Trimestriel n /231 17 juillet 2 FRANCE Immobilier résidentiel Évolutions récentes et perspectives 2-216 Reprise ou stabilisation? Des signaux de reprise du marché sont apparus ces derniers mois. Il ne faut toutefois pas les surestimer. Ils concernent surtout le logement neuf, qui ne totalise que 2% du marché. Et les volumes de vente dans le neuf restent encore historiquement bas. Mais ils ont nettement rebondi au premier trimestre 2, +14% sur un an dans le neuf promoteur, +% pour les maisons individuelles hors promoteurs. Les mesures de relance et d assouplissement (dispositif Pinel, normes de construction ) portent leurs fruits. De même, la production de nouveaux prêts atteint des records au premier semestre. Les taux de crédit sont au plus bas et risquent de remonter, ce qui conduit à de nombreux rachats de crédit et renégociations. Mais les encours de crédit restent sur une tendance assez modérée. Le marché de l ancien reste à peu près stable : hausse des ventes début 2, mais cumul douze mois en baisse de 4% sur un an, prix des logements en recul de 1,9% sur un an au premier trimestre. Si le neuf est stimulé par les mesures de relance, l ancien reste affaibli par une série de facteurs : la hausse du taux de chômage, les anticipations très prudentes en matière de revenu, les mesures fiscales des années passées et le niveau trop élevé des prix. Les taux de crédit habitat sont l élément déterminant. Leur repli continu et leur niveau très bas ont soutenu la demande, mais ils sont désormais proches d un plancher. À très court terme, le risque de remontée débloque certains projets et stimule les ventes. Mais les taux devraient légèrement remonter au cours des prochains trimestres, ce qui contribuerait à un certain attentisme et un tassement des ventes dans l ancien. Plutôt que de reprise, il vaut donc mieux parler de stabilisation du marché. Les volumes de transactions seraient en légère hausse en 2 dans l ancien et en faible repli en 216. Les prix de l ancien baisseraient de -2% en 2 et -3% en 216. Les volumes seraient en rebond de 1% en 2 dans le neuf et de % en 216. Sommaire Tendances récentes dans l ancien et le neuf... 2 Ventes à peu près stables dans l ancien... 2 Baisse des prix modérée dans l ancien... 2 Rebond des ventes de neuf début 2... 2 Encours de logements neufs en repli... 3 Points bas sur les mises en chantier et les permis... 3 214 : ajustement modéré, mais contrasté... 4 Facteurs négatifs... 4 Facteurs favorables... 4 Pourquoi le neuf a-t-il corrigé davantage que l ancien?... 2-216 : le neuf rebondit, l ancien se stabilise... 6 Deux facteurs expliquent l inflexion du marché... 6 Un marché encore fragile... 6 Focus Les flux de crédit habitat fluctuent fortement... 7 Croissance régulière de l encours et mouvements heurtés sur la production... 7 Vers une légère remontée des taux de crédit habitat... 7 Études Économiques Groupe http://etudes-economiques.credit-agricole.com
Evolutions récentes et perspectives 2-216 Tendances récentes dans l ancien et le neuf Ventes à peu près stables dans l ancien Le nombre de transactions dans l immobilier ancien reste élevé et à peu près stable depuis trois ans. Après deux années soutenues (près de 8 ventes par an en 21-211), il s était replié de 12% en 212 (74 transactions). Il fluctue depuis autour d un niveau annuel moyen de 7. Il a atteint 716 unités en 213 et 691 en 214. Il totalise 711 unités (en cumul douze mois) en mai 2. Ce niveau est en repli par rapport au niveau cumulé de mai 214, -3,8%. Mais le flux trimestriel des cinq premiers mois de 2 est en hausse de 6,9% sur un an (source : Conseil général de l environnement et du développement durable, d après les bases fiscales et notariales). Les ventes sont donc plutôt bien orientées début 2. Cette inflexion reste fragile. Une partie des acheteurs se décident à acheter, car les taux de crédit sont très bas et risquent de remonter. Mais les facteurs négatifs restent présents : chômage élevé, faibles hausses de revenus, mesures fiscales, niveaux de prix élevés (cf. p. 4). Par rapport aux points hauts de 26-27, 8 ventes par an, le niveau actuel ne chute pas : il est en repli de -13%. En Ile-de-France, les ventes d appartements anciens se sont effritées en 214, -2% sur un an, à 89 unités. Elles continuent à baisser un peu début 2, à 87 unités (cumul douze mois), -6% sur un an. Baisse des prix modérée dans l ancien Les prix des logements anciens continuent à reculer lentement. Encore en hausse en 21 et 211 (+,1 et +6% en moyenne annuelle), ils ont commencé à baisser en 212, -2,1% a/a au quatrième trimestre, et en 213, -1,9% a/a au quatrième trimestre. En 214, le repli a été plus prononcé, -2,% a/a au quatrième trimestre. Il est plus mesuré au premier trimestre, -1,9% a/a. La baisse cumulée des prix dans l ancien depuis le début du mouvement de correction (fin 211) reste assez faible, -7%, à comparer avec une hausse cumulée de % entre 1998 et 211. Au premier trimestre 2, le repli est de -1,8% a/a en province, -2,1% a/a en Ile-de-France. Il est plus fort à Paris, -2,9% a/a (source : INSEE, Notaires). Au regard des données disponibles pour certaines régions, les prix au quatrième trimestre 214 se sont repliés de 1,7% en Rhône-Alpes. Ils ont décroché plus nettement dans le Nord-Pas de Calais, -4,3% a/a et en Provence-Alpes-Côte d Azur, -3,7%. Par ville, les évolutions de prix des appartements anciens sont contrastées : au premier trimestre 2, on note un recul de 12% à Metz, 11% à Nancy, 9% à Saint-Etienne, 8% à Marseille et Toulon. À l inverse, les prix ont progressé de 3% à Strasbourg et Rennes, 2% à Bordeaux. D après les Notaires Paris Ile-de-France, les prix baisseraient un peu plus nettement au deuxième trimestre 2, -3,2% a/a pour les appartements en Ile-de-France, -2,9% à Paris. Rebond des ventes de neuf début 2 Les ventes de logements neufs se sont encore repliées en 214, mais se redressent début 2. Les ventes promoteurs (filière promoteurs, programmes d au moins cinq logements) s étaient corrigées en 211 et 212, de -8% et -% sur un an, et stabilisées en 213, +,3% sur un an. Elles ont reculé en 214, de -3%, à 86 6 unités. Elles remontent au premier trimestre 2, +14,4% sur un an. Ceci est lié au segment investisseurs. Le cumul douze mois atteint 9 unités. France : transactions de logements anciens (par trimestre) 2 2 1 4 6 7 8 9 1 11 12 13 14 Nombre de transactions estimées Source : CGEDD, Notaires, CA 2 1-12 1-1 4 97 99 1 3 7 9 11 13 Variation sur un an, % indice base 1 T1 21 Source : INSEE, Notaires, Crédit Agricole S.A. 49 41 33 2 18 1 France : prix des logements anciens a/a indice France : ventes de logements neufs milliers par trim. 91 94 97 3 6 9 12 Mises en vente Source : Ministère de l'ecologie Ventes 8 6 N /231 17 juillet 2-2 -
Evolutions récentes et perspectives 2-216 Par rapport aux points hauts de 26-27, 127 ventes par an, il reste en repli marqué, -29%. Il faut de plus mentionner une hausse des annulations de réservations, + 3,% sur un an (désistements par rapport à des réservations à la vente réalisées sur des trimestres antérieurs). Le rebond des ventes de maisons individuelles hors promoteurs est également prononcé. Sur la période mars-mai 2, les ventes sont en hausse de 17% sur un an. Le cumul douze mois atteint 18 en mai, % sur un an, après 99 unités en 214, -4% sur un an. Malgré ce rebond, on reste toutefois très en deçà des points hauts de 26-27 (189 unités par an). En Ile-de-France, les ventes de neuf (promoteurs) avaient fortement progressé en 213, +,%. Elles se sont stabilisées en 214 (+1,2% a/a) et début 2. Dans l enquête INSEE menée auprès des promoteurs, la tendance sur la demande de logements neufs s améliore significativement en avril, -34 contre - en janvier, tout en restant nettement en dessous de sa moyenne de long terme (-9). milliers 13 11 9 7 France : encours de logements neufs 3 91 94 97 3 6 9 12 Encours à vendre Encours en mois de vente (éch. dr.) Source : Ministère de l'ecologie mois 23 19 11 7 3 Encours de logements neufs en repli Les mises en vente, encore élevées en 212, avaient été nettement réduites en 213, de 13% sur un an, et en 214, de -11% sur un an, à 92 unités. Elles diminuent à nouveau au premier trimestre 2, de -,9% sur un an. Les promoteurs réduisent leur offre en raison de la baisse des ventes (en 214) et du niveau élevé de l encours de logements neufs proposés à la vente. Celui-ci est monté jusqu à 17 unités au troisième trimestre 214. Mais il se réduit à 14 unités au quatrième trimestre 214 et 1 au premier trimestre 2. Le ratio encours/ventes, qui mesure le délai moyen d écoulement de l encours, redescend à 12,4 mois de vente au premier trimestre 2, contre 14,3 au quatrième trimestre 214 et 14,1 au quatrième trimestre 213. Il reste toutefois assez élevé par rapport à un niveau moyen de 8,3 mois en 199-211. Les stocks proprement dits (encours de logements proposés à la vente et achevés ou en cours de construction) restent beaucoup plus faibles, 44 unités : 7% des encours sont achevés, 37% en cours de construction, 6% en projet. En Ile-de-France, l encours de logements neufs se réduit. En mois de vente, il atteint 11,1 mois de vente au premier trimestre 2, après 12,9 au quatrième trimestre 214, et 11,4 mois fin 213, grâce à un repli des mises en vente. Les prix des logements neufs restent en baisse très mesurée. Les prix des appartements sont en faible repli au premier trimestre 2, -,3% a/a après -,3% au quatrième trimestre 214. Les prix des maisons reculent de 1,6% a/a au premier trimestre, après -,8% au quatrième trimestre 214. Points bas sur les mises en chantier et les permis La construction de logements, encore soutenue en 211 (423 mises en chantier), s était infléchie en 212 (-,7% sur un an) et stabilisée en 213 (-,4% sur un an). Le recul s est accentué en 214. Les mises en chantier 1 se replient de 1%, à 36 unités, et les permis de construire de 11%, à 37 unités. Début 2, la reprise des ventes ne s est pas encore transmise aux mises en chantier, qui, sur la période mars-mai, baissent de 7% sur un an. La baisse des mises en chantier est forte depuis le pic de 27 (489 ) : -27%. 6 4 3 France : permis de construire et mises en chantier de logements milliers, cumul 12m 2 98 2 4 6 8 1 12 14 mises en chantier permis de construire Source : Ministère de l'ecologie 1 - -1 France : prix des logements variation annuelle, % 1 2 3 4 6 7 8 9 1 11 12 13 14 appartements neufs logements anciens Source : Ministère de l'ecologie, Insee-Notaires 1 Les séries ont été révisées en hausse, notamment pour les années 21-214, avec une nouvelle méthodologie : estimations (par méthodes statistiques et économétriques) des permis et des mises en chantier, afin de pallier les délais de remontée de l information pour les perm is (plusieurs mois) et le manque d exhaustivité pour les mises en chantier. N /231 17 juillet 2-3 -
Evolutions récentes et perspectives 2-216 214 : ajustement modéré, mais contrasté Au regard de ce qui précède, on voit que le marché résidentiel français a continué à se corriger en 214. Ce mouvement est à l œuvre depuis 211. L immobilier est un secteur très cyclique et il est logique qu une phase de baisse succède au boom marqué des années 1998-27. Mais sur les années récentes, l ajustement a été à deux vitesses : sévère dans le neuf et graduel dans l ancien. Compte tenu du poids de l ancien (8% du total des ventes), le marché est globalement en baisse modérée. En 214, l ancien est demeuré assez résistant avec un niveau de transactions élevé, 691 unités, -14% «seulement» par rapport aux pics de 26-27 et une baisse des prix mesurée, -2,% sur un an, -7% en cumulé depuis fin 211. Dans le neuf en revanche, les ventes ont été très faibles, en repli de 3% par rapport aux pics de 26-27 pour le neuf «promoteurs» et de 48% pour le neuf maisons individuelles. Rappelons que la France reste un cas particulier en Europe, où dans la plupart des pays (Espagne, Italie, Pays-Bas, Royaume-Uni, Irlande ), une correction significative en termes de ventes et de prix a été observée depuis 28. Le «soft landing» français s explique par la conjonction de facteurs conjoncturels globalement négatifs et de fondamentaux structurels favorables. 4 3 2 Prix de l'immobilier résidentiel Indice base 1=T1 1997 1 98 2 4 6 8 1 12 14 UK Espagne France Irlande Sources : Halifax, Ministerio de Fomento,Insee, DS Facteurs négatifs Croissance faible et chômage élevé La croissance du PIB a été très modérée en 214,,2% en volume, et va se redresser, mais modérément, en 2, 1,2%, et en 216, 1,4%. Le taux de chômage a atteint 9,9% en 214, monterait encore à 1,1% en 2 et baisserait très peu, 1%, en 216. Les revenus s améliorent à court terme mais les anticipations à moyen terme restent médiocres. Une partie des primoaccédants potentiels doivent renoncer à acheter. 2 1 % France : prix des logements anciens et taux de chômage 6 8 1 Mesures fiscales Les mesures fiscales prises en 212-214 ont joué négativement : réduction de l abattement sur les plus-values immobilières, mesures sur le PTZ, succès très mitigé du dispositif Duflot (baisse d impôt, mais contraintes assez fortes sur les plafonds de loyers et les conditions de ressources des locataires). - -1 12 87 89 91 93 9 97 99 1 3 7 9 11 13 Source : Notaires, hausse des prix sur un an Insee taux de chômage (éch.dte inversée) Prix de vente encore surévalués Les prix de vente sont encore surévalués, mais de moins en moins. Ils l étaient de près de 2% début 212. Avec la baisse des prix et le recul des taux de crédit, ils ne le sont que de à % fin 214-début 2 (cf. Perspectives Immobilier avril 2). Les prix restent toutefois élevés. Il faut qu ils baissent encore et deviennent clairement sous-évalués pour être jugés véritablement attractifs et déclencher une nouvelle phase haussière et un retour des primo-accédants. Le niveau des prix reste pour l instant un frein pour la demande. 8 6 Taux de propriétaires occupants en Europe % du nombre de ménages Facteurs favorables Taux de crédit habitat en baisse continue Ils avaient baissé en 213 (3,2% en moyenne annuelle, contre 3,8% en 212 pour un crédit habitat à long terme à taux fixe) et ont reculé à nouveau en 214, 3% en moyenne et 2,61% en décembre. Cette baisse a été permise par le repli continu des taux des OAT dix ans. Le très bas niveau des taux de crédit et le risque qu ils remontent tôt ou tard a poussé certains ménages hésitants à acheter, malgré le niveau élevé des prix. 4 2 Source : année 211, Eurostat N /231 17 juillet 2-4 -
Evolutions récentes et perspectives 2-216 Demande de logements structurellement forte La demande reste soutenue par des moteurs solides et durables : désir d accession à la propriété, démographie assez dynamique, phénomènes de décohabitation, préparation de la retraite, saturation du marché locatif, effet «valeur refuge». Les niveaux très bas des taux d intérêt à court et à long terme et la volatilité des marchés boursiers renforcent l attractivité de l immobilier, actif jugé moins risqué, plus rassurant et plus rentable. Offre de crédit prudente Les critères d octroi de crédit habitat sont restés stricts pendant le cycle haussier des années 2 et le sont demeurés ensuite. On n a pas constaté un emballement du crédit et des prises de risque excessives, à la différence d autres pays. Les ratios d encours de créances douteuses restent bas. Ils ont même diminué à 3,4% au premier trimestre 2, contre 3,3% au quatrième trimestre 214 pour les crédits aux ménages. Ils sont limités à 1,4% en 213 pour les crédits habitat 2. Il n a pas été nécessaire d opérer un net resserrement du crédit. L octroi d un crédit habitat est fondé essentiellement sur la capacité de remboursement de l emprunteur. Le taux d effort ne doit pas dépasser un tiers du revenu. Les prêts sont essentiellement à taux fixe et les maturités restent raisonnables. Ce modèle prudent de crédit habitat explique pour une bonne part que le mouvement de correction soit plus graduel et plus modéré en France que dans la plupart des pays européens. Au regard des enquêtes récentes, les critères d octroi de crédit habitat restent à peu près stables. Pourquoi le neuf a-t-il corrigé davantage que l ancien? La forte baisse des ventes de neuf sur les années récentes s explique par plusieurs raisons. Dans le neuf promoteur, la baisse est surtout imputable aux «investisseurs», dont le poids est très important, et où les ventes ont baissé de 4% par rapport à 27, du fait des mesures fiscales : contraintes pesant sur le dispositif Duflot (sur les loyers et les conditions de ressources des locataires), mesures sur les plus-values. Ceci a rendu les investisseurs très hésitants. Le poids de ce segment s est réduit à 44% en 214, contre % en 27. Le segment «accédants» a reculé, mais moins nettement, de 26% par rapport à 27. Il est affecté par le niveau élevé du chômage, les contraintes sur le PTZ+, le niveau élevé des prix et le poids des normes (énergie, environnement, handicapés ). Ces facteurs négatifs ont joué encore plus fortement pour les maisons individuelles neuves hors promoteurs. Les ventes d ancien ont mieux résisté. Ceci s explique en partie par le poids élevé des «secondo-accédants» (acheteurs-vendeurs de résidence principale). Les ventes résistent bien dans ce segment, où les facteurs de soutien tels que la préparation de la retraite et l effet valeur refuge jouent pleinement, tandis que le niveau élevé des prix est moins pénalisant. Ce segment a totalisé % de la production de crédits fin 213, contre 4% début 212. À l inverse, le poids des «primo-accédants» s est réduit de 32% début 212 à 18% fin 213. Le niveau élevé du chômage, les incertitudes sur les revenus futurs, la surévaluation des prix et l arrêt du PTZ dans l ancien ont pesé sur ce segment, notamment sur les jeunes ménages à revenu modéré. Le marché s est déplacé vers les secondo-accédants et à un moindre degré vers les investisseurs. Les prix baissent faiblement du fait du niveau assez élevé des ventes et d une offre plutôt modérée. 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1,,8,6,4,2 France : credit habitat ratio encours douteux/encours total %, 1 2 3 4 6 7 8 9 1 11 12 13 Source : ACPR, Crédit Agricole SA 3 2 1 Ventes appartements anciens Ile de France 4 6 7 8 9 1 11 12 13 14 Nombre de transactions par trimestre Source : Chambre des notaires milliers 4 4 3 3 2 2 1 France : ventes et stocks de logements neufs 91 94 97 3 6 9 12 Ventes Stocks en mois de vente Source : Ministère de l'ecologie mois 24 2 16 12 8 4 2 Chiffres 214 non encore disponibles. N /231 17 juillet 2 - -
Evolutions récentes et perspectives 2-216 2-216 : le neuf rebondit, l ancien se stabilise Début 2, les ventes se redressent. En 2-216, on devrait en fait assister à une stabilisation du marché. Elle serait «à deux vitesses», avec un marché de l ancien stable ou en léger repli et un marché du neuf en reprise. La tendance sera donc un peu différente de celle des années 212-214. Pourtant la plupart des facteurs conjoncturels et structurels vont continuer à jouer dans le même sens. Deux facteurs expliquent l inflexion du marché Taux de crédit habitat proches d un plancher Ils ont encore baissé au premier semestre 2. À très court terme, le risque qu ils remontent débloque certains projets et stimule les ventes. Mais les taux devraient un peu s accroître au cours des prochains mois, en liaison avec la légère hausse attendue des taux OAT dix ans (cf. page 7). Ils resteraient bas et assez attractifs. Toutefois, le fait qu ils remontent va renchérir les coûts d acquisition et conduirait à plus d attentisme. Les ventes d ancien seraient en léger repli et les baisses de prix un peu plus marquées. Plan de soutien pour le logement neuf Il est effectif depuis début 2 : élargissement de l accès au PTZ, aménagement du dispositif Duflot (rebaptisé Pinel) avec notamment des formules à six, neuf et douze ans, simplification des normes, limitation de l encadrement des loyers, abattement de 3% sur les plus-values de cessions de terrains jusqu à fin 2. Ceci conduit à une reprise des ventes dans le neuf, notamment dans le segment investisseurs, grâce au dispositif Pinel (+% a/a au premier trimestre) ; mais aussi dans les maisons individuelles hors promoteurs (+% a/a au premier trimestre). Au total, le marché devrait donc connaître une stabilisation en 2-216. Les volumes de transactions dans l ancien seraient en légère hausse en 2 et en faible repli en 216. Les prix de l ancien baisseraient de -2% en 2 et -3% en 216. Les volumes dans le neuf seraient en rebond de 1% en 2 (+2% pour les investisseurs, % pour les accédants en neuf promoteur, +1% pour les maisons individuelles), et de % en 216. On aurait une baisse cumulée des prix de l ancien de 12% entre 211 et 216. Un marché encore fragile Ce mouvement de stabilisation ou d ajustement très lent risque de se poursuivre en 217. Une reprise est envisageable à l horizon 218. Un scénario d effondrement de la demande de logements semble peu probable. Les facteurs conjoncturels négatifs devraient peu à peu se dissiper. Il faut toutefois rappeler deux points d inquiétude. D abord, les primo-accédants sont en partie écartés du marché. Leur poids s est nettement réduit et va rester faible en 2. La demande ne se renouvelle pas et risque de se réduire, les mouvements d achat-revente des secondo-accédants ne pouvant pas se perpétuer à l infini. Une vraie reprise du marché passera par un retour des primo-accédants, qui doivent pour cela être resolvabilisés. Ce processus est en cours, via la baisse des prix et des taux, mais ne devrait être achevé qu en 217-218. Ensuite, le marché est très dépendant des taux de crédit. La diminution de ces taux et leur bas niveau ont soutenu la demande, mais comme vu plus haut les taux de crédit sont proches d un plancher. Notre scénario est celui d une remontée lente et mesurée. Toutefois, on ne peut pas exclure un scénario de remontée plus rapide des taux longs français, en cas par exemple d un accès de défiance des investisseurs vis-à-vis du risque souverain français, même si ce scénario semble peu probable. Dans un tel cas, la remontée des taux de crédit qui s ensuivrait provoquerait une correction assez marquée des ventes et des prix immobiliers. 8% 6% 4% 2% 9 8 7 6 4 3 France : structure de la production de crédits habitat % mars-12 sept.-12 mars-13 sept.-13 Source : ACPR, Crédit Agricole S.A. 17 13 9 1-3 -7-11 milliers France : ventes et prix de logements anciens 92 94 96 98 2 4 6 8 1 12 14 16 Ventes Source : CGEDD, Notaires, CA Primo-accédants Secondo-accédants Rachats de crédits externes Investissement locatif France : prix des logements anciens et stocks de logements neufs % prév mois 87 89 91 93 9 97 99 1 3 7 9 11 13 hausse des prix sur un an stocks neuf en mois de vente (éch.dte inv) Source : Notaires, BdF % 2 1 - -1 - variations de prix sur un an (éch. dr.) 3 7 11 19 N /231 17 juillet 2-6 -
Evolutions récentes et perspectives 2-216 Focus Les flux de crédit habitat fluctuent fortement Croissance régulière de l encours et mouvements heurtés sur la production L encours de crédit habitat aux ménages avait nettement freiné à 3% sur un an fin 212, contre 6,3% fin 211. Depuis lors, la croissance de l encours reste relativement stable, autour de 3% par an. Fin 213, la hausse était de 3,3%. La croissance a freiné un peu en 214, mais est restée assez élevée, 2,2% sur un an en décembre et 2,9% en moyenne annuelle. Elle réaccélère légèrement début 2 (2,6% en mars, 2,8% en avril, 2,8% en mai). Il s agit des crédits aux ménages au sens large, qui incluent les particuliers, les entrepreneurs individuels et les institutions sans but lucratif au service des ménages. Pour les seuls particuliers, la hausse de l encours est du même ordre mais légèrement plus forte, 3% en mars et 3,2% en avril-mai, après 2,3% fin 214 et 3,4% fin 213. La production de nouveaux prêts à l habitat (qui est un flux) fluctue en revanche très fortement sur les années récentes. Après une baisse de 32% en 212, elle avait rebondi de 3% en 213. La production mensuelle était forte, 12, milliards par mois. Elle est restée élevée en 214, mais un peu en retrait, 1 milliards par mois en moyenne, -19% sur un an. Début 2, elle se redresse à nouveau, et atteint des niveaux records en mars, avril, mai, milliards par mois. Le flux cumulé sur douze mois remonte de 2,7 % sur un an en mai. Il devrait être en hausse d au moins 2% sur l ensemble de l année. Ces fluctuations sont principalement liées aux rachats de crédits externes (remboursements anticipés/nouveaux prêts). Pour les nouvelles acquisitions (résidences principales, secondaires, investissements), les flux de nouveaux prêts sont relativement stables. La baisse continue des taux de crédit habitat depuis mi-212 a stimulé les rachats de crédit externes. Ils ont été très élevés en 213. Leur part dans le total de la production de crédit habitat est passée de 3% mi-212 à 18% fin 213 (source : enquêtes ACPR). Les rachats sont restés marqués en 214, mais moins qu en 213, le recul des taux de crédit étant moins accusé. Ils repartent vivement à la hausse début 2 : les taux de crédit continuent à baisser et une partie des emprunteurs estiment que ces taux sont proches de leur plancher et qu il est opportun de renégocier ou d opérer un rachat de crédit avant que les taux ne remontent. En avril-mai, la moitié de la production de crédits est liée à des renégociations. Vers une légère remontée des taux de crédit habitat Les taux de crédit habitat se sont repliés de façon continue depuis 212. Ils ont baissé à 3,2% en moyenne en 213 (contre 3,8% en 212) pour un crédit habitat à long terme à taux fixe (hors assurance). Ils ont encore diminué en 214, à 3% en moyenne et 2,61% en décembre. Le mouvement s est poursuivi début 2 (jusqu à 2,26% en mai). Ce repli est lié à la baisse continue des taux OAT dix ans, qui sont un des principaux déterminants des taux de crédit habitat. Un plancher semble toutefois atteint. Les taux de crédit habitat pourraient se stabiliser ou remonter un peu sur les prochains trimestres, en liaison avec la légère remontée des taux dix ans. Ceux-ci, après une remontée en mai-juin, 1,2% en juin 2 en moyenne mensuelle, contre,44% en avril, pourraient se replier un peu à court terme ; mais connaîtraient ensuite une hausse lente et mesurée. Ce mouvement est lié au raffermissement graduel de la croissance et de l inflation en zone euro. 1 8 6 4 2 Mds 98 2 4 6 8 1 12 14 montants Source : BdF, CA 16 12 8 4 1 8 6 4 2 France : encours de crédits habitat ménages M %, a/a croissance sur 12m (éch.dr.) 3 4 6 7 8 9 1 11 12 13 14 montants Source : BdF, CA France : production de crédits habitat (cumuls 12 mois) France : taux de crédit habitat Moyennes trimestrielles en % a/a, % croissance sur 12m (éch.dr.) 96 98 2 4 6 8 1 12 14 taux moyen d'un crédit habitat à taux fixe (TEG) taux OAT 1 ans Source : BdF, Crédit Agricole 2 1 8 6 4 2-2 -4 N /231 17 juillet 2-7 -
Evolutions récentes et perspectives 2-216 Achevé de rédiger le juillet 2 Crédit Agricole S.A. Études Économiques Groupe 12 place des États-Unis 92127 Montrouge Cedex Copyright Crédit Agricole S.A. ISSN : 1768-938 Directeur de la Publication : Isabelle Job-Bazille Rédacteur en chef : Jean-Louis Martin Documentation : Gisèle Walter - Statistiques : Robin Mourier Réalisation & secrétariat de rédaction : Fabienne Pesty Contact : publication.eco@credit-agricole-sa.com Consultez les Études Économiques et abonnez-vous gratuitement à nos publications sur : Internet : http://etudes-economiques.credit-agricole.com ipad : application Etudes ECO disponible sur l App store Android : application Etudes ECO disponible sur Google Play Cette publication reflète l opinion de Crédit Agricole S.A. à la date de sa publication, sauf mention c ontraire (contributeurs extérieurs). Cette opinion est susceptible d être modifiée à tout moment sans notification. Elle est réalisée à titre purement informatif. Ni l information contenue, ni les analyses qui y sont exprimées ne constituent en aucune façon une offre de vente ou une sollicitation commerciale et ne sauraient engager la responsabilité du Crédit Agricole S.A. ou de l une de ses filiales ou d une Caisse Régionale. Crédit Agricole S.A. ne garantit ni l exactitude, ni l exhaustivité de ces opinions comme des sources d informations à partir desquelles elles ont été obtenues, bien que ces sources d informations soient réputées fiables. Ni Crédit Agricole S.A., ni une de ses filiales ou une Caisse Régionale, ne sauraient donc engager sa responsabilité au titre de la divulgation ou de l utilisation des informations contenues dans cette publication. N /231 17 juillet 2-8 -