LE MARCHÉ LOCATIF - 1S 2015 PARIS QCA Demande placée 195 200 m² Evolution de la demande placée en m² 395 900 377 600 T1 T2 T3 T4 345 100 85 200 321 600 90 000 119 800 94 400 115 500 91 200 195 200 75 000 85 100 100 700 101 800 95 800 79 500 79 400 94 500 94 600 99 400 70 800 62 700 2011 2012 2013 2014 2015-0,7% : l activité transactionnelle sur le QCA se caractérise par sa stabilité et sa solidité au 1 er semestre 2015, dans un environnement régional beaucoup plus fragile (-22% par rapport au 1 er semestre 2014) Les résultats observés sont particulièrement encourageants sur les segments des petites surfaces (moins de 1 000 m²) : ce cœur de cible habituel du QCA y est en forte progression (+12%, en un trimestre) En dépit de 2 transactions de plus de 5 000 m² (exclusivement dans la Cité Financière), l activité transactionnelle marque le pas en grandes surfaces : il faut dire que le 1 er semestre 2014 avait été exceptionnel en la matière (5 transactions) La progression du QCA témoigne de son attractivité auprès des utilisateurs, qui se sont montrés très réactifs aux valeurs de commercialisation modérées Le QCA concentre 12% de l activité transactionnelle régionale au 1 er semestre 2015. Taille des transactions Quartier Central des Affaires 22% 2 20% 9% 8% 5% 6% 6% 17% 10% 14% 24% 21% 20% 42% 38% 4 4 45% 40% 34% 3 39% 37% 25% 20% 25% 2 41% 40% 41% 42% 35% 49% 2011 2012 2013 2014 1S2015 2011 2012 2013 2014 1S2015 Petites surfaces ( 1 000 m²) Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²) Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000 m²) Très grandes surfaces ( 20 000 m²)
Exemples de transactions Transactions inférieures ou égales à 1 000 m² Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble China Construction Bank Europe SA 86 boulevard Haussmann - Paris 8 ème Avril 2015 800 m² NC Rénové Interparfums 1 Rd-Pt des Champs-Elysées - Paris 8 ème Avril 2015 755 m² 645 Rénové Confidentiel 37 rue de la Victoire - Paris 9 ème Mars 2015 993 m² 460 Etat d usage Ecovadis 43/47 ave. de la Grande Armée - Paris 17 ème Mars 2015 930 m² NC Etat d usage Tag Commander 3/5 rue Saint-Georges - Paris 9 ème Mars 2015 808 m² 420 Rénové Tagerim 76/78 ave. des Champs-Elysées - Paris 8 ème Mars 2015 730 m² 550 Etat d usage Avenir Finance 12/14 rue Médéric - Paris 17 ème Fév. 2015 861 m² 475 Neuf Vatier & Associés 25 avenue George V - Paris 8 ème Fév. 2015 690 m² 560 Etat d usage Société du secteur de l assurance 38 avenue de l Opéra - Paris 2 ème Janv. 2015 897 m² NC Rénové Actility 65/67 rue de la Victoire - Paris 9 ème Janv. 2015 582 m² NC Rénové NCA Avocats 50 rue Boissière - Paris 16 ème Janv. 2015 567 m² 440 Etat d usage Transactions de 1 000 m² à 5 000 m² Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble Un groupe français 15 avenue d Iéna - Paris 16 ème Juin 2015 2 500 m² NC Rénové Sungard Financial Systems 46/50 rue ND des Victoires - Paris 2 ème Mai 2015 2 900 m² NC Rénové Néoxam 46/50 rue ND des Victoires - Paris 2 ème Mai 2015 2 070 m² NC Rénové Finance Active 46/50 rue ND des Victoires - Paris 2 ème Mai 2015 1 500 m² NC Rénové Korian 21/25 rue Balzac - Paris 8 ème Mars 2015 3 000 m² NC Rénové Edelman 25 rue Jean Goujon - Paris 8 ème Mars 2015 2 100 m² 540 Neuf Musée du Louvre 4/8 rue Sainte-Anne - Paris 1 er Mars 2015 2 090 m² 516 Rénové Les Entreprises du Médicament 58 bd Gouvion de Saint-Cyr - Paris 17 ème Fév. 2015 2 090 m² NC Etat d usage Klépierre 94 rue de Provence - Paris 9 ème Fév. 2015 1 530 m² 500 Rénové Banque de France 111/119 rue Réaumur - Paris 2 ème Janv. 2015 3 555 m² 565 Rénové Cushman & Wakefield 21/25 rue Balzac - Paris 8 ème Janv. 2015 2 180 m² NC Rénové Transactions de plus de 5 000 m² Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble Exane # Cloud - Paris 2 ème Mars 2015 10 300 m² 700 à 760 Neuf Cartier 33 rue La Fayette - Paris 9 ème Janv. 2015 12 000 m² 680 Etat d usage 2
Les grands utilisateurs (> 5 000 m²) Quartier Central des Affaires 2% 18% 4% 21% 4% 5% 4% 12% 17% 6% 7% 25% 7% 27% 10% 17% 10% 26% 32% 31% 32% 46% 8% 18% 12% 9% 9% 26% 37% 25% 22% 7% 2010 2011 2012 2013 2014 26% 12% 12% 35% 34% 40% 59% 52% 24% 45% 21% 2010 2011 2012 2013 2014 Banque/Finance/ Assurance Activités juridiques/ Audit/Conseil Public/Para-public/ Organisations professionnelles et internationales Industrie TMT Luxe/Mode Autres Offre disponible 5, Taux de vacance (Sources : Knight Frank, ORIE) Evolution du taux de vacance en % 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% Paris QCA Croissant Ouest T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 2011 2012 2013 2014 2015 12,9% 7,5% 5, Le QCA continue d afficher un très faible taux de vacance, significativement inférieur à la moyenne régionale (7,5%) L attractivité du QCA auprès des entreprises se mesure au travers de cette situation de sous-offre : la crise économique n a jamais entraîné d inflation des surfaces vides sur le secteur tout au long des dernières années Sur le QCA, comme un peu partout ailleurs en, la remontée observable en ce début 2015 trouve largement son origine dans une modification de l approche statistique du parc L offre tend à créer la demande sur le QCA : l inflation des programmes de livraison et de restructuration en 2014 risquait d entraîner une brusque remontée de l offre. Il n en est rien puisque la plupart de ces immeubles ont été commercialisés en quelques mois ou sont en passe de l être Le QCA, comme le reste de la région parisienne, continue d afficher une des plus faibles vacances d Europe 3
Offre Grade A Seconde main Neuf ou restructuré L offre de Grade A (neuve ou restructurée) a connu une remontée significative ces derniers mois, grâce à la livraison de plusieurs programmes tels que le 3/5 Friedland, Eden Monceau ou Opus 4/8 mais aussi par la rareté des transactions > 5 000 m² ce semestre. Elle passe ainsi à des disponibilités enregistrées sur le QCA, contre 12% seulement à la fin 2014 Le QCA a ainsi dépassé la moyenne observée à l échelle régionale (17%), Cette bouffée d oxygène apportée aux utilisateurs en quête de bureaux dans le QCA n est que relative : seule la moitié des surfaces prises à bail en sont neuves ou restructurées au 1 er semestre 2015 La carence du QCA en offre de Grade A reste donc une réalité structurelle : elle trouve son origine dans le tissu bâti et dans l ancienneté du développement tertiaire sur le secteur, mais elle a eu tendance à s aggraver au cours des 2 dernières années Le manque d offre est un frein potentiel à l activité transactionnelle future sur le QCA Qualité de l offre en % des surfaces disponibles Quartier Central des Affaires 17% Les loyers 750 HT HC/m²/an Loyer haut de gamme Evolution des loyers en HT HC/m²/an 900 800 700 600 500 400 300 Loyer haut de gamme Loyer moyen T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 2011 2012 2013 2014 2015 750 511 Le loyer haut de gamme a pu être étalonné à 750 dès la fin 2013, suite à la transaction Hermès sur la rue d Anjou Cette valeur a été confirmée depuis, par exemple avec la prise à bail du nouveau siège de Clifford Chance en 2014 ainsi que, au 1 er trimestre 2015, par celle d Exane sur #Cloud (avec une valeur de 760 pour certains des plateaux concernés) La valeur étalon que constitue le loyer haut de gamme reste donc stable au 1 er semestre 2015, après un ajustement à la baisse significatif entre la mi-2012 et la mi-2013 (-10%). Cet ajustement a été plus précoce que sur d autres marchés, consolidant la réussite du QCA en 2014 et au 1 er semestre 2015 Les prémices d une tendance haussière se dessinent toutefois, avec la signature en fin d année de quelques transactions à des niveaux inédits depuis 2 ans (800 ) La transaction Exane sur #Cloud marque un autre glissement significatif : les valeurs haut de gamme, jusqu ici réservées à l Ouest du QCA (Triangle d Or), font désormais leur apparition sur la Cité Financière 4
Rapport taille/loyer Surface louée 13 000 m² 12 000 m² 511 11 000 m² 10 000 m² 9 000 m² 8 000 m² 7 000 m² 6 000 m² Loyer moyen au 1S 2015 > 5 000 m² de 1 000 à 5 000 m² < 1 000 m² Loyer moyen par tranches de surfaces * 5 000 m² 4 000 m² 3 000 m² 2 000 m² 1 000 m² 494 572 200 300 400 500 600 700 800 900 Loyer de prise à bail ( /m²/an HT HC) 200 300 400 500 600 700 800 900 * Pas assez de références pour afficher un loyer moyen sur les surfaces de plus de 5 000 m² Livraisons futures 1 Taux de précommercialisation à fin 2018 Surfaces neuves ou restructurées sur Paris QCA 140 000 m² 120 000 m² 100 000 m² 80 000 m² 60 000 m² 40 000 m² 20 000 m² 36 800 56 700 37 900 Consommation moyenne de bureaux neufs ou restructurés (2009/2014) : 59 000 m² 58 100 85 800 63 300 16 900 10 000 36 400 59 500 51 100 22 100 123 000 116 900 8 400 6 100 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles La sous-production d offre neuve ou restructurée observable depuis 2010 a conduit à une baisse de la consommation annuelle moyenne de surfaces de Grade A sur le QCA : elle se situe désormais à 59 000 m², contre 75 000 m² il y a 2 ans Le modèle dominant sur le QCA reste la commercialisation après livraison de l immeuble : les précommercialisations restent une exception Sur les 63 000 m² attendus en livraison en 2015, seulement 17 000 m² sont disponibles : un tel volume sera insuffisant pour permettre une remontée significative de l offre de Grade A et de la consommation moyenne de surfaces neuves ou restructurées 2016 devrait confirmer le fléchissement du volume des livraisons attendues, ce qui est susceptible de constituer un blocage important pour l activité transactionnelle et devrait encourager les tensions haussières sur les loyers 5
Synthèse (Sources : Knight Frank, ORIE) Paris QCA 1S 2015 Paris QCA 1S 2014 Paris QCA Evolution sur 1 an 1S 2015 Part du QCA en Parc 6 625 481 m² 6 781 473 m² -2, 53 227 320 m² 12,5% Demande placée 195 200 m² 196 491 m² -0,7% 912 600 m² 21,0% Offre immédiate 348 000 m² 357 000 m² -2,5% 4 002 000 m² 9,0% Taux de vacance 5, 5, - 7,5% - Loyer moyen 511 /m²/an 502 /m²/an +1,8% 316 /m²/an - Loyer haut de gamme 750 /m²/an 750 /m²/an - 750 /m²/an - Cartographie 17 ème 16 ème 9 ème 2 ème 1 er Avenue venue Niel Ternes ard de Courcelles agram Avenue Victor Hugo Avenue de la Grande Armée enue des Champs-Elysées Avenue Foch Avenue Victor Hugo Avenue Ca Ca enue Kieber enue Mac-Mahon Avenue venue d Iena d Iena Avenue Hoche Charles de Gaulle - Etoile Arc de Triomphe enue Marceau Avenue de Friedand Avenue Geo Avenue Montaigne Av G Av. Gabriel Avenue des Champs-Elysées B Boulevard Malesh Saint-Lazare Boulevard Hauss Rue Saint-Lazare e Tronchet Rue e d de Rivoli rue Scri Bd des Capucines Madeleine Champs-Elysées Concorde Rue Saint-Honoré Opéra R. embre Ave péra R. du Petits Champs Bourse Trocadéro Quai des Tuileries s Louvre 6
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