable, ou en accession libre. La réalisation d opérations pilotes d habitat, prévues dans le PLH, répondent à un double objectif : Lutter contre l étalement urbain en proposant des formes d habitat peu consommatrices d espace (densité de 28 à 60 logts/ha) Favoriser l accession sociale et la primo-accession par une maîtrise des coûts de sortie tout en assurant la recherche d une qualité architecturale et urbaine, nécessaire au succès de ce type de logements. Les opérations pilotes ont fait l objet d un appel à projet auprès des communes de l agglomération, 4 sites ont été retenus : Mauves-sur-Loire : les zones d urbanisation future Centre Bourg et Pontereau Pilotière. (stade pré-opérationnel), Bouaye : la ZAC des Ormeaux (consultation des opérateurs à venir), Les Sorinières : la ZAC des Vignes (réalisation en deux tranches la première tranche est en cours de réalisation par ATARAXIA, Rezé : La Pirotterie II, en cours d aménagement. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 62

3.7.1- Une offre émergente qui doit encore trouver ses marques Quelques expériences en collectif intermédiaire à Nantes Métropole Naturalie, ZAC bottière Chênaie, Nantes Bouygues Immobilier 91 logements collectifs et intermédiaires Le Verger de la Chenaie ZAC bottière Chenaie, Nantes 2 400 /m² en accession maitrisée. 2 600-2 700 /m² en accession libre. Espacil 62 logements Résidence Le Nouveau Monde, ZAC bottière Chenaie, Nantes. Pass foncier (intermédiaire) : 2490 /m² Libre (collectif) : 2 700 à 3 220 /m² Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 63 Gambetta Immobilier. Prix moyen du programme : 2 900 /m² (parking inclus)

Les «expériences» développées par différents opérateurs en collectif intermédiaire ou en individuel dense au sein de Nantes Métropole suscitent un intérêt contrasté selon la destination finale des logements : marché libre, accession abordable ou en logement social. En libre En accession abordable Collectif intermédiaire D après les opérateurs et commercialisateurs, ce produit a surtout convaincu les petits ménages célibataires ou jeunes couples qui comptaient acheter du collectif au départ et qui ont été attirés par la présence d extérieurs généreux. Les opérateurs ayant développé ce produit évoquent le plus souvent des difficultés de commercialisation et une difficulté «à faire passer cette forme urbaine pour de l individuel». Or, dans les faits, les acquéreurs utilisateurs trouvent dans ce produit plutôt une alternative au collectif classique qu un substitut à l individuel. Les rythmes de commercialisation sont satisfaisants particulièrement pour les T2 et T3. Même à un prix attractif, les grands logements ne parviennent pas à convaincre les ménages avec enfants. Individuel dense Très peu d offres ont été développées sur la période récente du PLH en individuel groupé. Le lotissement dense, avec des parcelles de moins de 300m2, n est pas encore apparu sur l agglomération, mais les opérateurs sont certains du succès de ce produit. Toutefois, des opérations plus anciennes et bien placées dans le tissu urbain nantais ont montré une bonne attractivité dans les années 2003-2005. L offre reste encore réduite, même si elle semble augmenter dans les projets en cours de lancement. Ainsi Bottière Chênaie voit sa programmation augmenter sur ce produit dans les phases qui restent à commercialiser. En logement social Les ménages familiaux ne semblent pas renoncer, ou à la marge, à leur rêve d individuel sur les opérations proposées, même à des prix attractifs. Des produits très demandés, en particulier par les ménages familiaux. Le peu d opérations réalisées sur ce segment a connu un vif succès commercial et notamment l opération réalisée par le CIF. La réussite de cette opération tient essentiellement à deux éléments : un budget global très maitrisé surtout grâce à des surfaces compactes (T4 de 75m2) et une recherche architecturale qui permet aux acquéreurs de l envisager comme un «véritable» logement individuel même si la densité est forte. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 64

3.7.2- Le collectif intermédiaire, un produit peu apprécié des opérateurs Les opérateurs interrogés sont peu convaincus par l intérêt de ce produit en raison de plusieurs éléments : Un succès commercial faible, Des coûts de construction plutôt élevés et qui ne permettent pas de tendre vers des niveaux de prix compétitifs par rapport à l individuel. Ceux-ci sont en effet importants structurellement en raison d espaces collectifs que les opérateurs arrivent difficilement à rentabiliser et de coûts de stationnement en sous sols trop élevés par rapport au nombre de logements. Par ailleurs, aujourd hui les exigences de la loi «handicaps» entraînent de fortes contraintes pour ce produit qui ne peut se développer que dans certaines conditions, Certains opérateurs soulignent également les problèmes de vis-à-vis et le manque d intimité que crée cette forme urbaine, expliquant d après eux, en partie la désaffection de certains ménages. 3.7.3- L individuel dense, un produit attractif à condition de maîtriser les coûts Les principaux opérateurs intervenant sur le territoire de Nantes Métropole s entendent pour dire que la forme individuelle dense répond aux évolutions sociodémographiques des ménages et est plébiscité par de nombreux types de clientèles, jeunes ménages en couples avec enfants, familles recomposées, ménages mobiles professionnellement, personnes seules, etc. De plus, et selon les représentants du SNAL Loire-Atlantique, 80% de leur clientèle sont des jeunes ménages primo-accédants dont les revenus se situent juste au dessus des plafonds HLM. L individuel dense constitue pour eux une solution alternative leur permettant de rester à proximité des centres urbains sans pour autant renoncer aux avantages de la maison individuelle. Toscania, ZAC de la Grande Ouche, Bouguenais Groupe ARC 14 maisons individuelles de 3 au pièces Pass foncier Maison 3 pièces (62m²) à partir de 182 000 Maison 4 pièces (82 à 85 m²) ) partir de 208 000 Maison 5 pièces (97 à 99 m²) à partir de 226 000 Toutefois, ils soulignent des conditions de réussite nécessaires suivantes : - une localisation déterminante dans l attractivité des opérations. Il s agira de privilégier des sites en accès direct à des commerces, services et équipements ou favoriser des sites disposant d accès facilités aux équipements (notamment ceux liés aux enfants grâce aux transports en commun notamment). - une taille d opération réduite : une vingtaine de logements semble être «idéal». A cette taille, l opération peut rester synonyme de vie sociale, l échelle humaine de voisinage offrant ainsi un sentiment de sécurité. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 65

Villa Green, ZAC de la Grande Ouche, Bouguenais ADI Promotion Maisons de ville En Pass foncier Maison 3 pièces à partir de 124 600 Maison 4 pièces à partir de 164 000 Investisseurs à partie de 197 400 - la recherche d une certaine harmonie architecturale donnant le sentiment d une intégration au quartier permettra l identification de l opération mais, dans le même temps l uniformité absolue entre les logements devra être évitée. - la question de la mitoyenneté est souvent soulevée comme un frein à la commercialisation. Cependant celle-ci peut-être compensée par une localisation attractive. Le respect de l intimité visuelle notamment dans le jardin, vécu comme un prolongement voire une pièce supplémentaire au logement, constitue un élément essentiel de cette acceptation. Dans la même perspective, la qualité des aménagements intérieurs et extérieurs devra minimiser «techniquement» les points de contact (isolation phonique, isolation visuelle), compensant ainsi une taille de parcelle réduite. -Les conditions financières sont bien évidemment essentielles au succès des opérations développées. Or, la question des coûts de production de l individuel groupé même sur des petits terrains reste plus cher à produire que le lot nu avec construction, en raison d une TVA 19.6% qui s applique aussi au terrain (contrairement au lot à bâtir) et également en raison du coût des aménagements extérieurs, qui ne sont souvent pas pris en compte dans le prix facial de l individuel diffus. Le Domaine de la Chenaie, ZAC bottière Chenaie, Nantes Groupe CIF Coopérative 44 appartements et 11 maisons à patios 2 400 /m². Programme exclusivement en accession abordable Le lot à bâtir dense (moins de 300m2) peut être une alternative, mais il nécessite un encadrement fort en termes de règlement de lotissement portant en particulier sur les limites séparatives et les extérieurs. Ceci peut entrainer des coûts supplémentaires par rapport à la production de maisons individuelles classiques en périphérie où les extérieurs sont souvent gérés dans le temps par le propriétaire quand ses finances le lui permettent. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 66

3.8- QUELLES EVOLUTIONS DEMAIN SUR LES DIFFERENTS SEGMENTS DE MARCHE? Le constat majeur de l analyse des marchés immobiliers reste que les ménages familiaux de l agglomération issus des catégories intermédiaires, voire supérieures en début de parcours résidentiels, en primo-accession notamment ne parviennent pas à trouver une réponse adaptée sur le territoire de Nantes Métropole même si les comportements des ménages vis-à-vis du «désir d individuel» semblent en cours d évolution et que la stratégie des acteurs tend également à évoluer. Par ailleurs, le profil des acquéreurs utilisateurs se diversifie : augmentation des ménages de petite taille, parcours de vie complexe du fait des tendances démographiques et sociales lourdes et difficilement modifiables. Ces changements sociétaux impliquent de nouveaux besoins qu il convient d accompagner. En effet, le nombre de ménages de petite taille de plus en plus important, des jeunes ménages qui désirent accéder à la propriété de plus en plus tôt pour des raisons de «sécurisation» du parcours de vie ou encore la complexification des parcours de vie (mobilité professionnelle, divorce, rupture ) sont autant d éléments qui font s orienter naturellement la demande vers le collectif ou l individuel dense, sur des typologies de logements T2 et T3 en majorité et sur l agglomération afin de profiter des services et des équipements. collectif libre collectif accession abordable indivduel accession abordable Nantes Périphérie Nantes Périphérie Nantes Périphérie Jeunes célbataires ou couples ss enfant jeunes couples avec enfants revenus modestes couples avec enfants CSP++ familles monoparentales demande des différentes clientèles importante peu importante ponctuelle Célibataires plus de 40 ans CSP ++ Seniors Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH 2010-2016 juin 2010 page 67

4- LA DIVERSIFICATION DES BESOINS EN LOGEMENT DES POPULATIONS FRAGILISEES EXIGE DES REPONSES ADAPTEES 4.1- UNE POPULATION JEUNE QUI RENCONTRE DES DIFFICULTES D ACCES AU LOGEMENT 4.1.1- Une agglomération toujours attractive pour les 15-29 ans même si des signes de fragilité apparaissent auprès des 25-29 ans Nantes Métropole se distingue au sein du département de Loire-Atlantique et de la Région Pays de la Loire par son attractivité sur les jeunes de 15-29 ans. Ainsi comme en 1999, 56% des jeunes du département et 13% des jeunes de la région vivent dans la Communauté urbaine en 2006. Le nombre de jeunes de 15-29 ans n a pas progressé depuis 1999 au sein de la communauté urbaine de Nantes Métropole, alors que la moyenne départementale montre un léger déficit. L agglomération est donc toujours attractive pour les jeunes de 15-29 ans. La ville de Nantes connaît quant à elle un accroissement important du nombre de 15-29 ans, signe de son attractivité. La ville de Nantes constitue donc le cœur de l attractivité du territoire : elle concentre 61% des jeunes de 15-29 ans de l agglomération, pour 49% de la population totale. Les secteurs Nord-Ouest et Sud-Est concentrent 27% des 15-29 ans et les secteurs Nord-Est et Sud-Ouest rassemblent un peu moins de 12% des jeunes de l agglomération. Le solde migratoire par âge montre que la ville de Nantes continue d être le centre d attraction de la population des 15-30 ans entre 1999 et 2006. 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0-500 -1 000-1 500-410-444 0 à 4 ans Solde migratoire annuel par tranche d'âge 1999-2006 Ville de Nantes 5 à 9 ans -6 10 à 14 ans 1 071 15 à 19 ans 2 815 20 à 24 ans -150-9 -49-53 -26-214 -486-905 -1 127 25 à 29 ans 30 à 34 ans 35 à 39 ans 40 à 44 ans 45 à 49 ans 50 à 54 ans 55 à 59 ans 60 à 64 ans 65 à 69 ans 50 70 à 79 ans -96 Traitement GTC, d'après INSEE RGP 1999 et 2006 80 ans ou + 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0-500 -1 000-1 500 76 232 149 134 0 à 4 ans Solde migratoire annuel par tranche d'âge 1999-2006 Nantes Métropole (hors ville de Nantes) 5 à 9 ans 10 à 14 ans 15 à 19 ans -696-617 20 à 24 ans 25 à 29 ans 230 340 218 109 91 30 à 34 ans 35 à 39 ans 40 à 44 ans 45 à 49 ans 50 à 54 ans -225-10 55 à 59 ans 60 à 64 ans 25 78 96 Traitement GTC, d'après INSEE RGP 1999 et 2006 65 à 69 ans 70 à 79 ans 80 ans ou + Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 68

En effet, si la périphérie retient plus les jeunes de 15-19 ans, ce qui s explique en grande partie par leur taux de scolarisation important (98% des jeunes de cette tranche d âge sont scolarisés), les communes périphériques retiennent difficilement les jeunes de 20-24 ans alors que la ville centre est attractive. La totalité de l agglomération est cependant déficitaire pour les 25-29 ans. L intégration des étudiants en fin d études constitue donc toujours et plus encore que dans la décennie précédente un des enjeux majeurs pour la Communauté. Son attractivité, notamment chez les 19-25 ans conséquence de son offre de formation, interroge sur les capacités de l agglomération à intégrer les jeunes en début de vie active. La fin de la vie étudiante et le passage dans la vie active entraînent en effet un plus grand nombre de départ de 25-29 ans que d arrivée et, ce, sur l ensemble des communes (Nantes également). Différents éléments d explications peuvent être avancés. La zone de recrutement des étudiants s étant élargie, un certain nombre d entre eux retournent dans leur région d origine pour travailler. L offre d emploi local (qualitativement et quantitativement) diffère de l offre de formation, et ne peut pas par conséquent permettre à l ensemble des jeunes en formation de s installer sur le territoire. L'offre universitaire locale peut aussi conduire à quitter Nantes pour poursuivre une spécialité au-delà du master. 4.1.2- Une population de plus en plus mobile 4.1.2.1 - Une population jeune qui reflète des situations variées Le terme «jeune» recouvre une diversité de situations en fonction de l âge des personnes, de leurs activités voire même de leurs niveaux de vie. Ces caractéristiques permettent de distinguer différentes catégories telles que : o o o les jeunes actifs en grande mobilité sociale et professionnelle, les jeunes étudiants ou en formation alternante ou continue, les jeunes cumulant de très grandes difficultés L évolution des modes de vie rend cependant ces différentes catégories de plus en plus perméables et le statut des jeunes peut varier très rapidement et évoluer d une situation à une autre. Les jeunes représentent en effet un sous-ensemble sociodémographique très hétérogène dont les parcours du départ du domicile parental et à l installation autonome s effectuent de façon très variable. Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 69

4.1.2.2 - et de revenus souvent incertains La connaissance des revenus des jeunes adultes est de manière générale partielle. Une part non négligeable des jeunes de moins de 30 ans ne fait pas de déclaration de revenus autonome. De plus, une partie des revenus de cette population reste inconnue, notamment lorsque les jeunes sont soutenus par leur famille. La part de ce soutien est variable et très difficile à estimer. Cependant, la population jeune en début de parcours professionnel, dispose généralement de revenus plus modestes que les autres tranches d âges. Les données sur les revenus fiscaux montrent ainsi que les ménages dont la personne de référence est âgée de moins de 30 ans en 2006, ont des niveaux de revenus 2 inférieurs à la moyenne de l ensemble des ménages (1 224 de revenus médians mensuels contre 1 527 pour l ensemble des ménages). De plus, le niveau de revenu des ménages de moins de 30 ans de l agglomération est en moyenne plus faible que sur l ensemble de la France Métropolitaine. Sur le territoire de Nantes Métropole, la ville de Nantes se distingue, comme l ensemble des villes-centres, par l accueil d une population aux revenus un peu moins élevés. Une partie des jeunes dispose en outre de revenus très modestes. Dans l agglomération nantaise, 25% des ménages bénéficiaires du Revenu Minimum d Insertion / Revenu de Solidarité Active en 2008, avaient une personne de référence de moins de 30 ans, et 35% des allocataires de la CAF percevant un revenu inférieur au seuil de pauvreté (60% du revenu médian après aide) ont moins de 30 ans. La Mission Locale de Nantes Métropole a ainsi aidé en 2008 plus de 1 200 jeunes au travers du Fond d Aides aux Jeunes. 4.1.2.3- Des modes de cohabitation, qui évoluent avec l âge Les 15-19 ans 81% des jeunes de 15-19 ans vivent en 2006 chez leurs parents, la quasi-totalité des jeunes de cette tranche d âge étant scolarisés (98%). Le mode d habitat à cette période de la vie est donc majoritairement familial, une partie de cette population n est d ailleurs pas encore majeure. Pour autant, 19% d entre eux ont en 2006 un logement autonome (cohabitation non familiale ou ménages autonome) : jeunes débutant leurs études, à l issu de leur scolarité et jeunes apprentis probablement. Les 20-24 ans La cohabitation familiale diminue fortement chez les 19-24 ans puisque seuls 32% d entre eux vivent encore chez leurs parents. Cette proportion s élève cependant à 58% dans les communes périphériques et à 18% dans la ville de Nantes. Cette distinction s explique par l apport sur la ville-centre d une population jeune extérieure à la communauté urbaine, venant effectuer ses études et qui par conséquent se loge en dehors du foyer familial. La cohabitation non-familiale (qui peut se traduire par la colocation ou par l hébergement chez un tiers 2 Les revenus par unité de consommation sont quasiment équivalents à un adulte Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 70

chambre chez un particulier par exemple) est fortement utilisée par cette tranche d âge. Mais c est le mode d habitat autonome (seul, en couple avec ou sans enfant) qui est le plus utilisé avec 56% des jeunes de cette tranche d âge. Les 25-29 ans Les jeunes les plus âgés vivent de moins en moins dans le foyer familial d origine ou en cohabitation non-familiale. Dans les communes périphériques, les jeunes de 25-29 ans semblent connaître plus de difficulté à décohabiter puisque 15% d entre eux vivent encore chez leurs parents contre 6% en moyenne sur la ville de Nantes. Les jeunes des communes périphériques semblent rencontrer plus de difficultés à accéder à un logement autonome. Des jeunes autonomes qui se logent majoritairement dans le parc privé Les jeunes autonomes se logent majoritairement dans le parc privé et plus particulièrement dans le parc locatif privé (62%) et dans le parc meublé (21%). Le secteur Nord-Est se caractérise par un taux très élevé de locataires d un meublé ou d une chambre d hôtel (campus de Carquefou et Sainte-Luce) tandis que les secteurs Ouest accueillent proportionnellement plus de jeunes autonomes dans le parc locatif social. Secteur PLH Nombre de personnes de référence de moins de 25 ans % de propriétaires % de locataires privés % de locataires HLM % de locataires d'un meublé ou d'une chambre d'hôtel % de logés gratuitement Nantes 23979 2,6% 64,2% 8,8% 21,4% 3,1% Nord - Est 945 3,9% 33,2% 6,9% 54,3% 1,8% Nord - Ouest 1601 10,0% 49,0% 28,7% 8,6% 3,7% Sud - Est 1501 10,0% 65,5% 12,8% 9,7% 2,1% Sud - Ouest 389 15,9% 48,8% 27,5% 4,6% 3,2% Nantes Métropole 28414 3,6% 62,1% 10,3% 20,9% 3,0% Loire-Atlantique 37525 5,2% 63,0% 10,5% 18,4% 3,0% Source : INSEE RP 2006 4.1.2.4- Des difficultés d accès au logement qui se renforcent Les jeunes autonomes se logent de manière générale dans le parc de logement ordinaire et plus particulièrement dans le parc locatif. 62% des jeunes de l agglomération vivent ainsi dans le parc locatif privé, 10% dans le parc social et 21% dans le parc meublé. On observe aujourd hui un accès au logement autonome de plus en plus difficile pour les jeunes, compte tenu de leur niveau de revenu et la stabilité ou non de leur emploi. Dans le parc privé, l offre de logements locatifs propose souvent des niveaux de loyers trop élevés. Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 71

Sur la période récente, la décohabitation est donc devenu plus difficile, notamment sur les communes périphériques de Nantes. L aide au logement délivré par les services de la Caisse d Allocation Familiale est devenue une ressource pour une majorité de jeunes autonomes (en 2008, 46% des allocataires percevant une aide au logement sur le territoire de Nantes Métropole sont des jeunes de moins de 30 ans, et 53% des allocataires percevant une aide au logement sur la ville de Nantes). Les moins de 30 ans se tournent de plus en plus vers le parc social (30,8% des demandeurs de logements sociaux de Nantes Métropole au premier janvier 2009 3 ont moins de 30 ans et 39% des attributions au 1er janvier 2009 concernaient un ménage de moins de 30 ans). On constate également sur la période récente que beaucoup de jeunes logés dans le parc privé, et même dans le parc social, n arrivent ainsi plus à payer leurs loyers ou leurs charges. Les donnés CAF montrent que 50% du revenu des ménages ayant une personne de référence de moins de 30 ans a été consacré au logement. Ce taux est supérieur dans le parc locatif privé et a très fortement augmenté depuis 2003. Des taux d effort trop important signifient un risque accru de report vers des situations inadaptées et le mallogement. 4.1.4- Une offre de logements importantes mais peu lisible Taux d effort des moins de 30 ans dans le parc locatif Taux d'effort ap rès aide d e la p opul ation no n-étu diante P arc pr ublic Source : CAF de Loire Atlantique 2003 et 2008 Pa rc privé 2003 48 76 2008 50 92 4.1.4.1- Une connaissance partielle de l offre dédiée existante Pour l'accès au logement, le territoire de Nantes Métropole est doté de multiples moyens d'informations, d'accueil, d'accompagnement mais restent sectoriels et produisent une connaissance partielle et cloisonnée de l'offre existante. Aucune instance ne détient une vision globale du champ de logement "jeune" 4, de ses acteurs et services, aucune connaissance globale des offres n'est disponible. Les services et acteurs développent peu de coordination et d'échange en dehors des réseaux sectoriels et affinitaires. Le précédent PLH n'a pas développé d'orientation sur ce thème de l'information. Cette approche sectorielle, donc cloisonnée et émiettée, de la connaissance de l'offre et de l'information, crée, de fait, des filières d'accès. Un jeune aura accès à une certaine qualité et quantité d'informations selon l'entrée choisie ou trouvée (un site, un service d'accueil spécialisé ou 3 D après l analyse du fichier de la demande locative sociale au 1er janvier 2009. 4 Le service Jeunesse de la Ville de Nantes a conduit une étude pour produire cette approche globale sur son territoire en 2009. Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 72

généraliste, etc..). Ainsi le jeune, selon ses capacités d'accès à l'information, aura des choix plus ou moins ouverts et diversifiés, sans possibilité d'avoir une vision globale du champ des possibles en matière de logement. 4.1.4.2- Une offre dédiée aux étudiants en augmentation L offre de logement à destination des étudiants est localisée dans sa grande majorité sur la ville de Nantes. On compte sur le territoire de Nantes Métropole : o 3 661 logements en résidences ou cités universitaires s adressant prioritairement aux jeunes boursiers et aux étudiants étrangers (à hauteur de 25%), o 657 logements sociaux dédiés aux étudiants, au sein de l offre de logements sociaux gérés soit directement par le bailleur social, soit par des gestionnaires de logements étudiants tels que le CROUS, Espacil ou Fac Habitat. o 1 192 logements des grandes écoles qui proposent un hébergement en résidence à leurs étudiants (ICAM, Centrale et Ecole des Mines), gérés en direct par les structures. L ensemble de cette offre ne suffit pas à loger tous les étudiants des grandes écoles et beaucoup se tournent vers le parc locatif privé. o 2 511 logements en résidences privées dédiées aux étudiants. Ces structures proposent des loyers proches de ceux du marché privé banalisé. Certaines résidences ouvrent leurs prestations à un public non étudiant, celui des apprentis et des jeunes actifs. o 2 280 places en internat des lycées qui s adressent aux jeunes scolarisés en établissement du secondaire privé ou public, en tant que lycéens, étudiants en BTS ou en classe préparatoire aux grandes écoles. Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 73

o 236 places en foyers d hébergement à destination des étudiants dans deux foyers d hébergement catholique ainsi que le foyer dédié aux étudiants du CREPS. On compte ainsi 10 537 logements ou places dédiés aux jeunes en formation, dont : - 4 318 logements "sociaux" (soit 9 % des étudiants) - 3 800 logements CROUS (soit 7,9% des étudiants). L offre public du CROUS est en cours d amélioration avec à venir la poursuite du processus de rénovation et la création de 200 logements supplémentaires. De même l offre privée est en forte augmentation depuis 2002 et de nombreux promoteurs souhaitent développer sur le territoire du logement étudiant privé. S il est souhaitable de continuer à développer l offre de logements étudiants sur Nantes Métropole pour atteindre le référent de 10% de logements «sociaux» étudiants, il se pose la question des niveaux de loyers de l offre de logement à construire. En effet, les réhabilitations successives des logements CROUS ont entraîné une revalorisation importante des niveaux de redevance. L enjeu pour l agglomération est donc le développement d un parc de logement étudiant à loyer maîtrisé. 4.1.4.3- Une offre dédiée aux jeunes actifs qui ne répond qu en partie aux difficultés d accès au parc ordinaire Le démarrage dans la vie active, qui se traduit parfois par une période d instabilité notamment professionnelle et financière, ne permet souvent pas de satisfaire aux garanties souhaitées dans le parc locatif privé. Il existe ainsi une offre de logement dédié s adressant à la population active jeune en début de parcours professionnel: o 987 logements en foyers de jeunes travailleurs qui s adressent aux jeunes actifs de 15 à 30 ans, dont des étudiants (maximum 20% des effectifs). Plusieurs projets en cours vont permettre d augmenter l offre (projet de résidence avec le CIFAM). Selon certains acteurs, cette offre souffrirait encore : une image négative, des niveaux de redevance qui restent bien souvent trop élevés, une offre récemment mise sur le marché qui peine à trouver sa clientèle, en raison vraisemblablement de la crise économique qui touche en premier lieu les jeunes, les besoins sur ce créneau devront faire l objet d une évaluation permanente avec l ensemble des acteurs pour mieux répondre à la demande. Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 74

o o 136 logements sociaux à destination des actifs et notamment des jeunes actifs (Résid étape). L ouverture fin 2009 de la résidence Résid étape au cœur de l île de Nantes a permis d accroître l offre à destination des jeunes actifs en mobilité, même si les jeunes ne constituent pas l ensemble de la cible. 830 places en internat des CFA pour les apprentis. Cette offre a l inconvénient, comme dans les internats de lycées, d être pour partie fermée le week-end et de proposer des chambres collectives, qui à mesure que le jeune prend de l âge peuvent ne plus correspondre à ses envies d autonomie. Elle reste par contre souvent abordable et correspond selon les acteurs aux besoins des apprentis les plus jeunes, ces derniers bénéficiant avec l Internat d un encadrement qui rassure les parents. Certains taux d occupation sont très faibles (internat du CFA des métiers du bâtiment de Saint-Herblain : 50%) et la mutualisation des moyens d hébergement est peu utilisée et dépend avant tout de la proximité géographique des structures. Les besoins des apprentis sont difficiles à satisfaire compte tenu du format de leur formation, notamment quand il n existe pas d hébergement à proximité de leur établissement. Certains établissements mettent en place des listes d hébergement qu ils diffusent à leurs apprentis. D autres ont mis en place des partenariats avec les FJT, l auberge de jeunesse, les mobil-home du camping, des hôtels ou des résidences de services (aux loyers très élevés). Il existe un important réseau de résidences de services qui proposent un hébergement de courte durée pour des loyers compris entre 380 et 560 par mois (voire supérieurs à 600 /mois). Les acteurs de la formation constatent que certains jeunes font le choix d un hébergement hôtelier (hôtel sans étoile) pour leur semaine de formation (100 la semaine par jeune en partageant une chambre à plusieurs par exemple). Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 75

4.1.4.4- Peu d offre dédiée aux jeunes en difficultés économiques et sociales Les besoins en logements des jeunes en difficultés économiques et sociales sont variés et ils nécessitent généralement un accompagnement des jeunes à habiter leur logement. 190 logements gérés par les FJT («passerelles» et «cap logement») et 44 chambres en centre hébergement et de réinsertion sociale peuvent répondre à leur besoins. Les structures d hébergement traditionnelles à destination des personnes à faibles ressources (496 places en foyer d hébergement, et 6050 places CRS) peuvent également accueillir la population jeune en difficultés, mais elles ne dispensent pas d accompagnement social spécifique lié à la situation «jeune». Notons que deux associations sur Nantes Métropole proposent une offre de logement spécifique intergénérationnelle à destination notamment des jeunes adultes en créant des binômes entre des jeunes (ou moins jeunes) et des personnes âgées en perte d autonomie (qui peuvent être propriétaires de leurs logements ou locataires). En 2009, 103 binômes ont été constitués et la moyenne d âge des jeunes du dispositif de l association Le temps pour toi est de 24-25 ans. L offre dédiée aux jeunes en difficultés est néanmoins faible et un enjeu important réside ainsi dans le développement d une offre spécifique. 4.1.4.5- Un habitat à adapter dans sa conception, sa localisation, sa gestion et ses services Les évolutions des situations des jeunes, de leurs demandes, des normes de confort et d'intimité conduisent les gestionnaires de logement de jeunes, les concepteurs de logement temporaires à chercher des réponses plus adaptées en termes d'espaces privés, de localisation dans l'espace urbain, de gestion locative et de services. Les modèles de la chambre en résidence universitaire et en foyer de jeunes travailleur se sont modifiés et diversifiés. Un habitat à adapter aux cycles et modes de vie Une volonté d intégrer l habitat collectif dans la ville Une adaptation de la gestion locative à la diversité des temporalités des jeunes La gamme des services intégrés : un critère de la qualité de l'offre Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 76

4.1.5- Les lignes de force du diagnostic volet logement des jeunes CONSTATS POINTS D APPUI POINTS DE FRAGILITE Une stabilisation du nombre de jeune de 15 à 29 ans sur Nantes Métropole Des modes de cohabitation qui évoluent avec l âge Des jeunes dont les profils peuvent évoluer rapidement Quel que soit leur statut, Des jeunes résidant majoritairement dans le parc privé Renforcement de l attraction sur les 15-24 ans et du poids de la Ville de Nantes Des modes de cohabitation diversifiés Un grand nombre de jeunes autonomes Des publics biens identifiés : jeunes étudiants ou en formation et jeunes actifs avec ou sans emploi. Une offre importante de logements locatifs privés Un départ massif des 25-29 ans. Une difficulté plus importante pour les jeunes de la périphérie à accéder à un logement autonome Une porosité des catégories de jeunes, accentuée par une mobilité accrue Une offre aux loyers élevés, pas toujours meublée Une offre dédiée importante, mais qui n est pas toujours lisible Une progression importante de l offre dédiée, notamment pour les étudiants et jeunes travailleurs. Une demande et des besoins qui évoluent vers plus de mobilité et de fluidité. Une structuration insuffisante de l information et de la coordination sur le logement des jeunes Des acteurs dynamiques en interrelation et des projets en cours Un système d acteurs complexe et vaste, compte tenu de la diversité des publics Une marchandisation accrue Une régulation publique ponctuelle faute d objectif global affiché et partagé Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 77

4.2- DES MENAGES PRECAIRES QUI RENCONTRENT DES DIFFICULTES DE LOGEMENT ACCRUES L agglomération nantaise se caractérise par une forte attractivité, laquelle se traduit par une croissance continue du nombre de ménages, générant une pression continue sur la demande de logements du territoire et les prix du marché locatif privé, avec une forte progression de la part des dépenses liées au logement. Dans ce contexte, on assiste à une double évolution, à distinguer selon les territoires de l agglomération : - Un élargissement des difficultés de logement à un plus grand nombre de personnes, dont les classes moyennes, - Un renforcement des problématiques pour les personnes les plus en difficulté : les ménages les plus pauvres, les ménages avec des modes de vie atypiques et/ou victimes de discrimination (gens du voyage ), grandes familles 4.2.1- Une augmentation des ménages précaires qui rencontrent de plus en plus de difficultés de logement L étude thématique sur le logement des personnes défavorisées, menée dans le cadre de l élaboration du PLH de Nantes Métropole, souligne l augmentation du nombre de ménages en situation de précarité. Entre 2003 et 2006, le nombre de bénéficiaires de minima sociaux a augmenté sur le territoire : +9,7% de bénéficiaires du Revenus Minimum d Insertion, +7.7% de l Allocation de Parent Isolés, et +5,7% de l Allocation d Adulte Handicapé. De même, entre 2006 et 2008, la Caisse d Allocations Familiales a observé une augmentation de 10% des ménages en dessous du seuil de bas revenus. BENEFICIAIRES DE MINIMA SOCIAUX NANTES METROPOLE DONNEES 2006 Nombre Taux de couverture Loire- Atlantique France Bénéficiaires du RMI Bénéficiaires de l API Bénéficiaires de l AAH Evolution 2003-2006 Loire- Atlantique France 11 781 4,7% des ménages 3,5% 4,7% +9,7% +13,1% +19,6% 1 714 5 927 11,1% des familles monoparentales 1,3% des personnes de 16 ans et plus 11,4% 12,1% +7,7% 10,7% +11,2% 1,4% 1,6% +5,7% +6,3% +7,1% Source : Etude thématique sur le logement des personnes défavorisées ville et habitat Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 78

On compte ainsi aujourd hui sur le territoire de Nantes Métropole près de 32 000 ménages vivant sous le seuil de bas revenus. Les ménages en dessous du seuil de bas revenus regroupent la quasi totalité des bénéficiaires de minima sociaux, ainsi que les demandeurs d emploi faiblement indemnisés et les personnes travaillant à temps partiel, etc. En 2006, le seuil de bas revenus était de 739 mensuels par unité de consommation. Les difficultés de logement des personnes défavorisées résultent en premier lieu de la précarité financière. Certains ménages défavorisés trouvent cependant des solutions de logement adaptées (au sein du parc social notamment). Sur la période récente, les difficultés de logement des ménages défavorisés ont été accentuées par: L attractivité nantaise qui engendre une forte pression sur le marché du logement. Ce phénomène s est renforcé par les effets de la crise immobilière avec une pression accrue sur le locatif du fait de la baisse de la production neuve, Le décalage grandissant entre les ressources d une partie de la population et les charges de logement (loyer, énergie ), Le déficit persistant de logements sociaux et un déséquilibre territorial (près de 8 000 logements manquants au titre de la loi SRU). Ainsi en 2008, 4 075 ménages ont bénéficié d une aide directe pour l accès ou le maintien dans le logement. Le bilan du FSL (Fonds de Solidarité Logement) montre une augmentation du nombre de dossiers entre 2007 et 2008 (+444 dossiers). Nb dossiers en 2007 Nb dossiers en 2008 Montant des aides 2008 Montant moyen des aides Accès 2 544 2 757 1 506 143 546 Maintien 1 468 1 321 1 478 864 1 120 Energie 2 850 2 934 553 767 189 Eau 867 1 178 97 717 83 Téléphone 85 68 4 658 69 Source : Bilan FSL De même, on observe une augmentation des expulsions entre 2006 et 2008 sur l arrondissement de Nantes, notamment de l intervention effective du concours de la force publique. L évaluation du fichier commune de la demande identifie ainsi 5 500 ménages relevant potentiellement du public prioritaire DALO (dépourvus de logement, logés dans des locaux sur occupés ou indécents et ayant u moins un enfant mineur ou handicapé, menacés d expulsion, Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 79

hébergés ou logés temporairement dans un établissement ou un logement de transition, logés dans des locaux impropres à l habitation ou insalubres ou dangereux). 3 071 recours ont été déposés en Loire Atlantique au 31 août 2009 (95% provient de l agglomération nantaise), plaçant ainsi le département parmi les territoires les plus tendus de France. 4.2.2- Un accès au parc social difficile On assiste depuis quelques années à un durcissement des conditions d accès au parc social, tant à Nantes que pour l ensemble du territoire de Nantes Métropole : le nombre de demandes satisfaites reste stable alors que la demande est en nette augmentation. Les ménages à revenus modestes et très modestes représentent 60% de la demande : - 3 562 demandeurs avec des ressources < 20% des plafonds, soit 16% de l ensemble des demandeurs - 10 018 demandeurs avec des ressources entre 20 et 59% des plafonds, soit 44% de l ensemble des demandeurs Ensemble des demandeurs ressources < 20% des plafonds ressources entre 20 et 59% des plafonds demandes en cours demandes satisfaites demandes en cours demandes satisfaites demandes en cours demandes satisfaites < 6 mois 5740 25% 1 559 29% 896 25% 160 17% 2 489 25% 571 24% 6-11,9 5 526 25% 1 015 19% 851 24% 178 19% 2 361 24% 482 21% 12-23,9 4 628 20% 1 308 24% 773 22% 293 31% 2 767 21% 615 26% > 24 mois 6 674 30% 1 464 27% 1 042 29% 316 33% 4 090 31% 668 28% La satisfaction de cette demande a tendance à se faire dans de moindres proportions que pour l ensemble des demandeurs (sauf pour les tranches de revenus les plus faibles), avec des délais d attente plus longs : plus les revenus sont faibles, plus la part de demandes satisfaites avec délai long est importante. Source : Etude thématique sur le logement des personnes défavorisées ville et habitat 4.2.3- Un parc «social de fait» important mais non adapté Une part importante des ménages à faibles ressources (< 60 % des plafonds HLM) 37,3% - et à très faible ressource (< 40% des plafonds HLM) 43,7% - sont logées dans le parc public. Cependant, si le parc HLM a un rôle d accueil important pour les plus démunis, le poids des ménages à faibles (32,1%) et très faibles ressources (35,3%) logeant dans le parc privé, souligne la présence d un parc social de fait important (32.1% et 35.3%). Ce parc «social de fait» est souvent de mauvaise qualité et/ou pratique des niveaux de loyers relativement élevés ce qui fragilise la situation de ces ménages ainsi logés. Ainsi, les données de la Caf soulignent une différence importante de taux d effort pour le logement entre parc privé et public. En Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 80

effet, avant tout versement d aide, 83% des allocataires du parc privé ont un taux d effort supérieur à 50% (et 21% un taux supérieur à 100%), alors que dans le parc public ils ne sont que 46% à avoir un taux d effort supérieur à 50%. Avec un «reste à vivre» considérablement réduit, il est parfois difficile de faire face aux charges et aux loyers. On observe ainsi que la majorité des expulsions a lieu dans le parc privé (54%). Par ailleurs, le diagnostic préalable au PLH 2010-2016 réalisé par l AURAN fait apparaître que sur les 14 195 logements privés potentiellement indigne, 60% était occupés par des locataires privés. 4.2.4- Une mobilisation des logements locatifs très sociaux en cours dans le parc public Dans le parc public neuf, seuls les logements financés en PLA-I sont réellement accessibles aux ménages les plus précaires. Pour répondre à leurs besoins en logements, l agglomération nantaise a financé 95 logements PLAI en 2005, 58 en 2006, 222 en 2007, 230 en 2008 et 283 en 2009. Néanmoins, sur la période du précédent PLH, le financement de logements très sociaux a représenté 10% de la production totale alors que les ménages aux revenus < 60% des plafonds HLM représentent 60% de la demande sociale. 4.2.5- Une mobilisation du parc privé qui reste difficile Dans le parc privé, le développement d une offre à loyer adapté aux ménages précaires est encouragé par les règles de l'anah et par la mise en place de dispositifs d amélioration de l habitat. On observe néanmoins des difficultés de mobilisation du parc privé. En effet, le conventionnement ANAH se concentre sur la ville centre, mais il est relativement faible depuis plusieurs années notamment hors Opérations Programmées d Amélioration de l Habitat (30 logements locatifs conventionnés en 2008, dont 27 en OPAH). Les bilans de l'opah Renouvellement Urbain Chantenay rue de la Montagne (2004 2009) et de l'opah Decré Bouffay (2007 2012) sont positifs même si le nombre de logements conventionnés mériterait d être augmenté. L OPAH Chantenay, un an avant son achèvement a réalisé 58% des objectifs de logements conventionnés (prévisionnel de 70% à la fin de l'opération, soit 70 logements conventionnés) et l OPAH Decré Bouffay a réalisé 30% du prévisionnel après un an de mise en œuvre. D'autres OPAH sont envisagées à l'échelle de la ville de Nantes et par d'autres communes de l'agglomération (Rezé.). Au-delà de l adaptation des loyers aux ménages précaires, il s agit également d améliorer les logements privés vétustes habités par des ménages modestes. L'enjeu se situe au niveau de l'accompagnement des locataires et des propriétaires occupants en difficulté. En dehors des OPAH, il n'y a pas encore de dispositifs publics de lutte contre l'habitat indigne (une MOUS habitat indigne était prévue au PDALPD). Il existe tout de même une convention entre la CAF et le CDH pour le financement de "diagnostic décence" dans le parc locatif privé pouvant amener à la suspension du tiers payant et ainsi permettre au CDH de démarrer un travail auprès du bailleur. Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 81

4.3- UN MANQUE DE FLUIDITE DANS LES PARCOURS EN STRUCTURES D HEBERGEMENT, DE RESIDENCES SOCIALES ET DE MAISONS RELAIS 4.3.1- Une offre en hébergement satisfaisant les obligations quantitatives de la loi MOLLE mais qui ne répond pas pleinement aux besoins identifiés Les obligations en matière d hébergement. L'article L.312-5-3 du Code de l'action sociale et des familles (CASF) - introduit par l'article 69 de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi Molle) «La capacité à atteindre est au minimum d une place d hébergement par tranche de 2000 habitants pour les communes membres d un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont la population est supérieure à 50000 habitants ainsi que pour les communes dont la population est au moins égale à 3500 habitants et qui sont comprises, au sens du recensement général de la population, dans une agglomération de plus de 50000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15000 habitants. Cette capacité est portée à une place par tranche de 1000 habitants dans les communes visées à la phrase précédente et comprises, au sens du recensement général de la population, dans une agglomération de plus de 100000 habitants». Nantes Métropole compte 579 131 habitants les obligations sont d une place pour 1000 habitants pour les 20 communes de plus de 3 500 habitants (Brains, Mauves-sur-Loire, Saint-Aignan-de-GrandLieu et Saint-Léger les Vignes) ne sont pas concernées). Soit 558 places théoriquement nécessaires sur l agglomération. Les places à prendre en compte : - les places en CHRS et assimilés, - les places dans les centres d accueil pour demandeurs d asile (CADA), - les places en résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS), - les places dans des structures d hébergement de sans-abri faisant l objet d une convention avec l Etat ou une collectivité locale à l exception de celles conventionnées au titre de l allocation logement temporaire (ALT), - les logements conventionnés avec l ANAH à loyer intermédiaire ou à loyer social et très social affectés à l hébergement des personnes physiques dont la situation nécessite une solution locative de transition, ainsi qu aux personnes physiques éprouvant des difficultés particulières. Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 82

Sont identifiés sur Nantes Métropole près de 650 places en CHRS (75% en logement éclaté) Diffus), 255 places en CADA et 48 places en foyer d hébergement d urgence (cf. carte ci-dessous). Pour autant le mode de décompte de ces places en cours par les services de l Etat, reste à valider pour connaître précisément le taux de places d hébergement A l image des obligations SRU, un prélèvement en cas de non-respect des obligations est prévu à compter du 1er janvier 2010. Certaines communes sont exonérées du prélèvement et notamment les communes membres d une intercommunalité compétente en matière de programme local de l habitat, lorsque la somme des places d hébergement situées sur le territoire de l EPCI est égale ou supérieure à la somme des capacités à atteindre de ces communes. Toutefois, une meilleure répartition territoriale des places d hébergement en foyer pourra être recherchée. Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 83

4.3.2- Une offre complétée par des logements adaptés L offre existante se compose de : - 812 places en résidences sociales (162 au sein de la Résidence Soleil et 650 logements ADOMA). Les résidences sociales sont des établissements offrant des logements meublés, conventionnés à l APL, dont la vocation est de préparer la sortie des résidents vers un logement ordinaire. S y ajoutent les résidences sociales pour jeunes travailleurs (type FJT). - 110 places en maisons relais. Les maisons relais accueillent sans limitation de durée des personnes aux faibles niveaux de ressources dans une situation d'isolement ou d'exclusion lourde et dont l'accès à un logement autonome est difficile à court terme. - 650 places en Centres d Hébergement et de Réinsertion Sociale (CHRS), à 75 % en logements éclatés. Les CHRS sont des établissements destinés à prendre en charge des personnes ou des familles sans ressource et en grande difficulté avec pour objectif de les aider à acquérir ou à renouveler leur autonomie personnelle et sociale. Les places en CHRS se répartissent entre insertion, urgence et stabilisation. Des places sont également affectées à l urgence dans le cadre du plan hivernal et des orientations prioritaires du 115. 4.3.3- Des besoins non couverts Malgré une offre qui respecte les obligations légales, la répartition territoriale sur l agglomération (concentration sur la ville-centre) ainsi que l occupation (parfois non adaptée) montrent que l offre existante ne permet pas de répondre pleinement aux besoins. Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 84

- Les structures d hébergement, de résidences sociales et de maisons relais sont confrontées à un déficit de l offre en logement autonome (en structure comme en logement ordinaire) par rapport à la demande. Les acteurs soulignent ainsi l importance dans les résidences sociales d un public en capacité d accéder à un logement autonome, ainsi que de personnes qui relèvent plus du CHRS. De même, l enquête SOLEN du 09/06/08 souligne que 48% des situations en hébergement d urgence et 28% des situations en hébergement d insertion, - En urgence, les solutions adaptées seraient pour 50% un logement autonome avec accompagnement social, pour 22% en hébergement d insertion, pour 11% un logement autonome, pour 11% un établissement pour handicapés et pour 6% un centre maternel. - En insertion, 41% relèveraient d un logement autonome, 35% d un logement avec accompagnement social, les 24% restant se répartissant équitablement entre les autres solutions. Par ailleurs, des besoins non couverts pour certains publics sont mis en avant par les différents partenaires : - Les jeunes en rupture parfois avec des chiens (refus de règles strictes dans les structures d'accueil d'urgence), - Les SDF vieillissants avec de nombreuses années de rue et des parcours entre hébergement d'urgence et d'insertion (avec souvent des problématiques importantes de santé et de dépendance). Une cinquantaine de personnes serait concernée, - Les Roms en campement sauvage, - Les familles avec des besoins de logements temporaires, - De même des besoins en maisons relais sont identifiés sur l agglomération. L évaluation des besoins sur le territoire de Nantes Métropole sera à préciser au regard des préconisations du Plan Départemental d Accueil, d Hébergement et d Insertion (PDAHI) 2010-2013 en cours de révision par les services de l Etat. 4.3.2- Un enjeu de coordination entre les acteurs L étude sur le logement des personnes défavorisées souligne un manque de coordination entre les acteurs et les politiques menées, ce qui engendre des difficultés de développement d'une offre coordonnée et cohérente : o Les actions mises en œuvre pour améliorer l accessibilité au parc privé des personnes défavorisées (niveau de loyer, solvabilité des ménages et sécurisation des bailleurs) et pour repérer ou traiter l habitat indigne manquent souvent de synergie. Les actions possibles Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 85

sont notamment partagées entre les compétences de la ville de Nantes, par exemple, qui intervient sur l'habitat insalubre et des communes plus petites qui dépendent de l'intervention des services de la DDASS. Or, les OPAH ont permis de démontrer l'importance d'un travail partenarial poussé entre les différents acteurs du développement urbain et de la lutte contre l'habitat indigne (service d'hygiène, opérateurs, travailleurs sociaux, etc.). o o o o Les projets de structures d hébergement aboutissent souvent en fonction d'opportunités foncières ou de volontés politiques locales sans recherche de cohérence avec l offre globale de l agglomération. Pour certains partenaires, l agglomération pourrait jouer un rôle de lieu de réflexion, d échanges d informations et de coordination autour de l offre afin de garantir le développement d une offre cohérente. La mise en œuvre du Schéma Départemental de l Accueil, de l Hébergement et de l Insertion (SDAHI) 5 2008-2012 appelle aujourd hui une nouvelle forme de coordination dans le montage des projets (en investissement et en fonctionnement) avec d une part la délégation des aides à la pierre à Nantes Métropole, et d autre part l ouverture des financements PLAI aux structures d hébergement. La mise en œuvre des actions du Plan Départemental pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) de Loire-Atlantique, traduit également le manque de coordination des acteurs et mutualisation des moyens. Les comités de pilotage et comités techniques du Plan se réunissent une ou deux fois par an, mais le PDALPD en tant que tel ne connaît pas d animation dans l intervalle, si bien que sa plus-value apparaît tout à fait limitée. Dans ce contexte, l articulation du PDALPD avec le PLH de Nantes Métropole constitue un enjeu et la révision concomitante de ces document se présenté comme une opportunité pour y travailler. La question de l instruction des demandes DALO pose plus globalement l enjeu de l articulation avec les outils du PDALPD, en amont et en aval de la commission DALO, dans la connaissance fine des situations et des parcours et dans la mobilisation des outils adéquats. Or on assiste aujourd hui à une juxtaposition des logiques, où le DALO n est pas véritablement positionné comme un dernier recours quand les outils existants ont été mobilisés mais plutôt comme une nouvelle filière d accès au logement social. La mise en œuvre du DALO avec la remobilisation du contingent préfectoral (25% des attributions avec droit de suite) à côté des autres contingents (communaux, 1%) pose un certain nombre de questionnements notamment chez les bailleurs sociaux (équilibres de peuplement, gestions des demandes de mutations ) et met en lumière un manque d harmonisation dans les pratiques d attribution à l échelle communautaire. Un enjeu fondamental pour le PLH, renforcé par la loi DALO, apparaît ainsi dans la nécessaire articulation des aides à la pierre et des aides à la personne pour permettre une meilleure efficacité des actions dans le domaine du logement des personnes défavorisées, et ainsi implique un rôle actif de Nantes Métropole, notamment dans l élaboration du nouveau PDALPD. 5 Le SDAHI présente l évolution du secteur de l accueil et de l hébergement d urgence, de stabilisation et d insertion sur la période 2005-2007 et fait des propositions d actions à mettre en œuvre pendant la période à venir. Il s applique aux «établissements ou services comportant ou non un hébergement, assurant l accueil, notamment dans les situations d urgence, le soutien ou l accompagnement social, l adaptation à la vie active ou l insertion sociale et professionnelle des personnes ou des familles en difficulté ou en situation de détresse». Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 86

4.4- DES BESOINS IMPORTANTS D ADAPTATION DE L OFFRE DE LOGEMENTS A LA POPULATION AGEE ET AUX PERSONNES HANDICAPEES 4.4.1- Une population vieillissante importante et aux revenus inégaux Comme rappelé en début de diagnostic, la population âgée de plus de 60 ans augmente fortement et devrait voir son poids progresser : 18% en 2006, 23% en 2020 et 26% en 2030. Mais au delà du nombre c est la diversité des comportements qu il faut prendre en compte pour mieux appréhender les besoins, comportements impactés principalement par l âge, le niveau de dépendance et les revenus. Revenus des ménages fiscaux par UC en 2005 Les revenus des ménages âgés sont relativement proches de ceux de l ensemble des ménages : les 60 à 74 ans ont ainsi des revenus médians légèrement plus élevés que ceux de l ensemble des ménages (1 569 de revenus médians/uc en 2005 contre 1 480 pour l ensemble des ménages), alors que les plus de 75 ans ont des revenus légèrement inférieurs (1 402 /UC pour les plus de 75 ans). Source : DGI Néanmoins on observe qu une part de la population âgée bénéficie de revenus très modestes voire précaires : 11% des ménages dont le chef de famille a plus de 60 ans vivent sous le seuil de pauvreté (633 /mois/uc 6 ). Beaucoup vivent dans le parc public, mais une part importante est propriétaire de son logement. 6 Les revenus par unité de consommation sont quasiment équivalents à un adulte Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 87

4.4.2- Une arrivée à la retraite des classes d âges du baby boom pourrait impacter le marché immobilier à court terme Les classes d âges du baby-boom représentent aujourd hui une part importante de la demande immobilière, notamment sur le marché du collectif neuf. L arrivée de nombreux ménages aux revenus intermédiaires à la retraite pourrait prochainement avoir un impact important sur les marchés immobiliers, en augmentant la demande en collectif de centre ville et de centre bourg. L importance de ce phénomène reste toutefois encore inconnue. Le départ de certains ménages vers le collectif de centre ville pourrait entrainer une augmentation de la rotation du parc de maisons individuelles à la revente et peut être impacter la détente du marché de l accession. Au contraire, les problèmes de santé et de dépendance étant de plus en plus tardifs, les personnes âgées pourraient rester dans leur logement plus longtemps, ou encore décider de partir hors de l agglomération sur le littoral Une veille sur ces comportements dans les années à venir sera déterminante pour comprendre l évolution des marchés immobiliers. Les deux ateliers citoyens organisés durant l élaboration du diagnostic qui a rassemblé une quinzaine de participants a apporté quelques éléments de réponse. Le premier atelier portait sur le rapport à l environnement (immédiat, quartier, ville, agglomération) et l accès aux aménités urbaines, Le second sur le rapport au logement et aux nouvelles formes d habiter. Il ressort de ces ateliers un sentiment général de forte satisfaction à l égard des éléments extérieurs au logement quelque soit la commune concernée : une offre de commerces de proximité plutôt bien construite et des services à domicile qui fonctionnent bien des communes bien dotées en services, une offre d activités et de loisirs conséquente, des facilités pour développer des liens sociaux, une offre de transports importante. qui ne doit pas masquer un certain nombre d attentes : renforcement du maillage des marchés et «superettes de proximité» l organisation par les cabinets médicaux de permanence pendant les week-ends et une amélioration du service de la Poste, des initiatives pour un meilleur accès aux loisirs : coûts et déplacements, développement des conditions de création d un réseau de relations notamment par un accès à des activités gratuites, «Rendre le trottoir aux piétons» et améliorer les dessertes entre communes périphériques. Concernant le logement, on observe un grand attachement de la population retraitée à leur logement. Le souhait des participants penche ainsi pour le maintien dans leur domicile même s ils admettent que leur logement apparaît trop grand et sera peut être un jour contraignant. Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 88

4.4.3- Une indispensable adaptation des logements existants au vieillissement et au handicap en lien avec la politique de services à domicile pour répondre au maintien à domicile En ce qui concerne le logement des personnes handicapées physiques et/ou âgées en perte de mobilité, le maintien à domicile est aujourd hui la solution majoritairement choisie en matière de logement. Les difficultés que rencontrent les personnes en perte de mobilité résultent de déficiences physiques, et des caractéristiques inadaptées de l environnement. La prise en compte des besoins de ces ménages concerne ainsi leur domicile, mais également l accessibilité à la ville et à l habitat en général : circuler, accéder aux services, aux équipements, aux commerces, pouvoir rendre visite à des amis valides... De manière générale, le parc de logements ordinaires est peu adapté aux problématiques de mobilité. Une partie du parc est même inadaptée (habitat individuel à étage, habitat collectif sans ascenseur ) et rend le maintien à domicile particulièrement difficile. Dans ce contexte, la question de l adaptation du parc de logements existants est ainsi un enjeu majeur. Des actions et des réflexions sont d ores et déjà engagées sur le territoire. Dans le parc privé les aides de l ANAH permettent d adapter les logements existants au maintien à domicile de la population âgée et/ou handicapée. Des réflexions sont en cours sur l agglomération afin de mettre en place un dispositif d amélioration de l habitat incitant les propriétaires à adapter leur logement au vieillissement et au handicap. Dans le parc public, des réflexions sont également en cours et la ville de Nantes a lancé un programme d adaptation de 1 000 logements sociaux dits «logements bleus» en vue d anticiper les besoins d une population vieillissante. Il apparait cependant important que l adaptation du parc de logements existants soit menée en parallèle de l organisation du développement des services à la personne afin de répondre pleinement au souhait des personnes âgées de rester à domicile et dans leur quartier. 4.4.4- Un nécessaire développement de logements adaptés pour lutter contre l isolement et la pauvreté 20 structures d hébergement pour personnes autonomes (soit 983 logements) répondent en partie aux besoins des personnes âgées isolées souhaitant se rapprocher des services urbains et des personnes âgées pauvres, non dépendantes, au parcours de vie difficile: Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 89

o o o 12 résidences services (soit 872 logements) : ensemble d appartements individuels à louer ou à acheter agrémenter de services facultatifs, 5 domiciles services (soit 82 logements) : appartements individuels dans le parc social en centre-ville avec un accès à des services collectifs, 3 villages retraites (29 logements) : ensemble de pavillons individuels pour personnes âgées vivant en autonomie. On observe néanmoins que certaines offres ne sont pas adaptées aux capacités financières des ménages âgés et peinent ainsi à trouver une clientèle (l offre de type domicile-service notamment). Pour répondre pleinement aux besoins d une population âgée autonome en luttant contre l exclusion et/ou la pauvreté d autres réponses peuvent être apportées en développant : o o o o des logements sociaux adaptables en centre-ville, destinés aux séniors mais non dédiés (pour permettre une remise en location faute de candidat), de nouvelles formes d habitat (colocation de séniors, colocation intergénérationnelle, hébergement contre service ), l offre pour accueillir des séniors les plus en difficultés dans les structures existantes (et développer des dispositifs d accompagnement spécifiques), des maisons-relais spécialisées dédiées à ce type de public. 4.4.5- Un enjeu de création de places abordables en structures spécialisées pour répondre à la perte d autonomie Les problématiques de la dépendance, liées au grand âge ou à un handicap mental, sont généralement confrontées, en matière de logement, à une insuffisance de réponses adaptées. En effet, en France, 15% des personnes âgées de plus de 80 ans souffrent de la maladie d Alzheimer, dont les syndromes nécessitent une prise en charge adaptée. On constate pourtant que la moyenne d âge d entrée dans une maison de retraite médicalisée (EHPA ou EHPAD) se situe aux alentours de 85 ans pour une durée moyenne de séjour de 3 ans. Les listes d attente ne cessent d augmenter, et le délai moyen pour y accéder est estimé à une année. De même pour les foyers d accueil médicalisés pour personnes handicapées, le nombre de structures spécialisées est souvent insuffisant pour répondre aux besoins d hébergement de cette population et les délais moyens pour y accéder relativement longs. Dans l agglomération nantaise, on dénombre 5 200 places en structures d accueil pour personnes âgées au 1 er janvier 2009. Le taux d équipement était en 2007 de 132 places en structures d accueil pour 1 000 personnes de 75 ans et plus, contre 143 pour l ensemble du département. En 2009, le taux d équipement se situe à un niveau inférieur, soit 117 places pour 1 000 personnes de 75 ans et plus. Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 90

o o Pour retrouver et maintenir un taux d équipement proche de celui de 2007, l agglomération nantaise devrait se doter de près de 1 600 places supplémentaires d ici 2020. Début 2009, 27 projets, représentant une capacité de 1 230 places ont été recensés (4/5 des besoins) : 4 projets autorisés à Nantes et Rezé (330 places), 13 projets autorisés d extensions ou restructuration (une centaine de places), o 11 projets en cours d élaboration ou en attente d autorisation (plus de 800 places). Si le nombre de projets en cours est important, cela ne garantit pas nécessairement une répartition territoriale plus homogène de l offre d hébergements médicalisés ni une bonne «accessibilité tarifaire» pour les résidents. En effet, l importance du nombre de projet s explique en partie par le retournement du marché immobilier neuf qui a obligé les promoteurs à rechercher de nouveaux débouchés. Ainsi, on compte de nombreux projets privés sur l agglomération dont les prix journée élevés ne correspondent qu à une partie des capacités financières des personnes âgées. Pour mieux maitriser les chances de produire des établissements accessibles, la Ville de Nantes et le Conseil Général ont signé un protocole d accord en 2004 portant sur 6 nouveaux établissements. Cette expérimentation a eu lieu de 2004 à 2009 et va être prolongée à l échelle de l agglomération puisqu un protocole d accord sur la création de nouveaux établissements est en cours d élaboration pour 2010-2016. Ce protocole permettra de favoriser la mise à disposition de foncier aux projets publics en ciblant précisément la création de nouveaux équipements. 4.4.6- le logement des personnes handicapées La loi sur l égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées a dégagé un nouveau champs d intervention du PLH en précisant que les objectifs et principes d une politique visant à répondre aux besoins en logement et en hébergement et favoriser le renouvellement urbain et la mixité doivent prendre en compte l amélioration de l accessibilité au cadre bâti aux personnes handicapées. Ainsi Le PLH doit préciser les principaux axes d'une politique d'adaptation de l'habitat en faveur des personnes âgées et handicapées. Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 91

Des travaux ont été engagés dans la commission intercommunale accessibilité des personnes handicapées (CIAPH), qui réunit régulièrement des élus, des associations, l USH, le CDH, le Conseil Général et des experts. En particulier, des travaux sur l accès et l accessibilité au logement social est en cours avec l USH : repérage des logements existants, amélioration du fichier de la demande 4.6- LE LOGEMENT DES GENS DU VOYAGE 4.6.1- Des modes d habitat variés pris en compte dans les politiques de l habitat La loi n 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l accueil et à l habitat des gens du voyage prévoit que dans chaque département soit établi un schéma départemental d accueil et d habitat des gens du voyage. Elle fixe comme principe général que les communes participent à l accueil des gens du voyage, et que les communes de plus de 5000 habitants figurent obligatoirement au schéma. Celui-ci doit préciser la capacité des aires permanentes d accueil. Les communes de moins de 5000 habitants peuvent y figurer si le diagnostic a fait ressortir des besoins et si la commune a donné son accord. Les autres communes gardent une obligation d accueil en permettant la halte de passage. Le schéma doit également déterminer les emplacements susceptibles d être occupés temporairement à l occasion de rassemblements traditionnels ou occasionnels. Si le schéma concerne les gens du voyage itinérants, il peut aussi traiter des personnes en situation de sédentarisation. Plus précisément, il recense les autorisations d urbanisme délivrées pour les terrains privés appartenant aux gens du voyage, les terrains locatifs et toute information relative aux besoins en habitat. Il préconise aussi des solutions pour répondre à ces besoins (offre d habitat à créer, accompagnement social à prévoir, moyens et acteurs à mobiliser). 4.6.2- Une offre pour les itinérants en augmentation sur la période récente Les aires d accueil : Pour les itinérants, le schéma départemental (2002-2009) fixait pour objectif de doubler la capacité en aires d accueil sur l agglomération nantaise (12 aires d accueil et 160 emplacements) par la réalisation de 14 nouvelles aires avec 143 emplacements supplémentaires (dont 1 en dehors de Nantes Métropole). Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 92

Au bilan, en 2009, 2 nouvelles aires ont été mises en service (10 emplacements sur Saint-Sébastien-sur-Loire et 8 emplacements sur les Sorinières) et 2 programmes sont en cours de réalisation (12 emplacements à Saint-Herblain dont les travaux ont démarré en 2009 pour une mise en service prévue au printemps 2010 et 16 emplacements à Nantes). Sur les 11 aires restantes à créer, 10 sont inscrites dans les documents d urbanisme (le dernier site reste à valider) dont 2 entrant en phase de travaux en 2010 (Haute-Goulaine Basse-Goulaine et sur Vertou). Projet d aire d accueil sur Saint Herblain Projet d aire d accueil de Basse Goulaine -Haute Goulaine Le diagnostic du nouveau schéma (2010-2016), évoque les nombreux freins que rencontrent les collectivités dans la mise en œuvre des opérations d'aménagement d'aire d'accueil et qui expliquent que l'objectif n est pas encore atteint en termes de création des aires : - disponibilité foncière. - procédures d'acquisition (négociations amiable, expropriation) - procédures d'urbanisme - procédures contentieuses contre les projets d'aires d'accueil. Le nouveau schéma (2010-2016), compte tenu de ces freins nombreux expliquant la non-atteinte des objectifs du précédent schéma, maintient le programme de construction du précédent schéma. Par ailleurs, le diagnostic du nouveau schéma départemental réalisé en 2009 met en avant trois difficultés : - Une saturation du dispositif existant : - le taux moyen annuel de l ensemble des aires du département est de 91 %. Il ne reste aucune place disponible en hiver pour accueillir les groupes itinérants. Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 93

- Nantes Métropole connaît de nombreux stationnements illicites beaucoup plus réguliers notamment dans le Nord Ouest de l agglomération. - Une offre qui ne répond plus à l évolution de mode de vie : - les aires sont occupées principalement par des personnes sédentaires, ce qui pose un problème pour accueillir les itinérants. - allongement des durées de séjour sur les aires révélateur d un ancrage territorial pour la plupart du monde du voyage. D autre part, même si plus de la moitié des ménages semblent encore itinérants, leur «polygone de vie» est très restreint et se limite à quelques aires par an (5 aires fréquentées) d un même secteur. - Des besoins non satisfaits : - les stationnements pour hospitalisation ou soins ne trouvent pas de réponse à leur demande de stationnement, les groupes étant souvent trop nombreux pour être accueillis sur une aire classique. - des stationnements sauvages de grands passages (mariages ou fêtes religieuses ou familiales) en dehors de la saison estivale Les grands passages : Pour les grands passages, un dispositif tournant a été mis en place repose sur un principe de solidarité entre les 24 communes de Nantes Métropole. Ainsi chaque année de 2003 à 2008, 4 communes de l agglomération ont proposé un terrain qui puisse accueillir les grands passages du 15 juin au 15 septembre. Sur les 24 communes concernées, 19 terrains ont été aménagés entre 2003 et 2008, soit 80 % des terrains prévus. Au bilan, est constaté un décalage entre l investissement consenti et l utilisation effective des terrains aménagés : entre 2003 et 2008, 4 des terrains aménagés n ont pas été utilisés par les gens du voyage (soit 21 % des sites équipés) : 1 en 2003, 2 en 2005 et 1 en 2006. Compte tenu de ce bilan, le schéma réduit à deux terrains les engagements pour Nantes Métropole. 4.6.3- Une réponse encore insuffisante aux besoins liés à la sédentarisation Les gens du voyage ne sont pas tous itinérants ou ne le sont qu une partie de l année. La plupart sont ancrés à un territoire et peuvent rester immobiles pendant 6 à 10 mois de l année. Cette modification du mode de vie est due notamment à la mutation des activités économiques et au souhait de scolarisation des enfants. Les gens du voyage recherchant à se fixer ou se sédentariser restent pour autant attachés à l habitat caravane. Il existe de nombreuses formes de sédentarisation allant d un terrain nu jusqu à l habitation traditionnelle permettant de conserver une caravane. Or les documents d urbanisme règlementant l occupation des sols ne permettent pas toujours de s implanter, d où de nombreuses difficultés rencontrées à la fois par les familles et par les communes. Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 94

Ce phénomène de sédentarisation augmente chaque année, comme en témoigne le nombre d implantations de voyageurs sur des parcelles privées qui est passé de 224 terrains à 348 entre 2001 et 2008 sur le département. Pour faciliter la fixation des gens du voyage qui ne peuvent accéder à la propriété, une offre locative d habitats adaptés est nécessaire. En 2008, cette offre est quasi inexistante. Projet rue Legendre à Rezé En lien avec le Schéma départemental d accueil des gens du voyage, le PLH 2004-2009 avait identifié la nécessité de conduire une réflexion sur l habitat adapté pour les familles sédentarisées. La mission de Maîtrise d Œuvre Urbaine et Sociale (MOUS), créée à cet effet en 2006, en partenariat avec le Conseil général de Loire Atlantique et l Etat, a permis d engager plusieurs actions : notamment rue Legendre à Rezé et sur le secteur Prairie de Mauves/Clarière à Nantes. Malgré l achèvement de la MOUS, la dynamique d accompagnement des communes, engagée notamment sur la Pairie de Mauves à Nantes, pour la production d habitat adapté et le relogement des familles identifiées dans le cadre de la MOUS a été maintenue. Le schéma départemental estime à 82 les ménages sédentarisés sur des aires d accueil ou en stationnement illicites et qui seraient ainsi à reloger. Il prévoit d améliorer cette connaissance des besoins en créant un dispositif d observation de la demande. Le nouveau Schéma Départemental d'accueil des Gens du voyage (2010-2016) en cours d'élaboration propose également un certain nombre d'axes de travail visant à développer l habitat adapté pour les gens du voyage en sédentarisation : veiller à la prise en compte de l habitat caravane dans les PLU, PLH et SCOT, créer une offre en habitat adapté, rendre les voyageurs installés sur les aires d accueil éligibles au FSL. Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 95

5- DES PROFILS DE TERRITOIRES ASSEZ CONTRASTES EN TERMES DE DYNAMIQUE DEMOGRAPHIQUE ET DE MARCHES SYNTHESE DES MARCHES IMMOBILIERS PAR SECTEURS 1.1.1 - Secteur Nantes La production de logements sur Nantes a largement dépassé les objectifs du PLH 2004-2008. De même, la production de logements sociaux à Nantes satisfait aux objectifs du PLH avec une construction de 421 logements sociaux PLUS/PLAI par an sur un objectif de 400, venant alimenter un parc important représentant le poids des logements sociaux le plus élevé de l agglomération avec 22 % du parc de résidences principales. Parallèlement, la production de logements PLS a aussi été importante, répondant ainsi aux besoins de logements étudiants. La ville centre concentre une part stable et majoritaire du marché du neuf collectif de l agglomération avec 60% des ventes depuis 2004. Après le ralentissement de 2008, l année 2009 a connu une embellie qui devrait rattraper le retard pris. Les ventes de logements collectifs sont encore portées à 50% par des opérations de centre-ville et des quartiers Nord-Ouest de la ville (avec le quartier 8 et des opérations spécifiques étudiants en particulier). L ile de Nantes et les quartiers Est montent en puissance, mais restent encore des marchés limités en volume. Les prix du neuf, sur le marché libre sont principalement compris entre 3 000 et 3 500 /m2, soit des prix qui sont significativement au dessus de l offre en périphérie. Par ailleurs, le marché est surtout caractérisé par une forte présence d investisseurs, majoritairement issus de la région. Le marché des acquéreurs utilisateurs reste limité et a subi la crise notamment en raison des prix de sortie élevés et qui baissent peu. 2500 2000 1500 1000 500 0 4 200 3 700 3 200 Production de logements neufs par an 2004-2008 sur le secteur Nantes (indicateur avancé Sémaphores) 421 331 36 1174 marché 2004-2008 Evolution des niveaux de prix moyen au m² en collectif neuf dans à Nantes (Source : Perval) Nantes Périphérie NM 3 345 3 622 logt social (PLUS/PLAI PLS ind diffus ind groupé col privé 2 700 2 645 2 768 2 965 Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 96 2 200 1 700 2 214 2004 2006 2008

En matière de production «aidée», Nantes (avec le secteur Nord-Ouest) est un des deux seuls secteurs où une offre en accession «aidée» (accession abordable, et/ou TVA 5,5% dans le cadre de l ANRU) a émergé. Les ventes réalisées dans ce cadre sont encore en nombre réduit avec seulement 8 à 12% du marché de la vente en neuf de ces deux dernières années (200 ventes environ entre 2007 et 2009). Mais l offre devrait fortement monter en puissance avec les projets en cours sur les ZAC de Bottière et de Erdre Porterie. Le marché de la revente en collectif connaît une baisse des prix avec la crise, mais qui reste modérée, avec un retour à l équivalent des prix de 2006, considérés comme déjà élevés pour les ménages. 390 000 370 000 350 000 330 000 310 000 290 000 270 000 250 000 230 000 210 000 190 000 170 000 Evolution des niveaux de prix moyen en maisons neuve T5 à Nantes (Source : Perval) secteur Nantes Périphérie NM 220 695 212 386 287 372 253 242 2004 2006 2008 Evolution de prix des appartements anciens à Nantes en /m2 (Perval 2004-2006-2008) 361 436 267 928 Les prix sont en moyenne compris entre 2 600 et 3 000 /m2 avec deux types de quartiers : L hyper centre toujours très demandé car bien desservi et disposant de commerces, de services et des principales infrastructures mais reste cher et donc hors de portée des petits budgets. Il s adresse à une clientèle aisée de CSP supérieures : ménages d âge mûr (40-49 ans), cadres supérieurs. Les quartiers «périphériques» (Nantes Sud, Bellevue, Beaulieu, Beaujoire et Doulon) encore accessibles sur des biens nécessitant des travaux, plutôt des copropriétés années 60-70 qui correspondent à des ménages jeunes primo accédants, plutôt de professions intermédiaires. La demande s oriente principalement sur les typologies T2-T3, même si les logements T4 restent convoités. 2500 2250 2000 1750 1500 1250 secteur Nantes Nantes métropole périphérie Nantes M étroppole 2004 2006 2008 Prix des maisons anciennes sur le secteur Nantes (Perval 2004-2006-2008) En individuel, le marché s adresse principalement aux catégories sociales les plus aisées avec des prix oscillant en moyenne autour de 300 K à la revente. Le marché du neuf a été extrêmement réduit sur la période (moins de 50 ventes en 2008), mais devrait à nouveau augmenter avec une offre en gestation dans les ZAC publiques. 320 000 300 000 280 000 260 000 240 000 220 000 200 000 180 000 160 000 sect eur Nant es Nant es mét ropole périphérie Nant es mét rople 2004 2006 2008 Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 97

Le marché locatif privé reste sélectif et tendu sur les petites et moyennes surfaces (T1 à T3). Mais selon les professionnels, la tension tend à diminuer en raison d un volume de constructions neuves et de ventes investisseurs importantes qui ont permis d alimenter le marché. Ce sont les biens de bonne facture et remis aux normes de confort et au goût du jour qui sont les plus prisés et connaissent une tension relative. Parallèlement, des signes de détente peuvent émerger sur les biens en mauvais état qui connaissent des délais de commercialisation plus longs. Loyer moyen Budget Typologie Offre Demande Tension CC moyen CC 400-470 Studio/T 1 450 ++ ++ Forte La tension par type T 2 Autour de 500-550 500 ++ +++ Forte T 3 Autour de 550-600 550 ++ +++ Forte 600-800 Autour de T 4/T5 700 ++ ++ Faible Maison 900-1200 Autour de 900 + + Faible Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 98

1.1.2 - Secteur Nord-Ouest Ind icateur de dynamsi me de marché rapporté à la population totale de 2006 Nantes NO 8 7 6 5 4 3 2 1 0 NE Bien que le secteur Nord-Ouest constitue un secteur très attractif avec une offre d emplois et un niveau de desserte en transport en commun importants, ce secteur de l agglomération connait la croissance démographique la plus faible des secteurs périphériques avec en corollaire une réduction des ménages familiaux et la montée en puissance des petits ménages. La tendance au vieillissement de la population est particulièrement marquée sur ce secteur. SO SE Le secteur connait un décalage important entre les objectifs du PLH et les logements commencés sur le secteur, en particulier à Saint-Herblain et Couëron. La production de logements sociaux reste encore insuffisante et très inférieure aux objectifs inscrits dans le 1 er PLH. En effet, face à un objectif de production de 150 logements sociaux PLUS/PLAI par an la construction réelle a été de 81 logements annuels. Toutefois, le poids des logements sociaux dans le parc total du secteur est parmi les plus élevés de la périphérie avec 18% du parc de résidence principales, mais il est surtout porté par Saint-Herblain où le taux de logements sociaux atteints 26%. Le marché de l accession en collectif neuf est conséquent, mais finalement peu dynamique au regard du nombre d habitants, plus particulièrement depuis 2006 avec un affaiblissement de l offre. Cette offre a pu toutefois se diversifier mais en contre partie de niveaux de prix élevés. Cette tendance a conduit ce secteur à perdre sa fonction d accueil de population à revenus modestes et intermédiaires, notamment en primo-accession, même si une partie de l offre reste encore accessible sur certaines communes du secteur comme Saint-Herblain ou Couëron. Le secteur Nord-Ouest a toutefois bénéficié des premiers logements en accession aidée grâce à la TVA 5,5 % zone ANRU en 2008-2009 avec la ZAC des Tilleuls à Saint-Herblain. En ce qui concerne le marché de l individuel neuf, il reste relativement faible rapporté au nombre d habitants et peut être jugé comme insuffisant au vu du nombre de ménages de ce secteur faisant construire une maison individuelle en dehors de l agglomération. Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 99 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 800 700 600 500 400 300 200 100 0 ratio total (coll+indiv) ratio indiv ratio collec Comparaison objectifs PLH avec la production neuve - Secteur NO 2004 2005 2006 2007 2008 autorisés commencés obj PLH Moyenne autorisés Moyenne commencés Marché annuel neuf 2004-2008 sur le secteur Nord Ouest (indicateur avancé sémaphores) 81 61 170 26 367 marché annuel moyen 2004-2008 logt social PLUS/PLAI PLS ind diffus ind groupé col privé

Le marché de la revente du Nord-Ouest constitue un des marchés les plus dynamiques avec le secteur Sud-Est, en collectif comme en individuel. Il reste très attractif en collectif en matière de prix. Il constitue encore un marché de report important pour les jeunes ménages (parmi les plus abordables des secteurs de la périphérie nantaise). La demande s oriente fortement vers les T3 et T4 qui satisfont une population importante de jeunes ménages en primo accession (moins de 39 ans) mais également de seniors sur des biens construits récemment en centre-bourg ou à proximité. En individuel à la revente, le secteur accueille de plus en plus difficilement les jeunes ménages de CSP moyennes et intermédiaires en primo-accession. Mais, le secteur reste très attractif pour les ménages 30-49 ans de CSP supérieures en primo-accession et 2ème acquisition. 280 000 260 000 370 000 350 000 330 000 310 000 290 000 270 000 250 000 230 000 210 000 190 000 170 000 Evolution des niveaux de prix moyen en maisons neuve T5 dans le secteur Nord Ouest (Source : Perval) Secteur Nord Ouest Périphérie NM 214 600 212 386 273 542 253 242 2004 2006 2008 315 588 267 928 Prix des maisons anciennes sur le secteur Nord-Ouest (Perval 2004-2006-2008) 240 000 Maisons anciennes - Age des acquéreurs secteurs NM (Perval 2008) 220 000 200 000 Sect eur Nord Ouest Nord Ouest moins de 30 ans 10% 30 à 39 ans 42% 40 à 49 ans 27% 50 à 59 ans 13% 60 ans et plus 9% 180 000 160 000 2004 2006 2008 Nant es mét ropole périphérie Nant es mét rople Prix acquisition 193 746 244 844 290 254 281 333 282 283 Evolution de prix des appartements anciens dans le secteur Nord-Ouest en /m2 (Perval 2004-2006-2008) 2500 2250 2000 1750 1500 Sect eur Nord Ouest Nant es mét ropole périphérie Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 100 1250 Nant es Mét roppole 2004 2006 2008

La tension par type Typologie Loyer moyen CC Budget moyen CC Offre Demande Tension Studio/T 1 400 360-420 + + T 2 450 600 450-550 ++ +++ Le marché locatif privé reste plutôt tendu mais sur les communes les plus urbaines. En effet, la tension sur le segment de la location privée se concentre sur les communes limitrophes de Nantes et principalement sur Saint-Herblain (39% de locatif privé) puis Orvault (30%) où les services de transports en commun sont les plus efficients. T 3 650-780 650-750 + ++ T 4/T5 650-890 650-800 + + Maison 850-1000 800-950 ++ +++ En réalité, deux marchés cohabitent sur le secteur, avec d une part sur Saint-Herblain une offre en ancien en collectif assez abondante et à des prix encore attractifs et des lots à bâtir entre 90 et 140 K (de 370 à 800m²). D autre part, un marché plus haut de gamme et moins diversifié sur le pôle Erdre et Cens notamment avec des lots à bâtir avec des prix compris entre 135 et 167 K (de 600 à 900m²), soit parmi les plus élevés de la périphérie. Ainsi, le secteur se caractérise à la fois par une attractivité forte des ménages aux plus hauts revenus de l'agglomération (sur Orvault et Sautron) et d autre part par la présence d une offre encore compatible avec les primo-accédants aux revenus modestes et intermédiaires mais concentré sur Saint-Herblain et Couëron sur des opérations publiques d aménagement ou sur le marché de la revente en collectif. Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 101

1.1.3 - Secteur Nord Est Le Nord-Est constitue un des secteurs à la croissance démographique parmi les plus dynamiques de l agglomération notamment en raison d un solde migratoire qui reste fort et en grande partie porté par Carquefou. Une croissance largement portée par la hausse des petits ménages mais également grâce à une légère croissance des ménages familiaux. Le secteur Nord-Est abrite également les revenus moyens les plus élevés de la périphérie et qui connaissent les plus fortes hausses depuis 1999. La production neuve a été assez soutenue durant la période récente. Toutefois, les logements commencés restent en deçà des objectifs de production du PLH 2004-2008. Parallèlement, ce secteur s est orienté vers une diversification du parc locatif privé et social importante. Mais, bien que la production de logement social progresse (construction de 57 logements sociaux PLUS/PLAI par an), elle reste encore insuffisante pour combler un déficit parmi les plus forts de l agglomération. De la même manière, la Nord-Est n a produit qu une part très faible de logements abordables (au sens strict du terme, c est-à-dire montant des charges foncières maîtrisées). Malgré les efforts consentis sur les volumes de production, le logement social souffre d une tension toujours très importante. Le marché du neuf est un des plus dynamiques de l agglomération nantaise (rapporté à la population du secteur) grâce à deux produits : - En majorité par le collectif privé avec 180 ventes par an sur la période tournées vers une offre du centre bourg répondant aux demandes des ménages seniors et vers une offre péri-urbaine captée quasiexclusivement par des investisseurs, - Par le lot à bâtir qui reste dynamique avec des prix qui s inscrivent dans la fourchette haute de l agglomération avec des prix de 90 à 110 K pour 300-400m2 et de 130 à 160K pour des lots entre 500-700m2. 900 800 700 600 500 400 300 200 100 Indicateur de dynamsime de marché rapporté à la population totale de 2006 Nantes SO 8 7 6 5 4 3 2 1 0 NE SE NO ratio total (coll+indiv) ratio indiv ratio collec Comparaison objectifs PLH avec la production neuve sur le secteur Nord Est 0 2004 2005 2006 2007 2008 autorisés commencés obj PLH moyenne autorisés moyenne commencés Ainsi, le marché de l accession libre s adresse surtout à des ménages aisés (le poids du PTZ par rapport au nombre de propriétaires occupants accédants est le plus faible de la périphérie). Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 102

En effet, bien que l offre se soit diversifiée, elle a connu une forte augmentation des niveaux de prix excluant ainsi une part importante de clientèles et notamment les jeunes ménages familiaux de CSP moyennes/ intermédiaires en primo accession. 3 500 3 300 Evolution des niveaux de prix en collectif neuf ( /m²) Secteur Nord Est (source : Perval) 3 357 Toutefois, les accédants en maisons individuelles originaires du secteur sont très attachés au secteur et partent à l extérieur de l agglomération, dans des proportions moins élevées que pour les autres secteurs de l agglomération. Ceux qui partent restent dans une aire de marché assez circonscrite dans le Nord-Est de l aire urbaine. Le marché de la revente est assez restreint et joue de plus en plus difficilement un rôle de report pour les jeunes ménages primo-accédants. En effet, en collectif, le marché est étroit en raison du parc de collectif limité du secteur, mais il connait une hausse importante des niveaux de prix. En individuel, le secteur accueille de plus en plus difficilement les jeunes ménages de CSP moyennes et intermédiaires en primo-accession compte tenu des prix élevés à la revente. Le secteur reste toutefois très attractif pour les ménages 30-39 ans de CSP supérieures en primoaccession voire 2ème acquisition. 3 100 2 900 2 700 2 500 2 300 2 100 1 900 370 000 350 000 330 000 310 000 290 000 2 309 2 214 2 802 2 768 Secteur Nord Est Périphérie NM 2004 2006 2008 2 965 Evolution des niveaux de prix moyen en maisons neuve T5 dans le secteur Nord Est (Source : Perval) Se cteu r N ord Est Pé riphé ri e N M 3 11 404 33 9 457 Prix des maisons anciennes sur le secteur Nord-Est (Perval 2004-2006-2008) Evolution de prix des appartem ents anciens dans le secteur Nord-Est en /m2 (Perval 2004-2006-2008) 270 000 250 000 230 000 210 000 190 000 24 6 3 68 212 386 25 3 2 42 26 7 9 28 300 000 280 000 2500 170 000 2004 2006 2008 260 000 2250 240 000 220 000 200 000 180 000 160 000 Sect eur Nord Est Nant es mét ropole périphérie Nant es mét rople 2004 2006 2008 2000 1750 1500 1250 Sect eur NE 2004 2006 2008 Nant es mét ropole périphérie Nant es Mét roppole 170 150 130 Evolution prix moyenbs au m² dans le Nord Est (source : Perval) Secteur Nord Est Périphérie NM 142 133 161 127 110 90 94 70 50 62 2004 2006 2008 Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 103

Maisons anciennes - Age des acquéreurs secteurs NM (Perval 2008) moins de 30 ans 30 à 39 ans 40 à 49 ans 50 à 59 ans 60 ans et plus Nord Est 14% 43% 25% 9% 9% Prix acquisition 212 143 278 753 280 223 318 107 300 762 Le marché locatif privé quant à lui, est fortement concurrencé par l accession à la propriété et constitue une période d attente avant l accession. Les professionnels de l immobilier observent d ailleurs une légère baisse des loyers et du taux de rotation ces derniers mois. Typologie Loyer moyen CC Budget moyen CC Offre Demande Tension Studio/T 1 300-400 400 + + La tension par type T 2 530-650 450-550 ++ +++ T 3 600-750 600-700 ++ ++ T 4/T5 750-900 750-850 + + Maison 700-1100 700-900 ++ +++ Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 104

1.1.4 - Secteur Sud-Est Le rythme de croissance du secteur Sud-Est s'inscrit dans la moyenne de l'agglomération, mais des signes de ralentissement démographique se font sentir avec un solde naturel qui baisse et un solde migratoire qui devient quasi nul. La population se concentre sur les petits ménages (64% des ménages) et voit les ménages familiaux diminuer parallèlement à un vieillissement de la population. Parallèlement, le niveau de revenus est assez élevé et croit fortement depuis 1999 et est surtout porté par les communes du pôle Vignoble. Le parc de logements est majoritairement tourné vers les propriétaires occupants, mais le parc locatif privé est relativement important pour la périphérie. En revanche, le parc social du secteur est faible avec 11% seulement et est surtout porté par Rezé (17%). La production neuve a été assez soutenue durant la période récente. Toutefois, les logements commencés restent en deçà des objectifs de production du PLH 2004-2008. Un effort significatif a été fait en matière de logement social avec un poids du logement social dans la construction neuve le plus élevé l agglomération. Malgré cela, la tension en logement social reste la plus forte de la périphérie et tend à s accroitre. Globalement, le Sud-Est reste un secteur attractif en raison d un niveau d équipement et de transport important notamment à Rezé. L offre s y est diversifiée avec une production relativement importante de logements collectifs et un segment individuel groupé bien présent au regard des autres secteurs de la Communauté Urbaine. L offre nouvelle continue de jouer un rôle de diversification important face à un parc ancien existant très monolithique, et orienté vers l individuel (excepté Rezé). Parallèlement, le segment individuel diffus reste bien présent malgré l augmentation des prix. Toutefois, ce dynamisme est avant tout soutenu par certaines communes et notamment Rezé et Vertou. Comparaison ratio total objectifs (coll+indiv) PLH avec la ratio production indiv neuve ratio sur collec le secteur Nord Est 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Indicateur de dynamsime de marché rapporté à la population totale de 2006 Nantes 2004 2005 2006 2007 2008 autorisés commencés obj PLH moyenne autorisés SO SE 8 7 6 5 4 3 2 1 0 moyenne commencés NO NE Marché annuel moyen 2004-2008 sur le secteur Sud Est Sur le marché du collectif neuf, l offre se positionne sur des niveaux de prix de plus en plus élevés (+ 30% depuis 2004). Le Sud-Est est un des secteurs où le segment du collectif est le plus présent malgré une légère perte de vitesse depuis 2006. L offre s est diffusée sur l ensemble des communes du secteur dans une gamme de prix relativement large de 2 500 à 3 400. Les produits développés correspondent surtout à une offre dans le centre bourg ou dans le tissu urbain existant et connaissent un bon niveau de commercialisation, en particulier auprès d investisseurs toujours aussi présents. 1200 1000 800 600 400 164 87 175 43 logt social PLS ind diffus ind groupé col privé 200 488 0 marché 2004-2008 Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 105

Toutefois, on note la disparition des jeunes ménages familiaux en primo-accession lorsque les prix au m² dépassent les 2 700-2 800 /m². Toutefois, ce secteur reste attractif pour les seniors et les catégories sociales supérieures notamment. Le segment individuel groupé neuf, même si il a pris de l ampleur depuis 2004, reste à des niveaux de prix relativement élevé qui dépassent largement les capacités financières des ménages à revenus intermédiaire. En revanche, le lotissement et l individuel diffus reste un marché dynamique à des prix compris généralement entre 90 et 130 K pour le lot à bâtir. En ce qui concerne le marché du collectif à la revente, il se concentre sur Rezé et grâce à des prix relativement faibles (autour de 2 000 ). Il s adresse principalement à des ménages CSP intermédiaires, plutôt plus jeunes que la moyenne de l agglomération et qui trouvent là un marché de report par rapport à l offre neuve de plus en plus inaccessible. La demande se concentre alors sur les typologies T3. 3 100 2 900 2 700 2 500 2 300 2 100 1 900 290 000 270 000 250 000 Evolution des niveaux de prix en collectif neuf ( /m²) (source : Perval) 2 214 2 184 2 965 2 775 2 849 2 768 Secteur Sud Est Périphérie NM 2004 2006 2008 Evolution des niveaux de prix moyen en maisons neuve T5 dans le secteur Sud-Est (Source : Perval) Secteur Sud Est Périphérie NM 253 242 269 256 267 928 En individuel, le secteur après avoir connu une forte hausse des prix subit un tassement des prix. Pour autant les primo-accédants qui ont un budget généralement inférieur à 200 000 trouve difficilement un bien leur correspondant sur le secteur. 230 000 210 000 190 000 170 000 222 204 212 386 222 165 150 000 2004 2006 2008 280 000 260 000 240 000 220 000 Prix des maisons anciennes sur le secteur Sud-Est (Perval 2004-2006-2008) 2500 2250 2000 Evolution de prix des appartements anciens dans le secteur Sud-Est en /m2 (Perval 2004-2006-2008) 170 150 130 110 Evolution prix moyens au m² dans le Nord Ouest (source : Perval) Secteur Sud Est Périphérie NM 142 135 161 159 200 000 180 000 160 000 Sect eur Sud Est 2004 2006 2008 Nant es mét ropole périphérie Nant es mét rople 1750 1500 1250 Secteur Sud Est Nantes métropole périphérie Nantes M étroppole 2004 2006 2008 90 70 50 94 84 2004 2006 2008 Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 106

Sud Est P rix ac quis ition Maisons anciennes - Age des acquéreurs secteurs NM (Perval 2008) moins de 30 à 39 40 à 49 50 à59 60 ans 30 ans ans ans ans et plus 12% 37% 28% 14% 8% 193 746 244 844 290 254 281 333 282 283 Périphérie Sud Est Prix acquisition Appartements anciens - âge des acquéreurs (Perval 2008) moins de 30 à 39 40 à 49 50 à 59 60 ans 30 ans ans ans ans et plus 31% 31% 15 % 10 % 14 % 35 % 27 % 13 % 10 % 15 % 1 988 1 948 2 053 1 974 2 199 Le marché locatif privé quant à lui, est animé par une tension importante dans les secteurs les plus urbains et notamment Rezé du fait de sa proximité avec Nantes et de l offre de transports en commun. Parallèlement, il existe une concurrence importante entre le locatif neuf et ancien car les loyers sont peu différenciés. Toutefois, cette tension pourrait s atténuer mais au bénéfice du neuf en raison d un parc ancien de faible qualité. Typologie Loyer moyen CC Budgets moyens CC Offre Demande Tension Studio/T 1 330-440 360-400 + ++ La tension par type T 2 450-600 500-550 ++ +++ T 3 550-800 600-700 + ++ T 4/T5 700-950 700-900 + + Maison 850-1200 650-900 ++ +++ Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 107

1.1.5 - Secteur Sud-Ouest Indicateur de dynamsime de marché rapporté à la population totale de 2006 SO 8 7 6 5 Le Sud-Ouest se caractérise par une dynamique démographique forte et en croissance par rapport à la période précédente. Le solde migratoire élevé et le solde naturel toujours dynamique alimentent une croissance des ménages soutenue surtout par l augmentation des ménages familiaux, même si les petits ménages connaissent aussi une croissance importante. Ainsi ce secteur se caractérise par une taille moyenne des ménages élevée en raison du poids des ménages familiaux (plus de 3 personnes) parmi les plus forts des secteurs périphériques. Ce secteur accueille les revenus les plus faibles de l agglomération. Nantes NO 4 3 2 1 0 NE SE Le parc de logements existants reste très monolithique et tourné vers l individuel en accession. Cette dynamique démographique a été soutenue par une production neuve élevée qui a dépassé les objectifs du précédent PLH. ratio total (coll+indiv) ratio indiv ratio collec Comparaison objectifs PLH avec la production neuve - Bouguenais La production de logements sociaux a permis de répondre aux objectifs du PLH sur le secteur avec la construction de 62 logements sociaux PLUS/PLAI par an sur un objectif de 60. Pourtant, le poids des logements sociaux dans le parc total reste de 11% seulement et est surtout porté par Bouguenais (18%) et La Montagne (12%). Sur le marché de l accession neuve, une diversification a été amorcée, mais elle reste toutefois très timide avec des flux de construction neuve axés à 68% vers la maison individuelle. Il est animé essentiellement par des ventes de lots à bâtir, toujours convoités et en développement sur le secteur malgré une augmentation des prix au m² importante depuis 2004, mais qui a été «compensée» en partie par la diminution de la taille moyenne des parcelles (de plus de 800 m² en 2004 à 550 m² en 2008). Le Sud-Ouest reste un des secteurs les moins chers de l agglomération en ce qui concerne les lots à bâtir avec des prix compris entre 60 et 105 K par lot. 600 550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 400 2004 2005 2006 2007 2008 autorisés commencés obj PLH Moyenne autorisés Moyenne commencés Marché annuel moyen neuf 2004-2008 sur le secteur Sud Ouest La faible part du collectif neuf et ancien s explique par l identité du secteur qui est composé des communes plutôt rurales et pavillonnaires.es produits développés en collectif neuf correspondent à une offre de centre bourg et connaissent un bon niveau de commercialisation surtout auprès des primo-accédants ou des seniors. Les investisseurs sont très peu présents (sauf Bouguenais) car l offre en transports collectifs est peu développée. 350 300 250 200 150 62 18 201 logt social PLUS/PLAI PLS ind diffus ind groupé col privé 100 50 20 64 0 marché annuel 2004-2008 Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 108

Toutefois, la clientèle principale constituée de jeunes ménages familiaux en primoaccession recherche en priorité les atouts urbains de Bouguenais. Ces ménages sont en effet de plus en plus réticents à s installer dans les communes moins urbaines et moins bien connectées au réseau de transports en commun de l agglomération. Parallèlement, les opérations en centre-bourg restent particulièrement attractives pour la clientèle senior. Le marché de la revente est également animé par le segment individuel et où le collectif est concentré à Bouguenais. Le marché de la revente en maisons individuelles est donc dynamique et alimenté par des acquéreurs jeunes majoritairement 30 et 39 ans, surtout originaires du Sud Loire. L existence d une offre en deçà de 200/210 K attire de jeunes ménages issus de CSP moyennes et intermédiaires. En collectif, seule la commune de Bouguenais dispose d une «réelle» offre en collectif qui rencontre une demande qui se concentre sur les typologies T3 et qui satisfait une population importante de jeunes ménages en primo-accession (report collectif et individuel neufs). 280 000 260 000 240 000 Prix des maisons anciennes sur le secteur Sud-Ouest (Perval 2004-2006-2008) 3 100 2 900 2 700 2 500 2 300 2 100 1 900 290 000 270 000 250 000 230 000 210 000 190 000 170 000 150 000 Evolution des niveaux de prix en collectif neuf ( /m²) Secteur Sud Ouest (source : Perval) 2 214 2 768 2 733 2004 2006 2008 2 965 2 676 Secteur Sud Ouest Périphérie NM Evolution des niveaux de prix moyen en maisons neuve T5 dans le secteur Sud-Ouest (Source : Perval) Secteur Sud Ouest Périphérie NM 212 386 190 062 253 242 267 928 235 140 2004 2006 2008 221 370 220 000 200 000 180 000 160 000 Sect eur Sud Ouest Nant es mét ropole périphérie Nant es mét rople 2004 2006 2008 170 150 130 Evolution p rix mo yenb s au m² dans le Sud Ouest (source : Perval) Secteur Sud Ouest Périphérie NM 142 131 161 140 110 90 94 89 70 Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 109 50 2004 2006 2008

Périphérie Sud Ouest Appartements anciens - âge des acquéreurs (Perval 2008) moins de 30 à 39 40 à 49 50 à 59 60 ans 30 ans ans ans ans et plus 31% 31% 15 % 10 % 14 % 29% 36% 21% 0% 14% Sud Ouest Maisons anciennes - Age des acquéreurs secteurs NM (Perval 2008) moins de 30 à 39 40 à 49 50 à 59 60 ans 30 ans ans ans ans et plus 15% 40% 23% 14% 8% Prix acquisition ns 2 021 ns ns ns P rix ac quis ition 168 746 205 575 225 238 207 371 226 054 Le marché locatif privé quant à lui, est très peu développé (poids le plus faible de la périphérie) et ne permet pas de satisfaire une demande notamment de jeunes ménages décohabitants locaux en début de parcours résidentiels et les familles monoparentales. Typologie Loyer moyen CC Budget moyen CC Offre Demande Tension Studio/T 1 250-350 280-350 + + La tension par type T 2 500-600 500-550 + ++ T 3 560-700 550-650 + ++ T 4/T5 680-800 600-750 + + Maison 750-900 700-900 ++ +++ Nantes Métropole Diagnostic PLH 2010-2016 juin 2010 page 110