Rapport pour la commission permanente du conseil régional

Rapport pour la commission permanente du conseil régional JANVIER <%moiscx%> 2014 Présenté par Jean-Paul Huchon Président du conseil régional d'ile-de-france ATTRIBUTIONS DE SUBVENTIONS DANS LE CADRE DE LA POLITIQUE REGIONALE DU LOGEMENT - AIDE AU PARC PRIVE PREMIERE AFFECTATION POUR 2014 <%numcx%> CP 14-035

CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 3 RAPPORT N <%numcx%> CP 14-035 Chapitre budgétaire : 905 : Aménagement des territoires Sous-Fonction 54 : Habitat - Logement Programme HP 54-004 (154004) : Aide au parc privé Action 15400403 : «Aide aux copropriétés en difficulté» Sommaire EXPOSE DES MOTIFS... 4 ANNEXE AU RAPPORT :... 5 FICHES LABEL... 5 PROJET DE DELIBERATION...53 ANNEXE 1 A LA DELIBERATION : ETAT RECAPITULATIF...57 ANNEXE 2 A LA DELIBERATION : FICHES PROJETS...66 @BCL@640DE901-3 - 06/01/14 09:01:00

CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 4 RAPPORT N <%numcx%> CP 14-035 EXPOSE DES MOTIFS Le présent rapport a pour objet, d une part, d accorder 4 labels CDSR en faveur de copropriétés en difficulté d Argenteuil, d autre part, d attribuer 19 subventions et de proposer l affectation d un montant de 1 008 033,07 d autorisations de programme prélevées sur le chapitre 905 «Aménagement des territoires» code fonctionnel 54 «Habitat-Logement» au titre du programme HP 54-004 (154004) «Aide au parc privé», action 15400403 «Aide aux copropriétés en difficulté» du budget 2014. Ces opérations relèvent de la politique régionale du logement «Aide au Parc Privé» votée par - délibération CR 64-05 du 14 décembre 2005 - modifiée par délibération CR 28-07 du 13 mars 2007, - délibération CR 09-11 du 10 février 2011. Les opérations financées vous sont présentées dans les fiches projet annexées à la délibération (annexe 2). Elles concernent d une part, le soutien à des programmes de travaux de réhabilitation intéressant les sites de Clichy-sous-Bois, Noisy-le-Grand et Argenteuil (soit 6 opérations comprenant 617 logements). Elles concernent également 13 mesures d ingénierie (diagnostics préalables, aide à la gestion, suivi-animation et expertise technique) intéressant notamment les communes de Corbeil-Essonnes, Courcouronnes, Clichy-sous-Bois, Sevran, Villeneuve-Saint-Georges, Argenteuil, et Garges-lès-Gonesse. Je vous prie de bien vouloir en délibérer. Le président du conseil régional d Ile-de-France JEAN-PAUL HUCHON @BCL@640DE901-4 - 06/01/14 09:01:00

CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 5 RAPPORT N <%numcx%> CP 14-035 ANNEXE AU RAPPORT : FICHES LABEL @BCL@640DE901-5 - 06/01/14 09:01:00

6 Adresse: résidence Beauchamp 1-13, place d Alessandria 95100 Argenteuil. Caractéristiques : Date de construction : 1969 Nombre de lots : La copropriété comporte 242 lots dont 110 lots à usage d habitation, 110 lots à usage de caves, 11 lots à usage de commerce et 11 lots à usage de réserves, détenus par un total de 105 copropriétaires. Les 11 locaux commerciaux sont situés en zone franche urbaine et sont propriété de la ville, qui détient également 1 logement. Le bailleur AB-Habitat détient quant à lui 6 logements. Localisation / contexte géographique : La résidence Beauchamp a été construite lors de la création du quartier du Val Nord. En 1958 la ville d Argenteuil décide de restructurer le centre-ville et de créer une ZUP sur le quartier du Val d Argent. Ce quartier est subdivisé en deux zones d habitation, le Val Nord et le Val Sud qui se sont développées de part et d autre de la voie ferrée. Le centre du Val Nord a été construit sur le principe d une dalle située à 8 mètres du sol, nommée «les Terrasses du Val d Argent», réunissant des ensembles immobiliers en copropriété ou de logements sociaux. Les travaux du Val Nord ont débuté en 1965 et se sont terminés en 1977, à un rythme de 1000 logements/an. Près de 14 ans plus tard, en 1982, le quartier du Val d Argent Nord est inscrit en procédure «d îlot sensible». Des difficultés marquées sont observées sur les copropriétés du Val Nord. Elles sont dues notamment à d importants impayés de charges, à la paupérisation des habitants et à des besoins importants en travaux de rénovation. Description physique sommaire : Parties communes La résidence Beauchamp est composée d une barre en «L» de 6 étages située en bordure de la dalle du Val Nord, sur le site des Terrasses. Tout comme l ensemble des constructions des Terrasses, la copropriété Beauchamp comporte un accès au niveau de la dalle ainsi qu un accès au niveau rue, en contrebas. Le bâtiment s élève ainsi en R+6 au niveau de la rue Henri Wallon et en R+4 au niveau de la place d Alessandria, sur dalle. Les locaux privatifs sont répartis selon 8 cages d escalier, numérotées de A à H. Une cave est attribuée à chacun des 110 logements tandis qu une réserve est attribuée à chacun des 11 locaux commerciaux. Les espaces extérieurs sont situés au niveau de la dalle, au-dessus d un parking appartenant à la ville, et ne comportent aucune place de stationnement. La résidentialisation des espaces extérieurs a été réalisée par la ville. Parties privatives La résidence est composée majoritairement de T2 et de T3. Répartition PO/PB : 63 % de PO soient 69 copropriétaires 37 % de PB soient 36 copropriétaires détenant 41 logements Gestion : syndic professionnel Cabinet Cazalières 12, rue Eugène Flachat 75017 Paris

7 Date de la dernière assemblée générale ordinaire : 27 juin 2013 Date prévisionnelle de la prochaine assemblée générale ordinaire : Juin 2014 Contexte d intervention: La ville d Argenteuil a lancé début juillet 2012, en partenariat avec la Région Ile-de-France, un appel à projets auprès de 23 copropriétés du Val d Argent, dont la copropriété Beauchamp. La convention de l appel à projets, signée entre la ville et la Région, s appuie sur un travail d accompagnement des copropriétés du Val d Argent que la Ville d Argenteuil a préalablement mis en place à travers différents dispositifs d aides (fonds d aide à la gestion, aide aux travaux de sécurisation et de résidentialisation, aide au gardiennage, etc.). L objectif principal de l appel à projets est de rendre les copropriétés motrices de leur projet d amélioration avec une vision à long terme de leur entretien. Il s agit pour chacune d entre elles d élaborer leur plan de patrimoine. En 2003, la copropriété Beauchamp a bénéficié d un plan de sauvegarde qui s est terminé en 2010 et qui a porté sur des travaux d urgence et sur la rénovation du clos et couvert (étanchéité du toitterrasse, ravalement simple des façades, remplacement des menuiseries, mise aux normes des ascenseurs et désamiantage). Les travaux de sécurisation réalisés durant cette période ont été financés par la ville d Argenteuil tandis que les travaux de résidentialisation ont été financés dans le cadre du projet ANRU. La Région Ile-de-France a participé au financement des travaux du plan de sauvegarde par des aides individuelles dans le cadre du label CDSR (ancienne version). L objectif du plan de sauvegarde était la réalisation de travaux d urgence. La participation de la copropriété à l appel à projets vise le nouvel objectif de développer un programme plus ambitieux portant sur l amélioration globale des performances du bâti dans la continuité des efforts entrepris lors du plan de sauvegarde. Le but recherché par la copropriété est la maîtrise des charges, notamment au niveau du poste de chauffage qui représente à lui seul 40% du budget de la copropriété. La copropriété devrait voir son système de chauffage individualisé prochainement suite à la décision de l ASL Super Argenteuil en octobre 2012, confirmée par un vote de la copropriété le 04 décembre 2012. Un architecte et un BET thermicien ont été nommés en avril 2013 pour définir un projet de réhabilitationthermique. Caractéristiques socio-économiques : 1/ Situation des ménages : La copropriété a déjà été retenue dans un dispositif d accompagnement public et sa situation s est améliorée depuis la fin du plan de sauvegarde. Néanmoins, un certain nombre de copropriétaire auront encore besoin d une aide pour la réalisation de travaux ambitieux. Au fur et à mesure de l avancement de l opération, de nouvelles difficultés d ordre social pourraient apparaître et rendre nécessaire un accompagnement spécifique pour ces ménages. Le mini diagnostic réalisé par Urbanis fin 2012 dans le cadre de l appel à projets ne révèle pas de problématique particulièrement lourde au niveau des propriétaires bailleurs. Les bailleurs sont minoritaires dans cette copropriété (37%). - Etat de la mobilisation des copropriétaires pour le redressement de leur copropriété La copropriété a validé son adhésion à l appel à projets lors d une assemblée générale extraordinaire le 04 décembre 2012. La copropriété a voté également à cette occasion des budgets lui permettant de lancer un audit technique et un audit thermique.

8 Une demande de financement des études engagées a été déposée à la Région et à la ville d Argenteuil pour une participation totale de 80% du montant des études engagées (50% Région + 30% Ville). - Taux de rotation des ménages Le taux de rotation est de 1,5% sur les trois dernières années, il est bien plus faible que la moyenne du quartier, à 3%. Ces faibles taux s expliquent notamment par la difficulté de revente des appartements, due au manque d attractivité du quartier dans le marché immobilier. Le prix moyen de vente au m2 observé sur les trois dernières années est de 2 062, sur un nombre de DIA restreint (5 DIA sur 3 ans). Ce prix est en baisse constante puisqu il est passé de 2 245 en 2010 à 1 883 en 2012, à relativiser avec le faible de nombre de DIA sur la période. Il est légèrement supérieur à la moyenne observée dans le quartier, à 1 979. Ces faibles prix par rapport aux moyennes observées dans d autres secteurs de la ville s expliquent actuellement par un manque global d attractivité du quartier. - Vacance / Suroccupation Le mini diagnostic réalisé par Urbanis fin 2012 dans le cadre de l appel à projets ne révèle pas de problématique particulièrement lourde au niveau de la vacance et de la suroccupation. 2/ Besoins d accompagnement des ménages : Les capacités d effort de la copropriété ont déjà été sollicitées dans le cadre d un plan de sauvegarde. Une attention particulière sera requise pour ne pas mettre en difficulté les copropriétaires avec le financement de nouveaux travaux. Des mesures de préfinancement des aides et de prêts sur les restes à charge devront être étudiées en prévention de ces difficultés. Pour les copropriétaires les plus modestes, une aide complémentaire individuelle pourra être demandée auprès de l Anah afin de compléter les financements de l appel à projets (Ville d Argenteuil + Région Ile-de-France). Gestion et fonctionnement de la copropriété : Le conseil syndical est relativement stable et l expérience du plan de sauvegarde a formé ses membres à la mise en place d une organisation efficace. Le syndic a su mettre en place les mesures nécessaires afin de contenir les phénomènes d impayés dus aux travaux précédents. Le conseil syndical est composé de 10 membres (9 PO et 1 PB) soit près d un copropriétaire sur 10, ce qui est suffisamment représentatif. Les difficultés que la copropriété a dû surmonter pendant le suivi du plan de sauvegarde ont permis de mettre en place une communication efficace entre le syndic actuel et le conseil syndical. Le conseil syndical fait notamment confiance à son syndic dans le suivi des impayés.

9 - Niveau des charges courantes Le niveau moyen des charges de cette copropriété est de 546,50 par trimestre, ce qui est inférieur à la moyenne observée dans le quartier (641 ) pour des copropriétés en chauffage collectif. La copropriété réalise notamment des économies sur les frais de personnel, puisqu elle ne comporte pas de gardien. Le poste d ECS, de 66 par trimestre, est très inférieur à la moyenne, située à 101 par trimestre. L ensemble des autres postes de charge est globalement dans la moyenne des copropriétés observées dans le secteur. - Montant du budget de la copropriété sur 3 ans Après un budget équilibré en 2007, les années 2008 à 2010 ont été successivement déficitaires de près de 20%. Ces écarts budgétaires portent sur la facture d eau, avec un exercice réalisé représentent près du double de la ligne budgétaire prévue sur ce poste. Un retour à la normale en 2011 a permis de revenir à une situation budgétaire plus stable. Le budget annuel en cours pour 2013 est de 270 932, 41. - Montant des impayés sur 3 ans Le montant des impayés était de 76 767 à la clôture des comptes au 31 décembre 2011, représentant 29% du budget annuel de la copropriété. Le montant des impayés à la clôture des exercices précédents était de 85 775 au 31 décembre 2010 et de 116 764 au 31 décembre 2009. - Montant des dettes envers les fournisseurs Le montant des dettes fournisseurs s établissait à 25 715 à la clôture des comptes au 31 décembre 2011. Ce montant était de 31 776 au 31 décembre 2010 et de 23 365 au 31 décembre 2009.

10 - Procédures contentieuses et non contentieuses en cours Le syndic a déjà fourni un travail important au niveau des procédures dans le cadre du plan de sauvegarde. Les travaux réalisés pendant cette période avaient porté les impayés à un niveau proche de 50 % du budget annuel. Il reste à ce jour un taux d impayés relativement important (30 % du budget annuel), mais ce taux est en constante diminution au fil des années. Il est identifié à ce jour 12 débiteurs chroniques dans la copropriété, dont une dette de plus de 24 000 qui fait l objet d un contentieux. Les 11 autres débiteurs identifiés font l objet de mises en demeure et de protocoles de recouvrement. - Taux de participation aux assemblées générales La participation aux assemblées générale est relativement faible en général et le quorum de l article 25 n a jamais été atteint ces trois dernières années. Pour l assemblée générale ordinaire de 2012, le taux de participation était de 41 %. Il était aussi de 41% en 2011 et de 38 % en 2010. Une assemblée générale extraordinaire en 2012 a réuni également 41 % des copropriétaires. - Fréquence des assemblées générales La copropriété a fonctionné dans un rythme normal d assemblées lors des trois dernières années, avec une l assemblée générale ordinaire par an. En 2012, une l assemblée générale extraordinaire a été organisée en fin d année pour voter l adhésion de la copropriété à l appel à projets, un budget pour la réalisation d un audit technique et d un audit thermique ainsi que des résolutions concernant l individualisation du chauffage en vue de la séparation de l ASL. Ces sujets étaient suffisamment importants pour justifier la convocation d une l assemblée générale supplémentaire. Les copropriétaires sont intéressés par la démarche d amélioration du bâti mais restent en alerte face à une recrudescence possible des impayés. Caractéristiques techniques Travaux récemment réalisés : - réfection de la toiture terrasse avec isolation. - ravalement simple des façades, sans isolation, remplacement de toutes les menuiseries. - mise aux normes des ascenseurs. - résidentialisation financée dans le cadre du projet ANRU. Résultats de l audit thermique et projet retenu Consommations énergétiques à l état existant (calcul règlementaire) : 166 kwh/m2.an soit l étiquette D Consommation énergétique du projet retenu : 85 kwh/m2.an soit l étiquette B. Soit une économie d énergie de : 49%

11 Propositions d intervention en vue d un redressement durable de la copropriété : 1/ Concernant l accompagnement social des ménages : - Surveiller les difficultés des copropriétaires La mise en place d un programme de travaux conséquent oblige la copropriété à porter son attention sur les copropriétaires les plus modestes afin de ne pas les mettre en difficultés. Un accompagnement spécifique des ménages en difficulté n est pas à exclure dans le cadre de l opération. Un suivi social spécifique des ménages pourra être mis en place en accompagnement de la copropriété pendant la durée du label afin d enrayer la multiplication des situations difficiles. - Réduction des impayés Le conseil syndical et le syndic devront mettre en place un suivi des impayés sous la forme d une commission trimestrielle pour suivre l avancée des procédures. Le conseil syndical et le syndic surveilleront le niveau des impayés afin de prévoir toute apparition de difficulté de paiement de la part d un copropriétaire. Une systématisation de la mensualisation des charges pourrait également être mise en place. - Observation des DIA, information des acquéreurs Afin d informer au mieux les nouveaux acquéreurs, il conviendrait de mettre en place une communication beaucoup plus large (par la chambre des notaires, par la presse locale, réseau d agences locales ) et ce, afin d informer, au mieux, les copropriétaires sur le montant des charges qu ils devront supporter. Une information spécifique doit être donnée à tout nouvel acquéreur afin d enrayer la venue de propriétaires indélicats ou trop fragiles économiquement. Cette veille doit être effectuée tout au long de la durée du label. - Aide au financement des travaux En outre, une communication devra être faite auprès des copropriétaires concernant les aides individuelles à solliciter en plus des aides au syndicat des copropriétaires (subventions, primes, prêts). Le conseil syndical et le syndic devront mettre en place une commission spéciale dès les premiers appels de fond travaux afin d identifier les difficultés et de traiter chaque cas en orientant les personnes vers les dispositifs d aide adaptés. Il sera prévu une communication en assemblée générale sur le rôle du Pact du Val d Oise dans l instruction de dossiers individuels en secteur diffus (ou autre opérateur, le cas échéant). Le mode d intervention de l Anah doit être préparé lors de la première année de labellisation. 2/ Concernant l amélioration de la gestion et du fonctionnement de la copropriété : - Audit des comptes Un nouvel audit des comptes pourrait être prévu à l issue des travaux de raccordement au chauffage urbain, sur le premier exercice comptable bénéficiant du changement de mode de gestion du chauffage. De la même façon, un audit pourrait être réalisé à la suite de la phase de travaux d économies d énergie. - Fonctionnement des instances Le conseil syndical doit être accompagné tout au long de la durée du label afin de conforter les démarches entreprises et motiver d autres copropriétaires à rejoindre le conseil syndical. Une commission trimestrielle devrait être mise en place pour le suivi des travaux.

12 - Amélioration de la gestion Il est nécessaire d appuyer la démarche du syndic dans la gestion courante de la copropriété et la logistique à mettre en place au niveau du financement des travaux. Des commissions devront être organisées tout au long de la durée du label sur les sujets suivants : impayés, gestion et travaux. => une aide à la gestion pourrait être mobilisée pour éviter une augmentation des honoraires du syndic 3/ Concernant le programme global de travaux visant à la réhabilitation technique et à l insertion urbaine de l ensemble immobilier: Nature des travaux La copropriété souhaite réaliser en premier lieu les travaux suivants : - Individualisation du chauffage vis-à-vis de l ASL - Sécurité des ouvrages - Réfection de la plomberie - Mise aux normes de l électricité. Ces premiers postes de travaux devront être réalisés simultanément au travail de recouvrement des impayés, dans un délai de 2 ans. La copropriété pourra ensuite s engager dans un bouquet de travaux d amélioration incluant : - Complément d isolation des façades - Isolation du plancher-haut sous-sol - Ventilation - Régulation de l ECS Montant des travaux - Individualisation du chauffage vis-à-vis de l ASL 194 000 TTC - Sécurité des ouvrages 72 000 TTC - Réfection de la plomberie 340 000 TTC - Mise aux normes de l électricité 90 000 TTC - Complément d isolation des façades 360 000 TTC - Isolation du plancher-haut sous-sol 45 000 TTC - Ventilation 115 000 TTC - Régulation de l ECS 8 025 TTC Total travaux 1 224 025 TTC - honoraires diverses 164 000 TTC Total travaux + honoraires 1 388 025 TTC Quote-part moyenne Quote-part moyenne pour 72 logements : 12 600 TTC Reste à charge estimé avec aides de l appel à projets : 6 620 TTC Reste à charge estimé avec aides de l appel à projets et complément de l Anah : 3 380 TTC Echéancier d exécution La copropriété devra s engager dans la première phase de travaux urgents dès 2014. La deuxième phase de travaux pourrait démarrer à partir de 2015. L objectif pour la copropriété est de réaliser l ensemble des travaux dans la durée du label, soit entre 2014 et 2018.

13 Typologie des actions concourant à l amélioration de la performance énergétique : Les programmes de travaux présentés dans le cadre de l appel à projets font systématiquement l objet d un audit énergétique et d un audit technique faisant la synthèse des améliorations envisageables par les copropriétés. Ces audits doivent présenter plusieurs scénarios de réhabilitation avec des objectifs de performances énergétiques définis, correspondant notamment aux objectifs de l ADEME. Un cahier des charges établi par le bureau d études Sénova et par Urbanis a été transmis aux copropriétés afin de les aider à cadrer cette démarche. D autre part, toujours dans le cadre de l appel à projets, le bureau d études Sénova est chargé du contrôle de la qualité des audits thermiques réalisés et des programmes de travaux présentés au niveau des performances thermiques. - Autres leviers concourant à la modération des consommations : L engagement de travaux d amélioration thermique nécessite une évolution de l usage des occupants. Une réunion d information sera mise en place en préparation et à l issue des travaux afin d informer les occupants. Dans la mesure où un audit énergétique a été réalisé, les consommations réelles après travaux seront afin de vérifier les résultats de performances énergétiques. Appréciation qualitative du porteur de projet sur la faisabilité de l opération La copropriété Beauchamp a mené à terme les travaux jugés nécessaires dans le cadre du plan de sauvegarde et continue actuellement son action pour la maîtrise des impayés. La copropriété a souhaité s engager dans l appel à projets dans l optique de développer un projet d amélioration au niveau énergétique et de valoriser ainsi son patrimoine et diminuer les charges. Etant donné les efforts déjà réalisés par la copropriété, une aide complémentaire sera également nécessaire au niveau individuel (Anah) afin de ne pas mettre en difficulté les copropriétaires les plus modestes. Types d aides régionales sollicitées : Label CDSR, dont : - Aides classiques au syndicat 387 000 - Aides aux économies d énergie au syndicat 140 000 - Aide à la gestion et aux procédures - Aides individuelles pour les travaux en parties privatives Ces aides de la Région devront être complétées par les dispositifs suivants afin de donner les moyens aux copropriétaires de réaliser l ensemble du programme de travaux : - Aide de la ville d Argenteuil selon le règlement de l appel à projets estimées à 100 800. - Complément d aide de l Anah, au mieux dans le cadre d un dispositif spécifique, au minimum à titre individuel. Propositions d engagements de la copropriété : Cf. annexe à la convention valant protocole de redressement de la copropriété. Propositions d engagements de la commune ou de son groupement : Cf. annexe à la convention valant protocole de redressement de la copropriété..

14 ANNEXE A LA CONVENTION VALANT PROTOCOLE DE REDRESSEMENT DE LA COPROPRIETE BEAUCHAMP A ARGENTEUIL (95100) PRECONISATIONS SELON LES THEMATIQUES DETAILLEES DANS LE LABEL ECHEANCE ENGAGEMENTS DE LA COPROPRIETE ENGAGEMENTS DE LA COLLECTIVITE ENGAGEMENTS DE LA REGION ENGAGEMENTS DES AUTRES FINANCEURS INTERVENTIONS TECHNIQUES ET THERMIQUES SUR LE BATI Individualisation du chauffage 2013 194 000 de travaux votés en décembre 2012 pour une réalisation fin 2013 Aides de l appel à projets 20 000 Label CDSR - aide aux travaux de lutte contre la précarité énergétique et sociale : 49 000 Aides de l Anah selon les dispositions en vigueur Travaux urgents Bouquet de travaux d économies d énergie ACCOMPAGNEMENT SOCIAL DES MENAGES 2014 2014-2018 Accompagnement social 2014-2018 502 000 de travaux à voter fin 2013 courant 2014 pour une réalisation en 2014-2015 528 025 de travaux à voter en 2014 pour une réalisation : 2016-2018 - mise en place d un suivi social spécifique des ménages 55 000 60 000 - mobilisation des mesures et dispositifs d accompagnement social de droit commun - aide aux travaux classiques 272 000 Travaux classiques 115 000 - aide aux travaux de lutte contre la précarité énergétique et sociale : 91 000 - Aide de l Anah aux travaux de lutte contre la précarité énergétique - Aide de l Ademe - poursuivre l assainissement financier -mobilisation d un outil de portage immobilier provisoire, si besoin est

15 Empêcher l arrivée des marchands de sommeil ou de copropriétaires n ayant pas la capacité de se maintenir - communication avec les nouveaux copropriétaires - poursuite de la veille sur les DIA (courriers, contacts) GESTION ET FONCTIONNEMENT Résorption de la dette Lutte contre les impayés 2014-2017 2014-2018 - poursuivre la résorption de la dette fournisseur - mise en place d une commission trimestrielle de suivi des impayés : Objectif : niveau des impayés < 25 % - mensualisation des charges - mise en place d un fonds travaux Aide aux procédures (fonds d aide à la gestion) - mobilisation de l aide à la gestion sur la base d un plan d action annuel coétabli avec le syndic - aide aux procédures contentieuses et autres mesures d ingénierie Suivi des dépenses et contrats 2014-2017 - renégociation des contrats de fourniture d énergie. Suivi des travaux MESURES D INSERTION SOCIO-URBAINE résidentialisation 2014-2018 Mise en place d une commission travaux trimestrielle pour le suivi de chantier - résidentialisation récemment réalisée - financement dans le cadre du projet ANRU

16 LUTTE CONTRE L HABITAT INDIGNE Travaux en parties privatives 2014-2018 MESURES DIVERSES Communication 2014-2018 - sensibilisation des copropriétaires aux aides dans le diffus - présentation du projet en AG - plaquettes de communication - recherche d un outil de partage de projet - documents de présentation de l appel à projets - organisation de réunions publiques - aides individuelles pour les travaux en parties privatives : Electricité Plomberie/sanitaire Adaptation au handicap - aides de l Anah dans le diffus Formations Actualisation du protocole Région/Ville d Argenteuil 2014-2018 2014/2015 - plaquettes d accueil pour les nouveaux copropriétaires - animation du plan de formation des copropriétés Actualisation des missions d ingénierie dédiées à la requalification de la copropriété Actualisation des missions d ingénierie dédiées à la requalification de la copropriété

17 Adresse: Tour Sannois -5, esplanade de l Europe - 95100 Argenteuil Caractéristiques : Date de construction : 1970 Nombre de lots : La copropriété comporte 91 lots dont 68 lots à usage d habitation, 9 lots à usage d ateliers, 7 lots à usage de commerces et 7 lots à usage de réserves, détenus par un total de 70 copropriétaires. Le bailleur AB-Habitat est propriétaire de 4 logements. La ville d Argenteuil est propriétaire de 7 locaux commerciaux et de 7 lots de réserves associés, ainsi que d 1 lot à usage d atelier. Localisation / contexte géographique : La tour Sannois a été construite lors de la création du quartier du Val Nord. En 1958 la ville d Argenteuil décide de restructurer le centre-ville et de créer une ZUP sur le quartier du Val d Argent. Ce quartier est subdivisé en deux zones d habitation, le Val Nord et le Val Sud qui se sont développées de part et d autre de la voie ferrée. Le centre du Val Nord a été construit sur le principe d une dalle située à 8 mètres du sol, nommée «les Terrasses du Val d Argent», réunissant des ensembles immobiliers en copropriété ou de logements sociaux. Les travaux du Val Nord ont débuté en 1965 et se sont terminés en 1977, à un rythme de 1000 logements/an. Près de 14 ans plus tard, en 1982, le quartier du Val d Argent Nord est inscrit en procédure «d îlot sensible». Des difficultés marquées sont observées sur les copropriétés du Val Nord. Elles sont dues notamment à d importants impayés de charges, à la paupérisation des habitants et à des besoins importants en travaux de rénovation. Description physique sommaire : - Parties communes La copropriété Sannois est composée d une tour de 19 étages située en bordure de la dalle du Val Nord, sur le site des Terrasses. Tout comme l ensemble des constructions des Terrasses, la copropriété Sannois comporte un accès au niveau de la dalle ainsi qu un accès au niveau rue, en contrebas. Le bâtiment s élève ainsi en R+19 au niveau de l allée Edouard Manet et en R+17 au niveau de l esplanade de l Europe, sur dalle. Les étages sont desservis par deux ascenseurs et un escalier. - Parties privatives La résidence est composée de 68 logements, exclusivement des logements T4. Répartition PO/PB : 75% de PO soient 51 copropriétaires 25% de PB soient 14 copropriétaires détenant 17 logements Gestion : syndic professionnel Cabinet Cazalières 12, rue Eugène Flachat 75017 Paris

18 Date de la dernière assemblée générale ordinaire : 26 juin 2013 Date prévisionnelle de la prochaine assemblée générale ordinaire : Juin 2014 Contexte d intervention: La ville d Argenteuil a lancé début juillet 2012, en partenariat avec la Région Ile-de-France, un appel à projets auprès de 23 copropriétés du Val d Argent, dont la copropriété Sannois. La convention de l appel à projets, signée entre la ville et la Région, s appuie sur un travail d accompagnement des copropriétés du Val d Argent que la ville d Argenteuil a préalablement mis en place à travers différents dispositifs d aides (fond d aide à la gestion, aide aux travaux de sécurisation et de résidentialisation, aide au gardiennage, etc.). L objectif principal de l appel à projets est de rendre les copropriétés motrices de leur projet d amélioration avec une vision à long terme de leur entretien. Il s agit pour chacune d entre elles d élaborer leur plan de patrimoine. En 1999, la copropriété Sannois a bénéficié d une OPAH CD pour réaliser un ravalement simple des façades. La copropriété est confrontée actuellement à la dégradation de certaines installations, particulièrement au niveau des ascenseurs qui doivent être mis aux normes. La tour Sannois est confrontée à de forts problèmes d impayés qui compliquent la programmation de travaux. Un nouveau syndic a été nommé en 2010 avec la mission de remédier à cette situation en mettant en place les procédures adéquates. La participation de la copropriété à l appel à projets vise un double objectif. D abord, il s agit de redynamiser la copropriété en concentrant les efforts du conseil syndical à l élaboration de son plan de patrimoine. Ensuite, il s agira d appliquer les objectifs fixés dans le plan de patrimoine en agissant dans un premier temps sur les mesures d urgence puis en programmant un ensemble de travaux plus ambitieux portant sur l amélioration globale des performances du bâti, conditionné à la résolution des problèmes d impayés. La copropriété Sannois doit donc agir principalement sur la question des impayés tout en traitant les premières mesures de travaux urgents avant de pouvoir réaliser des travaux plus ambitieux. La copropriété a déjà voté le 14 décembre 2012 l individualisation de son système de chauffage collectif par rapport à l ASL Super Argenteuil, ce qui constitue une première tranche de travaux. Un architecte et un BET thermicien ont été nommés en juin 2013 pour définir un projet de réhabilitation thermique phasé selon les urgences de travaux. Caractéristiques socio-économiques : 1/ Situation des ménages : - Un audit social a été réalisé par Urbanis courant 2013. 21 propriétaires occupants ont répondu au questionnaire, dont 18 qui ont permis de définir les éléments suivants : Le niveau des ressources des PO est tout juste correct et le niveau élevé des charges de copropriété et des prêts immobiliers, fréquents, pèse sensiblement sur les restes à vivre des ménages. Sur 18 questionnaires renseignés par un PO, un est en situation financière très précaire (reste à vivre <500 /mois).

19 La copropriété est occupée par des ménages de taille très variable et se caractérise par une grande mixité socio-démographique. Tous les types de ménages et tous les âges sont présents dans l'immeuble. On compte beaucoup de couples avec enfants (en particulier avec des enfants majeurs), et de familles monoparentales. Les locataires ayant répondu à l'enquête sont des familles avec enfants. Les situations professionnelles des adultes sont également variées, même si les actifs (dont certains sont au chômage) sont largement majoritaires. Les retraités mais aussi les personnes au foyer sont également assez présents dans l'immeuble. - Le tableau suivant renseigne à la fois sur le niveau des crédits supportés par les PO et le niveau des loyers : Les montants de loyers observés sont globalement peu élevés mais la comparaison avec le niveau des crédits sur le critère du taux d effort montre que parmi les locataires les situations financières des ménages peuvent être critiques. - Etat de la mobilisation des copropriétaires pour le redressement de leur copropriété La copropriété a validé son adhésion à l appel à projets lors d une assemblée générale extraordinaire le 14 décembre 2012. La copropriété a voté également à cette occasion des budgets lui permettant de lancer un audit technique et un audit thermique dans le cadre de sa participation à l appel à projets. Une demande de financement des études engagées a été déposée à la Région et à la ville d Argenteuil pour une participation totale de 80% du montant des études engagées (50% Région + 30% ville). - Taux de rotation des ménages Le taux de rotation est de 0,9% sur les trois dernières années, notamment due à l absence de DIA en 2010 et 2011. Ce taux est très faible par rapport à la moyenne du quartier, à 3%. Ces faibles taux s expliquent en partie par la difficulté de revente des appartements, due au manque d attractivité du quartier dans le marché immobilier. - Valeur vénale (prix de vente au m²) et situation au regard du marché local Le prix moyen de vente observé au m2 est de 1 643 sur 2 ventes (0 en 2010 et 2011, 2 en 2012). Ce prix est assez inférieur à la moyenne observée dans le quartier, à 1 979. Ces faibles prix par rapport aux moyennes observées dans d autres secteurs de la ville s expliquent actuellement par un manque global d attractivité du quartier. - Vacance / Suroccupation D après l enquête réalisée par Urbanis en 2013 portant sur 21 ménages PO et 3 ménages locataires, aucune suroccupation n a été constatée lors de l enquête réalisée en 2013. En revanche, le conseil syndical indique la présence de familles nombreuses dans l immeuble.

20 2/ Besoins d accompagnement des ménages : Le mini diagnostic réalisé par Urbanis fin 2012 dans le cadre de l appel à projets révèle une grande fragilité des ménages face au paiement des charges. Un audit social a été réalisé par Urbanis courant 2013 afin de mieux identifier les besoins des familles confrontées à ces difficultés. Actuellement quelques ménages sont suivis par une assistante sociale, et la majorité des besoins semblent couverts, à une exception près (un propriétaire occupant). L identification d une situation de propriétaires occupants ayant des difficultés à se maintenir propriétaire demande une attention particulière sur ce point. Etant donné le constat d arrivée de propriétaires indélicats dans la résidence, l activation d un dispositif de portage immobilier semble nécessaire. Une attention particulière sera requise pour ne pas mettre davantage en difficulté les copropriétaires avec le financement de nouveaux travaux. Des mesures de préfinancement des aides et de prêts sur les restes à charge devront être étudiées en prévention de l aggravation de ces difficultés. Gestion et fonctionnement de la copropriété : 1/ Eléments d analyse : - Implication des différents acteurs Le conseil syndical est particulièrement préoccupé par la situation financière de la copropriété. Cette situation implique une grande collaboration entre le conseil syndical et le service contentieux du syndic. Le président du conseil syndical est le plus impliqué dans la gestion de la copropriété. Il est relevé un manque d implication des autres membres. - Ancienneté du syndic / type de relations syndic / conseil syndical Le cabinet Cazalières a été nommé le 20 juillet 2010, il gère donc cette copropriété depuis plus de 3 ans. Le syndic et le conseil syndical échangent régulièrement et de façon efficace sur tout sujet ayant attrait à la copropriété. Le conseil syndical est composé de 9 membres, soit une représentativité de 13% de la copropriété ce qui est suffisamment élevé. Néanmoins, seul le président est réellement actif et suit l ensemble des dossiers. - Niveau des charges courantes Le niveau moyen des charges de cette copropriété est de 742,75 par trimestre, ce qui est très supérieur à la moyenne observée dans le quartier (641 ) pour des copropriétés en chauffage collectif. Le poste de charges lié au chauffage est de 300 par trimestre et représente 40 % du montant des charges, ce qui est très largement supérieur à la moyenne des copropriétés observées dans le Val d Argent (226 ). Ce niveau élevé de charges est notamment dû aux coûts induits de la gestion de l ASL Super Argenteuil et des déperditions énergétiques du réseau de chauffage partagé entre les copropriétés.

21 Le poste d eau (eau chaude sanitaire et eau froide) est assez élevé également (18 % du montant des charges). Ceci est la conséquence du coût de l énergie pour l eau chaude. Des économies sont réalisées sur les postes d entretien et de nettoyage, ce qui permet de relativiser légèrement le poids des postes de charges élevés. Les autres postes de charge sont dans la moyenne. - Montant du budget de la copropriété sur 3 ans En 2010, le budget voté de 224 250 a été dépassé de près de 20 000. Le budget 2011 avait ainsi été réévalué à 241 700, ce qui avait permis de faire face aux dépenses sur l exercice. Les charges courantes ont diminué entre 2010 et 2012, passant de 247 037,59 à 217 355. D abord sous-évalué, le budget prévisionnel est depuis 2012, conforme au niveau des dépenses courantes (223 280 pour l exercice 2012 pour un niveau de dépenses s élevant à 217 355 ). Les redditions réalisées suite à l approbation des comptes en assemblée générale sont créditrices depuis l exercice 2011. - Montant des impayés sur 3 ans Le montant des impayés était de 168 832 à la clôture des comptes au 31 décembre 2011, représentant 75% du budget annuel de la copropriété. Le montant des impayés à la clôture des exercices précédents était de 174 715 au 31 décembre 2011. Le manque de trésorerie est compensé en partie par un fonds d avance de trésorerie (37 305 ). Par ailleurs, la copropriété dispose d un fond de travaux conséquent (89 932 ), mais alors que ce fonds de réserve devrait permettre à la copropriété de se projeter dans des travaux, le niveau des impayés l empêche de disposer de ces sommes à sa guise. - Montant des dettes envers les fournisseurs sur 3 ans Le montant des dettes fournisseurs s établissait à 7 725 à la clôture des comptes au 31 décembre 2012. Ce montant était de 62 255 au 31 décembre 2011, ce qui indique une amélioration certaine du niveau de trésorerie de l immeuble. - Procédures contentieuses et non contentieuses en cours

22 Le service contentieux du syndic suit les procédures engagées mais les délais de procédures sont tels que la copropriété peine à recouvrir les dettes des débiteurs les plus importants. Il est identifié à ce jour 8 débiteurs de plus de 10 000, 2 dettes se situant entre 5 000 et 10 000 et 12 débiteurs de moins de 5 000. Le nombre de procédures engagées est très important et un certain temps sera nécessaire pour assainir les comptes de cette copropriété. - Taux de participation aux assemblées générales La participation aux assemblées générales n est pas constante mais elle peut atteindre un taux supérieur à 50%. Pour l assemblée générale ordinaire de 2013, le taux de participation était de 36%. Il était de 56% en 2012, de 37% en 2011 et de 55% en 2010. Une assemblée générale extraordinaire en 2012 a réuni également 46% des copropriétaires. La copropriété a fonctionné dans un rythme normal d assemblées lors des trois dernières années, avec une assemblée générale ordinaire par an. En 2012, une assemblée générale extraordinaire a été organisée en fin d année pour voter l adhésion de la copropriété à l appel à projets, un budget pour la réalisation d un audit technique et d un audit thermique ainsi que des résolutions concernant l individualisation du chauffage en vue de la séparation de l ASL. Ces sujets étaient suffisamment importants pour justifier la convocation d une AG supplémentaire. - Préoccupations et attentes des copropriétaires exprimées (contexte gestion courante problèmes structurels) Les copropriétaires sont préoccupés par la situation critique de certains éléments de leur bâtiment (conformité et sécurité des ascenseurs, séparation de l ASL). Les copropriétaires sont intéressés par l amélioration des performances énergétiques de leur bâtiment, sans oublier les travaux urgents à réaliser. 2/ Préconisations d amélioration : - Audit des comptes La copropriété a été adhérente à l ARC et a fait réaliser un contrôle de gestion en 2011. Un audit de gestion a été réalisé par Urbanis en 2013 dans le but de préparer cette demande de label. Un nouvel audit des comptes pourra être prévu en lien avec les phases de travaux et la diminution du montant des charges en résultant. - Fonctionnement des instances Un important travail de remobilisation des instances doit être entrepris. La première étape de ce travail pourrait consister dans la mise en place d une permanence du syndic (à raison d une demijournée/mois) et ce, afin de répondre aux interrogations des copropriétaires, notamment quant à la lecture des appels de fonds et au paiement des charges. Il apparaît indispensable de renforcer le conseil syndical pour aider son président à déléguer une partie des tâches entreprises (suivi des impayés, contrôle des prestataires, lien avec les propriétaires ). - Amélioration de la gestion L analyse des documents relatifs à la gestion et à la comptabilité du syndicat rend compte d une situation de gestion saine portée par un syndic professionnel et un président de conseil syndical moteur. Dans l ensemble la tenue de la comptabilité et le suivi des procédures n ont appelé que peu de remarques, ce qui est rare. Cependant, la situation de la copropriété n en demeure pas moins préoccupante et ce, tant du point de vue du fonctionnement des instances que de sa capacité à porter à réaliser des travaux et à réduire les impayés. Le syndic a déjà mis en place l ensemble des procédures devant aboutir à la réduction des impayés mais les frais à la copropriété sont conséquents et les durées des procédures ne permettent pas une amélioration immédiate de la situation.

23 Caractéristiques techniques : 1/ Etat général du bâti : - Résultats de l audit thermique et du programme retenu : Consommations énergétiques à l état existant (calcul règlementaire) : 224 kwhep/m2.shon.an Etiquette D Consommation énergétique du projet retenu : 139 kwhep/m2.shon.an Etiquette C Soit une économie d énergie de 38%. 2/ Préconisations techniques et thermiques : Typologie des actions concourant à l amélioration de la performance énergétique : Les programmes de travaux présentés dans le cadre de l appel à projets font systématiquement l objet d un audit énergétique et d un audit technique faisant la synthèse des améliorations envisageables par les copropriétés. Ces audits doivent présenter plusieurs scénarios de réhabilitation avec des objectifs de performances énergétiques définis, correspondant notamment aux objectifs de l ADEME. Un cahier des charges établi par le bureau d études Sénova et par Urbanis a été transmis aux copropriétés afin de les aider à cadrer cette démarche. D autre part, toujours dans le cadre de l appel à projets, le bureau d études Sénova est chargé du contrôle de la qualité des audits thermiques réalisés et des programmes de travaux présentés au niveau des performances thermiques. Autres leviers concourant à la modération des consommations : L engagement de travaux d amélioration thermique nécessite une évolution de l usage des occupants. Une réunion d information devra être prévue en préparation et à l issue des travaux afin d informer les occupants. Dans la mesure où un audit énergétique a été réalisé, les consommations réelles après travaux seront relevées afin de vérifier les résultats de performances énergétiques. Propositions d intervention en vue d un redressement durable de la copropriété : 1/ Concernant l accompagnement social des ménages : - Affiner l analyse sociale des ménages et leur accompagnement Dans la continuité du travail engagé au niveau de l audit social de la copropriété, un suivi social spécifique des ménages devra être mis en place en accompagnement de la copropriété afin d enrayer la multiplication des situations difficiles, d évaluer la capacité des copropriétaires à réaliser des travaux ainsi que celle des copropriétaires les plus fragiles à demeurer dans la copropriété. Cet accompagnement pourra se mettre en place dans les 2 premières années couvertes par le label. - Réduction des impayés Le conseil syndical et le syndic devront mettre en place un suivi des impayés sous la forme d une commission trimestrielle. La mise en place de cette commission pour suivre l avancée des procédures ne sera envisageable que si de nouveaux membres actifs rejoignent le conseil syndical. De plus, la présence du syndic en permanence devrait influer positivement la signature de protocoles d apurement dès les premières difficultés rencontrées par les propriétaires. Un délai minimal de 2 ans est jugé nécessaire pour que la copropriété soit en mesure d assainir ses comptes avant de s engager dans un programme ambitieux de travaux. La systématisation de la mensualisation des charges pourrait être mise en place.

24 - Observation des DIA, information des acquéreurs Afin d informer au mieux les nouveaux acquéreurs, il conviendrait de mettre en place une communication beaucoup plus large (par la chambre des notaires, par la presse locale, réseau d agences locales ). Une information spécifique doit être donnée à tout nouvel acquéreur et ce, afin d informer, au mieux, les copropriétaires sur le montant des charges qu ils devront supporter, afin d enrayer la venue de propriétaires trop fragiles économiquement ou indélicats (le rendement locatif étant assez élevé : rapport loyer/ prix d achat du bien). - Aide au financement des travaux En outre, une communication devra être faite auprès des copropriétaires concernant les aides individuelles à solliciter en plus des aides au syndicat des copropriétaires (subventions, primes, prêts). Le conseil syndical et le syndic devront mettre en place une commission spéciale dès les premiers appels de fond travaux afin d identifier les difficultés et de traiter chaque cas en orientant les personnes vers les dispositifs d aide adaptés. 2/ Concernant l amélioration de la gestion et du fonctionnement de la copropriété : - Audit des comptes Le travail d audit des comptes se poursuivra en lien avec les phases de travaux à programmer. Un nouvel audit des comptes pourrait être prévu à l issue des travaux d individualisation de l ASL, sur le premier exercice comptable bénéficiant du changement de mode de gestion du chauffage. De la même façon, un audit pourrait être réalisé à la suite de la phase de travaux d économies d énergie. - Fonctionnement des instances Le conseil syndical doit être accompagné tout au long de la durée du label afin de conforter les démarches entreprises par le président et remotiver les autres membres. Une commission trimestrielle devrait être mise en place pour le suivi des travaux. - Amélioration de la gestion Il est nécessaire d appuyer la démarche du syndic dans le redressement de la situation au niveau des impayés en instaurant des commissions trimestrielles sur les points suivants : impayés, gestion et travaux. => une aide à la gestion pourrait être mobilisée pour éviter une augmentation des honoraires du syndic 3/ Concernant le programme global de travaux visant à la réhabilitation technique et à l insertion urbaine de l ensemble immobilier: - Nature des travaux La copropriété est confrontée à plusieurs urgences qui sont : - l individualisation du chauffage vis-à-vis de l ASL Super Argenteuil - la mise aux normes des ascenseurs - la sécurité incendie / plomberie Ces premiers postes de travaux devront être réalisés simultanément au travail de redressement de la copropriété, dans le délai de 2 ans. Aux conditions d une amélioration de la situation au niveau des impayés, d un accompagnement plus conséquent dans le cadre d un dispositif spécifique et de la possibilité de bénéficier d un système de préfinancement des aides au syndicat, la copropriété pourra s engager dans un bouquet de travaux d amélioration incluant : - l isolation par l extérieur des façades - l amélioration de la ventilation - le remplacement des fenêtres d origine (70%)

25 - l isolation du plancher bas - mise aux normes du désenfumage La distinction entre les postes relevant de la précarité énergétique et les autres est indiquée dans la fiche estimative des aides, en annexe de la demande de label. - Montant des travaux - l individualisation du chauffage vis-à-vis de l ASL Super Argenteuil : 165 000 TTC - la mise aux normes des ascenseurs : 100 000 TTC - la sécurité incendie / plomberie : 205 000 TTC - l isolation par l extérieur des façades : 970 000 TTC - l amélioration de la ventilation : 60 000 TTC - le remplacement des fenêtres d origine (70%) : 300 000 TTC - l isolation du plancher bas : 30 000 TTC - mise aux normes du désenfumage : 15 000 TTC Total travaux : 1 845 000 TTC Honoraires divers : 280 000 TTC Total travaux + honoraires : 2 125 000 TTC Quote-part moyenne pour 68 logements, 9 ateliers et 7 commerces : 25 300 TTC Echéancier d exécution La copropriété devra s engager dans la première phase de travaux urgents dès 2014. En revanche, il faudra un temps nécessaire au redressement de la copropriété avant d engager le bouquet de travaux d économies d énergie. Le démarrage de cette deuxième phase de travaux sera échelonné au gré du recouvrement de cette capacité de redressement. L objectif pour la copropriété est de réaliser l ensemble des travaux dans la durée du label, soit entre 2014 et 2018. Appréciation qualitative du porteur de projet sur la faisabilité de l opération (Atouts inconvénients points forts points faibles éléments conjoncturels : structurels) La copropriété Sannois fait face à de nombreuses difficultés, tant sur plan économique et social que sur le plan du fonctionnement des instances. La copropriété doit faire face à des travaux urgents à réaliser qui n attendront pas le redressement total de ses finances. Pendant cette période, la copropriété a besoin de la mise en place d un accompagnement spécifique afin de tenir des objectifs de redressement durables. Dans la continuité de son engagement dans l appel à projets, la copropriété a la volonté de s engager dans une phase de travaux plus ambitieuse, portant sur l amélioration thermique du bâtiment et sa revalorisation patrimoniale. Les aides de la Région et de la ville d Argenteuil dans le cadre de l appel à projets sont conséquentes et permettent d envisager la mise en œuvre du plan de patrimoine. Néanmoins, une aide complémentaire devra être mise en place afin d assurer la faisabilité de l ensemble du programme de travaux d économies d énergie. De même, étant donné l ampleur des montants de travaux, il sera nécessaire de recourir à un système de préfinancement des aides au syndicat.

26 Types d aides régionales sollicitées : Label CDSR, dont : - Aides classiques au syndicat 656 000 - Aides aux économies d énergie au syndicat 181 000 - Aide à la gestion et aux procédures - Aides individuelles pour les travaux en parties privatives Ces aides de la région devront être complétées par les dispositifs suivants afin de donner les moyens aux copropriétaires de réaliser l ensemble du programme de travaux : - Aide de la ville d Argenteuil selon le règlement de l appel à projets estimées à 117 600. - Complément d aide de l Anah. Propositions d engagements de la copropriété : Cf. annexe à la convention valant protocole de redressement de la copropriété. Propositions d engagements de la commune ou de son groupement : Cf. annexe à la convention valant protocole de redressement de la copropriété.

27 ANNEXE A LA CONVENTION VALANT PROTOCOLE DE REDRESSEMENT DE LA COPROPRIETE SANNOIS A ARGENTEUIL (95100) PRECONISATIONS SELON LES THEMATIQUES DETAILLEES DANS LE LABEL ECHEANCE ENGAGEMENTS DE LA COPROPRIETE ENGAGEMENTS DE LA COLLECTIVITE ENGAGEMENTS DE LA REGION ENGAGEMENTS DES AUTRES FINANCEURS INTERVENTIONS TECHNIQUES ET THERMIQUES SUR LE BATI Individualisation du chauffage Travaux urgents Bouquet de travaux d économies d énergie 2013 2014 2014-2018 165 000 de travaux votés en décembre 2012 pour une réalisation fin 2013 305 000 de travaux à voter fin 2013 courant 2014 pour une réalisation en 2014-2015 1 375 000 de travaux à programmer au cours de la période labellisée. ACCOMPAGNEMENT SOCIAL DES MENAGES Accompagnement social 2014-2018 - mise en place d un suivi social spécifique des ménages Aides de l appel à projets 16 412,54 33 000 69 000 - mobilisation des mesures et dispositifs d appui d accompagnement social de droit commun Label CDSR Aide aux travaux de lutte contre la précarité énergétique et sociale 41 031,35 Aide aux travaux classiques 165 000 Travaux classiques 491 000 Aide aux travaux de lutte contre la précarité énergétique et sociale 140 000 Aides de l Anah selon dispositif en vigueur - Aide de l Anah aux travaux de lutte contre la précarité énergétique - Aide de l Ademe - poursuivre l assainissement financier - mobilisation d un outil de portage immobilier provisoire, si

28 Empêcher l arrivée des marchands de sommeil ou de copropriétaires n ayant pas la capacité de se maintenir GESTION ET FONCTIONNEMENT - communication avec les nouveaux copropriétaires besoin est - poursuite de la veille sur les DIA (courriers, contacts) Résorption de la dette Lutte contre les impayés 2014-2017 2014-2017 - poursuivre la résorption de la dette fournisseur - mise en place d une commission trimestrielle de suivi des impayés : Objectif : niveau des impayés < 25 % - mensualisation des charges - maintenir le fonds travaux Aide aux procédures (fonds d aide à la gestion) - mobilisation de l aide à la gestion sur la base d un plan d action annuel coétabli avec le syndic - aide aux procédures contentieuses et autres mesures d ingénierie Suivi des dépenses et contrats 2014-2018 - renégociation des contrats de fourniture d énergie Suivi des travaux LUTTE CONTRE L HABITAT INDIGNE 2014-2018 -mise en place d une commission travaux trimestrielle de suivi de chantier Travaux en parties privatives 2014-2018 -sensibilisation des copropriétaires aux aides dans le diffus - aide individuelles pour les travaux en parties privatives : Electricité Plomberie/sanitaire Adaptation au handicap -aide de l Anah dans le diffus

29 MESURES DIVERSES Communication 2014-2018 - présentation du projet en AG - plaquettes de communication - recherche d un outil de partage de projet - documents de présentation de l appel à projets - organisation de réunions publiques Formation Actualisation du protocole Région/Ville d Argenteuil 2014-2018 2014-2015 - plaquettes d accueil pour les nouveaux copropriétaires - animation du plan de formation des copropriétés Actualisation des missions d ingénierie dédiées à la requalification de la copropriété Actualisation des missions d ingénierie dédiées à la requalification de la copropriété

30 Adresse: résidence la Tour Billy 63-65 rue du Lieutenant Colonel Prudhon 95100 Argenteuil. Caractéristiques : Date de construction : 1964 Nombre de lots : La copropriété comporte 72 lots à usage d habitation, 72 lots à usage de caves et 72 lots de parkings. Localisation / contexte géographique : Pendant la période de la reconstruction l habitat collectif s est développé dans le Val d Argent Sud. Il s agit dans une première période allant des années 50 aux années 60 de barres de logements à l aspect simple et de taille réduite. A partir de la fin des années 60 et jusque dans les années 70, des ensembles immobiliers de taille plus imposante ont vu le jour le long de l avenue Maurice Utrillo. En 1958, la ville d Argenteuil décide de restructurer le centre-ville et de créer une ZUP sur le quartier du Val d Argent. Ce quartier est alors subdivisé en deux zones d habitation, le Val Nord et le Val Sud, qui se sont développées de part et d autre de la voie ferrée. Dans le Val Sud, le parc privé de logements en copropriétés est plus important que le parc social. La résidence Tour Billy a été construite en 1964 dans le quartier du Val Sud à Argenteuil. La copropriété se situe dans la partie sud du quartier, aux abords du centre hospitalier Victor Dupouy. Le nom de la «Tour Billy» vient du nom de la tour située sur le terrain de la copropriété. Cette tour était à l origine une tour de guet en avant des fortifications qui ceinturaient la ville. A partir du XVIe siècle la tour a été transformée en moulin qui restera en activité jusqu à la fin du XIXe siècle. L édifice accueille aujourd hui une salle où les copropriétaires peuvent se réunir. Description physique sommaire : Parties communes La résidence La Tour Billy est composée de 4 bâtiments en R+3. Les bâtiments sont implantés de façon aérée sur un foncier important. Les espaces extérieurs sont de qualité et bien entretenus. Les zones de stationnement en extérieur sont bien matérialisées. Une cave est attribuée à chaque logement, ainsi qu une place de stationnement. La copropriété possède une chaudière collective au gaz. Parties privatives Le bâtiment A est divisé en 2 sous-éléments A 1 et A 2. Le bâtiment A 1 est composé de 4 logements de typet1, de 4 logements de type T2 et de 4 logements de type T3 répartis sur 3 étages. Le bâtiment A 2 est composé de 4 logements de type T2 et de 4 logements de type T3 répartis sur 3 étages. Le bâtiment B est composé de 4 logements de type T1, de 4 logements de type T2 et de 4 logements de type T3 répartis sur 3 étages. Le bâtiment C est divisé en 2 sous-éléments C 1 et C 2. Le bâtiment C 1 est composé de 4 logements de type T1, de 4 logements de type T2 et de 4 logements de type T3 répartis sur 3 étages. Le bâtiment C 2 est composé de 4 logements de type T2 et de 4 logements de type T3 répartis sur 3 étages. Le bâtiment D est divisé en 2 sous-éléments D 1 et D 2. Le bâtiment D 1 est composé de 4 logements de type T1, de 4 logements de type T2 et de 4 logements de type T3 répartis sur 3 étages.

31 Le bâtiment D 2 est composé de 4 logements de type T2 et de 4 logements de type T3 répartis sur 3 étages. La copropriété comporte ainsi un total de 72 logements dont 16 T1, 28 T2 et 28 T3. Répartition PO/PB : 61 % de PO soient 44 copropriétaires 39 % de PB soient 28 copropriétaires détenant 28 logements Gestion : syndic professionnel Agence Foncia Dupont-Delal 9, rue Paul Vaillant Couturier 95100 Argenteuil Dépend du cabinet Foncia Marceau 67, avenue Marceau 92400 Courbevoie Date de la dernière assemblée générale ordinaire : 20 décembre 2012 Date prévisionnelle de la prochaine assemblée générale ordinaire : Décembre 2013 Contexte d intervention: La ville d Argenteuil a lancé début juillet 2012, en partenariat avec la Région Ile-de-France, un appel à projets auprès de 23 copropriétés du Val d Argent, dont la Tour Billy. La convention de l appel à projets, signée entre la ville et la Région, s appuie sur un travail d accompagnement des copropriétés du Val d Argent que la ville d Argenteuil a préalablement mis en place à travers différents dispositifs d aides (fonds d aide à la gestion, aide aux travaux de sécurisation et de résidentialisation, aide au gardiennage, etc.). L objectif principal de l appel à projets est de rendre les copropriétés motrices de leur projet d amélioration avec une vision à long terme de leur entretien. Il s agit pour chacune d entre elles d élaborer leur plan de patrimoine. Les copropriétaires de la résidence Tour Billy ont bien entretenu leur patrimoine jusqu'à présent. Les espaces extérieurs ont été résidentialisés. Avant l appel à projets, les copropriétaires avaient déjà réalisé une isolation partielle sur les pignons des bâtiments et avaient engagé en 2011 une réflexion sur le système de chauffage avec l hypothèse du raccordement au chauffage urbain. Cette copropriété a été choisie par la ville d Argenteuil pour faire partie de l Appel à projets afin d accompagner les efforts entrepris par la copropriété et de lui permettre de développer un programme de travaux d amélioration plus global et plus ambitieux. L opportunité de l appel à projets a permis aux copropriétaires de se questionner sur la rénovation des bâtiments qui n ont pas connu de modifications importantes depuis leur construction il y a près de 50 ans, hormis la pose d un isolant sur les pignons, et de se projeter dans un projet plus global d amélioration des performances énergétiques. Les copropriétaires ont ainsi voté une mission de diagnostic technique et d audit énergétique financée par la Région Ile-de-France et la ville d Argenteuil dans le cadre de l appel à projets. L architecte et le bureau d études missionnés par la copropriété ont établi un projet de rénovation thermique complet à ce jour. L objectif pour cette copropriété est la mise en place d une véritable stratégie de valorisation patrimoniale tout en ayant une meilleure maîtrise de ses charges par l isolation thermique du bâtiment.

32 Caractéristiques socio-économiques : 1/ Situation des ménages : Le mini diagnostic réalisé par Urbanis en 2012 n a pas révélé de situation particulièrement préoccupante au niveau des propriétaires occupants de la résidence. Néanmoins, les copropriétaires ont exprimé leur inquiétude vis-à-vis du montant prévisionnel des travaux et des difficultés de paiement des appels de fonds correspondant. Au fur et à mesure de l avancement de l opération, des difficultés pourraient apparaître pour certains copropriétaires et rendre nécessaire un accompagnement spécifique pour ces ménages. Les propriétaires bailleurs sont assez nombreux dans cette copropriété. Néanmoins, aucune situation alarmante n a été signalée au niveau de l occupation. - Etat de la mobilisation des copropriétaires pour le redressement de leur copropriété La copropriété a confirmé son adhésion à l appel à projets par un vote lors de l assemblée générale du 20 décembre 2012. La copropriété a voté également à cette occasion un budget pour le lancement d une étude technique et d un audit énergétique dans le cadre de l appel à projets. Une demande de financement des études engagées à cet effet a été déposée à la Région et à la ville d Argenteuil pour une participation totale de 80% du montant des études engagées (50% Région + 30% Ville). - Taux de rotation des ménages Le taux de rotation est de 1% sur les trois dernières années et correspond à une seule vente. Ce taux est bien plus faible que la moyenne du quartier, à 3%. En général, les copropriétaires de la résidence semblent très attachés à leur bien. Le prix moyen de vente au m2 observé sur les trois dernières années est de 3 627, pour 1 seule DIA observée (1 en 2012). Ce prix est nettement supérieur à la moyenne observée dans le quartier, à 1 979. Le prix du m2 supérieur à la moyenne du quartier s explique vraisemblablement par la situation isolée de la copropriété par rapport au centre du quartier du Val d Argent et par le bon entretien général des parties communes. - Vacance / Suroccupation Le mini diagnostic réalisé par Urbanis fin 2012 dans le cadre de l appel à projets ne révèle pas de problématique particulièrement lourde au niveau de la vacance et de la suroccupation. 2/ Besoins d accompagnement des ménages : Les copropriétaires sont très attentifs à l évolution du niveau des charges, ce qui laisse supposer que le niveau des charges de copropriété est jugé élevé par les familles. Ce constat implique le fait d avoir une attention particulière pour ne pas mettre en difficulté les copropriétaires avec le financement des travaux. Des mesures de préfinancement des aides et de prêts sur les restes à charge devront être étudiées en prévention de ces difficultés. Pour les copropriétaires les plus modestes, une aide complémentaire individuelle pourra être demandée auprès de l Anah afin de compléter les financements de l appel à projets (Ville d Argenteuil + Région Ile-de-France). L état des parties privatives devra être traité postérieurement aux travaux d amélioration.

33 Gestion et fonctionnement de la copropriété : Le conseil syndical se réunit toujours en nombre et s implique réellement dans la vie de la copropriété. Plusieurs actions sont régulièrement mises en place, telles que des campagnes de travaux bénévoles pour repeindre les signalisations de stationnement ou entretenir les espaces verts. Le conseil syndical s est également posé la question de l avenir du système de chauffage avant l arrivée de l appel à projets, avec l idée de se raccorder au chauffage urbain. La participation à l appel à projets a convaincu le conseil syndical de l intérêt de réaliser des études techniques et thermiques préalables à la définition d un ensemble de travaux cohérents. Les membres se réunissent régulièrement afin de suivre ce projet. Le conseil syndical est composé de 10 membres élus (dont 9 PO et 1 PB), soit 13,9% de représentativité des copropriétaires, ce qui est suffisamment élevé pour être représentatif de l ensemble des copropriétaires. Le conseil syndical est très vigilant à propos de la réactivité du syndic au niveau de la gestion courante. Les sujets sont régulièrement débattus entre le conseil syndical et la gestionnaire de la copropriété. - Niveau des charges courantes Le niveau des charges de cette copropriété est de 572,50 par trimestre et par logement, ce qui est plus faible que la moyenne observée dans le quartier (641 ). La copropriété réalise des économies sur les charges salariales par rapport aux autres copropriétés du secteur puisqu elle n a aucun employé. L ensemble des postes de charges se situe dans la moyenne des copropriétés du secteur, y compris au niveau de la facture énergétique. La chaudière au gaz est récente puisqu elle a été changée en 2006. Un raccordement au chauffage urbain devrait néanmoins permettre de réaliser des économies supplémentaires, sans attendre l obsolescence de la chaudière actuelle. Le chauffage représente actuellement 40 % du montant des charges. - Montant du budget de la copropriété sur 3 ans

34 Les exercices comptables démarrent du 1 er octobre au 30 septembre de l année suivante. Sur l exercice 2009-2010, le budget de 150 000 a permis de faire face aux dépenses. En revanche, un dépassement de plus de 6 000 est constaté sur les deux exercices suivants entre le voté et le réalisé. Il s agit pour les deux exercices observés d une consommation d eau plus importante que prévue. Le budget annuel en cours pour 2013 est de 164 850. - Montant des impayés sur 3 ans Le montant des dettes fournisseurs s établissait à 12 031 à la clôture des comptes au 30 septembre 2011. - Procédures contentieuses et non contentieuses en cours Le faible taux d impayés ne concerne pas de dettes importantes puisque seuls 4 copropriétaires sont concernés par des impayés situés entre 1 000 et 5 000. Parmi ces mauvais payeurs, 2 propriétaires bailleurs sont régulièrement en retard de paiement de charges et suivis par le syndic qui engage les procédures de recouvrement. - Taux de participation aux assemblées générales Le quorum de l article 25 est régulièrement atteint lors des assemblées générales. Pour l assemblée générale ordinaire de 2012, le taux de participation était de 41%. Il était de 57% lors d une assemblée générale extraordinaire pour le vote du raccordement au chauffage urbain en 2012. En 2011, le taux de participation à l assemblée générale était de 62% et de 59% en 2010. Le fort taux de participation en assemblée générale démontre l intérêt d une majorité de copropriétaires dans la gestion de leur patrimoine. - Fréquence des assemblées générales La copropriété a fonctionné dans un rythme normal d assemblées lors des trois dernières années, avec une assemblée générale ordinaire par an. Caractéristiques techniques Cet ensemble de bâtiments nécessite une intervention globale pour répondre au besoin d amélioration thermique et de confort des logements. Le bouquet de travaux est composé de ces différents lots : -raccordement au chauffage urbain ; - ravalement des façades avec ITE ; - remplacement des fenêtres (pour les fenêtres posées avant 2005) ; - réfection des toitures terrasses (y compris pose d un isolant) ; - isolation du plancher haut des caves ; - installation d une ventilation des logements. Résultats de l audit thermique et du projet retenu Consommations énergétiques à l état existant (calcul règlementaire) : 255 kwh/m2.an soit l étiquette E Consommation énergétique du projet retenu : 92 kwh/m2.an soit l étiquette C à la limite de l étiquette B. Soit une économie d énergie de : 64% Le programme de travaux envisagé permettrait à la copropriété d obtenir un label BBC Rénovation.

35 Propositions d intervention en vue d un redressement durable de la copropriété : 1/ Concernant l accompagnement social des ménages : - Surveiller les difficultés des copropriétaires La mise en place d un programme de travaux conséquent oblige la copropriété à porter son attention sur les copropriétaires les plus modestes afin de ne pas les mettre en difficultés. Un accompagnement spécifique des ménages en difficulté n est pas à exclure dans le cadre de l opération. - Prévention des impayés Le conseil syndical et le syndic surveilleront le niveau des impayés afin de prévoir toute apparition de difficulté de paiement de la part d un copropriétaire. - Observation des DIA, information des acquéreurs Afin d informer au mieux les nouveaux acquéreurs, il conviendrait de mettre en place une communication beaucoup plus large (par la chambre des notaires, par la presse locale, réseau d agences locales ) et ce, afin d informer, au mieux, les copropriétaires sur le montant des charges qu ils devront supporter. Par ailleurs, le rendement locatif étant assez élevé dans la copropriété, une veille devra être mise en place afin d éviter l arrivée de bailleurs indélicats. Cette veille doit être effectuée tout au long de la durée du label. - Aide au financement des travaux En outre, une communication devra être faite auprès des copropriétaires concernant les aides individuelles à solliciter en plus des aides au syndicat des copropriétaires (subventions, primes, prêts) de la Région et de la ville. Le conseil syndical et le syndic devront mettre en place une commission spéciale dès les premiers appels de fond travaux afin d identifier les difficultés et de traiter chaque cas en orientant les personnes vers les dispositifs d aide adaptés. 2/ Concernant l amélioration de la gestion et du fonctionnement de la copropriété : - Audit des comptes Un audit des comptes pourrait être prévu à l issue des travaux de raccordement au chauffage urbain, sur le premier exercice comptable bénéficiant du changement de mode de gestion du chauffage. De la même façon, un audit sera réalisé à la suite de la phase de travaux d économies d énergie - Fonctionnement des instances Le conseil syndical devra être mobilisé et accompagné autour de l organisation de commissions spécifiques trimestrielles afin de conforter les démarches entreprises tout au long de la durée du label. Une commission trimestrielle devrait être mise en place pour le suivi des travaux. - Amélioration de la gestion Il est nécessaire d appuyer la démarche du syndic dans la gestion courante de la copropriété et la logistique à mettre en place au niveau du financement des travaux. Des commissions devront être organisées tout au long de la durée du label sur les sujets suivants : impayés, gestion et travaux. => une aide à la gestion sera mobilisée pour éviter une augmentation des honoraires du syndic

36 3/ Concernant le programme global de travaux visant à la réhabilitation technique et à l insertion urbaine de l ensemble immobilier: Nature des travaux La copropriété souhaite réaliser en premier lieu les travaux suivants : - le raccordement au chauffage urbain La copropriété pourra ensuite s engager dans un bouquet de travaux d amélioration incluant : - l isolation par l extérieur des façades - l amélioration de la ventilation - le remplacement des fenêtres d origine et les volets - l isolation et l étanchéité des toitures terrasses - l isolation des planchers hauts de caves Montant des travaux - raccordement au chauffage urbain 97 000 TTC - l isolation par l extérieur par l extérieur des façades 933 000 TTC - l amélioration de la ventilation 141 000 TTC - le remplacement des fenêtres d origine et les volets 615 000 TTC - l isolation et l étanchéité des toitures terrasses 89 000 TTC - l isolation des planchers hauts de caves 54 000 TTC Total travaux 1 929 000 TTC - honoraires divers 319 000 TTC Total travaux + honoraires 2 248 000 TTC Quote-part moyenne Quote-part moyenne pour 72 logements : 31 250 TTC Reste à charge estimé avec aides de l appel à projets : 19 500 TTC Reste à charge estimé avec aides de l appel à projets et complément de l Anah : 6 000 TTC Echéancier d exécution La copropriété devra s engager dans la première phase de travaux urgents dès 2014. La deuxième phase de travaux pourrait démarrer à partir de 2015. L objectif pour la copropriété est de réaliser l ensemble des travaux dans la durée du label, soit entre 2014 et 2018. Typologie des actions concourant à l amélioration de la performance énergétique : Les programmes de travaux présentés dans le cadre de l appel à projets font systématiquement l objet d un audit énergétique et d un audit technique faisant la synthèse des améliorations envisageables par les copropriétés. Ces audits doivent présenter plusieurs scénarios de réhabilitation avec des objectifs de performances énergétiques définis, correspondant notamment aux objectifs de l ADEME. Un cahier des charges établi par le bureau d études Sénova et par Urbanis a été transmis aux copropriétés afin de les aider à cadrer cette démarche. D autre part, toujours dans le cadre de l appel à projets, le bureau d études Sénova est chargé du contrôle de la qualité des audits thermiques réalisés et des programmes de travaux présentés au niveau des performances thermiques. - Autres leviers concourant à la modération des consommations : L engagement de travaux d amélioration thermique nécessite une évolution de l usage des occupants. Une réunion d information devra être prévue en préparation et à l issue des travaux afin d informer les occupants.

37 Dans la mesure où un audit énergétique a été réalisé, il pourra être envisagé de relever les consommations réelles après travaux afin de vérifier les résultats de performances énergétiques. Appréciation qualitative du porteur de projet sur la faisabilité de l opération La résidence La Tour Billy a été bien entretenue jusqu à présent. La copropriété peut compter sur un conseil syndical impliqué dans la gestion et investi dans les tâches quotidiennes. Avant l appel à projets, la copropriété avait déjà prévue l évolution de son système de chauffage vers le chauffage urbain, ce qui prouve une certaine volonté d investissement et d entretien du patrimoine. Dans le cadre de l appel à projets, la copropriété a fait appel à une équipe qualifiée pour élaborer un projet de réhabilitation thermique ambitieux, pour atteindre un objectif de réduction de la consommation énergétique de 64%, soit une consommation future de 92 kwh qui correspond aux performances BBC rénovation. Néanmoins, un projet ambitieux ne pourra pas être financé par les copropriétaires sans les aides de l appel à projets. Types d aides régionales sollicitées : Label CDSR, dont : - Aides classiques au syndicat 463 000 - Aides aux économies d énergie au syndicat 288 000 - Aide à la gestion -- Aide aux procédures Ces aides de la région devront être complétées par les dispositifs suivants afin de donner les moyens aux copropriétaires de réaliser l ensemble du programme de travaux : - Aide de la ville d Argenteuil selon le règlement de l appel à projets estimées à 100 800. - Complément d aide de l Anah, au mieux dans le cadre d un dispositif spécifique, au minimum à titre individuel. Propositions d engagements de la copropriété : Cf. annexe à la convention valant protocole de redressement de la copropriété. Propositions d engagements de la commune ou de son groupement : Cf. annexe à la convention valant protocole de redressement de la copropriété.

38 ANNEXE A LA CONVENTION VALANT PROTOCOLE DE REDRESSEMENT DE LA COPROPRIETE TOUR BILLY A ARGENTEUIL (95100) PRECONISATIONS SELON LES THEMATIQUES DETAILLEES DANS LE LABEL ECHEANCE ENGAGEMENTS DE LA COPROPRIETE ENGAGEMENTS DE LA COLLECTIVITE ENGAGEMENTS DE LA REGION ENGAGEMENTS DES AUTRES FINANCEURS INTERVENTIONS TECHNIQUES ET THERMIQUES SUR LE BATI Raccordement au chauffage 2014 110 000 de travaux votés en décembre 2012 pour une réalisation en 2014 Aides de l appel à projets 10 400 Label CDSR - aide aux travaux de lutte contre la précarité énergétique et sociale 26 000 - aides de l Anah selon dispositif en vigueur Bouquet de travaux d économies d énergie ACCOMPAGNEMENT SOCIAL DES MENAGES Accompagnement social Empêcher l arrivée des marchands de sommeil ou de copropriétaires n ayant pas la capacité de se maintenir 2014-2018 2014-2018 2014-2018 2 135 000 de travaux à voter en 2014 pour une réalisation en 2015-2017 - mise en place d un suivi social spécifique des ménages - poursuivre l assainissement financier - communication avec les nouveaux copropriétaires 91 000 - mobilisation des mesures et dispositifs d appui d accompagnement social de droit commun - mobilisation d un outil de portage immobilier provisoire, si besoin est - poursuite de la veille sur les DIA (courriers, contacts) - aide aux travaux classiques 463 000 - aide aux travaux de lutte contre la précarité énergétique et sociale 263 000 - aide de l Anah aux travaux de lutte contre la précarité énergétique - aide de l Ademe

39 GESTION ET FONCTIONNEMENT Suivi des dépenses et contrats Lutte contre les impayés et les dettes fournisseurs 2014-2018 2014-2017 - renégociation des contrats de fourniture d énergie - mise en place de commissions trimestrielles pour prévenir l apparition des impayés - poursuivre la réduction de la dette fournisseur - mise en place d un fonds travaux - aide aux procédures (fonds d aide à la gestion) - aide à la gestion sur la base d un plan d action annuel coétabli avec le syndic - aide aux procédures contentieuses et autres mesures d ingénierie Suivi des travaux 2014-2018 LUTTE CONTRE L HABITAT INDIGNE Travaux en parties privatives 2014-2018 MESURES DIVERSES Communication 2014-2018 - mise en place de commissions travaux semestrielles et de suivi de chantier - sensibilisation des copropriétaires aux dans le diffus - présentation du projet en AG - plaquettes de communication - recherche d un outil de partage de projet - documents de présentation de l appel à projets - organisation de réunions publiques - aides individuelles aux travaux en parties privatives : Electricité Plomberie/sanitaire Adaptation au handicap - aide de l Anah dans le diffus Formation 2014-2018 - plaquettes d accueil pour les nouveaux copropriétaires - animation du plan de formation des copropriétés

40 Actualisation du protocole Région/Ville d Argenteuil 2014-2015 Actualisation des missions d ingénierie dédiées à la requalification de la copropriété Actualisation des missions d ingénierie dédiées à la requalification de la copropriété

41 Adresse: Copropriété du 8 allée Henri Wallon - 95100 Argenteuil Caractéristiques : Date de construction : 1971 Nombre de lots : La copropriété comporte 81 lots à usage d habitation, détenus par un total de 80 copropriétaires. Le bailleur AB-Habitat est propriétaire de 2 logements. Localisation / contexte géographique : La tour Wallon a été construite lors de la création du quartier du Val Nord. Le bâtiment a été conçu par l agence d architecture ANPAR (Andrault & Parat), concepteur entre autres d une architecture dite «pyramide» que l on retrouve dans différentes villes de France (Epernay, Villepinte, Evry, Champssur-Marne, Plaisir, Fontenay-sous-Bois) et signe plusieurs gratte-ciels de La Défense (Tour Kupka, Tour Société Générale) ainsi que la réhabilitation du CNIT en 1988. Au niveau du quartier, la ville d Argenteuil décide en 1958 de restructurer le centre-ville et de créer une ZUP sur le quartier du Val d Argent. Ce quartier est subdivisé en deux zones d habitation, le Val Nord et le Val Sud qui se sont développées de part et d autre de la voie ferrée. Le centre du Val Nord a été construit sur le principe d une dalle située à 8 mètres du sol, nommée «les Terrasses du Val d Argent», réunissant des ensembles immobiliers en copropriété ou de logements sociaux. Les travaux du Val Nord ont débuté en 1965 et se sont terminés en 1977, à un rythme de 1000 logements/an. Près de 14 ans plus tard, en 1982, le quartier du Val d Argent Nord est inscrit en procédure «d îlot sensible». Des difficultés marquées sont observées sur les copropriétés du Val Nord. Elles sont dues notamment à d importants impayés de charges, à la paupérisation des habitants et à des besoins importants en travaux de rénovation. Description physique sommaire : Parties communes La copropriété Wallon est composée d une tour de 13 étages située en contrebas de la dalle du Val Nord. L immeuble est desservi par un escalier et deux ascenseurs. Parties privatives La copropriété est composée aux deux tiers de T3 et le reste de T2. Répartition PO/PB : 60% de PO soient49 copropriétaires 40% de PB soient 31 copropriétaires détenant 32 logements Gestion : syndic professionnel Cabinet CGI Le Goff Immeuble «Le Debussy» 5, bd Edgard Quinet BP N 3 92702 Colombes Cedex Date de la dernière assemblée générale ordinaire : 04 décembre 2012 Date prévisionnelle de la prochaine assemblée générale ordinaire : Décembre 2013

42 Contexte d intervention: La ville d Argenteuil a lancé début juillet 2012,en partenariat avec la Région Ile-de-France, un appel à projets auprès de 23 copropriétés du Val d Argent, dont la copropriété Wallon. La convention de l appel à projets, signée entre la ville et la Région, s appuie sur un travail d accompagnement des copropriétés du Val d Argent que la ville d Argenteuil a préalablement mis en place à travers différents dispositifs d aides (fond d aide à la gestion, aide aux travaux de sécurisation et de résidentialisation, aide au gardiennage, etc.). L objectif principal de l appel à projets est de rendre les copropriétés motrices de leur projet d amélioration avec une vision à long terme de leur entretien. Il s agit pour chacune d entre elles d élaborer leur plan de patrimoine. La copropriété Wallon n a effectué aucuns travaux lourds d entretien depuis sa construction il y a 40 ans. Aujourd hui, certains postes techniques nécessitent une intervention, notamment la mise aux normes des ascenseurs. Cette copropriété a été choisie par la ville d Argenteuil pour faire partie de l appel à projets afin de lui donner les moyens de résoudre les désordres constatés tout en lui permettant de développer un programme plus ambitieux portant sur l amélioration globale des performances du bâti. L objectif pour cette copropriété est la remise à niveau technique du bâtiment ainsi que les économies d énergie, notamment au niveau du poste de chauffage qui représente à lui seul 47% du budget de la copropriété. Ce poste de charge est lié actuellement à la gestion de l ASL Super Argenteuil. Depuis le début de l appel à projets, la copropriété a déjà voté le 14 décembre 2012 l individualisation de son système de chauffage collectif par rapport à l ASL Super Argenteuil, ce qui constitue une première tranche de travaux. Caractéristiques socio-économiques : 1/ Situation des ménages : Un audit social a été réalisé par Urbanis courant 2013. 21 propriétaires occupants ont répondu au questionnaire, dont 13 qui ont permis de définir les éléments suivants : - Le niveau des ressources des propriétaires occupants est plutôt satisfaisant, mais le niveau élevé des prêts immobiliers, fréquents, pèse sur les restes à vivre des ménages. La copropriété est occupée par des ménages de taille très variable et se caractérise par une grande mixité socio-démographique. Toutefois, elle se distingue des autres par une forte présence de familles, dont les enfants sont souvent âgés entre 6 et 18 ans. On compte relativement peu de personnes seules ou de familles monoparentales. Les situations professionnelles des adultes sont en lien avec cette composition familiale : on compte de nombreux actifs (dont une faible part est au chômage) ainsi que des personnes au foyer. A l'inverse des autres copropriétés, les retraités sont relativement peu présents, signe que la population de la copropriété s'est largement renouvelée.

43 - Les bailleurs sont minoritaires dans cette copropriété (40%) mais leur nombre est en constante augmentation selon le syndic et le conseil syndical. Le tableau suivant renseigne à la fois sur le niveau des crédits supportés par les PO et le niveau des loyers : Les montants élevés des crédits et des charges conduisent à une certaine pression financière. - Etat de la mobilisation des copropriétaires pour le redressement de leur copropriété La copropriété a engagé des missions d audit technique et d audit thermique dans le cadre de sa participation à l appel à projets. Une demande de financement des études engagées a été déposée à la Région et à la ville d Argenteuil pour une participation totale de 80% du montant des études engagées (50% Région + 30% Ville). - Taux de rotation des ménages Le taux de rotation est de 2,5% sur les trois dernières années, il est légèrement plus faible que la moyenne du quartier, à 3%. - Valeur vénale (prix de vente au m²) et situation au regard du marché local Le prix moyen de vente observé au m2 est de 2 072 sur 6 ventes (2 en 2010, 2 en 2011 et 0 en 2012). Ce prix est supérieur à la moyenne observée dans le quartier, qui est de 1 979. Ces faibles taux de rotation et de prix par rapport aux moyennes observées dans d autres secteurs de la ville s expliquent actuellement par un manque global d attractivité du quartier. - Vacance / Suroccupation D après l enquête réalisée par Urbanis en 2013 portant sur 21 ménages PO et 17 ménages locataires : Cette copropriété se caractérise par une proportion importante de 3 et 2 pièces, les tailles des logements restent donc relativement modestes pour une construction de cette époque. Et ce d'autant plus que certaines situations de sur-occupation ont été identifiées (3 au total sur 38 questionnaires), y compris parmi les propriétaires occupants.

44 2/ Besoins d accompagnement des ménages : Le mini diagnostic réalisé fin 2012 dans le cadre de l appel à projets révèle une fragilité de certains ménages face au paiement des charges. Un audit social a été réalisé courant 2013 afin de mieux identifier les besoins des familles confrontées à ces difficultés. Plusieurs ménages, PO et plus encore locataires, souhaitent déménager de leur logement, signe d'une dégradation des conditions de vie. Les motifs invoqués sont multiples, mais beaucoup se plaignent de l'étroitesse de leur logement. De plus, une forte majorité des locataires (et 2 PO) ont fait des demandes de logement social. Si aujourd'hui quelques ménages sont suivis par une assistante sociale, des besoins ne sont pas couverts, en particulier parmi les ménages locataires qui sont presque la moitié à déclarer avoir besoin d'aide. Ces habitants, conscients de leurs difficultés, manifestent une volonté de s'en sortir. Cette copropriété nécessite un suivi précis des situations d'impayés qui risquent de se multiplier et de s'aggraver dans les prochaines années. De plus, le suivi social des locataires s'avère également nécessaire. Enfin, la copropriété peut s'appuyer sur un conseil syndical très impliqué. Une attention particulière sera requise pour ne pas mettre davantage en difficulté les copropriétaires avec le financement de nouveaux travaux. Des mesures de préfinancement des aides et de prêts sur les restes à charge devront être étudiées en prévention de l aggravation de ces difficultés. Gestion et fonctionnement de la copropriété : Le conseil syndical est particulièrement préoccupé par la situation financière de la copropriété. Cette situation implique une grande collaboration entre le conseil syndical et le service contentieux du syndic. La présidente du conseil syndical est la plus impliquée dans la gestion de la copropriété, accompagnée d un autre membre. Il est relevé un manque d implication des autres membres. Le conseil syndical et le syndic entretiennent des relations fréquentes, ce qui permet d appréhender au mieux l ensemble des sujets concernant la gestion courante. Cependant, le conseil syndical déplore régulièrement un manque d implication du syndic qui fait en sorte de suivre les dossiers en fonction de ses moyens. Le conseil syndical est composé de 9 membres, soit une représentativité de 11% de la copropriété ce qui est suffisamment élevé. Néanmoins, seule la présidente et un autre membre sont réellement actifs et suivent l ensemble des dossiers. - Niveau des charges courantes Le niveau moyen des charges de cette copropriété est de 617,75 par trimestre, ce qui est situé dans la moyenne observée dans le quartier (641 ) pour des copropriétés en chauffage collectif. Le poste de charges le plus lourd est celui du chauffage et de l ECS (47 %), lié aux frais de gestion de l ASL Super Argenteuil. Le poste du nettoyage (60 ) est également plus élevé que la moyenne constatée pour les copropriétés du quartier (50 ). Le poste d entretien divers (76 ) paraît important au regard de la répartition des charges alors qu il se situe dans la moyenne des copropriétés observées (80 ). Les autres postes de charge sont globalement inférieurs à la moyenne du quartier.

45 Dans l ensemble, les charges semblent maîtrisées, hormis la question de la production de chauffage qui ne dépend pas du syndic mais de l ASL. - Montant du budget de la copropriété sur 3 ans Pour l exercice 2009-2010, le budget voté de 190 000 a été dépassé de près de 2 000, ce qui ne constitue pas un écart conséquent. Le budget 2010-2011 avait été porté à 200 000 mais un écart de près de 8 000 est constaté en fin d exercice. Le budget pour la période 2011-2012 est revenu au niveau de 2009-2010, à 190 212. On observe la tendance à réviser les budgets prévisionnels N-2 lors de l exercice en cours dans le soucis de ne pas avoir à lancer des appels de fonds trop lourds à supporter par les copropriétaires. - Montant des impayés sur 3 ans Le mini diagnostic réalisé en 2012 par Urbanis avait révélé une problématique d impayés assez prononcée puisque le taux atteignait 25%, soit le seuil jugé critique, selon les documents observés. A la suite de ce travail, un audit de gestion approfondi a été réalisé courant 2013 dans le but d affiner l analyse des points concernant la gestion, et notamment au niveau des impayés. Comme indiqué dans le tableau ci-dessus, les impayés copropriétaires ont fortement progressé de 2011 à 2013, passant de 25,93% du budget prévisionnel annuel à 51,71% au 09/10/2013 (déduction faite de l appel de charges du 4ème trimestre). Néanmoins, il apparaît clairement que sur les 27 débiteurs de plus de 1000 euros, 3 sont des vendeurs et 16 paient de manière échelonnée, en fonction de leurs moyens financiers. Ce point semble conforter les données issues de l enquête sociale selon lesquelles 14 des 19 PO interrogés ont des difficultés pour payer leurs charges. - Montant des dettes envers les fournisseurs sur 3 ans La dette fournisseurs était de 35 086 à la clôture des comptes au 30 juin 2011 et de 39 001 au 30 juin 2012. En tant que signe positif d une bonne gestion, la dette fournisseur est nulle au 09 octobre 2013.