ALLIADE CIL 2000 CILAV PROJET V5 13/12/07 CONVENTION DE SECURISATION DE L ACCESSION SOCIALE A LA PROPRIETE DANS LE RHÔNE 1
PREAMBULE : L évolution du contexte du marché immobilier de l agglomération lyonnaise a fortement impacté le parcours résidentiel des habitants au cours de ces dernières années. La très forte hausse des prix des logements, même si elle a été accompagnée de nouvelles mesures financières incitatives (allongement de la durée des prêts, ), ne suffisent plus à solvabiliser une clientèle à revenus modestes, qui préfère renoncer à ses projets immobiliers, et rester dans le logement qu elle habite depuis plusieurs années. Ainsi, les organismes HLM du Rhône constatent en 2006, un taux de mobilité sur leur parc (hors mutation et hors mise en service) de 5,3%. Afin d accompagner au mieux les ménages susceptibles d acquérir un logement, et en lien avec la politique d habitat menée par le Grand Lyon dans le cadre du Programme Local d Habitat (PLH), l association des bailleurs du Rhône ABC-HLM, et les collecteurs du 1% Logement : ALLIADE, CIL 2000 et CILAV proposent de s inscrire dans un dispositif de sécurisation à l accession, qui peut à tout moment, être ouvert à d autres partenaires avec l accord des signataires. Le mécanisme de sécurisation proposé s applique à l ensemble des logements neufs construits et vendus par un organisme d HLM, membre d ABC-HLM, à un acquéreur occupant le logement à titre de résidence principale. 2
ARTICLE 1 - Les principes généraux du mécanisme de sécurisation 1.1 La maîtrise du passage à l accession à la propriété Les conditions et le contexte dans lequel un ménage peut accéder à la propriété sont particulièrement importants pour la réussite de la démarche : il faut d abord pouvoir et savoir proposer un produit de qualité à coût maîtrisé. Cette qualité garantira les conditions d utilisation, de gestion et de vieillissement du bien proposé. L analyse de la situation sociale et financière de l accédant est un deuxième élément très important. Il faut, en effet, être en capacité de bien conseiller un ménage en fonction de ses ressources et de sa situation sociale et familiale. Enfin, il importe de faire un effort de communication et d information sur les coûts complémentaires engendrés par l accession à la propriété : des coûts d aménagement et d équipement du logement, d éventuels coûts de déplacements et d achat de véhicule supplémentaire, le coût des charges, le fonctionnement de la copropriété, etc. 3
1.2 - Les conditions d un retour à la location. L objectif de ce mécanisme est de couvrir financièrement le plus complètement possible les risques de l accédant en difficulté en lui assurant, pendant 10 ans au minimum, la récupération de l essentiel de la valeur initiale de son logement. Ce mécanisme est basé sur 3 principes : - L assurance revente, qui couvre, dans une certaine limite, la perte financière qui peut résulter de la revente du bien immobilier, en cas de difficultés professionnelles et personnelles du ménage accédant, - Une garantie de rachat du logement, en cas de difficultés professionnelles et personnelles de l accédant, - La proposition, si cela est possible, d une solution de maintien de l accédant dans son logement en cas de rachat par un organisme HLM, ou de relogement de celui-ci dans le parc locatif social. Pour ce faire, cette dernière disposition nécessitera un règlement préalable de l ensemble des difficultés financières de l accédant pour pouvoir effectuer dans les meilleures conditions son relogement ou le maintien dans son logement. Le maintien dans les lieux ou le relogement pourra être envisagé soit par l organisme qui rachète le logement, s il possède un parc locatif significatif, soit par un autre organisme HLM. 4
ARTICLE 2 - mise en œuvre de la sécurisation HLM 2.1 - Un diagnostic social et financier de l acquéreur L objectif de cette mesure est de tout mettre en œuvre pour maintenir l acquéreur dans les lieux et d éviter la mise en œuvre du dispositif de sécurisation. En cas de difficultés sociales ou financières (perte d emploi, divorce, séparation, mutation professionnelle, décès, incapacité ou invalidité permanente de l un des membres du ménage), l acquéreur aura la possibilité de solliciter les collecteurs du 1% Logement pour demander l élaboration d un diagnostic social sur sa situation, et envisager les possibilités d aides auxquelles il peut prétendre (ex. : prêt pour refinancement de prêts immobiliers plus onéreux, ). Les collecteurs du 1% Logement auxquels il est fait référence ci-dessus, sont les signataires de la présente convention. Toutefois l acquéreur pourra s adresser au collecteur de son choix. Dans ce cas et afin de favoriser une mise en œuvre cohérente des dispositions de la présente convention, le dit collecteur, devra avant toute intervention, prendre l attache d un des collecteurs précités. En cas d échec du diagnostic social et financier, le dispositif de sécurisation pourra être enclenchée. 2.2-La garantie de rachat. Elle est proposée par l organisme d HLM vendeur auquel peut se substituer un autre organisme bailleur, dans le cadre d accord particulier. Ce rachat s effectue à un niveau de prix minimum garanti de 80 % de la valeur initiale d acquisition du logement par l accédant, minoré éventuellement des frais nécessaires à la remise en état du logement par l organisme ainsi que des frais engagés par l organisme pour le rachat. A partir de la 6 ème année ce montant de rachat est en outre minoré, chaque année, de 2,5 % de la valeur initiale d acquisition. La garantie de rachat s applique durant 15 ans à partir de la vente du logement par l organisme d HLM (à compter de la levée d option dans le cadre de la location accession). 5
Cette garantie de rachat s effectue pour des accédants de bonne foi qui voient leurs ressources brutalement modifiées du fait d une perte d emploi ou leur condition familiale évoluer tout aussi brutalement, du fait d un divorce ou d une séparation de corps. Elle concerne également les cas de mutation professionnelle, de décès, d incapacité ou d invalidité permanente de l un des membres du ménage. L examen de cette situation et des motifs qui justifient le rachat du logement de l accédant est effectué, en tenant compte du diagnostic social précédemment élaboré et de prix de vente possible du logement. 2.3 La mobilisation du parc locatif social Lorsque l'accédant à la propriété est en situation d'échec, les organismes bailleurs membres d ABC-HLM, ALLIADE, CIL 2000 et CILAV s engagent à proposer à l accédant en difficulté une solution de relogement dans le parc locatif social, (celui-ci devant respecter, bien sûr, les critères financiers d accès au logement HLM). Si l organisme qui rachète le logement de l accédant en difficulté est un organisme bailleur, il étudie la possibilité de maintenir cet accédant dans son logement. Si, toutefois, cette solution ne peut être envisagée ou confirmée, cet organisme s engage à proposer à l accédant en difficulté une solution de relogement dans son propre parc locatif. En l absence de solution des négociations sont poursuivies avec les membres d ABC-HLM, ALLIADE, CIL 2000 et CILAV, de telle manière que la réinsertion du ménage en difficulté puisse aboutir. Toutefois le nombre de propositions pouvant être refusées par l accédant ne peut excéder le nombre de trois et la mise en œuvre de cette disposition doit s effectuer dans l année suivant la difficulté. La durée de cette clause s applique durant 15 ans. 6
ARTICLE 3 Portée des engagements des organismes HLM membres d ABC- HLM et les collecteurs du 1% Logement : ALLIADE, CIL 2000 et CILAV Les Organismes HLM, membres d ABC-HLM, ainsi que les collecteurs du 1% Logement : ALLIADE, CIL 2000 et CILAV, qu'ils soient vendeurs, bailleurs ou réservataires, sont signataires à titre personnel de cette charte. Par la même, ils s'engagent collectivement à trouver les moyens de mettre en œuvre au cas par cas les clauses de sécurisation de cette charte. Des conventions particulières de mise en œuvre pourront en outre être conclues entre eux afin de définir localement des modalités spécifiques. ABC-HLM, ALLIADE, CIL 2000 et CILAV, s engagent à mettre en place, si nécessaire, des formations destinées aux personnels des organismes afin de : - promouvoir cette charte, - faire connaître les différents produits des collecteurs du 1% Logement concourant à aider l accédant dans son acquisition. Les organismes d HLM vendeurs s engagent à informer clairement leurs clients en mettant bien en évidence la notion de bonne foi qui sera prise en compte lors de l application de ces mécanismes de sécurisation. Cette charte de sécurisation a pour but de renforcer la responsabilité des partenaires impliqués dans cette démarche : les organismes HLM, les collecteurs du 1% ALLIADE, CIL 2000 et CILAV et enfin l accédant à la propriété lui-même. 7
ARTICLE 4 : EVALUATION DES DISPOSITIONS Les signataires s engagent à faire des évaluations régulières de cette charte et à la faire évoluer si nécessaire. ARTICLE 5 : DUREE La présente convention est conclue pour une durée de 1 an, du 1 er janvier 2008 au 31 décembre 2008. Elle sera reconduite par tacite reconduction, sauf si dénonciation expresse par l une des parties. A Lyon, le Pour ABC-HLM Patrice ROLAND Pour ALLIADE Pascal PARENT Pour CIL 2000 Pour CILAV 8