I Définitions et principes de procédure généraux...9 1 Valeur marchande... 12 2 Autres valeurs immobilières... 13 2.1 Valeur de nantissement... 13 2.2 Valeur de continuation... 13 2.3 Valeur d assurance... 13 2.4 Valeur de jouissance (Value in Use)... 13 2.5 Valeur de jouissance alternative (Alternative Use Value)... 13 2.6 Valeur de rendement agricole... 13 2.7 Valeur affective... 14 2.8 Valeur de liquidation... 14 2.9 Valeur fiscale... 14 2.10 Valeur de vente forcée... 14 3 Objets évalués... 15 3.1 Immeubles (art. 655 du Code civil suisse)... 15 3.1.1 Biens-fonds... 15 3.1.2 Droits distincts et permanents... 15 3.1.3 Mines 16 3.1.4 Parts de copropriété d immeubles / propriété par étages... 16 3.2 Droits de jouissance liés à un immeuble... 16 3.3 Choses liées à un immeuble... 16 3.4 Constructions mobilières... 16 3.5 Constructions durables sur fonds d autrui... 17 3.6 Parties intégrantes et accessoires... 17 3.6.1 Parties intégrantes... 17 3.6.2 Accessoires... 18 3.6.3 Distinction entre bâtiment et mobilier... 18 3.7 Droits et charges... 19 3.7.1 Servitudes... 20 3.7.1.1 Servitudes foncières... 20 3.7.1.2 Servitudes personnelles... 21 3.7.1.3 Droits distincts et permanents... 21 3.7.2 Annotations... 22 3.7.3 Mentions... 22 3.7.4 Charges foncières... 22 3.8 Subventions... 23 4 Plan de l estimation... 24 4.1 Déroulement de l estimation... 24 4.2 Formulation du mandat... 24 4.2.1 Mandat... 24 4.2.2 Date déterminante de l estimation... 24 4.2.3 Honoraires... 25 4.3 Rapport d estimation... 25 4.4 Bases de l estimation... 27 USECE + CSE/SVIT 2012 1
4.4.1 Extrait du registre foncier... 27 4.4.2 Bases légales relatives aux constructions... 27 4.4.3 Plans divers... 27 4.4.4 Rapports de location... 28 4.4.5 Valeurs de l assurance immobilière... 28 4.4.6 Visite de l objet... 29 4.4.7 Inventaire des sites contaminés... 30 4.4.8 Carte des dangers... 30 4.4.9 Objets à protéger... 30 4.4.10 Copropriété / propriété par étage... 30 4.4.11 Droit de superficie... 31 4.4.12 Autres bases d évaluation... 31 4.5 Description générale de l objet... 31 4.6 Description de la parcelle... 32 4.7 Description du bâtiment... 34 4.8 Evaluation... 36 4.9 Evaluation et commentaire final... 36 5 Responsabilité de l expert... 37 5.1 Responsabilité contractuelle... 37 5.2 Validité juridique du registre foncier... 37 5.2.1 Validité négative du registre foncier (art. 971 al. 1 CCS)... 37 5.2.2 Force obligatoire positive du registre foncier (art. 970 al. 4 CCS)... 37 5.3 Devoir de diligence / responsabilité... 38 5.4 Règles de déontologie... 38 II Méthodes d'évaluation... 39 1 Méthode de détermination de la valeur dans la pratique d évaluation... 43 1.1 Choix de la méthode... 43 1.1.1 Aperçu des méthodes d estimation immobilière les plus courantes... 44 1.1.2 Caractéristiques des diverses méthodes d estimation... 45 1.1.3 Estimation de biens immobiliers selon les normes comptables... 48 1.2 Genres d objets... 49 1.2.1 Motif d acquisition de biens immobiliers... 50 1.2.2 Durée d utilisation restante... 50 1.2.3 Aperçu des méthodes d évaluation de la valeur et des types d objets... 51 1.3 Procédés d estimation spéciaux... 52 1.3.1 Expropriation... 52 1.3.2 Expertise judiciaire... 53 2 Méthode des valeurs comparatives... 57 2.1 Principes de la méthode des valeurs comparatives... 57 2.2 Champs d application... 64 2.3 Obtention de la valeur marchande à partir de la valeur comparative... 66 2.4 Exemple de calcul pour la méthode des valeurs comparatives directe... 70 3 Méthode de la valeur réelle... 71 3.1 Principes de la méthode de la valeur réelle... 71 2 USECE + CSE/SVIT 2012
3.1.1 Terrain (eccc-bât A, CCC 0)... 73 3.1.2 Travaux préparatoires (eccc-bât B, CCC 1)... 75 3.1.3 Bâtiment (eccc-bât C-G, CCC 2)... 75 3.1.4 Installations spécifiques / Équipements d exploitation (eccc-bât H, CCC 3)... 78 3.1.5 Abords de bâtiments, aménagements extérieurs (eccc-bât I, CCC 4)... 78 3.1.6 Frais secondaires à la réalisation (eccc-bât W, CCC 5)... 79 3.2 Champs d application... 79 3.3 Dépréciation... 79 3.4 Obtention de la valeur marchande à partir de la valeur réelle... 80 3.5 Exemple de calcul... 81 3.6 Notation de la valeur réelle (Méthode de la notation)... 82 3.6.1 Principes de la méthode de la notation... 82 3.6.2 Champs d application... 82 4 Méthode de la valeur de rendement... 83 4.1 Principes de la méthode de la valeur de rendement... 83 4.1.1 La valeur locative... 83 4.1.2 Critères de calcul... 84 4.1.3 Les frais d administration... 85 4.1.4 Provisions 0,2 % - 1,0 % ou 4 % - 15 %... 87 4.1.5 La valeur locative nette... 87 4.1.6 Le taux d intérêt de base... 87 4.2 Champs d application... 96 4.3 Dépréciation... 96 4.4 Obtention de la valeur marchande à partir de la valeur de rendement... 96 4.5 Capitalisation du rendement (méthode classique)... 96 4.5.1 Exemples de calcule... 98 4.6 Méthode de la valeur actuelle... 103 4.6.1 Principes de la méthode de la valeur actuelle... 103 4.6.2 L horizon économique (Horizon de planification)... 103 4.6.3 La période d observation... 105 4.6.4 Les frais d administration... 105 4.6.5 Frais pour rénovations cycliques... 105 4.6.6 Exemples de calcule... 105 4.7 Méthode du Discounted Cash Flow... 108 4.7.1 Principes de la méthode DCF... 108 4.7.2 Champs d application... 109 4.7.3 Références... 109 4.7.4 Inflation... 110 4.7.5 Taux d escompte... 111 4.7.6 Exemples de calcul... 113 4.7.1 Dérivé de la valeur immobilière... 116 5 Méthode de la valeur mixte... 117 5.1 Principes de la méthode de la valeur mixte... 117 5.2 Champs d application... 124 5.3 Déduction de la valeur marchande à partir de la valeur mixte... 127 USECE + CSE/SVIT 2012 3
5.3.1 Influences sur le coefficient de pondération... 127 5.3.2 Objets avec une durée d utilisation restante courte... 128 5.3.3 Objets transformés ou rénovés... 128 5.3.4 Taux de vacance... 129 5.3.5 Défaut d entretien... 129 5.4 Exemple de calcul... 130 6 Autres méthodes de calcul de la valeur... 132 6.1 Détermination de la valeur du terrain à l aide de la méthode de la valeur résiduelle 132 6.2 Détermination de la valeur du terrain à l aide de la méthode des classes de situation... 135 6.2.1 Principes de la méthode des classes de situation... 135 6.2.2 Champs d application... 135 6.2.3 Méthodes auxiliaires pour le calcul de la valeur du terrain... 138 7 Dépréciation... 139 7.1 Dépréciation de 1 er type... 140 7.2 Dépréciation de 2 e type... 141 7.2.1 Dépréciation linéaire (courbe proportionnelle)... 141 7.2.2 Dépréciation selon Ross (courbe progressive)... 142 7.2.3 Dépréciation selon Vogels (courbe progressive et dégressive )... 145 7.2.4 Méthode de dépréciation mathématique financière (courbe dégressive/progressive). 146 7.2.5 Aperçu des différents procédés de dépréciation de 2 e type... 148 7.3 Dépréciation via le taux de capitalisation... 149 7.4 Dépréciation des frais secondaires (eccc-bât 2009 W / CCC 5)... 149 7.5 Détermination de l âge des constructions architecturales... 151 7.5.1 Détermination de l âge extrapolée par groupe de composants pondérés... 151 7.5.2 Détermination de l âge extrapolée par groupe de composants... 152 7.5.3 Détermination de l âge différencié par composant... 154 III Autres aspects influençant la valeur... 155 1 Détermination de la valeur des droits et charges... 158 1.1 Droit de passage... 159 1.2 Restriction de construction... 164 1.3 Report d'utilisation... 170 1.4 Usufruit... 175 1.5 Droit d habitation... 179 1.6 Droit de superficie... 185 1.6.1 Valeur marchande du droit de superficie exercé (constructions achevées)... 188 1.6.2 Valeur marchande du fonds grevé d un droit de superficie... 192 1.6.3 Cas spéciaux de droit de superficie... 196 2 Dépréciation en raison de bien-fonds présentant des défauts... 197 2.1 Défauts d origine géologique... 197 2.2 Contaminations... 198 2.3 Dangers naturels... 200 3 Autres aspects déterminants pour la valeur... 201 3.1 Aspects de durabilité spécifiques aux questions énergétiques... 201 4 USECE + CSE/SVIT 2012
3.2 Profit temporaire moindre ou supplémentaire... 202 3.3 Émissions spéciales... 203 3.4 Matériaux et substances nocifs pour la santé... 204 IV Aspects spécifiques à l'objet... 205 1 Bien-fonds non bâtis... 208 2 Maisons individuelles... 209 3 Propriétés par étages... 211 3.1 Bases légales... 211 3.2 Évaluation... 213 3.3 Fonds de rénovation... 215 3.4 Vérification des quotes-parts... 215 4 Logements locatifs... 217 5 Bâtiments commerciaux et bâtiments artisanaux... 220 6 Hôtellerie et restauration... 221 6.1 Instructions relatives à l estimation... 227 6.2 Autres valeurs et méthodes... 235 6.2.1 Valeur de nantissement SCH... 235 6.2.2 Valeur de nantissement des banques... 235 7 Forces hydrauliques... 236 7.1 Détermination de la valeur marchande avec la méthode de notation... 236 7.2 Détermination de la valeur marchande avec la méthode de la valeur actuelle... 243 8 Approvisionnement en eau... 250 9 Bâtiments publics... 254 9.1 Instructions pour la détermination de la valeur selon des méthodes courantes... 254 9.2 Détermination de la valeur selon la méthode de notation... 255 10 Stations service... 257 11 Installations de transport... 259 11.1 Détermination de la valeur marchande avec la méthode de notation... 259 11.2 Détermination de la valeur marchande avec la méthode de la valeur actuelle... 262 12 Grands bâtiments artisanaux et bâtiments industriels... 271 12.1 Détermination de la valeur marchande avec la méthode de la valeur mixte... 273 12.2 Valeur marchande selon la méthode de la notation... 277 12.3 Détermination de la valeur marchande avec la méthode de la valeur actuelle... 279 12.4 Rectifications de valeurs... 280 13 Bâtiments historiques... 281 14 Terrains de golf... 283 15 Gravières, carrières et décharges... 289 16 Immeubles agricoles... 293 16.1 Principes légaux... 293 16.1.1 Champs d application de la loi fédérale sur le droit foncier rural... 294 16.1.2 Restriction de la valeur marchande des immeubles agricoles... 296 16.1.2.1 Partage successoral, art. 11 à 35 LDFR... 296 16.1.2.2 Fin de la propriété collective fondée sur un contrat, art. 36 à 39 LDFR... 297 16.1.2.3 Contrats d'aliénation, art. 40 à 57 LDFR... 298 USECE + CSE/SVIT 2012 5
16.2 Évaluation... 299 V Annexe... 301 1 Statistiques... 304 1.1 Frais de démolition... 304 1.2 Prix indicatifs pour la détermination de la valeur à neuf des constructions... 305 1.3 Autres prix... 306 1.4 Pourcentage des coûts du bâtiment... 307 1.5 Clé de répartition des classes de situation... 308 1.5.1 Habitations... 308 1.5.2 Bâtiments commerciaux / bâtiments artisanaux / bureaux/ vente... 309 1.5.3 Industrie... 310 1.6 Part de la valeur du terrain... 311 1.7 Durée de vie des matériaux... 312 1.8 Surfaces utiles... 313 1.9 Unités de locaux (UL)... 313 1.9.1 Pièces d habitation/chambres... 313 1.9.2 Cuisines... 314 1.9.3 Salles d eau... 314 1.9.4 Norme WC (WC et lavabo simple)... 314 1.10 Suppléments et déductions sur la valeur locative de base... 315 1.10.1 Situation de l habitation... 315 1.10.2 Genre de construction... 316 1.10.3 Âge économique pour la valeur locative... 317 1.10.4 Aménagement... 317 1.10.5 Distribution... 317 1.10.6 Genre de chauffage... 318 1.10.7 Situation par étage d habitation... 318 1.10.8 Constructions incorporées et installations supplémentaires... 318 1.11 Facteurs de correction pour le calcul de la valeur locative... 319 1.12 Valeur locative en pourcent du chiffre d affaires... 320 1.13 Espérance moyenne de vie (Mortalité)... 321 1.14 Taux de capitalisation pour immeubles locatifs, d habitations et commerciaux... 322 1.15 Pondération de la valeur de rendement pour immeubles locatifs, d habitations, commerciaux etc.... 323 1.16 Taux de capitalisation pour maisons individuelles... 324 1.17 Pondération de la valeur de rendement pour pour les maisons individuelles et les propriétés par étages... 325 2 Indice... 326 2.1 Indice suisse des prix de la construction bâtiment... 326 2.2 Indice zurichois du coût de construction de logements... 327 2.3 Indice bernois du coût de construction de logements... 328 2.4 Indice genevois du coût de construction de logements... 329 2.5 Indice des prix des loyers... 330 2.6 Indice suisse des prix à la consommation... 332 6 USECE + CSE/SVIT 2012
3 Principes mathématiques de l estimation immobilière... 334 3.1 Calcul de l intérêt composé... 334 3.2 Calcul de la rente... 334 3.3 Statistiques... 335 3.3.1 Répartition normale standard... 337 3.3.2 Loi t de Student... 338 3.3.3 Table de Fischer Snedecor (Loi de Fischer)... 339 3.4 Conversion en taux de capitalisation... 340 3.5 Tableau de dévalorisation... 342 3.6 Facteur d actualisation des rentes à terme échu... 343 3.7 Facteurs d escompte... 346 4 Surfaces et volumes selon SIA 416... 350 4.1 Esquisses SIA 416 et SIA 116 comparées... 350 4.2 Directives de mesure selon la SIA 416 resp. selon SIA 116... 353 5 Glossaire... 354 6 Index alphabétique... 368 7 Références bibliographiques... 378 8 Liste des illustrations... 380 9 Liste des tableaux... 381 USECE + CSE/SVIT 2012 7